某物业管理公司保安各岗位考核细则（优选10篇）

某物业管理公司保安各岗位考核细则

物业管理公司保安各岗位考核细则

一、目的:对各岗位保安员仪表仪容、工作态度、工作纪律、当月工作内容进行具体的考核，使保安员及考核人员在日常工作中做到有据可依，有证可查，确保考核工作公平、公开、公正。

二、适用范围:适用于公司所有保安。

三、职责:

1.保安中心主任对各管理处保安工作进行综合考核。

2.保安队长:对保安领班、副领班进行考核。

3.保安领班:对保安员进行考核。

四、相关文件:

1.公司各项规章制度

2.保安工作手册

3.各管理处制定的管理制度

五、操作规程:

1.每月的员工考核首先由保安队长在月初对每个班组进行考核讲评，管理处主任参加，保安队长汇总当月公司、管理处的工作检查情况，进行评分汇总，评出班组一、二、三名。为第一名班组颁发流动红旗，班组成员集体嘉奖(每人奖励12分)，对末位班组集体处罚(每人扣10分)。

2.说明:参加集体嘉奖的标准

1)当月保安队没有发生重大安全事故及严重业主投诉(经调查核实为主)。

2)当月当班没有发生安全事故及业主投诉(经调查核实为主)。

3)当月当班集体平均考核分在95分以上。

3.考核

1)领班对本班组的员工考核当月考核95分(不含95分)以上者不进行处罚，考核分数95分至90分(不含90分)者，按照考核标准正常处罚。

2)当月考核90分至85分(不含85分)者，按照考核标准双倍进行处罚，当月考核85分以下者下岗进行再培训，期间只享受培训工资(25元/天)，培训不合格者辞退，连续两个月考核分低于85分，当月考核低于80分者进行辞退。5.2.3每季度对全体保安进行全面考评一次，考核总分第一名者授予"明星保安"称号。考核总分末位保安予以除名淘汰。考核内容:三个月的总考核分、(军训培训)考试分。

序号考核项目标准考核办法

1保安工作

纪律遵守情况按照《保安员行为规范》、《交接班制度》、《请销假制度》及《仪容仪表规定》等要求进行操作。轻微违反各种规定的，每违反一项扣2分，重复违反的双倍扣分，情节严重的，按照《保安员奖惩条例》当中的标准进行处罚与奖励。

2安全防范1、当月全队发生治安案件情况

2、当月全队发生刑事案件情况

3、当月及时发现安全隐患和整改及时率、完好率。1、每发生一起治安案件扣5分

2、每发生一起刑事案件扣10分

3、没有及时发现重大安全隐患扣5分，没有及时通知相关人员进行整改扣5分。

3全队队伍管理1、做好保安队的日常工作安排(包括训练、学习)。

2、做好队伍管理工作，队伍凝聚力较强，有团队精神

3、负责保安队的内务管理和考勤工作，认真监督、检查各保安的工作。

4、每周凌晨2点以后不少于2次，有记录1、工作安排不当造成工作衔接出现问题的每次扣3分

2、队伍当中出现矛盾影响工作的扣2分。

3、监督检查力度不够，造成一般过失的扣2分，造成重大问题的扣10分。

4、考勤工作出现多考、少考、漏考等情况的，每人/次扣3分。

5、查岗少一次扣3分，两次以上双倍处罚。

4月工作计划完成情况1、当月管理处工作计划完成情况

2、每星期工作完成情况

3、领导临时布置工作完成情况

4、带领全队配合管理处其他班组的工作，制止、纠正各类违章行为。

5、做好公共物品的管理及管辖区内的公共设施、设备检查，

6、处置各类矛盾纠纷。1、当月、每星期工作未完成的每项扣3分，重复加倍扣分。

2、领导布置工作未按规定时间完成扣3分，不及时汇报工作完成情况的扣2分。

3、管理处各班组之间配合不力、不及时扣2分，处理各种问题不及时扣的5分。

4、发现问题不及时、损坏责任不清(次)扣2分。

5、对出现的矛盾纠纷妥善处理，凡是处置方法不当或造成严重影响的扣5分。

保安队长、主持工作副队长月考核标准

保安班长、主持工作副班长月考核标准

纪律遵守情况按照《保安员行为规范》、《交接班制度》、《请销假制度》及《仪容仪表规定》等要求进行操作按轻微违反各种规定的，每违反一项扣2分，重复违反的双倍扣分，情节严重的，按照《保安员奖惩条例》当中的标准进行处罚与奖励。

2安全防范1、月当班发生治安案件情况

2、月当班发生刑事案件情况

3、当月当班及时发现安全隐患和整改及时率、完好率

1、每发生一起治安案件扣5分

3、没有及时发现重大安全隐患扣5分，没有及时通知相关人员进行整改扣10分。

3班组队伍管理1、做好本班组的日常工作安排(包括训练、学习)。

2、做好班组管理工作，队伍凝聚力较强，有团队精神

3、负责本班组的内务管理和考勤工作，认真监督、检查各保安的工作。

1、工作安排不当造成工作衔接出现问题的每次扣5分

2、队伍当中出现矛盾影响工作的扣3分。

3、监督检查力度不够，造成一般过失的扣3分，造成重大问题的扣10分。

4月工作计划完成情况1、制定工作计划完成情况

2、领导临时布置工作完成情况

3、带领班组制止、纠正各类违章行为，和其他班组做好协调

4、做好公共物品的管理及管辖区内的公共设施、设备检查，

5、处置各类矛盾纠纷。1、当月工作未完成的每项扣5分，重复加倍扣分。

2、布置工作未按规定时间完成扣3分，不及时汇报工作完成情况的扣4分。

3、班组之间配合

不力、不及时扣2分，处置问题没有妥善解决扣5分。

5、对出现的矛盾纠纷妥善处理，凡是处置方法不当或造成严重影响的扣10分。

消、监控岗保安月考核标准

纪律遵守情况按照《保安员行为规范》、《交接班制度》、《请销假制度》及《仪容仪表规定》等要求进行操作轻微违反各种规定的，每违反一项扣2分，重复违反的双倍扣分，情节严重的，按照《保安员奖惩条例》当中的标准进行处罚与奖励。

2交接班1、交接班工作、物品、器械等交接清楚。

2、在指定位置交接，不得擅离工作岗位。

3、设施设备运转正常。1、凡是在交接班过程中出现责任不

清，漏交、忘交的情况，予以扣2分，造成后果的按《奖惩条例》处理。

2、擅自离开岗位交接的，按脱岗处

理。

3、设施设备出现故障没有及时报告

扣4分，因操作失误造成损失的按《奖惩条例》处理。

3门禁系统控制1、对每个进行单元门的人员进行询问、查验，并做好记录。

2、对可疑人员及时通知相关人员进行询问、确认。

3、做好相关记录。1、凡是不经过询问、确认就开门的扣6分。

2、凡是不通知相关人员进行处置的扣6分。

3、以上两条造成事故的按《奖惩条例》处理

4、漏记一条扣3分。

4报警处置1、对小区内安防设施熟悉能，够清楚小区内安防设施的具体位置和周围情况。

2、对于各报警情况及时通知相关人员进行处置。

3、做好记录工作1、了解每个监控画面内的安防设施设备的位置、数量等情况，不熟悉一处扣3分。

2、不通知一起扣10分，造成后果按《奖惩条例》处理。

3、凡漏记一条扣3分。

5设备维护1、不乱调设施设备的功能，保证正常运行。

2、发现设施设备故障及时通知相关人员。1、凡是乱调的扣10分，造成后果的按《奖惩条例》处理。

2、当班不及时通知的扣3分。

6岗位卫生1、保持室内清洁，地面无污渍，无卫生死角。

2、设备顶部及灭火器等物品无积尘。

3、物品摆放有序1、室内卫生不清洁，有卫生死角及地面污渍等情况扣2分。

2、室内设施设备有积尘的扣2分。

3、物品摆放混乱扣2分。

对讲机、电板、手电使用1、物品领用手续齐全，交接清楚。

2、物品检查仔细，责任清楚。

3、充电时间符合规定。1、交接不清扣2分。

2、责任不清扣3分。

3、充电时间不够或过长扣5分，造成物品损坏的按《奖惩条例》处理。

门岗保安月考核标准

序号考核项目标准考核办法

1保安工作

纪律遵守情况按照《保安员行为规范》、《交接班制度》、《请销假制度》及《仪容仪表规定》等要求进行操作轻微违反各种规定的，每违反一项扣2分，重复违反的双倍扣分，情节严重的，按照《保安员奖惩条例》当中的标准进行处罚与奖励。

2交接班1、交接班工作、物品、器械等

交接清楚。

2、交接班在指定位置进行，不

得擅离工作岗位，换岗必须严格按照军事化标准进行，不得出现嬉笑打闹等情况出现。1、凡是在交接班过程中出现责任不清，漏交、忘交的情况，予以扣2分，造成后果的按《奖惩条例》处理。

2、擅自离开岗位交接的，按脱岗处理，出现违规情况予以扣2分。

3门岗工作1、对每个小区的外来人员进行询问、查验、确认，并做好记录。

2、做好移动通报工作，对进入小区的车辆及人员及时通知相关人员进行跟踪管理。

3、做好各类登记记录工作，无乱写乱画的情况出现。

4、进出小区的物品按照规定予以查验、放行。1、凡是不经过询问、查验、确认就进入小区的扣3分。

2、是不及时通知相关人员进行处置的扣2分。

3、以上两条造成事故的按《奖惩条例》处理

4、漏记一条扣2分，乱写乱画每次扣2分。

5、物品不经过检查确认放行的，轻微者扣2分，情节严重者按《奖惩条例》处理。

4岗位卫生1、保持室内清洁，地面无污渍，无卫生死角，卫生间内无明显异味。

2、室内各类物品顶部及整体无积尘。

3、 物品摆放有序1、室内卫生不清洁，有卫生死角及地面污渍等情况扣2分。

2、室内设施设备有积尘的扣2分。

3、物品摆放混乱扣2分。

5物品管理1、业主、住户信件等物品管理有序，有交接记录。

2、值勤用具使用符合规定。1、不进行登记的扣2分

2、物品使用违反规定的扣2分，造成物品损坏的按《奖惩条例》处理。

6、服务工作能够主动帮助业主做好服务工作，并做好宣传工作。违者按《奖惩条例》处理。

巡逻岗保安月考核标准

序号考核项目标准考核办法

1保安工作

纪律遵守情况按照《保安员行为规范》、《交接班制度》、《请销假制度》及《仪容仪表规定》等要求进行操作轻微违反各种规定的，每违反一项扣2分，重复违反的双倍扣分，情节严重的，按照《保安员奖惩条例》当中的标准进行处罚与奖励。

2交接班1、当班工作、物品、器械等交接清楚。

2、指定位置交接班，不得擅离工作岗位，换岗必须严格按照军事化标准进行，不得出现嬉笑打闹等情况出现。1、凡是在交接班过程中出现责任不清，漏交、忘交的情况，予以扣2分，造成后果的按《奖惩条例》处理。

