某某写字楼物业管理前期介入（优选10篇）

某某写字楼物业管理前期介入

适配人群	物业项目经理，机电工程师，验收专员	使用场景	施工期管理，设备调试期，竣工验收
制定目的	项目还没建好就要开始管，怕以后问题多难收拾，提前盯紧施工和设备，让后面管起来顺当些。
适用范围	管写字楼建楼那会儿的事，盯施工、调设备、验房子、收图纸、备钥匙这些活儿。
职责分工	副总当组长带头，主任驻现场跑腿，机电工程师们分组跟设备调试，验收时副总再带人来把关。
禁止行为	不能漏记隐蔽工程位置，不能跳过设备调试观摩，不能不查渗水空鼓，不能不收齐竣工图和保修合同。
检查与监督	中标15天内进场，按月表推进每项，每月检查进度，没做完的补上，拖太久就报发展商备案，验收报告双方签字才作数。

某写字楼项目物业管理前期介入

物业管理的前期介入是物业管理整体阶段的基础和重要环节，在此阶段，物业管理公司要倾注大量人力物力，在纷繁琐碎的事务中理清头绪，了解熟悉并参与整体物业的接管验收工作，详尽登记造册存档，为将来的物业管理工作开个好头，夯下坚实的基础。

总体来讲，物业管理的前期介入工作可以分为以下几个时段与内容:

施工期物业管理

设施设备调试期物业管理

竣工验收及物业接管验收期间物业管理

其他前期准备工作

前期物业管理人员安排与工作进度

1 施工期物业管理工作

1.1 尽快熟悉现场和各类施工图纸，跟踪了解隐蔽工程施工及各类管道检修口预留位置情况并做详细记录;

1.2 了解设计和施工状况，各公共部分水电开关、装饰材料等的造型及位置，环境清洁用水预留接口等;

1.3 根据以往的工程前期介入和物业管理经验，就今后可能存在的施工质量隐患或影响使用和管理的问题，与发展商协商，进行前期协调改进;

1.4 对影响大厦功能、危及设备及业主人身安全、严重影响今后管理运行的问题，及时与发展商洽谈解决，尽量不留后患;一时无法解决时，列出整改报告，提交发展商备案处理。

2 设施设备调试期物业管理

在设施设备调试期，cpm将委派由机电工程部经理带队、各专业工程师组成的小组来现场协助工作，除进行专业培训工作外，与管理机构的工程技术人员一起，共同开展以下工作:

2.1 对设备的选型、安装提出建议，对现场设施设备安装状况进行检查，包括电梯井道防水、安装过程的质量监控，各种管线的预埋等;

2.2 出席有关工程的会议，参与机电设备的测试检查，建立调试档案;

2.3 及时发现可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题，列出遗漏工程，从物业管理专业角度提出相应的整改意见，及时通报发展商。

2.4 参与设备的调试

将工程技术人员分成四个小组，分别参与大厦的供配电、电梯、空调(包括空调、通风及消防排烟等)、给排水(包括消防供水等)、弱电(包括消防自动报警、楼宇自动化、保安电视监控、综合布线等)等项目的调试，掌握设施设备的性能、结构、参数、工和环境条件和操作要领，进行详细的记录。在进行调试观摩的同时，根据了解的实际情况，编制今后的设施设备操作维修规程和各项作业指导书。

3 大厦竣工验收及接管验收期物业管理

3.1 大厦工程竣工验收

**工程竣工并开始验收，管理处人员将参与建筑质量主管部门与业主组织的工程竣工验收工作，协助为主了解、发现施工质量问题，并作好验收记录，属于必须解决的及时书面呈交施工管理方协助，并报发展商。

3.2 物业接管验收

物业接管验收应在工程竣工验收后进行，也可同时进行。由于相关的交接方不同，验收的侧重面及程度也不一样，需要区别对待。工程竣工验收是施工单位向发展商移交物业，验收的方式按国家标准进行局部检查或抽样试验检查;而物业接管验收是发展商向物业管理方移交物业，验收的方式是按业主进驻的使用要求进行检查，大量的工作内容是进行全面的外表及功能检查。物业接管验收分现场验收、资料交接、其它交接与接管验收注意事项等四个方面。

3.3 现场验收主要项目

a. 土建工程:包括各屋面排水坡度，伸缩缝、地面有无渗水;地下室墙面有无渗水，地面有无空鼓及渗水，进出口坡道防滑等;前广场及架空层绿化小品，地面有无空鼓及开裂等;消防门、通道、楼梯等。

b. 装饰工程:包括各地面、墙面、地脚线、护墙板、天花各种装饰;门和门框及附件;护拦及扶手;灯具及其它小电气设施;外墙面(包括各涂料、装饰及玻幕);公共区域设施设备的外装饰;各种标识及区域图示;公共洗手间、会议室、垃圾转运站、各设备及管理用房、信报箱等。

c. 供配电系统:包括正常供配电设备;应急供配电设备;油箱及油库、各配电房的防鼠;各强电检查并内管线及电箱;避雷装置;公共照明、用电器具等;

d. 给排水系统:各供水、消防水泵及电机等;各水箱;给排水管网、接头及阀门等;检查并内管线、水表及阀门等;化粪池及室外排污、雨水井;消防栓、消防供水管网、接头、阀门等;人防工程及相应供水系统等。

e. 电梯系统:各电梯运行、梯门、井道、机房及电机等。

f. 空调系统:空调制冷机组、汽水交换器、风柜、各盘管机、各风管及风口;空调风柜房地面排水坡度、下水口、回风系统、新风机等(包括暖风系统);空调冷却水系统、冷却塔、冷却泵及电机、各检修口等;通风及防排烟风机、风口、风管及控制系统等;

g. 弱电系统:消防报警系统(消防控制中心报警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮、防火卷帘门、广播等);楼宇自动化(模块控制的空调、电力、电梯、保安等);弱电检查并内管线、接线箱等。

