小区物业管理员工奖惩机制
| 适配人群 | 保安人员，客服专员，保洁主管 | 使用场景 | 季度考评，业主投诉，财务损失 |
|---|---|---|---|
| 制定目的 | 公司想让管理更规范，员工干活更认真，别丢公司脸，让业主满意些。 | ||
| 适用范围 | 管小区管理处所有员工，管日常工作、态度、纪律这些事。 | ||
| 职责分工 | 人事部牵头定标准，主管日常打分，公司领导最后拍板，业主也能反馈情况。 | ||
| 禁止行为 | 不准迟到早退三次、不准对业主凶、不准收钱、不准打架、不准偷东西、不准旷工太多。 | ||
| 检查与监督 | 每季度查一次考勤和业主评价，填表打分，结果公示三天，没达标要培训或调岗，年底汇总评先进，不改就辞退。 | ||
我们将实行奖勤罚懒，根据公司检查考核以及业主对小区管理处工作的考评，每季度评出最佳工作人员以及不称职的员工，得到荣誉的进行奖励，不称职员工进行待岗培训、限期改进、辞退等阶段的处理;根据每季度的考评结果年末对管理处全年工作进行综合评议，评出管理处先进个人。
一、目的
为维护公司声誉，加强企业管理，提高管理水平，在加强事项教育的同时，对违反公司制度的员工给予必要的纪律处分。
二、种类
(一)警告
适用于第一次触犯轻微过失的规定。
(二)严重警告
适用于第一次触犯重大过失的规定及受过三次严重警告者
(三)最后警告
适用于第二次触犯重大过失的规定及受过三次严重警告者
(四)开除(或辞退)
适用于触犯开除规定以及受过二次最后警告者。
三、过失性质
(一)轻微过失(违反下列一项者，给予警告一次)
1、一个月迟到或早退三次;
2、违反保安制度，拒绝保安人员检查;
3、违反安全制度但未造成后果;
4、在小区内行为不检点，如大声喧哗、追逐打闹;
5、不讲卫生，在小区公共场所说脏话，乱扔杂物、烟蒂及随地吐痰;
6、工作时间做私活、吃零食、喝酒、串岗闲聊;
7、由于工作过失，造成公司财务损失达成100元以上1000元以下;
8、业主连续三次反映工作态度不好(经查属实);
9、私扣业主(使用人)提出的一般意见。
(二)严重过失(违反下列一项者，给予严重警告一次):
1、旷工一天;
2、利用职务之便收取户主或客户钱物;
3、对业主(使用人)态度蛮横;
4、公开顶撞上级，不服从指挥或故意消极怠工;
5、由于工作过失，造成公司财务损失价值1000以上3000元以下。
(三)重大警告(违反下列一项者，给予最后警告一次):
1、连续旷工三天;
2、接受贿赂;
3、殴打他人或相互打架斗殴
4、由于工作过失，造成公司财务损失价值达3000元以上。
(四)开除(犯有下列错误，立即予以开除或辞退)
1、连续旷工七天或一年内累计旷工十五天;
2、偷窃公司、同事或业主财务;
3、用非法手段涂改原始记录，窃取账单或单据，从不牟取私利;
4、严重玩忽职守，给业主(使用人)或公司利益造成重大损失;
5、威胁上级，侮辱刁难业主及来访客人;
6、因触犯国家法律而被公安司法机关拘审;
7、犯有其他严重错误。
四、奖励条例
(一)奖励对象
1、在改进公司经营管理，提高经济效益和管理效益方面有显着成绩者;
2、工作努力，深得业主表扬者;
3、在危急时刻为保护他人生命安全，保护小区财产方面有特殊成绩者;
4、在防止业主被盗、丢失等事故方面有贡献者;
5、因其行为为公司带来荣誉者;
(二)奖励办法
凡符合奖励条件者，经公司批准予以确认，奖励形式。
1、全公司通报表扬;
2、颁发奖品或奖金;
3、特别加薪;
4、晋级
小区物业管理员工奖惩机制：中国小区物业管理达标与考评
| 适配人群 | 物业项目经理，省级主管部门，建设部考评组 | 使用场景 | 住宅小区考评，大厦物业管理，工业区达标验收 |
|---|---|---|---|
| 制定目的 | 建房[1995]120号文件出来后，想把全国小区管得更好一点，让物业水平整体往上提。 | ||
| 适用范围 | 管住宅小区、大厦、工业区这些地方的物业管理事儿。 | ||
| 职责分工 | 建设部牵头定标准，省市主管部门预评打分，考评小组去现场验收，房地产业司收材料。 | ||
| 禁止行为 | 没满一年不能报，没拿过省级优秀不能报，预评不到90分不能报，申报表不填全不能报。 | ||
| 检查与监督 | 每年7月30日前交表，8月开始考评，总分90分才给称号，低于90分就取消，建设部会抽查，省市要定期复查。 | ||
为了贯彻建设部颁布的《城市新建住宅小区管理办法》，提高城市居住小区的整体管理 水平，推进居住小区物业管理，建设部于1995年3月11日的建房[1995]120号文件发布了《 全国优秀管理住宅小区标准》及有关考评验收标准。这一达标、考评工作，对推动房地产管理体制的改革，提高城市管理水平起到了重要作用。为进一步提高全国城市物业管理整体水 平，根据建房[1995]120号文件部署，1996年4月1日，建设部颁布《关于全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)达标办法的通知》。具体办法如下:
