物业管理公司简介投标（优选10篇）

物业管理公司简介投标

物业管理公司简介(投标)

1.1公司简介

上海**物业管理有限公司是专业从事小区物业管理的服务公司，目前已发展成一家规模化、专业化、优质化的物业公司，具有独立法人资格。公司目前下设3个物业管理处，担负着8个小区，20万平方米产业和1700余户的物业管理工作。公司现有员工52人，其中大专以上学历4名，管理人员获得专业管理证书的有7人。拥有一支技术过得硬、物业管理经验丰富、实力雄厚的员工队伍，公司具有三级物业管理资质证书。

"满足客户要求，追求卓越服务"的企业承诺，恪守"诚信为民，服务第一"的服务理念，力求实现开拓创新，优质高效，创建品牌，追求卓越的企业目标。

以一流的管理服务为广大业主创造温馨、舒适、文明、典雅、安全的居住环境。

我们公司将从以下四个方面来确保我们物业管理服务的高品质:

*造就和保持一支高素质、有服务心、保持高度服务热情的员工队伍:

我们公司将确立把知识、尊严、利益带给业主;以新形象、新概念塑造高品质的中国物业作为公司使命。我们的员工在公司都受到充分的、平等的尊重，受到全面的培训和良好的福利待遇，他们因此保持着对公司的认同，保持着高度的工作热情，从而把爱心和优质的服务奉献给业主。

*依法管理、热心服务:

我们深知依法经营、依法管理是公司的生命保证，我们遵循国家的法律、法规、政策条例，以国家和业主的利益为出发点，给业主带来最高的安全保障。

*完善的员工培训计划:

我们从事的是服务行业，工作的成败在于员工，在于员工对工作的热爱，在于员工的服务心，在于员工具备的良好职业技能，因此我们建立一套完善的培训体系。每个员工自进入我公司都要受到各方面、不断地培训，我们同时给予员工良好的个人发展前景，使员工获得尊严、荣誉和工作的乐趣，从而将爱心和优质服务带给业主。

*保证质量的同时节约开支、降低成本:

我们一直致力于在提高质量的同时降低成本，学习、借鉴同行或相关行业先进有效的管理经验，通过采取各种开源节流的措施，以实现我公司"将价值和利益带给客户"的使命。

公司全体员工也本着"住户的满意就是我们的目标"的宗旨，倡导"质量第一"的理念，实现"管理一流、服务一流、员工一流、效益一流"的目标。以高昂的热情投入工作，去迎接一切挑战，力争为业主创造一个幽雅舒适、服务周到的工作、生活新空间。

法定代表人:张龙标

公司注册地址、通讯地址:****号

1.2质量方针

1、以"住户的满意就是我们的目标"为宗旨。

2、持续提高员工素质、持续改进管理与服务。

3、为住户创造一个安全、清洁、方便、舒适的工作、生活新空间。

*质量方针的内涵:

1、符合"住户的满意就是我们的目标"的公司宗旨，只有住户满意了，公司才能生存发展。

2、员工是企业之本，持续提高员工素质是提高管理与服务质量的前提，因为住户的要求在不断提高，管理与服务的改进应是永无止境、持续不断的。

3、通过持续改进管理与服务，为住户创造一个安全、清洁、方便、舒适的工作、生活新空间，然后实现"住户满意"这一总目标。

4、本方针的制定依据、质量管理基本原则及物业管理组织的特点:

1.3组织机构图

物业管理公司简介投标：住宅小区日常物业管理简介

住宅小区的日常物业管理简介

物业的安全保卫和管理

对所有业主及开发商来说，一个区域的治安状况好坏，将直接影响到他对这个区域的看法，从着名心理学大师-马斯洛先生的"人生需求定律"也可反映，人们对安全这一最基本的需求是多么看重。所以，对****来说，安全管理就是我司的最根本的工作。我们提倡:"没有安全，就没有一切"。

通过不断的对员工的培训、对业主的宣传、反复对安全防范的认知、社区及周边区域的联防及技防设施的养护等，全面做好"群防群治"全员化安全管理工作。真正做到小区安全、安定、有序。