2、擅自离开工作岗位交接的，按

脱岗处理，出现违规情况予以扣2分。

3巡逻岗工作1、对进入小区的外来人员进行跟踪确认，发现情况要及时处置。

2、做好各类登记记录工作，无乱写乱画的情况出现。

3、对进出小区的物品按照规定予以查验、放行。

4、根据制定的巡逻路线进行巡逻，发现问题及时处置。1、工作不利和工作不及时的扣3分。

2、不及时通知相关人员进行处置的扣2分。

3、以上两条造成事故的按《奖惩条例》处理

4、漏记一条扣2分，乱写乱画每次扣2分。

5、物品不经过检查确认放行的，轻微者扣2分，情节严重者按《奖惩条例》处理。

4岗位卫生1、保持岗位内部及周围清洁，地面无污渍，无卫生死角，卫生间内无明显异味。

2、物品摆放有序，值勤用具使用符合规定，

3、室内各类物品顶部及整体无积尘。1、室内卫生不清洁，有卫生死角及地面污渍等情况扣2分。

2、物品使用违反规定的扣2分，造成物品损坏的按《奖惩条例》处理。

3、室内设施设备有积尘的扣2分。

5报警处置1、报警处置及时。

2、处置方法得当，对现场情况检查确认有无异常。1、轻微违规者扣2分，严重者按《奖惩条例》处理

6、服务工作能够主动帮助业主做好服务工作，并做好宣传工作。1、违者按《奖惩条例》处理。

7、车辆管理1、停车有序，无乱停乱放现象

2、车辆进出通行顺畅，

3、发现异常情况及时通知、处理1、出现乱停乱放情况，每次扣2分。

某物业管理公司保安各岗位考核细则：前期物业管理保安奖罚细则

为了规范保安工作管理，提高保安队员综合素质，更好地为**房地产开发有限公司和业主提供优质服务，特制定本细则。

一、具体内容

第一款:有下列情况之一扣10元/次。

1、在岗仪表不整洁，不按规定戴标志，军容不端正(不带公司规定帽子或戴帽子不够端正，不扎公司规定的腰带，不戴领带，制服混穿)。

2、未经现场负责人同意或上级领导批准私自换班。

3、未按要求做好当班记录，登记不清楚，交接不清楚，不签名。

4、当值期间与外来人员闲聊。

5、不按程序规定及不按时对有关需封闭管理空间进行管理的。

6、值班时乱用对讲机，用语不规范。

7、岗停内不整洁，不卫生。

8、头发不整洁，帽檐下头发超过3cm。

9、早中班有坐岗现象，时间规定为上午7:30至晚上11:30。

10、下班后在岗位长时间逗留。

第二款:有下列情况之一扣20元/次。

1、值班时精神不佳，站姿不端正有东靠西依，勾肩搭背，插裤袋、接起袖口行为。

2、上班、培训、例会等集体活动无故迟到、早退或缺席。

3、上岗时吸烟、吃零食、看书报、写信、听收音机、看电视、玩扑克、下棋、打游戏机、打手机闲聊、用对讲机闲聊等与工作无关的事。

4、军事训练不认真对待，不支持辅导工作。

5、下班后穿制服外出或有公司标志制服借给别人穿戴。

6、随地吐痰、乱扔垃圾等影响小区环境。

7、不按管理规定，乱撕值班登记本、小区通知、告示等。

8、巡逻不到位，造成不良影响。

9、擅自离岗或串岗行为。

10、在岗亭、值班桌、登记本或公司专栏或其它公共设施上乱写乱画。

11、未经许可，私自调整打卡机，代替员工打卡，改卡或破坏卡机等。

12、未经允许私自带外来人员到公司工作区、样板间参观或摄影。

13、在宿舍使用超负荷电器的，造成不安全隐患。

14、值班区内发现有破坏绿化卫生或其它设施行为而置之不理。

15、发现小区内公用照明，公用供水设备故障不及时上报。

16、当值期间发现各种存在问题及隐患不及时汇报的。

17、监督工作不力所造成的不良状态。

第三款:有下列情况之一扣30元/次。

1、无故缺席训练。

2、训练综合考评不合格的。

3、乱*触摸准业主或公司领导车辆的。

4、当月有早退。

5、当班时对讲机正常呼叫，故意不回应。

6、上班时间对客人或同事言行不礼貌，遭到客人或同事投诉，经核查为实者。

第四款:有下列之一者扣50元/次。

1、未经同意私自拿公司或业主物品。

2、上班时乱用公司办公电话，正常接听时电话用语不规范，有损公司形象和声誉。

3、无故迟到或旷工30分钟以上，35分钟以下。

4、工作不忠诚老实，欺骗领导或业主。

5、未经上级同意，擅自使用公司电脑者。

6、不按操作规程，损坏公司物品、设施或保安器材者。

7、不服从上司正常工作调遣者。

8、在当值有睡觉现象。

9、故意损坏消防、煤气、小区交通标志。

10、利用工作之便，谋取私利。

11、训练及考评时表现标准低劣。

13、当值领班知情不处理、不汇报或隐瞒的，负连带责任，扣罚25元。

第五款:有下列情况之一扣款100元/次:若当月超过两次，则作辞退处理。

1、在小区内拾到东西或财物，不及时上交，占为己有者。

2、私自在小区内推销业务者。

3、无故旷工一个工作日。

4、在岗睡觉二次以上者(含两次)。

5、酗酒上岗者。

6、擅离职守或疏忽造成损失。

7、盗窃公司信函、机密或他人公司财物。

8、偷阅公司信函机密或员工私人信件。

9、故意破坏公司或员工财物，价值在100元以下。

10、侮辱、威胁、恐吓、危害业主或同事行为者(若情节严重者，作解雇处理)。

11、当值领班知情不处理、不汇报或隐瞒的，负连带责任，扣罚50元。

第六款:有下列情况之一的嘉奖10至30元/次:

1、工作积极主动，责任心强、忠于职守、乐于助人，受到员工、业主好评的。

2、服从工作安排，不计较个人得失，工作任劳任怨，安心本职工作。

3、在生活中做到团结互助，促进团结工作。

4、以公司为家，有主人翁工作精神。

5、职业道德观念强，作风正派，思想上进。

6、业务技能强，军事技术过硬。

第七款:有下列情况之一嘉奖50至100元/次:

1、当值班人员或非当值班人员在公司范围内，发现安全隐患及时制止，避免恶性事件发生，维护公司和业主利益或减少损失者。

2、对处理突发事件中，表现突出。

3、拾金不味者。

4、全心全意地为公司服务，取得明显成绩。

5、坚持正义，为业主生命或财产安全奋不顾身，勇于牺牲精神。

6、其他属嘉奖行为。

二、实施方法

1、每月主管，领班在检查工作中具体实施，并在登记卡上做好登记。

2、在同月中，前奖不能抵后罚，但后奖可抵前罚。

3、在实施过程中，凡遇到严重违反公司制度或国家法律法规者，则按相关制度或法规处理或解雇处理。

郑重说明:队员犯规后，按相应条款处理时，若队员有对抗心理，对事实不确认的，则可停职进行教育，对事实确认后才能复岗。停职教育期间公司只提供用餐，不发出勤工资。

以上奖罚细则，从____年7月22日起试行实施。

《奖、罚记录凭证表》附后

---完---

编制人: 审批人/核准人:

维护人: 生效日期:

某物业管理公司保安各岗位考核细则：物业管理公司合同管理实施细则

物业管理公司合同管理实施细则(三)

一、总则

第一条为加强合同管理，维护企业合法权益，实现公司对合同的规范化、程序化管理，根据《合同法》、《集团合同管理制度》，结合本公司的实际，特制定本细则。

第二条对合同的管理要符合国家相关法律、法规，同时接受集团合同主管部门的监督、检查。

第三条对合同的管理实行统一管理原则。在本公司范围内，凡涉及到提供服务项目、计价收费、设备和物质采购、工程外包等经营活动的均要求签订书面合同(协议)后方可实施;各部门、管理处不得擅自签订合同(协议)，所有合同(协议)需上报公司，按iso9001:2000的有关程序及有关制度要求进行评审， 经公司有关职能部门审核后，报请总经理批准。凡以公司法人名义签订的合同(协议)一律需请律师审核同意后，方可签订。

二、合同管理组织

第四条合同管理由公司办归口管理，并落实专人负责。

第五条合同管理员的主要职责:

1、审查公司各类合同是否合法、明确、完整、规范，并监督、检查合同履行情况。

2、为公司其它人员签订合同提供法律咨询、业务指导，必要时参加合同的签订工作;

3、负责建立公司的合同统计台帐和合同评审台帐。

4、提出有关合同管理的培训方案并实施，宣传有关合同及合同法知识。

5、不断完善合同管理实施细则，并督促各部门落实、执行好。

6、根据需要依法参加对公司重大合同纠纷的协商、调整、仲裁、诉讼;

三、合同评审管理的内容

第六条合同类型包括:买卖合同，供用电、水、气、热力合同，增与合同，借款合同，租赁合同，融资租赁合同，建设工程合同，运输合同，技术合同，保管合同，仓储合同，委托合同，纠纷合同，居间合同等涉及企业和生产经营过程中各类合同及协议。

第七条合同主要条款包括:

一、当事人的名称或者姓名和住所;

二、标的;

三、数量;

四、质量;

五、价款或报酬;

六、履行期限、地点或方式;

七、违约责任;

八、解决争议的方法;

九、法律规定或按照合同不同性质而要求必备的条款以及当事人要求在合同中必须约定的条款;

第八条签订合同前，经办人必须做好合同涉及事项的详细调查工作，

如对对方当事人的经济状况、商业信誉及履约能力进行认真的审查，不可盲目草率。

1、对方是法人的，要看是否依法取得营业执照，参加签订合同的人是否

是该法人的法定代表人或法定代表人所授权委托的委托代理人。前者出示法人代表证明书等身份证明，后者除授权委托书外，应出示本人身份证明，注重审查授权委托书的内容、权限范围、有效期限。对方是其他经济组织，要看是否有工商机关核准登记的证明材料。

2、要审查签约对方的注册资金、生产经济能力，以保证公司合同的履行率。

3、在签订前，还应当调查了解对方当事人的经营状况、商业信誉与合同有关的事项。

第九条合同由公司法定代表人或其授权的人员签订，签订时必须严格执行本细则，并对公司负责;有关经办人员未经授权不得擅自以委托人名义与其它单位签订合同，否则应当对因此造成的损失负责。

第十条合同经办人应对签订合同所要达到的目标有明确有认识，合同的主要、必要条款不能遗留，语义要具体、明确、完整，条款要讲求逻辑性和严密性。

在审查由对方草拟的合同时，要从合同共同必备条款是否符合国家有关法律、法规和企业有关制度等方面审查，并可提出本方认为须增加的条款以使本方权益受到最大限度的保护。另外，要特别注意分析制约性条款，避免因失误造成不必要的损失。

签订合同或协议，必须经合同管理员审议，并经办公室、财务部审核后，呈总经理审批，有必要据相关制度报董事长核准。

四、合同的台帐、归档

第十一条 合同管理员必须建立合同评审台账，以便于及时收回盖章后的文本。

第十二条 合同或协议签章人员必须严格执行印鉴保管使用方面的管理制度，未经审查、审批和未经合法程序签订的合同，一律不得盖章;并严格登记备案。

合同文本要合法化，即使用统一文本和经工商部门监制的规范文本，也可使用经批准在一定范围内使用的标准文本。

第十三条 合同、协议签订后合同管理员分类设立台帐，要求台帐内容完备，数据正确，能确切反映合同的签订、履行、变更、解除等情况。

台帐设立应包括合同编号、类别、标的、价款、签约单位和人员、履行期限、签约时间及地点、履行情况、备注等内容。

第十四条合同管理员应对合同正本统一管理并归档，合同履行过程中往

来的信函、电报、传真、电话记录等能反映合同签订、履行等状态的有效凭证，须经登记编号后作为合同的附件一并归档。合同履行完毕后，合同管理员应认真整理合同文本及所有有效凭证按规定归档。

第十五条合同管理人员应严格履行其职责，监督、检查合同执行情况，如果合同履行出现异常现象，应依照有关程序提出法律建议或上报合同主管部门。如果合同履行中出现异常现象是由于签订或审查合同时相关人员的疏忽造成的则要追究相应人员的责任。

五、合同的执行、变更、解除及纠纷处理

第十六条重大合同签订后生效前，签约人可召集经办、审议人员对合同条款审查的基础上，预测合同执行中可能出现的问题，整理后作为合同的附件下发，以便具体执行合同部门找出最佳对策。如有失误，上述人员应负相应责任。

第十七条合同生效后，由经办部门或经办人负责，根据合同要求，把具体条款分解落实到当月计划，开始工作以确保合同的履行。

第十八条经办人在合同未履行或履行过程中，应及时掌握履行情况，以便发现隐患并尽早想办法排除;重大问题应及时向合同管理归口部门或集团法务办汇报并提出相应处理意见，以求与另一方协商解决。

第十九条在不损害国家、社会、企业利益的前提下，经双方当事人协商同意，可以变更或解除合同;由于不可抗力或过错责任，造成合同不完全履行，为避免造成更大损失，应及早与对方当事人协商变更或解除合同，但须权责分明，并采取书面形式;对于对方当事人转让合同规定的全部或部分权责关系的行为，一经发现应及时加以识别或纠正，从而对生产经营作相应

调整，相应的合同变更或解除须告知合同管理员。

第二十条合同纠纷处理

1、合同纠纷处理一般按:"协商、调解、仲裁、诉讼"的程序进行。

2、协商、调解由经办人出面，如达不成一致意见，由经办人所在部门或公司出面再行协商。

3、合同纠纷自行协商、调解不成，确定使用仲裁或起诉方式解决纠纷的，须由经办人所在部门报办公室审核，总经理核准。同时报集团备案。

某物业管理公司保安各岗位考核细则：物业管理考核评分细则模板

物业管理考核评分细则一

一、目的

1.更好的引导员工行为，加强员工的自我管理，提高工作绩效，发掘员工潜能，实现员工与上级更好的沟通。保障公司各项制度、规定的严肃性，真正体现公平竞争、奖勤罚懒，建立起行之有效的激励机制，营造良好的工作氛围，创建一个具有发展潜力和创造力的优秀团队，推动公司总体战略目标的实现。

2.更确切的了解员工队伍的工作态度、能力状况、工作绩效等基本状况，考评结果为薪资调整、职务变更、岗位调动、人员选拔、培训及职业规划等人事决策提供信息依据。

二、适用范围

主要是对全体正式员工进行的定期考评，适用公司所有已转正的普通员工及管理人员。新进实习员工、竞争上岗的见习员工、转岗、晋升、降职等特殊阶段员工的考评另行制定，不适合此考评，但可引用绩效考评结果的客观数据信息，作为决策的依据。

三、管理职责

1.各管理处负责人负责本管理处员工的考纪考评的具体执行。

2.公司办公室负责考评奖惩的具体执行。

四、绩效考评的分类

1.绩效考评分月度绩效考评和年度绩效考评。

2.月度绩效考评是对被考核者每月度内的绩效完成情况进行考核，考评的标准是被考核者的工作能力、品行和学识。

3.年度绩效考评是公司办公室根据被考核者在本年度内的奖惩记录及出勤情况给予评价，并统计、汇总各月度绩效考核的得分后，得出被考核者本年度绩效考评的最终得分。

五、考评细则及实施标准

1. 普通人员绩效考评

考核项目

评分细则与实施标准

差(0-50%)

中(51%-70%)

良(71%-90%)

优(91%-100%)

工作

能力

(45分)

工作质量(20)

工作无计划或不能按时完成工作计划或公司、上级领导交付的工作

工作缺乏计划，工作跟进不及时，完成情况一般

有一定的工作计划性，基本能按期完成公司、上级领导交付的工作

工作计划性强，能及时并出色完成工作，并达到预期目标

工作量(15)

落后于同组人完成工作任务

基本能完成目标工作任务

完成目标工作任务，并能协助团队成员

高水平完成，并能协助同事完成其他事项

沟通能力(10)

不与同事沟通，经常误解工作目标

安于现状，沟通被动

努力与同事沟通，有良好的人际关系

积极主动与同事沟通，有良好的人际关系，并共同把工作做好

品行

(42分)

团队精神(7)

协助态度差，完全按个人设想工作，不能协助完成任务

协助态度不好，对别的部门工作配合不主动，团队协助意识不强

团队协助意识较好，能配合别的部门共同完成工作任务，有分歧时能沟通协调

能主动协调部门把工作做好达成团队的整体目标，经常与别的部门和下属进行有效沟通

敬业精神(7)

对待工作不负责任，导致工作出现疏漏，并没有及时补救

被动应付工作，导致失误发生，但能及时补救

工作责任心较强，工作能认真负责及时完成

工作责任心强，能主动承担艰巨的工作任务，有时为更好地完成工作主动加班

行为规范(7)

行为举止较散漫，行为举止完全与职业形象不符

处理日常事务基本达到日常规范要求

处理日常事务一般，达到岗位职责要求，有良好素质

坚守岗位社交礼仪，处理日常事务较好，举手投足适宜，体现良好综合素质

仪容仪表(7)

上班时间没穿制服，没有佩戴工作牌等

按公司规定，有穿制服，但没有佩戴工作牌且制服不整洁

按公司规定制服整齐，工作牌挂的位置正确，但制服不整洁

按公司规定制服整齐、整洁，工作牌挂的位置正确

礼貌(7)

不关心业主需求与感受，对业主需求无响应，导致引起投诉

基本能及时响应，但态度不好或提供服务不及时，导致业主投诉

积极响应业主的意见及投诉，及时提供令人满意的服务

主动征询业主需求与感受，服务超出客户期望，并得到业主的表扬

出勤纪律(7)