3.4 资料交接

a. 产权资料:项目批准文件、用地批准文件、建筑开工有关资料、丈量报告等。

b. 技术资料:竣工图(包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线等)、各类公共设备使用说明书及调试报告、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告、工程预决算分项清单、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)、隐蔽工程验收记录、沉降观察记录及沉降观察点布置图、竣工验收证明书、钢材及水泥等主要材料的质量保证书、新材料及构配件的鉴定合格证书、设备(水、电、空调、电梯)及卫生洁具的检验合格证书、砂浆及混凝土试块试压报告、供水管道的试压报告、机电设备订购合同、设备开箱技术资料、试验记录及系统调试记录等。

c. 验收资料:工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、综合验收合格证书、用电许可证、供用电协议书、用水审批表及供水合同书、电梯使用合格证、电话保养及验收协议等。

3.5 其他交接

a. 设施设备的备品备件、施工剩余材料备品等。

b. 具有保修期的设施设备施工或购买合同(保修协议也可)等。

c. 公共区域各通道门、设备及管理用房、洗手间、会议室、检查管井、信报箱钥匙等。

3.6 接管验收注意事项

a. 在接管验收前，管理处将主动与施工管理方协商有关接管验收的问题(包括交接方具体人员、验收具体时间、注意事项等)，同时要尽量统一验收标准，明确交接双方的责、权、利。

b. 接管验收不但要检查物业的质量，而且还应清点物业内各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化小品等类

型、数量及其它要求的参数。验收报告须经交接双方认可签字后才能生效。

c. 针对初验发现的问题，若属于必须改正的，书面报请施工管理方敦促施工单位返修;一时无法返修的项目要确定今后维修的期限并请发展商认可:属于无法返修的项目，报告发展商记录备案。

4 其它前期准备工作

4.1 室外绿化、停车场、道路及园林小品前期介入

根据**室外绿化、停车场、道路标识系统及园林小品的配套计划，管理处将结合日后物业管理运作的需求和实际情况，提出相关工作建议供施工管理方参考。

4.2 清洁卫生与环境卫生前期介入

在大厦启用前，施工管理方将组织施工单位负责进行全面清洁工作，管理处应该予以全面配合。在此项工作中，管理处要注意清洁外墙、石材地墙面、瓷砖地墙面、不锈钢饰面所使用的清洁液、清洁工具等，防止腐蚀和划伤以上材料，造成业主的损失及后续物业管理工作的困难。

4.3 消防及安全管理前期介入

大厦的消防工作注重从根本上杜绝火源及控制易燃材料。在室内二次装修中，许多材料是易燃品，施工现场情况复杂，极易发生火险和盗窃事件。管理处将对施工管理方进行严格巡视检查，及时发现危险隐患，报告施工管理方采取措施，以保证生命财产的安全。

4.4 外部公共关系建立

为保证今后物业管理的顺利开展，管理处主任须在**全面启用前，与相应的政府及公用事业各职能机构(工商、税务、物价、供电、供水、电信、环卫、园林、环保、交管、邮电等)建立稳定的沟通渠道，办理相应的法律文本，并获得当局的批准。

4.5 客户全面进驻准备

在**大厦客户全面进驻之前，cpm将主动与客户协调，确定包括入迁的单位办公场所、日期、时间、搬运物资数量、停车地点、搬迁路线、搬运时间、电梯使用等，并共同制定搬迁计划及注意事项。在迁入过程中，管理处将再次确认安排事项，派有关人员在现场迎接、指引路线，同是监督搬运工作遵守有关规定，保持良好秩序，减少对其它单位的影响。

5 前期物业管理人员安排计划与工作进度

5.1 人员安排计划

根据前期管理工作计划及施工进度，**管理处的员工将按计划逐步招调到位。

a. 施工期人员安排及职责

成立前期物业管理小组，组长1人，由cpm副总经理担任，组员4人，包括**管理处主任以及拓展策划、机电工程、经营管理部的有关人员。负责领导、指挥、安排前期物业管理工作，并在中标15天后，赴**施工现场与施工管理方会晤，安排进一步的调查摸底，制定出具体的**《物业管理前期介入方案》和《经营策划方案》等。

派长驻**施工现场管理人员1人，在中标15天后进入现场，负责与施工管理方保持密切的联系，参与施工方的日常管理工作，完成施工现场的物业管理前期工作。

b. 设备调试期人员安排与职责

成立以工程部经理为组长，由配电、给排水、空调、自动化专业工程师组成的四人小组赴现场，参与设备调试期观摩，负责掌握设施设备的性能、结构、参数等，编制设施设备操作维修规程和各项作业指导书等。

c. 接管验收前3个月人员安排与职责

接管验收前3个月，cpm派往**的7名管理骨干将全部到位，负责**物业管理的筹备期工作，包括人员招聘、培训、物资装备等。

此阶段cpm将适时派出由副总经理带队的专业人员4~5人参与接管验收，拟订**《物业管理接管验收方案》，协助管理处开展工作。

接管验收前1个月，管理处全部人员到位。

5.1 工作进度

根据**实际情况和行业惯例，建议在定标后10天内签定《物业管理委托合同》，中标15天后开展前期管理。

**大厦前期介入工作进度表

月份项目

5月底6~9月10月初11月底12月底

签定《物业管理委托合同》

施工管理方的初次会晤

熟悉施工情况、隐蔽工程记录，制订《物业管理前期介入方案》

参与设施设备的调试

盆艺摆放

岗亭、道闸与标识系统方案

竣工验收

物业接管现场验收(包括备品备件)

