某某房地产公司管理目标阐释（优选10篇）

某某房地产公司管理目标阐释

公司管理目标

一、品牌**、百年**。

二、以人为本、诚信经营、务实、创新、领先。

三、客户的满意就是明天的市场;时刻关注客户的需求;超越客户的期望。

四、安全第一、平安是福。

五、团队精神:信任、沟通、互勉、共进。

管理目标的理念识别:

1、“不想当将军的兵不是好兵”。

同样，不想树立品牌的企业，也不是好企业。所以，我们只有以树立品牌概念去建设**，去做好企业事无巨细的每一件事，才有可能使企业得到长久的发展，树立品牌与建设百年企业的目标才能达到。因为我们知道品牌不是唾手可得的，而是在百年不变的信仰之下点滴积累建立起来的。

2、人是**是宝贵的资源，用人看品质、升迁重业绩

人是生产力之根本，也是价值的源泉。**所以存在，而是那一个个鲜活的**人。**之所以能够取得目前的成就，就在于多年来无数的**人辛勤努力。**现在取得的一点一滴成绩无不凝聚着**人的血汗。重视每一个员工的作用，为他们创造良好的工作生活环境是**公司的宗旨。

人的品质，是一个人能否取得成功的先决条件。**用人品质为先，这是一个基本前提，这是对每一个**人的基本要求。升迁重业绩，这是现代企业制度的标志之一。在传统的国企制度下，人不能尽其才，升迁看资历，看辈分，这是导致整个团队缺乏向上的精神面貌的根本原因，也是直接导致一些国企效率低下症结所在。**要成就品牌，成就百年企业，就不能不把这写入**管理目标中。

诚为百德之首，信为立人之本。诚信是每一个人，每一个企业所以能够存在世上的最基本准则。富兰克林说:“信用就是金钱，有信用就有一切”。没有诚信，人就无法立足于社会;没有诚信，企业也就无法生存，即便得势于一时，但最终也会垮台。::由此看来，诚信是欲求建设五年**的**人心底的那块基石，也是所有**人无时无刻不能离弃的操守。务实，乃是行为态度。它也是到达彼岸的不二法门。我们必须时刻谨记“千里之行，始于足下”，任何成功都是源自于点点滴滴的积累。俗语有云:“空谈误国”。历史上也有纸上谈兵的赵括的经验教训。所以，务实在**公司的核心理念中不能不占一个位置。创新，是一个民族发展的动力，同时，它也是一个企业在激烈的市场竞争中能够立于不败之地的根本因素。这也是**能够成就品牌的原因所在。**人必须铭记:“墨守成规”，就意味着慢性自杀。

领先，是目标，这也是所有**人共同的愿望。

我们从基本准则，行为态度，前进动力，目标等四个方面来阐释**的核心理念，周全而完满。四者相互依存，环环相扣，缺一不可。目标的实现是建立在前三者的实现基础之上，而前三者则是围绕着“领先”的目标，共同发挥作用。

**信奉“诚为万事无，信则万事成。”“诚信经营，阳光收入”体现了**的核心理念。我们认为只有诚信的经营法则，才能体现**人的价值，体现**人光明磊落的形象。我们鄙夷一切通过不正当手段获得的任何利益。我们相信**的过去、现在和将来的一切收入都可以经得起岁月的考验。同时也只有秉持如此的价值观，才能给所有的**人带来实实在在的好处，实实在在的利益。

3、客户的口碑是最有效的营销

a、我们必须明确认识到:客户的满意就是明天的市场。我们现在所服务的客户带给我们的并不仅仅是眼前利益，更重要是的在这个客户背后更为广阔的市场。面对他们精益求精的要求，我们只要做好令他们满意这就可能给我们带来更广阔的市场。

b、关爱客户，真诚营销，体现了**核心理念中“诚信”原则，也是我们在服务过程中所要秉持的态度与原则，这也是我们开拓明天的市场，树立口碑的不二法门。

c、总结**这些年所走过的路，我们深深体会到客户的口碑，往往是决定性的，**人要始终铭记:**现在在业界的地位和口碑不是我们自己封的，而是一代又一代**人，通过自己的努力，使客户认可，并给予的。

d、企业使命:真心缔造美好家园。在**的使命里头，不应该仅仅只是盈利，同时也应该包容爱心的。**以回馈社会之姿态，建设美好家园，摆脱了一般开发公司，私利，工匠人的宿命形象。**以社会的一分子的身份投入开发建设，以负责任的形象开发建设这个不仅仅属于**也属于他人的家园。这种与众不同的企业使命，在

对外宣传上更容易获得大众的认同，从而提升**的品牌形象。

4、职业安全观

这是与**人本观相适应的。人是**最宝贵的资源，如何体现最重要是的，在建设过程中，保障每一个**人员的安全，这就是我们耳熟能详的安全第一。这一点是所有开发及建筑企业所共同的，不同的是，**不仅仅把它挂在嘴上，更重要是把它落在了实处。平安是福，这不仅是对每一个具体的员工而言，同时也是对企业而言的，在如此重视安全第一的今天，事故的发生，对于一个企业来说，可能意味着灭顶之灾。

5、团队精神

**是一家高速运转的机器，而每个员工就是这部机器上的零件。如何使这架机器良好地运转，信任是前提，没有相互的信任，工作是无法开展的;沟通是必要的条件，它能使所有的人都明白我们目前的任务是什么，我们要做些什么，我们面临哪些障碍，同时，沟通能在很大程度上，消解各种误会，极大地提高工作效率;互勉，则是一个团结的集体不断前进所必需的内在动力;共进则是目标，是建立在前三者基础上的，这是一个集体的进步，而不是个人的。这是一个全面而完整的团队观。

6、企业精神:立志**，争创一流

“欲求其上，取其上上”。**是我们的企业名，**也是一种境界，旭日东升境界。因此，“立志**，争创一流”体现了**人无论什么都要做到最好的精神气质。

7、进步观:进步慢了就是退步，一步一步不停步，带动**迈大步

这是核心理念当中“领先”的细化。我们的进步观是独特的，不仅仅是纵向的进步比较，也是横向的与他人的进步比较。我们前进了50米，相对于我们的对手前进了100米来说，我们仍是退步的。千里之行，始于足下。不积跬步，无以至千里。这是古中国千年智慧在**进步观上的体现。

8、技术观:适用、先进、科学、经济

最好的技术不一定是最有效的，适用的才是最有效的。我们不可能盲目地追求高精尖的技术。我们并不反对采用先进的，科学的技术，只是我们**强调:只有在适用的基础上追求先进的，符合科学发展趋向的技术，这才是科学的并且符合**实际的。最后，经济的本身也是适用的内在之意。

9、危机观:危机永存、失败是自己造成的

这是一个百舸争流的社会，危机是永远存在的。我们在此提出这样的危机观，决不是危言耸听，而是对所有员工的警醒。一个缺乏危机感的员工，绝对不是一个好员工。**要求自己的所有员工绝对不能懈怠，因为稍有懈怠就会导致彻底的失败，“一着不慎，全盘皆输。”**更是清醒地认识到，::我们不能把工作当中的失败归咎于客观原因，纵然有客观因素作崇，可是决定性的，还在于自己对客观因素没有足够的认识。这种独特的危机观，就要求每个**人都要学会为自己的失败承担责任，化压力为动力。

10、行为观:一点点铸就**辉煌

这是核心理念“务实”在行为上的拓展。积少成多，愚公移山。我们知道，成功不是一蹴而就的，而是通过点点滴滴的积累，才取得成功。这个行为观把目标与到达目的方式相结合，是量变与质变的行为观上的体现。

11、职业修养:“四心六不”

全心全意的事业心;

迎难而上、竞争取胜的自信心;

不断进步永不满足的进取心;

务实求新，讲效率讲效益的责任心。

不因循守旧，结合实际创造性工作;

不自我封闭，学习新知识，树立新观念;

不浮躁浮夸，修身立志成业;

不急功近利，重素质持续发展

不光看别人的缺点，多找自己的不足;

不光种自己的责任田，从整体出发，创**伟业。

某某房地产公司管理目标阐释：大学后勤房地产管理处部门简介

大学后勤与房地产管理处部门简介

**大学后勤与房地产管理处是学校行政管理部门之一，担负着学校后勤保障和房产、土地资源的综合管理与服务工作，在学校的发展建设中发挥着重要的支撑保障作用。

后勤与房地产管理处下设综合管理科、后勤管理科、公用房管理科、住房与房改管理科、水电维修与管理科等五个工作部门。在学校党政领导下，主要履行以下工作职责:

1、以公有周转住房改革与公用房有偿使用管理为抓手，进一步理顺房屋资源配置、使用与管理的关系，在全面展开周转房使用市场化的同时，制定公用房有偿使用方法，努力提高房产资源使用效益。