一、小区(大厦、工业区)实施物业管理达标的条件
小区(大厦、工业区)实施物业管理达1年以上，已获得“省(自治区、直辖市)级城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)”称号，并经省(自治区、直辖市)主管部门按照我部19 95年颁发的《全国优秀管理住宅小区标准》和本通知附件《全国城市物业管理优秀住宅小区 (大厦、工业区)达标评分细则》的要求进行预评预验总分达90分以上的，方可向建设部申报 参加“全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)”年度达标考评活动。
二、小区(大厦、工业区)物业管理达标的申报
各地申报时，小区(大厦、工业区)管理单位要认真填写《全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)申报表》，由省(自治区、直辖市)主管部门负责人签署预评预验意见并加 盖公章，于每年7月30日前申报到建设部房地产业司。
中央各部门在京单位所属的小区(大厦、工业区)的申报参评工作，分别按隶属关系由国务院机关事务管理局、中直机关事务管理局、解放军总后营房部会同北京市主管部门共同组 成考评小组进行预评预验后报建设部。
三、小区(大厦、工业区)物业管理达标的组织与实施
从今年起，达标工作在建设部领导下，以所在省市组织2~3名专业人员为主，我司委派 1~2名人员组成建设部考评小组进行考评验收，考评达标工作每年8月份开始。
四、小区(大厦、工业区)物业管理达标的考评与验收
经建设部考评组考评验收后，总分达到90分的小区(大厦、工业区)授予“全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)”称号，总分达到95分以上的小区(大厦、工业区)授予“ 全国城市物业管理优秀示范住宅小区(大厦、工业区)”称号;颁发标记牌和奖状，建设部并在适当的时候召开表彰大会。
五、小区(大厦、工业区)物业管理达标后的检查
各地应按照《标准》和《评分细则》的要求做好对已获得“全国城市物业管理优秀住宅 小区(大厦、工业区)”称号的小区(大厦、工业区)的复查工作。对已获奖的小区(大厦、工 业区)，如管理水平下降，群众有意见，经省市主管部门检查，达不到标准规定的，报建设部批准，取消其光荣称号。建设也将对其进行不定期的检查。
小区物业管理员工奖惩机制：小区物业管理内容
| 适配人群 | 物业项目经理，设施运维主管，环境保洁组长 | 使用场景 | 房屋共用部位，消防设备运维，垃圾清运 |
|---|---|---|---|
| 制定目的 | 小区刚交房，设施没人管容易坏，大家住得不舒服，想让环境干净安全，设备有人修，生活更方便。 | ||
| 适用范围 | 管全体业主和租户，管楼道、电梯、路灯、水管、垃圾清运、停车、绿化、监控这些事。 | ||
| 职责分工 | 物业经理牵头定计划，保洁保安维修工干活，业委会盯着看做得好不好，每月开一次会反馈问题。 | ||
| 禁止行为 | 不准乱扔垃圾堆楼道，不准私拉电线接水泵，不准占车位不挪车，不准破坏绿化种菜，不准在消防通道停车。 | ||
| 检查与监督 | 每周巡检三次，拍照留记录，月底贴公示栏。没做到扣当月绩效，连续两次整改不力换人。检查由管家带业委会一起做，每月5号前完成。 | ||
小区物业管理内容(五)
在接管小区物业后，我们将就下列事项进行管理:
1、房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等;
2、房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、公共消防设备、中央供水系统等;
3、物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理，包括道、室外上下管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车棚、停车场等;
4、物业规划红线内附属配套服务设施的维修、养护和管理;
5、公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，包括公共场地、房屋建筑共用部位;
6、交通、车辆行驶及停泊;
7、配合当地公安机关进行安全监控和秩序巡视工作;
8、组织开展社区文化娱乐活动;
9、整理、保管与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料;
10、对业主和物业使用人违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理。包括责令停止违章行为，要求赔偿经济损失及支付违约金;
11、处理法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项;
12、积极配合小区的销售。13、太阳能统一编号。