物业各种资料交接

返修、复验及试运行

清洁开荒

公众文件送审并发布

准备迎接全面进驻

物资装备的准备

外部公共关系的建立

某某写字楼物业管理前期介入：写字楼物业管理处简介

适配人群	物业项目经理，保安主管，停车场管理员	使用场景	写字楼租售，办公环境安全，停车场运营
制定目的	写字楼要安全舒服，得有人管好租售、保安、停车这些事，不然业主客户不满意，公司也赚不到钱。
适用范围	管物业处20个员工，管租售楼、保安、停车场收费、日常物管这些活儿。
职责分工	总经理带头盯总，物业处主任干活，员工照着做，总经理每季度看干得咋样。
禁止行为	不准不查保安证就让上岗，不准停车费不入账，不准消防演练少于每月一次，不准培训记录造假。
检查与监督	主任每月5号前交计划，总经理15号检查，月底汇总问题，没做完扣当月绩效，三次不改调岗。

写字楼项目物业管理处简介

物业管理处于二0**年*月成立于**sj物业发展有限公司，公司系外商合资商业企业-长沙sj堂实业有限公司的子公司，为物业管理行业二级资质和房地产四级资质企业。

物业管理处现有20人，员工平均年龄41岁;本科学历2人，大专以上学历4人;中专学历2人;高中学历11人;党员2人;取得物业企业管理经理资格证1人;物业管理师资格证5人;保安经过严格政审、培训，并取得保安资格证，全体队员兼任义务消防队员。

物业管理处在公司总经理的直接领导下，具体对写字楼关联的租售楼、保安、停车场收费、物业管理等业务管理，对部门工作的全面计划、管理、教育培训、考核等具体工作。其日常工作对总经理负责。始终把物管服务中安全管理摆在重要位置，以为业主客户创造舒适、安全的办公环境为工作的起点和落脚点。

为使企业创造最好的经济效益和社会效益而服务。

某某写字楼物业管理前期介入：写字楼物业管理主要经营指标重要承诺

适配人群	物业经理，维修主管，客服专员	使用场景	物业运营，服务考核，绩效管理
制定目的	大家干活没个准数，容易糊弄。想让每件事都有数可查，干得好坏一眼看清。
适用范围	所有物业员工，管维修、保洁、绿化、安保、客服这些活儿。
职责分工	经理盯总盘子，班组长管手下人，主管每月翻记录看有没有漏项。
禁止行为	不准缺勤超两天，不准设备带病跑，不准回访不签字，不准投诉拖过24小时。
检查与监督	每周填表报数据，主管抽查原始单据，月底汇总贴墙公示。差一项扣当月绩效50元，连续两月不达标调岗。

一、主要经营指标

(一)功效率(包括出勤率和工作效率):98%;

(二)设备完好率(或完全运行率):98%;

(三)用户满意率:85%;

(四)报修及时率:98%;

(五)回访率:98%;

(六)维修质量合格率:98%;

(七)安全事故率:1‰;

(八)工伤设备事故率:1‰;

(九)节约能源(2000年--____年):每年5%;

(十)水质、环保达标率:100%;

(十一)作业记录归档率:100%;

(十二)技术培训合格率:98s%;

(十三)管理费收缴率:90%;

(十四)绿化完好率:99%;

(十五)清洁保洁率:99%;

(十六)道路完好率及使用率:100%;

(十七)停车场完好率:100%;

(十八)投诉处理率:100%;

(十九)管理人员培训合格率:98%;

(二十)住户回访率:100%;

(二十一)业主对物业服务满意率:90%以上。

二、重要承诺:

(一)在实际入驻达到85%以上后的一年内达到市以上优秀物业管理办公楼标准;

(二)在____年底前通过iso9002国际质量标准认证。

某某写字楼物业管理前期介入：接管写字楼物业管理公司概况

适配人群	物业项目经理，工程主管，客服主管	使用场景	写字楼接管，物业交接，设施运维
制定目的	zz国际大厦换了新物业，得立规矩让服务稳住不乱套，大家心里有底，办事不扯皮。
适用范围	戴德梁行西安分公司管大厦日常运行，含清洁、维修、安保、收费、装修手续这些事。
职责分工	综合管理部牵头定流程，各部按职责干活，物业经理每周查执行，业主代表可提意见。
禁止行为	不准拖着不处理投诉，不准乱收钱，不准让设备带病运行，不准保安脱岗，不准绿化保洁糊弄。
检查与监督	各部门每月交工作记录，物业经理每半月抽查现场，下月起执行，漏项扣当月绩效，三次不改换人干。

接管写字楼物业管理公司的概况

zz国际大厦由戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司西安分公司负责进行物业管理。

戴德梁行在全球各主要城市均享有盛名，由旧金山至上海、斯德哥尔摩至悉尼，均家喻户晓。公司在全球四十个国家二百家分公司共有一万余名员工为客户服务。戴德梁行为国际主要的房地产顾问公司，为世界各地客户提供专业创新的房地产及商业解决方案。

戴德梁行于一九九三年在国内开设首家分公司，成为国内首家领有正式牌照的境外独资房地产顾问公司。戴德梁行一向致力于为本地客户及跨国企业，提供国际水平的一站式房地产解决方案，服务范畴包括研究顾问、环球企业顾问、估价及顾问、物业代理、投资服务，以及物业管理、设施管理、建筑顾问等。戴德梁行各分公司在当地均独挡一面，深得客户信赖，同时在业界亦广获认同。

戴德梁行于1998年进入西安市场，为客户提供全方位的物业咨询管理服务。戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司西安分公司成立于____年11月11日，位于西安市南大街30号陕西中大国际大厦705室，业务辐射至整个大陆西北地区。