2、加强宏观管理与质量监督，代表学校履行对后勤服务公司的全方位指导与全程协调、监控。

3、科学规划，厉行节约，切实做好水电供应、使用、管理及维修工作。

4、尊重历史，面向未来，在互利双赢的基础上，厘清学校土地边界及权属关系，妥善处理校园土地及边界纠纷。

5、抓好顶层设计和精细化管理，制定一系列形之有效的制度、政策、规范等。加强信息化建设，建立后勤保障和房地产管理的综合信息管理系统。

6、以人为本，抓好党建、思想工作和工会工作，最大可能的调动人员积极性，发挥主观能动性，促进队伍的专业化、知识化、年轻化。

7、防微杜渐，警钟长鸣，着力抓好党风廉政建设，在物资采购、招投标、资源配置等领域坚决杜绝腐败现象的发生。

某某房地产公司管理目标阐释：房地产管理局房屋坍塌事故应急预案白山市

1、总则

1.1工作目的

为做好房地产管理系统房屋坍塌重大安全事故应急处置工作，确保科学、及时、有效地组织应对安全生产事故，最大限度地减少人员伤亡、财产损失以及不良社会影响，维护经济社会正常秩序，制定本事故应急救援预案。

1.2工作原则

1.2.1统一领导，职责分明

在房地产管理局的统一领导下，根据坍塌事故的等级、类型和责任分工，明确专职人员，落实应急处置责任，按照事故程度和影响范围建立三级响应机制。

1.2.2相互协调、快速反应

白山市房地产管理局与有关部门密切协作，保证事故信息及时报告、准确传递、快速处置。相关单位接到事故信息后，第一时间启动应急方案。

1.2.3分工协作、属地负责

白山市房地产管理局是处置房屋坍塌重大安全事故的主体，要承担处置事故的首要责任。各单位要各司其职，密切配合，动员社会力量，有组织的参与事故的处置活动，采取有力措施，将事故的危害控制在最小范围。

1.3编制依据

《中华人民共和国安全生产法》、《建设工程安全生产管理条例》、《工程建设重大事故报告和调查程序规定》、《吉林省建筑市场管理条例》等有关法律法规。

1 .4适用范围

本预案适用于已建成的房屋建筑和市政基础设施因工程质量原因发生坍塌，造成一次死亡3人及以上或者虽未造成人员伤亡，但情节对周边生产活动和社会秩序造成威胁或导致重大经济损失的重大安全事故。包括因工程地基基础、主体结构设计、施工质量不符合国家工程质量标准规范，内外建筑设备安装和建筑装饰装修施工破坏主体结构及加装设备，任意加层超过设计负荷等原因造成建筑物坍塌的事故;因高切坡及其它人工修建的边坡崩塌，造成建筑物倒塌的事故等。

2、紧急指挥机构与体系

2.1指挥机构与职责

2.1.1白山市房地产管理局设立房屋坍塌事故应急救援指挥部，组成和主要职责如下|:

指 挥 长:王大为市房地产管理局局长

副指挥长:邵长华市房地产管理局副局长

许凤军市房地产管理局副局长

安秀溢市房地产管理局副局长

赵静惠市房地产管理局党委副书记

成 员: 傅铁男市房地产管理局副调研员

马端武市房地产管理局副调研员

黄世亮市房地产管理局党办主任

王永德市房地产管理局房产科科长

毛有刚市房地产管理局房鉴科科长

吕建华市房地产管理局房政科科长

徐洪图市房地产管理局办公室负责人

田学祥产权处处长

陈伟房改办主任

李少平房地产监察支队党支部书记

苏连同物业处处长

张玉珍房达物业公司经理

王晓峰房兴物业公司经理

李生军供热处副处长

陈甲善燃气处处长

周永生天富建筑公司经理

迟云峰热力总公司经理

刘远志燃气公司经理

(市房地产局房屋坍塌指挥部人员通讯录

详见附录1)

指挥部主要职责:

(1)拟定屋坍塌事故应急救援预案。

(2)指导、协调和监督检查应急组织和应急预

案的建立完善。

(3)及时掌握事故情况，根据情况需要向市政

府、省建设厅汇报。

(4)指导、协调和参与安全事故的处置。

(5)为直属各单位提供专家和技术服务，组织开

展事故应急知识宣传教育工作。

2.1.2市房地产管理局下设办公室

主任:邵长华 市房地产管理局副局长

副主任:傅铁男 市房地产管理局副调研员

马端武 市房地产管理局副调研员

成员:毛有刚 市房地产管理局房鉴科科长

徐洪图 市房地产管理局办公室负责人

李少平 房地产监察支队党支部书记

苏连同 物业处处长

张玉珍 房达物业公司经理

王晓峰 房兴物业公司经理

周永生 天富建筑公司经理

迟云峰 热力总公司经理

刘远志 燃气公司经理

办公室主要职责:

受理事故报告，负责房地产管理局指挥部正、副指挥长、成员、专家(专家联系方式见附录2)的联络，传达房地产管理局指挥部正、副指挥长的指示。

2.2指挥体系

(指挥体系系框架见附录3)

3、预警预防机制

3.1工作准备

定期研究安全生产重大事故应急工作，建立和完善应急

体系及应急队伍，加强事故应急有关知识的宣传教育，防患于未然。

3.2应急演练

定期检查坍塌事故抢险预案的落实情况，并组织演练，

对现场易发生重大事故的部位、环节进行监控。

4、应急响应

4.1分级响应

按事故的严重程度和影响范围，将安全生产正大事故分为ⅰⅱⅲ 级。

ⅰ级:发生一次死亡30人及以上或一次性造成经济损失1亿元以上的事故。

ⅱ级:发生一次死亡 10人及以上30人以下或一次性造成经济损失5000万元--1亿元以上的事故。

ⅲ级:发生一次死亡3人及以上10人以下或一次性造成经济损失1000万元—5000万元的事故。

4.2响应程序

4.2.1 发生重大事故后，本着“救人第一”的原则，立即启动本抢险救援预案;全体人员在第一时间到达现场;第一个到达现场的领导，为事故抢险总指挥，待其他领导就位后，按预案组织机构的分工各行其责;配合事故调查组开展事故调查，及时将事故处理有关情况向市政府和上级应急指挥部报告。

4.2.2专业组机构及各组的任务

(1)、 通讯联络组

组长:黄世亮 徐洪图

成员:局办公室、党办成员

该组视其事故的大小，立即通知局坍塌领导小组、120、119、110及有关单位，明确发生事故的地点、规模、时间、行车路线等。

(2)、事故抢险组

组长:迟云峰 刘远志、李少平、周永胜

成 员:热力总公司 燃气公司 天富建筑公司 房地产监察支队全体抢险人员。

该组组织本部人员、车辆、抢险物资、工具，以最快的速度赶赴现场救人，并控制灾情的扩大。

(3)、救护组

组 长: 田学祥 陈伟

成 员: 产权处、房改办成员

该组配合120救护伤员。

(4)、秩序维护组

组 长:王永德、毛有刚

成 员:物业处及机关剩余人员

该组配合警察维持现场秩序，防止混乱，防止有人趁机作案。

4.2 .3 抢险收尾处理

(1)抢险结束后，全体人员清理现场，检查是否还有事故隐患，防止“二次事故”的发生。

(2)检查事故现场，配合有关人员查清事故发生的原因。

(3)做好伤亡情况及财产损失调查、统计。

(4)坚持“四不放过”原则，杜绝类似事故的发生。4.3 事故报告

4.3.1 报告程序

房屋坍塌事故应急救援办公室应遵循“迅速、准确”的原则，将事故的有关情况上报有关单位。具体时间、单位为:24小时内上报给省建设厅;2小时内上报市政府应急办公室;一般事故12小时内，重大事故4小时内，特大事故2小时内上报给市安监局。必须保证24小时人员通讯畅通。

4.3.2 报告内容

事故发生后及时上报以下内容:

(1)事故发生的时间、地点、简要经过、事故类别、人员伤亡及直接经济损失;

(2)有关建设、施工等单位名称、资质等级;

(3)事故报告的单位、签发人及报告时间等;

(4)有关建设、勘察、设计、施工、监理等单位名称、资质等级情况，建筑施工企业负责人、项目负责人、专职安全管理人员、监理单位有关人员的姓名及执业资格;

(5)事故原因分析;

(6)事故发生后采取的措施等;

(7)其他需要上报的有关事项。

4.3.3 相关记录

各级应急指挥部应对组织、协调应急行动的情况做出详细记录。

4.4 新闻报道

房屋坍塌事故的信息和新闻发布，由房地产管理局集中、统一管理，确保信息正确、及时传递，并根据国家有关法律、法规、规定向社会公布。必要时，由建设厅或市政府进行指导协调，重大情况报省政府决定。

