某某物业管理公司年度管理评审报告（优选10篇）

某某物业管理公司年度管理评审报告

某物业管理公司____年度管理评审报告

____年10月29日，由管理者代表zz主持召开了管理评审会议，参会人员有副经理bb、南苑管理处主任cc、西苑管理处客户助理yy、行政部行政秘书jj、财务部主管gg、行政部保洁专业主管kk、行政部工程专业主管ll、行政部保安专业主管ii。会议情况详见本次会议记录。

会上根据《管理评审计划》的评审内容进行了讨论，并认为:

一、根据今年以来质量体系的运行情况和10月分进行的内审来看，本公司实行的iso9001质量体系满足标准的要求，客户的反馈也可以印证这一点--从半年满意度调查至现在，不论南苑、西苑还是公司其它部门均未接到客户关于物业管理的重大投诉。

二、公司对小区业主和住户提供的物业管理服务工作，从本次评审来看，尚无增设新项目或对现有服务项目进行较大改动的必要。

三、从本月进行的内审并结合本次管理评审情况可以看到，公司目前的9001质量体系文件本身还有待改进之处。这样改进包括:质量手册与二层、三层文件之间的逻辑关系还不很清楚;某些三层文件有重复，可以调整合并;5s管理制度目前作为质量体系文件的附录，但为便于控制和持续改进，建议将其纳入质量体系文件或者并入《员工手册》;公司架构自年初发生变化后，各管理处职能部门的负责人(助理一级)对整个质量体系的全面了解明显不足，大部分仅限于对本部门的掌握，而这种情况可能导致各部门接口工作产生问题。

四、对上述待改进之处，作为下一个年度的重要工作纳入公司计划。

编写:zz审批: ____年10月30日

某某物业管理公司年度管理评审报告：xx园物业管理有限公司简介投标

鑫聚园物业管理有限公司简介(投标)

市鑫聚园物业管理有限公司是集保安、保洁、园林绿化为一体的专业物业管理企业，多年来为创造企业品牌、培养了一大批专业的管理人才和技术骨干，在为客户提供服务过程当中获得了业主的一致好评。

目前，我公司担负着海淀区百花苑写字楼、国都证券大厦、百力文科技大厦和朝阳区水景花园别墅区、丰台区风格雨林联排别墅区、天鸿集团宝汇苑小区、汇达公寓等项目进行全方位的物业、保洁服务管理。

自公司成立以来提倡以先进的物业管理理念和模式经营，全力专注于写字楼、公寓楼、高档住宅、商务办公楼的物业管理和专项保洁服务。公司的服务理念是"以人为本，客户至上"，公司的服务宗旨:"以质量求发展、以服务争市场、以信誉赢客户"。我们愿为每一位业主提供最真诚和完美的服务，创造高雅和谐的办公、生活环境。

公司竭诚为业主及客户提供最优质的服务，愿意承接具有挑战性的物业进行管理，用我们的真心和汗水赢得业主和广大客户的信任。

鑫聚园物业管理有限公司全体员工衷心希望为您提供优服务，我公司愿真诚与您合作，给您创造一个良好的物业环境。

某某物业管理公司年度管理评审报告：物业管理处劳动纪律督查作业指导书

管理处劳动纪律督查作业指导书

1.0目的

为了规范管理，使各项工作正常运作。

2.0范围

适用于zz广场管理处劳动纪律督查作业。

3.0职责

管理处综合主管负责督查工作;

管理处各组负责人负责协助督查工作;

4.0内容

检查方式

由综合主管每月不少于4次对管理处劳动纪律督查，并将检查结果记录在《检查记录表》中，由综合主管将处理意见登记在《员工改进通报》中，由相关组负责人交员工签认并呈报管理处主任批准后，交由综合主管按《文件传递作业指导书》执行。

检查内容

根据公司制定的《员工手册》、《管理制度》及管理处各组制定的行为规范、操作规程。

5.0 记录

《检查记录表》

某某物业管理公司年度管理评审报告：三级物业管理企业资质核准办事指南厦门市

三级物业管理企业资质核准

一、设定行政许可的法律依据

(一)《物业管理条例》(____年5月28日国务院第9次常务会议通过，____年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布，自____年9月1日起施行)第三十二条;

(二)《物业管理企业资质管理办法》(____年3月17日建设部令第125号发布，自____年5月1日起施行)第三条、第四条。

二、行政许可条件

三级资质等级物业管理企业的条件如下:

(一)注册资本人民币50万元以上;

(二)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

(三)物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;

(四)有委托的物业管理项目;

(五)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。

根据建设部《物业管理企业资质管理办法》，新设立的物业管理企业，符合上列第(一)、(二)、(三)项条件的，资质等级按照暂定三级资质核定，暂定期1年。暂定期满后符合全部资质条件的，按规定申请核定正式资质等级。

三、申请材料目录及依据

(一)新设立的物业管理企业申请暂定资质应当提交下列申请材料:

(企业物业管理资质已被取消或《资质证书》有效期已过期，需重新申请物业资质的，申请材料按本条规定报送。)

1、《物业管理企业资质申报表》(原件2份)

2、企业营业执照副本(复印件2份，公司名称中必须有“物业管理”或“物业服务”字样，主营中必须有物业管理);

3、企业章程(复印件2份);

4、验资报告(复印件2份，注册资金三级、临时三级实际到位人民币50万元以上);

5、企业法定代表人的身份证明(复印件2份);

6、物业管理专业人员的职业资格证书(岗位证书)和劳动合同(需鉴证机关盖章)，管理和技术人员的职称证书和劳动合同(需鉴证机关盖章) 具备中级职称的财务和工程负责人任职证明(复印件2份，材料内容包含从厦门市建设与管理信息网的房地产与物业信息网免费下载的《厦门市物业管理企业有职称及资格专业技术人员名单表》);

[注:专职、专业非退休管理人员至少10人，其中取得建设部培训的物管员上岗证不少于5人，中级职称人员不少于5人，初级职称人员不少于5人]

(以上所需提交申请材料均由《物业管理企业资质管理办法》第六条规定。)

上述材料提交复印件的，每张复印件上需加盖单位公章，并携带原件到我局办件窗口核对。

注:当企业法定代表人身份非国内人士时:

①境外的自然人:提供的身份证明材料(护照除外)均需由所在国家的公证机关公证并经外交认证方为有效。

②香港自然人:香港居民身份证，证明材料均应经司法部委托的香港律师公证，并加盖“中国法律服务(香港)有限公司”转递章。

③澳门的自然人:身份证明材料均应通过司法部委托的新华社澳门分社、澳门南光(集团)有限公司、中国银行澳门分行、澳门工商联合会、澳门中华教育会、澳门中华总商会、澳门街坊会联合总会出具证明文书。

④台湾的自然人:回乡证、台胞证，证明材料均应在台湾法院办理公证，并经海基会寄送副本。

(二)物业管理企业应当在《暂定资质证书》有效期满前1个月内申请核定资质等级。申请核定资质等级的企业应当提交下列材料:

1、上述第(一)项申请暂定资质应当提交的材料;

2、暂定三级资质证书正、副本复印件;

3、物业管理委托合同(复印件加盖单位印章);

4、企业业绩材料复印件(指“上年度企业财务审计报告”);

5、企业服务质量、服务收费等管理制度、标准的执行情况报告。

(以上所需提交申请材料均由《物业管理资质管理办法》第九条规定)

上述材料

提交复印件的，每张复印件上需加盖单位公章，并携带原件到我局办件窗口核对。

四、申请表格

申请人需填写《物业管理企业资质申报表》，《厦门市物业管理企业有职称及资格专业技术人员名单表》可在厦门市建设与管理局行政许可事项办理处免费领取，也可在厦门市建设与管理信息网()免费下载。

