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物业经理

时间：2026-11-11 07:13:31

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发布时间：2026-11-11

适用岗位：物业经理、客服主管、公关专员

制定目的	物业行业越来越乱，公司类型五花八门，服务标准不统一，怕业主被糊弄，想让大家知道公司到底该干啥、咋干才靠谱。
适用范围	管所有物业公司，管它们是啥性质、分哪几类、怎么跟业主打交道。
职责分工	房管局牵头定调子，街道办盯着落实，物业公司自己照着做，业委会随时提意见，三方一起盯紧别跑偏。
禁止行为	不能冒充独立法人骗资质，不能把维修保洁当摆设，不能替政府瞎管事，不能收钱不干活，不能搞小圈子垄断服务。
检查与监督	今年底前各公司对照标准改章程，区里抽查打分，不合格的限期重做，两次不过就通报，明年起纳入年检硬指标，街道每月查台账看记录。

一、物业管理公司的性质

物业管理公司的性质是由物业管理的性质决定的。物业管理具有服务性，因而物业管理公司也具有服务性。物业管理公司不生产产品，而是提供服务，享受第三产业的优惠政策。物业管理公司的性质具有以下特点:

第一，物业管理公司是独立的企业法人。物业管理公司是按合法程序建立，从事物业管理活动，为业主和租户提供综合服务和管理的独立核算、自负盈亏的经济实体。物业管理公司作为企业的主要标志是:拥有一定的资金和设备，具有法人地位，能够独立完成物业的管理与服务工作，自主经营，独立核算，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任等。

制度目标	让员工知道防火很重要，学会怎么防、怎么救，别出大事。
职责分工	保安部负责培训和检查，各部门配合。主任定计划，领班协助教，员工要学要练。
核心条款	火警当真事，马上去看；会用灭火器，知道重点部位；日常自检，分级检查。
执行要求	培训要实操加笔试，合格发证；检查天天有，班组查、领班盯、主任看；发现隐患立刻改。

制度目标	让员工招聘录用转正离职都有章可循，避免乱招人、乱用人、乱辞退。
职责分工	行政部负责招人录人发工资；总经理审批超编招聘和加班；各部门主管管好自己人。
核心条款	招聘按编制来，入职要交真材料，试用期最多三个月，调岗得服从安排，离职要办移交。
执行要求	招人前先报批，入职七天内更新资料，工资每月12号发，加班要总经理签字才认，离职必须交清东西才能走。

制定目的	让小区更安全，大家住得安心点，少出事，少麻烦。
适用范围	管所有进出小区的人，管大门开关、巡逻、访客登记这些事。
职责分工	物业经理牵头，秩序员天天巡，保安守门，业主配合登记和反馈。
禁止行为	不能翻墙进小区，不能不登记就带外人进来，不能拦着保安查访客。
检查与监督	每天排班巡逻，门岗查证，物业每周检查记录，没做到扣绩效，月底通报问题。

制定目的	屋顶漏雨会泡坏楼下天花板，门窗松动容易被风吹掉，楼道地面开裂老人容易摔跤。
适用范围	所有物业管的小区老房子，包括屋面、门窗、楼道、墙面、水电管道、避雷针这些地方。
职责分工	经理盯大修进度，维修工每天巡检，保洁员发现漏水马上报，住户自己家小问题要配合修。
管理要求	漏雨必须24小时内补好，电梯坏了马上停用，化粪池每年掏两次，水箱半年洗一次。
监督与检查	品质部每月查维修记录，业主可以拍照投诉，没按时修的扣当月绩效，三次不改换人干。检查时发现隐患要当场登记，当天安排人处理，修完要住户签字确认才算完成。

制定目的	小区消防器材老坏，演练也不常搞，怕真着火没人管得了，想让大家都能快反应、别出事。
适用范围	管保安、维修、文化专员，管灭火器、消防泵、演习、宣传这些事儿。
职责分工	保安主管盯检查和演练，维修主管管设备保养，管理处经理批钱和报告，区队长巡楼看器材。
禁止行为	不能挪用灭火器，不能让压力表在红区不管，不能不登记领用，不能漏掉季度检查。
检查与监督	巡逻岗每班查一次，主管每月组织演练，每季全面查器材，维修每两年请人检测，没做到就通报整改，记录填《执勤情况记录》《消防设备检查表》。

制度目标	管好设备资料不丢不乱，方便查、好维修、交接顺。
职责分工	档案室管移交资料，工程部管运行档案，值班维保人员填记录。
核心条款	资料要全，签名要真，每月装订，特殊设备要分析运行情况。
执行要求	资料移交当场清点，记录当天签名，每月5号前装订归档，借阅要登记，用完马上还，主管每月抽查三次。

