某某物业管理公司企业理念（优选10篇）

某某物业管理公司企业理念

某物业管理公司企业理念

1.企业宗旨:

依法管理，业主至上，五心营造温馨家园

2.企业精神:

敬业修德高效创优 诚信进取

3.工作态度:

主动热情周到细致

4.服务准则:

用我们的真心、热心、爱心、细心、精心为业主提供五心服务

5.企业管理理念:

5.1什么叫做不简单能够把简单的事情天天做好，就是不简单;什么叫做不容易大家公认的、非常容易的事情。非常认真地做好它，就是不容易。

5.2 领导与管理不是耍威享福，而是引导与劝戒，更是支持与服务。

5.3 兼听则明，偏信则暗。

5.4 上级不引导，下级无目标。

5.5要求下级做到的，自己要先做到。

5.6 谁砸企业的牌子，企业就砸谁的饭碗。

5.7 奖励20%的优秀者，鼓励70%的普通者，淘汰10%的落后者。

6.员工修养理念:

6.1 勿以恶小而为之，勿以善小而不为。

6.2 天下大事，必做于细;天下难事，必做于易。

6.3 决不内耗。

6.4 无成见地对待团队中的每一位同事。

6.5 成就企业，成就自己。

6.6 每日学习，每日进步。

7.企业服务理念:

7.1 我们所有的工作就是把客户的不满消除到零。

7.2 客户对同一事件的投诉最多只能一次。

7.3 迅速反应，马上行动。

7.4 不要计较客户的态度如何，你需要做的就是把服务做到位，记住，这就是你的工作。

7.5 永远不要与客户争辩。

7.6 始终保持耐心，始终保持微笑。

7.7服务机制与服务理念创造企业最核心竞争力。

7.8 企业的每一位员工都是企业的形象代言人，每一个人的一举一动都代表着公司形象。

7.9 客户的事，既使是一件小事，也比其它任何事都重要，甚至是领导的事。

7.10客户的关切是我们工作的重中之重。

7.11客户服务无小事。

7.12专精创造卓越。

7.13有缺陷的服务等于无效服务。

7.14将投诉做成惊喜。

7.15日清日审。

业主的报修、投诉、求助事项每天都要清理汇总，检查是否都已经按要求的时限及时处理，是否有遗漏，由于工程复杂程度及难度因素没有处理完毕的，要日日跟踪，及时给业主回复处理的进展情况。

8.企业愿景:

8.1 做本地最好的物业企业，永远领先对手一步。

8.2 危机感不但是企业发展的动力，也是个人成长的动力。

8.3 学则逆水行舟，不进则退;企业不发展就是退步。

某某物业管理公司企业理念：物管师《物业管理实务》辅导物业管理企业概述

一、物业管理企业的概念和特征

物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。其特征可以归纳为以下三点:

第一，是独立的企业法人。物业管理企业严格遵循法定程序建立，拥有一定的资金、设备、人员和经营场所;拥有明确的经营宗旨和符合法规的管理章程，具备相应的物业管理资质;独立核算，自负盈亏，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任;所提供的服务是有偿的和盈利性的。

第二，属于服务性企业。物业管理企业的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，确保物业正常使用，为业主和物业使用人创造一个舒适、方便、安全的工作和居住环境。物业管理企业本身并不制造实物产品，它主要是通过常规性的公共服务、延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代办服务和创收性的经营服务等项目，尽可能实现物业的保值和增值。因此，物业管理企业的“产品”就是服务，与工业企业等其他经济组织是有区别的。

第三，具有一定的公共管理性质的职能。物业管理企业在向业主和物业使用人提供服务的同时，还承担着物业区域内公共秩序的维护、市政设施的配合管理、物业的装修管理等，其内容带有公共管理的性质。

二、物业管理企业的分类

物业管理企业的分类方法有很多种，本书只介绍其中具有代表性的几种分类方法。

(一)按照投资主体的经济成分来划分

1.全民所有制物业管理企业

全民所有制物业管理企业的资产属于国家所有。这类企业从已有的全民所有制企业或行政事业单位中分离出来，以原有企业或行政事业单位的房屋管理和维修部门为基础，由原有企业或行政事业单位负责组建。这类企业在刚成立时，往往依附于原来企业或行政事业单位，管理的物业一般是由原有企业或行政事业单位自建的，具有自建自管的特点。随着物业管理市场的不断发育和全民所有制企业改革的不断深入，这类企业已逐步走上市场化发展的轨道。

2.集体所有制物业管理企业

集体所有制物业管理企业的资产属于集体所有。这类企业一般是以街道原有的房产管理机构为基础，由街道或其他机构负责组建，管理街道区域内的物业或其他物业。此外，这类企业还可以由集体所有制的房地产开发公司负责组建，主要管理企业自己开发的各类房产。

3.民营物业管理企业

民营物业管理企业是指民营性质的物业管理企业。

4.外资物业管理企业

外资物业管理企业是以外商独资经营、中外合资经营或合作经营等形式进行运作的物业管理企业。

5.其他物业管理企业

其他物业管理企业是指企业资产属于多种所有制经济成分的投资主体所有的物业管理企业。

(二)按股东出资形式来划分

1.物业管理有限责任公司

物业管理有限责任公司的股东以其出资额为限，对公司承担有限责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。

2.物业管理股份有限公司

物业管理股份有限公司的全部资产被分为等额股份，股东以其所持股份为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。