五、行政许可程序

(一)申请人向我局提出申请，提交有关材料;

(二)我局进行审核，作出行政许可决定;准予许可的，于法定时间内向申请人颁发、送达资质证书。

六、行政许可的时限:

自收到完整的申请材料之日起，在20个工作日内作出决定;因故经分管局长批准，可延长10个工作日。

七、行政许可证件及有效期限

本许可事项获准后，颁发《暂定资质证书》或《物业管理资质等级证书》。《暂定资质证书》有效期1年。物业管理企业应当在《暂定资质证书》有效期满前1个月内向许可机关申请核定资质等级。

八、行政许可的法律效力

物业管理企业取得物业管理资质等级证书后方可从事相应的物业管理服务。

九、行政许可年审或年检

物业管理企业资质实行年检制度。符合原定资质等级条件的，物业管理企业的资质年检结论为合格。不符合原定资质等级条件的，物业管理企业的资质年检结论为不合格，许可机关注销其资质证书。

物业管理企业无正当理由不参加资质年检的，由许可机关责令其限期改正，可处1万元以上3万元以下的罚款。

十、申请人办理许可过程中的救济权利

申请人在办理许可过程中享有下列救济权利:

(一)申请人在申请行政许可过程中，依法享有陈述权、申辩权;

(二)申请人的行政许可申请被驳回的，有权要求说明理由;

(三)申请人不服行政许可决定的，有权依法申请行政复议或者提起行政诉讼;

(四)许可机关因行政许可所依据的法律、法规、规章修改或者废止，或者准予行政许可所依据的客观情况发生重大变化的，或者为了公共利益的需要，依法变更或者撤回已经生效的行政许可时，申请人因此遭受财产损失的，有权依法要求补偿。

(五)申请人的合法权益因行政机关违法实施行政许可受到损害的，有权依法要求赔偿。

申请人在行使权利的过程中，应同时履行《行政许可法》等有关法律、法规规定的义务，维护国家利益和社会公共利益，维护利害关系人的合法权益，维护行政机关的法定许可权利和正常的行政许可秩序。

十一、行政许可受理地点、时间及公示网站

(一)办理地址、联系电话

厦门市建设与管理局行政许可事项办理处(厦门市厦禾路362号建设大厦3楼)

联系电话:2204279 8123066 8123099

(二)时间:

1、审核时间:每周一、三上午(厦禾路362号建设大厦十四楼房地产开发与物业管理处，联系电话:2204279)

2、受理时间:周一至周五上午8:30―11:30，下午15:00―17:00(夏季) 14:30―16:30(冬季)。

某某物业管理公司年度管理评审报告：物业管理手册－内部沟通

物业管理手册:内部沟通

1、目的

以各种方式和方法对信息进行传递、沟通，保证公司管理层、各部门之间信息畅通，以便及时解决问题，提高工作效率。

2、适用范围

适用于公司各部门之间及各部门与公司领导之间有关信息的沟通控制。

3、职责

3.1总经理负责主持公司办公例会。

3.2管理部负责信息的收集、传递和管理。

3.3各部门负责公司决议、决定的执行，并把执行情况反馈给公司领导及相关部门。

3.4各部门、服务中心负责人负责公司下达的各种指示/文件的传达及沟通，并组织召开本部门会议。

4、程序

4.1内部沟通的渠道主要有:

4.1.1各类文件、通知、通报等。

4.1.2各种会议(如例会、办公会、专题会、管理评审会等)。

4.1.3公告栏或宣传栏。

4.1.4公司网络信息公示。

4.2印发文件、通知、通报

4.2.1管理部根据公司的决定或公司领导的指示，印发有关文件或通知、通报等公文至各部门，并提出相关的要求。

4.2.2各部门根据文件精神及要求负责落实各项工作。

4.2.3各部门将实际落实执行的工作情况及所遇到的问题等书面形式上报公司管理部。

4.2.4管理部对各部门上报情况进行综合、汇总，上报公司领导。

4.2.5公司领导根据各部门的反馈情况做出下一步工作计划或交相关部门协助解决。

4.3内部文件处理详见《物业公司内部行文规定》。

4.4各种会议

4.4.1总经理办公会议

4.4.1.1公司研究、贯彻上级指示，分析和确定公司的重大经营行为，决定公司重大事项等重要决策时召开总经理办公会议。

4.4.1.2公司总经理、总经理助理、管理部负责人为总经理办公会议正式成员，如会议内容涉及相关部门，由总经理确定列席人员。

4.4.2专题会议

4.4.2.1公司研究决定经营管理中的某些具体事项或讨论急需解决的问题时，召开专题会议。

4.4.2.2专题会议由总经理根据情况确定并主持召开，参加会议人员由总经理决定。

4.4.2.3专题会议的内容主要由会议内容涉及的部门负责准备，资料由该部门提供，会议决定的事项由该部门负责完成。

4.4.3管理评审会议

管理评审会议内容形成会议纪要，具体参照《管理评审控制程序》执行。

4.4.4部门周例会

4.5.4.1部门周例会:每周由部门负责人主持召开，总结上周、布置本周工作，并形成会议记录。

4.4.4.2礼兵周例会

一般由礼兵队长主持，每周召开，会议内容为安排、布置工作等。

4.4.4.3保洁周例会

一般有客服主管主持，每周召开，会议内容为近期卫生清洁注意事项及布置工作等。

4.5出版公告栏或宣传栏

4.5.1公司管理部应将公司的通知、通报、消息、业务经营管理信息等及时在公司公告栏中或网络上宣传、公布。

4.5.2各部门把获取的有关信息用于实际工作中，并把有关情况反馈到相关部门或公司领导。

4.5.3公司公告栏由管理部管理，服务中心公告栏、宣传栏由服务中心负责管理。

4.5.4公告栏或宣传栏根据实际情况定期或不定期出版。

4.6公司网络信息公示

4.6.1各部门可将通知、信息，以及传阅或评审的各类文件等，在公司网上予以公示，各部门可通过网络反馈意见。

4.6.2管理部建立项目重大节点信息表及顾客投诉处理信息表，随时对信息进行更新。

5、相关文件

5.1《物业公司内部行文规定》

6、相关记录

6.1《会议记录》jw/jl-8.2.2-005

某某物业管理公司年度管理评审报告：物业管理招标文件编制指引

物业管理招标文件是物业管理招标人向投标人提供的指导投标工作的规范文件。招标文件编制的好坏，直接关系到招标人和投标人双方面的利益，因此招标文件的内容既要做到详尽周到，以维护招标人的利益，又要做到合理合法，以体现招标公平、公正的原则。本章分为两部分，第一部分是对招标文件内容的剖析;第二部分是以一份详尽的招标文件样本作为编制招标文件的参考。

一、招标文件的内容

不同类型的项目其招标文件的内容也繁简各异，然而按照国际惯例，招标文件的内容大致可概括为三大部分。第一部分，投标人为投标所需了解并遵循的规定，具体包括投标邀请书、投标人须知、技术规范及要求;第二部分，(投标人)物业管理企业必须按规定填报的投标书格式，这些格式将组成附件作为招标文件的一部分;第三部分，中标的物业管理企业应签订的合同的条件(包括一般条件和特殊条件)及应办理的文件格式。