制定目的	怕施工时起火、乱放东西堵住通道、电出问题、油漆和动火惹祸、工人不守规矩伤人。
适用范围	所有在物业项目里干活的施工队、工人、现场、工具、材料、电和喷漆动火地方。
职责分工	防火负责人天天盯现场；工人戴好证、穿整齐、不抽烟喝酒；保安查证件、看灭火器；工程部管消防设备和图纸。
管理要求	门口贴施工证和禁烟牌；每30平配1瓶灭火器；油漆桶盖好放稳；电线上架、灯距可燃物0.5米；动火前清空周围可燃物。
监督与检查	保安每天巡，查到没证、没灭火器、乱拉电线就停工；再犯扣施工证；三次违规清退队伍；整改完才许干下一项。

制定目的	怕大家学偏了方向，考前心里没底，想让复习有重点、不跑题。
适用范围	考物业管理师的人，要学经济学那块内容。
职责分工	出题老师定范围，培训机构教重点，监考老师按大纲判卷子。
禁止行为	不能跳过需求供给这些基础，不能只背不练应用题，不能忽略物业管理里的实际例子。
检查与监督	教材标清掌握/熟悉/了解三档，每章配练习题，模考后讲错题，三次模考低于60分要重学对应章节。

编制目的	让住户投诉不被拖，快点解决，别让小事变大事，大家住得安心点。
适用范围	所有来投诉的住户，不管是不是物业管的事儿都算在内。
职责分工	前台先记下来，客服主管想怎么弄，经理最后拍板，谁出问题谁去处理。
操作流程	接到投诉马上记，分轻重缓急，该停损害就停，该转部门就转，处理完还要回访。
执行标准	用《投诉登记处理记录》本子写清楚，重大投诉12小时内上报，2天给答复，回访要留痕迹，超时必须报上去。

制定目的	让物业做事有规矩，业主权利有人护，小区环境变好点，大家住得安心些。
适用范围	管业主、物业企业、开发商，管修房子、管卫生、管公共设施、管钱怎么花。
职责分工	住建部门牵头盯全局，区里房管部门日常管，街道办帮着成立业委会，业委会执行决定，物业按合同干活。
禁止行为	不能乱动维修资金，不能私占公共地方，不能不交物业费，不能擅自改公建用途，不能把全部物业甩给别人管。
检查与监督	业委会组织开会定规矩，房管部门检查执行情况，每年查一次，没做到就警告罚款，严重就换人换公司。

制定目的	项目没人管乱糟糟的，怕业主投诉多，想让小区干净安全有秩序。
适用范围	管项目经理，盯2个管理处，接房、收钱、搞活动、和外面单位打交道。
职责分工	项目经理自己干所有活，公司领导抽查，客服主管帮着记问题，每月看一次记录。
禁止行为	不准拖着不办接房手续，不准乱收钱，不准对业主爱答不理，不准漏报收费情况。
检查与监督	每周列计划，每天写日志，月底交总结，没做完扣绩效，主管每半月翻一次本子，三次没改就谈话。

制定背景	绿化太差影响小区脸面，业主老投诉环境不好，养护队干活没标准，得立个规矩管起来。
适用范围	管绿化养护队所有人，所有花木草坪绿篱，还有浇水除草施肥打药这些活。
职责分工	养护队队长带头干，队员具体做，服务中心经理盯着看，每月查指标打分。
管理规定	绿率要超30%，草高不超5厘米，每周浇透水1次，除草后马上松土施肥，打药先小片试。
监督与罚则	服务中心按指标考核，不达标扣钱，每月检查记录，问题三天内整改，严重就换人。

制定目的	怕火警乱报误报，怕真着火没人管没人救，怕住户慌乱踩踏，怕设备没电没水救不了火。
适用范围	物业所有员工、消防控制中心、安全员、电工、大厦住户和顾客。
职责分工	控制中心盯屏幕打电话；安全员跑现场报消息；电工断电开应急灯；站长现场喊话指挥；大家各干各的活不抢不躲。
管理要求	听到警报马上确认是不是真火；广播通知挨户敲门疏散；断电但保应急灯亮；灭火器选对种类；沙子盖油火；清通道、抬伤员、守财物。
监督与检查	主管每天查记录本，队长巡岗看动作，监控录像回看操作；谁漏报少动就扣当月绩效，三次出错调离岗位；每月抽考流程，不会背重练。

制定目的	物业问题老出，住户常抱怨，想让服务稳一点、快一点、靠谱一点。
适用范围	管物业员工日常干活，比如修东西、回消息、搞卫生、盯装修。
职责分工	经理带头盯进度，班长天天查现场，业主代表每月看记录提意见。
禁止行为	不准拖着不修、不准乱收钱、不准推给别家、不准糊弄住户说“不是我管”。
检查与监督	每天晨会讲任务，班长下午巡三遍，月底交检查表，漏一次扣绩效，两次谈话，三次调岗。

设立背景	公司要管好学校后勤，得有人专门负责服务和制度落实。
核心职能	管好后勤中心运营，定计划、推制度、抓基建、管物业和食堂。
工作内容	做清洁绿化维修安排，管宿舍和固定资产，盯食堂运行，配合活动开展。
协作关系	向公司高层汇报，跟基建部门、各下属企业、活动组、一线保洁维修人员打交道，常开会协调。