戴德梁行已进驻zz国际大厦，将从各方面入手，用国际化标准全面的进行物业管理工作。戴德梁行配备有专业的管理人员和从业人员，可以为业主/使用人提供最先进的物业服务，解决入驻客户的一切后顾之忧。根据zz集团要求，戴德梁行为zz国际大厦量身订做的物业管理方案标志着zz国际大厦已成为该公司进入中国西北市场的示范型物业大楼。

我们的物业管理服务宗旨是对发展商或业主委托的物业进行日常的管理工作。提高物业质量及价值，是我们梁行全体同仁的服务宗旨和服务准则，我们真诚地希望随着物业管理业务的不断开拓和服务水准的进一步提高，与业主共同成长、共创佳绩。

zz国际大厦物业管理处各部门及主要职责:

综合管理部:负责日常行政管理和大厦后勤保障之工作。综合协调管理处各部门的关系，负责管理处的所有会议与接待工作，以及整理各项记录，管理处员工的培训，管理日常运行中的各项对外委托合同文本，物业管理服务政策、法规以及市场信息的收集反馈。

物业管理部:业主投诉、求助的接待及处理，业主意见及建议的收集和反馈，办理业主入驻、装修、搬迁等手续及大厦使用的各种证件，定期收缴业主的物管费用，统计项目的收支盈余，大厦的内外环境绿化、清洁卫生等工作，定期进行业主的访谈，及时处理客户的投诉，提供管理处发布的特约服务。

物业工程部:物业维修、养护计划的编制和日常保养维修，建立大厦的设备台帐，为业主提供物业的修缮服务，审核及监督业主及租户的装修过程，对大厦内的各种机电设备提出改善意见并予以实施更新、改造。

物业保安部:大厦的安全防卫、消防、停车场管理等工作，对大楼及其范围内进行全天候保安值勤，设立固定保安岗位和流动巡逻岗。监控系统24小时值班监控，确保业主/使用人的人身财产安全。维持停车场秩序，保证车辆的进出顺畅。

某某写字楼物业管理前期介入：某写字楼物业财务管理

适配人群	物业经理，客服主管，财务专员	使用场景	物业收费，费用催缴，酬金计提
制定目的	收钱得有规矩，不然乱七八糟。让大家明白每笔钱为啥收、怎么算，少扯皮少误会。
适用范围	业主和租户，交物业费、水电、停车、家政这些钱的事。
职责分工	物业经理定标准，客服收钱开票，财务对账做表，业委会盯着看账本。
禁止行为	不准乱加名目收费，不准拖着不公示明细，不准收了钱不开票，不准押金不退。
检查与监督	每月5号前出缴费单，20号前交清，超期每天加千三滞纳金；客服查漏单，财务月底核账，三次不交停服务。

一、物业管理的收费项目

(一)物业管理费

物业管理费一般是以建筑面积为单位按月向业主或客户收取。

(二)代收代缴项目

1、电费

2、水费

3、有线电视管理费

4、通讯费

(三)多种经营收费

1、停车场收费

2、租售代理收费

3、家政服务收费

4、其他特约服务收费

5、其他多种经营服务收费

(四)其他收费项目

1、罚款费用:包括收取的管理费滞纳金等;

1、各种押金:租房押金、施工押金、出入证押金;

2、出租租金:是指物业管理企业自有房产出租的收入;

3、大修改造资金:由物业管理企业对物业公共设施、设备提出大修改造计划，报业主委员会审核同意后，按受益业主的建筑面积分摊给各业主。

二、管理费的核定

(一)制订收费标准的原则

1.收支相抵，略有节余

2.准确测算的原则(是制订收费标准的重要基础)

3.前瞻性及相对稳定性原则

(二)收费标准的预算

1.资料准备

2.收费项目分解与归集

3.标准试算

(三)物业管理费的构成

1.管理服务人员的工资及福利，包括工资、津贴、福利、社会保险费等;

2.办公费用，包括交通、场地、办公用品、接待费等的支出;

3.公共设施、设备日常运作、维修、保养费用，包括物业所有附属设备、设施的定期维护、保养及维修开支;

4.清洁绿化费，包括公共区域的清洁、除四害、垃圾清运、绿化摆设及养护等的费用;

5.保安费用，包括消防演习、保安人员人身保险、服务费、保安系统设备、器械等的配置及日常维修费、向当地派出所缴纳的治安联防费等;

6.公共水电支出;

7.不可预见费用;

8.节日装饰费，如重大节日的场地布置等的支出;

9.聘请专业人士费用，如聘请律师、会计师等的支出;

10.经理人酬金;

11.法定税费。

(四)收费标准的调整

影响管理费变化的主要因素有:

1.物价上涨引起的水电费、人工费、材料费等支出的增加;

2.外汇汇率变化引起的管理费收支的变化;

3.外包设备及服务项目承包费考虑到物价指数也在合同中规定了逐年上升的比率。

管理费的调整一般采取“增加法”，即在原来预算的基础上，将增加的项目和金额加上去，再按使用功能、使用性质和面积分摊，加上原来的标准即为调整后的标准。

三、费用的缴纳

(一) 物业管理企业要事先制订好

费用缴纳的办法，让用户做到心中有数。同时，还应设立滞纳金与违约处理条款，要注意鼓励用户养成良好的交费习惯。

(二) 物业管理企业在催收过程中，不应盲目派单或派完催款单就完事，而应该与未缴费业主或客户取得联系，了解业主或客户的情况，具体问题具体分析。

四、管理收益

(一) 在代理型的管理模式下，物业管理企业在为业主或客户提供服务的过程中，其物业管理收支是按实列支的，对企业来说是没有利润的;而物业管理企业作为一个经济实体，必须有一个合理的利润率，否则其经营将失去动力。管理企业与开发商或业主委员会商定的一个按管理企业管理费收入/支出的一定比例，提成给管理企业作为企业利润的资金，即为经理人酬金