三大部分的内容具体可归纳为组成招标文件的六要素:①投标邀请书;②技术规范及要求;③投标人须知;④合同一般条件;⑤合同特殊条件;⑥附件(附表、附图、附文等)。

1.投标邀请书

投标邀请书与招标公告的目的大致相同，其目的是提供必要的信息，从而使潜在投标人获悉物业管理项目招标信息后，决定是否参加投标。其主要内容包括:业主名称、项目名称、地点、范围、技术规范及要求的简述、招标文件的售价、投标文件的投报地点、投标截止时间、开标时间、地点等。投标邀请书可以归入招标文件中，也可以单独寄发。如采用邀请招标方式招标，投标邀请书往往作为投标通知书而单独寄发给潜在投标人，因而不属于招标文件的一部分;但如果采取公开招标方式招标，往往是先发布招标公告和资格预审通告，之后发出的投标邀请书是指招标人向预审合格的潜在投标人发出的正式投标邀请，应作为招标文件的一部分。

2.技术规范及要求

这一部分主要是说明业主或开发商对物业管理项目的具体要求，包括服务所应达到的标准等。例如对于某酒店项目，招标人要求该物业的清洁卫生标准应达到五星级，这些要求就应在“技术规范及要求”部分写明。对于若干子项目的不同服务标准和要求，可以编列一张“技术规范一览表”，将其加以综合。

另外，在技术规范部分，应出具对物业情况进行详细说明的物业说明书，以及物业的设计施工图纸。物业说明书和图纸应在附件部分中作详细说明。

3.投标人须知

投标人须知的目的是为整个招标投标的过程制定规则，是招标文件的重要组成部分，其内容包括:①总则说明;②招标文件说明;③投标书的编写;④投标书的递交;⑤开标和评标;⑥授予合同。以下分别予以具体说明。

(1)总则说明

总则说明主要对招标文件的适用范围、常用名称的释义、合格的投标人和投标费用进行说明。

(2)招标文件说明

招标文件说明主要是对招标文件的构成、招标文件的澄清、招标文件的修改进行说明。

(3)投标书的编写

投标人须知中应详细列出对投标书编写的具体要求。这些要求包括:①投标所用的语言文字及计量单位;②投标文件的组成;③投标文件格式;④投标报价;⑤投标货币;⑥投标有效期;⑦投标保证金;⑧投标文件的份数及签署。如果由于采取邀请招标或议标方式招标，而没有进行投标资格预审，则在招标文件的投标人须知中还应要求投标人按预定格式和要求递交投标人资格的证明文件。招标文件对投标书编写要求的说明通常有两种，一是文字说明，应归入投标人须知部分;另一种是在招标文件中列出投标文件的一定格式，要求投标人只要按格式要求填入内容。这些格式通常包括:投标书格式、授权书格式、开标一览表、投标价格表、项目简要说明一览表及投标人资格证明书格式等。这些格式统一归入“附件”部分。

(4)投标文件的递交

投标文件的递交的内容主要是对投标文件的密封和标记、递交投标文件的截止时间、迟交的投标文件、投标文件的修改和撤销的说明。

(5)开标和评标

开标和评标是招标文件体现公平、公正、合理的招标原则的关键，包括以下内容:

①对开标规则的说明。

②组建评标委员会的要求。

③对投标文件响应性的确定。即审查投标文件是否符合招标文件的所有条款、条件和规定且没有重大偏离和保留。

④投标文件的澄清。即写明投标人在必要时有权澄清其投标文件内容。

⑤对投标文件的评估和比较(说明评估和比较时所考虑的因素)。

⑥评标原则及方法。

⑦评标过程保密。

(6)授予合同

授予合同的内容通常包括:

①定标准则。说明定标的准则，包括“业主不约束自己接受最低标价”的申明等。

②资格最终审查。即说明招标人会对最低报价的投标人进行履行合同能力的审查。

③接受和拒绝任何或所有投标的权力。

④中标通知。

⑤授予合同时变更数量的权力。即申

明招标人在授予合同时有权对招标项目的规模予以增减。

⑥合同协议书的签署。说明合同签订的时间、地点以及合同协议书的格式(详见附件)。

⑦履约保证金。

4.合同一般条款

合同的一般条款不是合同的主要内容，通常包括以下条款和内容:

(1)定义。即对合同中的关键名称进行释义。

(2)适用范围。即写明本合同的适用范围。

(3)技术规格和标准。该条款的内容一般与招标文件的第二部分“技术规范及要求”的内容相一致。

(4)合同期限。一般可参照委托管理的期限。

(5)价格。即物业管理费的计取，一般应与中标人的投标报价表相一致。

(6)索赔。索赔条款主要说明在投标人(合同的乙方)发生违约行为时，招标人(合同的甲方)有权按照索赔条款规定提出索赔。其具体内容包括索赔的方案和索赔的程序。

(7)不可抗力。不可抗力条款是指在发生预料不到的人力无法抗拒事件的情况下，合同一方难以或者不可能履行合同时，对由此引致的法律后果所作的规定。不可抗力条款一般包括三个部分:不可抗力的内容;遭受不可抗力事件的一方向另一方提出报告和证明文件;遭受不可抗力事件一方的责任范围。

(8)履约保证金。该条款主要是规定中标人在签订合同后，为保证合同履行而须提交的履约保证金的比例，以及提供履约保证金的形式。

(9)争议的解决。该条款主要的内容是预先规定合同双方在合同履行过程中发生争议时的解决途径和方法。如在该条款中规定以仲裁作为解决争议的途径等。

(10)合同终止。该条款的主要内容是说明合同的期限和合同终止的条件(如物业管理企业违约情节严重;业主破产;物业被征用等)。

(11)合同修改。该条款应申明对于合同的未尽事项，需进行修改、补充和完善的，甲乙双方必须就所修改的内容签订书面的合同修改书，作为合同的补充协议。

(12)适用法律。即写明合同适用的法律。

(13)主导语言与计量单位。

(14)合同文件及资料的使用。条款中应写明合同文件及资料的使用范围及事宜，如对保密的规定等。

(15)合同份数。

(16)合同生效。

5.合同特殊条款

合同的特殊条款是为了适应具体项目的特殊情况和特殊要求作出的特殊规定，例如对执行合同过程中更改合同要求而发生偏离合同的情况作出某些特殊规定。此外合同特殊条款还可以是对合同一般条款未包括的某些特殊情况的补充，如关于延迟开工而赔偿的具体规定，以及有关税务的具体规定等。

在合同执行中，如果一般条款和特殊条款不一致而产生矛盾时，应以特殊条款为准。

6.附件

附件是对招标文件主体部分文字说明的补充，包括附表、附文和附图，具体有:

(1)附表

①投标书格式;

②授权书格式;

③开标一览表;

④项目简要说明一览表;

⑤投标人资格的证明文件格式;

⑥投标保函格式;

⑦协议书格式;

⑧履约保证金格式(通常为银行保函)。

(2)附文

物业说明书。

(3)附图

物业的设计和施工图纸。

二、招标文件样本

这里以物业管理公开招标为例，以一份完整的招标文件样本来说明物业管理招标文件全文的编制方法。

招 标 文 件

招标编号:____________

招标项目名称:________

年月××招标中心统一印制

招标文件目录

第一部分 投标邀请

第二部分 技术规范及要求

第三部分 投标人须知

a 总则说明

1.适用范围

2.定义

3.合格的投标方

4.投标费用

b 招标文件说明

5.招标文件的构成

6.招标文件的澄清

7.招标文件的修改

c 投标文件的编写

8.语言及计量单

位

9.投标文件的组成

10.投标文件格式

11.投标报价

12.投标货币

13.投标人资格的证明文件

14.投标有效期

15.投标保证金

16.投标文件的份数和签署

d 投标文件的递交

17.投标文件的密封和标记

18.递交投标文件的截止时间

19.迟交的投标文件

20.投标文件的修改和撤销

e 开标和评标

21.开标

22.评标委员会

23.投标文件响应性的确定

24.投标文件的澄清

25.对投标文件的评估和比较

26.评标原则及方法

27.保密

f 授予合同

28.定标准则

29.资格最终审查

30.接受和拒绝任何或所有投标的权力

31.中标通知

32.授予合同时变更数量的权力

33.合同协议书的签署

34.履约保证金

35.中标服务费

第四部分 合同一般条款

1.定义

2.适用范围

3.技术规格和标准

4.委托管理期限

5.价格

6.索赔

7.不可抗力

8.履约保证金

9.争议的解决

10.合同终止

11.合同修改

12.适用法律

13.主导语言与计量单位

14.合同份数

15.合同生效

第五部分 合同特殊条款

第六部分 附件

第一部分 投标邀请

受用户委托对________________项目的物业管理服务进行公开招标。兹邀请合格投标人以密封标书的方式前来投标。

1.招标编号:

2.招标项目的简要说明:

3.项目开工期:

4.投标地点:

5.投标截止时间:年月日(北京时间)，逾期收到的或不符合规定的投标文件不接受。

6.开标时间、地点:

7.凡对本次招标提出询问，请在年月日前与 联系(技术方面的询问请以信函或传真的形式)。

地址:

邮编:

电话:

传真:

联系人:

(署名)

年 月 日

第二部分 技术规范及要求

1. 项目技术要求一览表

2.项目所在地

关于物业所在地及物业的详细情况和资料详见物业说明书和物业图纸(略)。

第三部分 投标人须知

a 总则说明

1 适用范围

1.1 本招标文件仅适用于本投标邀请中所叙述物业的物业管理服务。

2 定义

2.1 “招标方”系指第一部分所指的组织本次招标的招标机构。

2.2 “投标方”系指向招标方提交投标文件的物业管理企业。

2.3 “项目”系指物业管理企业(即投标人)按招标文件规定，须向用户提供的物业管理服务。

2.4 “用户”系指委托进行本次招标的××开发商或业主委员会。

3 合格的投标方

3.1 经过本次招标的资格预审确认为合格的投标人称为合格的投标方。投标方应遵守有关的中国法律和规章条例。

4 投标费用

4.1 无论投标过程中的做法和结果如何，投标方自行承担所有与参加投标有关的全部费用。

b

招标文件说明

5 招标文件的构成

5.1 招标文件用以阐明所需物业管理服务、招标投标程序和合同条款。招标文件由下述部分组成:

(1)投标邀请;

(2)技术规格及要求;

(3)投标人须知;

(4)合同一般条款;

(5)合同特殊条款;

(6)附件。

5.2 招标文件以中文、英文两种文字编印，两种文字具有同等效力。中、英文本如有差异时，以中文本为准。

5.3 投标人被视为熟悉上述与履行合同有关的一切情况。

6 招标文件的澄清

6.1 投标方对招标文件如有疑点，可要求澄清，应在投标截止时间前15天按投标邀请中载明的地址以书面形式(包括信函、电报或传真，下同)通知到招标人。招标人将视情况确定采用适当方式予以澄清或以书面形式予以答复，并在其认为必要时，将不标明查询来源的书面答复发给已购买招标文件的每一投标方。

7 招标文件的修改

7.1 在投标截止日期10天前，招标方可主动地或依据投标方要求澄清的问题而修改招标文件，并以书面形式通知所有购买招标文件的每一投标方，对方在收到该通知后应立即以电报或传真的形式予以确认。

7.2 为使投标方在准备投标文件时有合理的时间考虑招标文件的修改，招标方可酌情推迟投标截止时间和开标时间，并以书面形式通知已购买招标文件的每一投标方。

7.3招标文件的修改书将构成招标文件的一部分，对投标方有约束力。

c 投标文件的编写

8 语言及计量单位

8.1 投标文件及投标方和招标方就投标交换的文件和来往信件，应以中文或英文书写。

8.2 除在招标文件的技术规格中另有规定外，计量单位应使用中华人民共和国法定计量单位(国际单位制和国家选定的其他计量单位)。

9 投标文件的组成

9.1 投标文件包括下列部分:

(1)投标书、授权书、开标一览表以及项目简要说明一览表;

(2)投标资格证明文件;

(3)投标符合招标文件规定的证明文件及投标方认为需加以说明的其他内容;

(4)投标保证金。

投标应将投标文件装订成册，并填写“投标文件资料清单”。

10 投标文件格式

10.1 投标方应按招标文件提供的投标文件格式填写投标书、授权书、开标一览表及项目简要说明一览表(见附件1~4)。

11 投标报价

11.1 投标方应在招标文件所附的开标一览表(附件3)上写明投标项目的单价和投标总价。如果单价与总价有出入，以单价为准。投标方对每种项目只允许有一个报价，招标方不接受有任何选择的报价。

11.2 投标方按格式填写报价以供招标方评标方便，但不限制××开发商以其他方式签订合同的权力。

12 投标货币

12.1 投标书和开标一览表中的报价对国外投标方用美元或其他国际主要货币填报(若采用其他外国货币报价，为便于比较价格，招标方将按12.2款规定折算成美元)。

12.2 以开标日中国银行公布的卖出价作为折算报价的依据。

13 投标人资格的证明文件

13.1 投标方必须提交证明其有资格进行投标和有能力履行合同的文件(格式见附件5)，作为投标文件的一部分。

14 投标有效期

14.1 投标文件从开标之日起，投标有效期为90天，特殊招标项目在“技术规范及要求”部分另行规定。

14.2 要求投标方同意延长有效期，要求与答复均应为书面形式。投标方可以拒绝上述要求而其投标保证金不被没收。对于同意该要求的投标方，既不要求也不允许其修改投标文件，但将要求其相应延长投标保证金的有效期，有关退还和没收投标保证金的规定在投标有效期的延长期内继续有效。

15 投标保证金

15.1 投标保证金为投标文件的组成部分之一。

15.2 投标方向招标方提交不少于投标总报价2%的投标保证金。

15.3 投标保证金用于保护本次招标免受投标方的行为而引起的风险。

15.4 投标保证金币种应与投标报价币种相同，可以下列任何一种方式提交:

(1)由下列银行开具保函:

①中国银行总行或其分行;

或。

②中国银行在海外的往来行通过中国银行;或。

③在中华人民共和国营业的任何其他中国或外国银行;或。

④由中国人民银行授权的其他银行。

投标保证金保函应按招标文件附件6格式提供，并在投标文件有效期过后30天内继续有效。

(2)银行本票、汇票、支票或现金(在投标有效期满前，因票据即将到期，招标方有权暂时行使票据权力)。

15.5 未按规定提交投标保证金的投标，将被视为投标无效。

15.6 未中标的投标方的投标保证金，将按31.2款的规定予以无息退还。

15.7 中标的投标方的投标保证金，在中标方签订合同并交纳履约保证金和中标服务费后，经银行扣除手续费，予以无息退还。

15.8 发生以下情况投标保证金将被没收:

(1)开标后投标方在投标有效期内撤回投标;或。

(2)如果中标方未能做到:

①按本须知第33条规定签订合同;或。

②按本须知第34条规定提供履约保证金;或。

③按本须知第35条规定缴纳中标服务费。

16 投标文件的份数和签署

16.1 投标方应准备一份正本和四份副本，在每一份投标文件上要明确注明“正本”或“副本”字样，一旦正本和副本有差异，以正本为准。

16.2 投标文件正本和副本须打印并由经正式授权的投标方代表签字。

16.3 除投标方对错处作必要修改外，投标文件中不许有加行、涂抹或改写。若有修改须有签署投标文件的人签字。

16.4 电报、电话、传真形式的投标概不接受。

d 投标文件的递交

17 投标文件的密封和标记

17.1 投标方应将投标文件正本或副本分别用信封密封，并标明招标编号、投标项目名称及正本或副本。

17.2 为方便开标唱标，投标方应将正本的投标书、开标一览表和投标保证金保函单独密封，并在信封上标明“开标一览表”字样，然后再装入正本投标文件密封袋中。

17.3 第一密封信封上注明“于__________之前(指投标邀请中规定的开标日期及时间)不准启封”的字样。

17.4 如投标文件由专人送交，投标方应将投标文件按19.1~19.3款中的规定进行密封和标记后，按投标邀请注明的地址送至招标方。

17.5 如果投标文件通过邮寄递交，投标方应将投标文件用内、外两层信封密封。

(1)内层信封的封装与标记同17.1~17.3款规定。

(2)外层信封装入17.1款及17.2款所述全部内封资料，并注明招标编号、管理项目名称、招标方名称、地址。同时应写明投标方的名称、地址，以便将迟交的投标文件原封退还。