*采用人防加技防安全保卫措施

*小区人行进出口实行24小时保安服务

*在车库出入口等重点部位设岗值守

*建立小区公共区域24小时保安巡逻制度

*用好并维护好先进可靠的保安技防措施

*制订并落实完善的小区内安全防范宣传工作

*保安人员培训后上岗等

物业的环境维护和管理

我司将综合已接管项目之良好管理经验，根据**小区之特殊性质，制定行之有效的短、中、长期的小区环境保护计划，力求使小区较之上述二个项目在此方面的管理更进一层，给各阶段入户业主都有一个良好的影响，使小区时刻保持优美、清洁和舒适的环境。

*实行标准化清扫保洁

*建筑、生活垃圾时产时清

*特定区域定期清洗外墙

*定期清洗水箱

*公共区域无随意堆放杂物和被非法占用

*物业内的设施设备、机房等保持清洁

*做好节日布置

*精心维护绿化等

物业的设施维护和管理

物业内的设施作为小区运作心脏部位，能否长期保持完好，是一个物业生存的关键。我司将严格按国家优秀小区评比要求，对小区内所有设施设备进行日常养护，并对所有使用人群加以宣传，以提高广大从业人员及业主的共同爱护，使之生命力更长久，我司之设施长效管理更全面。

*制定完善的操作管理制度

*建立台帐和维护登记制度

*建立短、中、长期的维护保养计划

*严格业户的二次装修管理

*建立物业报修、修理和回访程序

*建立工程人员的岗位责任制及培训制度

*建立物品和工具等管理制度等

物业的交通秩序管理

其实小区内交通管理的好坏，也直接影响到业主或来访宾客对小区物管的认同感，根据我司多年来的管理经验，我司亦会针对**小区之特殊性质，车库内非机动车较多的情况，制订出一系列可操作性强的管理方案，以保障小区内机动车/非机动车行车、停车等交通的有序及通畅。

*根据物业情况，建立交通管理制度

*确保外围广场、道路及车库内交通通畅

*物业内我车辆乱停乱放现象

*车库管理设施保持运行正常

物业管理公司简介投标：置信集团物业管理简介

置信集团(物业管理)简介

置信集团，____年4月在香港成立，注册资本1000万元，旗下拥有10家成员企业，服务领域涉及综合物业管理、专业保安管理、专业保洁绿化管理、专业电梯管理四大板块，业务遍及江浙沪等各大中城市。

作为国家物业管理一级资质企业、中国物业管理协会常务理事单位、江苏省房地产业协会理事单位、苏州市物业管理协会副会长单位、苏州市质量管理协会理事单位，置信以先进的理念、优异的服务、领先的规模和严谨的制度，造就了一支具有专业经验丰富、专业技能过硬和坚韧开拓精神的管理服务团队，并在不断变革中快速成长，最终以成功转型升级圆满实现第一个十年发展目标。

在综合物业服务领域，置信集团通过旗下的置悦物业(国家物业管理一级资质)、温州中梁物业等子/分公司专注于全国的物业服务业务，为全国成千上万的业主服务，服务的物业类型包括住宅类物业(多/高层商住楼、高档别墅、公寓)和公建类物业(写字楼、商业、会展中心、高等院校)。其中，温州中梁物业服务有限公司是置信集团和上海中梁地产集团共同打造的独具魅力和活力的特色物业服务公司，专注于为上海中梁地产提供专属的一站式服务。

在专业保安服务领域，置信集团通过旗下苏州置信保安服务有限公司专注于专项安保业务，严格按照现代化安保企业运行的标准建立完善内部管理体制，依托其雄厚的综合实力和精深的专业能力，秉承其“专业、专注、专心”的经营理念，凭借其优秀且经验丰富的保安员队伍，以不懈的追求来推动行业的健康发展。

在保洁绿化服务领域，置信集团全资子公司苏州邻邦保洁服务有限公司成立于____年，专门从事保洁绿化养护服务。公司拥有专业培训、技术过硬、经验丰富的强进队伍和一流的专业设备，始终坚持“专业、诚信、细致、周到”的服务理念，为客户提供高质量的清洁服务、创造绿色美好环境。