(或称管理者酬金)。

管理酬金的支付:按定额利润百分比取酬金:定额利润率一般在10%~15%左右，通常根据物业的档次、智能程度及管理的力度等具体情况商定。

某某写字楼物业管理前期介入：写字楼物业精细化管理培训

适配人群	保洁员，秩序维护员，维修人员	使用场景	失物招领，搬家放行，装修验房
制定目的	保洁员捡包没马上交，失主误会私藏。怕再出误会，影响物业形象。
适用范围	所有一线员工，管拾到的东西、搬大件、装修前后的事。
职责分工	主管定流程，保洁和门岗照做，服务台登记，秩序员查放行单，经理抽查。
禁止行为	捡到东西不马上交服务台；没放行单就让搬大件；没核对清楚业主身份就放行。
检查与监督	下周起执行，主管每天查登记本，漏登一次扣50元，月底汇总问题开会改。服务台每小时广播提醒拾物上交。

写字楼物业精细化管理培训(一)

第一篇:工作流程及服务标准要精细化

一、拾遗管理

写字楼内的保洁员在清洁15层洗手间时，发现在4号卫生间内挂衣钩上有一女式皮包，于是拿起包找到该层的几家公司去询问，结果没有找到失主，于是就将包暂放到工作间内，打算清洁完自己所负责的楼层后再交到管理处。此时失主赵女士走到一楼大堂处忽然意识到未拿包，马上返回洗手间却发现包不见了，看到公共通道做清洁工作的保洁员，就上前去询问，才知包已被她收起来，于是认为保洁员私藏客户的物品，投诉到管理处。

精细化操作建议:

1、为规范员工的拾遗管理，应制定完善的失物上交和认领程序，建立相应的拾遗工作流程及管理制度。员工在拾到物品后，-定要及时上交公司统一处理，并马上告知公司服务台，由服务台通知楼层秩序维护员或监控中心来协助查找失主，有广播条件的通过广播寻找到失主:

2、找到失主后，失主应说清包内物品，证件、现金等，并凭有效证件认领，办理认领及签收手续，并且失物认领记录要健全，以备日后查找;

3、如果找不到失主，服务台可以把物品登记在宣传栏上或公告栏上，以方便顾客查找;

4、在洗手间等容易丢失物品的场所张贴"请勿遗忘物品"等提示牌。

二、搬家管理

写字楼的货梯里出来几位搬抬办公桌椅、电脑等物品的搬家公司人员，被门岗秩序维护员拦住，进行登记并询问，同时索要该公司搬运大件物品的放行单。其中一位称是12层的业主，秩序维护员立即用对讲机联系收费人员查询此业主情况。收费人员回复此房间已被业主出租，租户并未向业主告知搬家之事。门岗秩序维护人员当即向面前的"业主"再次询问，此人最后不得不说出自己不是业主而是租户的事实。没爹久，业主本人已到现场，原来租户欠业主租金，想提前-个月搬家一走了之。

1、租户搬出大件物品，须有业主的书面许可或相关证明，物业工作人员要礼貌核查放行物品与业主开具的放行单列明的物品是否相符，放行单必须有业主签名及公司盖章，不相符的只放行单据列明的物品，如业主不在场，一定要确认确实是业主开具的放行单;

2、如没有办理有效的放行手续时，应要求物主在办理有效放行手续后放行;

3、如是业主给管理处打来的电话，告知是自己同意搬出的，请物业予以放行，切记一定再次仔细核实业主的身份，如让对方报出业主的身份证号、工作单位、家庭人员等等情况，确保万无一失;

4、业主资料要建立齐全，业主住宅、办公电话及手机号码、住址、单位等均应记录并及时更新，是否自用及租赁、租期具体时间要准确详实。真实完善的业主资料将会有效地避免无法与业主取得联系的情况，以及交费对象变更致使物业费未及时缴纳情况的发生，同时事先要对公司营业执照及企业资质等证件进行查阅，防止不规范的公司入驻所可能导致的不按规定缴纳物业费的现象;

5、物品、业主经核对无误后，当值人员应及时将物品的种类、数量等登记在《物品放行登记表》上;

6、同时要加强物业工作人员特别是秩序维护员对业主的公司工作人员或家庭成员的熟知度。

三、装修管理

写字楼内一租户入驻，履行验房及装修审批程序后，在装修时，发现天花板内布线较多，于是找到管理处予以解决。维修人员推测是前租户装修后导致的，管理处负责将天花板布线情况进行恢复。

1、入驻流程及退房流程应明确，对验房的具体内容及要求应清晰全面;

2、退房时需对应入驻及装修的具体情况进行检验，以防漏项;

3、相关流程做好记录，并有负责人签字，对特殊情况要予以标明;

4、加强维修的巡视检查次数，提高服务质量。

某某写字楼物业管理前期介入：z写字楼管理程序

适配人群	保安当值主任，楼层巡逻岗，电梯固定岗	使用场景	夜间办公管理，加班人员管控，楼层清查作业
制定目的	怕晚上小偷溜进来，保护大楼和租户的东西安全，让大家都睡得踏实。
适用范围	管写字楼晚上所有楼层，包括电梯、通道、门禁、巡逻这些事。
职责分工	保安部当值主任牵头，巡逻岗、电梯岗、大堂岗干活，监控中心盯着录像，主任每天查记录。
禁止行为	不能放陌生人进楼，不能不登记就让人上楼，不能擅自关掉监控，不能丢电梯钥匙，不能脱岗。
检查与监督	19点开始登记，20点第一次清楼，22点第二次，23点第三次，凌晨还有三次；监控每半小时写一次楼层情况；没做到就追责当班主任；抽查发现不对马上整改。