4.5 善后处理

房屋坍塌事故应急指挥部要督促协调有关单位依法认真做好死、伤者家属的安抚、赔偿及其他善后工作，确保社会稳定。

5、应急结束

5.1 结束程序

按照“谁启动、谁结束”的原则，由有关应急机构决定应急结束，并通知相关单位和公众。特殊情况下，报市政府或建设厅决定应急结束。

5.2 事故调查

市房地产管理局要依照有关规定，及时组织有关部门和单位进行事故调查，坚持“四不放过”原则，认真吸取教训，及时进行整改。

5.2.1 重大事故调查应严格遵守国务院《特别重大事故调查程序暂行规定》的各项规定。

5.2.2 事故调查总结报告中应包括下列内容:

(1)发生事故的工程基本情况;

(2)调查中查明的事实;

(3)事故原因分析及主要依据;

(4)发展过程及造成的后果(包括人员伤亡、经济损失)分析、评价;

(5)采取的主要应急响应措施及其有效性;

(6)事故结论;

(7)事故责任人及其处理;

(8)各种必要的附件;

(9)调查中尚未解决问题;

(10)经验教训和安全建议。

5.3 表彰奖励与责任追究

对在处置重大事故中有突出贡献的单位和人员，按照有关规定给予表彰和奖励。对引发重大事故负有重要责任的单位和人员，以及在处置过程中玩忽职守、贻误工作的人员，依据《建设工程安全生产管理条例》等规定追究当事人的责任;构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

6、应急保障

6.1 通信与信息保障

确保应急期间的信息及时、准确、可靠地传输和有效实施指挥，构成应急通讯保障系统。

6.2 应急支援与装备保障

6.2.1 应急队伍保障

各级应急指挥部必须组织好三支应急救援基本力量:

(1) 抢险力量:对已建成房屋和设施，由房屋产权、物业、燃气、供热管理等单位的人员组成，协助开展事发现场的工程设施抢险和安全保障工作;

(2)专家咨询力量:由从事安监工作的技术专家组成，负责事发现场的工程设施安全性鉴定，研究应急方案、提出相应对策和意见等;

(3)应急管理力量:由房地产行政管理系统的有关工作人员组成，担负接收市政府和上级行政管理部门的应急指令、组织各有关单位对安全生产重大事故进行应急处置，并与有关部门进行协调及信息交换。

6.2.2 房屋坍塌事故应急救援指挥部必须确保事故抢险、营救过程中的物资、资金的供给。

6.3宣传培训与演练

房屋坍塌事故应急救援指挥部要统一部署，有计划、有目的、有针对性地开展预防 房屋坍塌事故及事故应急处理知识的宣传，提高防范意识和应急反应能力。

6.3.1 培训

应急指挥机构统一组织培训， 培训工作要合理设置课程、分类指导、严格考核，保证培训工作的质量;培训工作要结合实际情况，采取定期与不定期多种组织方式。

6.3.2 演练

房屋坍塌事故应急救援指挥部应定期举行演练，以检验、改善和强化应急响应能力。

7、附录(略)

附录1 市房地产管理局房屋坍塌指挥部人员通讯录

附录2 专家小组联系方式

附录3 市房地产管理局房屋坍塌重大事故应急组织指挥体系框架图

某某房地产公司管理目标阐释：c房地产公司管理策略

z房地产公司的管理策略

用人原则:

让最适当的人去担任最适当的职位

用人标准:

品格 专业 能力 潜能 责任感 进取心 积极性 凝聚力=z员工

z工作要求:

互助、沟通――每天多一点

好事、实事――每天多一点

创新、贡献――每天多一点

恒心、斗志――每天多一点

学习、进取――每天多一点

执行、落实，不要找任何借口!

z管理目标:

带领快乐的员工，营造客人的快乐!

用我们百分百的努力，争取客人十分的满意!

z团队意识:

公司的事情，我有责任!

某某房地产公司管理目标阐释：《房地产开发经营与管理》试题

1、 房地产最重要的一个特性是( )。

a、位置的固定性或不可移动性 b、依赖性

c、相互影响性 d、不一致性

2、 正常情况下某宗房地产经济寿命结束的标志是( )。

a、不再产生收益 b、不再发生成本

c、成本等于效益 d、效益超过成本

3、 对商业繁华程度的依赖性最大的是( )。

a、写字楼 b、高尔夫球场 c、住宅 d、商场

4、 从会计的角度来说，建筑物随着其楼龄的增长，每年的收益能力( )。

a、都在下降 b、都在增强 c、都维持不变 d、变化不定

5、 税法中的折旧年限( )。

a、比建筑物的自然寿命短，比经济寿命长 b、比建筑物的自然寿命长，比经济寿命短

c、比建筑物的自然寿命和经济寿命都要长 d、比建筑物的自然寿命和经济寿命都要短

6、 物业投资者能够容忍较低投资收益率的原因是物业投资( )。

a、能够保值和增值 b、受通货膨胀的影响 c、贷款利率较低 d、经营成本较低

7、 当计息周期短于一年时，实际利率( )名义利率。

a、大于 b、小于 c、等于

8、 当计息周期( )一年时，实际利率大于名义利率。

a、长于 b、短于 c、等于

9、 实际计息期同名义利率的时间单位不一致时，随着( )实际利率逐渐加大。

a、计息期不变 b、计息期变长 c、计息期减小 d、时间

10、名义利率不能完全反映资金的时间价值，( )才能真正反映资金的时间价值。

a、周期利息 b、年利率 c、实际利率 d、计息周期

11、某宗地总面积为500平方米，其上建有一栋6层住宅楼，该楼各层的建筑面积均为200平方米，容积率为( )。

a、0.4 b、1.2 c、2.4 d、2.5

12、居住用地最高出让年限为( )。

a、40年 b、45年 c、50年 d、70年

13、工业用地最高出让年限为( )。

14、教育、科技、文化、卫生、体育用地最高出让年限为( )。

15、商业、旅游、娱乐用地最高出让年限为( )。

16、综合或其它用地最高出让年限为( )。

17、房地产开发项目的预租售，一般能够令开发商( )。

a、增加销售收入 b、降低销售成本 c、减少风险 d、减少税费

18、房地产开发程序又可划分为投资机会选择与决策分析、( )、建设阶段和租售阶段四个阶段。

a、可行性研究 b、获取土地使用权 c、规划设计 d、前期工作

19、投资决策分析主要包括( )和项目的财务评价两部分工作。

a、供求关系分析 b、价格水平分析 c、市场分析 d、投资机会分析

20、一般情况下，开发商应将公开招标的开发建设项目授标给( )。

a、报价最高者 b、报价最低者 c、报价最合理者 d、具有相应条件者

21、为了降低建筑安装工程费用变动的风险，开发商可以采用( )的合同形式。

a、固定单价合同 b、固定总价合同 c、成本加酬金合同 d、分包合同

22、房地产开发商在融资过程中的成本主要是( )。

a、中介费 b、承诺费 c、利息 d、手续费

23、

利息以外的其它融资费用一般占利息的( )左右。

a、3% b、5% c、10% d、15%

24、规划设计费为建筑工程费的( )左右。

a、1% b、2% c、3% d、5%

25、可行性研究费占项目总投资的( )。

a、1-3% b、3-5% c、5-8% d、10%

26、某开发项目的成本利润率为60%，开发周期为3年，则该项目的年平均成本利润率( )。

a、大于零 b、小于零 c、等于零 d、难以确定

27、财务内部收益率是指项目在( )内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的贴现率。

a、建筑施工期 b、开发或经营期 c、建筑物经济寿命期 d、建筑物自然寿命期

28、当财务内部收益率( )部门或行业的基准收益率或目标收益率时，则认为项目在财务上是可行的。

a、小于 b、大于 c、等于 d、不等于

29、在项目评估中，当目标收益率大于财务内部收益率时，则该项目的pnpv( )。

30、动态投资回收期是指项目以( )所需的时间。

a、经营收入抵偿全部投资 b、全部现金流入抵偿全部现金流出

c、净收益抵偿全部投资 d、净收益现值抵偿全部投资

31、( )是建设工程管理队伍中的核心人物。

a、预算员 b、高级经济师 c、房地产估价师 d、项目经理

32、成本控制的主要对象是( )。

a、主要费用中固定费用 b、主要费用中的变动费用

c、次要费用中的固定费用 d、次要费用中的变动费用

33、融资是以信用方式调剂资金余缺的一种经济活动，其基本特征是具有( )。

a、流动性 b、安全性 c、偿还性 d、盈利性

34、( ) 是房地产开发过程中最重要的环节。

a、投资机会选择和决策分析 b、建筑施工 c、销售 d、获取土地使用权

35、抵押货款数额一般不超过抵押物现时价值的( )。

a、70% b、80% c、85% d、90%

36、原则上说，房地产开发项目所承担的风险越大，贴现率就应( )。

a、越低 b、越高 c、不变 d、视情况而定

37、从事营销工作最基本的一点就是要清楚地了解( )的市场和需求以及消费者或可能的买主的消费观念和偏好。

a、过去 b、未来 c、相关 d、潜在

38、市场营销工作就是设法与消费者接近，尽可能准确地预测( )的行为。

a、开发商 b、政府官员 c、消费者 d、广告制作商

39、按房地产的类型，可以把房地产市场分类( )。

a、 居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场;