17.6 如果未按上述规定进行密封和标记，招标方对投标文件的误投或提前拆封不负责任。

18 递交投标文件的截止时间

18.1 所有投标文件不论派人送交还是通过邮寄递交，都必须在招标方在投标邀请中规定的投标截止时间之前送至招标方。

18.2 出现5.2款因招标文件的修改推迟投标截止时间时，则按招标方修改通知规定的时间递交。

19 迟交的投标文件

19.1 招标方将拒绝在投标截止时间后收到的投标文件。

20 投标文件的修改和撤销

20.1 投标方在提交投标文件后可对其投标文件进行修改或撤销，但招标方须在投标截止时间之前收到该修改或撤销的书面通知，该通知须有经正式授权的投标方代表签字。

20.2 投标方对投标文件修改的书面材料或撤销的通知应按第16和第17条规定进行编写、密封、标注和递交，并注明“修改投标文件”或“撤销投标”字样。

20.3 投标截止时间以后不得修改投标文件。

20.4 投标方不得在开标时间起到投标文件有效期期满前撤销投标文件，否则招标方将按14.7款的规定没收其投标保证金。

e 开标和评标

21 开标

21.1 招标方在招标通告或投标邀请规定的时间和地点公开开标。投标方派代表参加。

21.2 开标时，查验投标文件密封情况，确认无误后拆封唱标，唱正本“开标一览表”内容，以及招标方认为合适的其他内容并记录。

22 评标委员

会

22.1 招标方将根据物业管理的特点组建评标委员会，其成员由工程技术、市场、商贸、法律等方面的专家和招标机构、招标委托方的代表组成。

22.2 评标期间，希望投标方派代表参加询标。

23 投标文件响应性的确定

23.1 开标后，招标方将组织审查投标文件是否完整，是否有计算错误，要求的保证金是否已提供，文件是否恰当地签署。如果单价与总价有出入，以单价为准;若文字大写表示的数据与数字表示的有差别，则以文字大写表示的数据为准。若投标方拒绝接受上述修正，其投标将被拒绝。

23.2 在对投标文件进行详细评估之前，招标方将依据投标方提供的资格证明文件审查投标方的财务、技术和管理能力。如果确定投标方无资格履行合同，其投标将被拒绝。

23.3 招标方将确定每一投标是否对招标文件的要求作出了实质性的响应，而没有重大偏离。实质性响应的投标是指投标文件符合招标文件的所有条款、条件和规定且没有重大偏离或保留。

23.4 招标方判断投标文件的响应性仅基于投标文件本身而不靠外部证据。

23.5 招标方将拒绝被确定为非实质性响应的投标，投标方不能通过修正或撤销不符之处而使其投标成为实质性响应的投标。

23.6 招标方将允许修改投标中不构成重大偏离的微小的、非正规、不一致或不规则的地方。

24 投标文件的澄清

24.1 为了有助于对投标文件进行审查、评估和比较，招标方有权向投标方质疑，请投标方澄清其投标内容。投标方有责任按照招标方通知的时间、地点指派专人进行答疑和澄清。

24.2 重要澄清的答复应是书面的，但不得对投标内容进行实质性修改。

25 对投标文件的评估和比较

25.1 招标方及其组织的评标委员会将对实质性响应的投标文件进行评估和比较。

25.2 评估时除考虑投标价以外，还将考虑物业管理服务的质量、物业管理企业的信誉和物业管理方案的先进程度等因素。

26 评标原则及方法

26.1 对所有投标方的投标评估，都采用相同的程序和标准。

26.2 评标严格按照招标文件的要求和条件进行。

26.3 在评标时按下列程序确定最低评标价标:

(1)开标后，将对实质性响应的投标报价分别与标底价比较，并按其报价的合理程度给予打分，合理性越强则得分越高。

(2)在第一次打分的基础上，根据第25条考虑因素，对投标进行第二次打分，服务质量越高，管理方案越先进，则得分就越高。

(3)将两次打分分别与商务评审权权数和技术评审权权数加权求出总得分，最高得分者即系最低评标价标。

27 保密

27.1 有关投标文件的审查、澄清、评估和比较以及有关授予合同的意向的一切情况都不得透露给任一投标方或与上述评标工作无关的人员。

27.2 投标方不得干扰招标方的评标活动，否则将废除其投标。

f 授予合同

28 定标准则

28.1 合同将授予其投标符合招标文件要求，并能圆满地履行合同的、对买方最为有利的最低评标价标的投标方。

28.2 最低报价不是被授予合同的保证。

29 资格最终审查

29.1 招标方将审查最低评标价标的投标方的财务、技术、管理能力及信誉，确定其是否能圆满地履行合同。

29.2 如果确定该投标方无条件圆满履行合同，招标方将对下一个最低评标价标的投标方资格作出类似的审查。

30 接受和拒绝任何或所有投标的权力

30.1 招标方在授予合同之前仍有选择或拒绝任何或全部投标的权力，并对所采取的行为不作任何解释。

31 中标通知

31.1 评标结束15日内，招标方将以书面形式发出中标通知书，但发出时间不超过投标有效期。中标通知书一经发出即发生法律效力。

31.2 招标方在收到中标方提交的履约保证金后，将向落标的投标方发出落标通知书，并退还其投标保证金。

31.3 中标通知书将作为签订合同协议书的依据。

32 授予合同时变更数量的权力

32.1 招标方在授予合同时有权对“项目一览表”中规定的项目规模或工作量予以增减。

33 合同协议书的签署

33.1 中标方按中标通知书指定的时间、地点与开发商或业主委员会按指定的协议书格式签订合

同协议书(见附件7)。

33.2 招标文件、中标方的投标文件及其澄清文件，均为签订合同协议书的依据。

34 履约保证金

34.1 合同签订后30天内，中标方须根据合同条款的规定按招标文件附件8格式向甲方提交履约保证金。

35 中标服务费

35.1 中标方须向招标方按如下标准和规定交纳中标服务费:

(1)以中标通知书中确定的中标总金额作为收费的计算基数。

(2)中标服务费为中标总金额的1.5%。

(3)中标服务费币种与中标签订合同的币种相同，或以人民币支付(按开标日中国银行公布汇率卖出价折算)。

第四部分 合同一般条款

1 定义

1.1 “合同”系指甲方和乙方(简称合同双方)已达成的协议，即由双方签订的合同格式中的文件，包括所有的附件、附录和组成合同部分的所有其他文件。

1.2 “合同价格”系指根据合同规定，在乙方全面正确地履行合同义务时应支付给乙方的款项。

1.3 “甲方”系指通过招标方式，接受合同服务的开发商或业主委员会。

1.4 “乙方”系指中标后提供合同服务的物业管理企业或单位。

2 适用范围

2.1 本合同条款仅适用于本次招标活动。

3 技术规格和标准

3.1 本合同项下所提供服务的技术规格和标准应与本招标文件技术规格规定的标准相一致。

4 委托管理期限

年。即自年月日起至年月日止。

5 价格

5.1 除非合同中另有规定，乙方为其所提供物业管理服务而要求甲方支付的金额应与其投标报价一致。

6 索赔

6.1 乙方对所提供服务与合同要求不符负有责任，并且甲方已于合同规定的委托管理期内提出索赔，乙方应按甲方同意的下述一种或多种方法解决索赔事宜:

(1)乙方同意甲方取消其不符要求的服务项目，退还已经收取的该类项目的物业管理费、佣金和酬金。

(2)对于情节轻微的，经双方同意可降低该类项目的物业管理服务价格。

(3)对于情节严重，造成甲方损失金额巨大的，同意甲方终止全部委托管理合同，并赔偿甲方因此造成的损失。

6.2 如果甲方提出索赔通知后30天内乙方未能予以签复，该索赔应视为已被乙方接受。若乙方未能在甲方提出索赔通知的30天内或甲方同意的更长一些的时间内，按甲方同意的上述任何一种方式处理索赔事宜，甲方将从议付款或乙方提供的履约保证金中扣回索赔金额，同时保留进一步要求赔偿的权利。

7 不可抗力

7.1 签约双方任一方由于受诸如战争、严重火灾、洪水、台风、地震等不可抗力事故的影响而不能执行合同时，履行合同的期限应予以延长，则延长的期限应相当于事故所影响的时间。不可抗力事故系指甲乙双方在缔结合同时所不能预见的，并且它的发生及其后果是无法避免和无法克服的事故。

7.2 受阻一方应在不可抗力事故发生后尽快用电报或传真通知对方，并于事故发生后14天内将有关当局出具的证明文件用特快专递或挂号信寄给对方审阅确认。一旦不可抗力事故的影响持续120天以上，双方应通过友好协商在合理的时间内达成进一步履行合同的协议。

8 履约保证金

8.1 乙方应在合同签订后30天内，向甲方按合同货币提交合同总价10%的履约保证金，履约保证金的有效期至合同有效期满。履约保证金应由以下银行开具:

(1)中国银行，或。

(2)根据国外银行给中国银行的反保函，由中国银行开具，或。

(3)在中国境内营业的其他银行。

8.2 乙方提供的履约保证金按规定格式以银行保函的形式提供，与此有关的费用由乙方负担。

8.3 如果乙方未能按合同规定履行其义务，甲方有权从履约保证金取得补偿。

9 争议的解决

9.1 在执行合同中发生的或与本合同有关的争端，双方应通过友好协商解决，经协商在60天内不能达成协议时，应提交仲裁。

9.2 提交正式仲裁的争端属涉外的，应在北京或在中国国内其他地点内指定的国际经济仲裁委员会根据该委员会的仲裁程序或规则予以最终裁决。

9.3 合同双方均为国内法人的，其争端的仲裁应由当地工商行政管

理局根据其仲裁程序和暂行规则进行。

9.4 仲裁裁决应为最终决定，并对双方具有约束力。

9.5 除另有裁决外，仲裁费应由败诉方负担。

9.6 在仲裁期间，除正在进行仲裁部分外，合同其他部分继续执行。

10 合同终止

10.1 本合同期限为年。合同到期甲乙双方均未提出新的意向，合同自行终止。合作期内任何一方不得擅自停止协议，否则应负担所造成的一切损失。如一方因故需终止合同，必须提前三个月书面通知另一方，经双方达成一致意见后，方可终止。

10.2 出现下列情况时合同自动终止:

(1)发生不可抗力时。

(2)一方不履行合同条款，造成另一方无法执行合同协议，协商又不能求得解决。合同终止，责任方赔偿损失。

(3)物业被征用或甲方破产。

11 合同修改

11.1 对于合同的未尽事宜，需进行修改、补充和完善的，甲乙双方必须就所修改的内容签订书面的合同修改书，作为合同的补充协议。

12 适用法律

12.1 本合同应按中华人民共和国的法律解释。

13 主导语言与计量单位

13.1 合同应以中文或英文书写。甲乙双方所有的来往信函以及与合同有关的文件均应以中文或英文书写。

13.2 除技术规格另有规定外，计量单位均使用中华人民共和国法定计量单位。

14 合同份数

14.1 本合同正本连同附件共____页，一式三份，甲乙双方及物业管理主管部门(备案)各执一份，具有同等法律效力。

15 合同生效

15.1 除非合同中另有说明，本合同经双方签字盖章，并在甲方收到乙方的履约保证金后，即开始生效。

第五部分 合同特殊条款

具体条款(略)。

合同特殊条款是合同一般条款的补充和修改。如果两者之间有抵触，应以特殊条款为准。

第六部分 附件

附件1

投 标 书

合同名称:

致 业主:

先生们:

1.在考察了物业现场和研究了上述项目的投标人须知、合同条款、技术规格、图纸以及第 号至第 号补充通知或修改书后，我方愿以人民币 元(大写)(rmb 元)的总价或上述招标文件确定(算术上的核实与改正后)的另一金额，按招标文件的要求，承担上述项目的全部物业管理工作。

2.如果贵方接受我方投标，我方保证在接到项目开工的指令后天开工，并在招标文件规定的期限内完成合同规定的全部工作。

3.我方同意在从规定的递交标书截止之日起天内遵守本投标。在该期限满期之前，本投标对我方始终有约束力，并可随时被接受。

4.在正式合同协议制定和签署之前，本投标书连同贵方的中标通知书应成为约束贵、我双方的合同。

5.我方理解，贵方不一定接受最低报价的投标或其他任何你们可能收到的投标。

年月日

签字:

姓名:

以资格经授权并代表签署标书。

投标人地址:

证人:

签字:

姓名:

所在单位及地址:

职务:

附件2

授 权 书

根据本文件宣布，签名人(姓名)、(职务)、(公司名称)、(公司注册地点)合法授权代表上述公司，特此任命在下面签字的(姓名)、(职务)、(公司名称)为正式和合法的代理人，并授权该代理人在有关(项目名称)的投标方面，以该公司的名义代表该公司签署投标书，进行谈判，签署合同和处理一切与此有关的必要事务。

现分别在下面签字以资证明。

年月日

授权人签字:

代理人签字:

公证人签字:

公证人姓名:

公证人地址:

公证人职务:

附件5

投标人资格的证明文件

投标人概况

1. 投标人的身份证明

某某物业管理公司年度管理评审报告：水利厅物业管理宣传提纲

物业管理，是指业主通过选配物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。今年6月份以来，我厅对办公区和住宅区实施相对分离管理，办公秩序明显规范;对武定门集资建房小区强化物业管理，管理质量明显提升;对9、12号院推行物业管理，基础设施建设明显改善。但也应该看到我厅推进物业管理的宣传不够深入，程序不够规范;广大业主对推进物业管理的认识偏颇，对选举业主委员会重视不够，致使参选人数较少，业主委员会难以成立。为了进一步学习物业管理的政策规定，熟悉推进物业管理的程序方法，明确推进物业管理后建设单位和业主的权力义务，现编印我厅物业管理宣传提纲。

一、充分认清推进物业管理的重要性和必要性

我厅推进物业管理是广大业主的良好愿望，是厅党组的正确决策，也是加强物业管理的必由之路。

(一)实行物业管理是大势所趋

随着加快改革开放和发展社会主义市场经济，构建和谐社会，人民对物质文化生活的需求越来越高，维护物权的意识越来越强。从我国的情况看，为提高管理和服务水平，新建小区无一不实行物业管理，原有小区也逐步实行物业管理。物业管理有《物权法》和《物业管理条例》支撑，有专业队伍保障，有业主需求牵引，有成功经验借鉴，是大势所趋。

