某物业管理费实施细则（优选10篇）

某物业管理费实施细则

适配人群	物业经理，客服主管，收费专员	使用场景	小区管理，物业服务，费用公示
制定目的	物业要干活就得有钱，收不到钱活干不下去，大家交费才好维护小区干净安全
适用范围	所有业主和租户，管楼道清洁、电梯维修、保安巡逻、绿化浇水这些事
职责分工	物业经理定标准催缴费，客服人员收钱开票，业委会抽查账目看有没有乱收
禁止行为	不准多收少服务，不准把水电费加进物业费，不准收没公示的费用，不准用滞纳金吓人
检查与监督	物业每月贴缴费通知，月底查未交名单，超期三天电话提醒，再拖七天发书面单，两个月不交走法律程序，业委会每季度核对收费明细

物业管理费收取规定细则【1】

物业管理公司依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用的叫物业管理费。

商品房的物业管理费一般由以下一些项目构成:

(1)公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等。

(2)聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等。

(3)公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草地淋水等。

(4)购买或租赁必需的机械及器材的支出。

(5)物业财产保险(火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。

(6)垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用。

(7)清洁公共地方及幕墙、墙面的费用。

(8)公共区域植花、种草及其养护费用。

(9)更新储备金，即物业配套设施的更新费用。

(10)聘请律师、会计师等专业人士的费用。

(11)节日装饰的费用。

(12)管理者酬金。

(13)行政办公支出，包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用。

(14)公共电视接收系统及维护费用。

(15)其他为管理而发生的合理支出。

另外的项目详见相关物业公司的具体规定。

相关物业公司保留最终解释权。

收费标准

物业管理公司为业主或用户提供的不同服务项目，其收费标准是有所不同的，有些服务项目，其收费标准是物业管理公司与业主或用户面议洽谈而定;有些服务项目，其收费标准要按政府有关部门的规定执行。

在具体收取物业管理费时，有些项目是一次性收费;有些项目则是定期收取;有些项目的收取方式较为灵活。

物业管理公司物业管理费收入的高低直接与其收取标准及业务量大小有关。

一般地讲，物业管理费收取标准越高，则物业管理公司的收入就越高。

但是，物业管理费收取标准一方面要受国家有关政策法规的制约，不能乱收费;另一方面，物业管理费收取标准还要受到用户收入水平高低的限制，也要服从优质优价的原则，因此，物业管理费收取标准的确定要遵从一些原则:

第一，不违反国家和地方政府的有关规定。

第二，与用户的收入水平相适应。

要根据用户的收入水平高低来确定，收费标准过高，用户承受不了，也不容易取得用户的支持，反之，收费标准过低，则物业管理公司赔本服务，这又违背市场规则。

第三，优质优价，兼顾各方利益。

所提供的服务档次越高，则收费标准越高，特约服务一般比公共服务的收费标准要高，对商业部门的收费比对机关、事业单位的收费一般要高。

第四，微利原则。

物业管理服务部分的收入扣除支出略有剩余，否则服务项目越多，工作量越大，赔本就越多。

第五，公平原则。

滞纳金的计算方式

假如本月应交50元，但业主延迟了14个月才交，按每天5%的违约金计算50元×5%=2.5元/每天2.5元/每天×30(每月30天)×14个月=1050元不过有一个问题必须搞清楚，就是物业服务合同当中约定的物业公司服务不到位的违约金是否与业主延迟交纳物业费的违约金对等，也就是说如果物业公司服务不到位，是否也是约定按每天5%的额度赔偿业主违约金。

如果物业服务合同当中仅仅约定了业主延迟交纳物业费的违约金，却没有约定物业公司服务不到位的违约金(这种情况在前期物业服务合同当中普遍存在)，或者说业主延迟交纳物业费违约金的比例明显高于物业公司服务不到位违约金的比例，这就造成了合同双方赔偿额度不平等，违反了合同法的基本原则。

在现实生活当中这样的物业服务合同一旦发生相关违约金诉讼，法院一般不支持物业公司相关违约金的请求。

这是充分考虑到合同法当中当事人双方的权利与义务平等的基本原则。

小区物业收费规章制度细则【2】

一、物业管理收费项目

(一)物业管理服务费

物业管理服务内容包括:

1、房屋共用部位、共用设施、设备及其运行的维护和管理。

2、环境卫生:公共环境卫生(公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的清运)

3、小区公共秩序维护:协助公安部门维护本区域内的公共秩序、检查消防隐患和消防设施、搞好安全防范工作(小区安全监控、巡视、门岗执勤)和管理宣传工作。

4、物业管理费用不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用，不包括户内小修费用及路灯和楼道灯费用。

(二)代收公用事业费物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位向最终用户收取有关费用。

物业公司接受委托按统一定价代收上述费用，不向业主收取手续费等额外费用。

(三)特约服务费物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，如:委托上门清洁服务、上门维修服务、上门保安服务、照看病人、老人、儿童服务、委托装潢监理服务等，收费由双方约定。

二、物业管理收费原则收费原则:公开、公平、公正。

按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

三、物业管理收费依据

1、合同的约定《物业服务合同》是一种有偿的劳务合同，物业管理企业收取费用的基础是其提供的管理服务所付出的成本和劳务。

2、法律的规定根据《中华人民共和国价格法》20**年1月1日发改委和建设部制定的《物业服务收费管理办法》的规定，物业管理收费是一种服务收费，根据所提供的管理及服务的性质、内容等不同情况实行政府指导价。

某物业管理费实施细则：物业

适配人群	业主委员会成员，前期物业服务企业，开发建设单位	使用场景	物业承接验收，业主大会筹备，专项维修资金使用
制定目的	让物业做事有规矩，业主权利有人护，小区环境变好点，大家住得安心些。
适用范围	管业主、物业企业、开发商，管修房子、管卫生、管公共设施、管钱怎么花。
职责分工	住建部门牵头盯全局，区里房管部门日常管，街道办帮着成立业委会，业委会执行决定，物业按合同干活。
禁止行为	不能乱动维修资金，不能私占公共地方，不能不交物业费，不能擅自改公建用途，不能把全部物业甩给别人管。
检查与监督	业委会组织开会定规矩，房管部门检查执行情况，每年查一次，没做到就警告罚款，严重就换人换公司。

物业管理细则【1】

第一章总则

第一条

为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。

第二条

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条

国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

第四条国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

第五条

国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

第二章业主及业主大会

第六条

房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有下列权利:

(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议，行使投票权;

(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

第七条

业主在物业管理活动中，履行下列义务:

(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

(五)按时交纳物业服务费用;

(六)法律、法规规定的其他义务。

第八条

物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第九条

一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十条

同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十一条

下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业;

(五)筹集和使用专项维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十二条

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第十三条

业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第十四条

召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。

住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第十五条

业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责:

(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(四)监督管理规约的实施;

(五)业主大会赋予的其他职责。

第十六条

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

第十七条

管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

管理规约对全体业主具有约束力。

第十八条

业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

第十九条

业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第二十条

业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

第三章前期物业管理

第二十一条

在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

第二十二条

建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

第二十三条

建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第二十四条

国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第二十五条

建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

第二十六条

前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第二十七条

业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

第二十八条

物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

第二十九条

在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第三十条

建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

第三十一条

建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

物业管理服务编辑

第三十二条

从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

第三十三条

从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

第三十四条

一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

第三十五条

业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第三十六条

物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第三十七条

物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。

业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。

第三十八条

物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

第三十九条

物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。

物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。

第四十条

物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

第四十一条

物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

第四十二条

业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

第四十三条

县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。

第四十四条

物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

第四十五条

物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

第四十六条

对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第四十七条

物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

第四十八条

物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。

第四十九条

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

第四章使用与维护

第五十条

物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

第五十一条

业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

第五十二条

供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

第五十三条

业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。

物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

第五十四条

住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

第五十五条

利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第五十六条

物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

第五章法律责任

第五十七条

违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

第五十八条

违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五十九条

违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

第六十条

违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

第六十一条

违反本条例的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十二条

违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十三条

违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第六十四条

违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

第六十五条

违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

第六十六条

违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用:

(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;

(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

第六十七条

违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

第六十八条

业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

第六十九条

违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

武汉市物业管理条例实施细则最新解读【2】

《武汉市物业管理条例》经____年6月23日武汉市十二届人大常委会第25次会议通过，____年7月30日湖北省十一届人大常委会第17次会议批准。该《条例》分总则，新建物业与前期物业管理，业主、业主大会及业主委员会，物业管理服务，物业的使用与维护，法律责任，附则7章84条，自____年1月1日起施行。1999年7月30日武汉市十届人大常委会第12次会议通过，1999年9月27日湖北省九届人大常委会第12次会议批准的《武汉市住宅区物业管理条例》同时废止。

第一章

第一条

为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条

本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。

第三条

本条例所称物业，是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地。

本条例所称物业管理，是指业主大会选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。

本条例所称物业服务企业，是指依法取得法人资格，具有相应资质，从事物业服务的企业。

第四条

市房屋主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。

区房屋主管部门按照职责负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。

规划、土地、建设、城管、价格、民政、环保、水务、工商行政管理、园林等主管部门按照各自职责协同实施本条例。

街道办事处、乡(镇)人民政府指导、协助本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，配合调解处理物业管理中的投诉，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区、武汉市东湖生态旅游风景区管理委员会按照本条例关于区人民政府及其有关部门管理职责的规定，负责各自管理范围内物业管理活动的监督管理工作。

第二章

第五条

物业管理区域的划分，应当遵循相对集中、便于管理的原则，并考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，按照下列标准执行:

(一)以建设项目《国有土地使用证》宗地图用地范围线为准，一个项目视为一个物业管理区域;但规模过大、划分为一个物业管理区域不便于管理的，或者已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域;

(二)分期建设项目或者两个以上单位开发建设的项目，其配套设施设备共用的，划分为一个物业管理区域;

(三)已建成、共用设施设备比较齐全、相对集中的项目，划分为一个物业管理区域。

第六条

开发建设单位应当在取得建设工程规划许可证后三十日内，按照本条例第五条规定划分物业管理区域，并将划分方案报送区房屋主管部门;区房屋主管部门认为符合第五条规定要求的，予以备案并在有关图纸上予以注记。