b、 甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场;

c、 一级市场、二级市场、三级市场和四级市场;

d、 销售市场、抵押市场、保险市场和租赁市场。

40、房地产市场通常需要( )的时间才能完成供需平衡。

a、三个月 b、半年 c、一年 d、一年以上

41、一般情况下住宅的售价相当于大约( )个月的租金。

a、50 b、100 c、200 d、300

42、独家代理出租物业收取年租金的( )或相当于一个月的租金作为佣金。

a、1% b、3 c、5% d、10%

43、独家代理出租物业收取年租金的10%或相当于( )的租金作佣金。

a、一个月 b、二个月 c、三个月 d、六个月

44、独家代理出售物业收取销售收入的( )作为代理费。

a、1% b、2% c、1-3% d、3-5%

45、联合代理要支付的代理费通常为独家代理的( )。

某某房地产公司管理目标阐释：房地产项目销售中心现场管理守则

地产项目销售中心现场管理守则

1.考勤管理

1)工作时间

a.销售人员工作时间为:9:00-18:00，上班前十五分钟到场做各项准备工作，下班时间以顾客全部离开销售中心为原则;冬季、展销会、节假日等特殊情况的上下班时间另行通知;

b.代理公司销售现场主管与代理公司销售现场代理主管的休息日需交错执行，确保日常事务的顺利进行。

2)考勤制度

a.严格执行班表安排(每周班表排好后，提交一份至开发商现场经理处备案)，月底将根据现场考勤记录进行核对;

b.如因特殊情况需要调休或补休，须征得代理公司当值主管以上同意并签字，并提前一天提出申请;每月限定为一次，无法调休者做事假(或病假)处理，超过两次做一日未到场(旷工)处理;

c.必须按时到岗，不得迟到早退，迟到或早退15分钟以上做当日未到场(旷工)处理;因特殊情况不能到达销售中心的，应于上班前通知所属公司现场主管，如未能与所属主管取得联系取得同意签字，则需向上一级人员提出申请，直至有上级人员批准后方可延迟到岗;

d.工作时间不得擅离岗位，禁止打瞌睡、睡觉或从事其它与工作无关的事情;若需外出应说明地点、事由和所需时间，并经所属代理公司销售经理同意，否则视情节轻重以事假或当日未到场(旷工)处理;所有培训必须准时参加，请假做事假处理，无故缺席做当日未到场(旷工)处理;

e.销售中心召开会议，全体人员必须提前5分钟到达;

f.未经所属代理公司销售经理及上一级人员同意，不得擅自更改考勤表。

2.销售人员行为规范

1)仪容、仪表要求

a.所有销售人员在售楼现场必须穿着统一制工作装、黑色皮鞋、上岗证明及工作卡;

b.所有销售人员必须衣着整齐干净、无污迹和明显皱褶，衣领袖口要干净。扣好纽扣、结正领带，不可将袖口叠起，衣袋中不要有过多物品;衣服应熨平整，裤子应熨出裤线;皮鞋要保持干净、光亮;

c.女员工切忌浓妆艳抹，可以化淡妆，使人感到自然、美丽、精神好;女员工不得涂有色指甲油，不得佩带除手表、戒指之外的饰物;忌用过多的香水或使用刺激性气味强的香水;穿传统黑色有跟皮鞋，不可穿反皮或凉鞋等，皮鞋应保持光亮适度;不能穿黑色或白色袜子;

d.上班前不得吃异味食物，保持口气清新;

e.要勤洗手，勤剪指甲，指甲边缝不得藏有赃物;

f.必须保持仪容整洁，避免身体有异味、头屑等现象;

g.不可染较明显夸张颜色的头发，要干净得体;

h.在为客户服务时，不得流露出厌烦、冷淡、愤怒、僵硬、紧张和恐惧的表情，要友好、热情、精神饱满和风度优雅地为客户服务。

2)售楼人员的工作态度

a.基本原则

a)服从上司:切实服从上司的工作安排和调配，按时完成任务，不得拖延、拒绝或终止工作;

b)严于职守:销售人员必须按时上下班，不得迟到、早退或旷工，必须按编排表当值，不得擅离职守，个人调离、调换更值时需先征得主管同意;

c)正直诚实:必须如实向上级汇报工作，坚决杜绝偷盗、欺骗或阳奉阴违等不道德的行为;

d)勤勉负责:必须发挥高效率和勤勉精神，对自己从事的工作认真负责、精益求精。

b.售楼人员的服务态度

a)友善，以微笑来迎接客人、与同事和睦相处;

b)礼貌，任何时刻均应使用礼貌用语;

c)热情，工作中应主动为客户着想;

d)耐心，对客人的要求应认真、耐心聆听，并耐心的介绍、解释。

c.售楼人员的举止

a)站姿:躯干站直，头部端正，面露微笑，目视前方，两臂自然下垂。

b)坐姿:轻轻落座，避免扭臂寻座或动作太大引起椅子乱动发出响声;接待客人时，落座在座椅的1/3到2/3之间，不得靠依椅背;落座时，应用两手将裙子向前轻拢，以免坐皱或显出不雅;听客人讲话时，上身微微前倾，不可东张西望或显得心不在焉;两手平放腿上，不要插入两腿间，也不要托腿或玩弄任何物品;两腿自然平放，不得跷二郎腿，应两腿并拢;工作时不得照镜子，涂口红等;不得将任何物件夹于腋下;不得随地吐痰及乱丢杂物。

c)交谈:与人交谈时，必须保持衣着整洁;交谈时，用柔和的目光注视对方，面带微笑，并通过轻轻点头表示理解客人谈话的主题或内容;与人交谈时，不可整理衣着、头发、看表等;在售楼部内不得大声说笑或手舞足蹈;讲话时，"请"、"您"、"谢谢"、"对不起"等礼貌用语要经常使用，不讲粗言秽语或使用蔑视性和侮辱性的语言;不得以任何借口顶撞、讽刺、挖苦、嘲弄客人;称呼客人时，要用"某先生"或"某小姐或女士"，不知姓氏时要用"这位先生"或"这位小姐或女士";任何时候招呼他人均不能用"喂"。

d.行为规范

a)对待客人态度要自然大方、热情、稳重、有礼、不以肤色种族、信仰、 服饰取人;

b)在与客人谈话时应注意站立姿势端正，讲究礼貌，用心聆听，不抢话，争辩;讲话声音适度，有分寸，语气温和、文雅，不大声喧哗，听到客人的意见或批评时不应辩解，应冷静对待，及时上报销售经理;

c)对待客人的询问，做到有问必答，不得以生硬、冷淡的态度待客;如果遇到特别重要的问题或困难，及时向销售经理请示解决，切记不可向客户传达不正确的楼盘信息;

d)如遇到客户有特别要求，不得随便承诺，例如:改变房屋结构、推迟交款，要求特别折扣及物业管理方面等超出销售人员范围的问题，一定要向经理申请，如因销售人员的原因造成的影响，由销售人员负责;

e)销售人员必须在每天上班时核对"销控表"，了解成交情况，向客户推介时要先核实单位;

f)销售人员不能在售楼部外任何地方接待客户或递卡片，不能与客户在售楼部以外的任何地方面谈或者找其他销售人员帮该客户介绍;凡在售楼部外咨询楼盘情况的新旧客户(如咨询会所、停车场、样板房、小区内等)，销售人员只能指引客户自行到售楼部咨询;或者尽量解答，但不能直接接待客人、递卡片或者找指定销售人员帮客户介绍;

g)不得在工作场所化妆、照镜，做不雅观的动作;

h)工作时间不得喧哗、吵闹及追逐，不能当着客人谈及与工作无关的事情，不能在公众区域搭肩、挽手;发生争客事件，不得在现场争论，不能协商的可向销售经理报告，由销售经理协商解决，进行处理;

i)销售人员应时刻保持良好的精神状态，注意坐姿端正，不可东倒西歪，无精打采;

j)销售人员必须服从代理公司现场经理的工作安排

，经理分配的工作必须按时完成;销售人员对经理所安排的工作有任何异议，对同事有任何意见，都不可当着客人的面争论;