小区物业管理员工奖惩机制：小区物业管理费预算书
| 适配人群 | 物业项目经理，收费主管，预算专员 | 使用场景 | 物业收费管理，装修费用核算，商业铺位运营 |
|---|---|---|---|
| 制定目的 | 小区要过日子，得算清楚钱从哪来、够不够花。避免年底亏空，让服务不缩水。 | ||
| 适用范围 | 管物业自己收的钱，包括业主交的管理费、车位费、装修费这些。 | ||
| 职责分工 | 财务部算账出预算，项目经理盯着执行，业委会每季度翻账本查对不对。 | ||
| 禁止行为 | 不准漏报少报收入，不准把装修费当管理费混着记，不准挪用建渣清运费。 | ||
| 检查与监督 | 每月5号前交上月实收报表，财务核对，超3天没交要说明原因；连续两月不准时，项目经理要写检讨。 | ||
住宅小区物业管理费预算书
1收入测算($1227425)
1.1管理费收入
1.1.1管理费收入测算依据
类型 收费单价 收费总面积 已入伙面积 目前实际入住面积 备注
多层住宅1.00 59657.55 52148 36635
高层住宅
商业2.0 3013.48 2888.68 2733
1.1.2管理费收入测算($835148.43)
a.住宅管理费收入= 59657.55平方米 * 1.00元/平方米.月* 12月×0.88 = 629983.73元
b.商铺管理费收入=3013.48平方米 * 00元/平方米.月* 12月×0.88= 63644.70元
g、收回以前年度拖欠款=141520元
1.2地下停车位收入$253620元(见停车场收支预算)
1.3其它收入=82288元
小区收入分项列明，如:
装修管理费/摆摊设点费/建渣清运费节余/广告位收入等
设定20**年装修户数80户，平均每户138平方米。
(1)装修管理费=138平方米 * 0.02元/平方米.天* 60天* 80户 = 13248元
(2)建渣清运费=138平方米* 00元/平方米* 80户/2 =11040 元
(3)场地租赁费3000元/年
(4)有偿服务费55000元/年
1.4 补亏款:73978.82元
1.5总收入=835148.43元 253620元 82288元 73978.82=1245035.25元
小区物业管理员工奖惩机制：某高档小区物业管理意见征询表
| 适配人群 | 物业项目经理，客服主管，业委会成员 | 使用场景 | 新盘交付，入住筹备，服务升级 |
|---|---|---|---|
| 制定目的 | 想让小区住着更舒服，服务更贴心，知道大家到底想要啥。 | ||
| 适用范围 | 所有业主，问生活需求、服务偏好、设施期待。 | ||
| 职责分工 | 物业出问卷，楼管收表，经理汇总意见，客服核对数据。 | ||
| 禁止行为 | 不填真实信息，乱打勾，故意写错年龄电话，胡乱选选项。 | ||
| 检查与监督 | 发纸质表到每户，一周内收齐，三天整理结果，没交的楼管上门问，超期不交算弃权。 | ||
高档小区物业管理意见征询表
为了提升居住品质，向广大业主提供更为专业、便捷、周到的物业管理服务项目，我们特制定了本问卷，请您把真实想法和意见告诉我们。
您的需要，您的期望就是我们努力的方向。
占用您宝贵的时间。填写表格时，除文字部分外，请在选项前打"√"。
姓名年龄
联系电话从事职业
一、如果您选择新居，家庭成员会有几位
1)1位2)2位3)3位4)4位5)5位6)5位以上
二、您家中是否有老人(60岁以上)或孩子(16岁以下)
1)有老人(位)2)有孩子(位)3)无孩子4)无老人
三、您现在使用的交通工具
1)自备车2)出租车3)公共汽车4)单位班车5)地铁6).其它
四、您未来两年内是否有购车计划
1)有2)无
五、您觉得下列安保措施中哪些最重要(请选三项)
1)红外线周界报警2)电视监控3)可视对讲4)ic卡门禁
5)家庭紧急报警6)保安门岗7)保安巡逻8)其它
六、您最需要的是哪些代办服务(请选三项)
1)代订报刊2)代订车、船、机票3)代订宾馆、饭店
4)代订鲜花5)代投递邮件6)代绿化种植养护
7)代办商务活动、会务接待8)代收、代送洗涤衣物
9)代办家政服务10)其它
七、您家中是否饲养宠物
1)是2)否
八、您认为不影响正常居住的装修时间是
1)8:00-20:002)8:00-18:003)8:00-12:00;14:00--20:00
九、您认为报修后维修人员多少时间内到达现场较为满意
1)15分钟以内2)20分钟以内3)30分钟以内
十、据您所知，类似本地段和档次的小区物业管理费一般是多少(不包括电梯水泵运行费及公共水电费)
1)0.40~0.60元2)0.60~0.80元
3)0.80~1.00元4)1.00元以上
十一、物业管理每年将组织四季社区活动，您认为
1)有必要，会积极参与2)无所谓，可能会参加3)没必要，不参加
十二、如果您选择四季花城，您认为生活中最不方便的是什么(请填三项)
1)2)3)
十三、您是否需要在小区内租赁车位
1)需要个2)不需要