开发建设单位应当在物业销售前将经备案的物业管理区域向物业买受人明示。

老旧城区没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，由街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会征求业主意见后，确定物业管理区域，并报区房屋主管部门备案。

第七条

新建物业，开发建设单位应当按照规定无偿配置物业服务用房，物业服务用房包括物业服务企业办公用房和业主委员会议事活动用房。配置物业服务用房按照国家有关居住区规划设计规范的要求执行;没有规定的，配置物业服务用房的建筑面积不低于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的千分之二，并不少于八十平方米，其中业主委员会议事活动用房建筑面积不少于十五平方米。

物业服务用房应当具备水、电等基本使用功能，有明确的坐落、房号，并且具备办理房地产权属登记的条件。

开发建设单位在申请办理建设工程规划许可证时，其提交的规划设计方案中应当注明物业服务用房的具体位置。

物业服务用房属于全体业主共有，专用于物业管理服务工作。

第八条

新建物业内的供水、供电、供气等计量装置应当实行专有部分一户门号一结算表，共有部分独立计量表;安全防范、消防、环卫、邮政、通信等设施设备的配置应当符合物业使用的基本条件。

第九条

新建物业内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的最低比例标准，按照市人民政府制定的有关技术规范的规定核定。

第三节

第十条

住宅及同一物业管理区域内非住宅的开发建设单位，应当按照国家及本市相关规定，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并与之签订前期物业服务合同。

有下列情形之一的，经物业所在地区房屋主管部门批准，可以采取协议方式选聘物业服务企业:

(一)投标人少于三人;

(二)多层物业总建筑面积少于五万平方米，或者单栋高层(含小高层)物业总建筑面积少于三万平方米，或者多层、高层混合物业总建筑面积少于四万平方米。

招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前，持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料，向物业所在地区房屋主管部门备案。

第十一条

开发建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当包括前期物业服务合同约定的内容，并明确物业管理区域内属于全体业主共有共用的配套设施设备。

前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定;涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。

第十二条

房屋交付使用前(含当月)所发生的物业服务费用，由开发建设单位承担。房屋交付使用后所发生的物业服务费用，由业主承担，但房屋交付后一年内无人入住的，空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用。

房屋通过竣工验收达到交付条件，业主收到书面交付通知并办理完相应手续的，即为交付;业主收到书面交付通知后一个月内无正当理由不办理相应手续的，视为交付。

第十三条

开发建设单位在出售物业前，应当制定临时管理规约并到区房屋主管部门备案。物业买受人在与开发建设单位签订房屋买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第四节

第十四条

新建物业交付使用前，开发建设单位应当向房屋主管部门办理竣工交付使用备案手续，并提供建设项目竣工验收文件以及符合法律、法规、规章规定和房屋买卖合同约定的交付使用条件的相关文件、资料。

第十五条

开发建设单位在与前期物业服务企业办理物业承接验收手续时，应当向区房屋主管部门和前期物业服务企业移交下列资料:

(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)业主名册;

(五)物业管理必需的其他资料。

区房屋主管部门、前期物业服务企业应当接受前款规定的资料，并妥善保管。前期物业服务合同终止时，前期物业服务企业应当将上述资料移交给业主委员会。

业主有权查阅开发建设单位向区房屋主管部门、物业服务企业移交的资料。

第三章

第一节

第十六条

本条例所称业主，是指物业的所有权人。

尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务。

业主可以依法委托物业使用人行使业主权利，履行业主义务。

第十七条

业主在物业管理活动中，享有下列权利:

(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议，行使投票权;

(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

第十八条

业主在物业管理活动中，履行下列义务:

(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

(五)按时交纳物业服务费用;

(六)法律、法规规定的其他义务。

第二节

第十九条

一个物业管理区域成立一个业主大会。符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会:

(一)专有部分交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上;

(二)首次交付使用专有部分之日起满两年且交付使用的专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之二十以上。

业主总人数在二十人以内且经全体业主一致同意，决定不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会的职责。

第二十条

专有部分面积和业主人数按照下列方式确定:

(一)专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算;建筑物总面积，按照上述面积的统计总和计算;

(二)业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算，但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算;总人数，按照上述人数的统计总和计算。

业主身份的确定，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。

第二十一条

物业管理区域符合本条例第十九条第一款规定条件，开发建设单位或者前期物业服务企业应当书面报告区房屋主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府。

开发建设单位或者前期物业服务企业未及时予以书面报告的，百分之二十以上的业主可以联名向区房屋主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府提出设立业主大会的书面要求。

街道办事处、乡(镇)人民政府应当在收到报告或者要求之日起六十日内会同区房屋主管部门组织业主成立业主大会筹备组(以下简称筹备组)，筹备召开首次业主大会会议。

第二十二条

筹备组由业主和街道办事处、乡(镇)人民政府、开发建设单位派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处、乡(镇)人民政府派员担任。

筹备组应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告其成员名单和工作职责，并有权要求开发建设单位提供下列文件资料:

(一)物业管理区域划分证明;

(二)业主名册;

(三)建筑规划总平面图;

(四)附属设施设备交付使用备案证明;

(五)绿化竣工总平面图;

(六)物业服务用房配置证明;

(七)专项维修资金交存证明;

(八)成立业主大会必需的其他文件资料。

第二十三条

筹备组履行下列职责:

(一)确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容;

(二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;

(三)确认业主身份、核实业主人数和专有部分面积;

(四)确定业主委员会委员候选人产生方案和名单，并公开征询意见;

(五)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款所列内容，筹备组应当在召开首次业主大会会议十五日前以书面形式在物业管理区域内予以公示。

第二十四条

筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。自业主大会依法成立之日起，筹备组职责自行终止。

召开首次业主大会会议所必需的宣传、文印资料等经费由开发建设单位承担。

第三节

第二十五条

业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立。

业主大会依法成立后三十日内，业主委员会应当就业主大会成立事项向区房屋主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，并依法刻制和使用业主大会(业主委员会)印章。

第二十六条

业主大会履行下列职责:

(一)制定和修改业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则;

(二)选举业主委员会、更换业主委员会委员，决定业主委员会任期;

(三)监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

(四)决定选聘、解聘物业服务企业;

(五)依法决定专项维修资金筹集、使用、管理事项;

(六)根据管理规约的约定，对违反管理规约的业主进行告诫;

(七)决定业主委员会工作经费的筹措方式;

(八)决定物业管理区域内涉及业主利益的其他物业管理事项。

第二十七条

业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会组织召开。业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

(一)经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的;

(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

业主委员会不依法或者不依约履行召开业主大会会议职责的，区房屋主管部门应当责令其在三十日内召开;逾期不改正的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当会同区房屋主管部门在三十日内组织业主召开业主大会会议。

除前两款规定外，任何单位和个人不得组织召开业主大会会议。

第二十八条

业主大会会议以采用集体讨论的形式为主，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见的形式时，应当将征求意见书送达每一位业主;无法送达的，应当在物业管理区域内公告;业主在规定期限内未反馈意见的，视为弃权。

第二十九条

业主可以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。

某物业管理费实施细则：物业管理公司员工休假细则公司

适配人群	物业客服专员，秩序维护员，环境保洁主管	使用场景	婚假申请，产假备案，丧假报备
制定目的	公司想把休假这事管明白，不让员工乱请假，也别让领导瞎批假，大家心里都有数，不扯皮不误会。
适用范围	所有正式员工，管婚假、产假、丧假、节育假、工伤假、加班补休这些事儿。
职责分工	人事部定标准和审核，部门领导批假和登记，总经理抽查执行情况，员工自己填单子交材料。
禁止行为	假条造假不行，没批就走人不行，超期不销假不行，拿假条蹭工资不行，该交证明不交不行。
检查与监督	填纸质假单交证明，领导3天内批完，人事每月核对，漏报扣当月绩效10%，超期未销假停发下月补贴。

物业管理公司员工休假细则

护员工的合为了强化人事管理制度，维法权益，****物业管理有限公司依据国家、省、市法律法规的要求，特制订本细则。

一婚假:

国家规定婚假5天，晚婚者(法定婚龄各推迟3周岁以上初婚者)增加婚假20天。

二产假:

①国家规定女职工产假为90天，其中产前休假15天。难产的增加产假15天。多胞胎生育的，每多生育一个婴儿，增加产假15天。

②实行晚育的(24周岁以上生育第一个子女)，除国家规定的产假外增加产假30天，给予男方护理假15天。

③纯母乳喂养，持医院证明，可享受1个月休假。

三丧假:

①父母、配偶、子女死亡给予丧假5天;

②岳父母死亡给予丧假4天;

③兄弟姐妹死亡给予丧假3天。

四计划生育手术后的假期(含节假日)

①安节育环休息3天;取节育环休息1天;

②输精管结扎后休息7天;

③输卵管结扎后休息21天;

④因采取综合节育措施失败怀孕而进行人工流产、引产同时安环者休息18天;

⑤晚婚后人工流产休息15天;

⑥引产同时结扎按妊娠月份休息40-60天;

⑦人工流产同时结扎休息30天;

⑧已有一个孩子安环失败而怀孕进行人工流产休息20天;

⑨男女施行绝育手术后失败而怀孕的，人工流产休息30天，引产休息60天;

⑩因孩子死亡进行结扎手术再通术的休息30天。

计划生育假视为出勤，基本工资、奖金补助照发，但不享受岗位工资。

四、工伤假

员工在工作时间受伤，应立即送至就近医院治疗，并通知部门领导和公司领导，事后必须在指定的时间内填写事故报告，报请公司领导处理。非因违反操作规程和有关规章制度导致受伤，其休假时间将按国家劳动保险规定执行。工伤假视为出勤，所有工资、奖金、补助照发。

五、补休假

员工加班必须事先提出申请，部门领导同意方可生效。员工补休，每次最少不得少于4小时，原则上要求每季度内休完，不跨年。此休假视为出勤，所有工资、奖金、补助照发。

某物业管理费实施细则：某小区物业管理员工作细则

适配人群	物业管理员，值勤保安，园艺承包商	使用场景	日常巡检，应急处置，交接班管理
制定目的	怕日常检查漏掉重点，让住户住得安心点，小事早发现早处理。
适用范围	物业管理员，盯清洁、保安、排水、空调、园艺、消防、后备系统。
职责分工	主管盯日报和抽查，管理员每天填日志、巡岗、报异常，保安配合联动。
禁止行为	不准不填日志，不准擅离岗位，不准堵消防通道，不准对可疑情况不报告。
检查与监督	每天自己记，每周一上午交主管；主管每月查三次记录；没交或乱填，第一次提醒，第二次扣绩效。