k)每日须由销售人员轮流在销售大厅门口站岗，站岗时要保持良好形象，不允许打电话，发信息、聊天;如有特殊情况，须交接好岗位后再离开;

l)售楼部内行走应注意姿势自然大方，在门口处注意慢行，在通道、门口谈话时，尽量靠边，不妨碍他人通行，严禁在门口处成群结队，阻塞通道;

m)电话应先问好，随后报出楼盘名称(如:您好!**花园)，接听电话一定要注意礼貌，如遇到不会解答的问题，应找熟悉的同事解答;

n)上班时间不能用售楼部电话谈私事，如因特殊情况需请示经理，经同意后时间不得超过3分钟;

o)销售人员在工作时间应确保手机开机并随身携带，销售经理全天不得关机;

p)不得随意向外泄露发展商和销售同事的联络电话;

q)早餐就餐时间为9:00之前，午餐时间为中午11:30至13:00，就餐地点为办公室，就餐完毕，快餐盒等全部掷入户外垃圾桶，不得放于办公室内。午餐时间应分批安排并做好登记，平日一般在30分钟内，展销会或节假日等客流多的特殊时期，尽量控制在15分钟内完成，用餐后要及时整理好仪容才可上岗;

r)严禁在工作台前翻阅报纸，杂志，工作台上只能摆放销售资料、电话、电脑等工作物品，其他物品如水杯、报纸、杂物只可放在抽屉里，用完的物品应放回原处，离开座位应将椅子摆放好，保持工作场所整洁;

s)每天下班前各岗位必须整理好工作资料。

t)每次会后或接待完客户后须及时将桌椅复位、收拾好水杯和工作资料;

u)每半月轮流由各组负责整理前台和更衣室卫生，并监督其他组的组员做好保洁;

v)应积极主动承担各类公益事务，并服从相关负责人及主管的安排和指示;

w)销售前台的卫生由全体销售人员负责，保持台面的整洁。

违反以上规定程序者，经发展商现场主管确认，视情况给予罚款50-100元。

3.联合代理相关制度

1)接电

a.各代理公司分别负责一组电话，隔日轮换;

b.做好电话文本登记，作为来访客户归属查询依据;

c.每日及时录入明源系统

2)询客与接待

a.有客户走进售楼部，站在第一位的销售员首先要有礼貌地询问客户"您好，请问是第一次来访吗"如客户表示未联系过，则由站第一位的销售人员负责跟进。如客户表示曾经联系过则继续询问客户:"请问是与哪位销售人员联系的"如客户能清楚讲出此前联系过的销售人员姓名，则由该销售人员跟进。如客户不能清楚讲出此前是哪位销售人员联系过，即视为新客户处理，由站在第一位的销售人员跟进;

b.在a销售人员接待到访新客后，如该客户并未坐下在洽谈桌进行洽谈或未离开售楼部进行参观时，此时该客户与之前曾跟进或曾相识的b销售人员相认，b销售人员则可无条件取回该客户的权属，而a销售人员应无条件让出该客户，a销售人员可站回头位重新轮后接待;

c.当a销售人员已经和客户在洽谈桌洽谈或已经离开售楼部进行参观后，此时客户与之前曾跟进的或曾相识的b销售人员相认(包括直系亲属)，b销售人员必须出示3天以内有效的联系记录(明源系统)且该客户也承认是该人员联系过。经现场销售经理确认后，在3日内(含3日)则可由原b销售人员跟进，成交后业绩及佣金归原b销售人员所有。如公共客户接听，接待联系薄显示在3日外，则由a销售人员跟进;

d.客户成交后在3日内发现该业主及与其有夫妻及父子和母子关系之相同客户，且客户登记3日内有效(含3日)，成交后业绩双方公司对半。若成交超过3日才发现的，任何关系佣金均不作分成;

e.售楼部门口是客户接待的起始点，在场外遇到新的客户，应该引导来访客户到售楼部咨询(在竞争楼盘周边截客另当别论)。任何在售楼部外地方接待客户、递名片，或找其它销售人员帮该客户介绍的行为都被视为违规。一经发现并查实，将此客户交予另一方代理公司销售主管指定人员跟进;

f.如一位销售人员正在与客户洽谈成交过程中，而另一位销售人员此时发现该客户是他的旧客户，该销售人员只能与客户正常打招呼，但不得以任何理由或借口通过与该客户交谈，通电话，或者其它任何形式阻碍成交;

g.若因销售人员服务态度不好造成客人投诉，同时如该客户要求指定其它销售人员进行跟进的，则该客户的权属转交给指定销售人员并由该销售人员跟进。如果客户未指定销售人员，则由该代理公司销售经理指定销售人员为其服务;

h.当接待参观团客户时，站第一位的销售员位置不变，交由所属代理公司经理负责安排或亲自接待;

i.双方公司销售人员均不能以任何方式私下联络对方的已接待客户，一经发现查实后，直接清除出场;

有关客户的归属是现场的关键，出现纠纷在所难免，在客户面前的争吵是现场大忌，一旦出现造成不良影响者将直接清除出场。违反以上规定程序者，经发展商现场主管确认，情节严重者直接清除出场，视情况给予罚款500-1000元。

3)旧业主或旧客户介绍新客户到场按以下几种情况处理

a.当日业主或旧客户介绍新客户共同进入售楼部指定找某位销售人员，则该两类客户均由该销售人员跟进;

b.当日业主或旧客户与新客户共同进场，但业主或旧客户并无指定销售人员的情况下，则由站第一位的销售人员接待;

c.当新客户独立进场，在指定销售人员的情况下，由该销售人员或代理公司指定销售人员跟进;

d.当新客户独立进场，在无指名情况下，由站第一位的销售人员接待;

e.当新客户到场，无指定找哪一位销售人员，则由站在第一位的销售人员跟进。当已进入介绍过程中，并开始坐在洽谈桌进行洽谈或已离开售楼部到样板间参观，则无论旧业主或旧客户到场后是否指定销售人员跟进均由站在第一位的销售人员跟进，但在介绍时尚未坐在洽谈桌进行洽谈或未离开售楼部到样板间参观，而业主或旧客户到场，指定由某销售人员跟进，则由该指定销售人员跟进，原站第一位的销售人员重新站回头位。

4)辞退员工处理

对于双方代理公司在所代理项目自动离职或被辞退的员工，对方公司于该代理项目不得再录用此员工。

5)销售控制登记本

销售现场只能使用一本销售控制登记本，由当天总值代理公司负责登记当天销控，各代理公司不得自行设立销售控制登记本，一经发现将按违规责任严肃处理。

6)关于保密

a.做好资料保密工作，销售人员未经开发商同意，不得随意进入开发商办公室，不得私自翻阅柜台资料，不得私

自索取销控资料、认购书资料、客户资料、报表等;

b.销售人员未经对方公司同意，不得随意进入对方办公室，不得私自翻阅柜台资料;

c.各销售公司对己方明源系统的账号与密码严格保密;

d.销售人员对来访客户资料、认购书资料必须妥善保管，严禁外泄;

e.严禁超权限承诺客户，严格执行公司签发的统一口径，不可超出此范围允诺客户，不知为不知;

f.公司内部资料不得给客户翻阅;

g.各类申请报告是公司的内部文件，上级的批复意见不得给客户查看。

以上处罚的同时，现场主管可以要求相关人员做出相关检查和说明。

7)权属与佣金分配

a.此条例只处理涉及两家不同代理公司分佣的情况，而同一代理公司内问题由代理公司内自行协调解决;

b.只有认定为共同跟进和共同成交的情况，可以在成交后佣金各占50%;

c.客户的定义以认购书或合同上所列认购人或购房人之姓名为准认购书与合同有差异的，以合同为准;

d.所有成交客户从成交日起3日后，不接受拆佣申请;

e.共同跟进的确认依据上文中"询客与接待"相关条款处理;

f.共同成交以认购书上确认的姓名为主，是认购书中认购方(之一)且客户登记是在3天内的，经客户及双方主管确认后佣金各占50%;

g.如对客户归属产生纠纷，不得在客户面前出现任何争吵及纠纷，待客户离场/认购/签约后可先与对方现场经理协商解决，如协商不成则向现场开发商经理提交书面申请要求审议，并提交相关客户接待证据，开发商现场经理经审议完毕后出具处理意见，若仍有争议，则此客户成交单位佣金没收，算作开发商客户。