在电梯专业服务领域，置信集团入股的苏州安捷电梯工程有限公司是一家专业从事电梯设备销售和服务的电梯维保服务公司。拥有专业的电梯外包服务公司，不仅仅有利于物业服务成本的降低，更有利于提升小区的服务品质。公司尊崇“踏实、拼搏、责任”的企业精神，以周到的服务、卓越的品质为生存根本，坚持用便捷和优质的服务赢得业主和客户。

经过十年的潜心经营，置信集团始终致力于“您的微笑对我们最重要”，根据可持续发展的客观要求，按照多元化、专业化的发展战略，不断拓展发展空间、不断拓宽发展领域，为顾客提供可持续增长的综合价值服务。

我们相信，置信集团必将用实力与信心、行业标杆和品牌，加上置信人的努力和行业的跨越式发展，成长为行业的领导者。

物业管理公司简介投标：助理物业管理师试卷:基础知识

助理物业管理师试卷-基础知识

第一部分职业道德(1~50题，共50道题)

一、职业道德理论知识部分

答题指导:

◆该部分均为选择题，每题均有四个备选项，其中单项选择题只有一个选项正确，多项选择题有两个或两个以上选项正确.

◆请根据题意的内容和要求答题，并在答题卡上将所选答案的相应字母涂黑。

◆错选、少选、多选均不得分。

(一)单项选择题(请在下述每题的4个选项中，选择1个选项，并将答题卡相应宇母涂黑)

l、你认为没有顾客时，柜台服务人员比较妥当的做法是()

(a)坐下来休息一下(b)与同事聊聊天 (c)整理一下货架上的物品(d)看报纸

2、符合从业人员举止得体要求的是()

(a)态度谦卑 (b)表情严肃(c)谨小慎微 (d)形象庄重

3、流传于商界的谚语"悦来客店兴旺，狗猛酒酸萧条"，说明了()的重要性。

(a)爱岗敬业 (b)团结协作 (c)勤劳节俭 (d)文明礼貌

4、下列关于职业兴趣的表述中.你认为正确的是()。

(a)每个从业人员都可以完全依据自己的职业兴趣选择职业

(b)对不感兴趣的岗位，从业人员有权不服从安排

(c)兴趣和爱好是天生的.后天无法培养

(d)尽可能地把岗位需要与个人兴趣结合起来

5、对于从业人员来说，关于学习的正确说法是()。

(a)学习技能就够了，没有必要强调知识的学习

(b)既要向同行学习，也要向行业以外的人学习

(c)学就学先进.比自己水平低、能力差的人不值得学习

(d)知识不都是有用的，不必学习与工作无关的知识

物业管理公司简介投标：z物业管理公司各部门的主要职能划分

办公室:办公室是总经理领导下的综合办事机构，也是综合管理部门。主要负责公司内部日常行政事务，包括拟写文书，组织会议，管理人事，后勤，档案，培训员工以及接待来访客各项工作。

财务部:财务部在公司经理领导下，参与企业经营管理，搞好财务核算。财务人员必须按照国家有关财务管理的政策、法规和企业的规章制度，监督企业资金和资产的安全有效运转，负责管理服务费的收缴，做好报表、纳税工作，要经常向总经理报告公司财务情况。

管理部:管理部应按照公司的计划和安排，负责物业管理区域内的环境卫生、环境保护、绿化、保安、消防、车辆管理等工作。

服务部:服务部应依法建立各类服务网点，开展代办业务，监督、检查服务网点的服务态度和遵纪守法情况，最大限度地为物业管理区域内的各类用户提供优良的服务。

工程部:工程部是负责物业维修及设备运行的技术管理部门，其主要职能是实施物业管理区域内的房屋修缮及其配套设备的维护，组织管理人员维护、管理好物业管理区域内的房屋建筑及各种配套设备。做好物业的产籍管理、保管图纸、资料，及时为各部门提供相关物业资料。

