某房地产开发项目成本档案管理作业指引（优选10篇）

某房地产开发项目成本档案管理作业指引

e地产开发项目成本档案管理作业指引

一、目的

为规范成本档案管理，现结合成本管理的实际情况，制定本管理办法。

二、范围

本管理办法适用于e地产**区域事业部下属各开发项目成本管理部。

三、职责

3.1 事业部经济合同部负责本管理办法的制订、修改、指导、解释与检查。

3.2 项目成本管理部负责本管理办法的贯彻执行。

四、方法与过程控制

4.1总则

4.1.1成本档案是指各项目在开发过程中形成的与工程成本有关的且有保存价值的工程预算、工程合同、工程变更及现场签证、招投标、相关管理制度、成本数据库、成本管理软件内容、付款台帐、图纸等应归档保存的各种纸张介质文件资料、电子文档以及其他与成本管理有关的图表、照片、录相录音、当地工程造价定额、造价信息等资料的总称;成本档案管理的工作内容包括对成本档案的收集、分类、编制、存档、查阅、保密及作废等方面的管理。

4.1.2 成本档案必须具备真实性、统一性。成本档案必须真实、准确地记载项目成本管理活动过程中形成的内容;成本档案的各组成部分必须统一，不同载体(纸质资料、成本数据库、成本管理软件电子文档)上的同一文件资料的名称、编号、内容、数据等必须完全一致。

4.1.3成本档案(书面纸张资料)分为三类，即工程成本类、规范制度类、其他文件资料类;其中工程成本类又分为工程合同类、工程预结算类、工程变更及现场签证类、工程招投标类;工程成本类在分类时，还要按不同的竣工项目、在建项目、以及不同的建设项目开发期数进行区分。

4.1.4成本档案必须具备可复查性，对每项工程，以合同为主线进行存档。首先，对于每份《工程合同本》，必须把其《定标签报》(或《采购委员会会议纪要》)、《工程合同审批表》、《工程预、结算审批表》直接作为其附件，并合在一起存档，同时做好相互对应的编号链接标识;而后，将隶属该合同的其他有关工程预结算类、工程变更及现场签证类、工程招投标类文件资料也依次附后存档。

4.1.5成本档案必须具备安全性及对外保密性。成本档案实行统一归档、集中存放、不得将集团公司、部门的成本档案以个人名义保存在个人手中;严禁任何人未经公司、部门的批准，就以个人名义私自外借(复印或邮件发送等方式)集团或公司的成本文件资料或泄露成本管理方法、成本数据等行为;如有关人员的换岗或离职，则必须及时做好资料的移交、回收及登记工作。

4.1.6 成本数据库及成本管理软件的内容也是成本档案的重要组成部分，不断充实和完善成本数据库以及持续应用和改进成本管理软件是成本管理部日常的重要工作。

4.1.7 成本管理应设一兼职档案管理员，该人员应具备档案基础理论知识，熟练掌握自己所负责的档案管理及相关业务，对工作认真负责、细致耐心。

4.2主要成本档案的组成及其管理办法

4.2.1工程合同资料

4.2.1.1 资料组成

a已竣工项目的完整的合同文本，包括前期类合同、建安类合同、基础设施类合同、配套设施类合同。

b正在开发项目的合同文本。

c成本管理软件、成本数据库所包括的各类合同内容。

4.2.1.2 资料管理

a 使用专用档案盒，按不同建设项目、不同开发期的单项工程的合同进行分类存档，档案盒上须注明编号并粘贴资料目录清单。

b 对每项工程，以合同为主线进行存档，每项工程的《工程合同文本》必须把其《定标签报》(或《采购委员会会议纪要》)、《工程合同审批表》、《工程预、结算审批表》作为附件，合在一起存档，同时作好相互对应的编号链接标识，以便于工作快速复查。

c 《工程合同审批表》统一采用nc审批打印稿。

d 合同文本原件(包括合同文本、相关补充协议、合同审批表等)是由公司办公室保管，成本管理部应备有合同文本等资料的原件或复印件(复印件存档，需加盖办公室的专用章以示确认)。

e 其他有关规定，结合《合同管理办法》执行。

4.2.2 工程预结算资料

4.2.2.1资料组成

a 已竣工项目的完整的决算书、结算书、预算书、估算书、预结算审批表、工程结算协议清单(或承包方确认书)、付款台帐、项目后评估报告等。

b 正在开发项目的估算书、预算书、结算资料、付款台帐等。

c 成本数据库及成本管理软件所包括的目标成本、动态成本、预结算等内容。

4.2.2.2资料管理

a 以合同为主线进行每项工程预结算资料的归类存档，即每项工程的《工程合同文本》须把相关的预结算资料依次附后，合在一起存档，以便快速复查。

b 《工程预、结算审批表》统一印制成固定格式(可手写复印的)，一式三联，第一联办公室存档，第二联成本管理部存档，第三联工程管理部存档。

c 一份完整的工程预结算书应包括编制说明、分部分项工程预结算表、工料分析、工程量计算表、计价依据。

d其中的计价依据又包括:材料价格(政府指导价格、市场价格、甲供材料、限价材料通知书)、施(竣)工图、图纸会审记录、工程变更签证的预算书、工程竣工验收资料、其他与工程结算相关的甲乙双方确认的协议等。

e 编制说明、分部分项工程预结算表、工料分析、工程量计算表合订成册;计价依据作为附件，可分职能部门、分类别进行保管，但计价依据资料也必须具备全面、快速复查的条件。

f 使用专用档案盒，并粘贴除合同目录清单之外的工程预结算补充资料目录备注清单。

g不同载体(各局面资料、成本数据库、成本管理软件电子文档、光盘、服务器)的同一工程预结算资料的名称、编号、内容数据等必须完全一致。

h对于项目竣工结、决算书，在完成其书面纸张资料归档保存的同时，还须将其电子文档该录成光盘，或者在成本管理软件的基础资料设置中把项目竣工结、决算书的电子文档"打包"并上传至服务器，以方便保存与使用。

i 其他有相关规定，结合《工程预、结算管理办法》执行

4.2.3工程变更与现场签证资料

4.2.3.1 资料组成

a 已竣工项目的完整的工程变更、现场签证资料。

b 正在开发项目的工程变更、现场签证资料。

c 成本管理软件、成本数据库所包括的工程变更、现场签证内容。

4.2.3.2资料管理

a 以合同为主线进行每项工程预结算资料的归类存档，即每项工程的《工程合同文本》须把相关的工程变更及现场签证的资料依次附后，合在一起存档，以便快速复查。

b 《工程变更通知单》、《现场签证单》统一印制成固定格式(可手写复印的)，一式四联，第一联项目部存档，第二联施工单位存档，第三联成本管理部存档，第四工程管理部联存档(四联皆须盖有甲方的工程变更及现场签证专用章);《工程变更通知单》、《现场签证单》统一进行编号。