概念解说:

商业写字楼管理规程是由物业管理公司制定的对写字楼的内务管理的操作规范与程序，各管理人员必须依照程序开展工作。

范例参考:

广州××写字楼管理规程

1.0 目的

加强写字楼层的安全防范，确保大厦物业及业主(租户)公私财产安全

2.0 适用范围

本公司管理的写字楼层

3.0 晚间写字楼层管理方式

3.1 电梯控制

3.2 主、副楼隔离

3.3 2、3号通道内侧门关闭

3.4 设12号电梯岗

3.5 2、3号通道巡逻岗

3.6 进入楼层登记制度

3.7 清查楼层登记表(附后)

3.8 楼层、通道岗巡逻时间表

3.9 应急方案、出入登记证(附后)

4.0 电梯夜间运作规程

4.1 1、2、3、4号低层客用电梯，每日19:00关闭3部电梯，留一部梯正常运用，晚22:00全部停运。

4.2 5、6、7、8号高层客用电梯，每日18:00，5、6号电梯关闭，7、8号电梯正常运行，20:00，高层客用电梯全部停运。

4.3 10、ll号电梯每日启运一部，晚19:00停止运行。

4.4 13、14号观光梯为辉煌夜总会专用电梯，封闭28层，直达36层。启运时间每日14:30至次日凌晨4:30。

4.5 15号消防电梯封闭l5层，只供停车场1~6层专用，24小时运行。

4.6 12消防电梯24小时运行，为楼层直通电梯。夜间20:00后保安部派专人管理，设12号电梯岗。电梯安装摄像镜头，保安部监控中心24小时录像。

4.7 为在发生突发性事件时能及时赶到现场和夜间清查楼层所需，保安部配专用电梯一部，手动控制。电梯钥匙一套，由保安部当值主任掌管，并按班次交接，交接手续清楚，如出现丢失，借用和违犯使用规定等情形，将追究当班主任之责任。

5.0 写字楼层封闭管理实施程序

●程序一:

16:00~17:00楼层巡逻岗按早班巡逻时间表进行楼层巡逻。

17:00~18:00就餐和顶岗时间

●程序二:

18:35~19:20高层巡逻岗位从所辖楼层开始由高及低逐层检查

19:00:大堂岗开始对进入楼层人员登记。

1.5f岗开始进行登记。

中层岗下至a区大堂，将楼层情况记录交于大堂岗。并进入12号电梯履行12号电梯固定岗职责。

要求:

(1)1.5f岗、大堂岗、电梯岗要详细记录进入楼层人员的姓名、工作证(身份证)号码、单位、进入层数、出入时间。

(2)身份不明者将被婉言拒绝进入楼层。

(3)违反封闭管理规定，私放人员进入楼层的，将对当事人严肃处理。

(4)当值主任对进入楼层人员要做到心中有数。

(5)不准擅离职守。

●程序三:

20:00高层巡逻岗到达38f，等候当值主任。

当值主任从大堂岗取到中、低层情况记录，进入楼层人员记录并按时到达38f，开始第一次楼层全面清查。

清楼内容及要求:

(1)以高、中、低巡逻岗的情况记录为基础，结合电梯岗所记录内容进行清楼。

(2)技术性关闭各楼层2、3号通道门。

(3)提醒各楼层客户注意加班时间，无加班手续，可劝离大厦。特殊情况报当值主任处

理。停车场岗检查主、副楼隔离情况。

(4)大堂岗、电梯岗随时用对讲机同当值主任保持密切联系，提供记录情况。

(5)关闭未加班客户门灯、节约用电。

(6)认真填写清查楼层登记表。

(7)清楼使用专用电梯。

21:00第一次清楼结束。列出第二次清楼重点。

21:00高层巡逻岗乘12号电梯到达38f，进入2号通道的最高层巡逻至最低层，12号电梯岗锁闭2号通道门。

通道内如发现其他人员，及时报告，并带到保安部处理。2号通道岗应于22:40到达通道最低层。

●程序四:

22:10 1.5f岗，当值主任到达38f，开始第二次清楼。

(1)以第一次清楼后所列重点和电梯登记记录为基础。

(2)检查客户留值人员

(3)劝离大厦加班客户。

(4)认真填写清楼记录表。

(5)一般情况，当值主任应亲自查楼，也可视情况指定专人负责。

22:40第二次清楼结束。

22:45由当值主任(或指定专人)用12号电梯将低层电梯岗，12号电梯岗送至38f。低层电梯岗进入2号通道巡逻，12号电梯岗进入3号通道巡逻。锁闭38f2、3号通道内侧门。

22:50、22:40到达2号通道最低层的第一遍通道巡逻岗进入12号电梯，履行登记检查职责。

●程序五:

23:10由副班进行第三次清楼，清楼主要以第二次清楼列出的重点和12号电梯岗，通道巡逻提出的问题为依据。

23:30第三次清楼结束。

23:30中、夜班办公室交接。

监控中心将楼层、12号电梯监控情况向当值主任作出书面报告，重要录像情况交保安部存档。

通道巡逻岗向值班主任汇报巡查情况，在地下室2、3号通道岗进行交接。

●程序六:

24:00夜班设12号电梯岗1名，2、3号通道巡逻岗各1名。

夜班当值主任同2、3号通道巡逻岗到达38f开始夜班第一次清查。

凌晨1:00第一次清楼结束。

凌晨l:10 2、3号通道巡逻岗乘坐12号电梯到达38f，进入各自工作岗位，由高及低开始巡查，有情况及时报告。12号电梯岗及时锁闭2、3号通道门。

凌晨2:10 2、3号通道岗同时到达各自岗位的最低层。

凌晨2:20通道岗第二次巡查开始。

凌晨3:20通道岗到达各自岗位的最低层。

1.2、3号通道岗不准互换岗位，高层，5f、6f应为重点区域。

2.着装整齐，佩带工卡、带警棍，保持通信联络畅通，每隔10层向当值主任报告一次，严格遵守。

3.12号电梯岗、大堂岗坚守岗位，不准擅离职守。当值主任可视情况将两岗位互换。

4.办公室岗应时常询问通道岗所在位置。

●程序七:

凌晨3:20当值主任，2、3号通道岗到达38f开始第三次巡查。

凌晨4:40第二次清楼结束

凌晨4:50 2、3号通道巡逻岗乘坐12号电梯到达38f，开始第三次巡查。

凌晨6:20 2、3号通道巡罗岗到达各自区域的最低层

●程序八:

凌晨6:30当值主任同2、3号通道岗到达38f开始第三次清楼。清楼内容及要求同程序四。

凌晨7:30清楼结束

凌晨7:45办公室交接，各岗位交接。

至此，夜间写字楼层封闭管理实施程序全部完毕。

作为封闭管理一部分的监控

中心岗要将楼层，12号电梯作为监控重点，24小时录像，夜间应半小时对楼层情况作一次书面记录。

停车场岗位1小时检查一次主、副楼隔离情况，并有书面记录。

对于在封闭管理中出现的问题，按照公司及部门的有关规定去执行。

星期六、星期天、节、假日早班应执行中、夜班楼层封闭管理程序，应有三次查楼，分别为8:00时，12:30，3:00。

部门对各班次的楼层封闭管理情况实行不定时抽检。

某某写字楼物业管理前期介入：写字楼展厅其它管理注意事项

适配人群	写字楼租户，展厅运营方，商业推广人员	使用场景	宠物管理，装修施工，广告张贴
制定目的	怕吵到别人，怕物业被乱改，怕出安全事故，想让大家用得安心顺心。
适用范围	所有租户和业主，管自己屋子和公共地方怎么用、怎么弄。
职责分工	物业处牵头定规矩，租户自己照着做，物业人员天天巡查看有没有违规。
禁止行为	不准带宠物进来，不准乱改电线水管，不准在墙上乱贴乱挂，不准放易燃品，不准大声吵闹。
检查与监督	物业每月检查两回，发现就提醒整改，三次还犯就发书面警告，严重就按合同扣钱，月底前必须改完。

写字楼(展厅)其它管理注意事项

为了确保『本物业』和全体业/租户的安全及『本物业』的正常使用，我们诚恳地希望业/租户认真执行以下规定:

1、保持『本物业』内宁静的工作环境，不要在『本物业』内大声喧哗，不要高音播放或演奏音乐，不要制造影响其它业/租户的噪音。

2、业/租户不得将任何动物、宠物、禽类带入『本物业』。

3、业/租户不得在单元内从事不符合该物业用途的活动。如需进行商业推广活动请事先与物业管理处联系，获得批准后方可进行。

4、业/租户不得擅自拆装电线、水管、空调等设施。如业/租户希望对原有的线路、管网设施进行改动，必须书面向管理者申请，得到物业管理处的书面批准方可实施。有关改动的费用由业/租户承担。

5、未经物业管理处的书面同意，业/租户不得改变『本物业』区域任何部分的外观及颜色(包括玻璃幕墙)。不得在单元外墙、窗户和门外粘贴标识及宣传品，不得在窗户及外墙安装任何器械及其它固定设施。

6、为保持大楼外观美观，单元的窗帘须选用淡色，并经物业书面认可。

7、业/租户不得在单元内举办大型娱乐活动、宗教仪式、舞会、音乐会及类似活动。

8、『本物业』内严禁携入及存放武器、弹药、毒品、易燃易爆品以及任何有公害及污染环境的物品，严禁私设电台。

9、不得在公共区域搭建任何形式的临时固定设施，不得践踏绿地及折损花草树木，不得在绿地内晾晒衣服及其它物品，不得堵塞防火通道、门窗及各种公共通道及入口，不得在单元内自行放置超重物品。

10、『本物业』所有区域内严禁吐痰、张贴、涂抹、随意排污及向楼外抛撒杂物。

11、如发现单元内或公共区域内『本物业』电器设备、管道或阀门出现问题、敬请业/租户尽快和物业管理处联系。

12、禁止窃电。未经物业管理处准许不可私自增大负荷或架设电气线路，不可拆卸原有电气线路设备。

13、当『本物业』内的电器设备、电气线路、水管、阀门、水嘴、排污管等一切设施发生故障有碍正常使用时，应及时通知物业管理处派专业人员负责维修。业/租户的自用设备维修费用由该业/租户自行承担。任何设施的损坏如果责任由业/租户造成，则维修费用由业/租户承担。

14、未经物业管理处同意，业/租户不得在屋面平台及单元窗外安装各种类型的天线。

15、业/租户应认真阅读本手册及有关文件并遵照执行。如果业/租户因本身疏忽或错误而损害了『本物业』其它业/租户或物业管理处的人身或财产等权益时，该业/租户应承担责任并负责赔偿。业/租户应对自己的雇员、访客、租客、委托人、代理人、承办人及其他使用者在『本物业』内的活动向物业管理处负责，保证这些人员不发生损及『本物业』的行为。