3.股份合作型物业管理企业

股份合作型物业管理企业的股东通过订立合作经营章程，按其股份享有权利和义务，企业以其全部资产对其债务承担责任。

三、物业管理企业的常见模式

(一)房地产建设单位的附属子公司或部门

房地产建设单位的附属子公司是指由房地产开发建设单位投资成立的法人或非法人物业管理企业。另外，也有部分房地产企业在其内部设立专门部门(不属于企业)，承担售后物业的管理工作。这种企业的特点是:房地产建设单位与物业管理单位之间属上下级关系。这类物业管理企业过去的主要管理对象为上级建设单位开发的房地产项目，但近年来随着市场化进程不断推进，除了管理上级建设单位开发的项目以外，也通过市场获取物业管理项目。

(二)独立的物业管理企业

独立的物业管理企业是指不依附于房地产开发建设单位和其他单位，独立注册、自主经营、自负盈亏的物业管理企业。

(三)物业管理集团公司

物业管理集团公司主要由集团总公司和下属子公司或分公司构成。集团总公司是宏观控制机构，集团发展的战略决策由总公司负责，总公司机关中设若干业务处室和行政办公部门;子公司或分公司既可按地域设置，也可按专业服务内容划分，如楼宇设备的维修公司、清洁服务公司、保安服务公司以及物业管理公司等。

某某物业管理公司企业理念：厦门市物业管理企业资质临时三级转正式三级需提交资料

(申办资质手续须由本公司有关负责人办理，其它企业不得代办)

一、 向厦门市物业管理协会提出申请物业管理企业经营资质转为正式三级的报告;

二、 填报《厦门市物业管理企业资质申报表》;

三、 厦门市建设与管理局的临时三级资质批复;

四、 附下列文件:

1、 企业经营负责人姓名及其学历、职称证书;

2、 公司章程(加盖公章);

3、 工商营业执照有效复印件;

4、 验资证明(注册资金50万元以上);

5、 上一年度的审计报告;

6、 经营办公场所证明;

7、 物业管理委托合同;

8、 具有专业职称管理人员的资格证书(含物业管理从业人员岗位证书)原件及复印件

具体要求(专职专业管理人员不少于5人):

(1)企业负责人取得建设部物业管理企业经理岗位证书;

(2)企业专职专业管理人员全部取得从业人员岗位证书;

(3)企业要具有工程、经济等中级以上职称的人员不少于5人;

(4)中级职称人员必须要有原单位出具证明、身份证复印件，并要签定劳动合同;

(5)企业经理必须有大专学历，二年以上物业管理经验;

(6)送验时必须提供证书原件，并附复印件(加盖公章)

申报材料要真实，企业从业人员、中级职称人员必须是本公司的在编人员，

不得借用各种证书，一经查明将不予办理企业资质;

以上资料(a4纸张)一式三份送至厦门市物业管理协会

联系电话:0592-2235709

某某物业管理公司企业理念：物业管理企业资质申报表范表

物业管理企业资质申报表

申报企业:

申报等级:

申报时间:

(企业印章)

说明

一、本表由申报资质的物业管理企业如实填写，申报企业对填写内容的真实性负责。

二、本表用蓝色或黑色墨水笔填写，字迹要端正、清楚;也可打印。

三、企业填写时，如表格内不敷填写，可另加附页，也可适当调整表格大小。

四、本表一式两份，由申报资质的物业管理企业提交相应的资质审批部门(申报一级资质的企业提交省级人民政府房地产主管部门);有关资质条件的证明材料应随本表附送。

五、本表可通过中国住宅与房地产信息网下载，统一以a4纸打印。

企业名称

详细地址

邮政编码成立日期

法定代表人联系电话

传 真 电子邮箱

注册资本营业执照

注册号

企业类型 原资质等级

原审批机关 原证书编号

现有专职管理和技术人员数量

其中中级以上职称人员数量

经营范围 主营:

兼营:

上年度企业营业收入总额(万元)

上年度企业利润总额(万元)

物业管理项目情况

序号 项目名称 类 型 建筑面积 接管日期 获奖情况

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

管理项目总建筑面积(万平方米)

注:物业管理项目不包括顾问管理项目，顾问管理项目可在企业申报自述中说明。

企业申报自述

对申报一级资质审查意见

省级人民政府房地产主管部门

年 月 日

(盖章)

某某物业管理公司企业理念：物管师《物业管理实务》辅导物业管理企业设立

一、物业管理企业的工商注册登记

根据《公司法》规定，企业设立须向工商行政管理部门进行注册登记，在领取营业执照后，方可开业。因此，物业管理公司在营业前必须到工商行政管理部门注册登记，其办理手续与一般企业相同。

(一)企业名称的预先审核

物业管理企业可结合行业特点，根据所管理物业的名称、地域、公司发起人等取名，但在起名时，必须符合《公司法》的有关规定。根据公司登记管理的有关规定，物业管理企业应当由全体股东或发起人指定的代表或委托的代理人申请企业名称的预先核准，经工商行政管理部门批准后，获得《企业名称预先核准通知书》。

(二)公司地址

物业管理企业应以其主要的办事机构所在地作为公司的地址。

(三)注册资本

《公司法》规定，科技开发、咨询、服务性有限责任公司最低限额的注册资本为10万元，物业管理企业作为服务性企业应符合此规定。同时，考虑到企业注册后即应办理物业管理企业资质证书，因此，注册资本还应符合各资质等级注册资本的规定要求。

(四)股东人数和法定代表人

在设立物业管理企业时，股东人数必须符合法定条件。

(五)公司人员

物业管理企业的人数和从业资格应该符合相关法规要求。

(六)公司章程

物业管理企业章程是明确企业宗旨、性质、资金、业务、经营规模、组织机构以及利益分配、债权债务、内部管理等内容的书面文件，是设立企业的最重要的基础条件之一。企业章程的内容因企业性质和业务的实际情况不同而有所不同。一般工商行政管理部门备有章程文本，主要内容包括:

(1)总则，包括公司名称和地址等;

(2)企业的经营范围;

(3)公司注册资本;

(4)股东的姓名或名称;

(5)股东的权利和义务;

(6)股东的出资方式和出资额，股东转让出资的条件;

(7)公司的机构及产生办法、职权、议事规则;

(8)公司的法定代表;

(9)公司解散事由和清算办法;

(10)职工录用方式、待遇、管理方法;

(11)企业的各种规章制度。

物业管理企业在办理企业注册登记时，应提交由具有法定资质的验资机构出具的验资证明，以及必要的审批文件。物业管理企业如果符合规定的条件，在工商行政机关发给营业执照后，公司即告成立。

二、物业管理企业的资质审批及管理

(一)物业管理企业的资质条件

物业管理企业资质等级分为一、二、三级。国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理;省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。各资质等级物业管理企业的条件如下:

1.一级资质

(1)注册资本为人民币500万元以上。

(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。

(3)物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。

(4)管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%:

1)多层住宅200万m2;

2)高层住宅100万m2;

3)独立式住宅(别墅)15万m2;

4)办公楼、工业厂房及其他物业50万m2。

(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。

2.二级资质

(1)注册资本为人民币300万元以上。

(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。

1)多层住宅100万m2;

2)高层住宅50万m2;

3)独立式住宅(别墅)8万m2;

4)办公楼、工业厂房及其他物业20万m2。

(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。

3.三级资质

(1)注册资本为人民币50万元以上。

(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。

(4)有委托的物业管理项目。

(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。

(二)在申报资质时需提供的资料

新设立的物业管理企业，其资质等级按最低等级核定，并设一年的暂定期。物业管理企业在领取营业执照之日起30天内，持以下资料向当地的房地产主管部门申请资质:

(1)营业执照;

(2)企业章程;

(3)验资证明;

(4)企业法定代表人的身份证明;

(5)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。

(三)物业管理企业的资质管理

资质管理是房地产行政主管部门依法对物业管理企业和行业进行管理的主要内容之一。除资质审批外，资质管理还包括对已设立的物业管理企业是否遵守法规、规章，是否履行合同，以及经营管理、信用等情况进行监督检查。资质管理有利于规范物业管理行为，加强对物业管理活动的监督，维护物业管理市场秩序，提高物业

某某物业管理公司企业理念：物业管理企业资质换证升级办理流程需提交资料

物业管理企业资质换证(升级)办事流程:

各县级市、区物业管理主管部门受理、预审

↓

物业管理企业资质换证(升级)审批受理

(行政审批大厅)

经办人初审

(转市物管办)

查看现场

(市物管办)

核审

签批

(市房管局)

制证发证

提交资料:

1、资质等级换证(升级)报告;

2、资质等级换证(升级)申报表(一式三份);

3、企业法人的任命书和身份证明(提交复印件时需验原件)

4、物业管理企业近两年统计年报、财务状况;(复印件)

5、营业执照;(提交复印件时需验原件)

6、到期资质证书;(原件)

7、物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。(提交复印件时需验原件)

8、物业服务合同;

9、业主委员会对物业管理企业的评议;

10、其它有关资料。

某某物业管理公司企业理念：物业管理师物业管理实务试题-第一章物业管理企业

物业管理师物业管理实务试题汇编之第一章物业管理企业

一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

1.物业管理企业的分类，以下各项不是按投资主体经济成分来划分的有()。

a中外合资经营的物业管理企业

b全民所有制物业管理企业

c物业管理集团公司下的子公司

d集体与个人共同投资的物业管理企业

【答案】c

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业类型的掌握程度。物业管理企业分类按照投资主体的经济成分可划分为:全民所有制物业管理企业、集体所有制物业管理企业、民营物业管理企业、外资物业管理企业、其他物业管理企业。故本题选c，有关内容可参见教材第1―2页。

2.物业管理企业资质等级分类方法有()。

a a、b、c、d四个等级

b高、中、低三个等级

c一、二、三级

d特级、一、二级

【解析】本题考查的是考生对物业管理资质管理的掌握程度。物业管理企业的资质等级为一、二、三级。故本题选c，有关内容可参见教材第4~5页。

3.一级资质的物业管理公司，其注册资本可以是:

a 200万元

b 300万元

c 400万元

d 800万元

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对物业管理资质管理的掌握程度。一级资质的物业管理企业注册资本为人民币500万元以上。故本题选d，有关内容可参见教材第4~5页。

4.二级资质物业管理公司，专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于()人。

a 10b 20c 30d 40

【答案】b

【解析】本题考查的是考生对物业管理资质管理的掌握程度。二级资质的物业管理企业应具有物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。故本题选b，有关内容可参见教材第4~5页。

5.关于物业管理资质的颁发机构，下面哪个说法是正确的()。

a国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理;省、自治区人民政府建设主管部门负责二级和三级物业管理企业资质的颁发和管理

b省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质的颁发和管理

c直辖市人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督

d直辖市人民政府房地产主管部门负责二级物业管理企业资质的颁发和管理，设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质的颁发和管理

【解析】本题考查的是考生对物业管理资质管理的掌握程度。国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理;省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书

的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企

业资质的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。故本题选b，有关内容可参见教材第4页。

6.新设立的物业管理企业，在领取营业执照之日起30天内，持相关资料向当地的房地产主管部门申请以下资质()。

a一级资质b二级资质c三级资质d三级资质，并设一年的暂定期

【解析】本题考查的是考生对物业管理资质管理的掌握程度。新设立的物业管理企业，其资质等级按最低等级核定，并设一年的暂定期，物业管理企业在领取营业执照之日起30天内持相关资料向当地的房地产主管部门申请资质。故本题选d，有关内容可参见教材第6页。