c 使用专用档案盒，并粘贴除合同目录清单之外的工程变更及现场签证的补充资料目录备注清单。

4.2.3.3其他有关规定，结合《工程变更与现场签证管理办法》执行。

4.2.4 工程招投标资料

4.2.4.1资料组成

a 已竣工项目的完整工程招标资料(评定标评审表、招标文件、答疑记录、开标评标记录等)、工程投标资料(主要是中标单位的)。

b 正在开发项目的工程招投标资料。

c 成本管理软件、成本数据库所包括的工程招标内容。

4.2.4.2 资料管理

a 以合同为主线进行每项工程招投标资料的归类存档，即每项工程的《工程合同文本》须把相关的工程招投标资料依次附后，合在一起存档，以便快速复查。

b 《定标签报》及《采购委员会会议纪要》统一从eip办公平台打印，办公室、成本管理部及工程管理部各存一份。

c项目招投标资料(评定标评审表、招标文件、投标文件、承包商考察结果审批表、答疑记录、开标和评标的记录、相关会议纪要等)的收集、整理、归档、保管工作由工程管理部负责。

d 但评定标评审表(或议标及直接委托审批表)、中标单位投标文件中报价书、招标文件等作为工程预结算必要依据的招投标资料，成本管理部则应每项皆保存其原件或复印件。

e 其他有关规定，结合《工程招标管理办法》执行

4.2.5 制度类文件

4.2.5.1文件组成

a国家及当地政府工程造价管理等有关部门颁发的与成本管理有关的

规章制度、管理规范、通知、决定等文件资料。

b集团总部颁发的与成本管理有关的规章制度、管理办法、操作指引、操作流程通知、决定等文件资料。

c本公司及本部门制订的与成本管理有关的管理办法、实施细则、通知、决定、相关会议纪要等文件资料。

4.2.5.2文件管理

a 成本管理制度要求在公司网站的相应"管理制度"栏中或网络驱动器中存放(政府有关部门颁发的法规文件可除外)，以便网上查询。

b主要的、常用的成本管理制度的成本管理部打印一份，装订成册(活页形式，可及时更新)，以便书面查询、使用。

4.2.6其他文件资料

其他文件资料包括目标成本、有关设计阶段成本控制的资料、相关会议纪要、同行成本比较资料、工程造价分析、相关往来文件、当地工程造价定额、信息月刊、图集等工程造价有关专业书强等。这类文件资料也是实行资料管理员专人负责，分类保管。

4.3成本档案管理的其他规定

4.3.1归档与立卷

4.3.1.1 项目立项后，资料管理员即应制定该项目文件资料的收集整理工作计划，设定阶段性归档的时间，按照边工作边收集、整理、终结卷成的要求，就每个环节上形成的技术经济文件资料，随时加以收集，并存放于事先准备好档案盒中，以备整理。

4.3.1.2对工程造价影响较大的文件资料需原件存档，复印件存档须加盖公司相应资料主管部门的印章以示确认。

4.3.1.3在项目开发的过程中形成的与成本有关的文件资料均需统一归档、立卷，以合同为主线、以项目为单位进行立卷，一个项目的文件资料应立成一卷或数卷，一卷即装成一个档案盒。

4.3.1.4 对卷内无页号的文件资料应逐页在有文字的资料的正面右下角用阿拉伯数字顺序编写页号，并在合适处标明案卷题名、案卷号、存档人及时间等。

4.3.1.5 卷内文件资料的排列次序为;开发前拥准备、主体建安工程、社区管网工程、园林环境工程、配套设施工程类。

4.3.1.6 每卷成本档案编号由部门统一拟定编号方案;各类档案必须固定存放在卷柜内，排列方法为自左至右，从上到下。

4.3.1.7 对立好的案卷，成本档案管理员应定时进行检查，对不符合要求的应及时予以完善或返工

4.3.2 编目与装订

4.3.2.1 卷内文件资料目录按卷内文件资料的排列顺序和内容进行编写。第一列顺序号，以文件资料排列先后顺序逐件填写;第二列字号，填写文件资料制发部门的发文字号;第三列责任者，填写对文件资料的着名者，即对文件资料负有责任的部门和个人;第四列题名，即文件资料标题，一般应照实抄录:没有标题或标题不能说明文件内容的文件，可自拟标题，外加"[ ]"以示区别:第五列日期，文件资料的形成时间;第六列页号，填写文件资料起止页号。

4.3.2.2档案案卷装订的基本要求:在建工程的档案做活页装订;己竣工工程的档案做固定页装订。装订时，去除文件上的金属物;破损和褪色的文件材料，应进行修补成复制;文件资料应使用a4大小纸张，装订部分过窄或有字的，用纸加宽装订;纸面小的，加贴在标准的a4纸上;卷内文件资料，一般不超过二百页为宜，超过的可根据文件资料内容的阶段性分卷装订;装订要牢固、整齐、美观、装订时文件的右边和下边要取齐，不丢页、不压字、不损坏文件、不妨碍阅读;文件资料字迹难以辨认的，应附抄件并加以说明。

4.3.3保管与使用

4.3.3.1 归集、接收成本档案，档案管理员必需认真检验，并办理好登记、交接手续。

4.3.3.2成本档案要求集中存放于部门档案柜，由档案管理员管理，部门各职员手中只能持有正在处理的文件资料。

4.3.3.3成本档案保管必须做到七防，即防火、防盗、防光、防潮、防尘、防有害生物、防污染。

4.3.3.4在现阶段，保存期在十年之内的成本档案原则上皆不能作废，须保存;保存期超过十年的成本档案如需销毁，须经公司及总部的主管部门、领导的批准。

4.3.3.5对易褪色、易磨损的图纸、材料等，档案员要进行定期检查，档案的修补对借阅次数频繁、易损的案卷，可制作副本借阅，以加强对正本的保存。

4.3.3.6为维护成本档案的真实性与安全性，任何人未经批准，不得擅自涂改成本档案;每天下班要锁好档案柜。

4.3.3.7如因工作需要，公司内有关部门或人员借用成本档案时，须填写《成本档案借阅登记表》(见支持文件一)，经部门或公司负责人(一股由成本管理部经理批准，重要档案的借阅还应得到成本管理部主管副总的批准)批准后方可借阅;档案管理员负责档案的借阅经办工作，办理档案借阅的登记手续，在借阅人归还档案时，还应负责检查档案的完好情况，借出的文件资料由档案管理人员负责及时收回井检查完整情况，如发现遗失，需在《成本档案借阅登记表》的"备注"栏加以注明，追究借阅者责任。

4.3.3.8在与公司之外进行学习交流时，在维护成本档案的机密性的同时，还要注意双方应进行对等交流。

4.3.3.9公司正常开展的审计、工作检查，则成本管理部须全力配合，井做好资料借阅的登记、回收工作。

4.3.3.10应建立成本档案台帐，以记载档案收进、发出、保管、利用情况及兼职档案管理人员的变动情况，档案人员还要做好统计工作，统计数据以原始数据为准，以便输入计算机，充分利用计算机进行工程成本档案的辅助管理。

4.3.3.11各项目成本管理部务必严格执行本管理办法，在执行过程中，如与实际情况有不适合之处，各公司成本管理部可根据实际情况作修改之请示，报事业部经济合同部核实，经分管领导批准后方可实施。

5.文件

5.1《工程成本档案借阅登记表》

借阅

日期借阅

部门/人文件资料名称数量借阅期限借阅

用途档案

管理员审批人签名归还

某房地产开发项目成本档案管理作业指引：房地产开发项目目标成本管理作业指引

开发项目目标成本管理作业指引

1.目的

指导项目开发成本控制，明确成本控制目标，规避经营风险。

2.适用范围

适用于公司及项目公司的开发项目在各阶段成本目标制定和分解工作。

3.术语和定义

3.1.目标成本:通过确定成本目标值，施工过程中各阶段成本控制的指标性文件。

3.2目标成本版本:目标成本按开发进度的不同阶段始终处于动态调整之中，原则上，每一个版本的制订都是在上一版本的指导下进行的。通常，目标成本主要分为四个版本。

3.2.1第一版，可研阶段目标成本(也称成本估算)，采用会计科目形式，编制范围为项目整体，定稿时间为项目可研报告通过时间;