十四、您现在居住区是否由物业公司管理如果是，您认为满意的服务有哪些不满意的服务有些(请填三项)
3)满意的服务
4)不满意的服务
十五、您知道本物业管理公司吗
1)知道2)不太知道3)不知道
十六、您是通过何种途径知道本物业管理公司的
1)亲身感受2)听朋友介绍3)媒体4)销售人员介绍5)其它
十七、您希望物业管理为本项目营造怎样的氛围
1)自然2)高档3)舒适4)便利5)人性6)浪漫7)其它
十八、您希望物业管理能为您做些什么
十分感谢您的建议，您所填的个人资料将完全保密。
**房地产发展有限公司
小区物业管理员工奖惩机制：小区物业管理计划成本预算
| 适配人群 | 物业项目经理，经营部负责人，成本会计岗 | 使用场景 | 小区入住率，公共能耗管理，设施设备维保 |
|---|---|---|---|
| 制定目的 | 小区刚交付，钱要花在刀刃上。怕收多了业主有意见，收少了不够用。想让每分钱都清清楚楚，服务不打折。 | ||
| 适用范围 | 管物业团队、业委会、全体业主。管收多少钱、花在哪里、怎么省着用。 | ||
| 职责分工 | 项目经理牵头定预算，财务每月对账，客服收集业主反馈，业委会每季度查账监督。 | ||
| 禁止行为 | 不准乱涨价，不准挪用维修金，不准虚报能耗费，不准跳过业委会批大额支出。 | ||
| 检查与监督 | 每月5号前出收支表贴公告栏，业委会月底抽查3笔支出单据，超支10%要重报。没按时贴表扣当月绩效200元。 | ||
住宅小区物业管理计划成本预算
在物业管理费用的收支上，我们将"取之于民，用之于民"作为物业管理收支的基本原则。
收入方面:坚决按招标书确定的参考价格及嘉兴市房地局、物价局等政府部门的定价标准执行
支出方面:以服从业主利益为前提，坚持"事前预算，事后核算，量入为出，合理使用"的资金管理原则，并采取必要的增收节支措施，在降低管理成本，提高服务质量的同时，确保资金的合理使用，实现物业管理在较低收费条件下高效运营。
(一)年物业管理费收支预算
1、物业管理费收入
高层:1元/平方米(包含公共能耗0.6元/平方米)
汽车位:30元/月个
自行车库:15元/月间
年物业管理费收入为:2154048元/年
2、物业管理费用支出预算
(1)人员工资及福利:91666元
(2)公共能耗、电梯维修、低值易耗品、固定资产折旧等共计:
支出项目费用(万元)
办公费1
邮电通讯费1
差旅费1.5
低值易耗摊销费2.8
折旧费1
业务招待费1
业务宣传费1
业主委员会1
水费6
公共电费8.5
电梯电费66.2
电梯维修费25.4
垃圾清运费5
公共设施/设备维护保养费15
维修工具0.15
公共卫生清洁费1.5
清洁用品消耗费0.3
清洁用具购置0.1
绿化维护费1.5
保安用具0.2
直接工资2
共计142.15
共计支出:2154048盈余:640882元
(3)实际入住率的高低、小区周边商业环境的好坏、国家税收政策的优惠程度、社会平均工资的增加幅度和社会保障基金扣缴比例、水电费价格的变动将影响到测算结果的准确性。
3、年度收支分析
(1)据测算，收支相抵，扣除我公司管理酬金以外，每年能盈余2.6万元左右，利润率在法规许可的范围内。
(2)本次预算根据常年进行各项收支测算，在实际管理中前一二年会因设备维保期等原因而降低成本。
(3)业主所购的空置房收费按浙江省物业管理条例及收费办法执行。
(4)本次预算已考虑工资水平逐年攀高、劳动保障更趋健全等因素。
(5)本次预算会存在一定误差，在实际管理中我们将贯穿科学、节约的思路开展管理服务工作。
(二)增收节支计划
1、充分利用物业经营用房、路面临时停车等合法收益活动，在合法、不影响业主正常生活的前提下利用小区各种公共设施创造收益;注重管理服务质量，以提高小区的入住率和管理费收缴率;通过多种有偿服务项目增加收入来源。
2、与公司其他管理处密切合作，优势互补，资源共享，降低管理成本，提高管理水平。
3、在入住的半年内，采取积极有效的措施，与有关部门协作，尽快完善小区的配套设施，迅速提高管理水平，营造良好的居住环境，消除未入住业主的后顾之忧，迅速提高入住率，增加管理收入。
4、我们专门成立经营部，加强经营服务，进一步全方位为住户提供多项便民有偿服务，方便住户，同时提高经济效益。
5、增收的同时，努力降低成本，如充分发挥公司在管理中的统筹作用，利用公司现有管理人员和技术人员，在各小区合理统筹安排，减少费用比例高的人员经费开支。反对铺张浪费，从小处着眼，集水成流，我们将制定奉公廉洁制度，加强物流控制，提高利用率，采取有效节能措施，实施科学管理，走可持续发展之路。
6、我们的管理将十分重视公共能耗和工程设施设备。我们有一整套降低能耗、延长公共设备设施使用年限、节约日常物料的具体办法，当然是在不降低服务质量的前提下。具体如下:形成规模管理、降低管理成本;充分利用好每一个人，我们的用人原则是精干高效;进行科学地能源管理，降低公共水电费的支出;加强设施设备的管理，杜绝跑、冒、滴、漏的现象，延长设备设施使用年限;严格控制办公成本、节约经费和办公费用开支;科学严格的管理，减少和杜绝工作失误的发生。