7.物业管理企业是依法成立、具有专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的()。

a法人b经济实体c企业单位d以上说法都不对

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业概念的掌握程度。物业管理企业是依法成立、具有专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。故本题选b，

有关内容可参见教材第l页。

8.下列选项中，不属于物业管理企业特征的是()。

a是独立的企业法人

b属于服务性企业

c具有一定的公共管理性质的职能

d具有行政管理职能

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业特征的掌握程度。物业管理企业特征可归纳为以下三点:一是独立的企业法人;二属于服务性企业;三具有一定的公共管理性质的职能。故本题选d，有关内容可参见教材第1页。

9.物业管理企业的产品是()。

a服务b管理c服务与管理并存d以上说法都不对

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业特征的掌握程度。物业管理企业本身不制造实物产品，它主要是常规性的公共服务、延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代办服务和创收性的经营服务等项目，尽可能实现物业的保值和增值。因此，物业管理企业的“产品”就是服务，与工业企业等其他经济组织是有区别的。故本题选a，有关内容可参见教材第1页。

10.物业管理有限责任公司最低限额的注册资本为(nbs

p; )万元。

a 10b 200c 300d 500

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业工商注册登记的掌握程度。《公司法》规定，科技开发、咨询、服务性有限责任公司最低限额的注册资本为10万元，物业管理企业作为服务性企业应符合此规定(若办理资质，10万元的注册资本是不行的)。故本题选a，有关内容可参见教材第3页。

11.()组织形式适用于业务量较小的小型物业管理企业的初期管理。

a直线职能制b直线制c事业部制d矩阵制

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业组织形式的掌握程度。直线制是最简单的企业管理组织形式，它的特点是:企业各级领导者亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导，不设专门职能机构。这种组织形式适用于业务量较小的小型物业管理企业的初期管理，不能适应较大规模和较复杂的物业管理。故本题选b，有关内容可参见教材第6~7页。

12.()组织形式，其员工受双重领导。

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业组织形式的掌握程度。矩阵制是在传统的直线职能制纵向领导系统的基础上，按照业务内容、任务或项目划分而建立横向领导系统，纵横交叉，构成矩阵的形式。其特点是在同一组织中既设置纵向的职能部门，又建立横向的管理系统;参加项目的成员受双重领导，既受所属职能部门的领导，又受项目组的领导。故本题选d，有关内容可参见教材第8~9页。

13.规模大、物业种类繁多、经营业务复杂多样的大型综合型物业管理公司可以采用()组织形式。

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业组织形式的掌握程度。事业部制是较为现代的一种组织形式，是管理产品各类复杂、产品差别很大的大型集团公司所采用的一种组织形式。一般多由那些规模大、物业各类繁多、经营业务复杂多样的大型综合型物业管理公司借鉴采用。故本题选c，有关内容可参见教材第8页。

14.目前物业管理机构设置中普遍采用的一种组织形式是()。

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业组织形式的掌握程度。直线职能制以直线制为基础，在各级主管人员的领导下，按专业分工设置相应的职能部门，实行主管人员统一指挥和职能部门专业指导相结合的组织形式。其特点是各级主管人员直接指挥，职能机构是直线行政主管的参谋。职能机构下面直线部门一般不能下达指挥命令和工作指示，只是起业务指导和监督作用。这种组织形式是目前物业管理机构设置中普遍采用的一种形式。故本题选a，有关内容可参见教材第7~8页。

15.新设立的物业管理企业，其资质等级按()等级核定。

a最低b最高c适合的资质等级d矩阵制

【解析】本题考查的是考生对物业管理资质管理的掌握程度。新设立的物业管理企业，其资质等级按最低等级核定，并设一年的暂定期物管理企业在领取营业执照之日起30天内持相关资料向当地的房地产主管部门申请资质。故本题选a，有关内容可参见教材第6页。

二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

1.物业管理企业在申请资质时，应持以下资料()。

a营业执照和企业章程

b验资证明

c物业管理企业组织架构

d企业法定代表人的身份证明

e物业管理专业人员的职业资格证明书和劳动合同，管理和技术人员的职称证明书和劳动合同

【答案】a b d e

【解析】本题考查的是考生对物业管理资质管理的掌握程度。物业管理企业在申请资质时，应持以下资料:营业执照;企业章程;验资证明;企业法定代表人的身份证明;物业管理专业人员的职业

资格证明书和劳动合同，管理和技术人员的职称证明书和劳动合同。故本题选a、b、d、e，有关内容可参见教材第6页。

2.关于物业管理企业的设立，以下说法正确的是()。

a物业管理企业的设立程序分为工商注册登记和资质审批两个阶段

b 物业管理企业的设立须向工商行政管理部门进行注册登记，是根据《公司法》的规定

c新设立的物业管理企业，在领取营业执照后，要向当地工商主管部门申请资质，是根据《物业管理企业资质管理办法》的规定

d《公司法》规定，科技开发、咨询、服务性有限责任公司最低限额的注册资本为50万元，物业管理企业作为服务性企业应符合此规定。同时可以办理三级资质的物业管理企业

e物业管理企业章程是明确企业宗旨、性质、资金、业务、经营规模、组织机构以及利益分配、债权债务、内部管理等内容的书面文件

【答案】a b e

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业设立程序的掌握程度。根据《公司法》和《物业管理企业资质管理办法》的规定，物业管理企业的设立程序分为工商注册登记和资质审批两个阶段;根据《公司法》规定，物业管理企业的设立须向工商行政管理部门进行注册登记，在领取营业执照后，方可开业;新设立的物业管理企业，在领取营业执照之日起30天内，要向当地房地产主管部门申请资质，是根据《物业管理企业资质管理办法》的规定;《公司法》规定，科技开发、咨询、服务性有限责任公司最低限额的注册资本为10万元，物业管理企业作