小区物业管理员工作细则

(1)每日填写《日志》，一周上报一次;

①清洁情况满意;

②保安系统运作正常;

③排水系统正常;

④空调供应正常;

⑤园艺摆设满意;

⑥消防通道无障碍阻塞;

⑦后备系统正常。

(2)按工作指示驻守岗位或巡视指定的保安线路。

(3)随时保持最佳工作状态，处理意外时必须保持镇定。

(4)绝对服从合理的工作指示。

(5)驻守岗位、巡视或监视指定的物业范围，如发现任何可疑之处，立即按工作指示处理，并通知值勤保安。

(6)尽量避免使用武力，有需要时应召唤其他值勤人员支援。

(7)下班时如接班同事因任何理由未能准时到达，不可离开岗位，应通知保安员代为安排接班。

(8)指定园艺工或承包商按要求摆放日常园艺盆栽。

某物业管理费实施细则：物业管理考核评分细则模板

适配人群	物业普通员工，物业管理人员，物业服务企业	使用场景	员工月度考评，年度绩效评定，物业服务检查
制定目的	想让员工更自觉干活，多沟通，别混日子。让干活好的涨工资，干得差的有压力。让大家一起把小区管得更好。
适用范围	管所有转正的普通员工和管理人员。管他们每天干活质量、跟人说话态度、守不守规矩、学没学新东西。
职责分工	管理处负责人盯着自己手下打分。办公室负责发钱扣钱。考核小组最后把关，解释规则。
禁止行为	不能迟到早退，不能上班摸鱼，不能对业主爱答不理，不能乱收费，不能让电梯消防出大问题。
检查与监督	班组长每月28号给员工打分，管理处主任月底给班组长打分，办公室30号汇总。分数低的扣钱，连续差三次就走人。检查靠实地看、查记录、听业主反馈。

物业管理考核评分细则一

一、目的

1.更好的引导员工行为，加强员工的自我管理，提高工作绩效，发掘员工潜能，实现员工与上级更好的沟通。保障公司各项制度、规定的严肃性，真正体现公平竞争、奖勤罚懒，建立起行之有效的激励机制，营造良好的工作氛围，创建一个具有发展潜力和创造力的优秀团队，推动公司总体战略目标的实现。

2.更确切的了解员工队伍的工作态度、能力状况、工作绩效等基本状况，考评结果为薪资调整、职务变更、岗位调动、人员选拔、培训及职业规划等人事决策提供信息依据。

二、适用范围

主要是对全体正式员工进行的定期考评，适用公司所有已转正的普通员工及管理人员。新进实习员工、竞争上岗的见习员工、转岗、晋升、降职等特殊阶段员工的考评另行制定，不适合此考评，但可引用绩效考评结果的客观数据信息，作为决策的依据。

三、管理职责

1.各管理处负责人负责本管理处员工的考纪考评的具体执行。

2.公司办公室负责考评奖惩的具体执行。

四、绩效考评的分类

1.绩效考评分月度绩效考评和年度绩效考评。

2.月度绩效考评是对被考核者每月度内的绩效完成情况进行考核，考评的标准是被考核者的工作能力、品行和学识。

3.年度绩效考评是公司办公室根据被考核者在本年度内的奖惩记录及出勤情况给予评价，并统计、汇总各月度绩效考核的得分后，得出被考核者本年度绩效考评的最终得分。

五、考评细则及实施标准

1. 普通人员绩效考评

考核项目

评分细则与实施标准

差(0-50%)

中(51%-70%)

良(71%-90%)

优(91%-100%)

工作

能力

(45分)

工作质量(20)

工作无计划或不能按时完成工作计划或公司、上级领导交付的工作

工作缺乏计划，工作跟进不及时，完成情况一般

有一定的工作计划性，基本能按期完成公司、上级领导交付的工作

工作计划性强，能及时并出色完成工作，并达到预期目标

工作量(15)

落后于同组人完成工作任务

基本能完成目标工作任务

完成目标工作任务，并能协助团队成员

高水平完成，并能协助同事完成其他事项

沟通能力(10)

不与同事沟通，经常误解工作目标

安于现状，沟通被动

努力与同事沟通，有良好的人际关系

积极主动与同事沟通，有良好的人际关系，并共同把工作做好

品行

(42分)

团队精神(7)

协助态度差，完全按个人设想工作，不能协助完成任务

协助态度不好，对别的部门工作配合不主动，团队协助意识不强

团队协助意识较好，能配合别的部门共同完成工作任务，有分歧时能沟通协调

能主动协调部门把工作做好达成团队的整体目标，经常与别的部门和下属进行有效沟通

敬业精神(7)

对待工作不负责任，导致工作出现疏漏，并没有及时补救

被动应付工作，导致失误发生，但能及时补救

工作责任心较强，工作能认真负责及时完成

工作责任心强，能主动承担艰巨的工作任务，有时为更好地完成工作主动加班

行为规范(7)

行为举止较散漫，行为举止完全与职业形象不符

处理日常事务基本达到日常规范要求

处理日常事务一般，达到岗位职责要求，有良好素质

坚守岗位社交礼仪，处理日常事务较好，举手投足适宜，体现良好综合素质

仪容仪表(7)

上班时间没穿制服，没有佩戴工作牌等

按公司规定，有穿制服，但没有佩戴工作牌且制服不整洁

按公司规定制服整齐，工作牌挂的位置正确，但制服不整洁

按公司规定制服整齐、整洁，工作牌挂的位置正确

礼貌(7)

不关心业主需求与感受，对业主需求无响应，导致引起投诉

基本能及时响应，但态度不好或提供服务不及时，导致业主投诉

积极响应业主的意见及投诉，及时提供令人满意的服务

主动征询业主需求与感受，服务超出客户期望，并得到业主的表扬

出勤纪律(7)

迟到/早退三次以上(含三次)，上班时间做与工作无关的事。有事不请假。

迟到/早退二次，上班时间与工作无关的事。有事不向有关领导请假一次以上。

迟到/早退一次，上班时间不做与工作无关的事。有事主动与有关领导请假。

按时上下班，不迟到不早退，上班时间不做与工作无关的事，有事主动与相关领导请假。

学识

(13分)

专业知识(13)

不懂专业，没有技能，知识太少，不肯学习，不思上进

对专业知识了解不深，专业技能不足，被动应付学习

对专业知识和技能熟悉掌握，有一定的学习能力

精通专业知识和技能，勤奋好学，知识面广，经常有创新理念

上表中所使用的专用术语定义如下:

(一)工作能力考核:通过工作行为、观察、分析和评价员工具有的能力。

1.工作质量:指所承担的生产、工作、服务月度质量指标的完成情况。

2.工作量:指所承担的生产、工作、服务的数量指标。

3.沟通能力:指员工在工作执行过程中，理解他人和增加别人理解自己的能力。

(二)品行考核:对员工在工作中表现出来的工作态度和品德等方面观察、分析和评价。

1.团队精神:是员工大局意识、协作精神和服务精神的集中体现。

2.敬业精神:指员工能坚守自己职位本分，秉持“一分耕耘、一分收获”工作态度，勇于面对挑战的精神。

3.行为规范:指员工的日常言行表现，包括岗位规范、语言规范、社交规范等。如是否积极正确主动为公司声誉作正面宣传等。

4.仪容仪表:指员工能创造良好的工作氛围，体现员工良好风貌，并保持企业形象的整体形象和精神面貌。

5.礼貌:指员工接待业主态度以及回复是否及时，是否达到令人满意的服务。

6.出勤纪律:迟到、早退等考评员工出勤情况。

(三)学识考核:对员工完成本职工作掌握的知识、技能及应用情况进行分析和评价。

1.专业知识:是指从事本职工作应掌握的专业基本知识，国家颁布的相应法律、法规、政策等。

1. 管理人员绩效考评

(55分)

工作质量(15)

工作计划性强，能及时并出色完成工作，并达到预期工作目标

组织能力(10)

工作分配不合理，组织管理能力差，不能指导下属工作

管理能力一般，各部门员工工作积极性得不到有效调动，有时会指导下属工作，工作跟进不及时

有一定的组织能力，能较好的组织下属员工做好本部门工作，对下属工作中的重要总是及时给予指导

能知人善用，很好的组织员工发挥各自的力量，共同把工作做好

表达能力(10)

工作不得要领，反应不灵敏，上传下达工作不及时

动手能力一般，未能做好上传下达工作

有一定的动手能力，处乱不惊，能基本保证上传下达工作

动手能力强，机敏灵活，上传下达文件表述完整正确

沟通能力(10)

不与上级下属沟通，经常误解工作目标，且下达错误工作任务

安于现状，沟通被动，同事关系一般

努力与上级/下属沟通，理解相互的立场，同事关系和和谐

积极主动与上级/下属沟通，并共同把工作做好，营造相互信赖的工作氛围

协调能力(10)

完全不顾大局着想，只顾个人得失，各部门工作关系紊乱

各部门工作配合不主动，团队协助意识不强

各部门能积极配合共同完成工作任务

管理井然有序，各部门相互合作，大家朝共同的目标奋进

品行

(32分)

服务意识(8)

不关心业主需求与感受，对业主需求无响应，导致引起投诉，不微笑服务

基本能及时响应，但态度不好或提供服务不及时，导致业主投诉，

积极响应业主的意见及投诉，及时提供令人满意的服务，微笑服务

主动征询业主需求与感受，服务超出客户期望，微笑服务，并得到业主的表扬

责任心(8)

对待工作不负责任，导致工作出现疏漏，并没有及时补救

被动应付工作，导致失误发生，但能及时补救

工作责任心较强，工作能认真负责及时完成

工作责任心强，能主动承担艰巨的工作任务，有时为更好地完成工作主动加班

行为规范(8)

行为举止较散漫，行为举止完全与职业形象不符

处理日常事务基本达到日常规范要求，尊重他人

处理日常事务尚可，达到岗位职责要求，有良好素质，行为举止适宜

处理日常事务极佳，并能坚守社交礼仪，行为举止得当，有模范带头作用，体现良好综合素质

出勤纪律(8)