(二)实行物业管理是众望所归

我厅内设机构、人员众多，办公区广场狭小，机动车、非机动车停放场地受限，厅里职工私家车只有停在办公区与9号住宅区交界的消防通道上。消防无通道，隐患何其大我厅除武定门集资房小区实行物业管理外，9、12号院和罗廊巷院都是聘用临时工实行看门式、收发式管理，势必管不了也管不好。12号院私人物品和公共财物被盗就是例证。为此，不少厅里职工向厅领导和机关反映，加强物业管理，确保业主安全。我厅充分尊重干部职工的意愿，适时启动物业管理。从这个意义上讲，推行物业管理是众望所归。

(三)实行物业管理是必由之路

我厅现有小区构成复杂，业主有本单位、外单位的，有在职、退休的，房屋有出售、出租的。长期以来，由后勤服务中心负责后勤生活服务，每年也安排10万元维修资金，只能为本单位干部职工水电保障应急解难，谈不上物业管理。因此，要想满足业主的需求，规范管理、贴心服务、美化环境、确保安全，实行物业管理是必由之路。

二、严格遵守实行物业管理的程序方法

根据《物权法》、《物业管理条例》等法律、法规，结合我厅物业管理工作实际，我厅实行物业管理坚持责权明晰、用管结合、积极稳妥、分步实施的原则，遵守成立业主委员会、确定物业管理模式、完善基础设施建设、实行物业管理的程序。

(一)成立业主代表大会和业主委员会

在业主代表大会成立之前，应在物业所在地的区房产行政主管部门指导下，由社区代表、业主代表、建设单位组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。

1、在小区(大厦)公示报名通知，采取自荐、推荐的方式由建设方代表和业主代表组成筹备组。

2、筹备组成员公示一周。

3、筹备组审核业主资格，并将业主资格确认结果通告全体业主。

4、筹备组拟订、起草《业主代表大会议事规则(草案)》和《管理规约(草案)》，并将拟定的文稿公示一周，广泛征求业主意见。

5、筹备组根据每幢楼每单元推选的业主代表推选产生业主委员会候选人，经审核资格后并公示一周，广泛听取业主意见。

6、筹备组确定首次业主代表大会会议召开的时间、地点、形式和内容并提前十五天通知全体业主。

7、召开业主代表大会，选举产生业主委员会(委员)，通过《业主代表大会议事规则》和《管理规约》，确定管理模式。

(二)确定物业管理模式

《物业法》第八十一条规定:"业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。"后勤服务中心继培训中心清退临时工后，年底将结合选定大厦物业管理企业清退大厦管理和基建维修科临时工，坚持精干、高效、统一的原则，走社会化保障的路子。9、12号院目前是委托其他管理人管理，管理效果不尽如人意。鉴于此，初步确定委托水利大厦物业服务企业代管，既实行专业管理，又降低管理费用。

(三)完善基础设施建设

我厅在完成自行车棚建设、整治小区环境的基础上，又相继推进9、12号院自来水抄表出户，还研究编制了小区绿化、监控方案。这些工作完成后，小区基础设施更加配套，环境更加生态，条件更加优越。只要成立业主委员会，实行物业管理，我厅将筹集资金，加快基础设施建设，为实行物业管理创造良好条件，也为业主工作生活营造良好环境。

(四)实行物业管理

1、物业共用部位、共同设施设备的日常运行维护;

2、物业管理区域清洁卫生;

3、物业管理区域绿化养护;

4、物业管理区域秩序维护;

5、物业管理区域安全巡查。

三、认真履行建设单位和业主的权利与义务

对9、12号院，我厅是建设单位，住户是业主。无论是建设单位还是业主，都要认真履行物业管理的权利和义务。

(一)业主的权利

1、按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;

2、提议召开业主代表大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

3、提出制定和修改管理规约、业主代表大会议事规则的建议;

4、参加业主大会会议，行使投票权;

5、选举业主委员会成员，并享有被选举权;

6、监督业主委员会的工作;

7、监督物业服务企业履行物业服务合同;

8、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;

10、法律、法规规定的其他权利。

(二)业主的义务

1、遵守管理规约、业主代表大会议事规则;

2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

3、执行业主代表大会的决定和业主代表大会授权业主委员会作出的决定;

4、按照国家有关规定交纳专项维修资金;

5、按时交纳物业服务费用;

6、法律、法规规定的其他义务。

(三)建设单位的工作

1、加强对物业服务企业的监督管理;

2、受理业主委员会提出的意见和建议;

3、研究解决物业管理和小区建设中的相关事宜;

4、协助召开业主会议;

5、迎接本行政区域内建设行政主管部门的检查评比。

由此可见，实行物业管理，变行政包管为职能联管，管理的分工更加明确。本行政区域内建设行政主管部门监督管理，我厅建设管理，物业公司服务管理，业主使用管理。变看门式、收发式管理为系统化、信息化管理，管理的工作更加到位。变粗放、应急管理为精细、长效管理，管理的质量更加上乘。这样的物业管理，尽管需要缴纳一点费用，但

能分享保持清洁、美化环境、正规秩序、确保安全的成果，值得!

某某物业管理公司年度管理评审报告：某物业管理顾客满意度测量控制程序

1.0目的

1.1本程序建立对业主(住户)满意度的收集、分析工作程序，使服务效果信息能得以及时反馈，确保服务满足规定要求。

2.0适用范围

2.1本程序适用于公司对业主(住户)满意度的收集、分析工作的控制。

3.0职责

3.1公司意见征询或调查活动由行政人事部编制活动的实施计划，报管理者代表审核、总经理批准后实施。

3.2各管理处根据需要进行的意见征询或调查活动，报行政人事部备案并经管理者代表批准后实施。

4.0程序要点和实施

4.1意见征询或调查活动的组织实施

4.1.1活动频次

a)公司每半年以“征询表”或“调查表”方式组织进行一次意见征询或调查活动;

b)各管理处以“征询表”或“调查表”方式进行的该项活动的频次，根据需要确定。

4.1.2活动计划

a) 在活动进行前，负责实施的部门应编制相应计划，内容包括开展本次征询或调查活动的目的、征询或调查活动的目的、征询或调查的对象，“征询表”或“调查表”的设计、发放的范围和数量、时间及人员安排等多种形式等。

b) 计划的批准

由行政人事部编制的活动实施计划，由管理者代表审核，总经理批准;各管理处编制的实施计划报行政人事部备案，由管理者代表批准。

4.1.3 “征询表”或“调查表”

a)设计的“征询表”或“调查表”应清晰描述提供的管理和服务等过程中需经业主(住户)评价的项目和内容;

b)业主(住户)评价可以设定为“很满意”、“满意”、“较满意”、“不满意”几项。

4.1.4 “征询表”或“调查表”由负责实施该项活动的负责人组织发放和回收，“征询表”或“调查表”的回收率原则上应不低于发放数量的60%。

4.1.5统计分析

a) 进行征询意见的部门可采用调查表法或排列图法分别对收集的业主(住户) 意见进行统计分析;

b) 对业主(住户)评价为“很满意”、“满意”、“较满意”的可确定为满意项。满意率的计算方法见附录;

c) 统计分析结果应形成统计分析报告;

d) 各部门的统计分析报告，经管理者代表审核后分发至总经理、管理者代表、总经理助理、主管经理和相关部门。

4.2 提供服务可以通过回访方式验证员工服务过程及结果顾客是否满意、是否符合质量要求。具体按《回访工作规程》执行。

4.3 征询活动中被业主/住户评价为不满意的项目，由责任部门采取“纠正措施”。

4.4 对确定的不满意项，按《不合格控制程序》处理。

4.5 联络

为方便与业主(住户)进行沟通和联络，公司在适当地点设置投诉箱，并公布公司投诉电话，以便及时接收业主(住户)的评价和需求。

4.6 信息服务

公司设置告示栏及宣传橱窗，及时公布涉及业主和住户权益的有关事项。

4.7 管理代表者应确保将业主(住户)的意见、评价提交管理评审。

4.8 记录:行政人事部和开展征集意见活动的管理处应保存活动计划、回收的“证询表”及满意率的统计和资料，保存期按公司档案管理制度执行。

5.0 引用文件和记录表格

5.1 《回访工作规程》

5.2 《不合格控制程序》

5.3 《纠正和预防措施控制程序》

附录:顾客满意度统计、计算方法

一、统计计算应根据已发放和回收的调查表进行。

二、统计计算符号

n---发放的调查表总数;

h---回收的调查表总数;