16、如果因业/租户的疏忽和错误造成了『本物业』任何部分的损毁，则该业/租户应承担重建或修复的责任及费用。

17、业/租户如长期离开其使用单元，应及时将其联系人、通讯地址、联系电话等通知物业管理处，以便物业管理处及时有效地向业/租户送达『本物业』有关通知、函件等。

18、业/租户不得直接惩戒物业管理服务公司属下的职员。如对任何职员不满，应向物业管理处提出，由物业管理处采取必要的管理或处罚措施。

19、除经物业管理处同意外，不可在『本物业』内张贴广告，播放录像，录音。

20、不准使用碘钨灯，或大于100w以上的灯具照明;所有照明灯具与物品之间应保持不少于0.5米的间距。

21、各业/租户联系方法如有变更应及时书面通知物业管理处，以备有危急事件发生，而当时恰逢非办公时间，业/租户并无职员留守于所属单元，物业管理处需要迅速与业/租户联络，以阻止事件扩大及减轻损失。

某某写字楼物业管理前期介入：物业管理员《写字楼的物业管理》试题

适配人群	物业经理，商务中心主管，业主委员会	使用场景	写字楼运营，商务中心服务，物业管理委托
制定目的	写字楼管理容易乱套，大家干活没标准，客户投诉多，想让服务稳住不掉链子。
适用范围	物业员工、商务中心人员，管日常接待、设备使用、客户下单这些事。
职责分工	经理盯全局，前台收单子，维修师傅保设备，主管每周查三次记录。
禁止行为	不准私自改收费价，不准用设备干私活，不准漏记客户要求，不准推脱不回话。
检查与监督	每月培训一次，主管抽查单据，月底交检查表，漏一次扣绩效分，两次谈话，三次调岗。

一、单选题

133、我国中型写字楼的建筑面积一般在( )。

a、1万平方米以下 b、1-3万平方米 c、3万平方米以上 d、5万平方米以上

134、我国写字楼按功能可以分为( )三种类型。

a、一级、二级、三级 b、甲级、乙级、丙级 c、大型、中型、小型 d、单纯型、综合型、商住型

135、写字楼的管理方式不包括( )

a、委托服务型 b、自主经营型 c、专业服务公司型 d、有关部门委派型

136、在写字楼的管理方式中，委托服务型与自主经营型物业管理的根本区别是物业管理公司的( )不同。

a、管理职能 b、管理范围 c、产权状况 d、经济效益

137、与物业管理公司签订写字楼物业管理合同的是( )。

a、大厦业主委员会 b、大厦承租人 c、大厦产权人 d、大厦投资人

138、写字楼商务服务中心是( )为了方便客人，满足客人需要而设立的商务服务机构。

a、写字楼业主 b、大厦承租人 c、大厦业主委员会 d、物业管理公司

139、写字楼商务中心服务保障的前提条件是( )。

a、物业的保值增值 b、物业的业租率 c、资金的良性循环 d、设备的正常使用和保养

140、写字楼的客务服务主要指( )

a、硬件服务 b、软件服务 c、前台服务 d、保洁服务

二、多选题

141、写字楼原指用于办公的建筑物，一般由( )组成。

a、绿化系统 b、办公用房 c、辅助用房 d、交通系统

142、在以下说法中( )是正确的。

a、目前，我国写字楼分类尚无统一的标准 b、商住型写字楼是指既能提供办公又能提供宿舍的写字楼 c、智能型写字楼是指具备高度自动化功能的写字楼 d、我国写字楼按功能可分为大型、中型、小型三类

143、写字楼商务中心应配备一定的现代化办公设备，这些设备主要有( )

a、电视机，电话机 b、计算机，打印机 c、传真机，中英文处理机 d、装订机，投影仪

144、客户对写字楼商务中心服务质量的评价，是以服务的( )为出发点

a、价格 b、精确 c、周到 d、快捷

145、写字楼商务中心工作人员应具备的素质包括( )

a、流利的外语听说读写能力 b、秘书工作知识 c、设备的清洁保养知识 d、熟练的中英文打字能力

146、写字楼商务中心在为客户提供服务之前应( )

a、了解客户的服务要求 b、填写《商务中心费用收据单》 c、向客户讲明收费情况 d、按规定收取押金

147、写字楼的客务服务项目包括( )

a、问讯、留言服务 b、航空机票订购服务 c、酒店预定服务 d、清洁卫生服务

三、判断题

148、( )目前，我国写字楼主要是专业人员依照其写字楼所处的位置、规模、功能进行分类。

149、( )国外甲级写字楼具有完善的物业管理服务，包括24小时的维护维修与保安服务。

150、( )国外乙级写字楼是指使用的年限已经比较长，某些方面不能满足新的建筑条例或规范要求的写字楼。

151、( )国外丙级写字楼地理位置良好，建筑物的物理状况良好，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。

152、( )委托服务型物业管理是指业主或物业管理公司接管写字楼后，将有些管理内容要求明确，职责清晰，或专业性强、技术要求高的服务项目委托给社会上的专业服务公司去做。

153、( )由专业服务公司为写字楼提供专业化分包管理是我国物业管理发展的方向之一。

154、( )写字楼商务中心硬件设备的配备应一步到位，一次性置备齐全。

155、( )写字楼商务中心工作人员在使用各种设备时，应严格按照操作程序进行教、学

某某写字楼物业管理前期介入：写字楼大厦物业管理财务核算

适配人群	物业财务人员，楼宇会计，出纳岗	使用场景	写字楼管理，大厦运营，物业收费
制定目的	物业钱要算清楚，别乱花别漏记，让每笔进出都有据可查，大家心里有数。
适用范围	财务岗、出纳、管会计，管收钱付钱、记账做表、工程付款这些事。
职责分工	财务经理牵头，出纳管现金票据，会计做账审核，主管会计每月抽查凭证和账本。
禁止行为	不准用白条报账，不准伪造涂改单据，不准缺章少日期，不准大小写不一致。
检查与监督	每月25号前结完当月账，主管会计月底检查凭证和账册，发现错漏当场改，三次不改扣绩效，新员工先培训再上岗。