迟到/早退三次以上(含三次)，上班时间做与工作无关的事。有事不请假

迟到/早退二次，上班时间与工作无关的事。有事不向有关领导请假一次以上

迟到/早退一次，上班时间不做与工作无关的事。有事主动与有关领导请假

按时上下班，不迟到不早退，上班时间不做与工作无关的事，有事主动与相关领导请假

学识

(13分)

业务知识(13)

不懂专业，没有技能，知识太少，不肯学习，不思上进

对专业知识了解不深，专业技能不足，被动应付学习，且缺乏进取精神

对专业知识和技能熟悉掌握，有一定的学习能力，积极参加公司组织的培训学习，并培训指导下属

精通专业知识和技能，勤奋好学，知识面广，经常有创新理念，积极参加公司组织的培训学习，培训指导员工

上表中所使用的专用术语定义如下:

(一)工作能力考核:通过工作行为、观察、分析和评价员工具有的能力。

1.工作质量:指所承担的生产、工作、服务月度质量指标的完成情况。

2.组织能力:指管理人员能够把各种生产要素有机地组合在一起，实施计划安排、贯彻实施、监督控制和协调配置等活动，产生高工作效率的能力。

3.表达能力:是管理人员诸种学习能力的运用、表现和尖端，能有力地表现、发挥、发展一个人的观察能力、记忆能力和思维能力。主要包括两种表达能力:一种是语言表达能力(口头语言表达能力和书面语言表达能力);一种是操作表达能力(动手能力)。

4.沟通能力:指管理人员在工作执行过程中，理解他人和增加别人理解自己的能力。

5.协调能力:指管理人员能够从全局着眼，来兼顾处理方方面面事务及关系的能力，这包括两个方面:第一，管理人员能够兼顾各项工作，使各项工作有条不紊地进行，互不干扰，甚至互相促进;第二，管理人员能够协调各部门之间的关系，平衡利益冲突，使大家朝着共同的目标前进。

(二)品行考核:对员工在工作中表现出来的工作态度和品德等方面观察、分析和评价。

1.服务意识:是员工自觉主动做好服务工作的一种观念和愿望，它发自每位员工的内心。主要体现在文明用语、礼节礼貌，最重要的是注重所有的细节上的完善。

2.责任心:是员工对自己和他人的支持，包括对同事和业主以及对公司的支持和对工作的积极态度，所负责任的认识、情感和信念，以及与之相应的遵守规范、承担责任和履行义务的自觉态度。

3.行为规范:指员工的日常言行表现，包括岗位规范、语言规范、社交规范等。如是否积极正确主动为公司声誉作正面宣传、是否积极正确地宣贯公司各项方针政策是否自觉地向员工等。

4.出勤纪律:迟到、早退等考评员工出勤情况。

(三)学识考核:对员工完成本职工作掌握的知识、技能及应用情况进行分析和评价。

1.业务知识:是指从事本职工作应掌握的专业基本知识和一般技巧，国家颁布的相应法律、法规、政策等。

六、考核说明

公司成立“绩效目标管理考核考评小组”，由公司经理、办公室主任、各管理处主任及员工代表组成。“绩效目标管理考核考评小组”全面负责整个考核考评工作及对考评实施细则的解释。

公司考核考评小组以部门为单位进行月度考核考评，以上述细则和标准为依据，班组长对本班员工每月工作表现进行考核评分，管理处主任/负责人每月对各部门班组长的工作表现进行考核评分，每月28日为管理处月度考核时间，每月30日公司考核考评小组将根据管理处月度绩效考核情况对管理处进行考核考评。

七、月度绩效考评

依据员工月度绩效考评结果的不同等级，将员工的基本工资和绩效工资增加或降低相应金额，从而达到奖优惩差，鞭策员工、激励员工更加努力工作的目的。具体标准如下:

(一)若月度绩效考核结果为优类(85分—100分)者，发放当月基本工资和绩效工资;凡连续三个月在月度绩效考核工作中考核成绩属优类达90分以上者，给予50元奖励。

(二)若月度绩效考核结果为良类(75分—84分)者，发放当月基本工资和绩效工资;凡连续六个月在月度绩效考核工作中考核成绩属优类达80分以上者，给予50元奖励。

(三)若月度绩效考核结果为中类(60分—74分)者，发放当月基本工资和绩效工资;凡连续二个月在月度绩效考核工作中考核成绩为中类者，普通员工扣取当月工资50元，管理人员扣取当月工资100元。

(三)若月度绩效考核结果为差类(59分以下)者，发放当月基本工资，停发当月绩效工资;凡连续二个月在月度绩效考核工作中考核成绩为差类者，除停发当月绩效工资外，普通员工扣取当月工资100元，管理人员扣取当月工资200元;凡连续三个月在月度绩效考核工作中考核成绩为差类者，作自动离职处理。

八、年度绩效考评

年度绩效考评是建立在月度绩效考评基础上的。

年度绩效考评=本年度四个季度绩效考评得分之和*20% 奖惩评分出勤情况，各自所占比例为8:1:1。

1. 奖惩评分标准

(一)本年度内若无任何奖惩记录，则得10分;

(二)奖励:公司通报表扬一次加2分;现金嘉奖一次加2分;集体嘉奖一次3分。各项不累加，最高值为奖励值;

(三)惩戒:下达《员工违规通知单》一次扣2分;公司通报批评一次扣3分;罚现金累计达300元的，扣3分，以上每增加100元扣1分;

(四)功过相抵:公司通报表扬一次抵通报批评一次。

1. 依据员工年度绩效考评结果的不同等级，给予相应的奖惩，具体内容如下:

(一)a(超群级):95—100分，相当出色，无可挑剔者，奖励200元;

(二)b(优良级):80—94分，出色，不负从望者，奖励100元;

(三)c(尚可级):70—79分，基本满意，可以塑造者，无现金奖励;

(四)d(稍差级):60—69分，有问题，需要注意者，罚现金100元;

(五)e(较差级):50—59分，问题严重，特别注意者，罚现金200元;

(六)f(很差级):49分以下，不称职，应被淘汰者，如为管理人员降职或撤职，如为员工给予辞退。

九、申诉

被考核人如不认同自己的考核结果，可以书面形式向直接领导逐级反映，公司办公室将在两天内作出回复。

十、考评资料的管理

员工月度/年度考核表填写后，在规定时间内交公司办公室负责复核、统计、存档。如员工想查阅须经理批准后方可。月度绩效考评资料保存两年后可自动销毁，年度绩效考评资料保存五年后可自动销毁。

十一、本细则由公司办公室制订并负责解释。

十二、本细则报公司经理，经公司办公会讨论通过后施行，修改时亦同。

物业管理考核评分细则二

为贯彻落实《常熟市住宅区物业管理实施办法》和《市政府关于进一步加强我市物业管理工作的意见》精神，充分发挥物业管理在打造精致城市、建设和谐社区中的作用，创新物业管理考核办法，完善考核工作标准，建立住宅小区物业服务长效监督管理机制，特制定本考核办法。

一、考核对象

本市行政区域内由建设单位或业主委员会委托物业服务企业实施市场化物业服务的住宅小区。

本办法所称新建住宅小区指2000年12月31日后竣工交付使用的住宅小区。老住宅小区指2000年12月31日前竣工交付使用的住宅小区。

二、组织领导

各镇人民政府(街道办事处，含经济开发区、东南开发区、度假区、服装城等)(以下简称属地政府)负责辖区范围内住宅小区的物业管理考核工作。属地政府应会同辖区内相关职能部门成立住宅小区物业管理考核小组，社区居(村)民委员会参与住宅小区物业管理工作考核。市住房和城乡建设局(房产管理处)(以下简称住建局(房管处))指导属地政府开展考核工作。物业管理协会应积极配合属地政府开展工作。

三、考核内容

1.住宅小区物业管理工作情况。实地考查各物业服务企业住宅小区管理情况，主要包括住宅小区基础管理、合同履行情况、参与社区建设等方面。

2.业主委员会运作情况。

四、指导标准

《新建小高层、高层住宅小区物业管理考核指导标准》、《新建多层(别墅)住宅小区物业管理考核指导标准》、《封闭式老住宅小区物业管理考核指导标准》、《开放式老住宅小区物业管理考核指导标准》、《住宅小区业主委员会考核指导标准》。具体见附表，属地政府可根据指导标准制定具体的考核细则。

五、考核方式

住宅小区物业管理工作考核采取定期实地考核和日常检查相结合的方式。实地考核、业主委员会考核每年各不少于1次。

六、考核方法

1.考核实行量化打分制，住宅小区物业管理工作情况、业主委员会考核分别实施百分制。

2.住宅小区物业管理工作情况考核得分中，定期实地考核占80%，日常检查占20%。实地考核、日常检查得分为各次考核检查得分的简单算术平均数。

3.属地政府应加强日常检查，日常检查的内容由属地政府参考考核指导标准制订。

4.考核设a、b、c、d四个等次。综合评分在85分(含)以上的为a 级;综合评分在70—84分的为b级;综合评分在60—69分的为c级;综合评分在60分以下的为d级。

5.考核中发现住宅小区管理存在安全隐患的，属地政府应发放《常熟市住宅小区安全现场检查意见书》，要求企业限期进行整改，并对整改情况进行复查。

6.因物业服务企业主要责任导致有下列情形之一的小区考核不得评为a级。

①装修管理严重失控;②设施设备不能正常运转存在较大安全隐患;③影响各类创建活动;④发生对物业服务行业产生重大负面影响的事件。

7.因物业服务企业主要责任导致有下列情形之一的小区考核为d级。

①设施设备瘫痪存在严重安全隐患;②经查实，物业工作人员涉及项目装修、搬运“强买强卖”等行为;③被供电、供水等专营单位停止供应;④电梯、消防设施未委托专业维保单位。

8.属地政府应对考核资料进行存档管理，小区考核结果应于每年12月31日前将上报市住建局(房管处)。

七、结果运用

住宅小区物业管理考核结果，将作为企业资质升级、前期物业管理招投标、优秀住宅小区和先进物业服务企业评选、相关经费贴补奖励、物业服务企业和项目经理信用档案管理等的重要参考依据。

1.综合考核为a级的住宅小区可由属地政府择优推荐参与常熟市年度优秀住宅小区的评比;年度考核为a级的业主委员会可参与属地政府年度优秀业主委员会的评比;对年度综合考核为a级的城区市场化老住宅小区，可在前期物业管理招投标中给予适当加分。