物业管理公司简介投标：物业公司保安培训：物业管理常识篇

物业公司保安培训资料:物业管理常识篇

第一节:物业管理与城市现代化

一城市的基本概念

城市是人口、经济、科学、文化活动相对集中的社会经济综合体。它是随着社会发展而产生发展起来的。它与农村有着许多不同点。

1城市是市场经济的产物。2城市是现代文明的产物。3城市具有较高的群体意识。4城市具有强烈的环境意识。

由于城市，尤其是中心城市具有生产、贸易、运输、信息、政治、科学、教育、文化和服务的各种职能，因此综合功能更加体现出来。具体表现为以下几个方面。

1城市是一个工业生产中心。2城市是现代社会的政治中心。3城市是科技、教育、文化中心。4城市是现代社会的信息中心。5城市是消费中心。

二我国城市化进展

城市化是传统的农村社会向现代化先进的城市转化的社会与经济过程，城市化是生产工业化、社会化和现代化的产物。

近年来我国的城市化进展非常快。1990年至1994年，我国设市的城市从467个增加到622个，建制镇从1.2万个增加到1.6万个。在近2亿人口的珠江三角洲、长江三角洲和渤海湾的胶东半岛、辽东半岛、京津塘地区国民生产总值已超过1000美元"五大城市群"正在崛起。根据权威机构预测，我国城市化已进入强发展期，到2000年中国城市化水平将达到33%~~~35%，城市总人口达到4.5亿左右;到____年，我国城市化比重将由现在26.3%上升到42.6%，设市城市将超过1000个，建制镇将超过2万个。

第二节:我国物业管理现状和发展趋势

一、我国物业管理的产生与发展

1981年3月10日，深圳市物业管理公司正式成立，他的成立标志着我国房屋管理进入一个新的阶段。目前我国有物业管理公司近7000家，从事此项工作的人员近百万人。

市场经济是法制的经济，市场经济的发展必然推动法制建设，法制建设必然维护、规范和促进市场经济。我国物业管理市场尚不规范，正处于萌芽时期，市场的发育成熟还须若干年，还须要强有力的法制来保障。

二、21世纪物业及物业管理展望

当时代进入21世纪，人们自然会关心未来的住房是什么样子未来的物业管理又将如何发展从当前科技发展趋势来看，21世纪的物业将是高科技、高智能化的产物。因此物业管理也将向高科技、智能化方向发展。

第三节:强化物业管理有利于房地产也的发展

一、住宅建设已成为新的经济增长点

改革开放以来，我国住宅建设规模不断扩大，建房速度不断提高，"八五"期间完成城市住宅建设投资7600亿元，竣工面积为10亿平方米;按建设部制定的计划，"九五"期间人均居住面积从目前7.9平方米提高到9平方米，五年新建住宅面积12亿平方米，年平均2、4亿平方米;2000年~~~____年规划人均使用面积达到18平方米，10年新建住宅33、5亿平方米，每年平均3、35亿。

二、良好的物业管理将改善发展商的形象

竞争机制是现代化市场机制的基本要素之一。市场经济越发展，竞争越激烈，越能显示出企业的素质。通过竞争，生产要素得到合理流动，形成了动态平衡，从而促进企业不断改变技术，加强管理，降低成本，提高产品质量、服务质量和经济效益。市场竞争，又使消费者的地位日益上升，谁能赢得消费者，谁就赢得了市场，就能产生效益。要赢得消费者的信赖，不是靠形式主义和应酬式的突击表现，而是物业管理的内容、质量去赢得商业信誉，从而提高物业价值及开发商的信誉。优良的物业管理可以使人们从心里建立起对企业的信任感没，从而赢得更多的消费者。

三、物业管理为房地产开发提供服务，有利于房地产也健康发展

随着经济的发展，人们追求小康生活条件时，对住房要求也发生了变化，由室内走向室外。以前大多数消费者在房产消费时，所考虑的因数是地段、房价、购房面积和朝向;随着这几年生活条件的改善，人们思维也发生了变化，越来越多的购房者考虑所购房产时，考虑内外环境、公共设施。对物业的理解也不仅仅局限于所购房产内部的面积、功能，眼光已逐渐向室外。更注意要求小区的外部环境，及绿地面积、配套服务设施、空间环境、物业管理水平等。