迟到/早退三次以上(含三次)，上班时间做与工作无关的事。有事不请假。

迟到/早退二次，上班时间与工作无关的事。有事不向有关领导请假一次以上。

迟到/早退一次，上班时间不做与工作无关的事。有事主动与有关领导请假。

按时上下班，不迟到不早退，上班时间不做与工作无关的事，有事主动与相关领导请假。

学识

(13分)

专业知识(13)

不懂专业，没有技能，知识太少，不肯学习，不思上进

对专业知识了解不深， 专业技能不足，被动应付学习

对专业知识和技能熟悉掌握，有一定的学习能力

精通专业知识和技能，勤奋好学，知识面广，经常有创新理念

上表中所使用的专用术语定义如下:

(一)工作能力考核:通过工作行为、观察、分析和评价员工具有的能力。

1.工作质量:指所承担的生产、工作、服务月度质量指标的完成情况。

2.工作量:指所承担的生产、工作、服务的数量指标。

3.沟通能力:指员工在工作执行过程中，理解他人和增加别人理解自己的能力。

(二)品行考核:对员工在工作中表现出来的工作态度和品德等方面观察、分析和评价。

1.团队精神:是员工大局意识、协作精神和服务精神的集中体现。

2.敬业精神:指员工能坚守自己职位本分，秉持“一分耕耘、一分收获”工作态度，勇于面对挑战的精神。

3.行为规范:指员工的日常言行表现，包括岗位规范、语言规范、社交规范等。如是否积极正确主动为公司声誉作正面宣传等。

4.仪容仪表:指员工能创造良好的工作氛围，体现员工良好风貌，并保持企业形象的整体形象和精神面貌。

5.礼貌:指员工接待业主态度以及回复是否及时，是否达到令人满意的服务。

6.出勤纪律:迟到、早退等考评员工出勤情况。

(三)学识考核:对员工完成本职工作掌握的知识、技能及应用情况进行分析和评价。

1.专业知识:是指从事本职工作应掌握的专业基本知识，国家颁布的相应法律、法规、政策等。

1. 管理人员绩效考评

(55分)

工作质量(15)

工作计划性强，能及时并出色完成工作，并达到预期工作目标

组织能力(10)

工作分配不合理，组织管理能力差，不能指导下属工作

管理能力一般，各部门员工工作积极性得不到有效调动，有时会指导下属工作，工作跟进不及时

有一定的组织能力，能较好的组织下属员工做好本部门工作，对下属工作中的重要总是及时给予指导

能知人善用，很好的组织员工发挥各自的力量，共同把工作做好

表达能力(10)

工作不得要领，反应不灵敏，上传下达工作不及时

动手能力一般，未能做好上传下达工作

有一定的动手能力，处乱不惊，能基本保证上传下达工作

动手能力强，机敏灵活，上传下达文件表述完整正确

沟通能力(10)

不与上级下属沟通，经常误解工作目标，且下达错误工作任务

安于现状，沟通被动，同事关系一般

努力与上级/下属沟通，理解相互的立场，同事关系和和谐

积极主动与上级/下属沟通，并共同把工作做好，营造相互信赖的工作氛围

协调能力(10)

完全不顾大局着想，只顾个人得失，各部门工作关系紊乱

各部门工作配合不主动，团队协助意识不强

各部门能积极配合共同完成工作任务

管理井然有序，各部门相互合作，大家朝共同的目标奋进

品行

(32分)

服务意识(8)

不关心业主需求与感受，对业主需求无响应，导致引起投诉，不微笑服务

基本能及时响应，但态度不好或提供服务不及时，导致业主投诉，

积极响应业主的意见及投诉，及时提供令人满意的服务，微笑服务

主动征询业主需求与感受，服务超出客户期望，微笑服务，并得到业主的表扬

责任心(8)

对待工作不负责任，导致工作出现疏漏，并没有及时补救

被动应付工作，导致失误发生，但能及时补救

工作责任心较强，工作能认真负责及时完成

工作责任心强，能主动承担艰巨的工作任务，有时为更好地完成工作主动加班

行为规范(8)

行为举止较散漫，行为举止完全与职业形象不符

处理日常事务基本达到日常规范要求，尊重他人

处理日常事务尚可，达到岗位职责要求，有良好素质，行为举止适宜

处理日常事务极佳，并能坚守社交礼仪，行为举止得当，有模范带头作用，体现良好综合素质

出勤纪律(8)

迟到/早退三次以上(含三次)，上班时间做与工作无关的事。有事不请假

迟到/早退二次，上班时间与工作无关的事。有事不向有关领导请假一次以上

迟到/早退一次，上班时间不做与工作无关的事。有事主动与有关领导请假

按时上下班，不迟到不早退，上班时间不做与工作无关的事，有事主动与相关领导请假

学识

(13分)

业务知识(13)

不懂专业，没有技能，知识太少，不肯学习，不思上进

对专业知识了解不深， 专业技能不足，被动应付学习，且缺乏进取精神

对专业知识和技能熟悉掌握，有一定的学习能力，积极参加公司组织的培训学习，并培训指导下属

精通专业知识和技能，勤奋好学，知识面广，经常有创新理念，积极参加公司组织的培训学习，培训指导员工

上表中所使用的专用术语定义如下:

(一)工作能力考核:通过工作行为、观察、分析和评价员工具有的能力。

1.工作质量:指所承担的生产、工作、服务月度质量指标的完成情况。

2.组织能力:指管理人员能够把各种生产要素有机地组合在一起，实施计划安排、贯彻实施、监督控制和协调配置等活动，产生高工作效率的能力。

3.表达能力:是管理人员诸种学习能力的运用、表现和尖端，能有力地表现、发挥、发展一个人的观察能力、记忆能力和思维能力。主要包括两种表达能力:一种是语言表达能力(口头语言表达能力和书面语言表达能力);一种是操作表达能力(动手能力)。

4.沟通能力:指管理人员在工作执行过程中，理解他人和增加别人理解自己的能力。

5.协调能力:指管理人员能够从全局着眼，来兼顾处理方方面面事务及关系的能力，这包括两个方面:第一，管理人员能够兼顾各项工作，使各项工作有条不紊地进行，互不干扰，甚至互相促进;第二，管理人员能够协调各部门之间的关系，平衡利益冲突，使大家朝着共同的目标前进。

(二)品行考核:对员工在工作中表现出来的工作态度和品德等方面观察、分析和评价。

1.服务意识:是员工自觉主动做好服务工作的一种观念和愿望，它发自每位员工的内心。主要体现在文明用语、礼节礼貌，最重要的是注重所有的细节上的完善。

2.责任心:是员工对自己和他人的支持，包括对同事和业主以及对公司的支持和对工作的积极态度，所负责任的认识、情感和信念，以及与之相应的遵守规范、承担责任和履行义务的自觉态度。

3.行为规范:指员工的日常言行表现，包括岗位规范、语言规范、社交规范等。如是否积极正确主动为公司声誉作正面宣传、是否积极正确地宣贯公司各项方针政策是否自觉地向员工等。

4.出勤纪律:迟到、早退等考评员工出勤情况。

(三)学识考核:对员工完成本职工作掌握的知识、技能及应用情况进行分析和评价。

1.业务知识:是指从事本职工作应掌握的专业基本知识和一般技巧，国家颁布的相应法律、法规、政策等。

六、考核说明

公司成立“绩效目标管理考核考评小组”，由公司经理、办公室主任、各管理处主任及员工代表组成。“绩效目标管理考核考评小组”全面负责整个考核考评工作及对考评实施细则的解释。

公司考核考评小组以部门为单位进行月度考核考评，以上述细则和标准为依据，班组长对本班员工每月工作表现进行考核评分，管理处主任/负责人每月对各部门班组长的工作表现进行考核评分，每月28日为管理处月度考核时间，每月30日公司考核考评小组将根据管理处月度绩效考核情况对管理处进行考核考评。

七、月度绩效考评

依据员工月度绩效考评结果的不同等级，将员工的基本工资和绩效工资增加或降低相应金额，从而达到奖优惩差，鞭策员工、激励员工更加努力工作的目的。具体标准如下:

(一)若月度绩效考核结果为优类(85分—100分)者，发放当月基本工资和绩效工资;凡连续三个月在月度绩效考核工作中考核成绩属优类达90分以上者，给予50元奖励。

(二)若月度绩效考核结果为良类(75分—84分)者，发放当月基本工资和绩效工资;凡连续六个月在月度绩效考核工作中考核成绩属优类达80分以上者，给予50元奖励。

(三)若月度绩效考核结果为中类(60分—74分)者，发放当月基本工资和绩效工资;凡连续二个月在月度绩效考核工作中考核成绩为中类者，普通员工扣取当月工资50元，管理人员扣取当月工资100元。

(三)若月度绩效考核结果为差类(59分以下)者，发放当月基本工资，停发当月绩效工资;凡连续二个月在月度绩效考核工作中考核成绩为差类者，除停发当月绩效工资外，普通员工扣取当月工资100元，管理人员扣取当月工资200元;凡连续三个月在月度绩效考核工作中考核成绩为差类者，作自动离职处理。

八、年度绩效考评

年度绩效考评是建立在月度绩效考评基础上的。

年度绩效考评=本年度四个季度绩效考评得分之和*20% 奖惩评分 出勤情况，各自所占比例为8:1:1。

1. 奖惩评分标准

(一)本年度内若无任何奖惩记录，则得10分;

(二)奖励:公司通报表扬一次加2分;现金嘉奖一次加2分;集体嘉奖一次3分。各项不累加，最高值为奖励值;

(三)惩戒:下达《员工违规通知单》一次扣2分;公司通报批评一次扣3分;罚现金累计达300元的，扣3分，以上每增加100元扣1分;

(四)功过相抵:公司通报表扬一次抵通报批评一次。

1. 依据员工年度绩效考评结果的不同等级，给予相应的奖惩，具体内容如下:

(一)a(超群级):95—100分，相当出色，无可挑剔者，奖励200元;

(二)b(优良级):80—94分，出色，不负从望者，奖励100元;

(三)c(尚可级):70—79分，基本满意，可以塑造者，无现金奖励;

(四)d(稍差级):60—69分，有问题，需要注意者，罚现金100元;

(五)e(较差级):50—59分，问题严重，特别注意者，罚现金200元;

(六)f(很差级):49分以下，不称职，应被淘汰者，如为管理人员降职或撤职，如为员工给予辞退。

九、申诉

被考核人如不认同自己的考核结果，可以书面形式向直接领导逐级反映，公司办公室将在两天内作出回复。

十、考评资料的管理

员工月度/年度考核表填写后，在规定时间内交公司办公室负责复核、统计、存档。如员工想查阅须经理批准后方可。月度绩效考评资料保存两年后可自动销毁，年度绩效考评资料保存五年后可自动销毁。

十一、本细则由公司办公室制订并负责解释。

十二、本细则报公司经理，经公司办公会讨论通过后施行，修改时亦同。

物业管理考核评分细则二

为贯彻落实《常熟市住宅区物业管理实施办法》和《市政府关于进一步加强我市物业管理工作的意见》精神，充分发挥物业管理在打造精致城市、建设和谐社区中的作用，创新物业管理考核办法，完善考核工作标准，建立住宅小区物业服务长效监督管理机制，特制定本考核办法。

一、考核对象

本市行政区域内由建设单位或业主委员会委托物业服务企业实施市场化物业服务的住宅小区。

本办法所称新建住宅小区指2000年12月31日后竣工交付使用的住宅小区。老住宅小区指2000年12月31日前竣工交付使用的住宅小区。

二、组织领导

各镇人民政府(街道办事处，含经济开发区、东南开发区、度假区、服装城等)(以下简称属地政府)负责辖区范围内住宅小区的物业管理考核工作。属地政府应会同辖区内相关职能部门成立住宅小区物业管理考核小组，社区居(村)民委员会参与住宅小区物业管理工作考核。市住房和城乡建设局(房产管理处)(以下简称住建局(房管处))指导属地政府开展考核工作。物业管理协会应积极配合属地政府开展工作。

三、考核内容

1.住宅小区物业管理工作情况。实地考查各物业服务企业住宅小区管理情况，主要包括住宅小区基础管理、合同履行情况、参与社区建设等方面。

2.业主委员会运作情况。

四、指导标准

《新建小高层、高层住宅小区物业管理考核指导标准》、《新建多层(别墅)住宅小区物业管理考核指导标准》、《封闭式老住宅小区物业管理考核指导标准》、《开放式老住宅小区物业管理考核指导标准》、《住宅小区业主委员会考核指导标准》。具体见附表，属地政府可根据指导标准制定具体的考核细则。

五、考核方式

住宅小区物业管理工作考核采取定期实地考核和日常检查相结合的方式。实地考核、业主委员会考核每年各不少于1次。

六、考核方法

1.考核实行量化打分制，住宅小区物业管理工作情况、业主委员会考核分别实施百分制。

2.住宅小区物业管理工作情况考核得分中，定期实地考核占80%，日常检查占20%。实地考核、日常检查得分为各次考核检查得分的简单算术平均数。

3.属地政府应加强日常检查，日常检查的内容由属地政府参考考核指导标准制订。

4.考核设a、b、c、d四个等次。综合评分在85分(含)以上的为a 级;综合评分在70—84分的为b级;综合评分在60—69分的为c级;综合评分在60分以下的为d级。

5.考核中发现住宅小区管理存在安全隐患的，属地政府应发放《常熟市住宅小区安全现场检查意见书》，要求企业限期进行整改，并对整改情况进行复查。

6.因物业服务企业主要责任导致有下列情形之一的小区考核不得评为a级。

①装修管理严重失控;②设施设备不能正常运转存在较大安全隐患;③影响各类创建活动;④发生对物业服务行业产生重大负面影响的事件。

7.因物业服务企业主要责任导致有下列情形之一的小区考核为d级。

①设施设备瘫痪存在严重安全隐患;②经查实，物业工作人员涉及项目装修、搬运“强买强卖”等行为;③被供电、供水等专营单位停止供应;④电梯、消防设施未委托专业维保单位。

8.属地政府应对考核资料进行存档管理，小区考核结果应于每年12月31日前将上报市住建局(房管处)。

七、结果运用

住宅小区物业管理考核结果，将作为企业资质升级、前期物业管理招投标、优秀住宅小区和先进物业服务企业评选、相关经费贴补奖励、物业服务企业和项目经理信用档案管理等的重要参考依据。

