某某物业管理公司管理原则（优选10篇）

某某物业管理公司管理原则

某物业管理公司的管理原则

一、统一指挥原则。各级员工都必须执行公司经理会议的决策，接受公司经理的统一领导。

二、层级管理原则。每一级在工作中必须听从直接上级的指挥或执行上级授权人员的命令，各级管理人员只对直接下级拥有指挥权。但在特殊情况下，任何上级对下级均有调动权。

三、分工负责原则。每一个员工按照分工对自己分担的业务工作负全面责任。

四、利益连带原则。每一个员工的责任、权限、利益三方面连带生效。

五、命令服从原则。每一个员工都必须执行其直接上级的命令。

六、督导工作原则。各部门及人员要接受并配合公司授权的监督部门或人员的督查和指导，对工作中的偏差，要及时采取纠正措施进行改进，决不允许对检查人员进行任何形式的攻击和抗拒。

七、民主参与原则。每一个员工对本部门及公司的经营与管理均享有建议权和监督权。

八、友好协作原则。在不影响本部门正常工作的前提下，各部门有尽可能为其他部门提供协作的责任。

九、绝对原则。每一个员工(不分职级)都必须以公司利益为己任，不做有损公司利益的事。若有突发事件，不管在什么情况下，都必须尽力去处理，使损失减低到最小程度。

十、奖优惩劣原则。每一个员工的功绩都将受到奖励，其过失也将受到应有的惩处。

某某物业管理公司管理原则：物业管理管理层培训教案：面对不同性格的员工

物业管理公司管理层培训教案:如何面对不同性格的员工

所谓性格，是指人对客观现实的稳固态度以及与之相适应的惯常的行为方式中表现出的个性心理特征。性格是一个人个性的核心，它直接影响到人的行为方式，进而影响到人际关系及工作效率。因此，在管理过程中，根据人的不同性格采用不同的管理方式是提高管理水平的重要手段。俗话说，“人心不同，各如其面”，人与人之间性格差异很大。一般来说，有几类人的性格较为突出，也比较难管理，下面分别做出介绍，为管理者提供借鉴。

l.脾气暴躁、常与人结怨者。某君出生于一个地位低下的家庭，自卑感很重。他在工作中表现很认真，也很执着，但不顺利时，他总认为是其他人故意刁难他，为此经常大发雷霆，甚至到领导那里“投诉”，造成办公室火药味浓重，人际关系紧张，直接影响了其他人的工作情绪。

当这类情绪激动、怒气冲冲的员工跑到你办公室“投诉”时，你首先应让他们坐下来，然后仔细聆听他们的谈话，不要发言，因为他们在激动时所说的话往往是杂乱无章的、未经组织的，让他们把事情的经过说完，或者在一定程度上说，是让他们渲泄完愤怒的情绪，处于相对冷静之中，再来表示你的处理方法。

你不必试图改变一个脾气暴躁的人，也不要敷衍他们，更不能从中转换话题。虽然任何一个公司的纪律都不会要求改变员工的不良性格，但你必须告诉他们，动辄发脾气的人感情上通常不够成熟，教会他们学习控制自己的情绪，并强调公司不赞成以乱发脾气的方式来解决问题。也可以尝试着给他们安排一些多见文件少见人的工作，鼓励他们多参与同事们的活动，让他们知道他们是跟大伙儿同一阵线的，没人愿意也没有人能阻碍他的工作。

2.自尊心极重，感情脆弱者。这类人多是一些职位较低的年轻女性，她们大部分刚踏出校门，对纷繁复杂、竞争激烈的社会不太适应。领导者几句提醒她们的话，听在她们耳中，就象被老师当众责骂，心中极为不安，无形中产生了一股压力，对工作丧失信心和兴趣，甚至产生跳槽的念头和行为。

具有这类性格的员工，行为上往往比较拘紧，她们总喜欢绷着睑，紧张地工作，遇到困难时诚惶诚恐，对上级说话时语调总是战战兢兢。

对待此类员工，说话时措词必须小心谨慎，尽量避免从个人角度出发，多强调“我们”和“公司”。在批评她们工作中的问题时，必须多顾及她们的自尊心。一丝温和的笑容，一句关切的问候，都会增加她们的安全感和自信心。在平时例行的工作中，不妨把握机会称赞她们的表现。再三的鼓励或许让你都感到自己唠叨，但对她们来说却是很受用的，而且有种被重视的感觉。同时，应该让她们明白，在工作中发生错误时，可能是多种原因造成的，不一定与个人能力有关。因此，不必为此感到沮丧和丧失信心。

3.消极悲观、缺乏自信者。公司召开会议、讨论某项新建议时，有人提出反对是正常的。但你可能会发现，在你的公司里有这样一类人，他们不管提出的建议是什么，从不进行深入的思考，总是一味地阻挠和反对，这不仅会阻碍公司的变革，而且破坏了公司创新的氛围。因此，你必须深入分析他们反对的真正原因。

有些人之所以反对各种建议，只是因为他们消极悲观，缺乏信心，担心失败。如果你发现某位员工一贯努力工作，对公司忠心耿耿，而且还颇有业绩，只是有些缺乏信心，你可以给他机会，培养他的自信心。例如，你可以找他谈谈你的新计划，让他负责实施。起初，他可能犹犹豫豫，面露难色，企图劝说你取消该计划。此时，你可以请他不要对任何事都采取否定的态度，应该提出积极而且有建设性的意见。如果他怀疑该项计划的可行性时，你就鼓励他找出可行的方法，并且全力帮助他实施，让他体验变革的乐趣及由此获得的成就感。

当然，你不要企图使消极、悲观的人一下子变得积极、乐观，日理万机的你既没有这个时间，也没有这个能力。你只能让他了解你是个乐观进取、凡事采取积极态度的人，尤其是接洽一项艰巨的工作时，更应以肯定且乐观的态度对待。如果他一向尊重你，多少也会被你感染而产生信心。

4.阿谀奉承者。在许多办公室里，常可见到溜须拍马、阿谀奉承者，他们经常称赞你，且附和你所说的每一句话。如果有这种员工，就必然有爱戴高帽子的上司。尽管各位管理者都会表白自己明智、有自知之明和不介意下属批评，但人们总是更喜欢被表扬。

有些管理者认为，只要自己不为他们的吹捧而迷惑，他们的表现也不差，就可以任由他们继续奉承下去。但事实上，你的姑息态度，会使他们感觉你默认了这种吹捧，不仅会强化他们的这种行为，还会使他们轻视你，降低了对你的尊重。

对待这种下属，在与他们沟通时，无须太严肃地拒绝他们的奉承，也不要任由他们随意夸张。当他们向你卖弄奉承的本领时，你可以淡淡地回应:“别夸张了”。倘若他们再三附和你的计划时，你可以说:“你最好给自己留一点时间，考虑新的计划和建议，下次开会每个人都要谈自己的意见”。如此一来，他们便不敢也不好意思再做“应声虫”了。

5.急功近利者。下属中，总不乏雄心万丈、积极进取的人，甚至你能感觉到下属的目标直指你的职位，许多管理者因此而忌才。每当感到自己的地位受到威胁时，即用种种手段压制下属，不仅影响下属的积极性，还会使下属对你的尊敬大打折扣。