小区物业管理员工奖惩机制：x小区物业管理处整改创收报告
| 适配人群 | 物业项目经理，工程维修主管，保洁主管 | 使用场景 | 地下车库照明，小区停车管理，单元电表分摊 |
|---|---|---|---|
| 制定目的 | 小区赚得少，花得多，利润才22.77%，比同行差一大截。想多收点钱，少花点钱，让物业能活久点。 | ||
| 适用范围 | 管物业处所有人，管电费水费工资办公这些开销，管车库灯、水泵房、保洁排班、停车收费这些事。 | ||
| 职责分工 | 经理zz提方案，各主管落实节能、减员、装车位这些事，保安队长盯水泵房巡检，工程部每天查设备，财务每月算省了多少钱。 | ||
| 禁止行为 | 车库灯不准还用老40w灯管，水泵房不能撤人不装摄像头，楼梯间电费不能自己扛着不收，中午前台不能没人守着。 | ||
| 检查与监督 | 11月起换节能灯，12月前装好摄像头和道闸，财务每月核对电费分摊和停车收入，没按时做完扣当月绩效10%，连续两月没完成要重排计划。 | ||
花园小区物业管理处整改创收报告
本人zz于____年10月21日应聘到**物业管理有限公司，被分配到**园物业管理处，从事物业管理工作。自____年10月21日到岗至今有一周有余，现对于物业小区基本情况有了一部分的了解和认识。小区开发建筑面积共计48473.07平米，其中住宅45066.72平米，底商3406.3平米，应收物业服务费852077.16元全年，半年426038.58元，但现有3户未领钥匙，底商3户合计少收物业费10419.75元，也就是说物业公司半年的收入为415618.83元，物业公司支出每月电费16000元左右，水费350元左右，员工工资20900元 10%的各项员工福利2090元，办公费每月500元，卫生费1000元，不可预见费用1000元/月，合计每半年支出251040元，收入按85%收费率为353276.00元减8%税收325013.93元，每半年102236元，利润率22.77%新城管理处每年净收入少于200000元，利润率低于20%，远远低于同等水平物业公司30%-35%的利润率。综上所述本人提出以下整改措施和创收方案。
一、整改项目:
1、节能降耗:
a:现在新城物业地下车库需长期使用照明的灯泡120盏，每盏为40w的日光灯管，多为两个一组，每天24小时，照明用电为每天120kw/h(120度)。整改时用36w高亮节能灯替代40w日光灯管一组，即80w。这样整改后能源消耗将减少至每天51.84kw/h(51.84度)，每月会减少开支1060.8元(这个节省还不包括地下车库进口坡道改成声光控灯头的节能部分)。
b:物业公司办公室节能把一层、二层现有办公用灯改装成36w高亮节能灯，在现有情况下可以节能60%，把电梯间灯更换成声光控灯头，使用25w白炽灯。
c:对现有三栋楼的各单园内加装各单元的楼梯间和电梯运行的电表。根据是唐价经费字【____】14号文件即《唐山市物业服务收费管理实施细则》的通知的第十六条规定。这部分电费应向本单元内业主合理分摊收取。这样我物业公司将节省大量的资金，提高营业收入，约为每单元1500元，新城小区应为每月10500元左右。
2、减员增效:
a:在水泵房加装摄像头两个，可裁撤说泵房值班人员，两人节约18000元支出(人员工资700元*2人*12月=16800元 1200各种福利=18000元)。原有水泵房的工作通过加装两个摄像头来解决，同时要求保安员对水泵房进行巡检(不超过2小时一次)，工程维修部对设备巡检每天一次，包括设备加油、配电柜、清扫擦拭等。
b:调整工程维修部员工值班形式。现在工程维修部为3人，每人值班24小时，第二天休一天，第三天上白班8小时，再加上每人每月有4天休息日，这样就造成每月有12天只有一名维修员工在岗，长期大活干不了小活多时干不过来的情况，拟更改成夜间值班给补贴15元-20元，第二天正常上班，这样既保证了工作的连续性也可把一些原来干不了的工程快速完成。工程维修部员工3名，主管1名，4人同时倒班，包括中午值班。
c:环境保洁部现每天工作8小时，每月4天休息日，拟更改为每天工作6小时，每人每月1天休息日，原则上以每次休息半天，分两次休，但如果家中确有事时也可以休一天。这样在以后的可以完全发挥员工的工作积极性，避免泡岗磨时间的事件发生，而且我个人认为现在保洁队伍就多一人，应为内外保兼顾打扫，哪个楼的内保卫生就应把相对应的外保任务完成，减员后保洁工资上涨50元，总工资成本下降。但是、否减员请领导决定。
d:客服部前台值班，现物业公司中午无人值班和物价局备案不符，而且也有多名业主对此提出异议，现拟定客服中午值班每班1人，中午值班有两种方案:⑴是中午值班下午早下班，⑵是中午值班给5元补贴，⑶是中午在有条件时管饭，没有补贴下午也不早下班。
3、小区硬件改造:
a:对小区各楼前加装自行车泊车位，以便对小区内的非机动车辆(含摩托车)，的管理，如按现有情况放在楼道内或单元门厅内外两处，既影响小区的整体形象，又不利于管理，而且如果为此出现意外伤害事件，物业公司还要有连带管理责任。