为服务性企业应符合此规定。同时，考虑到企业注册后应办理物业管理企业资质证书，因此，注册资本还应符合各资质等级注册资本的规定要求;物业管理企业章程是明确企业宗旨、性质、资金、业务、经营规模、组织机构以及利益分配、债权债务、内部管理等内容的书面文件。故本题选a、b、e，有关内容可参见教材第3~6页。

3.以下哪几种是物业管理企业的常见模式()。

a房地产建设单位的附属公司

b民营物业管理企业

c独立的物业管理企业

d集体所有制物业管理企业

e物业管理集团公司

【答案】a c e

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业常见模式的掌握程度。物业管理企业的常见模式有房地产建设单位的附属公司、独立的物业管理企业、物业管理集团公司。故本题选a、c、e，有关内容可参见教材第3―6页。

4.物业管理企业的组织形式主要有()。

a直线制b直线职能制c矩阵制d直线矩阵制e事业部制

【答案】a b c e

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业组织形式的掌握程度。物业管理企业组织形式有直线制、直线职能制、事业部制和矩阵制。故本题选a、b、c、e，有关内容可参见教材第6页。

5.以下对物业管理企业描述正确的有()。

a依法设立，以盈利为目的，承担独立责任的企业法人

b物业管理企业的产品就是服务，属于服务性企业

c其职能带有公共管理的性质

d具备专门资质，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体

e物业管理企业以自己的名义享有民事权利，在提供服务时不承担民事责任

【答案】a b c d

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业概念和特征掌握程度。e“物业管理企业以自己的名义享有民事权利，在提供服务时不承担民事责任”应为“物业管理企业以自己的名义享有民事权利，承担民事责任”。故本题选a、b、c、d，有关内容可参见教材第1页。

6.关于事业部制物业管理组织形式以下哪种说法是正确的()。

a事业部制是较为现代的一种组织形式，是管理产品种类复杂、产品差别很大的大型集团公司所采用的一种组织形式

b采取事业部制的物业管理企业，要求企业领导者通晓各种专业知识，具备多方面的知识和技能

c其主要特点:实行分权管理，将政策制定和行政管理分开;每个事业部都是一个利润中心，实行独立核算和自负盈亏

d其主要优点:强化了决策机制，使公司领导摆脱了繁杂的行政事务;能调动各事业部门的积极性;促进了内部竞争;有利于复合型人才的考核培养

e主要缺点:机构人员较多，容易形成多头领导

【答案】a c d

【解析】本题考查的是考生对物业管理组织形式的掌握程度。选项b“采取事业部制的物业管理企业，要求企业领导者通晓各种专业知识，具备多方面的知识和技能”是直线制组织形式的特征;选项e“主要缺点:机构人员较多，容易形成多头领导”是矩阵制组织形式的缺点。故本题选a、c、d，有关内容可参见教材第8页。

7.以下诸多因素，哪几个因素影响物业管理企业组织机构设置()。

a企业资质b企业战略c技术d组织规模e外部环境

【答案】b c d e

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业组织机构设置的影响因素的掌握程度。影响因素包括:企业战略因素、外包环境因素、技术因素和组织规模及所处阶段。故本题选b、c、d、e，有关内容可参见教材第9页。

8.物业管理企业组织机构设置的要求是()。

a按企业资质设置组织机构

b按照企业规模、任务设置

c按照统一领导、分层管理的原则设置

d按企业注册资本设置组织机构

e要充分体现各岗位、各部门之间的分工协作，同时，要精干、高效、灵活

【答案】b c e

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业组织机构设置要求的掌握程度。物业管理企业组织机构设置的要求是:①按照规模、任务设置;②统一领导、分层管理;③分工协作;④精干、高效、灵活。故本题选b、c、e，有关内容可参见教材第10页。

9.物业管理企业的分类，以下各项是按投资主体的经济成分来划分的有()。

a中外合资经营的物业管理企业

b全民所有制物业管理企业

c物业管理集团公司下的子公司

d集体与个人共同投资的物业管理企业

e股份合作型物业管理企业

【答案】a b d

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业分类的掌握程度。物业管理企业按投资主体的经济成分来划分，可分为:全民所有制物业管理企业;集体所有制物业管理企业;民营物业管理企业;外资物业管理企业和其他物业管理企业。选项c“物业管理集团公司下的子公司”属于物业企业的模式;选项e“股份合作型物业管理企业”是按股东出资形式来划分的。故本题选abd，有关内容可参见教材第1―2页。

10.物业管理企业的职能机构主要包括人力资源部、行政管理部、品质管理部、财务部、经营管理部、工程管理部、安全管理部、环境管理部。品质管理部的主要职责包括以下那几个方面()

a客户服务监督管理

b制订和分解企业经营计划和经营目标

c维护企业质量管理体系的正常运行

d建立相关规章制度、管理目标和工作标准

e客户管理关系，客户投诉处理，客户满意度评价

【答案】a c e

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业职能机构职责的掌握程度。品质管理部的主要职责包括:企业质量管理体系运行和维护，各物