但是，对待下属中急功近利者却不能忽视。因为急功近利者往往为了个人利益不择手段，影响其他员工的工作情绪和进度，造成人际关系紧张。

与急于表现自己的下属沟通，切忌使用单刀直入式，免得让他产生你忌才的错觉，而不接受你提出的任何建议。你可以认真聆听他的建议，适当称赞他的表现，表示你对他有某种程度的欣赏。得到你的称赞，他一定会进一步表现自己，那时候，你可以漫不经心地告诉他:“凡事都得按部就班，这样才会对其他员工比较公平，如果其他人比你更急进，你能否容忍地象你现在这样牵着别人鼻子走呢”你的语调要象平常说笑般轻松，既不伤害他的自尊心，也让他设身处地，为其他人想一想。

6.郁郁寡欢、自以为怀才不遇者。这类下属常为自己的才华不能受到重视而终日叹息，缺乏工作热情和积极性。

对待这类员工，千万别用类似的打击性语言:“你有多少才能

某某物业管理公司管理原则：物业管理培训教材-概括

物业管理培训教材概括

一、目标

-服务第一、顾客至上

-酒店式管理

二、工作态度

-服从

-热诚

-有礼

-主动

-群体工作

三、物业的定义

物业是指土地及土地上建筑物形式存在的不动产，概括地说，物业是指房屋建筑、附属设施以及相关的场地，主要包括:-

已经完成并具有规定使用功能和经济价值的各类房屋建筑;

与这些房屋建筑相配套的设备和市政公共设施;

房屋建筑所在的建筑地块与场地(包括绿化)、庭院、停车场以及非主干交通道路。

四、物业管理

物业管理是有专门的机构和人员，依法按照合同和契约，对前期开发和已经竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地，以经营的方式进行管理，并且对房屋周围区域内的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等等统一实施专业化管理，以及对住用人多方面的综合性服务。

1.对象是物业

2.服务对象是人

3.完善物业使用功能，提高使用效率及经济效率

4.采用现代科学管理进行专业化、企业化管理

五、物业管理的对象

住宅:

小区、多层大厦、高层大厦、别墅。

商用:

写字楼、商场、仓库、工业厂房、停车场、俱乐部、地铁站、土地等等。

周围环境:

人、车、道的管理，绿化地的管理。

六、管理重点

满足客户、搞好关系，以预防为主，增强工作主动性。

1.写字楼

目标在为办公人员提供不受干扰及有气派的工作环境.

工作重点

公共走道的雅洁明亮、充裕及快速的电梯服务、办公时间内水、电、冷、暖气的供应来源，提供商务中心、便当等的方便.

2.商场

公共地方的管理，走火通道的畅通，行业编排，推广活动，了解商户。

3.停车场

目标为停车者提供一个安全而方便的环境，亦为业主发挥停车场的最高经济效益;

七、物业管理的目标

1.建立系统化管理程序及队伍，制定服务标准，控制开支;

2.确保提供优质管理服务，减少故障出现的机会，进而延长物业寿命;

3.与客户/租户/住户/业主/业主组织/街道里委会/政府部门/公用配套公司

等保持良好的沟通及关系;

4.保持或提高物业的价值，令投资者获得更佳回报;

5.提高发展商的声誉。

其中，保持或提高物业的价值，令投资者获得更佳回报是物业管理的最终目标。

八、物业管理的内容

1.以预防为主，矫正性为辅的维护，保证公共设施设备的正常运作。

2.清洁卫生

3.绿化

4.安全保卫

保安重点在于保护使用人、建筑物、附属设施、公共设施等。而保安职责在于通过值班、看守和巡逻，防止或中止任何危及或影响业户生命财产及身体的外界因素，提高警惕，避免损失，或将损失降至最低限度，发生突发性事件时妥善处理，以便确保用户的生命财产安全，生活、工作安全和社区安定。

(1)规章制度

a.确定安保人员的数目

b.确定安保巡逻的范围和线路

c.确定安保工作的时间

d.确定安保工作的要求

(2)巡岗、查岗

(3)仪表仪容

(4)礼貌用语

(5)规范动作

5.车辆管理

(1)人车分道;

(2)车速控制;

(3)定点停放;

(4)防窃防盗;

(5)出入管制;

(6)标识显明;

(7)停车收费。

6.处理投诉

7.财务管理

8.保险购备

9.客户沟通

10.配套服务

11.物业档案

九、管理处运作

1.管理日志

(1)作用

设置管理日志，有利于部门之间互相协调、补给;

(2)内容

重大事故的发生、投诉、报修、对外联络、跟进情况、突发事件、意外、影响正常运作的事故等等。

(3)阅读及跟进

经理级人员必须每日阅读管理日志，在旁签署确认，指导员工跟进事项，安排特别工作;对重大事故更应即时向上级汇报及作书面报告。

2.沟通

部门例会:保安部、清洁部、维修部及物业部应定期每星期一次与各领班进行例会(如有需要可要求该部门全体员工参加)，以作检讨及讯息交流，由部门主管主持。会议须作正式会议记录，须于三天内完成及分发到每名领班。

3.事件报告途径:管理处应制定事件报告途径，让下属员工清楚当那类事件时应向谁作出报告的逐级途径，尤其是在非办公时间内发生重大事故或紧急情况所需的支援渠道。

4.紧急事件处理程序手册:管理处应制定紧急应变处理程序手册，图文并茂，将重要阀门、开关等分列，除可作应急用途外，亦能对有关员工及新聘员工作为培训工具。

5.规章制度:员工绝对有权了解每工种人员的应知应会，知道公司对每人的工作要求标准。所谓“无规矩不能成方圆”，规章制度的建立，亦可作为管理人员对下属员工的监控及工作评估的依据。

6.员工考勤制度:上下班记录，养成员工守时的习惯。如因公事离开工作岗位或单位，亦须有适当纪录。同时，须订立告假及调休，作出严谨监管。

7.工作评估:制定员工工作考核评估制度，公平及公正地由上级作出定期评估，让员工了解自己的长短，给予机会让其修正，亦可作为奖励或提升的依据，建议最少每年进行一次。

人事管理

-员工福利架构

-员工岗位职责及权限

-员工招聘

-员工手册、劳动合同

-制服设计

-员工培训

a.课程，实地培训

b.每六个月重温

1.保安

-培训

-外来人员工控制

-二十四小时保安、监控、消防

-巡逻制度

-货物搬运制度

-停车场管理

-二次装修管理

-紧急事故处理

2.清洁

-不同材料的处理方法

-特别之处(大堂首层高)的清洁方式

-垃圾房之位置

-外判的原因

-外判合同的管理

a.清洁工安排

b.清洁内容、程度及方法

c.每周进度表

3.工程管理

-验收/跟进

-保养/维修

a.紧急

b.计划性(大)

c.防范保养(小控)

-节能

-二次装修

-系统每周、月、季、半年、一年检查及保养

-二十四小时当值，处理突发事件

-上门维修

4.财务管理

-会计手册、财务权限、有效控制

-公约、法律来处理欠款

-制订电脑化会计程序

-税项及税率

-稽核制度

-预算、年度审核

5.行政及公共关系

-与业户联络

-投诉处理

-购保险

-通知一切突发事件

-与政府部门联络

-处理各项公约

-法律事务

-制定、修改公共守则

6.订立规章制度

-管理公约、业户手册、装修手册

-员工指引、员工手册

-岗位责任制

-管理工作汇总:入伙、收租、装修、机电、消防管理制度及，保安、车场、会所、管理公司、清洁、财务、员工管理

-入伙(手续、收费)

十、物业管理进阶

1.物业的定义

物业(property):

物业管理行业定义:

各类有价值(经济价值和使用价值)的土地、房屋及附属市政、公用设施、毗邻场地等。如:未开发的土地、整个住宅小区或单体建筑，包括高层、多层住宅楼、别墅、综合办公写字楼、商业大厦、旅游宾馆、工业厂房、仓库、地铁站等。