3.2.2第二版，确定规划方案目标成本，采用会计科目形式，编制范围为项目整体，定稿时间为项目详细规划方案确定后;

3.2.3第三版，年度开发目标成本(也称成本控制指导书)，采用会计科目与单项成本支出目标相结合的形式，编制范围为当期，定稿时间为确定年度开发经营计划，确定当期项目规划和单体方案后;

3.2.4第四版，施工图预算修订目标成本，是在主体工程施工图预算确定后对第三版目标成本的修订;

3.3.动态成本:指当前工程项目中即时的成本。

4.职责

4.1公司及项目公司-造价部:

4.1.1负责编制项目施工图设计阶段建安成本目标限额设计成本控制建议书;

4.1.2负责编制总包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目标建议书;

4.1.3负责编制项目主要材料(设备)采购方式及成本控制目标建议书;

4.1.4负责与相关部门就限额设计数值及成本建议进行沟通，达成共识形成《目标成本指导书》。

5.工作流程

5.1制定总包工程、主要分包工程承包方式成本控制目标建议书

5.1.1在项目施工图设计阶段，建安目标限额设计成本控制建议书审批后，造价部根据审批的建议书，对总包、主要分包工程的承包方式提出初步成本目标建议。

5.1.2工程承包方式及成本目标建议书编制原则如下:

5.1.2.1总包及分包工程合同结算成本目标由合同(招标)成本目标和设计变更及现场签证控制目标两部分组成，设计变更及现场签证控制目标一般根据各分项工程的性质不同按合同(招标)成本目标的10%左右的不同比例确定;

5.1.2.2为了加快项目开发的速度，一般在总包工程开工前，个别分项工程必须提前开工，需独立到政府部门办理相关的报建、招标及开工手续，由甲方直接发包。常见的如土方工程、边坡支护与挡土工程、桩基工程等;此类工程建议采用单价包干的方式，根据估算总量及限定单价把分项工程招标结果控制在分项成本目标范围内;

5.1.2.3对总包工程中一些专业性较强、行业竞争较激烈、市场水平与定额水平有一定差异性的工程建议作为总包工程的甲方指定分包工程，引入市场竞争机制，从而达到降低成本、保证成本目标实现的目的。具体如下:

5.1.2.3.1采用总价包干方式:如人防工程、白蚁防治工程、电梯工程、通讯工程、发电机及配电房安装工程等，在限额设计值下制定承包总价;

5.1.2.3.2采用单价包干方式:如防水工程、幕墙工程、铝合金工程、钢结构工程、智能化设备等，根据限额设计指标分解承包单价;

5.1.2.4总包工程承包方式可按招标时施工图纸的完善程度来定，一般来说，各分项工程根据不同情况可能会采用不同的承包方式，如固定总价、暂定总价、综合单价包干、费率包干等;

5.1.3汇总完成项目总包及主要分包工程承包方式建议，部门经理审核，常务副总经理审批，指导总包及分包工程的招标及实施，确保总包及分包工程承包目标实现;

5.1.4项目实施过程中，造价部负责对成本情况进行动态监控，及时预警，如有超目标的项目，分析原因，及时报部门经理、公司经营管理班子决策。

5.2制定项目主要材料(设备)采购方式及成本控制目标建议书

5.2.1施工图完成后，项目负责人组织人员对常用的主要材料(设备)进行分类，据材料的各自特点及方便施工管理，分别建议采取不同的采购方式，并制定相应的成本目标，控制材料(设备)成本的目的是材料(设备)选型定板一定要控制在成本目标范围内;

5.2.2对主要材料(设备)采购方式建议的主要原则如下:

5.2.2.1甲购材料(设备):对金额较大，质量要求较高、对楼盘的质素影响较大、施工进度配合要求不高，可以相对独立施工的设备(安装)及成品材料可以采取甲购方式。如:机房设备、电梯设备、空调机组、水景设备、雕塑小品、环境设施、公建配套工程中专用设备等。

5.2.2.2甲定乙购材料:设计阶段无法定板、且该材料品牌差异(质量、价格)较大，对楼盘的素质及效果影响很大、甲方要重点控制，且与施工单位工期配合较密切;信息价相差很大的材料(信息价上没有的)的材料适合采用甲定乙购材料。如:外墙砖、防火门、电梯大堂装修材料、环境高档及特别要求的石材、苗木、母线槽、应急灯、及会所装修面层材料等。

5.2.2.3甲方制定范围、乙方采购材料:工程中常见，对楼盘效果及素质影响不大，且有三家及以上价格、质量相近;与信息价接近;与施工进度及配合较密切的材料;如:混凝土、砌体、铝型材、玻璃、防水材料、普通的面砖及涂料油漆(功能房、楼梯间、地下室等次要位置)、特殊要求的五金件、环境普通石材(国产中低档)、ppr管材、pvu排水管、开关插座等;

5.2.2.4乙定乙购的材料:市场上的所有同类材料价格都接近、对楼盘效果及素质基本没影响，与信息价很接近的材料。如:钢材、电线电缆、电线预埋管、室外地下管道、模板、普通照明灯具(楼梯间、功能房、地下室);

5.2.3采购主管在完成项目主要材料(设备)采购汇总后报部门经理审核，公司分管副总经理审批。

5.3汇总目标成本

5.3.1造价部汇总各项目标成本形成《目标成本控制指导书》，报相关部门会签分管副总经理审批《目标成本审批表》;

5.4目标成本控制指导书分解下发执行

5.4.1造价部将目标成本控制指导书落实到各部门执行;

5.4.2各部门根据目标成本控制指导书的要求进行实施按月度或季度进行反馈造价部;

5.4.5造价部对各阶段的成本进行控制，所有项目的资金结算支付均经过造价部的审核，是否超出目标成本对于超出目标成本的向责任部门发出成本预警;

5.

5项目成本动态监控

5.5.1工程技术部控制设计变更，并将预算增加情况反馈造价部;

5.5.2造价部严格按照的限价要求进行材料及设备采购;

5.5.3项目部负责对工程变更的控制，并将预算增加的情况反馈造价部;

5.5.4造价部对招标、工程变更、现场签证进行成本预算控制;

5.6项目成本动态分析

5.6.1造价部根据各环节的成本反馈信息对照项目目标成本分析提出成本预警或进行目标成本调整，并按月(季)编报《综合成本分析报告》

5.7目标成本调整

5.7.1对于超过目标成本的各类项目判断是否有补充预算(设计变更、现场工程签证)，如果有补充预算则在目标成本控制指导书中调整目标成本，由责任部门申请报造价部审核，分管副总经理审批;

5.7.2对于无补充预算的项目又未在工程量清单中列出的其他发生项目成本在项目竣工结算中不与考虑。

6.支持文件

无

7.相关表格记录

7.1.《项目总包及主要分包工程承包方式及成本控制目标建议》

7.2.《项目主要材料(设备)采购方式及成本控制目标建议》

7.4.《目标成本控制指导书》

某房地产开发项目成本档案管理作业指引：房地产开发项目论证成本管理作业指引

开发项目论证成本管理作业指引

1.目的:

明确项目论证阶段的成本估算的主要方法和应达到的深度要求。

2.适用范围:

本细则适用于项目公司所有拟购买或合作的房地产项目和政府招标拍卖土地项目可行性研究阶段的建安成本估算工作。

3.定义:

3.1项目可行性研究阶段成本估算:在项目可行性研究阶段，对拟建项目所需要的建安工程投资，通过编制估算文件预先估算和确定的过程，是《项目可行性研究报告》的重要组成，是项目决策、筹集资金和控制造价的主要依据。

4.职责:

4.1公司-造价部

4.1.1负责编制《新项目成本估算表》。

4.1.2负责项目可行性研究阶段跟踪执行《新项目成本估算表》。

4.2公司-技术管理部(设计)

4.2.1负责提供项目初步规划方案或要点分析。

5.工作流程

5.1项目基础性成本分析

5.1.1造价部经理每半年安排相关人员编制项目公司开发项目所在地区的《各类建筑各种档次物业建造成本水平报告》，供公司领导和相关人员参考。

5.2项目可行性论证成本分析

5.2.1造价部经理指定专业工程师负责项目可行性研究阶段的成本估算工作。专业工程师负责跟踪、配合，并编制项目可研阶段成本估算报告。

5.2.2进行成本估算的依据包括:技术管理部(设计)提交的可研阶段项目规划要点分析，投资发展部提交的关于项目定位的《市场调查报告》、《土地规划指标》及相关土地状况资料，成本信息库中的该地区各类物业成本指标和成本调研报告，市场同类档次项目的建造标准及形式等信息。

5.2.3造价部专业工程师按《新项目成本估算表》格式要求，完成估算。

5.2.3.1填写编制说明:包括"项目概况"、"成本估算的依据"、"估算基准，即建筑的基础、结构形式及建造档次装修"、"其他说明"(例如估算时没有考虑哪些费用)

5.2.3.2结合项目的定位、规划指标、规划要点分析、建筑的基础、结构形式及建造档次装修等，确定建安成本中各个项目的成本指标取值。

5.2.3.3按政府相关规定和以往工程经验制定前期费用和开发间接费中属造价部填写的项目。

5.2.3.4有多方案需要比较的项目，成本估算人应对各方案的成本差异性进行分析和说明，比较后提出成本建议。

5.2.4《新项目成本估算表》经造价部经理审核后提交投资发展部，作为可研分析报告的附件。

5.2.5公司进入新的城市进行房地产开发，成本估算人员必须在进行项目成本估算前先完成该城市的《房地产开发成本水平调查报告》，内容应包括:

5.2.5.1该地区房地产开发适用的法律、法规、规定及其对工程成本的影响:包括定额计价模式、工程招投标规定、地产项目开发税费等。

5.2.5.2当地的设计规范和标准的特点，主要指工程建筑设计、人防要求、公建配套要求以及技术特点，以便考虑对造价的影响。

5.2.5.3当地建造成本的比较:包括定额造价水平的对比和实际建造成本的比较，完成该地区《各类建筑各种档次物业建造成本水平表》

5.2.6造价部专业工程师应在销售分公司提供的竞争楼盘清单中，挑选1-2个楼盘深入调研，完成《竞争楼盘成本水平调研报告》。

5.3公司立项阶段

5.3.1《项目可行性研究报告》获得公司批准及正式立项后，《新项目成本估算表》中有关的数据自动成为新项目建安成本的预控目标。

5.3.2造价部专业工程师负责把预控目标输入成本信息库。

5.4资料存档

《新项目成本估算表》经审批后，由造价部移交项目部资料信息员负责存档保管。

6.支持文件

无

7.相关记录表格

7.1《**地区各类建筑各种档次物业建造成本水平表》

某房地产开发项目成本档案管理作业指引：房地产开发项目投资计划管理

房地产开发项目的投资计划管理

一、投资计划管理是实现投资目标利润的基本保证

作为管理的一项基本职能，计划是实现目标的基本保证。房地产开发项目投资所具有的投资额大、建设周期长、影响因素多、投资风险和收益大等特点，决定了房地产开发投资行为的复杂性，使计划管理工作显得尤为重要。在房地产项目投资中必须强化计划管理工作，确立计划的龙头作用，将计划工作贯穿项目投资建设和售后服务的始终。

投资项目是计划管理的对象。确立投资项目是实现投资计划管理的前提条件。如果投资失误，再好的计划都只是无本之源。所以，企业应当遵循市场规律，准确地确立投资项目。在项目投资机会研究中要重点考虑产品的市场供求状况、产品的定位及其市场竞争力、项目的投资成本预测、企业投资的能力等;其次，应当编制完整的项目投资可行性报告，作详细的风险分析以研究项目承受风险的能力和项目的操作空间。在此基础上确立项目，即投资目标。

二、制订项目开发经营计划是实施投资计划管理的重要措施

投资项目一经确立，投资计划管理工作即进入实施阶段，应通过编制项目开发经营计划书，将土地购置、规划设计、工程建设、房屋销售、物业管理等过程纳入计划管理范畴，明确各阶段工作的目标、投资数额和工作进度安排。项目开发经营计划主要包括项目投资的计划成本、项目建设的进度安排、项目投资的资金平�计划三大内容。

编制项目开发经营实施计划，首先要充分体现项目投资可行性研究报告中的策划思想、市场定位和投资目标，确保前期工作的延续性;其次要充分考虑投资决策的时效性，尤其是那些早已决定投资、但拖了一段时间才付诸实施的项目，要注意重新研究市场，贴近市场，适应市场变化，使计划更具操作性。

1、编制项目投资的计划成本。

在市场经济条件下，要确保投资获利，产品的市场定位非常重要。唯有正确的定位，才能实现有效销售和目标效益。产品的市场定位来源于翔实的市场调查分析和销售的反馈信息，要避免投资认识上的误区，即片面地认为使用最好的材料设备中建设最大型的配套项目就能获得最好的收益。应当把市场需求、城市发展的取向、地块区位、配套设施、消费层次、消费特点、市场售价等因素紧密结合起来，以确定产品定位及成本控制线。产品质量和生产成本、项目区位是影响房屋产品竞争力的重要因素。市场定位准确了，产品就有顾客，有市场的优势。

编制计划成本的目的在于控制各分项工程的成本和客观反映企业的经营效果。由于房地产项目建设包含的专业分工较细，牵涉的业务部门较多，各部门在建设过程中往往容易从本位主义出发，造成投资成本膨胀，进而影响投资效益。壁如，销售部门希望通过完善的配套和强势的广告宣传促进销售，设计部门希望通过采用新材料以增强楼宇观感效果，监理部门则希望尽量少用新材料和新工艺以避免出现质量问题等。此外，大型项目和综合开发小区由于建设周期长，常常需要分期投入使用，加上房屋预售政策的影响，不可避免地存在预提费用和待摊费用，使开发成本不能即期反映，利润也只是预结利润。在这种情况下，计划成本的编制能够准确及时和均�地反映房地产企业的经营成果。

编制计划成本要以项目投资可行性研究报告的测算数据作为参考，并与财务成本核算的口径吻合，数据来源可以是经验数据、定额数据和政府有关税费的计缴规定，但在确定具体成本划分时应比可行性报告更详细，要将地价(土地出让金)、征地拆迁费用、前期费用、配套设施费用、土建工程费、经营管理费用(含利息)、不可预见费、税金等几大类纳入测算范围，这样才能保证计划的科学性和严密性。