业项目服务品质监督，客户满意度评价及监督，管理评审，

协助新物业项目建立质量管理体系，外部质量审核的协调，内部服务品质审核的组织协调，客户服务监督管理，客户关系管理，客户投诉处理，客户满意度评价等。故本题选a、c、e，有关内容可参见教材第10~11页。

三、案例题

1.你是一个职业经理，负责组建一个准备接管两个三十万建筑平方米的商品房(中等偏高端)居住小区的物业管理公司。按上级领导的要求:成立之初的组织机构设置要考虑公司的发展要求，要贯标(is09001)。请问(1)按直线职能制组织形式思路，设立公司的职能部门并确定各部门的职责。(2)说明直线职能制的主要优缺点。

【答案】(1)应设立的职能部门及职责如下:

①总经理室:由总经理及若干副总经理共同构成公司的决策层，对企业的重大问题作出决策。

②人力资源部:制订企业各项人力资源管理制度，编制人力资源发展和培训计划，优化人力资源结构和人力资源配置，设计实施薪酬管理方案，完成人才招募、任免、调配、考核、奖惩、培训、解聘、辞退等工作。

③行政管理部:编制实施行政管理、企业文化建设、品牌管理和信息化建设的规划和预算，建立相关规章制度、管理标准和工作标准，完成企业日常行政管理、企业文化和社区文化建设、品牌策划、后勤保障、内部信息管理、信息化建设、对外事务的联络等工作。

④财务部:坚持原则，遵守财经纪律，执行财务规章制度;编制财务计划，做好财务核算、成本控制、预算和决算管理、财务分析和财务管理等工作;督促检查各项目的财务收支情况，监督资金和资产的安全运作，增收节支;定期向总经理室汇报财务收支情况。

⑤品质管理部:企业质量管理体系运行和维护，各物业项目服务品质监督，客户满意度评价及监督，管理评审，协助新物业项目建立质量管理体系，外部质量审核的协调，内部服务品质审核的组织协调，客户服务监督管理，客户关系管理，客户投诉处理，客户满意度评价等。

⑥市场拓展部:制订和分解企业经营计划和经营目标，制订物业项目考核体系、考核指标和标准，组织对各物业项目进行目标考核等。

⑦经营管理部:物业管理市场调查研究，物业管理市场拓展，物业项目可行性研究分析，制作标书，投标管理，新接管物业项目前期介入管理的组织和协调，顾问项目管理与协调等。

⑧工程管理部:工程维修和运行保障，合格工程维修分包商评审，各项维修保养工程和工程改造项目招投标、预算及审价、合同评审工作，为各物业项目提供工程技术支持、工程设备运行和维修评审，支持新项目做好新接管物业的移交、验收和工程管理，负责或参与有关工程设备管理文件的编制等。

⑨安全管理部:各物业项目安全管理监督控制、安全管理指导的统筹安排、安全检查的统筹安排、安全管理评审、新项目安全管理支持和协助、负责或参与有关标书安全管理文件的编制等;具体负责公司安全管理制度及工作计划的制度与实施，并监督、指导、协调和考核各项目的执行情况;完成安全巡查、安全投诉处理、定期消防安全检查等工作;协助项目对重大安全事故或突发事件的调查和处理。

⑩环境管理部:负责清洁、绿化管理，保持环境卫生，实施企业对清洁和绿化分包方监管等;具体负责指导、监督各项目清洁绿化日常维护保养工作;负责对承包方的监督检查与考核;负责制订公共环境卫生防护的各类管理措施，组织编制并实施项目清洁绿化的大、中型维护保养计划。

(2)优点:加强了专业管理的职能，适应涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业管理企业。缺点:机构人员较多，成本较高，横向协调困难，容易造成扯皮，降低工作效率。

2.公司刚刚意向成立一个物业管理公司，你是行政经理，请你写出物业公司设立的程序。分为工商注册登记和资质审批两个阶段。

【答案】

(1)工商注册登记阶段:企业名称的预先审核、公司地址、注册资本、股东人数和法定代表人、公司人员、公司章程。

某某物业管理公司企业理念：物业管理企业资质行政许可办理指南福建省

一、物业管理企业资质行政许可依据

根据《物业管理条例》(国务院令第379号)第三十二条、《物业管理企业资质管理办法》(建设部令第125号)及《福建省建设厅关于下放审批权限简化审批程序规范行政审批的通知》(闽建法[____]56号)。

二、物业管理企业资质行政许可条件

(一)一级物业管理企业资质标准:

1、注册资本人民币500万元以上;

2、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

3、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;

4、管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%:

(1)多层住宅200万平方米;

(2)高层住宅100万平方米;

(3)独立式住宅(别墅)15万平方米;

(4)办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。

5、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。

(二)二级物业管理企业资质标准:

1、注册资本人民币300万元以上;

2、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

(1)多层住宅100万平方米;

(2)高层住宅50万平方米;

(3)独立式住宅(别墅)8万平方米;

(4)办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。

(三)三级物业管理企业资质标准:

1、注册资本人民币50万元以上;

2、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

4、有委托的物业管理项目;

5、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。

(四)新设立的物业管理企业按照最低等级核定暂定资质，有效期一年。

三、物业管理企业资质行政许可程序

申报一级企业资质的，申报单位持审批所需材料报省建设厅初审，由省建设厅提出初审意见后，报建设部核准发证;

申报二级企业资质的，由省建设厅审批核发资质等级证书;

申报三级企业资质、暂定资质的，由设区市房地产行政主管部门审批发证。

其中二级企业资质审批程序为:

(1)申请人先向所在地设区市房地产行政主管部门提出申请，提交有关材料;

(2)设区市房地产行政主管部门对申请材料进行初审，提出初审意见，并将初审意见和申报材料(加盖主管部门原件核对专用章)上报省建设厅;