4.处罚条例

1)初级处罚条例(首次口头警告，二次罚款50元，三次加倍)

a.在公司或售楼部不按公司要求坐、立、行、走，如上班时间双手插衣服口袋站立等;

b.未按要求及时填写并上交开发商所要求的各种表格;

c.上班时间及销售中心内及周边都严禁吸烟;

d.卖场谈客区内嚼口香糖;

e.在工作期间不按规定穿着工装;

f.不使用问候语言，不主动问候;

g.工作时间内吵闹，开玩笑、玩耍、钩肩搭背、阅读与工作无关的资料、书籍、报刊等;

h.上班时间说粗口，或聚集闲聊与工作无关的事;

i.前台责任人擅自离开;

j.在销售开放区域吃午饭;

k.每日未能收好前台各类销售资料;

l.于样板房内闲坐或使用房内摆设;

m.填写认购书错误的;

n.明源录入数据有误。

2)中级处罚条例(首次罚款100元，二次罚款加倍并由做书面检讨)

a.工作时间内吃早餐、零食及未批准中午外出用餐;

b.工作时间内利用销售热线拨打私人电话或电话闲谈;

c.电话无人接听。

d.违反操作规程造成不良影响;

e.工作期间，在销售开放区域发生争吵;

f.在填写销售性文书的过程出现错写、漏写等情况，未发生严重后果的。

g.非特殊情况，销售中心大堂出现无销售人员站位的。

h.认购书当日未及时录入明源的。

i.明源录入数据有误的，错误处在3处以上的。

3)高级处罚条例(首次罚款200元并做检讨，二次罚款加倍并由经理做书面检讨)

a.在销售开放区域睡觉者;

b.因服务态度被客户投诉者，情况属实的;

c.将项目的各项非公开数据对外界发布的;

d.在填写销售性文书的过程出现错写、漏写等情况，导致严重后果的;

e.销售人员内部之间相互抢客，导致客户不满的;

f.擅自带客户到非开放区域参观的。

4)终极处罚条例(书面向代理公司、地产公司通报并罚款1000元，代理公司经理做书面检查，相关销售人员离场观察)

a.利用工作之便进行"炒楼"行为(如卖筹、卖位、卖折扣等)，或利用工作之便进行二手楼交易，以及采用不正当方式获取其他非法收入;

b.在员工中制造消极情绪，四处散布谣言，组织员工聚众闹事，或打架斗殴，严重影响工作秩序和社会治安;

c.在销售过程未经开发商同意承诺擅自承诺客户，并造成严重后果的;

d.擅自出售未推房源或出售因换房、退房、挞定、保留而未通知可从新推售的房源;

e.擅自出售未经发展商调价的房源，新价格与实际成交价格的差额从代理费中扣除;

f.在销售开放区域打架斗殴，影响工作秩序和社会秩序的;

g.在销售过程中未经公司同意擅自承诺客户，未造成严重后果的。

5)处罚执行流程

a.开发商现场主管确认处罚事项，并在处罚登记表上列明处罚时间、处罚事项、处罚金额等;

b.经查实需要进行处罚的，代理公司现场主管在处罚登记表上进行确认。代理公司现场主管拒绝签字确认的，由发展商营销部主管人员进行确认，罚款金额双倍计算，代理公司主管三次拒绝签字确认的该主管作退场处理;

c.每月对处罚登记表进行汇总统计，交公司财务部一份存档;

d.每次的销售提成结算，将在上一次提成及本次提成时间段期间的处罚金额在代理费中扣除。

5.奖励规定

1)服务之星(奖金300元)

本奖项视各销售中心具体情况每月评选一次一名，参评者须符合以下条件:在工作中没有出现过迟到早退现象;接电规范，客户信息填写完整;工作认真按时完成;对待客户真诚热情，没有被客户投诉过。

2)销售之星(第一名奖金500元，第二名奖金300元)

本奖项视各销售中心具体情况每月评选一次，参评者须符合以下条件:在工作中无迟到早退现象;无客户投诉;销售业绩排名其所属销售中心的第一、二位;销售业绩排名以当月商品房买卖合同签约金额为准。

3)进步之星(奖金100-500元)

本奖项在和理化建议被采纳实施并出现效果后即予以奖励，参评者须符合以下条件:在工作中善于思考，发现问题并提出合理化建议，经实践证明对于提高工作效率和工作质量具有明显的效果;

4)附则

a.评奖程序:由代理公司销售经理根据销售人员

的工作情况，依据奖项规定的要求，进行申报，并提交相关材料;开发商现场经理收集齐各项资料后，签署个人意见，汇集到开发商营销部;开发商营销部依据提交上来的材料，结合平日掌握的工作情况，并经现场考核，初步确定获奖者名单，并进行张榜公布;

b.在对初定名单进行张榜公布时，如有异议，可以向开发商营销部提出，并提交相应的证据，经调查情况属实者，应予以修改;

c.所有奖项在无合适的人选时，均允许空缺;

某某房地产公司管理目标阐释：房地产公司质量管理者代表任命书

兹任命公司总经理***为我公司的管理者代表，其职责是:

1.负责组织建立、实施和保持公司的质量管理体系;

2.定期向公司的最高管理者汇报质量管理体系运行情况和改进的需求;

3.提高公司员工满足顾客要求的意识;

4.负责代表公司就质量管理体系的有关事宜进行对外联络。

希望公司所有员工服从协调，共同履行质量职能，确保质量体系的有效运行。

总经理:

年 月 日

某某房地产公司管理目标阐释：房地产公司员工手册：离职管理

房地产公司员工手册:离职管理

离职种类

1、辞职

员工因故辞职，应呈报《辞职申请》，写清辞职原因，逐级上报;

一般员工辞职由主管经理签字确认，中层员工辞职由总经理签字确认;

员工辞职应提前30天书面申请。

2、劳动关系解除

员工严重违反公司规章制度，经向主管经理准后，由人力资源部填写《离职通知书》，做劳动关系解除处理;

员工未经批准擅自离职者，视为自动离职，由人力资源部做劳动关系解除处理;

有关劳动关系解除的条款，依《员工手册》无条件解除合同情况执行。

3、退休:员工合乎退休条件时应及时办理退休手续。

4、转岗:员工合乎转岗条件，工作移交程序按本办法执行。

工作移交和监交

1、移交

当人力资源部收到离职员工《辞职申请》批复后，人力资源部发给要求离职员工《离职通知书》，并依规定程序办理移交手续;

离职员工应填写《移交清册》，并由接交人及监交人签名盖章。移交清册由接交人、监交人各持一份，一份送人力资源部备查;

移交事项:

* 现款、有价证券、帐表凭证;

* 财产设备、器具、公章;

* 规章、技术文件、业务等有关资料;

* 其他应交办事项。

2、监交:由离职员工上一级主管监交，但情况特殊者，仍由主管副总经理指派专人协助监交。

其他

员工办妥离职手续后，由人力资源部办理《劳动合同》终止或解除等相关手续。

离职责任

员工离职时必须办妥离职手续，否则员工本人将承担由此造成的损失，必要时将要求其承担法律责任;

凡因违纪被解除劳动关系的员工，公司不事先通知且不作任何赔偿;

在通知期内，如有员工故意缺勤或未尽全力，或因不尽职责而给公司带来经济损失的，公司有权追究其经济责任;

在法律规定的追溯实效内，若发现移交人有亏空、舞弊或业务上的不法事实，除应承担赔偿责任外，情节严重者，将追究法律责任;

如监交人知情不报或有意疏失，需受连带处分。

某某房地产公司管理目标阐释：x房地产售房部培训：团队管理

房地产售房部培训:团队管理

第一节沟通与激励

一、沟通

沟通对于销售工作显得尤其重要。因为销售工作的成功与否，很大程度上取决与沟通的成功与否。销售员之间的相互配合、上下级之间的协调等都需要沟通，缺乏沟通会疏远同事之间、上下级之间、销售员与客户之间的关系。作为销售经理，需要将很大一部分精力用到这上面来，这样才能组成一支团结协作的销售团队。

(一)沟通方式

1、面对面单独交谈式:这种方式的最大好处是近距离沟通双方的情感，容易让对方从情感上产生共鸣，适合应用于影响面窄的事件。

2、电信式:指通过电话或信函的方式进行沟通。电话或信函看不到对方表情，可以有效避免尴尬场面。针对那些性格内向、羞涩的职员，这类职员往往不善言谈，交谈可能效果不会很明显，而用电信的方式，这类职员则可以自由表达。