1.综合考核为a级的住宅小区可由属地政府择优推荐参与常熟市年度优秀住宅小区的评比;年度考核为a级的业主委员会可参与属地政府年度优秀业主委员会的评比;对年度综合考核为a级的城区市场化老住宅小区，可在前期物业管理招投标中给予适当加分。

2.年度综合考核为c、d级的住宅小区按规定记入物业服务企业和项目经理信用档案;年度综合考核为d级的住宅小区，属地政府建议业主委员会(物业管理委员会)按规定启动重新选聘物业服务企业工作。

3.物业服务企业管理的住宅小区年度综合考核为d级的，整改期间暂停前期物业管理投标资格，整改到位后恢复投标资格;有2个为d级的，暂停6个月的前期物业管理投标资格;有2个以上为d级的，暂停9-12个月的前期物业管理投标资格。

4.年度考核结果，属地政府应通过相关方式公布。

八、准物业管理(指其他人委托物业服务企业实施非市场化物业服务的住宅小区)、非单一产权的非住宅物业管理、业主委员会自治管理考核参照本办法执行。

九、本办法自____年3月1日起执行，《常熟市住宅区物业管理工作考核办法(试行)》(常政办发[____]49号)同时废止。

附件:1.新建小高层、高层住宅小区物业管理考核指导标准

2.新建多层(别墅)住宅小区物业管理考核指导标准

3.封闭式老住宅小区物业管理考核指导标准

4.开放式老住宅小区物业管理考核指导标准

5.住宅小区业主委员会考核指导标准

附件1:新建小高层、高层住宅小区物业管理考核指导标准

类别

考核内容

分值

一、

基础

管理

方面

(30分)

1.小区管理处部门职责、设备用房制度等健全并上墙，电梯困人、火灾等各类突发事件应急处理预案健全;公示企业资质和营业执照;公示值班电话和投诉电话

4

2.小区内公示物业服务内容和标准、收费项目和标准，物业服务收费按合同约定定期公示，汽车停放费、经营设施收益和代收代交费等定期公示

4

3.与建设单位签订前期物业服务合同或与业主委员会签订物业服务合同，并办理接管验收手续，在明显位置公告承接查验情况

3

4.管理处人员配置到位，统一着装、持证上岗

2

5.房屋及其共用设施设备档案等各项资料齐全，查阅方便

7

6.按政策规定收费，无乱收费现象，物业费收费率90%以上

4

7.各类管理台帐资料规范健全

6

二、

合同

履行

情况

(62分)

1.保洁服务按合同约定履行，至少应达到:垃圾日产日清，垃圾桶、房无异味，周边环境整洁;道路清洁，可视范围无垃圾;绿化带内无白色垃圾;小区及房屋共用部位(楼梯、扶手)无明显灰尘，无乱涂写、乱张贴、乱堆放等;水面、喷水池等水景可视范围内无垃圾等，水质良好无异味;设施设备用房内整洁，无杂物堆放;按规定开展消杀工作，做好病媒生物防制工作

8

2.公共秩序服务按合同约定履行，至少应达到:秩序维护人员主出入口24小时值班，次出入口定时值班，对进出小区的人员、车辆进行管理，维护小区停车等公共秩序，协助公安机关做好安全防范

8

3.绿化定期修剪、除虫、除草;可视范围内绿化带无大面积死亡

8

4.维修服务按合同约定履行，至少应达到:定时巡查;急修项目半小时内响应;小修当天查看，及时维修;依法做好申请使用维修资金工作;雨污水管道定期疏通

8

5.监控、消防、电梯等共用设施设备正常运行，定期巡检、测试;值班人员持证在岗;按规定委托专业机构对消防、电梯等维修养护，企业监督保养到位;各类标识标牌配置到位

20

6.装修管理规范到位:装修登记规范完善;做到及时劝阻、制止、举报;小区外立面统一，有序，不影响整体环境或城市景观

10

三、

参与

社区

建设

(8分)

1.积极配合、支持和参与三位一体共管模式，配合社区做好各类创建、计划生育等相关工作

4

2.每年开展一次以上业主满意度测评，对合理建议及时调整，满意率达85%以上

2

3.通过宣传栏、黑板报、条幅等载体开展物业管理等各类宣传活动

2

附件2:新建多层(别墅)住宅小区物业管理考核指导标准

类别

考核内容

分值

一、

基础

管理

方面

(30分)

1.小区管理处部门职责、设备用房制度等健全并上墙，并有各类突发事件有应急处理预案;公示企业资质和营业执照;公示值班电话和投诉电话

4

2.小区内公示物业服务内容和标准、收费项目和标准，物业服务收费按合同约定定期公示，汽车停放费、经营设施收益和代收代交费等定期公示

4

3.与建设单位签订前期物业管理服务合同或与业主委员会签订物业服务合同，并办理接管验收手续;在明显位置公告承接查验情况

3

4.管理处人员配置到位，统一着装、持证上岗

2

5.房屋及其共用设施设备档案等各项资料齐全，查阅方便

7

6.按政策规定收费，无乱收费现象，物业费收费率90%以上

4

7.各类管理台帐资料规范健全

6

二、

合同

履行

情况

(62分)

1.保洁服务按合同约定履行，至少应达到:垃圾日产日清，垃圾桶、房无异味，周边环境整洁;道路清洁，可视范围无垃圾;绿化带内无白色垃圾;小区及房屋共用部位(楼梯、扶手)无明显灰尘，无乱涂写、乱张贴、乱堆放等;水面、喷水池等水景可视范围内无垃圾等，水质良好无异味;设施设备用房内整洁，无杂物堆放;按规定开展消杀工作，做好病媒生物防制工作

10

2.公共秩序服务按合同约定履行，至少应达到:秩序维护人员主出入口24小时值班，次出入口定时值班，对进出小区的人员、车辆进行管理，维护小区停车等公共秩序，协助公安机关做好安全防范

10

3.绿化定期修剪、除虫、除草;可视范围内绿化带无大面积死亡

10

4.维修服务按合同约定履行，至少应达到:定时巡查;急修项目半小时内响应;小修当天查看，及时维修;依法做好申请使用维修资金工作;雨污水管道定期疏通

10

5.监控、消防、电梯等共用设施设备正常运行，定期巡检、测试;值班人员在岗;按规定委托专业机构对电梯维修养护，企业监督保养到位;各类标识标牌配置到位

12

6.装修管理规范到位:装修登记规范完善;做到及时劝阻、制止、举报;小区外立面统一，有序，不影响整体环境或城市景观

10

三、

参与

社区

建设

(8分)

1.积极配合、支持和参与三位一体共管模式，配合社区做好各类创建、计划生育等相关工作

4

2.每年开展一次以上业主满意度测评，对合理建议及时调整，满意率达85%以上

2

3.通过宣传栏、黑板报、条幅等载体开展物业管理等各类宣传活动

2

附件3:封闭式老住宅小区物业管理考核指导标准

类别

考核内容

分值

一、

基础

管理

方面

(24分)

1.小区管理处部门职责、设备用房制度等健全并上墙，并有各类突发事件有应急处理预案;公示企业资质和营业执照;公示值班电话和投诉电话

4

2.小区内公示物业服务内容和标准、收费项目和标准，物业服务收费按合同约定定期公示，汽车停放费、经营设施收益和代收代交费等定期公示

4

3.与建设单位签订前期物业管理服务合同或与业主委员会签订物业服务合同，并办理接管验收手续

3

4.管理处人员配置到位，统一着装、持证上岗

2

5.房屋及其共用设施设备档案等各项资料齐全，查阅方便

3

6.按政策规定收费，无乱收费现象，物业费收费率80%以上

4

7.各类管理台帐资料规范健全

4

二、环境卫生管理(20分)

1.小区整洁，无卫生死角，无白色漂浮物

3

2.垃圾房、箱、桶密闭、清洁，周围无污渍物

3

3.绿地无纸屑、烟头等杂物

3

4.区域内无乱张贴、乱涂写、乱堆放等

3

5.单元楼道整洁

3

6.水面、喷水池等水景可视范围内无垃圾等，水质良好无异味

3

7.定期开展消杀工作，做好病媒生物防制工作

2

三、绿化管理(12 分)

1.绿化无大面积虫害、无大面积死亡

6

2.绿化定期修剪、除虫、除草等

6

四、共用设施设备管理(26分)

1.共用设施、设备完好，定期巡检、测试，有损坏及时维修

8

2.雨污水管道定期疏通

3

3.依法做好有关申请使用维修资金工作

4

4.各类标识标牌配置到位

4

5.装修管理规范完善

4

6.消防栓完好无占用堵塞

3

五、门卫值班、车辆管理(10分)

1.出入口有门卫值班，认真负责

5

2.车辆停放有序，消防通道畅通

5

六、其它

方面(8分)

1.贴补经费专项用于小区管理

2

2.积极配合、支持和参与三位一体共管模式，配合社区做好各类创建、计划生育等相关工作

2

3.每年开展一次以上业主满意度测评，对合理建议及时调整，满意率达85%以上

2

4.通过宣传栏、黑板报、条幅等载体开展物业管理等各类宣传活动

2

附件4:开放式老住宅小区物业管理考核指导标准

类别

考核内容

分值

一、

基础

管理

方面

(24分)

1.小区管理处部门职责、设备用房制度等健全并上墙，并有各类突发事件有应急处理预案;公示企业资质和营业执照;公示值班电话和投诉电话

4

2.小区内公示物业服务内容和标准、收费项目和标准，物业服务收费按合同约定定期公示，汽车停放费、经营设施收益和代收代交费等定期公示

4

3.与建设单位签订前期物业管理服务合同或与业主委员会签订物业服务合同，并办理接管验收手续

3

4.管理处人员配置到位，统一着装、持证上岗

2

5.房屋及其共用设施设备档案等各项资料齐全，查阅方便

3

6.按政策规定收费，无乱收费现象，物业费收费率80%%以上

4

7.各类管理台帐资料规范健全

4

二、环境卫生管理(26分)

1.小区内整洁，无卫生死角，无白色漂浮物

4

2.垃圾房、箱、桶密闭、清洁，周围无污渍物

4

3.绿地无纸屑、烟头等杂物

4

4.区域内无乱张贴、乱涂写、乱堆放等

4

5.单元楼道整洁

4

6.水面、喷水池等水景可视范围内无垃圾等，水质良好无异味

4

7.定期开展消杀工作，做好病媒生物防制工作

2

三、绿化管理(16 分)

1.绿化无大面积虫害、无大面积死亡

8

2.绿化定期修剪、除虫、除草等

8

四、共用设施设备管理(26分)

1.共用设施、设备完好，定期巡检、测试，有损坏及时维修。

8

2.雨污水管道定期疏通

3

3.协助业主做好有关申请使用维修资金工作

4

4.各类标识标牌配置到位

4

5.装修管理规范完善

4

6.消防栓完好无占用堵塞

3

五、其它

方面(8分)

1.贴补经费专项用于小区管理

2

2.积极配合、支持和参与三位一体共管模式，配合社区做好各类创建、计划生育等相关工作

2

3.每年开展一次以上业主满意度测评，对合理建议及时调整，满意率达85%以上

2

4.通过宣传栏、黑板报、条幅等载体开展物业管理等各类宣传活动

2

附件5:住宅小区业主委员会考核指导标准

类别

考核内容

分值

一、

履行

职责

方面

(70分)

1.按程序召开业主(代表)大会，并做好书面记录

5

2.定期召开业主委员会会议，并做好书面记录

5

3.委员分工明确

4

4.代表业主(代表)大会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同，并监督、协助物业服务企业履行合同

4

5.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，台帐记录齐全

4

6.组织做好新、老物业管理单位进退交接工作

4

7.业主委员会成员自觉交纳物业服务费，并督促业主交纳物业服务费

5

8.带头模范遵守小区各项制度

5

9.针对物业管理中需要政府解决的问题，逐级向有关部门反映

4

10.业主大会和业主委员会工作经费的使用情况定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主质询

5

11.公共经营设施收益等使用规范，定期公示

5

12.维修资金使用申请及时、规范

5

13.按规定程序选聘和解聘物业服务企业

5

14.定期与物业服务企业沟通交流，配合协助物业服务企业管理

5

15.完善业主大会议事规则和管理规约

5

二、

其它

方面

(30分)

1.接受属地政府、社区居委会的监督和指导，接受行业主管部门的指导

10

2.业主(代表)大会、业主委员会的决定凡涉及到事关公共事务和业主重大权益事项，应事先告知社区居委会，并听取意见

10

3.按要求协助开展业主满意度测评等工作

5

4.积极参加有关部门组织的培训学习

5

某物业管理公司保安各岗位考核细则：全国物业管理示范住宅小区大厦工业区标准评分细则

建设部关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知

各省、自治区建委(建设厅)，直辖市房地局，计划单列市建委(房地局):

我部自1995年开展全国优秀管理项目考评验收工作以来，树立了一批优秀物业管理项目典型，对推动建立物业管理体制，提高全国物业管理水平，发挥了重要作用。随着物业管理行业的快速发展和物业管理水平的不断提高，各地普遍反映原标准已不能完全适应物业管理发展的新形势，如继续执行原标准，难免出现评选优秀物业管理项目过多，失去其先进示范作用。为此，在广泛征求各地主管部门及企业意见的基础上，本着高标准、严要求、操作简便的原则对原标准进行了修订，新标准从今年开始执行。现将考评验收工作的有关事项通知如下:

一、从今年起，我部只对申报全国物业管理示范项目进行考评验收，并授予“全国物业管理示范项目”称号;取消全国物业管理优秀项目考评验收及其称号。各地对物业管理项目考评验收是否设立“示范”、“优秀”两个档次，视本地物业管理发展情况自行确定。

二、申报基本条件

1.参评项目符合城市规划建设要求，配套设施齐全。住宅小区、工业区建筑面积8万平方米以上，别墅2万平方米以上，大厦3万平方米以上且非住宅建筑面积占60%以上，入住率或使用率达85%以上。

2.取得“省(自治区、直辖市)级物业管理示范项目”称号一年以上。

3.物业管理企业已建立各项管理规章制度。

4.物业管理企业无重大责任事故。

5.未发生经主管部门确认属实的有关收费、服务质量等方面的重大投诉。

三、各地应在每年7月30日前将参加全国物业管理示范项目考评验收的项目名单及《全国物业管理示范项目申报表》报我部。

四、修订后的标准在条款设置和评分细则上都有较高的要求，各地在进行考评验收时，在质量和数量上都应从严掌握，使评选出来的物业管理项目真正体现先进性和示范性。凡是上报我部的项目，省(自治区、直辖市)预评预验分值不得低于98分。