(3)省建设厅进行审核，作出行政许可决定。准予许可的，于法定时间内向申请人颁发资质证书，在福建建设信息网上公告。

二级企业资质办理机构:

省建设厅政务服务中心，办理地址:福州市北大路242号，联系电话0591-。

四、物业管理企业资质行政许可期限20个工作日(报建设部审批的时间不

计算在内)

五、物业管理企业资质办理流程:

1、新设立的物业管理企业到所在地工商行政管理部门取得企业法人营业执照。

2、申报单位登陆福建物业管理信息网查看物业资质管理办法，下载《物业管理企业资质申报表》。

3、申报单位持填写完整的《物业管理企业资质申报表》一式三份和申报材料原件、复印件一份(按内容分类装订成册)到所在地房地产行政主管部门核对原件并进行受理确认，报设区市房地产行政主管部门审批。申报材料复印件由房地产行政主管理部门加盖核对原件专用章。

六、物业管理企业资质行政许可材料目录

(一)申请暂定资质应当提交下列材料:

1、物业管理企业资质申报表;

2、企业法人营业执照副本复印件(加盖单位印章);

3、企业章程;

4、企业验资报告;

5、企业法定代表人任职文件及身份证复印件;

6、企业具有专业职称人员的职称证书、身份证、劳动合同复印件，有调动过工作的另附工作调动证明(或者与原聘用单位解除聘用劳动合同的证明文件、退休人员的退休证明);

7、企业人员中取得各类职业资格证书材料:

(1)取得物业岗位培训证书人员名单及岗位培训证书、劳动合同复印件;

(2)取得保安证、电工、安装、维修等操作证书人员名单及证书、劳动合同复印件。

8、企业服务质量、服务收费等管理制度和标准。

外商投资企业除提供前款规定的资料，还应当依照外商投资法律、法规的规定办理有关审批手续。

(二)申请一级、二级、三级资质应提交的材料目录

1、上述暂定资质的七项材料;

2、企业原资质证书正、副本原件;

3、上年度企业财务审计报告;

4、管理各部门负责人任职文件，其中工程、财务负责人应具备中级以上专业职称

5、物业管理委托合同(复印件加盖单位印章);

6、企业服务质量、服务收费等管理制度、标准的执行情况，企业获得的良好业绩材料。

七、省外一、二级资质物业管理企业报备程序

(一)报备依据及报备管理部门

福建省建设厅关于转发建设部物业管理企业资质管理办法的通知》(闽建房[____]39号)文件，规定省外一、二级资质物业管理企业在我省境内从事物业管理服务活动的，应到项目所在地设区市房地产主管部门报备。

(二)报备应提交的材料:

1、申请进闽从事物业管理服务活动的报告;

2、企业法人营业执照(加盖公司印章);

3、物业管理企业资质证书正、副本复印件(加盖公司印章)，同时提交证书副本原件核验;

4、企业章程;

5、企业验资报告;

6、企业法人授权委托书;

7、企业驻闽的所有人员名单和各类专业技术人员的资格证书和劳动合同复印件，同时提供资格证书原件核验;

8、拟管理项目的有关证明材料。

物业管理项目承接后，必须在项目所在地设立分支机构，到工商行政主管部门领取非法人营业执照。

八、注意事项

某某物业管理公司企业理念：三级物业管理企业资质核准办事指南厦门市

三级物业管理企业资质核准

一、设定行政许可的法律依据

(一)《物业管理条例》(____年5月28日国务院第9次常务会议通过，____年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布，自____年9月1日起施行)第三十二条;

(二)《物业管理企业资质管理办法》(____年3月17日建设部令第125号发布，自____年5月1日起施行)第三条、第四条。

二、行政许可条件

三级资质等级物业管理企业的条件如下:

(一)注册资本人民币50万元以上;

(二)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

(三)物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;

(四)有委托的物业管理项目;

(五)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。

根据建设部《物业管理企业资质管理办法》，新设立的物业管理企业，符合上列第(一)、(二)、(三)项条件的，资质等级按照暂定三级资质核定，暂定期1年。暂定期满后符合全部资质条件的，按规定申请核定正式资质等级。

三、申请材料目录及依据

(一)新设立的物业管理企业申请暂定资质应当提交下列申请材料:

(企业物业管理资质已被取消或《资质证书》有效期已过期，需重新申请物业资质的，申请材料按本条规定报送。)

1、《物业管理企业资质申报表》(原件2份)

2、企业营业执照副本(复印件2份，公司名称中必须有“物业管理”或“物业服务”字样，主营中必须有物业管理);

3、企业章程(复印件2份);

4、验资报告(复印件2份，注册资金三级、临时三级实际到位人民币50万元以上);

5、企业法定代表人的身份证明(复印件2份);

6、物业管理专业人员的职业资格证书(岗位证书)和劳动合同(需鉴证机关盖章)，管理和技术人员的职称证书和劳动合同(需鉴证机关盖章) 具备中级职称的财务和工程负责人任职证明(复印件2份，材料内容包含从厦门市建设与管理信息网的房地产与物业信息网免费下载的《厦门市物业管理企业有职称及资格专业技术人员名单表》);

[注:专职、专业非退休管理人员至少10人，其中取得建设部培训的物管员上岗证不少于5人，中级职称人员不少于5人，初级职称人员不少于5人]

(以上所需提交申请材料均由《物业管理企业资质管理办法》第六条规定。)

上述材料提交复印件的，每张复印件上需加盖单位公章，并携带原件到我局办件窗口核对。

注:当企业法定代表人身份非国内人士时:

①境外的自然人:提供的身份证明材料(护照除外)均需由所在国家的公证机关公证并经外交认证方为有效。

②香港自然人:香港居民身份证，证明材料均应经司法部委托的香港律师公证，并加盖“中国法律服务(香港)有限公司”转递章。

③澳门的自然人:身份证明材料均应通过司法部委托的新华社澳门分社、澳门南光(集团)有限公司、中国银行澳门分行、澳门工商联合会、澳门中华教育会、澳门中华总商会、澳门街坊会联合总会出具证明文书。

④台湾的自然人:回乡证、台胞证，证明材料均应在台湾法院办理公证，并经海基会寄送副本。

(二)物业管理企业应当在《暂定资质证书》有效期满前1个月内申请核定资质等级。申请核定资质等级的企业应当提交下列材料:

1、上述第(一)项申请暂定资质应当提交的材料;

2、暂定三级资质证书正、副本复印件;

3、物业管理委托合同(复印件加盖单位印章);

4、企业业绩材料复印件(指“上年度企业财务审计报告”);

5、企业服务质量、服务收费等管理制度、标准的执行情况报告。

(以上所需提交申请材料均由《物业管理资质管理办法》第九条规定)

上述材料

提交复印件的，每张复印件上需加盖单位公章，并携带原件到我局办件窗口核对。

四、申请表格

申请人需填写《物业管理企业资质申报表》，《厦门市物业管理企业有职称及资格专业技术人员名单表》可在厦门市建设与管理局行政许可事项办理处免费领取，也可在厦门市建设与管理信息网()免费下载。

五、行政许可程序

(一)申请人向我局提出申请，提交有关材料;

(二)我局进行审核，作出行政许可决定;准予许可的，于法定时间内向申请人颁发、送达资质证书。

六、行政许可的时限:

自收到完整的申请材料之日起，在20个工作日内作出决定;因故经分管局长批准，可延长10个工作日。

七、行政许可证件及有效期限

本许可事项获准后，颁发《暂定资质证书》或《物业管理资质等级证书》。《暂定资质证书》有效期1年。物业管理企业应当在《暂定资质证书》有效期满前1个月内向许可机关申请核定资质等级。

八、行政许可的法律效力

物业管理企业取得物业管理资质等级证书后方可从事相应的物业管理服务。

九、行政许可年审或年检

物业管理企业资质实行年检制度。符合原定资质等级条件的，物业管理企业的资质年检结论为合格。不符合原定资质等级条件的，物业管理企业的资质年检结论为不合格，许可机关注销其资质证书。

物业管理企业无正当理由不参加资质年检的，由许可机关责令其限期改正，可处1万元以上3万元以下的罚款。

十、申请人办理许可过程中的救济权利

申请人在办理许可过程中享有下列救济权利:

(一)申请人在申请行政许可过程中，依法享有陈述权、申辩权;

(二)申请人的行政许可申请被驳回的，有权要求说明理由;

(三)申请人不服行政许可决定的，有权依法申请行政复议或者提起行政诉讼;

(四)许可机关因行政许可所依据的法律、法规、规章修改或者废止，或者准予行政许可所依据的客观情况发生重大变化的，或者为了公共利益的需要，依法变更或者撤回已经生效的行政许可时，申请人因此遭受财产损失的，有权依法要求补偿。

(五)申请人的合法权益因行政机关违法实施行政许可受到损害的，有权依法要求赔偿。

申请人在行使权利的过程中，应同时履行《行政许可法》等有关法律、法规规定的义务，维护国家利益和社会公共利益，维护利害关系人的合法权益，维护行政机关的法定许可权利和正常的行政许可秩序。

十一、行政许可受理地点、时间及公示网站

(一)办理地址、联系电话

厦门市建设与管理局行政许可事项办理处(厦门市厦禾路362号建设大厦3楼)

联系电话:2204279 8123066 8123099

(二)时间:

1、审核时间:每周一、三上午(厦禾路362号建设大厦十四楼房地产开发与物业管理处，联系电话:2204279)

2、受理时间:周一至周五上午8:30―11:30，下午15:00―17:00(夏季) 14:30―16:30(冬季)。

某某物业管理公司企业理念：厦门市物业管理企业资质申报需提交资料

一、 向厦门市物业管理协会提出申请物业管理企业经营资质的报告;

二、 填报《厦门市物业管理企业资质申报表》;

三、 附下列文件:

1、企业经营负责人姓名及其学历、职称证书;

2、公司章程(加盖公章);

3、工商营业执照有效复印件;

4、验资证明(注册资金50万元以上);

5、经营办公场所证明;

6、物业管理委托合同;

7、具有专业职称管理人员的资格证书(含物业管理从业人员岗位证书)原件及复印件。

具体要求:

(1)企业负责人取得建设部物业管理企业经理岗位证书;

(2)企业专职专业管理人员全部取得从业人员岗位证书(最低不少于5人);

(3)企业要具有工程、经济等中级以上职称的人员不少于5人;

(4)中级职称人员必须要有原单位出具证明、身份证复印件，并要签定劳动合同;

(5)企业经理必须有大专学历，二年以上物业管理经验;

(6)送验时必须提供证书原件，并附复印件(加盖公章)

申报材料要真实，企业从业人员、中级职称人员必须是本公司的在编人员，

不得借用各种证书，一经查明将不予办理企业资质;

四、手续齐全后由物业管理协会派专家到现场勘察，符合条件的物业协会于15个工作日内予以审批。

以上资料(a4纸张)一式三份送至厦门市物业管理协会

每月上旬一、三、五上为申报收件时间

联系电话:0592-2235709