2.物业管理

由使用或占用物业而衍生的人类间往来的行为来处理这些问题，物业可包括住宅、商业中心、办公室、商场、工业楼宇、工业城、社区、俱乐部、运动设施等。

受物业主的委托，运用现代管理科学的先进的专业维护技术，借助经济和法律手段，对房屋及附属设施、周围环境实施统一的综合管理，以祈为用房者创造一个整洁、安全、舒适、不受干扰、方便的居住或办公环境。

运用技能对物业作出看管、照料、保护、护理及为此而负责，此外亦须建立业主与租客、住户与住户、管理人与住户间之良好关系。由此而令物业本身能对业主及住户发挥最佳价值及满足其不同的目的，包括:-

(1)从业主角度而言:物业应维护及管理在最高效能及经济效益为原则;

(2)从住户/租户角度而言:物业应能提供一个安全而舒适的“家”，及从较宏观而言提供一个全面性服务及环境优良的社区，令其享受到满意的社交活动;

(3)从商业用户而言:物业应能提供一个优良而稳定的生财环境，令其获得最佳回报。

3.物业管理的对象

(1)住宅:小区、多层大厦、高层大厦、别墅;

(2)商用:写字楼、商场、仓库、工业厂房、停车场、俱乐部、地铁站、土地等等;

(3)周围环境:人、车、道的管理，绿化地的管理。

4.管理重点:满足客户、搞好关系，以预防为主，增强工作主动性。

(1)住宅:目标在为住户创造舒适的居住环境;

(2)工作重点:安全保卫、水电煤供应保障、公共设施维护、清洁、园艺绿化、康乐设施的配备等;

(3)写字楼:目标在为办公人员提供不受干扰及有气派的工作环境;

(4)工作重点:公共走道的雅洁明亮、充裕及快速的电梯服务、办公时间内水、电、冷、暖气的供应来源，提供商务中心、便当等的方便;

(5)商场:目标在为商场保持一个安全而舒适以及创造一个有特色而吸引力的购物及经营环境;

(6)工作重点:公共地方的管理，走火通道的畅通，行业编排，推广活动，了解商户;

(7)工业厂房:目标为厂家保持一个安全而方便的生产环境;

(8)工作重点:保证水、电的合理供应，不受干扰;消防设备的可靠性，原料及货物进出时的运输安排等;

(9)停车场:目标为停车者提供一个安全而方便的环境，亦为业主发挥停车场的最高经济效益;

(10)俱乐部:目标在为用户提供多元化而方便的康乐服务及配套设施最后达致盈利目标;

(11)其他:人、机、物、环境皆应以安全为主、清洁为辅，同时兼顾方便性、合理性。

5.物业管理的目标

(1)建立系统化管理程序及队伍，制定服务标准，控制开支;

(2)确保提供优质管理服务，减少故障出现的机会，进而延长物业寿命;

(3)与客户/租户/住户/业主/业主组织/街道里委会/政府部门/公用配套公司等保持良好的沟通及关系;

(4)保持或提高物业的价值，令投资者获得更佳回报;

(5)提高发展商的声誉。

其中，保持或提高物业的价值，令投资者获得更佳回报是物业管理的最终目标。

6.物业管理的内容

以预防为主，矫正性为辅的维护，保证公共设施设备的正常运作，包括:-

a.变配电设备

b.给排水系统

c.照明系统

d.中央空调系统

e.电梯运行系统

f.供暖系统

g.保安系统

h.消防系统

i.公共电视天线系统

j.广播系统

k.自动

监察系统

l.各种器材、工具、应急设备等。

清洁卫生

在物业环境中，整洁及其所带来的舒适和优美，是物业管理中一个十分重要的评价指标。由于清洁具有直观性，会带来心理上的直接感受，因而成为物业的第一印象和管理水平的重要标志。整洁的物业环境需要常规性的清扫保洁服务来提供保障。

a.每日垃圾清运

b.公共地方清洁

c.设备间清洁

d.防鼠灭虫

e.外墙清洗

绿化

a.定期浇水、施肥、修剪、除虫;

b.培植花苗、更换花木品种;

c.摆放节日鲜花;

d.改善整体布置及布局。

(4)安全保卫

保安重点在于保护使用人、建筑物、附属设施、公共设施等。而保安职责在于通过值班、看守和巡逻，防止或中止任何危及或影响业户生命财产及身体的外界因素，提高警惕，避免损失，或将损失降至最低限度，发生突发性事件时妥善处理，以便确保用户的生命财产安全，生活、工作安全和社区安定。

a.规章制度

(a)确定安保人员的数目

(b)确定安保巡逻的范围和线路

(c)确定安保工作的时间

(d)确定安保工作的要求

b.巡岗、查岗

c.仪表仪容

d.礼貌用语

e.规范动作

(5)车辆管理

a.人车分道;

b.车速控制;

c.定点停放;

d.防窃防盗;

e.出入管制;

f.标识显明;

g.停车收费。

(6)处理投诉

a.处理投诉一般程序

(a)接到电话，首先要说:“你好，**管理处。”

(b)接诉人登记投诉时间，投诉者姓名，所属公司，所属单元。

(c)用简洁明确的文字记录投诉内容。

(d)经办人立即通知相应部门跟进投诉内容。

(e)将解决投诉的进程即时反馈客户。

(f)对于暂时无法解决的投诉要向客户解释原因，同时继续跟进相应部门直到完成。

(g)将每日投诉内容汇总后输入电脑存档。

(h)要定期回访客户，做好记录。

(i)解决投诉的关键在于要让客户觉得你对他的投诉表示理解，并始终站在他的立场上。

(7)处理投诉要点

a.即时回应

b.服务态度

c.跟进

d.反馈

e.再跟进

f.危机处理

(8)财务管理

a.管理费收入

b.其他各项收入

c.管理开支

d.财务预算

e.收支公布

f.维修基金

(9)保险购备

物业公司一般应购置的险种:

a.财产一切险

b.公众责任险

c.雇主责任险

d.机器设备损坏险

e.客户沟通

f.增加透明度

g.问卷调查

h.客户回访

i.业主委员会

(10)配套服务

a.有偿服务

b.交通设施

c.俱乐部

d.文娱康乐活动

e.经营管理

(11)物业档案

a.土地批文

b.建筑档案

c.竣工图

d.验收合格证

e.设备维修合约

f.供应商资料

g.业主档案

h.个别单元维修档案

7.管理处运作

(1)管理日志

管理处的操作，属于组织性行为而非个人行为，各管理处管理级员工须对物业内每日运作了如指掌，以便部门之间互相协调、补给，达致“分工不分家”的原则。因此，管理处日志的设置非常重要，将每天管理处及物业内所发生的大小事情一一登记，包括:重大事故的发生、投诉、报修、对外联络、跟进情况、突发事件、意外、影响正常运作的事故等等。每员工亦须养成良好习惯，不时翻阅管理日志，对物业内所发生的事情了解，而经理级人员更必须每日阅读管理日志，在旁签署确认，在适当时采取跟进行动，指导员工跟进事项，安排特别工作;对重大事故更应即时向上级汇报及作书面报告。

(2)沟通

管理人员应采取开明态度，鼓励下属员工提出困难，协助其解决，但切记要员工养成习惯，在提出困难的同时，先作出思考，提供其意见及解决办法，然后适当地作出纠正，更佳地解决建议，或员工意见不被采纳的原因，这是作为一名领导对下属员工的培训、潜能发挥所采取的应有态度。