五、根据建房〔1995〕120号文件要求，全国物业管理优秀项目每三年进行一次复验。各地要认真做好自1995年以来已获得全国城市物业管理示范、优秀项目称号的复查工作。经省市主管部门复查，对管理水平确实下降、群众意见较大、达不到1995年标准、不能起到先进示范作用的物业管理项目，要督促其整改，并提出撤消原称号的意见，报我部批准。今年的复验意见要与申报工作一并报我部。

六、鉴于今年进行原标准修订工作，各地的申报工作与复验意见上报时间延迟到8月30日。

七、新标准颁布后，1995年颁发的《全国优秀管理住宅小区标准》及1997年颁发的《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》停止执行。

八、其它有关“全国物业管理示范项目”的考评验收工作仍按建房〔1995〕120号文件要求执行。

附:1.全国物业管理示范住宅小区、大厦、工业区标准及评分细则

2.全国物业管理示范住宅小区、大厦、工业区达标申报表(略)

全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

|序号| 标准内容 |规定分值| 评分细则 |

|----|--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

|一 | 基础管理 | 32 | |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |1.按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用 | 1 |符合1.0，不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|-------

---------------------------------------|

| |2.已办理接管验收手续 | 1 |符合1.0，不符合0 |

| |3.由一家物业管理企业实施统一专业化管理 | 1 |符合1.0，不符合0 |

| |4.建设单位在销售房屋前，与选聘的物业管理企业 | | |

| |签订物业管理合同，双方责权利明确 | 1 |符合1.0，基本符合0.5，不符合0 |

| |5.在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业 | | |

| |签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确 | 2 |符合2.0，基本符合1.0，不符合0 |

| | | |符合1.0，已建立但管理、使用、续筹不符合 |

| |6.建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定 | 1 |规定扣0.5，未建立0 |

| |7.房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等 | | |

| |各项公众制度完善 | 2 |完善2.0，基本完善1.0，不完善0 |

| |8.业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责 | 2 |符合2.0，基本符合1.0，不符合0 |

| |9.业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同， | | |

| |双方责权利明确 | 2 |符合2.0，基本符合1.0，不符合0 |

| |10.物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并 | | |

| |经业主委员会同意 | 1 |符合1.0，不符合0 |

| | | |制度、工作标准建立健全1.0，主要检查:物 |

| | | |业管理服务工作程序、质量保证制度、收费管 |

| |11.小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工 | |理制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一 |

| |作标准，并制订具体的落实措

施和考核办法 | |处不完整规范扣0.2;未制定具体的落实措施 |

| | | 2 |扣0.5，未制定考核办法扣0.5 |

| |12.物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上 | | |

| |岗;员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作 | |管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证 |

| |风严谨 | 2 |书扣0.1;着装及标志符合0.5，不符合0 |

| |13.物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化 | | |

| |管理手段，提高管理效率 | 2 |符合2.0，基本符合1.0，不符合0 |

| |14.物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税 | | |

| |收等方面执行有关规定;至少每半年公开一次物业 | |执行有关规定1.0，未执行0;公开1.0，未公|

| |管理服务费用收支情况 | 2 |开0 |

| | | |包括房屋总平面图、地下管网图，房屋数量、 |

| | | |种类、用途分类统计成册，房屋及共用设施设 |

| |15.房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成 | |备大中修记录，共用设施设备的设计安装图 |

| |册，管理完善，查阅方便 | |纸资料和台帐。每发现一项不齐全或不完善 |

| | | 2 |扣0.2 |

| |16.建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册， | | |

| |查阅方便 | 2 |每发现一处不符合扣0.2 |

| |17.建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主| | |

| |和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、 | |符合2.0，值班制度不符合扣0.5，未设服务电|

| |质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理， | |话扣0.5，发现一处处理不及时扣0.2，没有回|

| |有回访制度和记录 | 2 |访记录每次扣0.1 |

| |18.定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见 | | |

| |单，对合理的建议及时整改，满意率达95%以上 | 2 |符合2.0，基本符合1.0，不符合0 |

| | | |建立并落实1.0，建立但未落实扣0.5，未建立扣 |

| |19.建立并落实便民维修服务承诺制，零修急修及 | |1.0;及时率符合0.5，每降低1个百分点扣0.1; |

| |时率100%、返修率不高于1%，并有回访记录 | |返修率符合0.3，不符合0;回访记录完整0.2， |

| | | 2 |记录不完整或无回访记录0 |

|二 |房屋管理与维修养护 | 14 | |

| |1.主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有 | |符合2.0，无示意图扣0.5，无路标扣0.3，幢、单 |

| |路标，组团及幢、单元(门)、户门标号标志明显 | 2 |元、户号每缺一个扣0.1 |

| |2.无违反规划私搭乱建、无擅自改变房屋用途现 | |符合2.0，每发现一处私搭乱建或擅自改变房屋 |

| |象 | 2 |使用用途扣1.0 |

| |3.房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材 | |符合2.0，每发现一处不完好、不整洁、脱落、污 |

| |料无脱落、无污迹 | 2 |损扣0.2 |

| |4.室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整 | |符合2.0，未按规定设置0;按规定设置，但不整 |

| |洁统一美观，无安全隐患或破损 | 2 |齐或有破损每处扣0.1，有安全隐患每处扣0.5 |

| |5.封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面; | | |

| |除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗 | | |

| |网、晾晒架、遮阳蓬等 | 2 |符合2.0，每发现一处不符合扣0.2 |

| |6.空调安装位置统一，冷疑水集中收集，支架无 | | |

| |锈蚀 | 2 |符合2.0，每发现一处不符合扣0.5 |

| |--------------------------------------------------|--------|---------------

-------------------------------|

| |7.房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构 | | |

| |安全及拆改管线和损害他人利益的现象 | 2 |符合2.0，每发现一处不符合扣0.5 |

|三 |共用设施设备管理 | 15 | |

| |1.共用配套设施完好，无随意改变用途 | 1 |符合1.0，每发现一处不符合扣0.5 |

| |2.共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有 | |设施设备运行按规定记录0.5，无事故隐患0.5; |

| |记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严 | |遵守操作规程0.6，每发现一处不符合扣0.2;遵 |

| |格遵守操作规程与保养规范 | 2 |守保养规范0.4，每发现一处不符合扣0.1 |

| |3.室外共用管线统一入地或入公共管道，无架空 | | |

| |管线，无碍观瞻 | 2 |符合2.0，发现一处不符合扣0.2 |

| |4.排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象 | | |

| | | 1 |符合1.0，发现一处堵塞或外溢扣0.5 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |5.道路通畅，路面平整;井盖无缺损、无丢失，路 | |通畅、平整1.0，发现一处不通畅、不平整、积 |

| |面井盖不影响车辆和行人通行 | |水扣0.2;发现井盖缺损或丢失扣0.6，路面井|

| | | 2 |盖不影响通行0.4，发现一处不符合扣0.2 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |6.供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污 | |设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染0.6，|

| |染;二次生活用水有严格的保障措施，水质符合 | |发现一处不符合扣0.2;保障措施严格0.4，无|

| |卫生标准;制定停水及事故处理方案 | 2 |措施或措施不严0;水质符合卫生标准0.5，不符|

| | | |合0;有处理方案0.5，无处理方案0 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |7.制订供电系统管理措施并严格执行，记录完整; | | |

| |供电设备运行正常，配电室管理符合规定，路灯、 | | |

| |楼道灯等公共照明设备完好 | 2 |符合2.0，发现一处不符合扣0.5 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |8.电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无 | | |

| |安全事故;轿厢、井道保持清洁;电梯机房通风、 | | |

| |照明良好;制定出现故障后的应急处理方案 | 2 |符合2.0，发现一处不符合扣0.5 |

| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|

| |9.三北地区，冬季供暖室内温度不低于16℃ | 1 |符合1.0，不符合0 |

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------

|四|保安、消防、车辆管理 |10| |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |1.小区基本实行封闭式管理 |1 |符合1.0，不符合0 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |2.有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度;| | |

| |保安人员熟悉小区的环境，文明值勤，训练有素，言 | |符合2.0，无专业保安队伍扣1.0，其它每发现|

| |语规范，认真负责 |2 |一处不符合扣0.2 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |3.危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施 |1 |符合1.0，不符合0 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |4.消防设备设施完好无损，可随时起用;消防通道 | | |

| |畅通;制订消防应急方案 |2 |符合2.0，每发现一处不符合规定扣0.5 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| | | |制度完善0.5，基本完善0.3，不完善0;因管|

| |5.机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车 | |理责任造成车辆丢失扣0.5(管理单位公开承 |

| |辆进出有登记 | |诺赔偿的不扣);每发现一台车辆乱停乱放扣 |

| | |2 |0.1，出入无记录扣0.2 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |6.非机动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管| |符合2.

0，制度不全或不落实的扣1.0，乱停放|

| |理有序 |2 |每部车扣0.2 |

|--|------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

|五|环境卫生管理 |14| |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |1.环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站|1 |符合1.0，每发现一处不符合扣0.2 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |2.清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确 | |未实行责任制的扣1.0，无专职清洁人员和责 |

| |的责任范围，实行标准化保洁 |2 |任范围的扣0.5，未实行标准化保洁的扣0.5 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| | | |每发现一处垃圾扣0.2，未达到垃圾日产日清 |

| |3.垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀 |2 |的扣0.5，未定期进行卫生消毒灭杀扣0.5 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |4.房屋共用部位共用设施设备无蚁害 |1 |符合1.0，每发现一处不符合扣0.2 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |5.小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物 |2 |符合2.0，每发现一处不符合扣0.2 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |6.房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自 | | |

| |占用和堆放杂物现象;楼梯扶栏、天台、公共玻璃 | | |

| |窗等保持洁净 |2 |符合2.0，每发现一处不符合扣0.2 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |7.商业网点管理有序，符合卫生标准;无乱设摊点、| | |

| |广告牌和乱贴、乱画现象 |2 |符合2.0，每发现一处不符合扣0.2 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |8.无违反规定饲养宠物、家禽、家畜 |1 |符合1.0，不符合0 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |9.排放油烟、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染|1 |符合1.0，每发现一处不符合扣0.2 |

|--|------------------------------------------------|----|---------

-------------------------------------|

|六|绿化管理 |7 | |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |1.小区内绿地布局合理，花草树木与建筑小品配置 | | |

| |得当 |1 |符合1.0，基本符合0.5，不符合0 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |2.绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象 |2 |符合2.0，基本符合1.0，不符合0 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |3.花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无| |长势不好扣1.0，其它每发现一处不符合扣0.2|

| |折损现象，无斑秃 |2 |分 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |4.绿地无纸屑、烟头、石块等杂物 |2 |符合2.0，每发现一处不符合扣0.2 |

|--|------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

|七|精神文明建设 |3 | |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |1.开展有意义、健康向上的社区文化活动 |2 |符合2.0，基本符合1.0，不符合0 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |2.创造条件，积极配合、支持并参与社区文化建设 |1 |符合1.0，基本符合0.5，不符合0 |

|--|------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

|八|管理效益 |5 | |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |1.物业管理服务费用收缴率98%以上 |2 |符合2.0，每降低1个百分点扣0.5 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |2.提供便民有偿服务，开展多种经营 |2 |符合2.0，基本符合1.0，不符合0 |

| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|

| |3.本小区物业管理经营状况 |1 |盈利1.0，持平0.5，亏本0 |

----------------------------------------------------------------------------------------

----------------------

全国物业管理示范工业区标准及评分细则

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

|序号| 标准内容 |规定分值| 评分细则 |

|----|--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

|一 |基础管理 | 21 | |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| |1.按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用 | 1 |符合1.0，不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| |2.已办理接管验收手续 | 1 |符合1.0，不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| |3.由一家物业管理企业实施统一专业化管理 | 1 |符合1.0，不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| |4.建设单位在租售厂房前，与选聘的物业管理企业 | | |

| |签订物业管理合同，双方责权利明确 | 1 |符合1.0，基本符合0.5，不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| |5.在房屋租售合同签订时，购房人或承租人与物业 | | |

| |管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利 | | |

| |明确 | 1 |符合1.0，基本符合0.5，不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| | | |符合1.0，管理、使用、续筹不符合规定扣0.5，|

| |6.建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定 | 1 |未建立0 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| |7.房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主与使用 | | |

| |人公约等各项公众制度完善 | 1 |完善1.0，基本完善0.5，不完善0 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| |8.业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责 | 1 |符合1.0，基本符合0.5，不符合0 |

| |------------------------------------------------

--|--------|------------------------------------------------|

| |9.业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同， | | |

| |双方责权利明确 | 1 |符合1.0，基本符合0.5，不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| |10.物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并 | | |

| |经业主委员会同意 | 1 |符合1.0，基本符合0.5，不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| | | |制度、工作标准建立健全1.0，主要检查:物 |

| | | |业管理服务工作程序、质量保证制度、收费管 |

| |11.工业区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位 | |理制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一 |

| |工作标准，并制订具体的落实措施和考核办法 | |处不完整规范扣0.2;未制定具体的落实措施 |

| | | 2 |扣0.5，未制定考核办法扣0.5 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| |12.物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上 | | |

| |岗;员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作 | |管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证 |

| |风严谨 | 1 |书扣0.1;着装及标志符合0.3，不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| |13.物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化 | | |

| |管理手段，提高管理效率 | 1 |符合1.0，基本符合0.5，不符合0 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| |14.物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税 | | |

| |收等方面执行有关规定;至少每半年公开一次物业 | |执行有关规定0.5，未执行0;公开0.5，未公 |

| |管理服务费用及维修基金收支情况 | 1 |开0 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| | | |包括房屋总平面图、地下管网图，房屋数量、种 |

| |15.房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成 | |类、用途分类统计成册，房屋及共用设施设备 |

| |册，管理完善，查阅方便 | |大中修记录，共用设施设备的设计安装图纸资 |

| | | 1 |料和台帐。每发现一项不齐全或不完善扣0.1 |

| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|

| |16.建立业主及使用人档案、房屋及其配套设施权属 | | |

某物业管理公司保安各岗位考核细则：物业管理奖惩细则模板

物业管理奖惩细则【1】

一、总 则

奖励先进，严明纪律，惩罚违章违纪是激发员工努力工作，忠于职守，提高服务质量和工作水平的重要措施。为保护员工的正当权益，促使每位员工自觉遵守规章制度，充分发挥自己的聪明才智，使干得好的员工精神上和物质上都得到鼓励。