b:小区北门加装开关或防护栏，这样既保证了小区的安全性，又可以对人员和非机动车辆进行控制，还可节省3名保安员，每班一名保安员(费用在3000-4000元)。
c:对小区西门南侧铺设0.5米-0.6米的草坪砖，此工程是北门封闭配套工程，以便人员、车辆都在西门出入(含西门北侧抹一个缓坡)。
d:北门的摄像头更换为红外线摄像头，以便夜间管理。
二、小区创收:
小区创收是物业管理运营中不可缺少的一部分，也是物业公司的主要盈利点，一般的讲都是一次投资，20-30年收益，或不需投资就可收益。
1、小区内外停车有多种运营方式，以下针对新城小区有以下两种方法(外部车辆):
a:对小区车辆只收取占地费，不收取管理费。这样投资虽然较少，但管理效果不好，而且收益也非常少，不利于小区的长远发展和可持续发展(60-80元每车每月)。
b:在小区外商业北侧建立永久式地上停车位，在入口(商业西侧)建立道闸，有专人管理。这样既解决了前面所说3名保安的去留问题，也可以大大的提高收入(150-180元每车每月)，而且投资也在2-3个月就可收回。现小区外约可增车位100-300个，按每车每月150元收取，每月收取15000元，投资每个车位在280元左右，总投资35000元。
2、小区内广告位的设立和招商，因本小区现有面积比较小，各商家不太有兴趣，请总公司在招商时一起考虑，在二期可入住时在分开运营。
以上是本人一点肤浅的建议，请董事长批评指正。
**园物业管理处经理:zz
20**年**月**日
小区物业管理员工奖惩机制：x园小区物业管理设想
| 适配人群 | 物业项目经理，品质管理专员，环境主管 | 使用场景 | 质量体系认证，绿色家园建设，封闭式小区管理 |
|---|---|---|---|
| 制定目的 | 小区是高档健康住宅，得用好办法管好。想让业主住得舒服、安全、有面子，把公司多年攒的经验全用上。 | ||
| 适用范围 | 管御佳园全体业主和物业使用人，管楼、设备、绿化、清洁、安保、智能系统这些事。 | ||
| 职责分工 | 龙岩分公司牵头干，策划部质量部配合，工程部管智能系统，客服人员天天跟业主打交道，公司总部盯着别跑偏。 | ||
| 禁止行为 | 不准降低保洁标准，不准拖延维修，不准对业主态度冷淡，不准让门禁形同虚设，不准乱动iso体系文件。 | ||
| 检查与监督 | 每月查服务记录，每季搞业主满意度调查，半年开一次改进会。没做到的扣绩效，连续两次不达标换人。年底交整改报告。 | ||
御佳园小区物业管理设想
1、管理服务整体设想
**物业公司经过近十年的实践摸索，不断总结、创新发展，形成了一套严谨、先进的管理模式，并转化成公司独特的管理优势。对于福建龙岩这样高档、优美的个性化健康豪宅小区，我公司必将把各项优势全部运用到实际工作中去，全力以赴，塑造精品，把**物业的品牌浓缩在龙岩御佳园的管理与服务之中。
1.1在御佳园物管中全面导入iso9000国际质量体系。
作为国内通过iso9001认证的物业管理知名企业，将通过实际的运作，结合市场的需要将在御佳园实际管理过程中全面导入iso9000国际质量体系。
1.2在日常物业管理中引入环保理念，将iso14001环境管理体系标准运用到日常管理中。
体现福建龙岩倡导的绿色、健康生态的居住环境。作为通过iso14001认证的物业管理企业，将通过管理保证环境的高度整洁与和谐，通过回归自然的氛围，培养物业使用人的自律意识，从而爱护环境、关心环境、关心生态的良好习惯，使御佳园成为 "绿色家园"。
1.3全面推行酒店式物业管理，寓管理于全面、细致的服务之中。
在公司多个项目成功实施的酒店式物管经验，并将由我司策划部、质量部会同龙岩分公司提供全天候、全方位、全过程的酒店式服务，对建筑物、公共设施、机电设备、绿化清洁实行严格的管理，对业主及物业使用人则体现为热情服务，提供全面的酒店式物业管理星级服务。物业管理公司与业主及物业使用人之间，不再仅仅局限于管理者与被管理者的关系，而是充分体现服务提供者与服务接受者的关系。
1.4全面推行智能化物业管理。
我司下属工程部曾给深圳数个知名楼盘担任智能化系统的前期介入和设计，对施工、维修、保养工作，有其丰富的经验将用于御佳园设置的楼宇智能化系统，对小区智能化管理系统进行全面、专业性的维护与管理，以期发挥智能化设施安全、高效、方便之优点。
1.5公司将根据业主、用户的实际需求提供" 个性化"服务。
加大服务深度及广度，在管理上分公司营造的特定氛围之下，使在御佳园生活的人们处处感受到舒适、便利，创造温馨和谐的生活环境，真正使业主体会到"御佳园天下胜景 **情诚健康人生"的快乐 。
1.6分开管理方式
根据小区自然环境优势，小区将全部实行封闭式管理，加强人防与技放防相结合;强化技防，降低管理成本，提升服务质量。
1.7创优
条件具备后第一年创市优秀住宅小区，第二年创省优，第三年创国优。
2、具体服务方式、内容及办法详见:(略)
小区物业管理员工奖惩机制：小区物业管理处经理岗位责任