第四节:物业管理的基本概念

一、"物业"的含义

"物业"一词是由英语property引译而来，其意义是"财产"、"资产"、"拥有物"、"房地产"等是一个较为广义的范畴。通常有几种理解:

1有的人认为，房屋是"物业"与"地业"的统称。物业指的是房屋建筑部分，而"地业"则是房屋建筑地段的称谓"物业"与"地业"的分开与我国近年来房地分制管理的体制是一致的。

2有的人认为，"物业"是指单元性房地产。一个住宅单位是一个物业。所以物业可大可小，大物业可分割成小物业。房地不能人为分割，房随地走应该说是房地产经济的一般规律，也是房地产管理的通行作法。"物业"一词的英文译名所表达的不动产、房地产的意思，也是这种房地集合的含义。

1目前，一些专业人士将物业的概念进一步扩大化，认为物业不仅是单元性房地产，还应包括住宅区及与之配套的设备、设市和场地。

物业不同于房地产业。房地产业是指从事房屋和土地开发经营的独立产业，它包括房地产开发、建设、经营、维护和服务等房地产经济活动全过程的所有经济组织。而物业则是指具体的宗地、建筑物，以及围绕着各类房屋附属配套设市设施组成的混合物。

三、物业管理的含义

通常，管理是指为完成一项任务或实施一个过程所进行的计划、组织、指挥、协调、调度、控制和处理。管理是动态的系统工程，属于软件。

物业管理也有广义和狭义之分。广义的物业管是对资产、财产的管理，如对生产资料、生产工具等的管理都属于物业管理的范畴，因为"资产"、"财产"所指的范围很广，可以说无所不包。通常我们所讲的物业管理，是一种狭义范围内的物业管理，既对房地产的管理，是由专门的机构和人员，受物业所有人的委托，按照国家的法律法规，依照合同的契约，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地，运用现代化的管理方式和先进的维修和养护技术，以经济手段进行管理。同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护统一实施专业化管理，并且向住户使用人提供多方面的综合性服务，以创造一个良好的社会环境，满足人们日益增长的居住、消费需求，使得物业能保值、增值。

四、物业管理的特点:

1、以产权为基础。2以服务为核心。3以市场为导向。4以专业为手段。

五、物业管理人员应做的几种服务。

1、微笑服务(发自内心)2、有情服务(使业主体会到亲情)3、礼貌服务(文明礼貌、语言规范)4、耐

心服务(虚心听取意见、百问不厌，事多不烦)5、周到服务(有求必应，体贴入微，面面俱到，尽善尽美)6、跟踪服务(强烈的事业心、高度的责任感、对投诉要认真跟踪，并处理。直到业主满意为止)7、承诺服务(推行承诺制，简化办事程序，提高办事效率，提高服务水平)

2、

第五节:物业管理的内容与性质

一、物业管理的分类

为了使物业管理更加专业化、科学化，有必要对物业本身进行分类。根据物业的使用功能不同，分为住宅、生活、办公、经营、生产等类型

1、居民住宅小区类

包括各类住房和与之相配套的设施、设备、公共场地、公共服务场所、公共绿地等。

2、办公楼、写字楼

包括楼宇主体及与之配套的设施、设备、公共场地、绿地等。

3、商业、旅游业、餐饮业区类

包括楼宇主体及与之配套的设施、设备、场地、景区、绿地等。

4、场区类

包括厂房和与之相配套的设施、设备、场地、绿地等。

5、其它类

除以上四类外，凡因使用功能要求而必须实行物业管理要求的区域、场所，如停车场、码头等。

二物业管理的内容

物业管理的对象主要是住宅小区、高级及多层住宅楼、综合办公楼、商业大厦、旅游宾馆、标准化工业厂房、仓库等。物业管理的范围广泛，综合服务项目多元化，除了房屋的使用及出租、房屋的附属设施、设备的维修养护外，还有室外的环境卫生、园林绿化、市政设施、社会治安、车辆保管，以及业主(住户)生活方面所需要的多项服务。

一)一般住宅区

这类住宅的大多数住户是"工薪阶层"，收入比较低，对生活服务的要求也比较简单、实在。为此，物业管理部门在满足人们安居乐业的要求下以俭忌奢，扶危解困，帮之所需，助之所急，雪中送炭，贫富同一。其物业管理的主要内容是:

1清理庭院，打扫楼梯;2管理房产，维修房屋;3代购米面，代买蔬菜;4接送儿童，取送信报;5开办餐食，减轻家务;6换煤气罐，拆洗被褥;7组织护院，保证安全;8道路畅通，环境优美。

二)高级公寓

住高级公寓的大多数是收入较高，如企业的承包人、外国商社驻华公职人员、文艺界的歌星、影星及一些公司的经理等。他们对物业的要求是道路平整、绿化高雅、环境优美、设备齐全、装饰新颖、安全舒适。服务内容应该是多样、灵活、周全。服务态度作到:亲切、入微、真诚、礼貌。其具体物业管理和服务的范围是:

1房产管理，房屋维修;2庭院绿化与修剪;3清扫保洁;4道路整修与养护;5洗涤整烫;6照看幼儿;7代办购物;8供暖、供水;9室内装修;10搬运清洁;11安全保卫;12电话定票(电话订购出差的火车票、飞机票、轮船票);13特殊项目的服务。

三物业管理的性质

物业管的对象是物业，服务对象是人，是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，所以物业管理属于第三产业，其劳动是一种服务性行为。物业管理的性质比较明确，主要是"服务性"的，寓管理、经营于服务中。其经营方针是"保本微利，服务社会"，不以牟取高额利润为目的。其经营的对象是物业，其服务的对象是物业的产权人和使用人。

第六节:物业管理的目的与原则

一、物业管理的目的

物业管理是要为业主(使用人)提供和保持一个即安全又舒适的工作、生活环境，保障业主(使用人)的利益，同时更要随着生产的发展，社区基础公用设施与康乐设施不断完善，在管理和养护两个方面提供高效率、低收费的优质服务，延长物业使用年限及确保其功能的正常发挥，不断改善和提高人居环境和工作环境，是物业管理的目的。它具体体现在以下两个方面:

1)创造一个整洁、舒适、安全、优雅的工作与生活环境2)提高物业的价值，使物业发挥最大的使用效能。

三、物业管理的主要原则1)"住户至上，服务第一的原则"2)两权分离的原则3)综合管理的原则4)市场竞争的原则5)等价有偿服务的原则6)一业为主，多种经营的原则7)三效并重的原则8)专群结合的原则

第七节:经营性服务的内涵

一服务经济的基本概念

一)第三产业----经营性服务

1三类产业的内涵2物业管理----第三产业

二)服务商品及其价值

1、服务所提供的是非要素性服务2、服务所提供的劳动具有商品性3、服务商品具有使用价值和价值的二重性

三)务竞争与服务质量

服务竞争的内涵:1、优化功能2、优化产品3、优化服务质量

优化竞争主体及其结构:1、促进功能2、协调功能

服务竞争的形式多样化:1、服务商标化2、服务系列化3、广告形式多样化4、廉价--------服务竞争的策略

服务质量:1、服务距离2、服务水平3、服务态度

服务经济效益:1、服务企业的经济效益2、服务业的经济效益

服务是物业管理企业的宗旨与归宿

经营性服务的目的及特点:1、经营性服务的目的2、经营性服务的特点(规模性、盈利性)

服务业的宗旨---让顾客满意

顾客满意的时代背景:1、市场需求的变化。2、质量概念的变化。3、消费观念的变化。4、竞争策略的变化。

第八节:物业管理中的礼仪接待

一、礼仪的含义

二、礼仪接待在物业管理中的意义

接待的种类

物业管理礼仪接待的要求:1、注意礼节、讲究原则2、一视同仁，举止得当3、严于律己，宽以待人4、理解别人，热情有度

三、物业管理中礼仪接待人员的形:1、精神面貌方面2、道德感方面3、衣着打扮方面(合体，合度，清洁卫生)

四、礼仪接待在物业管理中的功能1、礼仪接待具有塑造物业公司形象的功能2、礼仪接待具有帮助公司进行社交的功能3、礼仪接待具有增添物业公司凝聚力的功能4、礼仪接待具有提高物业公司文明水准的功能5、礼仪接待具有传递物业公司信息的功能