2.年度综合考核为c、d级的住宅小区按规定记入物业服务企业和项目经理信用档案;年度综合考核为d级的住宅小区，属地政府建议业主委员会(物业管理委员会)按规定启动重新选聘物业服务企业工作。

3.物业服务企业管理的住宅小区年度综合考核为d级的，整改期间暂停前期物业管理投标资格，整改到位后恢复投标资格;有2个为d级的，暂停6个月的前期物业管理投标资格;有2个以上为d级的，暂停9-12个月的前期物业管理投标资格。

4.年度考核结果，属地政府应通过相关方式公布。

八、准物业管理(指其他人委托物业服务企业实施非市场化物业服务的住宅小区)、非单一产权的非住宅物业管理、业主委员会自治管理考核参照本办法执行。

九、本办法自____年3月1日起执行，《常熟市住宅区物业管理工作考核办法(试行)》(常政办发[____]49号)同时废止。

附件:1.新建小高层、高层住宅小区物业管理考核指导标准

2.新建多层(别墅)住宅小区物业管理考核指导标准

3.封闭式老住宅小区物业管理考核指导标准

4.开放式老住宅小区物业管理考核指导标准

5.住宅小区业主委员会考核指导标准

附件1:新建小高层、高层住宅小区物业管理考核指导标准

类别

考核内容

分值

一、

基础

管理

方面

(30分)

1.小区管理处部门职责、设备用房制度等健全并上墙，电梯困人、火灾等各类突发事件应急处理预案健全;公示企业资质和营业执照;公示值班电话和投诉电话

2.小区内公示物业服务内容和标准、收费项目和标准，物业服务收费按合同约定定期公示，汽车停放费、经营设施收益和代收代交费等定期公示

3.与建设单位签订前期物业服务合同或与业主委员会签订物业服务合同，并办理接管验收手续，在明显位置公告承接查验情况

4.管理处人员配置到位，统一着装、持证上岗

5.房屋及其共用设施设备档案等各项资料齐全，查阅方便

6.按政策规定收费，无乱收费现象，物业费收费率90%以上

7.各类管理台帐资料规范健全

二、

合同

履行

情况

(62分)

1.保洁服务按合同约定履行，至少应达到:垃圾日产日清，垃圾桶、房无异味，周边环境整洁;道路清洁，可视范围无垃圾;绿化带内无白色垃圾;小区及房屋共用部位(楼梯、扶手)无明显灰尘，无乱涂写、乱张贴、乱堆放等;水面、喷水池等水景可视范围内无垃圾等，水质良好无异味;设施设备用房内整洁，无杂物堆放;按规定开展消杀工作，做好病媒生物防制工作

2.公共秩序服务按合同约定履行，至少应达到:秩序维护人员主出入口24小时值班，次出入口定时值班，对进出小区的人员、车辆进行管理，维护小区停车等公共秩序，协助公安机关做好安全防范

3.绿化定期修剪、除虫、除草;可视范围内绿化带无大面积死亡

4.维修服务按合同约定履行，至少应达到:定时巡查;急修项目半小时内响应;小修当天查看，及时维修;依法做好申请使用维修资金工作;雨污水管道定期疏通

5.监控、消防、电梯等共用设施设备正常运行，定期巡检、测试;值班人员持证在岗;按规定委托专业机构对消防、电梯等维修养护，企业监督保养到位;各类标识标牌配置到位

6.装修管理规范到位:装修登记规范完善;做到及时劝阻、制止、举报;小区外立面统一，有序，不影响整体环境或城市景观

三、

参与

社区

建设

(8分)

1.积极配合、支持和参与三位一体共管模式，配合社区做好各类创建、计划生育等相关工作

2.每年开展一次以上业主满意度测评，对合理建议及时调整，满意率达85%以上

3.通过宣传栏、黑板报、条幅等载体开展物业管理等各类宣传活动

附件2:新建多层(别墅)住宅小区物业管理考核指导标准

类别

考核内容

分值

一、

基础

管理

方面

(30分)

1.小区管理处部门职责、设备用房制度等健全并上墙，并有各类突发事件有应急处理预案;公示企业资质和营业执照;公示值班电话和投诉电话

2.小区内公示物业服务内容和标准、收费项目和标准，物业服务收费按合同约定定期公示，汽车停放费、经营设施收益和代收代交费等定期公示

3.与建设单位签订前期物业管理服务合同或与业主委员会签订物业服务合同，并办理接管验收手续;在明显位置公告承接查验情况

4.管理处人员配置到位，统一着装、持证上岗

5.房屋及其共用设施设备档案等各项资料齐全，查阅方便

6.按政策规定收费，无乱收费现象，物业费收费率90%以上

7.各类管理台帐资料规范健全

二、

合同

履行

情况

(62分)

3.绿化定期修剪、除虫、除草;可视范围内绿化带无大面积死亡

5.监控、消防、电梯等共用设施设备正常运行，定期巡检、测试;值班人员在岗;按规定委托专业机构对电梯维修养护，企业监督保养到位;各类标识标牌配置到位

6.装修管理规范到位:装修登记规范完善;做到及时劝阻、制止、举报;小区外立面统一，有序，不影响整体环境或城市景观

三、

参与

社区

建设

(8分)

1.积极配合、支持和参与三位一体共管模式，配合社区做好各类创建、计划生育等相关工作

2.每年开展一次以上业主满意度测评，对合理建议及时调整，满意率达85%以上

3.通过宣传栏、黑板报、条幅等载体开展物业管理等各类宣传活动

附件3:封闭式老住宅小区物业管理考核指导标准

类别

考核内容

分值

一、

基础

管理

方面

(24分)

1.小区管理处部门职责、设备用房制度等健全并上墙，并有各类突发事件有应急处理预案;公示企业资质和营业执照;公示值班电话和投诉电话

2.小区内公示物业服务内容和标准、收费项目和标准，物业服务收费按合同约定定期公示，汽车停放费、经营设施收益和代收代交费等定期公示

3.与建设单位签订前期物业管理服务合同或与业主委员会签订物业服务合同，并办理接管验收手续

4.管理处人员配置到位，统一着装、持证上岗

5.房屋及其共用设施设备档案等各项资料齐全，查阅方便

6.按政策规定收费，无乱收费现象，物业费收费率80%以上

7.各类管理台帐资料规范健全

二、环境卫生管理(20分)

1.小区整洁，无卫生死角，无白色漂浮物

2.垃圾房、箱、桶密闭、清洁，周围无污渍物

3.绿地无纸屑、烟头等杂物

4.区域内无乱张贴、乱涂写、乱堆放等

5.单元楼道整洁

6.水面、喷水池等水景可视范围内无垃圾等，水质良好无异味

7.定期开展消杀工作，做好病媒生物防制工作

三、绿化管理(12 分)

1.绿化无大面积虫害、无大面积死亡

2.绿化定期修剪、除虫、除草等

四、共用设施设备管理(26分)

1.共用设施、设备完好，定期巡检、测试，有损坏及时维修

2.雨污水管道定期疏通

3.依法做好有关申请使用维修资金工作

4.各类标识标牌配置到位

5.装修管理规范完善

6.消防栓完好无占用堵塞

五、门卫值班、车辆管理(10分)

1.出入口有门卫值班，认真负责

2.车辆停放有序，消防通道畅通

六、其它

方面(8分)

1.贴补经费专项用于小区管理

2.积极配合、支持和参与三位一体共管模式，配合社区做好各类创建、计划生育等相关工作

3.每年开展一次以上业主满意度测评，对合理建议及时调整，满意率达85%以上

4.通过宣传栏、黑板报、条幅等载体开展物业管理等各类宣传活动

附件4:开放式老住宅小区物业管理考核指导标准

类别

考核内容

分值

一、

基础

管理

方面

(24分)

1.小区管理处部门职责、设备用房制度等健全并上墙，并有各类突发事件有应急处理预案;公示企业资质和营业执照;公示值班电话和投诉电话

2.小区内公示物业服务内容和标准、收费项目和标准，物业服务收费按合同约定定期公示，汽车停放费、经营设施收益和代收代交费等定期公示

3.与建设单位签订前期物业管理服务合同或与业主委员会签订物业服务合同，并办理接管验收手续

4.管理处人员配置到位，统一着装、持证上岗

5.房屋及其共用设施设备档案等各项资料齐全，查阅方便

6.按政策规定收费，无乱收费现象，物业费收费率80%%以上

7.各类管理台帐资料规范健全

二、环境卫生管理(26分)

1.小区内整洁，无卫生死角，无白色漂浮物

2.垃圾房、箱、桶密闭、清洁，周围无污渍物

3.绿地无纸屑、烟头等杂物

4.区域内无乱张贴、乱涂写、乱堆放等

5.单元楼道整洁

6.水面、喷水池等水景可视范围内无垃圾等，水质良好无异味

7.定期开展消杀工作，做好病媒生物防制工作

三、绿化管理(16 分)

1.绿化无大面积虫害、无大面积死亡

2.绿化定期修剪、除虫、除草等

四、共用设施设备管理(26分)

1.共用设施、设备完好，定期巡检、测试，有损坏及时维修。

2.雨污水管道定期疏通

3.协助业主做好有关申请使用维修资金工作

4.各类标识标牌配置到位

5.装修管理规范完善

6.消防栓完好无占用堵塞

五、其它

方面(8分)

1.贴补经费专项用于小区管理

2.积极配合、支持和参与三位一体共管模式，配合社区做好各类创建、计划生育等相关工作

3.每年开展一次以上业主满意度测评，对合理建议及时调整，满意率达85%以上

4.通过宣传栏、黑板报、条幅等载体开展物业管理等各类宣传活动

附件5:住宅小区业主委员会考核指导标准

类别

考核内容

分值

一、

履行

职责

方面

(70分)

1.按程序召开业主(代表)大会，并做好书面记录

2.定期召开业主委员会会议，并做好书面记录

3.委员分工明确

4.代表业主(代表)大会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同，并监督、协助物业服务企业履行合同