| 适配人群 | 物业经理，管理处负责人，部门主任 | 使用场景 | 小区管理，投诉处理，设备维护 |
|---|---|---|---|
| 制定目的 | 小区事情多，人手杂，怕乱套，想让管理处经理盯紧每件事，不出岔子，服务好业主。 | ||
| 适用范围 | 管管理处所有员工，管保安清洁维修投诉收费这些活儿。 | ||
| 职责分工 | 经理自己带头干，主管们听安排干活，总公司盯着看汇报对不对。 | ||
| 禁止行为 | 不能不报预算就花钱，不能漏报事故，不能拖着不处理投诉，不能乱签合同。 | ||
| 检查与监督 | 经理每月交报告，总公司查预算和事故记录，没按时交扣绩效，问题多要开会重讲。 | ||
小区物业管理处经理岗位责任职位:管理处经理工作大纲:统筹整个小区日常管理工作，包括:员工监管、保安、清洁、维修与保养，同时处理投诉问题、管理费诉讼及追讨等事宜。
汇报职级:物业总公司岗位责任:1.制订本部门工作规划和物品购置预算，定期向物业总公司汇报，并出席项目组召集的部门会议。
2. 组织编制管理预算、年终结算，交物业总公司审核。
3. 制订各项管理制度，下达于各级主管与保安主管，组织主持每周工作会议，听取汇报，布置工作，解决工作难题。
4. 定期对小区的保安、维修、清洁进行监察协调，并与承判商代表定期会议，以检讨及改善小区的管理水平。
5.定期提交小区管理报告。
6. 解决客人的投诉，帮助客人解决困难，改善服务质量。
7. 遇有紧急事故，如水浸、火警等事故，全责处理善后工作，并及时通报物业总公司办公室。
8. 协助联络业主，建立良好关系。
9.负责协调、指导部门主任的工作，保证各方面工作的顺利进行。
10.负责本部门员工的业务培训计划及实施，提出员工招聘、调职、晋升等意见。
11.关心员工生活、工作，协调员工之间所出现的工作矛盾，增强凝聚力。
12.负责签署对外签订的合同、协议及报价的审核，签批有关付款单据和员工聘用合同。
13.制定小区设备使用方法及守则。
14.负责拟任部门主任职称以上职务人员的面试、录用、辞退等工作。
15.负责公司重要的公关及重要接待工作。
16.监管管理处员工超时工作及编制补薪表。
17.管理处员工制服安排、处理及监视。
18.定期检查所属部门的固定资产，并对有疑问者进行审核。
29.发挥工作主动性，完成物业总公司交办的其它任务。
小区物业管理员工奖惩机制：住宅小区物业管理内容
| 适配人群 | 物业工程主管，安防巡检员，绿化养护工 | 使用场景 | 住宅小区运维，装修施工监管，智能系统运行 |
|---|---|---|---|
| 制定目的 | 小区老了容易坏，水管漏、电梯停、路灯灭，住户住得不安心。想让房子一直好用，环境干净安全，大家住得舒服点。 | ||
| 适用范围 | 管所有住户的楼道、电梯、路灯、水管、绿化、停车这些公共地方。 | ||
| 职责分工 | 物业经理牵头定计划，维修工天天巡检修东西，保洁阿姨扫地清垃圾，保安大哥守大门查消防，客服登记报修并回访。 房屋不能乱拆改，电梯不能超载用，消防通道不能堆杂物，草坪不能随便踩踏，装修不能砸承重墙。 每月检查设施运行情况，季度做一次设备保养，年底汇总问题整改；没按时做就扣绩效，连续两次不合格换人干；客服每单跟踪到闭合才算完。 下月1号起执行，物业办公室解释条款，修改要开业主会投票决定。 | ||
住宅小区物业管理内容(三)
物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。为住户提供全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为"六项管理、三类服务"，即"房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理";常规性公共服务(合同服务)委托性特约服务(非合同零星服务)和经营性多种服务(全方位、多层次的综合服务)。
1、房屋及设施设备管理
1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理
范围包括:公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。
房屋建筑的维护管理实行"管养合一"主要落实在以下几个方面:
a、工作的主动性
管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。
b、工作的多样性
根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。
c、工作的针对性
在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。
1.2共用设施、设备的管理
范围包括:上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。