五、掌握礼仪接待的准则精神:1、自尊自爱，自我约束2、遵守规范、尊敬他人3、顾全大局，求得和谐4、学习礼仪贵在实践

六、物业管理人员礼仪素质要求

现代化的礼仪意识:1、塑造形象的意识2、"住户至上，服务第一:的意识3、真诚互惠的意识4、立足长远的意识5、学法守法的意识

健康的心理素质:1、开放进取的心理2、宽容豁达的心理3、自信乐观的心理

物业管理人员应具备的礼仪知识:1、

迎送礼仪2、交际礼仪3、服饰仪容礼仪4、形体礼仪(微笑待人，自然真挚、站姿、坐姿、走姿端正、保持适度人际距离)

第九节:物业管理人员的综合素质

一、物业管理现代化对人才的需求

一)物业管理是一门多学科知识综合运用的科学

二)人才质量关系到物业管理的服务质量

二、物业管理人员应具有的素质

1、政治素质、2、职业道德、3、业务素质4、文化素质5、身心素质6、管理能力

三、从业人员的要求:

物业管理公司简介投标：机关大厦物业管理模式

政法机关大厦物业管理模式

一、物业管理的性质、目的和意义

物业经营管理按社会产业划分是第三产业，是服务性行业。物业经营管理首先是对"人"的服务，其次才是对"物"的经营管理。以对"人"的服务为核心，由专门的物业管理机构与经过专业培训的物业经营管理人员，运用现代科学技术手段，对受托经营管理的物业进行代租代售，对其房屋建筑、专用设备、附属设施、场地及区域内保安消防、卫生保洁、绿化租摆、管网、车辆、道路养护等进行专业化管理和维护。

其目的是为用户创造与提供安全舒适、环境优美、清洁卫生、温馨方便的工作场所和生活环境。同时通过良好的经营管理:一为业主创造更高的经济效益;二使业主的物业安全完整，延长使用寿命，达到保值增值之目的。同时也要为物业公司股东创造理想的经济效益。

二、我国目前的物业管理模式

目前我国物业经营管理中，主要有三种模式:

(一)自建自管

即房地产开发商(或建设单位)将自己开发建设的物业设立一个附属部门，分离出一部分多余人员，进行物业管理，由于物业管理是附属部门，产权不清晰，管理者没有实践经验，员工未经过专业培训，业务生疏。所以很难进行良好的物业管理，更难以达到国家规定标准。因此采用自建自管方式的越来越少，并且随着市场经济的发展，必然会逐步消亡。

(二)合资或合作管理

1、合资管理，即房地产开发商作为股东，与经验丰富的专业化物业管理公司，共同出资注册登记成立具有独立法人资格的物业管理公司，来经营管理其新开发的物业。

这一模式符合国家"社会化、专业化、产权清晰、两权分离"的规范要求和发展方向;合作中一方面能利用开发商参与物业管理的技术人员对物业工程的熟知情况，进行及时的维修维护，以利于提高工作效率，减少人力、物力、财力的浪费;另一方面有利于物业管理公司通过丰富的实践经验顺利地进行专业化、规范化、程序化的物业管理。以达到客户满意，物业保值、增值，提高经济效益之目的。所以目前采用这一模式的越来越多。

2、合作管理，即开发商或物业产业产权单位，选择一家经验丰富的专业化物业管理公司，以房地产开发商或物业产权单位为主，共同成立物业管理委员会，领导和决策其物业管理的大政方针;由经验丰富的专业化物业管理公司派专业队伍进行该物业的日常经营管理。这一模式的优点是房地产开发商或物业产权单位有主动权，经验丰富的专业化物业管理公司有经营管理自主权，这样优势互补，更有利于物业管理公司的良好运转。