二、奖励办法

奖励一般分部门奖励和单位奖励。

(一)部门奖励

凡符合下列条件之一者，由部门经理从掌握的奖金中实施奖励。

1微笑服务，体现程序、效率、温暖、主动，服务效果好;

21个月之内多次受到客人和上级表扬;

3工作勤奋认真、自觉奉献，绩效显著; 考试就到考试吧

4对提高管理水平有明显贡献;

5合理化建议被采纳，收效明显;

6增收节支，控制成本成效显著; 考试吧-全国最大教育类网站

7积极扩大营销，开拓市场，获明显经济效益;

8积极宣传企业形象、特色，扩大社会影响，获得明显社会效益;

9维护规章制度，敢于和不良倾向作斗争，技术和业务考核及在行业竞赛中获得优秀成绩;

10品德高尚，拾金不昧;

11伸张正义，见义勇为;

12发现事故苗头及隐患，采取积极措施，避免事故发生;

13工作创新，使质量和水平有明显提高;

14有其他明显成绩者。

(二)公司奖励

1成绩突出者，由部门上报总经理给予通报嘉奖。

2授予“优秀员工”称号。

对于表现突出的员工授予“优秀员工”称号，每月评选一次，由各部门提出候选人，经质检督导办公室进行横向比较，领导批准。授予荣誉称号，同时发给一次性奖金，并记入本人档案。

优秀员工评选标准:

1热爱本职工作，敬业精神好，集体观念强，工作满1年以上。

2有高度责任心，工作热情主动，任务完成出色，成绩显著。

3服务态度好，工作效率高。

4遵守规章制度，无违章违纪现象。

成绩特别突出者，总经理可给予晋职晋级奖励和一次性奖金鼓励。

三、处罚办法

对违章违纪行为的处罚分为轻度过失、警告、记小过、记大过、撤职和降级、辞退和除名。

(一)轻度过失

有下列行为之一者，质检办及部门经理有权给予扣除10%~50%浮动工资的处罚:

1迟到或早退超过5min，每月达2次;

2上班时间看书、阅报、吃食物、喝饮料、打瞌睡;

3随地吐痰，乱丢纸屑、杂物;

4不按规定时间到员工餐厅就餐，不遵守员工餐厅就餐规定;

5私自搭乘非员工使用的电梯;

6不走员工通道，穿行大堂，着便装进入工作岗位;

7在考勤卡上乱涂乱画，无故缺打考勤卡1月2次以内;

8进出员工通道口拒绝警员查验拎包;

9不按规定时间洗澡，违反倒班宿舍各项规章制度;

10在规定的禁烟区吸烟;

11当班时间听录音机、看电视;

12上班时间打私人电话或用电话聊天;

13上班时间私自外出购物、吃早点、着工装下班;

14工作时间擅离岗位，串岗或扎堆聊天;

15下班后无故在厦内逗留;

16不经请示擅自带厦外人员进入大厦;

17更衣柜内存放不应存放的物品;

18对上级分派的工作迟缓、拖延;

19被客人投诉一次情节较轻者;

20工作责任心不强，粗心大意，造成工作差错;

21在工作场所剔牙、挖耳、抓痒、抠鼻孔、照镜子、化妆、打响指、吹口哨、手插口袋、双手叉腰等有失职业风度的举动;

22在办公室和公众场所仪容不整，不按规定着装，长发过肩，不佩戴工牌等;

23服务不主动、不热情，不用敬语和礼貌用语，不积极解决客人提出的力所能及的要求和问题，引起客人不愉快。

24员工有违章违纪行为，在场的管理人员不纠正、不制止，不履行管理责任，情节较轻者;

25违反有关规章制度和部门规定，情节不足警告者。

(二)警告

有下列行为之一者，质检办及部门经理有权提出并经公司批准给予警告处分并扣罚当月全部浮动工资:

11个月之内有2次轻度过失者;

2没有完成领导交给的工作任务，或有意怠工;

3服务效果差，被客人投诉2次;

4言语粗俗，对客人不礼貌，与客人争辩，不经同意擅自闯入客人或上级办公室;

5当班时间睡觉;

6代人打卡或托人打卡、弄虚作假，虚报考勤。1月内无故缺打考勤卡2次以上，迟到或早退2次以上;

7工作中搬弄是非，诽谤他人，散布不利于团结的言论;工作上缺乏协调合作精神，致使工作受到影响;

8违反部门制定的安全守则、工作程序、操作规范和各项规章制度;

9旷工1天以内;

10警员不履行督查责任，发现问题不制止、不汇报;

11对下属不管理，发现违纪不制止、不批评、不按规章处罚;

12由于工作责任心不强造成经济损失500元以下(除按原价赔偿外);

13员工更衣柜内被查获财物，情节较轻者;

14私自使用客用品和客用设施;

15所犯错误比轻微过失稍重者;

16所犯错误不足记小过者。 考试吧-全国最大教育类网站

(三)记小过

有下列行为之一者，领导有权给予记小过处分，并连续扣除3个月全部浮动工资:

1两个月之内受到2次警告处分;

2一个月之内连续2次受到客人投诉;

3上班时饮酒或带有醉态;

4私自接受客人小费或物品;

5工作时间高声喧哗或干扰客人休息;

6由于个人工作失误及责任而影响宾客工作;

7违反各部、室所制定的工作程序和规章制度以致造成隐患;

8由于工作责任心不强，单位造成经济损失500元以上至2000元以下(除按原价赔偿外);

9用不适当手段干扰他人工作;

10未经批准私自使用单位的设备，如:车辆、餐厅、餐具、洗衣房设备等;

11明知财物受损失或丢失，而不管不问不汇报;

12提供不真实的报告、材料;

13泄露机密;遗失大厦钥匙、单据等重要物品;

14旷工1天以上，2天以下;

15所犯错误不足记大过者。

(四)记大过

违反下列规定者，部门经理有权提请人事部及质检办并报主管领导批准，给予记大过处分，连续扣除6个月全部浮动工资:

1半年内受到2次记小过处分;

22个月之内3次受宾客投诉;

3工作时擅离岗位或玩忽职守，造成一定恶劣影响;

4旷工2天，不足3天;

5领导分配工作不接受;

6造成停电、停水、停机等重大事故的责任者;

7责任损失在2000元以上;

8违反外事纪律;

9违反规章，不足辞退和除名。

(五)撤职或降级

凡有下列行为者，人事部按任免权限或提请总经理，给予撤职或降级处分。

1所辖部门工作长期无起色;

2有严重渎职行为;

3所犯错误丧失领导资格;

4犯有严重错误。

(六)辞退、除名或开除

有下列行为之一者，根据部门经理提议，人事部提请总经理批准，解除劳动合同，给予辞退或除名，错误严重者作开除处理:

1试用不符合录用条件;

2严重失职、营私舞弊，造成重大损失;

3被公安部门依法追究刑事责任;

4不能胜任工作，经过培训或者调整岗位仍不能胜任工作;

5患病或非因工负伤，医疗期满后不能从事原工作也不能从事另行安排的工作;

6连续旷工3天或累计旷工15天以上;

72个月之内4次受宾客投诉;

8盗窃或私拿大厦物品;

9侮辱、诽谤、殴打、恐吓、威胁、危害同事和上级或打架斗殴;

10酗酒、赌博;

11其他违反法律或治安条例的行为;

12不服从上级指挥，拒绝上级指派的工作，经教育无效;

13故意损坏公物;

14贪财、挪用公款;

15利用职务和工作之便，接贿赂赂，或利用不正当手段中饱私囊;

16擅自对外界发表有关公司的诬蔑性言论，发表有损公司声誉的言论;

17书写匿名诬告信;

18严重损坏单位形象;

19记一次大过或两次小过或4次警告或一次小过两次警告处分仍无明显悔改表现。

20其他严重违纪违章行为。

(七)取消处分

受警告以上处分一律填过失单装入档案。受处分后，本人认真吸取教训，积极努力工作，做出显著成绩者，可以撤销处分。一旦撤销处分，即可从档案撤出处分卡片。撤销处分按处分权限执行。撤销处分的最早时间:警告处分不少于1个月，记小过处分不少于3个月，记大过处分不少于6个月。有特别突出表现者，经总经理批准撤销处分的时间可以提前。

(八)处分作用期限。

凡受过警告以上处分者，当年奖金不能全额享受。凡上半年受一个警告处分者，半年奖金享受30%，受记小过以上处分者奖金全免。年内受一个警告处分者，年终奖金享受70%，受记小过处分者，年终奖金享受30%，受记大过处分者，年终奖金全免。凡因改正错误表现突出而被撤销处分者，从撤销之日起的奖金发放不受影响。

四、员工的申诉权

员工有申诉的权力，凡对奖励或处分有异议者，可自宣布之日起3日内向本部门或质检办、人事部提出申诉，由大厦人事部同有关部门进行调查，并自申诉之日起30日内做出最后决定。

人事部对申诉事件未做最后决定之前仍按原决定执行。如果人事部超过30日未作答复，申诉者可直接向总经理申诉。主管部门对申诉者应以实事求是的态度慎重处理。

物业管理奖惩细则【2】

一、处罚细则

本规定旨在加强维修运行部的规范管理，确保各项日常工作全面、顺利的开展，从而更好地为业主和用户提供高效、优质的服务。

二、处罚办法

维修部门各级主管，(领班、主管、经理)在巡检中，对违规下级员工均可按处罚细则扣分标准开具处罚单。发现其他部门员工违规应立刻向其主管通报，按处罚细则扣分标准开具处罚单。被罚人签名以视收到处罚通知。每月30日汇总交公司行政部。若被罚人认为处罚不公，可向直属上级或更上级汇报。

三、扣分标准

(1)仪表仪容

1.上班时不按规定着装、不佩带工作证的扣1分/次;

2.公共场合行为、言行举止不文明、不端庄的扣1分/次;

3.留长发、长胡须、染怪异发型的扣1分/次;

4.上班时精神不饱满、仪容仪表不整洁的扣1分/次。

(2)工作纪律

1.迟到、早退、离岗的扣4分/次;

2.未经允许，上班时间私自外出的扣4―10分/次，情节严重的予以辞退;

3.不按时交接班、私自调班、换班的扣5分/次;

4.上班时间喝酒(包括上班前)、吸烟、吃东西、聊天、打闹、会客、看书报、干私活的扣2―5分/次;

5.不遵守公司规章制度、违反工作纪律的扣2―5分/次;

6.不服从上级领导管理，工作期间不听从调配的扣4分/次;

7.拒签处罚单的扣5分/次。

(3)工作素质

1.对待本质工作不能认真负责，偷懒怠惰的扣2-4分/次;

2.不能勇于承挡责任，为自己在工作中的过失找借口、逃避、推诿的扣2-5分/次;

3.对工作中的违规行为不及时汇报的扣4分/次;

4.发现公司财产丢失或损坏时，不向有关部门报告的扣4分/次;

5.不能做到令行禁止的扣5分/次

6.接到联系单或业主电话后，不及时处理的、完工后不及时汇报记录的扣3-5分/次;

7.对业主的投诉置之不理的扣4分/次;

8.不正确使用服务用语、语气生硬导致用户投诉的扣3分/次;

9.在为业主或用户服务过程中，与其发生冲突的扣10分/次，同时视情节轻重予以严肃处理直至开除;

10.在工作过程中造成公司物料严重浪费或贪财公司财物的，赔偿相应损失，同时扣10分/次，情节严重的予以开除;

11.遇到问题，不协助其他班组或部门故意躲避的扣3-5分/次;

12.在为业主或用户服务过程中，私自收费、收受业主赠送的物品的，没收物品并扣10分/次，同时视情节轻重予以严肃处理直至开除;

13.利用工作之便私自接活的，一经发现，扣10分/次，立即开除;

14.在巡检过程中发现问题不及时解决，解决不了又不及时汇报扣5分/次;

15.相关工作重地，私自带人出入参观的扣10分/次，造成严重后果的追究其法律责任;

16.维修时服务态度差，用户反映一次扣1分/次;

17.不按时巡检或巡检不到位导致投诉或事故的扣3-5分/次;

18.接到派工单或业主报修电话后，不及时处理的、完工后不及时汇报记录的扣3-5分/次;

19.对讲机不开启使用或不使用礼貌用语、不及时回话的扣3-5分/次;

20.维修工作质量不达标，遭到业主投诉的扣2-5分/次;

21.在为业主或用户服务过程中要做到工完、料尽、场地清，否则扣5分/次;

22.工作不认真负责，给公司造成一定损失，给部门形象造成严重损坏扣10分/次;

23.电梯机房或强弱电井的安全设施不齐全无效、机房不通风、无照明或其他附属设施不齐全扣5分/次;

24.电梯轿厢井道或轿顶，门坎有灰尘有杂物扣5分/次;

25.设备阀门管道有跑、冒、滴、漏扣2-5分/次;

26.机房或泵房有杂物、灰尘等扣3-5分/次;

27.各机房设备不按时维保或因维保不到位引起故障或事故的扣5-10分/次，情节严重的予以开除;

(4)思想素质

1.搞不团结，拉帮派、有损团体形象的扣10分/次，情节严重的予以开除;

2.隐瞒个人工作经历，弄虚作假或泄露公司机密的扣10分/次情节严重的予以开除;

3.不接受批评而且顶撞辱骂上司或闹事的扣5-10分/次;

4.威胁上级、殴打他人或唆使别人打人，扣10分/次，视情节轻重予以严肃处理直至开除;造成严重后果的追究其法律责任。

5.犯有其他严重错误，对外损坏公司声誉的扣10分/次，立即开除。

6.乘工作之便，偷盗业主或公司物品的，一经发现，扣10分/次，除追究刑事责任外，立即开除;

7.无故不参加培训或公司集体活动的扣3―5分/次。

(5)管理人员

1.设备图纸档案资料不齐全、设备台帐项目不齐全、不清楚成本管理不完善扣5分/次;

2.各种设备若发生重大管理责任事故扣10分/次，情节严重予以开除;

3.设备及机房环境不整洁，有杂物灰尘鼠虫现象扣5分/次;

4.交接班工作脱节，队伍管理混乱的扣4分/次;

5.带班期间内，维修报修工作不及时、处理业主事务不及时，影响公司声誉的扣2―5分/次;

6.工作时间睡觉、脱岗的，扣10分/次;