为建立正常的沟通渠道，管理处应执行定期会议:-

每日早会:每日早上开始工作前的短叙，由物业经理主持管理部主干人员共同参与，旨于检讨每天工作，提出困难，及提出当日工作重点，分派工作。

a.每星期例会:在每星期工作完结的一天，由物业经理主持，管理部主干人员及总经理共同参与，旨于向总经理汇报一星期的工作概况及重大事故，提出值得检讨或讨论事项共同研究，让员工从经验中学习，分享。总经理亦须藉此机会将公司所发放的消息向员工宣布。会议须作正式会议记录，确定跟进人员及预算完工时间，以方便跟进及监管。会议记录以简单为主，须于三天内完成分发到每名与会者。

b.每月例会:物业经理须每月提交书面的工作报告，报告在每月例会前完成及在会议中作出重点报告，每月例会须邀请委托人代表参加(如发展商代表)，会议由总经理主持，参与人员应包括物业经理，工程经理或各部门负责人。会议须作正式会议记录，须于七天内完成及要发到每名与会者。

c.部门例会:保安部、清洁部及维修部应定期每星期一次与各领班进行例会，如有需要可要求该部门全体员工参加，以作检讨及讯息交流，由部门主管主持。会议须作正式会议记录，须于三天内完成及分发到每名领班。

d.业主管理委员会例会:由管理处组织，由业主管理委员会主席主持，参与人员包括管理委员会各委员、总经理、物

业经理、部门主管等，以汇报物业内的管理状况，及对保安、清洁、维修方面作出重点报告，另财政报告亦藉此会议向业主管理委员会用出简报。

会议日期由委员会主席决定，必须有七天的书面通知，开会通知内容须包括:-

(a)开会日期、时间及地点;

(b)会议议程;

(c)其他临时会议。

张贴于公告栏，让有兴趣出席旁听的住户向管理处报名参加。

会议须作正式记录，初稿于七天内完成送委员会主席作最后修改，正稿须于三星期内完成，分发到每名与会者及张贴于公告栏。

(3)轮值制度:除高压电工、消防监控须安排24小时值班制度外，

如属住宅物业，建议管理处管理人员进行24小时轮值制度，以能提供较佳的即时管理服务，同时增强下属员工，尤其是保安员的监管。

(4)事件报告途径:管理处应制定事件报告途径，让下属员工清楚

当那类事件时应向谁作出报告的逐级途径，尤其是在非办公时间内发生重大事故或紧急情况所需的支援渠道。

(5)紧急事件处理程序手册:管理处应制定紧急应变处理程序手册，图文并茂，将重要阀门、开关等分列，除可作应急用途外，亦能对有关员工及新聘员工作为培训工具。

(6)规章制度:员工绝对有权了解每工种人员的应知应会，知道公司对每人的工作要求标准。所谓“无规矩不能成方圆”，规章制度的建立，亦可作为管理人员对下属员工的监控及工作评估的依据。

(7)员工考勤制度:上下班记录，养成员工守时的习惯。如因公事离开工作岗位或单位，亦须有适当纪录。同时，须订立告假及调休，作出严谨监管。

(8)工作评估:制定员工工作考核评估制度，公平及公正地由上级作出定期评估，让员工了解自己的长短，给予机会让其修正，亦可作为奖励或提升的依据，建议最少每年进行一次。

(9)维修工作单:每项维修工作必须发出维修工作单，内容包括发出时间、日期、完工时间、日期、维修内容，用料、维修人员姓名，及须由报修者签署证实。

维修工作单可作多种用途，包括:-

a.个人工作评估

b.维修部门整体工作评估

c.个别单元维修记录

d.仓库领料证明

e.工作分配的公平性

f.有偿服务收费依据

g.维修费用开支的依据

(10)处理投诉

a.态度

b.效率

c.跟进

d.反馈

e.检讨

(11)监控

a.日常巡视

某某物业管理公司管理原则：物业管理职业道德培训教材

物业管理公司职业道德培训教材

职业道德定义

所谓职业道德，就是同人们的职业活动紧密联系的符合职业特点所要求的道德准则、道德情操与道德品质的总和，它既是对本职人员在职业活动中行为的要求，同时又是职业对社会所负的道德责任与义务。 爱岗敬业，诚实守信，办事公道，服务群众，奉献社会。

职业道德的涵义包括以下八个方面:

(1)职业道德是一种职业规范，受社会普遍的认可。

(2)职业道德是长期以来自然形成的。

(3)职业道德没有确定形式，通常体现为观念、习惯、信念等。

(4)职业道德 依靠文化、内心信念和习惯，通过员工的自律实现。

(5)职业道德大多没有实质的约束力和强制力。

(6)职业道德的主要内容是对员工义务的要求。

(7)职业道德标准多元 化，代表了不同企业可能具有不同的价值观。

(8)职业道德承载着企业文化和凝聚力，影响深远。

每个从业人员，不论是从事哪种职业，在职业活动中都要遵守道德。要理解职业道德需要掌握以下四点:

首先，在内容方面，职业道德总是要鲜明地表达职业义务、职业责任以及职业行为上的道德准则。它不是一般地反映社会道德和阶级道德的要求，而是要反映职业、行业以至产业特殊利益的要求;它不是在一般意义上的社会实践基础上形成的，而是在特定的职业实践的基础上形成的，因而它往往表现为某一职业特有的道德传统和道德习惯，表现为从事某一职业的人们所特有道德心理和道德品质。甚至造成从事不同职业的人们在道德品貌上的差异。如人们常说，某人有“军人作风”、“ 工人性格”、“农民意识”、“干部派头”、“学生味”、“学究气”、“商人习气”等、

其次，在表现形式方面:职业道德往往比较具体、灵活、多样。它总是从本职业的交流活动的实际出发，采用制度、守则、公约、承诺、誓言、条例，以至标语口号之类的形式，这些灵活的形式既易于为从业人员所接受和实行，而且易于形成一种职业的道德习惯。

再次，从调节的范围来看，职业道德一方面是用来调节从业人员内部关系，加强职业、行业内部人员的凝聚力;另一方面，它也是用来调节从业人员与其服务对象之间的关系，用来塑造本职业从业人员的形象。

最后，从产生的效果来看，职业道德既能使一定的社会或阶级的道德原则和规范的“职业化”，又使个人道德品质“成熟化”。职业道德虽然是在特定的职业生活中形成的，但它决不是离开阶级道德或社会道德而独立存在的道德类型。在阶级社会里，职业道德始终是在阶级道德和社会道德的制约和影响下存在和发展的;职业道德和阶级道德或社会道德之间的关系，就是一般与特殊、共性与个性之间的关系。任何一种形式的职业道德，都在不同程度上体现着阶级道德或社会道德的要求。同样，阶级道德或社会道德，在很大范围上都是通过具体的职业道德形式表现出来的。同时，职业道德主要表现在实际从事一定职业的成人的意识和行为中，是道德意识和道德行为成熟的阶段。职业道德与各种职业要求和职业生活结合，具有较强的稳定性和连续性，形成比较稳定的职业心理和职业习惯，以致在很大程度上改变人们在学校生活阶段和少年生活阶段所形成的品行，影响道德主体的道德风貌。 通过上述分析不难看出职业道德具有以下特点。