计划成本一经审定实施，则要维护其执行的严肃性，保证成本控制工作的落实。具体的做法是:由计划部门编制计划成本并下达到各业务部门，用以指导、规范各执行部门的用款计划和财务部门的拨款计划。计划成本规定了各执行部门的资金使用额度，执行部门必须严格按照计划将成本控制在指标限定内，凡属计划外的超标用款，须另行报批，由计划部门在计划成本许可范围内进行调整。

2、编制项目建设进度计划。

编制进度计划的目的主要是指导项目建设工作的开展，提高工作效率，同时实现对资金的动态平衡。房地产项目由于投资额大、建设周期长，资金使用的成本控制十分重要，尤其是通过拍卖转让取得的地块，土地成本比重大，必须通过编制进度计划保证建设进度，加快资金周转，提高资金的使用率。此外，编制进度计划对销售工作影响重大。企业开展销售工作，特别是商品房预售工作，需要通过编制进度计划，掌握、控制房屋交付使用期限，在销售合同中明确交楼期，以便销售部门组织销售。同时，形象进度有助于坚定顾客信心和购买欲望，促进销售。

3、编制项目投资的资金平�计划。

资金平�计划由资金使用计划和资金来源计划构成。资金使用计划可直接通过计划成本和进度计划来编制。资金来源主要是房屋预售收入、银行贷款、企业借款或企业自有资金等。由于商品房允许预售，一些企业在项目开发落实时便投入建设，根本不结合企业的实际情况，不考虑资金来源和资金平衡问题，超出企业自身的经营能力，致使大量楼盘烂尾，企业抵御风险的能力减弱，效益低下。随着市场消费和房地产发展的日渐成熟，影响产品生命力的重要因素已不是产品的生产问题，而是产品的质量问题，它直接决定着产品的市场竞争力。作为一种资金密集型的特殊商品，住宅产品的销售尤显重要，资金的回笼是每个房地产投资项目的重点，也是影响资金平�的关键因素。因此，合理控制土地资产、房屋资产和流动资金的比例是每个房地产开发企业必须重视的问题，而这些问题有待通过资金平�计划去实现。

三、计划的控制和调整是实现投资计划管理目标的必要手段

1、计划的控制作用。

计划编制完毕，只有在实施阶段加强控制，才能保证计划的可行性和权威性，使计划收到预期目标。计划的控制过程就是对计划的监督、检查过程，主要通过投入产出报表即资金的流量来反映。房地产项目的投入产出报表(统计报表)可按季编制，用以反映每个项目的运作状况，指导工作的进行。在编制过程中，管理费用、经营费用和财务费用的摊销办法可按会计核算方法执行。

2、计划的调整作用。

计划在实施过程中，需要根据项目环境的变化，定期进行调整，使之与实际不断协调发展，始终保持正确的方向来指导工作。一般项目投资计划每年调整一次，项目投资成本每年调整一次(报上级审批)。计划调整的过程，就是实现计划成本与最终的实际成本的渐近过程。

四、项目经营效果评价是检测投资计划管理效果的重要方法

房地产开发项目的经营效果分析工作，是计划管理工作的重要组成部分，也是总结、反馈和提高投资计划管理水平的重要方法。通过项目分析，可提取项目成本构成的经验数据，用以指导和

编制同类项目的计划成本;通过项目分析，可以比照项目投资可行性研究报告的差异，提高有关项目策划人员的水平;通过项目分析，可以吸取成功和失败的经验，加深对市场和竞争对手的了解。