; *---调查表的调查项目数;

y---每份调查表评价满意的项数;

o---评价满意的项目总数;

a---回收率;%

k---满意率;%

三、统计计算公式

h

某某物业管理公司年度管理评审报告：物业管理公司保洁员岗位说明书

物业管理有限公司保洁员岗位说明书

部 门:经营部

岗 位:保洁员

编制时间:

直属上司:会馆管理员

直属部下:无

一、任职条件(含培训要求):

1、男女不限

2、初中学历以上

3、能承受高强度的工作压力，具备与他人团结合作能力

4、具有服务、保洁相关行业一年以上工作经验

5、具有一定的表达沟通能力，性格开朗、乐观，精力充沛

二、职涯发展:

通过学习掌握定时消杀程序，广泛听取客户意见向上反馈汇报，提出改进方案。用会馆内勤的标准严格要求，学习成长、积极上进。

三、主要责权:

1、尽职尽责按照操作规程及保洁标准所要求做好本责任区工作;

2、因任何原因离开工作岗位事先征得主管同意，如对上级做的决定有不同意见，应先完成再进行讨论;

3、对客人遗忘物品妥善保管经确认交还客人或在前台登记;

4、根据客流量多少随时做好保洁工作，并定时巡视重点区域;

5、爱护保洁设备，定期保养，即时维修，延长使用寿命。

6、积极参加小区卫生突击工作，如:道路积雨、积雪的及时清扫突击工作。

7、向客户宣传卫生常识，劝阻并制止不卫生，不文明的现象和行为。

8、有义务维护公共设施、设备的正常使用状况，在保洁过程中，如发现公共设施有损坏，应及时上报。

9、清洁时，尽量回避客户，对客户提出的要求和建议尽量帮助解决或反馈主管领导。

10、制定每周、每月保洁重点，按计划执行实施，合理使用保洁用品。

四、工作目标:

保证会馆内部、外部的日常保洁，最大限度的服务好顾客。

五、组织关系:

1、受会馆内勤指挥与监督，并向其直接报告;

2、以诚恳、友善的态度和其他部门相关人员协调、联系，并就其有关部门工作所提的询问、质疑，予以解答;

3、与本会馆其他工种协调合作，完成相关工作。

某某物业管理公司年度管理评审报告：振豪物业管理公司企业简介材料

振豪物业管理有限公司的企业简介

● 企业自述

振豪物业管理有限公司为乐从供销集团直属企业，具有国家二级物业管理企业资质，是一支高度专业化、年青化的队伍，本公司坚持以优质服务、低价收费的经营方针取信业主，以信守平凡、无限创新的服务理念赢得了广大住户和社会各界的一致称赞与高度信赖。

为达到既定的目标，我们根据“没有最好，只有更好”的管理要求和“全心全意为您”的服务宗旨，参照《全国城市优秀示范物业管理小区评分标准》制定了一系列措施，包括治安消防、清洁绿化、房屋维修维护、公共设施养护、业主客户投诉、服务回访将在我们的管理工作中予以实施。

我们有理由相信在振豪物业人专业化、一体化的管理服务下，使承接项目的物业管理工作，一定会成为广东省物业管理学习观摩的典范。

● 雄厚的实力

公司经过多年的发展，管理面积以达200万平方米以上，拥有一批高素质的专业管理人员，其中大学、专科毕业生占80%以上，有专业技术职称的占60%以上。

● 完善的质量体系

振豪物业管理有限公司具有iso9002物业管理质量体系认证。“说到、做到、行之有效”以规范的管理体系，严格的监督检查制度，保证管理工作水准保持一致。

● 物业管理一条龙服务

振豪物业积累了多年的物业管理经验，对各类物业基本设施从电梯、中央空调、供配电、给排水措施、保安系统、大楼中央控制系统直至停车场管理、卫生、绿化工程等均有相当的认识，从而可以按大楼的设计、实用需求，安排、规划出一个最经济而实用的物业管理方案，并确保各项系统运行正常，维修及时，使业主、客户享受更完善的服务。

● 具有管理高科技智能楼宇的成熟管理经验

公司承接了乐从供销集团旗下产业的物业管理工作，在物业管理上开创和积累了管理现代化智能大厦(小区)的充足经验，配合网络的管理与维护，采取自己独特的方式和专业技术，拥有行业的科技含量和本公司的技术实力，与此同时也带出了一大批专家型的技术和管理人才。

● 物业管理服务项目

公共秩序维护服务:提供24小时公共秩序维护服务，对重点防范区域采用24小时录象和公共秩序维护人员巡察服务，对来访人员实现核实登记制度。公共秩序维护管理人员必须熟悉小区情况，规范公共秩序维护程序，文明服务、礼貌执勤。

清洁绿化服务:清洁卫生实行一体化管理;环卫设施齐备完好，整体环境及环卫设施随时保持清洁。绿化管理集中为对大厦(小区)的环境绿化实行规划设计及日常护理，保证物业的自然环境优美与完好。

维修服务:为客户提供及时准确的服务。

停车管理服务:保证24小时为住户开放，并实行智能化监控管理。

文化活动:为加强顾客与顾客之间，顾客与管理处之间的相互交流和沟通渠道，管理处将利用节日和假期，组织各种大厦文化活动和郊游活动，以促进客户间的友好、和睦的关系，形成良好的大厦(小区)新风尚。

● 运行机制

振豪物业公司能在短短的几年内，依托乐从供销集团依靠艰苦创业，自力更生的精神，成为物业界的一匹黑马，在近千家物业公司中脱颖而出，与振豪物业公司的运行机制是分不开的。总体而言，振豪物业公司的运作机制包括以下内容:

“人才是企业的根本”公司对人才特别重视，为人才的脱颖而出和健康成长创造了良好的工作环境和发展空间，同时否定了论资排辈和“排排坐，吃果果”等国营企业的陈旧观念，让员工明白:“是金子，就能让你闪光”。

“培训是企业的发动机”物业管理属于新兴的朝阳产业，许多观念和理论都在不断探讨中，为让企业永葆青春活力和斗志，我们把培训当作头等大事来抓，通过培训，让公司老员工能胜任，通过培训，让公司新员工能迅速融入这个学习型企业，通过培训，让公司能推陈出新，守正出奇。

“激励是企业的润滑剂”一个企业，刚开始发展时，是靠生存的原动力及创业者的雄心，当发展到一定阶段时，就容易染上官僚主义，效率低下，人浮于事等大企业病，为让企业高速运转，就必须有一套完善的激励机制，使公司能做到:“工资能高能低，人员能上能下”，永远保持创业时高速发展的雄心与动力。

“iso9002质量体系是企业的生命线”企业要发展，就必须走规范化道路，企业发展到一定规模后，靠什么保持规范化呢又靠什么保持服务水准不会参差不齐呢振豪物业人认为，企业要讲规模，行为就要规范，不能搞个人英雄主义，就是靠iso9002质量体系保持团队的服务水准不降低。物业管理也是如此，通过实施严格的iso9002质量体系来保障员工的行为不能随意恶化，来保障公司的管理标准整齐划一，来保障公司能稳步发展并来断进步。