1. 职业道德具有适用范围的有限性。

每种职业都担负着一种特定的职业责任和职业义务。由于各种职业的职业责任和义务不同，从而形成各自特定的职业道德的具体规范。

2. 职业道德具有发展的历史继承性。

由于职业具有不断发展和世代延续的特征，不仅其技术世代延续，其管理员工的方法、与服务对象打交道的方法，也有一定历史继承性。如“有教无类”、“学而不厌，诲人不倦”，从古至今始终是教师的职业道德。

3. 职业道德表达形式多种多样

由于各种职业道德的要求都较为具体、细致，因此其表达形式多种多样。

4. 职业道德兼有强烈的纪律性。

纪律也是一种行为规范，但它是介于法律和道德之间的一种特殊的规范。它既要求人们能自觉遵守，又带有一定的强制性。就前者而言，它具有道德色彩;就后者而言，又带有一定的法律的色彩。就是说，一方面遵守纪律是一种美德，另一方面，遵守纪律又带有强制性，具有法令的要求。例如，工人必须执行操作规程和安全规定;军人要有严明的纪律等等。因此，职业道德有时又以制度、章程、条例的形式表达，让从业人员认识到职业道德又具有纪律的规范性。 职业道德是社会道德体系的重要组成部分，它一方面具有社会道德的一般作用，另一方面它又具有自身的特殊作用，具体表现在:

1、调节职业交往中从业人员内部以及从业人员与服务对象间的关系。

职业道德的基本职能是调节职能。它一方面可以调节从业人员内部的关系，即运用职业道德规范约束职业内部人员的行为，促进职业内部人员的团结与合作。如职业道德规范要求各行各业的从业人员，都要团结、互助、爱岗、敬业、齐心协力地为发展本行业、本职业服务。另一方面，职业道德又可以调节从业人员和服务对象之间的关系。如职业道德规定了制造产品的工人要怎样对用户负责;营销人员怎样对顾客负责;医生怎样对病人负责;教师怎样对学生负责等等。

2、 有助于维护和提高本行业的信誉。

一个行业、一个企业的信誉，也就是它们的形象、信用和声誉，是指企业及其产品与服务在社会公众中的信任程度，提高企业的信誉主要靠产品的质量和服务质量，而从业人员职业道德水平高是产品质量和服务质量的有效保证。若从业人员职业道德水平不高，很难生产出优质的产品和提供优质的服务

3、 促进本行业的发展。

行业、企业的发展有赖于高的经济效益，而高的经济效益源于高的员工素质。员工素质主要包含知识、能力、责任心三个方面，其中责任心是最重要的。而职业道德水平高的从业人员其责任心是极强的，因此，职业道德能促进本行业的发展。

4、 有助于提高全社会的道德水平。

职业道德是整个社会道德的主要内容。职业道德一方面涉及到每个从业者如何对待职业，如何对待工作，同时也是一个从业人员的生活态度、价值观念的表现;是一个人的道德意识，道德行为发展的成熟阶段，具有较强的稳定性和连续性。另一方面，职业道德也是一个职业集体，甚至一个行业全体人员的行为表现，如果每个行业，每个职业集体都具备优良的道德，对整个社会道德水平的提高肯定会发挥重要作用。

某某物业管理公司管理原则：国基物业管理公司简介

国基物业管理有限公司简介

一、我们的实力

*国基物业成立于____年8月，注册资金300万元，管理面积逾百万平方米，现为国家二级资质物业管理企业，郑州市物业管理协会理事单位，中国物业管理协会会员单位。

*业内率先通过iso9001和iso14001国际质量体系双认证，并建立起了融“末位淘汰制”和“目标责任制”为一体的国基绩效考核模式，全员持证上岗率高达100%。

*管理服务项目涵盖了住宅、高档别墅区、写字(办公)楼、高校后勤、商业地产等物业类型，融全程托管、顾问输出于一体，并正以每年50万平方的速度拓展着自己的管理服务领域。

*先后与深圳国贸、华新国际、三明国际、决策资源等知名企业形成战略联盟，广泛汲取其他企业的先进管理经验，以规范化、科学化、互动化为核心，构造独具国基特色的复合型生态发展系统。

*所管理服务项目达标(获奖)率100%，先后有多个项目荣获国家、省、市级荣誉称号，公司也先后被评为“郑州市房地产行业青年文明号”和“郑州市青年文明号”，____年度更是成功入选“河南省物业管理十大诚信维权企业”。

*与深圳国贸合作组建“深圳国贸物业管理(郑州)有限公司”

二、我们的理念

*服务宗旨:尽心、尽力、尽责，善待每位客户。

*质量方针:为业主创造价值，让客户持续满意。

*团队精神:企业的命运就是个人的命运，企业的发展就是个人的发展。

*发展目标:以“生态型发展体系”为依托，打造中原物业第一品牌。

三、我们的目标

*立足基础服务，树立国基物业诚信高效形象。

*强化服务意识，打造一流物业管理服务品牌。

*细化服务质量，倡导“温馨生活 颠峰体验”。

四、我们的荣誉

____年度嘉和园小区郑州市优秀住宅示范小区

____年度家和万世花园金水区绿化达标先进单位......

某某物业管理公司管理原则：中级物业管理员理论知识模拟试卷

(考试时间:90分钟)

注意:将正确的答案项的代号填入答题卡中，请按要求填涂

一、单项选择题(每小题1.5分，共60分)