共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。
1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理
范围包括:道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。
根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如:车库、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标，基本完好。
1.4智能化设施设备
范围包括:楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。
根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合jt智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。
2、环境卫生管理
在jt我们遵循"高标准、严要求"的环境卫生管理和"高质量、高频度"的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。
2.1卫生管理
是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达到环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场所。
2.2环境管理
jt的环境管理为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷，形成环保意识，日常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量。
3.绿化管理
绿化的功能是美化环境。通过我们的管理达到绿草荫荫、绿树成荫的效果;我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要内容是花木、草坪的养护。
4、治安消防管理
治安消防管理工作是jt重点管理工作之一。我们要贯彻"预防为主、防治(消)结合"的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。
5、车辆交通管理
对小区内各类车辆(汽车、摩托车、自行车等)进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。
6、公共管理
6.1住户装修管理
在jt物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理，隐蔽工程符合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程符合消防管理规定的要求，并安全使用。保障住宅的结构安全及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。
6.2搞好维修基金以及储备金的核收与管理。
6.3协助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。
7、常规性公共服务
即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户提供的经常性服务，是所有业主及辖区内住户都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如:清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、入微、优质的服务提供给业主及住户。
8、委托性特约服务
是为某些住户群体提供的服务，如:为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户提供舒适便利的生活环境。
9、经营性多种服务
即向业主及住户提供便利、高效、经济的便民服务。营造jt温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正从居民的日常生活细节考虑，以点点滴滴的积累和平凡的小事，体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平。从而使每一位业主及住户体验生活在jt这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿服务，并不断倾听业主及住户的意见，开辟新的服务项目。
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使用场景：季度考评、业主投诉、财务损失
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使用场景：业主接待、费用收缴、档案管理