5.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，台帐记录齐全

6.组织做好新、老物业管理单位进退交接工作

7.业主委员会成员自觉交纳物业服务费，并督促业主交纳物业服务费

8.带头模范遵守小区各项制度

9.针对物业管理中需要政府解决的问题，逐级向有关部门反映

10.业主大会和业主委员会工作经费的使用情况定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主质询

11.公共经营设施收益等使用规范，定期公示

12.维修资金使用申请及时、规范

13.按规定程序选聘和解聘物业服务企业

14.定期与物业服务企业沟通交流，配合协助物业服务企业管理

15.完善业主大会议事规则和管理规约

二、

其它

方面

(30分)

1.接受属地政府、社区居委会的监督和指导，接受行业主管部门的指导

2.业主(代表)大会、业主委员会的决定凡涉及到事关公共事务和业主重大权益事项，应事先告知社区居委会，并听取意见

3.按要求协助开展业主满意度测评等工作

4.积极参加有关部门组织的培训学习

某物业管理费实施细则：某小区物业管理考评细则

适配人群	物业项目经理，会务主管，保洁领班	使用场景	机关后勤服务，会务保障执行，设施设备维保
制定目的	想让物业干活更专业更靠谱，机关单位后勤服务能跟上节奏，检查有依据，大家心里都有数。
适用范围	多邦物业干的活儿，会务、保洁、设备维护、安保这些事都得管着。
职责分工	后勤管理处牵头搞检查，各项目主管天天盯，领导带队月巡查，大家各管一块不推脱。
禁止行为	不准缺人缺岗，不准服务时间掉链子，不准乱用清洁剂，不准偷东西，不准消防监控失灵。
检查与监督	每天有人查，每周至少两次打分，每月领导带队看，季度考完通报，年底总评。没做到就扣钱，反复不行就换人，整改拖着不办就罚200元起。

小区物业管理考评细则有哪些下面是小编为大家整理多的有关于小区物业管理考评细则，希望帮到你。

一、总则

第一条，为提高区级机关后勤服务社会化、专业化水平，加强和规范区级机关物业管理检查考核工作，特制定本细则。

第二条，检查考核对象为多邦物业会务、保洁、设施设备维护、安全保卫工作等。

第三条，检查考核由高新区管委会后勤管理处组织实施。

二、检查考核制度

第四条，日检查，由各服务项目负责人(主管)按照服务项目范围、工作标准进行检查，同时由后勤管理处派出相关人员抽查，发现问题，及时反馈改进，并根据整改情况进行打分。

第五条，周检查，后勤管理处每周全面检查不少于两次，按照评分标准对物业服务进行打分。

第六条，月巡查，由后勤管理处主管领导带队，有关部门领导参加，对各服务项目实施巡查，每次巡查面不少于所有服务项目的80%，发现问题，及时协调解决，根据检查结果及服务单位反馈满意度情况分别对物业进行考核打分。

第七条，季度考核，由后勤管理处牵头，按照各服务项目的工作标准或考核细则实施考核，每次考核面不少于所有服务项目的80%，考核结果及时通报服务单位。

第八条，年度综合考评。由后勤管理处会同有关单位(部门)，

根据日检查、周检查、月检查、季度考核情况，对各服务项目进行综合考评，平时考评占50%，满意度调查占20%，季、年度综合考评结果占30%，各个服务项目汇总成绩作为对年度评定的依据。

三、检查考核内容及考核标准

第九条，会务工作主要考核会务受理、会场布置、会议服务。考核采用百分制。

(一)会务受理25分

1.会务受理正确、无差错。10分

2.承办责任明确。5分

3.会前工作准备充分，所需物品及时到位。5分

4.会议结束会场整理及时，保持常备状态。5分

(二)会场布置40分

1.会场(会议室)布置整体效果符合主办单位要求。10分

2.主席台、会标、宣传标、撑牌、席签、话筒、鲜花、盆景、茶杯布置摆放正确到位。10分

3.音响、照明(灯光)、空调、投影、茶水、矿泉水落实到位。10分

4.会场(会议室)符合卫生要求。10分

(三)会议服务30分

1.服务规范、细腻，礼貌周到。10分

2.茶水、矿泉水等供给及时，服务到位。10分

3.音响、空调、灯光、投影等保障到位，无异常。10分

(四)会议评价5分

1、主办单位对会议评价表示满意。5分

第十条，保洁工作主要检查考核服务水平、保洁质量、操作规程、内部管理等，考核采用百分制。

(一)服务水平20分

1.保洁人员足额。5分

2.执行保洁时间到位。5分

3.在规定服务时间内全体保洁人员着装统一，佩戴胸卡，按切实可行的计划流程进行保洁。5分

4.保洁工作有计划流程，保洁设备、工具、药剂齐全。5分

(二)保洁质量60分

1.各办公楼出入口地台、地毯(含脚垫)无脏杂物、无污迹;楼内大厅整洁光亮、无浮尘、无水迹、无污迹。5分

2.各楼层走廊、过道、楼梯、阳台整洁、无浮尘、无水迹、无污迹;地毯平整、干净。5分

3.各楼层公共区门窗、窗台干净、无灰尘、无污迹;垃圾桶放置合理，清倒及时、外表干净、无积垢、无臭味。5分

4.各办公楼玻璃门、玻璃幕、玻璃间格、各种柱身、扶手、栏杆(含木质、金属、不锈钢)、内玻璃窗、镜面等明净、光亮、无积尘、无污迹、无斑点、金属、不锈钢按规定时间上保护剂。5分

5.各种室内装饰物、墙上装饰物和各类设施表面(如灯饰、警铃、监视器、火灾报警控制器、风口、安全指标灯、开关盒、消防栓箱、各种告示牌、指示牌等)干净、无灰尘、无污迹。5分

6.卫生间大小便池、坐便器、拖把池等内外光洁，无污垢、无积尘、无臭味;洗手盆、镜台、镜面内外光洁，无斑点、无积水、无积尘;地面、墙面光洁，无污迹、无脏杂物、无积水、无积尘、无蜘蛛网;门窗、窗台、内玻璃、天花板、隔板、照明灯具、开关盒、卷纸盒等干净、无灰尘、无污迹;厕纸篓、垃圾桶无陈积物、无臭味，外表干净。香球、卫生纸补充及时，地漏畅通。10分

7.电梯厅墙面、地面、门框、电梯指标牌表面干净，无油迹、无灰尘、无杂物;电梯内墙、地面、门、天花板、通风口、监视器、照明灯具、指标板等表面干净、无积尘、无污迹、无脏杂物;电梯厢壁、电梯门、框按规定时间上保护剂;地毯按规定更换。10分

8.室外场地、道路干净、无脏物、无垃圾、无沙土;各类设施、各种宣传栏(牌)、告示牌、指示牌表面无积尘、无污迹。5分

9.车库整洁，无脏杂物、无积尘、无蜘蛛网;各类设施、各种标志牌表面无积尘、无污迹;排水沟畅通。天台无杂物、无垃圾，地漏畅通。5分

10.大门口吊顶、天窗、外墙、外玻璃、地毯、按计划清洗并达到要求;镜面砖按规定时间处理保养，达到整洁光亮;地板按规定时间打蜡保养，达到整洁光亮并起到保护作用。5分

(三)操作规程10分

1.保洁作业操作规程规范，药剂使用正确、到位，未造成客户损失。5分

2.保洁作业安全措施到位，无发生任何事故。5分

(四)内部管理10分

1.保洁人员教育、培训、管理到位，未损害客户利益，未造成不良影响。5分

2.保洁人员遵章守纪，无盗窃等行为。5分

第十一条，设施设备维护工作，主要检查考核强电、弱电维护，消防设施维护，电梯维护，电器设备、空调设备、给排水系统维护，土建、装饰和能源管理等。检查考核分两部分:一部分为强电、弱电、消防设施、电梯维护;另一部分为电器设备、空调设备、给排水系统维护，土建、装饰和能源管理，考核采用百分制。

(一)强电、弱电、消防设施50分

1、工作时间内统一着装，佩戴工作牌，严守工作岗位，人员足额.5分

2、按时到岗，不串岗、离岗，不进入与工作无关的部门。5分

3、熟悉所有变电系统、弱电系统的各种性能和运行方式，发生一般性故障及时处理。一般停电、跳电应在10分钟内恢复送电，确保办公大楼供电系统正常安全运行，无不安全隐患。10分

4、按规定巡视检查各种设施、设备运行状况，按时认真做好各种运行记录及报表，保管好各种技术资料，做好保密工作。5分

5、做好各机房和设施、设备的卫生工作，达到整洁、无尘。5分

6、熟悉所有消防系统的运行原则，按操作规程实施操作;确保全系统正常安全运行。5分

7、每月对各种设施、设备进行常规保养，并做好保养记录。10分

7、发现故障应及时汇报并及时复原，无不安全隐患。5分

(二)电器设备、空调设备、给排水系统维护，土建、装饰，能源管理。50分

1.工作时间内人员足额到位，并统一着装，佩带工作牌。5分

2.熟悉各种电器设备、空调设备及系统、给排水系统情况，按操作规程实施操作，确保电器设备、空调设备及系统正常

安全运行，给排水系统处于良好的技术状态。2分

3.按规定巡查电器设备、空调设备及系统、给排水系统的运行状况，并做好巡查记录，发现问题及时处理。确保照明灯具完好率达95%以上，其它设备完好率达98%以上。8分

4.认真做好电器设备、空调设备及系统、给排水系统的日常维护和应急抢修工作。一般维修任务及时完成，报修任务一周内完成，应急抢修任务，维修人员10分钟之内赶到现场处理，并做好维护和应急抢修记录。10分