1. 下列不是人力资源管理的基本内容的是( )。

a、 员工队伍的组织b、员工的教育和培训

c、员工的考核和激励 d、与业主委员会的沟通

2. 对员工完成工作总结计划水平的考核属于( )的考核内容。

a、绩 b、能 c、勤 d、德

3. 竣工验收是查验( )。

a、工程是否达到设计要求 b、工程是否优质

c、工程报批手续是否齐全 d、竣工图纸是否齐备

4. ( )将物业管理中的基本关系分成两个阶段。

a、物业管理合同的签定 b、物业管理公约的签定

c、物业管理办法的出台 d、业主大会的召开

5. 下列不是业主大会权利的是( )。

a、监督业主委员会 b、批准委物业管理托合同

c、选聘、续聘物业管理公司 d、决定物业管理企业员工的薪酬。

6. 业主大会或业主代表大会，应当有超过( )的业主或代表出席。

a、1/2 b、2/3 c、3/4 d、4/5

7. ( )是物业公司防火第-责任人。

a、保安领班 b、保安队长c、管理处经理 d、物业公司总经理

8. 房地产业兼有生产、经营、管理和( )，属于第三产业。

a、投资 b、运输 c、服务d、消费

9. 房地产二级市场可包括有( )等市场。

a、土地租赁、房屋开发、物业管理 b、房屋抵押、土地使用权互换、房屋开发

c、土地租赁、房屋开发、地产使用权抵押、土地使用权互换

d、物业管理、房屋抵押、土地租赁

10. 比较成熟的物业管理市场中适宜采用的价格形式为( )。

a、政府定价 b、政府指导价c、经营者定价 d、市场定价

11. 管理的对象主要是商业大厦、写字楼，则采用( )物业管理形式。

a、自建自管 b、招标管理 c、委托服务型 d、租赁经营型物业管理

12. 物业管理最基本的业务是( )。

a、基本业务 b、专项业务 c、特色业务 d、多种

经营业务

13. 物业管理的首要目标是( )。

a、为社会服务、使家庭、经济、社会、环境协调发展 b、为业主服务，使物业保值增值

c、为企业服务，提高发展商声誉 d、为用户服务，营造良好环境

14. 物业管理公司应主动接受政府主管部门的指导和业主委员会的监督，这反映的是( )的要求。

a、市场化 b、社会化 c、专业化 d、规范化

15. 当前物业管理服务通常采用的质量管理模式是( )。

a、产品生产模式 b、相互交往模式 c、消费者满意程度模式 d、相互协作模式

16. 某住宅小区倡导"家庭责任也是社会责任"、"尊老从自己的家庭开始"，这属于( )。

a、引导功能 b、约束功能 c、凝聚功能 d、激励功能

17. 我国通常规定总高度超过( )米高的公共建筑及综合性建筑为高层建筑。

a、20 b、22 c、24 d、26

18. 按现代化程度，写字楼可分为智能型写字楼与( )写字楼。

a、非智能型 b、半智能型 c、数字化型 d、信息化型

19. 商住两用型的公共商业楼字，商用部分和住宅部分的公共管理事务应( )。

a、由不同的机构管理 b、由同-机构管理c、由拥有者管理 d、由经营户和住户管理

20. ( )是综合大厦正常运转的前提。

a、清洁卫生工作 b、各种设备的正常运行c、消防管理工作 d、楼宇维护管理工作

21. ( )是智能物业其他系统的支撑。

a、楼宇自控系统 b、计算机网络系统 c、综合布线系统 d、管理信息系统

22. 1949年至1978年，我国实行的是( )住宅制度。

a、公有化、福利型 b、专业化、福利型 c、公有化、市场型 d、社会化、福利型

23. 国务院《关于进-步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》下发于( )

a、1981 b、1991 c、1992d、1998

24. 缔约过失责任是( )在合同订立阶段的体现。

a、公平原则 b、当事人意见自治原则 c、合法原则 d、诚实信用原则

25. 物业管理中，超越法定权限往往表现为滥用职权;违反法定义务往往表现为玩忽职守。这种责任依照民法理论应该属于( nb

sp; )。

a、缔约过失责任 b、违约责任 c、转承责任 d、行政责任

26. 在下列选项中，属于出租人权利的是( )。

a、修缮房屋 b、法定解约 c、权利瑕疵担保 d、纳税

27. 以通过仲裁途径解决的应是( )性质的纠纷。

a、经济 b、民事 c、行政 d、刑事

28. 交流电气设备上标示的额定值是交流电的( )。

a、最大值 b、平均值 c、有效值 d、瞬时值

29. 某电气照明线路标注是"bvv-3×4-dgl5"，则错误的是( )。

a、三根截面是4mm2的导线 b、四根截面是3mm2的导线

c、电线管管径15mm d、导线型号是bvv

30. 三相四线电线路中，线电压大小是相电压大小的多少倍()。

a、3倍 b、2倍 c、 倍d、 倍

31. 专用变压器且中性点直接接地的供电系统，电气设备宜采用的保护方式是( )。

a、保护接零 b、保护接地 c、保护接相 d、电气设备外壳之问用导线连接

32. 居民住宅、办公场所的漏电开关选择应为( )。

a、动作电流选不大于30毫安，动作时间不大于0.1秒

b、动作电流选不大于3安，动作时间不大于0.1秒

c、动作电流选不大于30毫安，动作时间不大于10秒

d、动作电流和动作时间越小越好

33. 压缩式制冷循环经过四个过程，它们依次是( )。

a、压缩、节流、蒸发、冷凝 b、冷凝、压缩、蒸发、节流

c、蒸发、压缩、节流、冷凝 d、压缩、冷凝、节流、蒸发

34. 下列catv系统的分配器特性中，不合格的有( )。

a、输入阻抗为25ω b、输出阻抗为75ωc、驻波比为1 d、隔离度小于20db

35. 电梯预选层站不停车，可能是以下原因，除了( )。

a、轿内选层继电器失灵 b、开门机传动皮带松脱或断裂

c、选层器上减速动触头与预选静触头接触不良 d、预选层站的换速传感器损坏

36. 各层楼板的配筋-般画在相应层的( )上。

a、平面图 b、立面图 c、剖面图 d、结构平面图

37. 为了加强新旧混凝土的(n

bsp;)强度，维修时在旧混凝土结合面上涂抹掺有铝粉的水泥净浆或砂浆、环拿树脂等。

a、抗压 b、抗拉 c、粘结 d、抗剪

38. 房屋要求实施防水措施的部位有屋面、墙身、 ( )、地下室。

a、电梯井 b、楼梯 c、排烟道 d、厨厕间

39. 安装单层拼花木地板时，若木栏栅含水率高于( )，则安装后产生干缩现象，使木板松动。

a.10% b、20% c、30% d、40%

40. 《广州市房屋修缮工程预算定额》(土建工程分册1998.4)人工费的工资单价不分工种及等级均以综合工日计，每工日工资( )元。

a、14.12 b、15.12 12、16.12 d、17.12

41. 房屋完损标准的项目划分为( )项目，它们分属结构、装饰、设备三具部分。

a、12个 b、14个 c、16个 d、18个

42. 给排水系统图宜按正面斜轴侧投影法绘制，其角度是( )。

a、120° b、90° c、45° d、60°

43. 给水管穿越伸缩缝和沉降缝时，对应缝的位置安装( )。

a、upvc管 b、pe管 c、陶土管 d、橡胶软管

44. 给水管道引起水锤噪声原因是( )。

a、水表 b、水压高 c、水压低 d、水压超低

45. 蹲厕或坐厕堵塞，非疏通器具有( )。

a、长柄不锈钢碗b、长柄橡皮碗c、手动旋转式弹簧管 d、电动旋转式弹簧管

二、判断题(每小题1分，共20分)

1. 目标管理被成为"管理中的管理"。( )

2. 企业文化可以起到导向、约束的作用。 ( )

3. 在对员工的激励中，奖励和惩罚是对员工进行激励两种最基本方式。 ( )

4. 物业管理规定是物业管理公约的一部分。( )

5. 物业管理学的研究对象主要是房地产商品的价值实现之后，进入消费过程的特殊矛盾的经济关系及其运动规律。 ( )

6. 物业管理市场竞争秩序是垄断经营、效益优先、公正平等。 ( )

7. 服务工作与后台辅助工作松散地结合在一起的是准制造体系。 ( )

8. 湿式消防系统是写字楼的消防系统之一。( )

9. 制定适当的车辆进出门卫检查、放行制度是小区车辆管理的内容之一 ( )。

10. 物业管理收费是一种政府收费( nbs

p; )。

11. 物业抵押合同是一份主合同( )。

12. 物业管理行政纠纷在审理中不适用调解( )。

13. 在易受电磁干扰的场合，电话通信线路应穿钢管并需接地。 ( )

14. 为保证压缩机的润滑，应采用粘度较低的润滑油。( )

15. 绑扎钢筋混凝土梁的钢筋时，一般在梁的底模上放置一些石子或垫块，以防底部钢筋外露。( )

16. 基础应尽量浅埋，但必须把松散的人工填土或耕作土挖去，将基础底面放在未破坏的老土表面层下100~150mm。 ( )

17. 张某私人住宅建于40年代，房屋已成危险房屋，维修价值不大，现将其房屋从室内地坪以上的房屋一次性全拆除，其应套用《广州市修缮工程预算定额》 (1998年4月编)的整体拆除工程的定额。 ( )

18. 维修工程完工半年后，要根据《房屋修缮工程质量检验评定标准》评定质量等级，进行竣工交验。 ( )

19. 输配电柜(箱)功率因数表读数小于0.9时，应采用电容器补偿。 ( )

20. 消火枪直流式水枪喷嘴口径有13、16、19mm三种，或以任意连接直径50、65mm水带。 ()

三、综合题(每小题4分，共16分)