7.对上级领导交办的任务，不能按时、按质、按量完成的扣2―5分/次;

8.工作期间，班组员工不着装上岗或聚集聊天的，扣带班人员2―5分/次;

9.处理事情不公正，造成团队失和的扣2―5分/次;

10.对本部门、本班组本部门员工违纪现象不使处理和上报的扣5分/次;

11.相关运行质量记录不按时记录和上交的扣3―5分/次;

12.各种会议和集体活动，不履行请假手续、无故缺席的扣5分/次;

13.日常管理服务质量不达标，遭到业主投诉的扣2―5分/次;

14.资料处理不规范的扣2分/次;

15.对业主的投诉置之不理的扣10分/次;

16.办公台有污渍、办公用品摆放不整齐、工作台面杂乱的扣2分/次;

17.在具体工作或活动中不能以身作则起带头作用的扣2―5分/次;

四、加分标准

1.工作中认真仔细，避免了重大设备事故的发生加20分/次;

2.由于认真巡查，消除了事故隐患加10分/次;

3.工作积极主动，协助其他班组或部门完成较重大任务加5分/次;

4.提出合理化建议(书面)，被公司采纳且效果明显的加20分/次;

5.工作热情周到，得到业主表扬或表扬信及锦旗的加5-20分/次;

6.在工作中为了部门及公司形象，做到大不还手、骂不还口，将事情圆满处理好的加20分/次;

7.每月被评为优秀员工加5分/次。每半年被评为优秀班组的，班长加20分/次;

8.员工在工作和思想上每月有较明显进步的加2分/次;

9.为了班组及部门的任务能及时圆满完成，主动积极加班加点加1分/次;

10.参加各种比赛，成绩优异者加20分/次;

五、评分细则说明

1.本细则中的每一分扣罚加人民币5元，在当月考核工资中体现。

2.普通员工的处罚限度为100元，班长为120元，主管为150元，部门经理级以上为200元。

3.员工每月被罚超过限度时，予以劝退或辞退。

4.班长以上被罚超过限度时，降级或辞退。

5.公司保留对扣分或加分的最后决策权，对本制度的扣分标准和加分标准也可作必要更改。

某物业管理公司保安各岗位考核细则：物业管理评分细则范文

为贯彻落实《常熟市住宅区物业管理实施办法》和《市政府关于进一步加强我市物业管理工作的意见》精神，充分发挥物业管理在打造精致城市、建设和谐社区中的作用，创新物业管理考核办法，完善考核工作标准，建立住宅小区物业服务长效监督管理机制，特制定本考核办法。

一、考核对象

本市行政区域内由建设单位或业主委员会委托物业服务企业实施市场化物业服务的住宅小区。

本办法所称新建住宅小区指2000年12月31日后竣工交付使用的住宅小区。老住宅小区指2000年12月31日前竣工交付使用的住宅小区。

二、组织领导

各镇人民政府(街道办事处，含经济开发区、东南开发区、度假区、服装城等)(以下简称属地政府)负责辖区范围内住宅小区的物业管理考核工作。属地政府应会同辖区内相关职能部门成立住宅小区物业管理考核小组，社区居(村)民委员会参与住宅小区物业管理工作考核。市住房和城乡建设局(房产管理处)(以下简称住建局(房管处))指导属地政府开展考核工作。物业管理协会应积极配合属地政府开展工作。

三、考核内容

1.住宅小区物业管理工作情况。实地考查各物业服务企业住宅小区管理情况，主要包括住宅小区基础管理、合同履行情况、参与社区建设等方面。

2.业主委员会运作情况。

四、指导标准

《新建小高层、高层住宅小区物业管理考核指导标准》、《新建多层(别墅)住宅小区物业管理考核指导标准》、《封闭式老住宅小区物业管理考核指导标准》、《开放式老住宅小区物业管理考核指导标准》、《住宅小区业主委员会考核指导标准》。具体见附表，属地政府可根据指导标准制定具体的考核细则。

五、考核方式

住宅小区物业管理工作考核采取定期实地考核和日常检查相结合的方式。实地考核、业主委员会考核每年各不少于1次。

六、考核方法

1.考核实行量化打分制，住宅小区物业管理工作情况、业主委员会考核分别实施百分制。

2.住宅小区物业管理工作情况考核得分中，定期实地考核占80%，日常检查占20%。实地考核、日常检查得分为各次考核检查得分的简单算术平均数。

3.属地政府应加强日常检查，日常检查的内容由属地政府参考考核指导标准制订。

4.考核设a、b、c、d四个等次。综合评分在85分(含)以上的为a 级;综合评分在70—84分的为b级;综合评分在60—69分的为c级;综合评分在60分以下的为d级。

5.考核中发现住宅小区管理存在安全隐患的，属地政府应发放《常熟市住宅小区安全现场检查意见书》，要求企业限期进行整改，并对整改情况进行复查。

6.因物业服务企业主要责任导致有下列情形之一的小区考核不得评为a级。

①装修管理严重失控;②设施设备不能正常运转存在较大安全隐患;③影响各类创建活动;④发生对物业服务行业产生重大负面影响的事件。

7.因物业服务企业主要责任导致有下列情形之一的小区考核为d级。

①设施设备瘫痪存在严重安全隐患;②经查实，物业工作人员涉及项目装修、搬运“强买强卖”等行为;③被供电、供水等专营单位停止供应;④电梯、消防设施未委托专业维保单位。

8.属地政府应对考核资料进行存档管理，小区考核结果应于每年12月31日前将上报市住建局(房管处)。

七、结果运用

住宅小区物业管理考核结果，将作为企业资质升级、前期物业管理招投标、优秀住宅小区和先进物业服务企业评选、相关经费贴补奖励、物业服务企业和项目经理信用档案管理等的重要参考依据。

1.综合考核为a级的住宅小区可由属地政府择优推荐参与常熟市年度优秀住宅小区的评比;年度考核为a级的业主委员会可参与属地政府年度优秀业主委员会的评比;对年度综合考核为a级的城区市场化老住宅小区，可在前期物业管理招投标中给予适当加分。

2.年度综合考核为c、d级的住宅小区按规定记入物业服务企业和项目经理信用档案;年度综合考核为d级的住宅小区，属地政府建议业主委员会(物业管理委员会)按规定启动重新选聘物业服务企业工作。

3.物业服务企业管理的住宅小区年度综合考核为d级的，整改期间暂停前期物业管理投标资格，整改到位后恢复投标资格;有2个为d级的，暂停6个月的前期物业管理投标资格;有2个以上为d级的，暂停9-12个月的前期物业管理投标资格。

4.年度考核结果，属地政府应通过相关方式公布。

八、准物业管理(指其他人委托物业服务企业实施非市场化物业服务的住宅小区)、非单一产权的非住宅物业管理、业主委员会自治管理考核参照本办法执行。

九、本办法自____年3月1日起执行，《常熟市住宅区物业管理工作考核办法(试行)》(常政办发[____]49号)同时废止。

附件:1.新建小高层、高层住宅小区物业管理考核指导标准

2.新建多层(别墅)住宅小区物业管理考核指导标准

3.封闭式老住宅小区物业管理考核指导标准

4.开放式老住宅小区物业管理考核指导标准

5.住宅小区业主委员会考核指导标准

附件1:新建小高层、高层住宅小区物业管理考核指导标准

类别

考核内容

分值

一、

基础

管理

方面

(30分)

1.小区管理处部门职责、设备用房制度等健全并上墙，电梯困人、火灾等各类突发事件应急处理预案健全;公示企业资质和营业执照;公示值班电话和投诉电话

4

2.小区内公示物业服务内容和标准、收费项目和标准，物业服务收费按合同约定定期公示，汽车停放费、经营设施收益和代收代交费等定期公示

3.与建设单位签订前期物业服务合同或与业主委员会签订物业服务合同，并办理接管验收手续，在明显位置公告承接查验情况

3

4.管理处人员配置到位，统一着装、持证上岗

2

5.房屋及其共用设施设备档案等各项资料齐全，查阅方便

7

6.按政策规定收费，无乱收费现象，物业费收费率90%以上

7.各类管理台帐资料规范健全

6

二、

合同

履行

情况

(62分)

1.保洁服务按合同约定履行，至少应达到:垃圾日产日清，垃圾桶、房无异味，周边环境整洁;道路清洁，可视范围无垃圾;绿化带内无白色垃圾;小区及房屋共用部位(楼梯、扶手)无明显灰尘，无乱涂写、乱张贴、乱堆放等;水面、喷水池等水景可视范围内无垃圾等，水质良好无异味;设施设备用房内整洁，无杂物堆放;按规定开展消杀工作，做好病媒生物防制工作

8

2.公共秩序服务按合同约定履行，至少应达到:秩序维护人员主出入口24小时值班，次出入口定时值班，对进出小区的人员、车辆进行管理，维护小区停车等公共秩序，协助公安机关做好安全防范

3.绿化定期修剪、除虫、除草;可视范围内绿化带无大面积死亡

4.维修服务按合同约定履行，至少应达到:定时巡查;急修项目半小时内响应;小修当天查看，及时维修;依法做好申请使用维修资金工作;雨污水管道定期疏通

5.监控、消防、电梯等共用设施设备正常运行，定期巡检、测试;值班人员持证在岗;按规定委托专业机构对消防、电梯等维修养护，企业监督保养到位;各类标识标牌配置到位

20

6.装修管理规范到位:装修登记规范完善;做到及时劝阻、制止、举报;小区外立面统一，有序，不影响整体环境或城市景观

10

三、

参与

社区

建设

(8分)

1.积极配合、支持和参与三位一体共管模式，配合社区做好各类创建、计划生育等相关工作

2.每年开展一次以上业主满意度测评，对合理建议及时调整，满意率达85%以上

3.通过宣传栏、黑板报、条幅等载体开展物业管理等各类宣传活动

附件2:新建多层(别墅)住宅小区物业管理考核指导标准

1.小区管理处部门职责、设备用房制度等健全并上墙，并有各类突发事件有应急处理预案;公示企业资质和营业执照;公示值班电话和投诉电话

3.与建设单位签订前期物业管理服务合同或与业主委员会签订物业服务合同，并办理接管验收手续;在明显位置公告承接查验情况

5.监控、消防、电梯等共用设施设备正常运行，定期巡检、测试;值班人员在岗;按规定委托专业机构对电梯维修养护，企业监督保养到位;各类标识标牌配置到位

12

附件3:封闭式老住宅小区物业管理考核指导标准

(24分)

1.小区管理处部门职责、设备用房制度等健全并上墙，并有各类突发事件有应急处理预案;公示企业资质和营业执照;公示值班电话和投诉电话

4

2.小区内公示物业服务内容和标准、收费项目和标准，物业服务收费按合同约定定期公示，汽车停放费、经营设施收益和代收代交费等定期公示

4

3.与建设单位签订前期物业管理服务合同或与业主委员会签订物业服务合同，并办理接管验收手续

3

4.管理处人员配置到位，统一着装、持证上岗

2

5.房屋及其共用设施设备档案等各项资料齐全，查阅方便

3

6.按政策规定收费，无乱收费现象，物业费收费率80%以上

4

7.各类管理台帐资料规范健全

4

二、环境卫生管理(20分)

1.小区整洁，无卫生死角，无白色漂浮物

3

2.垃圾房、箱、桶密闭、清洁，周围无污渍物

3

3.绿地无纸屑、烟头等杂物

3

4.区域内无乱张贴、乱涂写、乱堆放等

3

5.单元楼道整洁

3

6.水面、喷水池等水景可视范围内无垃圾等，水质良好无异味

3

7.定期开展消杀工作，做好病媒生物防制工作

2

三、绿化管理(12 分)

1.绿化无大面积虫害、无大面积死亡

6

2.绿化定期修剪、除虫、除草等

6

四、共用设施设备管理(26分)

1.共用设施、设备完好，定期巡检、测试，有损坏及时维修

8

2.雨污水管道定期疏通

3

3.依法做好有关申请使用维修资金工作

4

4.各类标识标牌配置到位

4

5.装修管理规范完善

4

6.消防栓完好无占用堵塞

3

五、门卫值班、车辆管理(10分)

1.出入口有门卫值班，认真负责

5

2.车辆停放有序，消防通道畅通

5

六、其它

方面(8分)

1.贴补经费专项用于小区管理

2

2.积极配合、支持和参与三位一体共管模式，配合社区做好各类创建、计划生育等相关工作

2

3.每年开展一次以上业主满意度测评，对合理建议及时调整，满意率达85%以上

2

4.通过宣传栏、黑板报、条幅等载体开展物业管理等各类宣传活动

2

附件4:开放式老住宅小区物业管理考核指导标准

类别

考核内容

分值

一、

基础

管理

方面

(24分)

1.小区管理处部门职责、设备用房制度等健全并上墙，并有各类突发事件有应急处理预案;公示企业资质和营业执照;公示值班电话和投诉电话

4

2.小区内公示物业服务内容和标准、收费项目和标准，物业服务收费按合同约定定期公示，汽车停放费、经营设施收益和代收代交费等定期公示

4

3.与建设单位签订前期物业管理服务合同或与业主委员会签订物业服务合同，并办理接管验收手续

3

4.管理处人员配置到位，统一着装、持证上岗

2

5.房屋及其共用设施设备档案等各项资料齐全，查阅方便

3

6.按政策规定收费，无乱收费现象，物业费收费率80%%以上

4

7.各类管理台帐资料规范健全

4

【相关阅读】

《国务院关于修改部分行政法规的决定》国务院令第666号，已经____年1月13日国务院第119次常务会议通过，现予公布，自公布之日起____年3月1日施行。

根据决定第三十五条之规定，删去《物业管理条例》第三十三条、第六十一条。

____年物业管理条例全文

第一章总则

第一条

为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。

第二条

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条

国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

第四条

国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

第五条

国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

第二章业主及业主大会

第六条

房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有下列权利:

(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议，行使投票权;

(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

第七条

业主在物业管理活动中，履行下列义务:

(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

(五)按时交纳物业服务费用;

(六)法律、法规规定的其他义务。

第八条

物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第九条

一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十条

同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。

但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十一条

下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业;

(五)筹集和使用专项维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十二条

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第十三条

业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。

经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第十四条

召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。

住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第十五条

业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责:

(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(四)监督管理规约的实施;