某房地产开发项目成本档案管理作业指引：《房地产开发经营与管理》试题

1、 房地产最重要的一个特性是( )。

a、位置的固定性或不可移动性 b、依赖性

c、相互影响性 d、不一致性

2、 正常情况下某宗房地产经济寿命结束的标志是( )。

a、不再产生收益 b、不再发生成本

c、成本等于效益 d、效益超过成本

3、 对商业繁华程度的依赖性最大的是( )。

a、写字楼 b、高尔夫球场 c、住宅 d、商场

4、 从会计的角度来说，建筑物随着其楼龄的增长，每年的收益能力( )。

a、都在下降 b、都在增强 c、都维持不变 d、变化不定

5、 税法中的折旧年限( )。

a、比建筑物的自然寿命短，比经济寿命长 b、比建筑物的自然寿命长，比经济寿命短

c、比建筑物的自然寿命和经济寿命都要长 d、比建筑物的自然寿命和经济寿命都要短

6、 物业投资者能够容忍较低投资收益率的原因是物业投资( )。

a、能够保值和增值 b、受通货膨胀的影响 c、贷款利率较低 d、经营成本较低

7、 当计息周期短于一年时，实际利率( )名义利率。

a、大于 b、小于 c、等于

8、 当计息周期( )一年时，实际利率大于名义利率。

a、长于 b、短于 c、等于

9、 实际计息期同名义利率的时间单位不一致时，随着( )实际利率逐渐加大。

a、计息期不变 b、计息期变长 c、计息期减小 d、时间

10、名义利率不能完全反映资金的时间价值，( )才能真正反映资金的时间价值。

a、周期利息 b、年利率 c、实际利率 d、计息周期

11、某宗地总面积为500平方米，其上建有一栋6层住宅楼，该楼各层的建筑面积均为200平方米，容积率为( )。

a、0.4 b、1.2 c、2.4 d、2.5

12、居住用地最高出让年限为( )。

a、40年 b、45年 c、50年 d、70年

13、工业用地最高出让年限为( )。

14、教育、科技、文化、卫生、体育用地最高出让年限为( )。

15、商业、旅游、娱乐用地最高出让年限为( )。

16、综合或其它用地最高出让年限为( )。

17、房地产开发项目的预租售，一般能够令开发商( )。

a、增加销售收入 b、降低销售成本 c、减少风险 d、减少税费

18、房地产开发程序又可划分为投资机会选择与决策分析、( )、建设阶段和租售阶段四个阶段。

a、可行性研究 b、获取土地使用权 c、规划设计 d、前期工作

19、投资决策分析主要包括( )和项目的财务评价两部分工作。

a、供求关系分析 b、价格水平分析 c、市场分析 d、投资机会分析

20、一般情况下，开发商应将公开招标的开发建设项目授标给( )。

a、报价最高者 b、报价最低者 c、报价最合理者 d、具有相应条件者

21、为了降低建筑安装工程费用变动的风险，开发商可以采用( )的合同形式。

a、固定单价合同 b、固定总价合同 c、成本加酬金合同 d、分包合同

22、房地产开发商在融资过程中的成本主要是( )。

a、中介费 b、承诺费 c、利息 d、手续费

23、

利息以外的其它融资费用一般占利息的( )左右。

a、3% b、5% c、10% d、15%

24、规划设计费为建筑工程费的( )左右。

a、1% b、2% c、3% d、5%

25、可行性研究费占项目总投资的( )。

a、1-3% b、3-5% c、5-8% d、10%

26、某开发项目的成本利润率为60%，开发周期为3年，则该项目的年平均成本利润率( )。

a、大于零 b、小于零 c、等于零 d、难以确定

27、财务内部收益率是指项目在( )内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的贴现率。

a、建筑施工期 b、开发或经营期 c、建筑物经济寿命期 d、建筑物自然寿命期

28、当财务内部收益率( )部门或行业的基准收益率或目标收益率时，则认为项目在财务上是可行的。

a、小于 b、大于 c、等于 d、不等于

29、在项目评估中，当目标收益率大于财务内部收益率时，则该项目的pnpv( )。

30、动态投资回收期是指项目以( )所需的时间。

a、经营收入抵偿全部投资 b、全部现金流入抵偿全部现金流出

c、净收益抵偿全部投资 d、净收益现值抵偿全部投资

31、( )是建设工程管理队伍中的核心人物。

a、预算员 b、高级经济师 c、房地产估价师 d、项目经理

32、成本控制的主要对象是( )。

a、主要费用中固定费用 b、主要费用中的变动费用

c、次要费用中的固定费用 d、次要费用中的变动费用

33、融资是以信用方式调剂资金余缺的一种经济活动，其基本特征是具有( )。

a、流动性 b、安全性 c、偿还性 d、盈利性

34、( ) 是房地产开发过程中最重要的环节。

a、投资机会选择和决策分析 b、建筑施工 c、销售 d、获取土地使用权

35、抵押货款数额一般不超过抵押物现时价值的( )。

a、70% b、80% c、85% d、90%

36、原则上说，房地产开发项目所承担的风险越大，贴现率就应( )。

a、越低 b、越高 c、不变 d、视情况而定

37、从事营销工作最基本的一点就是要清楚地了解( )的市场和需求以及消费者或可能的买主的消费观念和偏好。

a、过去 b、未来 c、相关 d、潜在

38、市场营销工作就是设法与消费者接近，尽可能准确地预测( )的行为。

a、开发商 b、政府官员 c、消费者 d、广告制作商

39、按房地产的类型，可以把房地产市场分类( )。

a、 居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场;

b、 甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场;

c、 一级市场、二级市场、三级市场和四级市场;

d、 销售市场、抵押市场、保险市场和租赁市场。

40、房地产市场通常需要( )的时间才能完成供需平衡。

a、三个月 b、半年 c、一年 d、一年以上

41、一般情况下住宅的售价相当于大约( )个月的租金。

a、50 b、100 c、200 d、300

42、独家代理出租物业收取年租金的( )或相当于一个月的租金作为佣金。

a、1% b、3 c、5% d、10%

43、独家代理出租物业收取年租金的10%或相当于( )的租金作佣金。

a、一个月 b、二个月 c、三个月 d、六个月

44、独家代理出售物业收取销售收入的( )作为代理费。

a、1% b、2% c、1-3% d、3-5%

45、联合代理要支付的代理费通常为独家代理的( )。

某房地产开发项目成本档案管理作业指引：房地产工程技术档案管理

房地产公司工程技术档案管理

第一节目的

为了规范工程文件资料管理，明确工程中有关文件资料的范围、接收、分发、回收、存档的具体工作程序，划分各部门的职责，确保各有关方均能及时获得，顺利进行工作，以利工程建设和竣工移交，特制定本资料管理制度。

第二节适用范围

本管理制度适用于房地产开发项目的全过程(前期、中期、后期)。

第三节职责

1、负责本部门文件资料和工程图纸资料的归档管理。

2、负责工程施工组织设计、施工方案、环境控制措施等文件的初审、督促实施，以及相关文件的归档管理。

3、负责项目建设中工程文件资料的收集、积累和完整、准确地掌握工程施工的情况，以及竣工资料的收集、整理。

4、管理好领用的工程文件，回收、整理、移交文件。

5、负责施工单位、监理公司、质检单位等的相关工程文件，进行回复、收集、归档。

6、负责本公司总工办、施工单位等相关部门文件资料的收集、传递、回复、归档。

第四节管理内容及要求

一、文件资料的接收、分发

1、对施工方、监理方、总工办等相关单位或部门发送至我部门的文件资料进行整理、分类、归档。

2、将整理完毕的图纸资料，经有关主管领导批准后按规定的份数分发至相关单位，并做好发放记录。

二、标识、版本更新、设计变更

1、设计及材料、设备文件均应在每张图上做明显状态标识，以确认是否为有效版本。

2、名称相同的改版文件，如是整卷册(整袋)改版的则在图纸袋上加注版次，如是对前版文件某一张(某几张、某一部分)进行改版的，要在文件袋上清楚的注明将前卷册文件哪一张(哪几张，哪一部分)作废更换。

3、对于发送至工程部的设计变更通知单，工程部将对设计变更通知单分类、编号、登记。原件归档，同时按照有关要求发放给有关单位，并做好收发记录。

三、图纸资料的补遗和索赔

1、图纸资料 如遇交付清单不符或短缺，难以辩认等问题时，工程部应立即通知总工办，由总工办函告设计方限期补齐和更换。

2、如图纸资料末按合同日期提供，工程部应及时上报公司相关部门，督促落实。

四、图纸不符的处理

1、收到图纸资料，如果认为该图纸资料与工程项目不符不能执行应注明原因，及时将图纸资料送还总工办。

2、如问题涉及甲供材料、设备制造厂商。工程部及时督促总工办物资采购人员协调解决并负责与材料、设备厂商联系处理。

五、对单位、分部(分项)工程的有关要求

1、工程部所有文件按单位工程或分部(分项)工程分类，并在工程的施工组织过程中不断补充、完善。单位分部(分项)工程竣工验收、分部试运前应组编完毕，并作为竣工、试运必要条件，不符合要求者不予验收。

2、文件应齐全、规范、完整、符合要求，归档文件资料要字迹清晰，图面整洁。编制文件资料应使用微机打印或黑墨水或蓝黑墨水书写。

3、在竣工后移交给有关单位和部门。有关人员对竣工资料的编制、整理、审核、交接、验收等鉴定合格，档案管理人员逐项检查，全部合格后接收资料，由工程部保管，归档文件应为原件。

六、施工、调试文件的审查。

1、当施工方、调试方的施工专业文件资料、资质文件资料及工程合约等准备就绪时，应由施工方、调试方单位负责人或法人代表审核、盖章(签字)确定，资料文件上报交监理方审核、确定后交工程部审核备案。

七、工程文件资料的借阅、复印

1、工程文件资料需要借阅时，应由借阅人填写《工程文件资料借阅申请单》，经借阅人所属部门或单位负责人核准，签字确认，工程文件资料借阅"即借即还"不得将文件资料带至文件资料借阅指定区域之外。

2、工程文件资料原则上不允许复印，因工程需要必须复印时，由当事人填写《工程文件资料复印申请单》经借阅人所属部门或单位负责人核准，签字确认，方可复印。复印件按照受控文件控制要求执行。

八、工程技术档案资料编制要求

1、工程技术资料主要划分为五类:

①工程质量保证资料;

②工程分部分项(观感质量评定)评定资料;

③工程技术资料;

④施工管理资料;

⑤竣工资料(竣工图)。

2、工程技术资料的编制，应随施工进度反映工程质量。新工艺的实施，新结构的试验，地基检测，现场安全，文明施工，工程相关的照片，音像资料，能够反映工程的实施情况。资料应按有关规定装订，每册资料应有名称、目录、页码 、说明，以便查找核实。凡引用复印资料必须有复印时间，日期，复印人签字，复印单位的公章，并注明原件存放的位置和索引。