1. 使用制冷剂钢瓶的注意事项是什么

2. 电气线路和电气设备的检查，修理或试验作业安全防护

3. 业主大会有哪些职权

4. 某小区原由开发商聘请的物业公司进行管理，业主人住后对该公司不满意，结果，业主委员会经研究讨论，决定解聘该公司。但该公司表示:其与开发商订有委托管理合同，且业主与开发商的购楼合同中已订明:同意开发商委托的物业管理公司管理。如业主解聘本公司，则须承担违约责任。双方争执不下诉至法院，问:法院会如何处理

四、计算题(每小题4分，共4分)

1. 见图示: ○54

请问:①该房屋建筑面积是多少

②其是多少层

③其各层层高是多少

答案:

物业管理员模拟试卷(四)

一、单选题:

某某物业管理公司管理原则：某物业管理公司会计人员共同守则

物业管理公司会计人员共同守则

1.对于会计制度规定需要进行会计核算的所有事项，都必须完整无缺地办理规定的会计手续，进行会计核算。

2.按照会计制度规定的方法和程序，取得、填制和审核会计凭证，设置会计科目及会计帐簿，及时、准确地记帐和算帐，按期编送会计报表。

3.建立财产清查制度，保证帐簿记录与实物、款项相符。

4.保证会计凭证、会计帐簿、会计报表及其他会计资料的记录真实、准确、完整，符合会计制度的规定。

5.建立会计档案，妥善保管各种会计凭证、会计帐簿、会计报表及其他会计资料。

6.通过会计工作对财务收支和经济活动的合法性、合理性、有效性进行监督。

包括:

1)通过对凭证的审核，制止各种不法行为，对于不真实、不合法的原始凭证不予受理。

2)通过对财产的清查，保护公共财产的安全与完整，发现帐簿记录与实物、款项不符，应当按照有关规定作出处理或报请领导处理。

3)通过办理财务收支事务，制止或揭发违反财经纪律的行为，对违反国家统一的财政、财务制度规定的收支，不予办理，并如实向有关人员反映情况。

7.根据国家和上级颁发的会计法规、制度和本单位的具体情况，拟订本单位办理会计事务的具体办法。

8.参与拟订经济计划、业务计划，考核、分析预算和财务计划的执行情况。

某某物业管理公司管理原则：物业管理软件房产管理试题

思源软件8.0考试试卷(房产管理模块)

时间:90分钟分值:60分

一、选择题(此题为混选题，含单选和多选，多选题中部分选对的计半分，选错一个不计分。分值:20分，一题四分)

1.在房产管理模块中登记完房产后，在"手工登记房产"中____修改管理区代码和大楼代码，在"自动生成房间"中____更改房间代码。

a.可以 b.不可以 c.有时可以，有时不可以d.上述说法均不正确

2.每个管理区、大楼、房间都有自己的代码，这些代码是唯一识别它们的标识。代码可由下列元素组成:_____。

a.汉字b.26个字母和0-9的数字 c.下划线或短横线 d.所有标点符号

3.在房产管理模块中，我们可以完成以下工作:______。

a.建立管理区、大楼、房间三级房产导航树

b.建立管理区、大楼、房间的详细档案资料，如自动生成房间、批量输入房间的建筑面积等

c.建立房间的业主入伙情况资料

d.处理各房间的物业费用

4.房产管理模块中的导航树中管理处是默认的，在____中建立，管理处下可以有___个管理区，任何一个管理区下可以有___栋大楼，任一大楼下可以有___个房间

a.房产管理 b.权限管理 c.0个 d.一个 e.两个f.多个

5.在房产管理模块主界面左边的导航树中选择管理处时，右边的表格列出管理处下所有的____，选择大楼时，右边的表格列出大楼下所有的____。

a.管理处 b.管理区 c.大楼 d.房间

二、填空题(分值:20分，一题五分)

1.在房产管理模块中，录入管理区、大楼、房间的资料时，资料类别包括:_____、____、____三项。

2.解释下列房间代码(带单元号::)的意思:

y*g-08-09a 表示前缀代码是___，该房房间号是_____，位于____楼，____单元，分隔符为____。

y*g-01-0208 表示前缀代码是____，该房房间号是____，位于____楼，_____单元。

3.下图1-1所示为房产管理模块中"自动生成房间"的操作页面，请根据图示回答下列问题:

①依照下图填写的房间描述资料可计算得出，该大楼下共可以生成_____个房间。

a.12b.22c.32d.42

②请问下列选项中哪两项不是该次操作所生成的房间答:()

a.yq-01_02_04f b.yq-01_01_06e n

bsp; c.yq-01_02_05c

d.yq-01_01_03a e.yq-01_01_04hf. yq-01_01_05e

③该次操作生成的房间代码中，其前缀代码为____，它是由____和____组成的。

图1-1

4.下图2-1所示为dbgrid表格的右键菜单项，图2-2和图2-3为子菜单，请结合各图片回答下列问题:

图2-1(略)图2-2(略)图2-3(略)

①如上图2-1所示，右键菜单项分为五个组成部分，第一部分为dbgrid表格的编辑，若欲按所选列题头条件进行分组，应选_____;若欲暂时存放操作中不需用到的字段名，可选_____将其拖入，使用时再恢复初始栏位;第五部分为数据输入输出的操作，选用____可以一次性为某一列输入相同的数据，并且，如选择____可锁定在该字段输入。

②右键菜单项中的"文件输出"可实现将dbgrid表格中的数据输出为文件的功能，如图2-2所示，输出方式可为五种，分别为:邮件、____、电子表格(e*cel文件)、___、打印。

③图2-3所示为右键菜单项中计算功能的子菜单，其中"数目"项被选中，下列说法正确的是:( )

a.当右键菜单项中的"汇总显示条"被选中时，系统自动计算表格中的所有数据的总和

b.当右键菜单项中的"汇总显示条"被选中时，系统自动计算所选列中所有数据的总和

c.当右键菜单项中的"汇总显示条"被选中时，系统自动计算所选行中所有数据的总和

d.以上说法均不正确

④下列选项中关于dbgrid表格右键菜单项的功能叙述正确的是:()

a.右键菜单项第一部分中的"汇总显示条"和"分组汇总显示条"功能分别用于对不同表格界面的列项进行数据汇总显示;

b.右键菜单项第一部分中的"宽度匹配"功能用于自由调整各列项的宽度;

c.右键菜单项第二部分中的"平滑模式"和"标准模式"功能项是用于设置表格界面的查看方式;

d.右键菜单项第三部分中的"题头字体"和"编辑字体"功能项是用于设置相应列题头的字体;

e.右键菜单项第四部分中的"查找"功能可以提供模糊查找的功能。

三、实际操作题(分值:10分，一题五分)

1.根据下面提供的资料及要求，生成房产代码。(略)

2.批量录入以下建筑面积:

a区一栋房间的建筑面积:a01_store01:300 ;a01_store02:400 ;其它:100

b区二栋所有户间建筑面积:150

简述列项管理的功能，并在列项管理中为房间类型添加三种新的类型:二房二厅、三房一厅、三房二厅;房间a01_0201、a01_0202 、a01_0203的房间类型分别为:二房二厅、三房一厅、三房二厅。

四、简答题(分值:10分，一题五分)

1.请简述批量录入房间"建筑面积"的操作步骤。

某某物业管理公司管理原则：小区财务管理物业管理经费收支测算

第一部分 财务管理

财务管理是物业管理正常运营的"生命线"。我们将严格执行国家及省市有关物业管理的财务管理规定，依法建帐，依法管理，确保物业管理资金的良性运作。

一、财务管理模式(附图七)