(五)业主大会赋予的其他职责。

第十六条

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

第十七条

管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

管理规约对全体业主具有约束力。

第十八条

业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

第十九条

业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第二十条

业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

第三章前期物业管理

第二十一条

在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

第二十二条

建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

第二十三条

建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第二十四条

国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第二十五条

建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

第二十六条

前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第二十七条

业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

第二十八条

物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

第二十九条

在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第三十条

建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

第三十一条

建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

第四章物业管理服务

第三十二条

从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。

具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

第三十三条

一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

第三十四条

业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第三十五条

物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第三十六条

物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。

业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。

第三十七条

物业管理用房的所有权依法属于业主。

未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

第三十八条

物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。

物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。

第三十九条

物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

第四十条

物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

第四十一条

业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

第四十二条

县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。

第四十三条

物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

第四十四条

物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

第四十五条

对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第四十六条

物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。

发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。

保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

第四十七条

物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。

第四十八条

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

第五章物业的使用与维护

第四十九条

物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

第五十条

业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

第五十一条

供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

第五十二条

业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。

物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

第五十三条

住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

第五十四条

利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。

业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第五十五条

物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

第六章法律责任

第五十六条

违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

第五十七条

违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五十八条

违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

第五十九条

违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

第六十条

违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十一条

违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第六十二条

违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，应给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

第六十三条

违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，应由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

第六十四条

违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用:

(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;

(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

第六十五条

违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

第六十六条

业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

第六十七条

违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第七章附则

第六十八条

本条例自____年9月1日起施行。

物业由管理到服务

相关解读

物业由管理到服务

修改条文:根据《物权法》的有关规定，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业。

[点评]:称呼上的改变，意味着新的《物业管理条例》更强调业主自治管理和物业服务。

业委会成立的指导部门增加

修改条文:增加“街道办事处、乡镇人民政府”为成立业主大会、选举产生业主委员会的指导部门。

[点评]:此次修改，增加了街道办事处、乡镇人民政府的职能，突出了基层管理，对业主、物业公司的指导更直接，实际操作性更强。

《郑州市物业管理条例(草案)》也有这方面的特点。

通过起诉可撤销业委会决定

修改条文:业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

[点评]:以往，一旦具体决定通过业委会或者业主大会，业主就没有权利改变。

当业委会作出的决定不合理时，业主该怎么办修改后的条文，赋予了被侵害权益业主获得司法救济的权利。

业主可以以个人名义对业委会的决定进行起诉，只要有不合理的地方，都有权提出申请，将其取消。

这样做，更有利于保护个人权益。

严格专项维修资金使用条件

修改条文:明确《物权法》对业主在业主大会上的投票权，就是“面积”加上“人数”。

[点评]:修改后，业主大会对“筹集和使用专项维修资金”和“改建、重建建筑物及其附属设施”这两项事项作决定时，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主，且占总人数2/3以上的业主同意，规定得更加严格

各方反响

业主说

条例细化，操作性更强了“我对比了一下新旧两个条例，第十条中删除了业主投票权的内容，旧条例中业主投票权是根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定，这次去掉，应该说是一个大的变化。

我的理解是，所有业主权利应该是平等的，包括投票权。”

业委会说

新《条例》中的语言更加简洁，通俗易懂了，不仅强化了业委会的权力，同时也加强了对业主的约束力。

在一些小区的重大事项上更加尊重民意，尊重我们业主了。

我们更明确了业委会的职责，工作的可操作性增强了，有哪些事该做，哪些不该做，我们都要做到心中有数，这样我们的工作才会比以前做得更好。

企业说

管理改成服务，更有人情味儿了 《条例》的修改对我们物业的影响不大，我们物业本身就属于服务行业，也是始终本着“寓管理于服务，寓利益于服务”的宗旨为业主服务的，而且从来没有凌驾于业主之上的想法。” 修改后的《条例》更多地为业主考虑了，业主对于物业公司有选聘和解聘的权力，这对于企业会是一个促进。协会说

两个焦点值得关注 修改前的《物业管理条例》第十条尽管没有提到街道办事处、乡镇人民政府，但在建设部____年颁布的《业主大会章程》中就已经提到了街道办事处和乡镇人民政府对业主大会的指导作用。

这一次修改，只是进行了明确。

第二个地方就是物业管理企业改为物业服务企业。

对此，武建章认为，其实企业本身就是通过提供产品或服务获得利润的，物业管理企业正是通过为业主提供服务来获得利润的，因此物业企业也一直以服务作为企业的宗旨。

他认为，名字修改后，更准确地为物业企业进行了定位。

专家说“业主大会或是业主委员会做出了对业主不利的决定的条件下，而业主又不服，他认为不符合法律的的条件下，他可以寻求法律来保护，可以找法院来解决。”

“从原来的一元管理，就是一条线，建设部门、房地产主管部门管理，现在变成多元了，我可以找街道办事处，我也可以找同一级的乡镇人民政府。”律师说

根据《物权法》的有关规定，新《条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。

王秋惠律师指出，本市仍倾向“服务”和“管理”并重的思路，因为物业企业要对人加强服务，对物加强管理。

物业公司不能只光强调“服务” 了，特别是对小区内的秩序要严格管理，来保障大多数业主的权益[3] 。

某物业管理公司保安各岗位考核细则：医疗公司物业管理科

医疗公司物业管理科工作细则

每日工作:

一、每天早上，检查上一天工作，安排当天工作。

二、每天上、下午，巡视分管辖区各一遍，巡视内容细则如下:

设备保障组

1、检查辖区是否有违章现象，主要包括:有无违规装修，包括未办理装修申报手续、装修垃圾乱堆放和不及时清运、损坏公共设施及绿化、影响基础与结构承重的建筑等;

2、公共设施、设备是否完好，主要包括:电梯运行是否正常，合格证是否到期，分包养护是否正常进行，电梯机房清洁状况及检查记录状况;输电线路是否完好、安全，配电箱、公共照明是否完好，电房分包养护是否正常进行;井盖有无损坏，化粪池、下水道有无淤塞等。

保安组

1、检查保安岗位值勤情况，主要包括:对安全事件的处理状况等。

2、辖区是否有不安全隐患，主要包括:装修有无安全防护，木工及电焊等动火作业是否配置灭火桶、有否安全监护人员，装修范围内有否乱拉乱接电线、有无线头裸露，空中作业有否安全监护措施，容易发生人身跌倒、掉落的地方有无防护等;监控设备、消防报警装置有无损坏。

pa清洁班

1、辖区环境与卫生是否符合标准，主要包括:有无不正常的噪声源、有无不正常气味。墙壁有无乱涂、乱画，张贴广告;有无在场内乱派发广告;有无乱占公共地方。部门文员对以上内容巡视完毕要做好巡视记录，巡视发现问题，能处理的应立即处理，重要、重大问题和不能处理的问题应及时向物管部经理汇报。经理对各分管区域人员巡查结果进行抽查，如果发现对以上六大类别中的问题漏检、检查后没有有效跟进落实的，每漏检或无落实一项次，对责任处以10元罚款，情节严重双倍罚款;

三、催收缴水、电费、管理费、租金和各项规定费用，缴纳给公司财务。

四、受理客户维修修申请，及时解决问题。

五、接待客户来信、来访，处理客户投诉并做好记录。

六、解答客户提出的业务咨询。

七、安排房屋保养、维修任务，验收修缮质量。

八、做好工作日志、投诉处理等记录(内容为:记录每天完成的工作、发现和处理问题，上级领导的指示，亟待解决的事务，突发事件，客户投诉等)。九、整理内务(包括整理文件与资料档案、图书报刊;清洁整理办公桌、椅及其他办公用具等)。

十、处理辖区突发事件。

十一、部门文员协助经理工作，经理外出时，文员代行经理日常工作职权。

每周工作:

一、物管部每周一早上召开周会，跟进上周事务，安排当周工作。

二、每周至少走访一次分管辖区客户，与客户交换管理意见，征询客户服务需求。

三、对投诉进行一次回访。四、每周五物管部组织一次对山庄集体巡查。

每月工作:

一、管理组总结月度工作，写出书面报告。编制下月工作计划。

二、统计租金、管理费、水电费和各项相关款费收缴情况，清查是否有漏收、错收;采取措施对拖欠租金、管理费、水电费和物业管理相关款费的客户进行

三、对月维修项目进行一次回访，听取客户意见。

四、管理组会同清洁组、保安组，对辖区的环境、绿化、保安、消防、公共设施设备进行一次全面检查，汇总问题、组织解决。

五、整理资料、档案，对发生变动的(包括:承租户变动、租金变动、管理费变动)作出修改。

六、与有关单位联系，交换情况一次(包括:工商、派出所等)，如有重要情况，报告公司领导。

七、向内部宣传栏投稿，宣传表扬辖区内的好人好事和新风尚及物业管理心得，增强员工管理服务意识。

八、物管部经理每月走访或电话访问一次辖区客户。

九、公司全体人员考勤汇总

季度工作:

一、物管部进行季度总结，细化下季度工作计划。

二、组织全面检查辖区的消防设施(包括:消防栓、水源、灭火器、消防报警设备、安全门等)是否完好无缺，能否正常使用，发现问题及时报告有关部门处理。

三、组织全面检查各化粪池、井盖有无损坏，检查化粪池、下水道有无淤塞，发现问题及时组织有关人员处理。

半年、一年工作:

一、半年组织一次客户意见书面征询，进行统计分析，提出改善措施。

二、一年组织清理一次化粪池。

三、一年组织一次客户座谈会，听取客户对物业管理的意见和建议，提高客户参与管理的积极性。

四、总结年度工作，写出书面报告，制定下年度工作计划。

某物业管理公司保安各岗位考核细则：物业

物业管理细则

为加强我局物业管理工作，规范物业管理的使用、维修，维护企业合法权益，现将物业管理细则明确如下：

一、物业管理主管部门：市局办公室及各县（市、区）局办公室、

二、物业管理范围

1、出租房屋的管理2、公共设施的管理3、公共场所的管理

4、园林绿地管理

5、中央空调管理

6、电梯（人坐电梯）管理

7、其它管理

三、物业管理流程

1、各局根据单位物业情况，明确物业管理的内容，拟出物业管理计划，并报局长办公会议通过。

2、根据物业管理的内容，寻找合作客户，初步达到合作意向后，填报物业管理合作意向书。

3、各局根据合作意向书和物业管理情况拟定合作协议（或合同），明确职责和权利。

4、各局根据合作协议（或合同的内容）征求相关部门意见，并进行修改。

5、各局根据修改后的合同（协议），提交局长办公会议讨论通过后，与合作客户签订。

四、注意事项

1、各局出租房屋出租期限是三年（含三年）以上的必须报市局审批，待市局审批结果再继续相关工作。

2、出租房屋时须收取一定额度的风险金。

3、各局出租房屋须建立台帐，将合同期限、金额等内容填写清楚。

4、房屋租金按月收取缴各局计财部。

5、各局物业管理专项费用由计财部专项管理。

五、其它

1、本细则由市局办公室负责解释。

2、本细则自发文起实施。

某物业管理公司保安各岗位考核细则：小区物业管理监督组工作实施细则

小区物业管理工作监督组工作实施细则

(20**年**月**日工作组成员全体会议通过)

根据监督检查工作组职责和**花园物业服务合同相关内容，为了切实做好本小区物业管理的监督检查工作，特制订本工作实施细则。

一、人员组成。本工作组成员由业主代表和业委会成员产生，共13名，设组长一名、副组长三名。下设三个小组，分别为安保秩序监督小组、绿化保洁监督小组和公共设施监督小组，每小组4人，各小组组长分别由本工作组副组长兼任。各小组监督检查物业服务范围见附表。

二、工作方式。采取现场监督检查、召开工作会议和撰写督查报告等形式进行。

三、工作时间。采取固定时间和不固定时间相结合。

1、原则上规定每月最后一周的周六为全组人员参加的监督检查固定工作日;各小组每月要自行安排1-2次的不固定工作时间，按照各自的工作内容开展监督检查工作。

2、召开会议。

(1)每月召开一次本组与物业管理方联席会议，时间安排在工作组固定工作日。会议由本工作组组长主持，会议议题:一工作组通报督查检查情况，督促对方严格履行服务合同约定的义务，按服务质量标准整改存在问题;二物业管理方汇报上月存在问题的整改结果;三、双方共同商讨解决热点和难点问题。

(2)每月召开一次工作组例会，会议工作组组长或副组长主持，会议内容主要是研究布置近期工作任务。会议时间另定。

四、督察报告。做到每月一报。每月3日前，各小组组长负责将上月的工作情况进行小结并写成书面报告;每月5日前，工作组长负责整理汇总各小组的报告，形成工作组督查月报送交业委会(建议业委会审核后抄送一份给物业管理服务中心)。

五、工作纪律和要求。工作组成员以自愿参加为原则，本着无私奉献，服务广大业主的思想，义务做好物业管理的监督检查工作。每个成员在工作组期间，要认真学习和领会国家和区市有关物业管理的法律、法规，熟悉本小区物业服务合同的内容和质量标准，认真、客观的履行职责。工作组组长要负起领导全组工作的责任，副组长协助组长工作，并负责通知本小组成员参加会议和工作时间，带领小组成员开展监督检查工作。因事不能参加工作和会议的，组长要向其中一名副组长说明原因，并指定一名副组长主持本次的工作或会议;副组长要向组长请假;其他成员向本小组组长请假。全年不请假累计3次或因本人原因累计5次不参加本工作组的工作或会议，作自动放弃本工作组成员的身份。

各小组监督检查物业服务内容范围

安保秩序组

1、保安工作制度和岗位责任制是否建立健全。

2、保安人员是否按照规定的名额足额配备。

3、抽查保安人员是否坚守岗位。

4、对小区发生的失窃案件督促物业管理方及时查找原因，落实整改措施，堵塞漏洞。

5、小区安防设施运行保养状况。

6、小区道路是否畅通，车辆是否按指定车位停放。

绿化保洁组

1、草坪、花卉、绿篱、数木是否定期修剪和养护。

2、定期清理绿地杂草、杂物。

3、园林建筑和辅助设施完好无损。

4、小区公共场所、电梯、楼道每日是否清扫1次，干净与否。

5、生活垃圾每天清运1次。

公共设施组

1、共用设施日常管理和维修养护。

2、小区内公共配套设施完好，运转正常。

3、消防设施设备保持完好，可随时启用，消防通道畅通。

4、路灯、楼道灯、景观灯等公共照明设备完好率80%以上。

5、核查小区水电公摊是否合理、准确。

6、对小区公共部位收支情况进行核查。