3、工程技术资料的编制流程:工程技术资料应采用国家统一的格式、表格。

对于工程质量保证资料、工程分部分项评定资料、工程技术资料，应先由施工单位按照相关规定编制、填写，然后报监理公司审核。监理公司根据现场实际情况，对相关资料进行复核、确认，再由监理公司向建设单位工程部申报。建设单位对监理公司上报的工程技术资料进一步审核，根据资料的类型交相关负责人，包括总工办(材料部、造价部)各专业工程师的核实、给予签认，并留档备查，同时复回监理公司。对建设单位不须确认的工程资料，工程部存档即可返回。

对于施工管理资料，工程竣工资料，施工单位应向监理公司申报，经监理公司审查后会同监理公司的资料统一上报建设单位，建设单位统一审查、归档、移交社会档案管理中心。

4、工程技术资料应随施工进度同步收集、整理、整编，应做到齐全、准确、真实、可信，不得弄虚作假，对确认归档的资料，不得涂改、删除、更换，工程资料由工程部专人负责。

九、工程部档案资料入档序目

1、工程招投标资料

a、招标文件 ;b、招标答疑;c、标外文件;d、商务标;e、技术标;

f、中标通知书

2、工程竣工资料由施工单位按当地档案部门规定顺序整理。如:前期资料及设计变更图纸会审记录(原件)、各种检验实验资料、分部分项自检资料、竣工验收资料、竣工验收备案表(原件)等。

3、竣工图(有竣工图章内容齐全)

4、竣工工程结算书(造价咨询单位审查三家盖章)

入档的文件资料要按照有序、成卷、分类存放，便于查询、有条件利用的原则进行保管。

十、工程部档案资料的销毁

工程部接收施工单位报来的竣工工程档案资料，在本部存放时间为3年(从工程竣工备案之日起)，期满后由工程部综合业务主办人员办理相关手续，负责移交给综合办档案室。

工程部移交给综合办公室的档案，按照档案管理规定管理期限为50年，需要销毁时要办理销毁手续，逐级审批，监督销毁。

某房地产开发项目成本档案管理作业指引：房地产代理公司项目管理问题座谈会

“房地产代理”是指以委托人的名义，在授权范围内，为促成委托人与第三方进行房地产交易而提供服务，并收取委托人佣金的行为。商品房销售代理是中国目前房地产代理活动的主要形式，我们此次调查的主要对象就是以“房地产代理“为主的企业，从以中原等港资代理公司为代表进入国内为始其也有了将近20年的历史，但相比房地产开发还尚显不够成熟，随着房地产市场的不断成熟及细分，以及房地产卖方市场逐步向买方市场转移，房地产市场的各个环节专业化水平也相应提高，开发商为不断强化自身优势，以保持市场的核心竞争力，逐渐把一些业务外包出去。如万科、恒大、鲁能一直保持着较高的代理比例，____年楼盘代理比例分别为97%、100%、86%;“房地产代理”更多的将会承担房地产开发企业的“项目销售管理”的职能，而与“房地产开发”相比对“人才”需求与依赖更大，因此随着规模的扩大，如何有效的“项目销售管理”将是“房地产代理公司”生存的根基。而随着天津的发展目前中国最为着名的10大代理企业都进驻天津，此次就以座谈及实地考察的形式，采访了天津思源兴业房地产经纪有限公司策划副总监房总及其代理的万科金奥国际项目。

1、项目销售管理存在的问题

问题1:项目团队人员配备如何更合理

这个问题困扰着很多代理公司，尤其是给万科代理的公司，不仅要负责销售部分的工作，还有大部分企业外包、财务外包、合同报件等多项工作，往往一个项目的成本会极大的影响项目的最终收益。

问题2:公司如何对项目进行监察管理

独立的项目团队，公司如何保持对项目有效的监督与管理是目前代理公司的关键问题，

尤其是员工对于公司的归属感。

问题3:如何做到项目各团队有效配合

代理公司项目销售团队至少由3个部门组成，包括销售部、策划部、后台(思源称之为“品管”)，各个部分在接受项目管理的同时，还要接受公司的管理，如何协调更团队，更有效的发挥作用，成为项目管理的另一重要问题。

问题4:如何提升项目团队的整体素质，以及员工个人的专业技巧

员工工作在获取金钱的同时，还有精神上的需求，渴望公司为他们提供成长的平台，获取新知识，能够成为众人的焦点。

2、产生问题的原因

以上四个问题产生的原因，从管理学角度来说，与目前房地产代理公司采用的管理方式有关，通常代理公司都会选择“项目管理”形式，也就是管理学中所说的“矩阵式管理”，这种管理模式，由专门从事某项工作的工作小组形式发展而来。“矩阵管理结构中”的人员分别来自不同的部门，有着不同技能、不同知识和不同背景，大家为了某个特定的任务(项目)而共同工作。这种管理方式的优缺点如下:

优点:

按照项目进行组织，加强了不同部门之间的配合信息交流，克服了直线职能结构中各部门相互脱节的现象。它同时机动灵活，可随项目的开始与结束进行组织或给予解散。一个人还可以同时参加几个项目小组，这样大大提高了人员的利用率。此外，由于职能人员直接参与项目，而且在重要决策问题上有发言权，增加了参与者的责任感和积极性。

缺点:

项目负责人的责任往往大于权力，因为参加项目的每个人都来自不同的部门，工作带有临时性，项目负责人对于项目成员的工作好坏没有足够的激励和惩罚手段，项目成员可能受到双重指挥，影响组织效率和稳定性。

3、针对问题的建议

1)问题1建议:

根据项目的特性以及所代理开发公司的性质进行配备，以万科金奥国际为例，整体外包，并且策划、销售、后台的工作量较大，必须将人员进行固定，并且销售管理人员要分层配置合理，例如万科金奥国际现在为双经理制，虽然工作被分成了两份，但许多销售前台工作则关注的较少，因此可以调整“单经理双主管”，成本相同，但领导更为直接。策划则因为涉及到费用、市场、推广、活动等多个单项工作因此一直配备人数较多，但在开盘后前期工作较少，完全可以将职能合二为一，4个人的工作由两个人做。品管则暂时没有办法，后台工作更为细致，则需将岗位职责进行细分，并且树立品管主管的管理职能。

2)问题2建议:

第一:可以通过对项目管理人员的监察实现，定期召开公司例会，各项目管理人员集中公司进行项目工作汇报，便于公司领导了解项目情况;

第二:公司负责人应不定期进行项目视察，与现场销售人员等一线员工进行交谈，了解一线员工实际想法及需求;

第三:树立项目品管的职能及职权，具备代公司监察项目的职责，让销售、策划、品管形成三方互相监督的形式。

3、问题3建议:

在项目各小组进行互相监督的同时，还要进行相互配合工作，建议建立明确的工作标准流程，例如销售对策划提出推广要求的流程，策划对品管提出数据支持的流程，以及品管管理销售日常行为的标准等，以万科金奥国际为例，策划需建立内部审核流程、推广设计流程、公司报审流程等，销售需明确前台轮岗流程、客户录入流程、合同整理流程等，品管需让分工更为明细，工作目标更为清晰，总之，用制度规范行为，用流程改变无序。

4、问题4建议:

员工的成长及培训至关重要，不仅要提供公司的培训，项目更应定期进行培训，培训的方面应该有所区分。

第一:公司培训

公司的培训应更关注员工的个人素质，例如定期的团建活动、公司新制度培训、外聘专家培训等。

第二:项目培训

项目每周案例分析会、每周销售技巧提升会、定期的项目制度培训、房地产基础知识循环培训，根据现场投诉或突发事件的培训。

某房地产开发项目成本档案管理作业指引：房地产销售中心销售管理系统操作要求

1.代理公司相关权限及要求

1)操作权限

a.销售现场模块中现场收款中的查询和诚意认购的录入、认购书打印操作;

b.楼盘发布显示中的查询操作;

c.客户自助查询中的查询操作;

d.认购登记中的《房屋认购书》录入和查询操作;

e.决策分析模块中统计报表中的对应销售报表查询操作。

2)代理公司操作要求

a.指定专职人员进行销售管理系统的操作，其销售主管对录入数据进行审核和确认;

b.当日开具的《房屋认购书》的对应数据当日内录入销售管理系统，因特殊原因当日内不能录入的，在报经发展商现场主管同意后，在第2个工作日10点钟前完成数据录入操作。

2.开发商现场管理人员权限及要求

a.楼盘发布显示中的查询操作;

b.楼盘发布设置中的增加、修改、删除和查询操作;

d.开发商销控中的查询、销控设置操作;销售控制中的保留、锁定，查询换退房、更名、变更操作;

e.认购登记中的认购资料查询、《房屋认购书》挞定、修改认购资料和审核锁定操作;

f.项目查询中的预留登记、取消预留、已售房间信息查询操作;

g.客户管理中的查询客户资料和增加、修改客户资料以及增加跟进资料操作;

h.销售后台模块中的签约管理中的查询业务状态操作;

i.项目初始化模块中签约管理中的查询业务状态操作;

j.系统管理模块中的工作台设置的查询和修改操作;

k.决策分析模块中统计报表相应报表查询。

2)操作要求

a.公司派驻现场销售管理人员对销售代理公司在系统中录入的《房屋认购书》内容的对应数据进行审核，审核无误后对相应的房屋认购登记进行锁定操作;

b.公司派驻现场销售管理人员对已认购未签约阶段的退定、塌定和换房等变更进行操作处理。必须保证其前后变更情况数据在系统中的真实和完整记录;

c.公司派驻现场销售管理人员的《房屋认购书》的审核和锁定操作必须在代理公司人员录入后的最迟第2个工作日下班前完成;

d.锁定是指现场销售管理人员在系统中对某单元的认购资料审核无误后，操作锁定程序，一经锁定，代理公司人员则不能在系统中对该单元认购资料进行删除或更改。

3.部门后台管理和统计管理

a.管理营销部所辖操作权限。结合工作流程，严格防止权限漏洞，对操作人员权限分配设定;

b.对销售价目表资料录入、修改、调整和审核，须在项目策划人员提交日起的1个工作日内完成;

c.在销售前台模块中的换退房、挞定、更名操作，此类操作必须是依据申办部门提交的经公司领导批示同意的变更处理表;

d.对代理公司销售提成数据的录入和审核;

e.对操作人员在实际操作发生的并以书面形式反馈的问题进行处理;

f.协同系统权限总控人员对营销部辖内终端机管理系统的维护和对操作人员的指导。对统计分析数据的提取和审核;

g.协助监控营销部辖内业务办理情况在销售管理系统中的操作执行情况。

4.各类操作人员的统一要求

a.现场签约电脑除必要办公程序外不允许装其它程序及软件;

b.现场签约电脑除代理公司经理、认购管理员、签约管理员外不允许其它无关人员进行操作;

c.操作人员对使用销售管理系统的电脑进行物理格式化或是其他可能导致系统不能正常运行的电脑操作前，必须以书面形式表述相应事由并提交系统管理人员确认同意后方可实施;

d.操作人员在本管理规定的权限范围进行系统操作，不得使用任何其他手段跨越系统指定权限范围的行为;

e.以上各类操作人员在售楼管理系统中所有录入、修改操作均应有相应书面资料为依据，并定期归档备查;

f.确保录入销售管理系统的数据及时和完整，对经办的数据严格保密。

5.处罚措施

a.代理公司操作人员录入数据错误、遗漏，一经发现每处每次扣罚50元;

b.代理公司未能按上述规定时限录入数据，扣罚50元;

c.客户发生补款(补首付款或贷款改一次性等情况)代理公司没有书面通知现场经理及现场财务、明源系统没有及时更新每次扣罚50元;

d.代理公司人员发生向外界泄露销售管理系统数据的，经查实，报公司营销部依情节严重程度采取处罚措施;

e.操作人员未经系统管理人员书面许可，擅自对操作销售管理系统的电脑安装有危害系统正常使用的软件产品的，扣罚50元;

f.操作人员有盗用或借用他人权限密码操作销售管理系统的行为，或是将本人操作权限密码转借他人使用行为的，视情节严重程度，报公司营销部处理;

g.代理公司文员上岗前必须进行专门培训、考核，合格后方可上岗。代理公司文员若发生(离职、休假等)变动且未提前告知开发商，将对该代理公司扣罚2000元;

某房地产开发项目成本档案管理作业指引：房地产企业公司总务事务管理规则

房地产开发公司总务事务管理规则

一、公司总务事务分类

公司总务事务分为员工就餐、住宿、乘车三类。

二、员工就餐

员工就餐原则上在公司办公大楼员工餐厅。公司提供免费午餐，按 每人每餐 元标准供给;每月行政部由员工午餐补助中直接扣除转给 员工餐厅结算。 员工就餐应自觉排队，并注意节约粮食。 员工夜晚加班，经批准可以每次每人补助 元。

三、员工住宿

公司为外地员工就及总公司派入员工提供免费住宿(但水电汽空调费需员工联合分摊解决)。 住宿员工要保持床铺以及宿舍环境清洁;设施使用安全;并排班轮流值日打扫。行政部将不定期检查。 对被录用的公司正式员工婚后无住房又在本地无住处的，每月给予 元房租补贴。

四、员工乘车

公司目前不提供员工上下班班车，每人每月给予 元交通补贴 (从补助工资中发给)。

上班时间员工外出办公请到行政部按规定派车。 员工外出办公原则上不许打出租车，特殊应急情况下，经部门负责人批准方可打车，事后并说明理由，办理报销手续。

五、总务事务管理部门

公司行政部负责指定专人管理员工总务事务。

六、其他

本规定由行政部负责解释，自发布之日起实施。

某房地产开发项目成本档案管理作业指引：房地产工程部签证管理

房地产公司工程部签证管理

第一节管理职能

一、总工程师负责签证工作的领导，由总工负责审批。

二、工程部负责会同施工单位、监理单位确认工程签证的实物量。

三、工程部负责会同审查工程签证的金额，确认材料价差补偿范围、种类及预算量，确认价差。

第二节办理签证的范围和依据

一、下列情况可以办理工程签证:

1、施工单位依据设计院或建设单位出具的设计变更图、洽商记录、变更通知而变更施工。

2、由于建设单位的责任引起的停工，返工损失。

3、施工单位应建设单位的要求从事施工范围之外的作业。

二、办理价差签证必须同时具备下列条件:

1、施工单位自行采购并实际用到工程上的材料、加工件或半成品。

2、合同预算中对该品种的材料，加工件或半成品没有包死价格，并规定可以计算价差。

三、造价增加小于等于2000元的项目只办理技术洽商，不办理签证。

四、计算工作量时，必须同时计算增、减工作量。