二、建立规范、透明的财务体系

1、根据"zz小区"的实际情况，制度切实可行的财务管理制度，并严格执行。

2、和益行物业总公司对zz小区管理处的财务工作定期进行检查，并每年对管理处财务帐目进行一次审计。

3、管理处每半年向广大业主公布一次收支帐目，接受业主的质询和监督。

4、管理处于每年初制定当年的物业管理费预算报告，并提交物业管理委员会审批，经批准后实施。

三、管理服务费及代收代缴的收取

1、我们将在管理处设置专职收款员，负责物业管理服务费及各项代收代缴费用的收取。对于部分在上班时间交费有困难的业主，我们将采取节假日照常办公、预约上门服务的形式，方便业主交费，提高费用收缴率。

2、在费用收取方式上，我们初期采用人工收费，且以收现金为主。两年内逐步采用电脑划帐和委托银行收款的方式，尽量减少现金的收取，提高收款工作效率。

3、对于极少数欠交管理服务费用的住户，我们将采用电话催交、发催款通知单的形式进行催交，必要情况下管理处经理、主任进行上门拜访或在小区公告栏中予以公布，敦促其交费。对于拒不交纳的住户，我们将采取法律手段作为催缴方式，以确保全体业主的利益。

第二部分 日常物业管理经费测算

一、物业资金的筹措与使用

管理资金是物业管理正常有效运作的基础和必要条件，为此我们把物业管理经费收支的管理作为管理处工作的又一重要内容，确保zz小区物业管理的经费收支实现良性循环。在物业管理经费收支上，我们将"取之于民，用之于民"作为物业管理收支的基本原则。收入方面，坚决按招标书确定的参考价格及烟台市建委、发改委等政府部门的定价标准执行;政府部门没有规定及招标书没有提供参考价格的其他服务项目收费标准，坚持略低于市场平均价格执行或双方协议价。支出方面，以服从业主利益为前提，坚持"事前预算，事后核算，量入为出，合理使用"的资金管理原则，并采取必要的增收节支措施，在降低物业管理成本、提高服务质量的同时，确保资金的合理使用，实现物业管理在较低收费条件下的高效运营。

二、日常物业管理经费收支测算汇总

(一)物业管理经费测算依据及说明

1、烟台市政府相关物业管理法规及收费办法(烟台市物业服务收费管理办法);

2、《招标书》提供的原始数据和有关规定;

3、经我公司实地调研及楼宇管理需要以及物业管理工作所积累的测算经验;

4、税费按管理处总收入的5.5%计算;

5、管理处员工工资待遇、物业管理人员配置和物资装备计划;

6、zz小区与物业管理收支相关的市场行情。

7、本公司对管理先期购置各种设备、用具所需的费用先行垫支，以后逐年折旧收回。

(二)zz小区日常物业管理资金流程图(附图八)

第三部分 维修基金的管理使用计划

维修基金的管理

1、对维修基金以房屋本体每栋为单位进行专帐管理，并设立专用帐号存储本物业的维修基金。

2、管理处于每年12月10日前提出下年度维修基金的使用计划和预算，提交管委会审议通过后执行。

3、管理处需使用维修基金时，应出具详细使用方案和预算，并报管委会审批。

4、当每栋房屋的维修基金不够支出时，经该栋50%以上的业主书面同意后，由该栋房屋的全体业主按实际发生额分摊。

5、维修基金的收支帐目接受和益行公司和业主监督并每半年公布一次，年度使用情况接受管委会及其委托的会计师事务所审计。

某某物业管理公司管理原则：金地花园物业管理方式

金地国际花园物业管理方式

借金地物业"以物业管理为依托，以业户服务为中心"的管理理念和"基本职能标准化、业户服务个性化"的管理模式;结合金地国际花园物业的实际状况和业户需求，使金地国际花园物业管理专业化、规范化，树立北京市物业管理新典范。

(一)金地国际花园内部管理架构

(二)、运作机制

1.金地国际花园管理运作机制图

2.全面质量管理

根据iso9001质量保证国际标准的有关要求，全面推行质量管理，把质量目标落实到各部门、各环节直至到个人，并通过监督检查，使工作质量不断提高，达到业户满意的效果。

3.计划目标管理

按金地物业制定的各项管理指标，金地国际花园管理处各职能管理人员明确责任，授予权利，在实施过程中加强检查和控制，并将目标实施的各项进展情况、存在问题及时用图表和文字表述出来，实现目标动态控制，进行目标成果评价，确定成果和考绩，并与个人利益待遇相结合。

4.协调管理

运用协调管理的方法，解决在管理服务过程中经常发生的各部门之间、部门与员工之间、员工与员工之间、员工与业户之间的矛盾和冲突。

--以行政职务权利为依托，以行政命令为基本形式，以奖罚为后盾的强制性促动力。

--运用竞争手段促使相关方面关系的协调，如通过岗位竞争，以先进带动后进，共同完成任务。

--舆论促动力，因势利导利用舆论达到协调的目的

--管理者的凝聚力，具体情况为领导者或一名管理人员的吸引力、影响力，这将是本区今后促进日常物业管理工作协调的核心力量。

5.督导管理

管理处拟采用金地物业管理公司成熟的督导管理方式，对各能职部门实施指挥和指导管理。

--经济管理，通过制定员工考评和工作成绩的工资制度，调动员工积极性。

--法规管理，制定一套完整的规章制度和工作程序，以此规范员工言行，提高工作质量和工作效率。

--宣传教育，通过各种宣传教育手段培养员工的敬业精神，职业道德;加强员工培训，不断提高员工自身素质和工作水平。

(三)、监督机制

监督机制是实现物业管理各项工作开展的必要外在约束条件，防止或纠正工作中出现的偏差。保证小区管理机构及其工作人员依法办事。

--管理者对机构内部工作人员进行监督

--业户对管理机构及工作人员进行广泛监督，形成多方面综合监督体系

--过信息反馈监督，通过各种手段及实现监督管理的闭环机制，保证小区物业管理监督机制的有效实现

(四)、信息反馈控制方式:

(1)中央控制室，通过投诉电话、闭路电视、巡更系统无线对讲机等现代工具，及时反馈住宅区内发生的情况。

(2)严格的岗位责任制和完善的管理规章制度，实行规范化运作。

(3)流畅严密的运作流程，一环紧扣一环的，一环监督一环。

(4)管理处经理、主管的每月(日)检查，通过总结评比获取反馈信息。

(5)通过反馈信息的总评比，及时发现管理服务上的缺点、盲点，以便改进工作，提高服务质量。

(五)量化管理及标准化运作

1、量化管理

每年根据iso9001质量方针，确定年度质量目标，对业主、客户满意率、机电设备运作完好率、维修及时率、消防隐患处理率等指标作出量化要求。

1)实行目标经营管理责任制，对管理处管理目标进行细化和量化，作出具体要求。

2)管理处对全体员工培训指标进行量化，确定培训课程、内容及课时。

3)财务运作量化，制定详细的年度财务预算方案，对管理处各项目采取计划的控制成本的财务指标量化管理，提高效益。

2.运作标准化管理

1)贯彻公司iso9001物业管理质量体系，导入iso14000环境管理质量体系管理规程和操作要求。

2)运用公司《员工手册》，规范管理处员工的行为，提倡专业、规范、文明的行为表率。

3)发挥计算机管理系统的作用，提高物业管理工作效率。

4)实施公司企业形象系统。

5)运用酒店管理模式在金地国际花园的进行管理、服务工作。