5.电器设备和周围环境(配电间、机房等)，空调机和空调机房整洁、无垃圾、无尘;污水处理池清洗及时，排水系统畅通。5分

6.每年两次对空调系统滤网进行清洗，达到整洁、无污迹。6分

7.经常巡查各类用房土建、装饰情况和道路、场地、围墙等情况，发现问题及时补修，达到各类用房无渗漏、无破损，道路无坑、无严重积水，场地平整，围墙无破损等。5分

8.值班制度落实。周六、周日白天确保有两名水电工值班，夜间确保有一名水电工值班，并做好值班记录。3分

9.安全措施行之有效，全年无事故。3分

10.能源管理到位，开支节省，浪费减少。3分

第十三条，安全保卫工作主要检查考核门卫值班、巡逻执勤、监控、消控、车辆调度、防火、防盗、防爆炸、防治安事故

等，考核采用百分制。

(一)全体保卫人员定岗定责，人员到位。工作作风正派、遵纪守法、遵守职业道德、依法执勤、文明执勤。8分

(二)保卫人员在执行勤务时，统一着保卫服装，佩戴有效证件，配带规定的保卫器械。2分

(三)门卫值班、巡逻执勤认真严格，无漏岗现象，登记、记载齐全，情况处理及时有效，门卫值班室整洁。30分

(四)监控、消控业务熟悉，监控、消控24小时不失控，记录齐全、专人专管，情况处理及时有效，保密制度落实，监控、消控室整洁。15分

(五)监控设施和消防设施检查到位，消防设备完善无损，发现问题及时处理，始终保持监控和消防处于良好状态。10分

(六)车辆(含摩托车、自行车等)出入机关大院按规定查验，指挥车辆停放有序，无乱放、乱停车辆现象，车道畅通无阻。20分

(七)防火、防盗、防爆炸、防治安事故措施到位，突发性事件应急处置预案落实。15分

四、相关关情况的处理

第十四条，服务单位，未按合同(协议)提供足额的服务人员;规定服务时间内无岗、无人、无服务;服务时间执行不到位，一次处罚200元。

第十五条，服务单位任用不具备工作条件和资格的特殊岗位工作人员，造成安全事故的发生或是其他存有遗留问题的由服务单位自行承担，并处以5000元以上的罚款，造成重大问题发生或引起严重后果的，甲方有权解除合同。

第十六条，服务人员违章违纪，有盗窃等行为;损害客户利益，并造成不良影响的，由服务单位进行处理(换人、除名、辞退)，并告知。

第十七条，服务单位在服务工作中，违反操作规程或存在不安全隐患，客户有权予以制止;损坏客户公共设施设备和公物的，视情况予以赔偿。

第十八条，会务受理出差错，会议服务保障达不到主办单位的要求，会议代表不满意，除要求及时改进外，并追究承办单位或承办人(含服务人员)的责任(包括经济处罚)。第十九条，保洁服务不规范、保洁质量达不到各项标准和客户要求的，服务单位应进行整改，整改后仍达不到各项标准和客户要求的，客户有权终止合同。

第二十条，设施设备维护达不到工作标准和客户要求;能源管理不善，水、电、汽、油严重跑、冒、滴、漏，门窗完好率达不到100%，照明灯具完好率达不到95%以上，水暖设备完好率、电开水器完好率、其它电器设备完好率达不到98%以上;安全措施不到位或出现不安全隐患，除要求及时整改外，并追究服务单位及当事人的责任(包括经济处罚)。

第二十一条，门卫值班不严，巡逻执勤不正规，监控、消防控制出现失控，车辆调度指挥不规范，乱停、乱放车辆严重，群众来访接待处理不当，防火、防盗、防爆炸、防治安措施不到位，除要求及时整改外，并追究服务单位及当事人的责任(包括经济处罚)。

第二十二条，全年考核总评成绩达不到80分的，不再作为下一年度招用服务单位，达不到90分的，质量保证金不再返还。

五、附则

第二十三条，本细则由区后勤管理处负责解释。

第二十四条，本细则为物业管理合同之附件，自物业管理合同签定之日起执行。

某物业管理费实施细则：小区物业管理监督组工作实施细则

适配人群	业委会成员，业主代表，监督小组长	使用场景	物业监督，业主联席会，设施巡检
制定目的	小区物业问题多，业主不放心，想盯紧服务别打折扣，让合同真落地，大家住得安心些。
适用范围	管物业公司的安保、绿化、保洁、设施这些活儿，盯着他们按合同干活。
职责分工	业委会和业主代表组监督组，组长带头，三个副组长各管一个小组，组员轮流查、写报告、开会提意见。
禁止行为	不准缺勤三次以上，不准糊弄检查，不准不看合同就乱说，不准替物业遮掩问题。
检查与监督	每月固定周六大检查，小组再加1-2次抽查；每月开两次会，写督查报告，5号前交业委会；没交报告或总缺席，就自动退出小组。

小区物业管理工作监督组工作实施细则

(20**年**月**日工作组成员全体会议通过)

根据监督检查工作组职责和**花园物业服务合同相关内容，为了切实做好本小区物业管理的监督检查工作，特制订本工作实施细则。

一、人员组成。本工作组成员由业主代表和业委会成员产生，共13名，设组长一名、副组长三名。下设三个小组，分别为安保秩序监督小组、绿化保洁监督小组和公共设施监督小组，每小组4人，各小组组长分别由本工作组副组长兼任。各小组监督检查物业服务范围见附表。

二、工作方式。采取现场监督检查、召开工作会议和撰写督查报告等形式进行。

三、工作时间。采取固定时间和不固定时间相结合。

1、原则上规定每月最后一周的周六为全组人员参加的监督检查固定工作日;各小组每月要自行安排1-2次的不固定工作时间，按照各自的工作内容开展监督检查工作。

2、召开会议。

(1)每月召开一次本组与物业管理方联席会议，时间安排在工作组固定工作日。会议由本工作组组长主持，会议议题:一工作组通报督查检查情况，督促对方严格履行服务合同约定的义务，按服务质量标准整改存在问题;二物业管理方汇报上月存在问题的整改结果;三、双方共同商讨解决热点和难点问题。

(2)每月召开一次工作组例会，会议工作组组长或副组长主持，会议内容主要是研究布置近期工作任务。会议时间另定。

四、督察报告。做到每月一报。每月3日前，各小组组长负责将上月的工作情况进行小结并写成书面报告;每月5日前，工作组长负责整理汇总各小组的报告，形成工作组督查月报送交业委会(建议业委会审核后抄送一份给物业管理服务中心)。

五、工作纪律和要求。工作组成员以自愿参加为原则，本着无私奉献，服务广大业主的思想，义务做好物业管理的监督检查工作。每个成员在工作组期间，要认真学习和领会国家和区市有关物业管理的法律、法规，熟悉本小区物业服务合同的内容和质量标准，认真、客观的履行职责。工作组组长要负起领导全组工作的责任，副组长协助组长工作，并负责通知本小组成员参加会议和工作时间，带领小组成员开展监督检查工作。因事不能参加工作和会议的，组长要向其中一名副组长说明原因，并指定一名副组长主持本次的工作或会议;副组长要向组长请假;其他成员向本小组组长请假。全年不请假累计3次或因本人原因累计5次不参加本工作组的工作或会议，作自动放弃本工作组成员的身份。

各小组监督检查物业服务内容范围

安保秩序组

1、保安工作制度和岗位责任制是否建立健全。

2、保安人员是否按照规定的名额足额配备。

3、抽查保安人员是否坚守岗位。

4、对小区发生的失窃案件督促物业管理方及时查找原因，落实整改措施，堵塞漏洞。

5、小区安防设施运行保养状况。

6、小区道路是否畅通，车辆是否按指定车位停放。

绿化保洁组

1、草坪、花卉、绿篱、数木是否定期修剪和养护。

2、定期清理绿地杂草、杂物。

3、园林建筑和辅助设施完好无损。

4、小区公共场所、电梯、楼道每日是否清扫1次，干净与否。

5、生活垃圾每天清运1次。

公共设施组

1、共用设施日常管理和维修养护。

2、小区内公共配套设施完好，运转正常。

3、消防设施设备保持完好，可随时启用，消防通道畅通。

4、路灯、楼道灯、景观灯等公共照明设备完好率80%以上。

5、核查小区水电公摊是否合理、准确。

6、对小区公共部位收支情况进行核查。

某物业管理费实施细则：物业

适配人群	局办公室人员，计财部人员，物业合作方	使用场景	房屋出租，设施维保，公共区域管理
制定目的	物业乱七八糟没人管，房子租出去收不到钱，设备坏了没人修，想让大家干活有规矩可循，别再推来推去。
适用范围	各局办公室管出租房、电梯、空调、绿地、公共设施这些事，谁用谁管谁报修。
职责分工	市局办公室牵头定规矩，各县市区局办公室具体干，局长办公会拍板签合同，计财部管钱和台账。
禁止行为	出租三年以上不报市局批不行，不收风险金不行，不建租金台账不行，租金不交计财部不行。
检查与监督	各局先列计划报局长会，再找合作方签合同，合同要过会才生效，没走流程的合同作废，市局不定期查台账和付款记录，发现漏报重做。

物业管理细则

为加强我局物业管理工作，规范物业管理的使用、维修，维护企业合法权益，现将物业管理细则明确如下：

一、物业管理主管部门：市局办公室及各县（市、区）局办公室、

二、物业管理范围

1、出租房屋的管理2、公共设施的管理3、公共场所的管理

4、园林绿地管理

5、中央空调管理

6、电梯（人坐电梯）管理

7、其它管理

三、物业管理流程

1、各局根据单位物业情况，明确物业管理的内容，拟出物业管理计划，并报局长办公会议通过。

2、根据物业管理的内容，寻找合作客户，初步达到合作意向后，填报物业管理合作意向书。

3、各局根据合作意向书和物业管理情况拟定合作协议（或合同），明确职责和权利。

4、各局根据合作协议（或合同的内容）征求相关部门意见，并进行修改。

5、各局根据修改后的合同（协议），提交局长办公会议讨论通过后，与合作客户签订。

四、注意事项

1、各局出租房屋出租期限是三年（含三年）以上的必须报市局审批，待市局审批结果再继续相关工作。

2、出租房屋时须收取一定额度的风险金。

3、各局出租房屋须建立台帐，将合同期限、金额等内容填写清楚。

4、房屋租金按月收取缴各局计财部。

5、各局物业管理专项费用由计财部专项管理。

五、其它

1、本细则由市局办公室负责解释。

2、本细则自发文起实施。

某物业管理费实施细则：物业管理评分细则范文

适配人群	物业服务企业，业主委员会，属地政府	使用场景	住宅小区考核，物业服务评级，业主委员会考评
制定目的	想让物业干活更认真，小区更干净安全，大家住得舒服点，别老出问题拖着不改。
适用范围	管常熟市所有请了物业的住宅小区，管卫生、设备、绿化、停车这些日常事。
职责分工	属地政府牵头打分，社区居委会一起查，住建局在边上指导，物业协会帮着干。
禁止行为	不准电梯消防瘫痪，不准强买强卖搬运装修，不准乱收钱，不准设施带病运行。
检查与监督	每年至少实地查一次，日常也盯着看，85分以上算好，60分以下要整改，d级小区建议换物业，资料年底前交住建局存档。