3、会议式:指通过召开会议的形式来沟通。适用于重要事情的沟通，牵涉面较广。

4、文件式:指通过发放部门公文的方式来沟通。在问题比较严肃的情况下带有一定的强制性。

5、广告式:针对众人进行沟通的一种方式。用告之的方式让大家明白道理，以产生共鸣。

(二)沟通原则

1、双向互动原则。

沟通以互动为前提和目标，双方在思想和情感上产生共鸣。

2、接受与实施原则。

沟通的最终目的在于让对方接受你的思想、观点、方法，并且同意按照你的意见去做。互动不能以认同为目的，而要让对方接受并实施。

3、情感渗透原则。

沟通的双方通过交谈或其他方式达到意见的一致，需晓之以理、动之以情，如果理智上接受而情感上抗拒，沟通就没有生效。沟通要以情感渗透的方式打动对方，不要强制对方。

(二)、沟通策略

1、选定合适的时间和场所。

2、营造良好的谈话环境。

3、渐进式深入。

沟通时不要急于求成，应遵循循序渐进的原则。

4、阐明危害程度。

注意语气一定要亲切，否则对方认为你在威胁他(她)，会适得其反。

5、走"曲线救国"之路。

在其他方法用过之后如果还没有达到目的，可将对方的亲友请来，或自己放弃。请具有较高威望或职务或对方信赖、佩服的人代替你履行沟通职责。

二、激励

(一)激励类别与目的

激励的方式:奖励与处罚、渗透与诱惑

激励的目的是建立被激励方(下属)的工作热情、信心，从而提高工作效率。奖励与处罚都可以达到这一目的。

奖励的方式:

l精神奖励。

l物质奖励。

l金钱奖励。

(二)激励方法

1、度身激励

建议要因人而异，对基层职员、如后勤人员，宜采用精神奖励加物质奖励。处罚不宜过重，否则起不到激励作用，还会严重伤害对方。

对中层职员、如销售员、主管等、宜采用合理佣金奖励加精神奖励加物质奖励。

对高层职员、经理、副经理、高级主管、他们更看重人生价值的体现，宜采用升职、权力、名誉等。

采用处罚激励时，注意把握分寸和时间，要照顾到被处罚人自尊，如果问题不很严重，建议采用模糊批评法，如果问题十分严重且影响面广，可以采用书面形式，以起到警示作用。

2、激将法

指用带有刺激的语言或者反面的话语，鼓动别人去做其原本不想做或不敢做的事情。激将法适合性格急躁、爱面子的人。

3、鞭策法

采用鞭策激励法、一般是以谈心的方式，谈心时情感较为丰富而脆弱，在这种时候给予鞭策，对方容易接受并且容易改变初衷。鞭策法适合于文化素养比较高的人。

4、"曲线救国"法

在激励时，不要直奔主题，先谈谈其他对方感兴趣的话题，先将对方的好心情营造出来，让对方感受觉不出你是在做他的思想工作，然后在对方心情愉快时顺势转入正题，这种方法的成功率较高。

注:渗透与诱惑是最佳的激励方式

要采用渗透与诱惑的方式，经理自身必须具有较高的素质与文化修养，个人的人格魅力要很强，否则无法达到目的。尤其是渗透，经理要在平时的一言一行中起到表率的作用，用自已正确的处事方式，良好的工作心态和精神面貌，来感染销售人员，渗透具有润物细无声的奇妙。其效果往往比其他任何激励方式更好。因为渗透可以改变人，而一般的激励只是一种疏通的手段，很难改变一个人的思想和行为方式。渗透是长期的，而其他激励方式是短暂的、快速的。其他激励方式适合突发事件，如果是非突发事件，建议采用渗透的方式，可以达到比想像中更好的结果。

而诱惑兼有渗透与其他激励方式之所长。建议最好采用非利益诱惑方式，如上学再培训机会、升职、参观考察等，这类诱惑虽然没有金钱来得刺激，但能够极大唤起被激励人的能动性。诱惑必须有很强的感召力。

渗透与诱惑不带有强制性色彩，通常情况下人们比较容易接受，并且是被激励人自愿接受。所以渗透与诱惑是最佳的激励方式。

第二节考核

一、考核类别

1.按时间划分，考核分定期考核和不定期考核。

2.定期考核分为周考核、月考核、季考核、年度考核。

3.按内容划分为业务考核、行政考核、服务考核、素质考核。

二、考核内容

1、销售员考核内容:

(1)业绩考核:主要对销售员的销售指标进行考核;

(2)业务考核:对销售员的业务知识和专业素质进行考核，包括销售基本知识、销售技巧、谈判策略、对客户的尊重程度和应变能力。

(3)纪律考核:对销售人员遵守公司和部门规章制度方面进行考核，包括按时上下班、遵守纪律情况、团结同事、能否按时完成上级交办的工作等方面内容。

(4)团队考核:对销售员的团队协作精神进行考核，包括大局精神、合作精神、协调沟通能力等方面。

(5)责任感考核:对销售员对公司、对工作负责任的程度进行考核。包括工作态度、积极性、主动性、进取精神等方面的内容。

(6)服务精神考核:主要对销售员为顾客服务态度进行考核。包括服务意识、服务方式、服务程度以及是否受到顾客的赞扬和投诉等。

2、销售经理考核:

(1)销售指标:制定并完成月、季、年销售任务。

(2)库存指标:指企业赢利与销售业绩成正比，也就是畅销单元与滞销单元均匀去化。

(3)资金回笼指标:保证资金回笼率，及时回款。

三、考核方法

1、试卷考核:分开卷式、闭卷式。

2、会议考核:利用开会时对销售人员相关方面以提问和检查的方式进行抽样考核，会议最能发现真实结果，同时发现问题并制定相应的措施予以改善。

3、指标考核:指根据公司下达的销售指标来检查每个销售员完成的情况，指标考核在各项考核总和中所占比例应达到70%--80%，其他各方面占20%--30%。

对考核不合格的，如果属于指标以外不合格，应加强对其进行培训，平时多与他们交谈，想办法调动他们的学习积极性。如果属于指标方面，则应提出警告，并实施末位淘汰制。

四、销售人员工作绩效评估说明

1、评估目的、办法及要求

(1)评估目的:肯定成绩，指出不足，评估结果是个人季度奖励金的根据。

(2)评估办法:由各专职销售员填写，交销售部主管负责人统计、审核。

(3)评估要求:评估者必须就被评估者在工作中的各项表现作出客观、公正的评估，任何带主观色彩的评估将视作无效。

2、评分批示

(1)评估项目共10项，每项10分，满分为100分。

(2)设"备注"栏，评估者可在备注栏补充被评估者的综合评价。

3、评估项目

(1)出勤:

a)习惯性早退或迟到-2分

b)上班经常迟到-5分

c)准时上班 8分

d)提早上班并开始工作 9分

e)在出勤方面有极良好的记录 10分

(2)个人形象

a)经常不穿制服，不化淡妆，不佩戴工卡且没有充足的理由-2分

b)只穿制服，但常忘记佩戴工卡， 5分

c)上班时穿制服，佩戴工卡，但时不时忘 8分

d)上班时按要求穿制服，佩戴胸卡，化淡妆 9分

e)上班时按规定穿制服，制服穿戴整齐，佩戴工卡，化妆且精

神饱满 10分

(3)客户投诉

a)脾气爆燥，缺乏信心，经常被客户投诉取-2分

b)接待客户时以应付式的态度对待客户 5分

c)脾气较好，较有耐心，令客户觉得满意 8分

d)热情接待客户且对接待过程中的突发情况反应灵敏，处理得当 9分

e)e)接待客户时谈吐、举止得体大方，接待工作令客户十分满意并获得一致好评 10分

(4)销售技巧

a)销售技巧较差，经常丢失客户-2分

b)销售技巧一般，有待提高 5分

c)销售技巧不错，一般能达成成交 8分

d)销售技巧的运用恰到好处，到手的客户决不会流失 9分

e)在销售技巧方面极其优秀 10分

(5)团队合作精神

a)自私、自利，不肯帮助别人的销售员，在客户发生交叉时经常无理取闹-2分

b)对帮助或协助别人欠缺主动性，在客户发生交叉时为获取个人利益而撒谎或费尽心思编各种理

由-5分

c)一般能够帮助或协助别的销售员接待客户，特别是自已的同事不在售楼处或外出办事时。在客

户发生交叉时显得较为宽容较为尊重事实，服从分配 8分

d)能积极帮助或协助他人接待客户，在客户发生交叉时表现得大方、谦让 9分

e)在此方面表现极为突出，处处以大局为重，受到一致好评 10分

(4)道德修为:道德败坏，有欺骗公司及隐瞒重大事实的行为-2分

a)在外有不轨行为，招致公司及个人名誉受损-4分

b)一般的道德修为，尚需努力提高 6分

c)道德修为良好，行为端正，人缘甚佳 8分

d)道德修为极高，极具感召力，德高望重 10分

(5)进取心

a)只懂得自怨自艾，从不主动跟踪客户-2分

b)满足现状，方便才联络客户 4分

c)工作时间积极跟踪客户，钻研客户购房心理 6分

d)不但工作时间积极联络客户，且利用空余时间积极寻找客户 8分

e)非常勤奋，全身地投入，且绩斐然 10分

(6)人际关系

a)恶劣，不受欢迎-2分

b)时好时坏，仍需改善 4分

c)能经常与同事保持良好的关系 6分

d)懂得为他人着想，建立及保持良好的人际关系 8分

e)极佳的人际关系，处处受同事欢迎 10分

(7)自我约束力

a)需要大力监督，才会投入工作 2分

b)自我约束性较低 4分

c)忠于职守，极少需要监督 6分

d)在无人监管的情况下，仍能自我约束 8分

e)极其良好的自我约束能力，不容易受他人影响 10分

(8)在各方面的整体表现

a)各方面表现不满意 2分

b)某些技巧强可以，部分仍有待改进 4分

c)持续地达到工作要求，没有明显弱点 8分

d)极好的表现，对现职是最合适的人选 10分

第三节职员的选拨与培训

一、选拨标准

1、素质标准

衡量综合素质的标准:

(1)气质高雅

(2)表情丰富

(3)热情主动

(4)彬彬有礼

(5)目光亲切

(6)笑容可掬

(7)穿着整洁

(8)衡量专业素质的标准

(9)了解房地产大势行情

(10)熟悉房地产政策法规

(11)熟悉当地房地产动态

(12)熟悉销售程序

(13)熟悉房地产专业知识

(14)善于洽谈与公关

(15)服务标准

(16)衡量服务精神的标准:

(17)主动热情

(18)百问不厌

(19)微笑不断

(20)乐于助人

(21)为顾客着想

(22)成交与否，热情依旧

2、亲和力

衡量亲和力的标准

(1)随和亲切

(2)热情真诚

(3)让人一见就不设防线

(4)给人以亲人的感觉

(5)待人大方

(6)乐于助人

3、积极进取

衡量积极进取精神的标准:

(1)碰到困难不气馁

(2)凡事都往好的方面想

(3)不过分计较个人得失

(4)有一股拼搏精神

二、职员培训

1、岗前培训

岗前培训就是指新职员报到后，先对职员进行岗前的培训，主要是让新职中峄开发企业有个比较全面的认识和了解。

一般情况下，岗前培训由人事部门来执行，特殊情况下可由售楼部代为完成。岗前培训的内容包括:公司规章制度、作息时间、公司经营哲学、公司开发思想与理念、企业文化、行为规范等。

2、岗位培训

岗位培训是由销售部经理或者销售部经理指派专人负责对新职员进行其所在岗位的专业培训。岗位培训包括:销售部基本情况、销售员基本素质培训、销售员行象要求培训、销售员业务知识培训、销售员专业技术培训、销售服务培训。

三、培训形式

1、演讲式

演讲式培训既可以由销售经理来完成，也可以请专业公司来完成。所谓的演讲式，就是由讲师以演说的方式简单通俗地对销售的基本知识做介绍。演讲的特点是一次情可以组织很多人参加，对听课人数没有限制，所讲的内容广泛，也比较浅显，不会过于深入。演讲式培训适合对销售人员做基本的素质教育、基础知识教育等。演讲式培训可以组织全公司人员参加，有利于培养全员营销意识，包括工程部、行政人事部、市场部、策划部、财务部等，通过演讲，给非销售部门的职员灌输销售意识。

2、座谈式

座谈式就是召集售楼人员，以亲切随和、自由交谈的方式展开。座谈式培训主题不受限制，气氛也很活跃，受训人员没有心理压力，轻松活泼。座谈式培训可以日常化，每天或者每周举行一次，融总结、讨论、学习于一体。

3、特训式

特训式就是针对某些人或者某一领域对受训人员进行封闭式的特别训练。特训式具有针对性强、专业性高、快速完成、效果明显的特点，受训人数有一定的限制。如果受训有数太多，就会降低培训效果，通常情况下以不超过15人为宜。特训式培训一般由专业顾问公司担任，只有专业顾问公司才能达到培训的效果。

4、体验式

体验式就是能通过模拟销售场景，让售楼人员以演员的方式参与其中，真正体验售楼的过程。这种培训通俗易懂，富有戏剧性，参与性强，是一种现身说法，将抽象的售楼理论立体化了，受训人员容易理解和领悟。但是局限性强，因为即使最简单的体验，也会有一个较长的过程，在短暂培训中不可能面面俱到，需要受训人员具备触类旁通、举一反三的才能。

5、游戏式

游戏式就是讲师将销售知识以做游戏的方式表现出来，让受训人员参与其中，以游戏的方式来启发受训人员。游戏式培训具有较高的趣味具有较高的趣味性的特点，受训人员容易接受并乐于参于，将沉闷的培训变成了轻松有趣的游戏。

6、会议式

会议式就是以开会的形式来培训。采用会议式培训，培训内容一般不能太专业，以基本知识和技能为主。会议可以是全程式的培训，也可以是穿插其他内容(与培训无关的内容)。会议式培训，针对的对象可以适当广泛一些，人数也没有刻意的限制，培训的方式也可以多种多样，自由变换。

7、影响式

培训班没有必要，也浪费，所以采用影响式比较有效。影响式培训有两种情况:一是销售管理人员以言传身教的方式在实际产工作中做给受训人员看，别一种是销售经理安排一两个经验丰富的销售老手带领受训人员，让受训人员从带领人的实际工作中来学习。

8、参观式

参观式培训就是组织售楼人员去其他比较好的楼盘，现场观摩别人是如何做销售的，带领人(讲师)在一旁做讲解。这种方式的特点是直观，现场感受强，培训的效果较好，缺点是不够系统、全面、费用高。

第四节各销售期销售工作重点

一、筹备期(取得土地-总规初稿)

1、市场调研

2、参与产品策划

3、临时售楼部选址、包装

4、销售员招募、培训

5、各种规章制度的建立(考勤、例会、现场管理、合同审批、)

6、认购方案的制定

二、预热期(总规确定-内部认购)

1、项目年度经营计划制定

2、销售部现场氛围营造、销售道具、物品准备、到位。

3、销讲资料的制作、人员进驻、项目培训。

4、客户资源的积累

5、外销渠道拓展

6、认购方案活动的执行

7、开盘方案确定

三、强销期(内部认购-开盘)

1、开盘方案的执行

2、销售业绩的考核。

3、销售资金的回笼。

4、团队合作的培养。

5、销控策略的调整。

6、客户成交分析

四、持续期(开盘后-销售率80%)

1、各种促销活动的执行

2、前期、后期客户分析、滞销房源分析

3、清盘方案的制定

五、清盘期(销售率80%之后)

1、清盘方案的执行

2、销售资金的回笼。

3、交房统一说辞

4、物业交接流程设计

5、结案报告

某某房地产公司管理目标阐释：房地产公司员工手册：培训管理

房地产开发公司员工手册:培训管理

新员工入职培训

为了使新员工在短时间内熟悉企业环境，尽快进入工作角色，人力资源部组织新员工进行入职培训。该培训内容包括:公司的历史、文化、政策、组织构架、业务、发展战略、员工手册和公司规章制度等等。

新员工在入职时应参加入职培训，部门主管有督促本部门新入职员工参加入职培训的责任。新员工接到入职培训通知，确因公务不能参加，应提前三天向人力资源部请假，并事后安排补训。

公司内部培训

为保持公司人力资本存量不断增长，公司将为员工安排与其工作相关的业务培训或能力培训。

部门内部培训:公司将组织系统培训、鼓励各专业之间的沟通与交流;各部门根据实际工作需要，对员工进行小规模的、灵活实用的培训。

转岗培训:公司原有从业员工调换工作岗位时，按新岗位要求，对其实施的岗位技能培训。

继续教育培训:具备专业技术职称，从事专业技术管理工作的人员每年均须参加不少于72小时的继续教育，各相关专业部门与人力资源部共同商议，并于本年度安排本专业继续教育培训计划。

专业系统培训:包括公司组织的针对不同层级员工的能力和素质培训，现有各岗位的专业技术培训，以及不同专业系统之间的相互交流活动。

外派培训

为了保证培训与教育质量，人力资源部与外派培训提供方、接受方(本人和上级主管)共同研究制定培训计划。外派培训包括住总集团公司组织的各种培训、国内外短期培训，另外还包括研究生课程进修培训、取证培训等。

员工自我培训

公司鼓励员工利用业余时间，自觉、自愿积极参加各种提高自身素质和业务能力的培训。

培训费用及相关规定

公司每年投入固定比例的培训经费，并做到专款专用。

确因工作需要经领导批准，参加公司安排脱产培训的员工，每月发放其固定工资和绩效工资。绩效工资考核系数根据外派时间长短决定。

脱产培训时间培训期间绩效考核系数

1个月以内1

1-3个月0.9

3-6个月0.8

6-12个月0.7

1年以上0.5

培训成绩不合格者扣发培训期间应发的全部奖金。非组织调派的，只发基本工资和等级工资的50%，但对学习优异者可以给予嘉奖。

公司为员工出资培训达5000元，及安排员工脱产培训，员工需与公司签定培训协议后执行。