一、考核对象

本市行政区域内由建设单位或业主委员会委托物业服务企业实施市场化物业服务的住宅小区。

本办法所称新建住宅小区指2000年12月31日后竣工交付使用的住宅小区。老住宅小区指2000年12月31日前竣工交付使用的住宅小区。

二、组织领导

三、考核内容

1.住宅小区物业管理工作情况。实地考查各物业服务企业住宅小区管理情况，主要包括住宅小区基础管理、合同履行情况、参与社区建设等方面。

2.业主委员会运作情况。

四、指导标准

五、考核方式

住宅小区物业管理工作考核采取定期实地考核和日常检查相结合的方式。实地考核、业主委员会考核每年各不少于1次。

六、考核方法

1.考核实行量化打分制，住宅小区物业管理工作情况、业主委员会考核分别实施百分制。

2.住宅小区物业管理工作情况考核得分中，定期实地考核占80%，日常检查占20%。实地考核、日常检查得分为各次考核检查得分的简单算术平均数。

3.属地政府应加强日常检查，日常检查的内容由属地政府参考考核指导标准制订。

4.考核设a、b、c、d四个等次。综合评分在85分(含)以上的为a 级;综合评分在70—84分的为b级;综合评分在60—69分的为c级;综合评分在60分以下的为d级。

6.因物业服务企业主要责任导致有下列情形之一的小区考核不得评为a级。

①装修管理严重失控;②设施设备不能正常运转存在较大安全隐患;③影响各类创建活动;④发生对物业服务行业产生重大负面影响的事件。

7.因物业服务企业主要责任导致有下列情形之一的小区考核为d级。

8.属地政府应对考核资料进行存档管理，小区考核结果应于每年12月31日前将上报市住建局(房管处)。

七、结果运用

4.年度考核结果，属地政府应通过相关方式公布。

九、本办法自____年3月1日起执行，《常熟市住宅区物业管理工作考核办法(试行)》(常政办发[____]49号)同时废止。

附件:1.新建小高层、高层住宅小区物业管理考核指导标准

2.新建多层(别墅)住宅小区物业管理考核指导标准

3.封闭式老住宅小区物业管理考核指导标准

4.开放式老住宅小区物业管理考核指导标准

5.住宅小区业主委员会考核指导标准

附件1:新建小高层、高层住宅小区物业管理考核指导标准

类别

考核内容

分值

一、

基础

管理

方面

(30分)

2.小区内公示物业服务内容和标准、收费项目和标准，物业服务收费按合同约定定期公示，汽车停放费、经营设施收益和代收代交费等定期公示

3.与建设单位签订前期物业服务合同或与业主委员会签订物业服务合同，并办理接管验收手续，在明显位置公告承接查验情况

4.管理处人员配置到位，统一着装、持证上岗

5.房屋及其共用设施设备档案等各项资料齐全，查阅方便

6.按政策规定收费，无乱收费现象，物业费收费率90%以上

7.各类管理台帐资料规范健全

二、

合同

履行

情况

(62分)

3.绿化定期修剪、除虫、除草;可视范围内绿化带无大面积死亡

6.装修管理规范到位:装修登记规范完善;做到及时劝阻、制止、举报;小区外立面统一，有序，不影响整体环境或城市景观

三、

参与

社区

建设

(8分)

1.积极配合、支持和参与三位一体共管模式，配合社区做好各类创建、计划生育等相关工作

2.每年开展一次以上业主满意度测评，对合理建议及时调整，满意率达85%以上

3.通过宣传栏、黑板报、条幅等载体开展物业管理等各类宣传活动

附件2:新建多层(别墅)住宅小区物业管理考核指导标准

1.小区管理处部门职责、设备用房制度等健全并上墙，并有各类突发事件有应急处理预案;公示企业资质和营业执照;公示值班电话和投诉电话

3.与建设单位签订前期物业管理服务合同或与业主委员会签订物业服务合同，并办理接管验收手续;在明显位置公告承接查验情况

附件3:封闭式老住宅小区物业管理考核指导标准

(24分)

1.小区管理处部门职责、设备用房制度等健全并上墙，并有各类突发事件有应急处理预案;公示企业资质和营业执照;公示值班电话和投诉电话

2.小区内公示物业服务内容和标准、收费项目和标准，物业服务收费按合同约定定期公示，汽车停放费、经营设施收益和代收代交费等定期公示

3.与建设单位签订前期物业管理服务合同或与业主委员会签订物业服务合同，并办理接管验收手续

4.管理处人员配置到位，统一着装、持证上岗

5.房屋及其共用设施设备档案等各项资料齐全，查阅方便

6.按政策规定收费，无乱收费现象，物业费收费率80%以上

7.各类管理台帐资料规范健全

二、环境卫生管理(20分)

1.小区整洁，无卫生死角，无白色漂浮物

2.垃圾房、箱、桶密闭、清洁，周围无污渍物

3.绿地无纸屑、烟头等杂物

4.区域内无乱张贴、乱涂写、乱堆放等

5.单元楼道整洁

6.水面、喷水池等水景可视范围内无垃圾等，水质良好无异味

7.定期开展消杀工作，做好病媒生物防制工作

三、绿化管理(12 分)

1.绿化无大面积虫害、无大面积死亡

2.绿化定期修剪、除虫、除草等

四、共用设施设备管理(26分)

1.共用设施、设备完好，定期巡检、测试，有损坏及时维修

2.雨污水管道定期疏通

3.依法做好有关申请使用维修资金工作

4.各类标识标牌配置到位

5.装修管理规范完善

6.消防栓完好无占用堵塞

五、门卫值班、车辆管理(10分)

1.出入口有门卫值班，认真负责

2.车辆停放有序，消防通道畅通

六、其它

方面(8分)

1.贴补经费专项用于小区管理

2.积极配合、支持和参与三位一体共管模式，配合社区做好各类创建、计划生育等相关工作

3.每年开展一次以上业主满意度测评，对合理建议及时调整，满意率达85%以上

4.通过宣传栏、黑板报、条幅等载体开展物业管理等各类宣传活动

附件4:开放式老住宅小区物业管理考核指导标准

类别

考核内容

分值

一、

基础

管理

方面

(24分)

1.小区管理处部门职责、设备用房制度等健全并上墙，并有各类突发事件有应急处理预案;公示企业资质和营业执照;公示值班电话和投诉电话

2.小区内公示物业服务内容和标准、收费项目和标准，物业服务收费按合同约定定期公示，汽车停放费、经营设施收益和代收代交费等定期公示

3.与建设单位签订前期物业管理服务合同或与业主委员会签订物业服务合同，并办理接管验收手续

4.管理处人员配置到位，统一着装、持证上岗

5.房屋及其共用设施设备档案等各项资料齐全，查阅方便

6.按政策规定收费，无乱收费现象，物业费收费率80%%以上

7.各类管理台帐资料规范健全

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《国务院关于修改部分行政法规的决定》国务院令第666号，已经____年1月13日国务院第119次常务会议通过，现予公布，自公布之日起____年3月1日施行。

根据决定第三十五条之规定，删去《物业管理条例》第三十三条、第六十一条。

____年物业管理条例全文

第一章总则

第一条

为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。

第二条

第三条

国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

第四条

国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

第五条

国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

第二章业主及业主大会

第六条

房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有下列权利:

(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议，行使投票权;

(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

第七条

业主在物业管理活动中，履行下列义务:

(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

(五)按时交纳物业服务费用;

(六)法律、法规规定的其他义务。

第八条

物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第九条

一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十条

同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。

但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十一条

下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业;

(五)筹集和使用专项维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十二条

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第十三条

业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。

经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第十四条

召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。

住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第十五条

业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责:

(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(四)监督管理规约的实施;

(五)业主大会赋予的其他职责。

第十六条

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

第十七条

管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

管理规约对全体业主具有约束力。

第十八条

业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

第十九条

业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

第二十条

业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

第三章前期物业管理

第二十一条

在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

第二十二条

建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

第二十三条

建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第二十四条

国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第二十五条

建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

第二十六条

前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第二十七条

业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

第二十八条

物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

第二十九条

在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第三十条

建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

第三十一条

建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

第四章物业管理服务

第三十二条

从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。

具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

第三十三条

一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

第三十四条

业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

第三十五条

物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第三十六条

物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。

业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。

第三十七条

物业管理用房的所有权依法属于业主。

未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

第三十八条

物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。

物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。

第三十九条

物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

第四十条

第四十一条

业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

第四十二条

县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。

第四十三条

物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

第四十四条

物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

第四十五条

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第四十六条

物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。

发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。

保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

第四十七条

物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。

第四十八条

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

第五章物业的使用与维护

第四十九条

物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

第五十条

业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

第五十一条

供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

第五十二条

业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。

物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

第五十三条

住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

第五十四条

利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。

业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第五十五条

物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

第六章法律责任

第五十六条

违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

第五十七条

第五十八条

第五十九条

以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

第六十条

违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十一条

第六十二条

违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，应给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

第六十三条

违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，应由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

第六十四条

(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;

(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

第六十五条

违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

第六十六条

业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

第六十七条

第七章附则

第六十八条

本条例自____年9月1日起施行。

物业由管理到服务

某物业管理费实施细则：物业管理实施细则范文

适配人群	保洁员岗位，保卫人员岗位，水电维修工岗位	使用场景	机关大院管理，住户违规处置，水电故障响应
制定目的	院里住户越来越多，卫生安全没人管，乱糟糟的。想让大家住得干净、安全、方便些。
适用范围	管所有住在院里的住户，还有保洁、保卫、水电工、监督员这些人。管打扫、看门、修水电、查表这些事。
职责分工	办公室主任牵头，保洁员天天扫地，保卫员守大门，水电工随叫随到，监督员盯着大家干活，居民推选的。
禁止行为	不准乱扔垃圾、乱贴小广告、私拉电线、不交物业费。不准让陌生人随便进院，不准拖着不修坏水管。
检查与监督	保洁每天早晚扫两次，保卫员登记访客，水电工按月抄表。办公室每月检查，没做到扣工资。月底汇总问题，下月整改。连续两次不合格就换人。

一、物业管理的范围

凡在本院居住的住户(含租借住户)都纳入本管理范围。

某物业管理费实施细则（优选10篇）