(三)委托管理

物业采用委托管理模式，是与国际规范管理模式接轨的一种模式。目前有相当一部分高档公寓、写字楼、高档综合商厦等采用这一模式。

物业管理采用委托专业化物业管理公司进行经营管理，真正实现了所有权和经营权的两权分离，做到了产权清晰，权责明确。业主和用户(通过业主委员会)有更大的监督权、物业所有权和使用权;物业公司有更多的经营管理自主权，有利于物业的经营管理。但是由于目前尚认识不足，了解不够，往往存在怕收费高、怕管不好、怕关系不好处、怕物业公司把钱拿走等顾虑，还有开发商考虑富余人员安置等因素。目前委托管理模式采用还不广泛，然而随着市场经济的发展，委托管理模式一定会成为我国物业管理的主要模式。

三、成都**大厦拟定的物业管理模式

通过以上的介绍和分析，同时经双方领导协商，成都**大厦拟采用合作管理模式，即成都市中级法院(甲方)与--投资管理有限公司(乙方)共同合作，成立成都**大厦管理委员会(以下简称管委会)，进行决策领导，乙方设立"北京永庄投资管理有限公司成都分公司"进行成都**大厦的日常物业管理和服务工作。

本物业管理方案即是按此模式进行编制的。

物业管理公司简介投标：国际商城位物业管理整体设想策划

z国际商城位物业管理整体设想及策划

1.1项目分析

zz国际商城位于位于芜湖市中心繁华地带，紧邻中山路步行街，周边已有省内闻名的凤凰美食街和即将开业的沃尔玛等商业配套设施，交通便捷。依据芜湖市政府对该项目的规划要求，我司拟在该地块开发建设总建筑面积约19万平方米，集商场、写字楼、酒店、高档住宅等多种功能有机结合并优势互补的商贸片区。总建筑面积12万m2、建筑高度120米的商业综合楼，包括一座380间客房的五星级酒店，一个34000m2的大型购物中心和甲级写字楼，将配套中餐、西餐、健身、娱乐等功能，与目前正进行开发建设的沃尔玛项目和美食街以及拟改造的美食街二期工程，合力形成芜湖市的新商业中心，提升原有商业服务能力和竞争水平。该商业区域将与步行街连成一条轴线，完善整个芜湖市的商业功能布局，进一步强化中山路的商业功能，同时推动美食街三期以及赭山公园的开发改造。

1.1.2物业特点

zz国际商城楼宇及公共环境物业的特点为:

*商城占地面积小，可供业主与住户活动的公共空间狭小

*商城公共区域卫生状况差

*设备保养差，严重缺乏保养

*停车位少

zz国际商城楼宇及公共环境公用设施及公共场所介绍:

1、泊车位共32个

2、商铺58.099平方米

3、化粪池1座

4、公共照明

5、消防监控系统

6、zz国际商城电梯:东芝电梯2台

7、zz国际商城蓄水池一个。

1.2管理定位

1.2.1管理服务对象分析

管理与服务的对象为:zz国际商城的性质决定了我们为之服务的群体是文化素质高，有教养、有涵养的群体。这样的一个群体对管理与服务的评价依据更为主观、直接、不确定因素更多，对服务的要求也更深入、细致，对管理的人性化也要求很高。

物业管理基础:保障水、电正常供给，电梯、消防、监控等设施设备的正常运作具有至关重要的作用。对各类设施设备进行及时有效的维护与保养，是楼宇管理的基础，也是整个商城运作管理系统得以正常运转的关键。

客户服务原则:在zz国际商城管理中，把"客户至上"服务思想的确立作为调度其他管理资源与手段的理念核心，做好服务方式、形态的细分，深化服务的内涵，为满足客户个性化、多样性的服务需求提供方便。

1.2.2根据项目分析，zz国际商城的管理定位应体现以下方面

*建立充分发挥员工个体功能的运作管理体系

zz国际商城的运行维护不仅倚重于对各类问题、故障的及时处理解决、更要倚重于对各类问题的及早发现。在日常管理过程中能否及早发现问题，解决问题，将问题消除在最初的萌芽阶段，是保证zz国际商城设备系统正常运作至关重要的一环。从这一点出发，zz国际商城的物业管理对员工个体功能的发挥提出了较高的要求。在工作中，每一个员工都肩负着管理与服务的双重职责，既要是问题的解决者、服务的提供者，更要是问题的发现者、客户需求的领会者。

充分发挥多种功能的员工个体，不仅使问题解决的及时率和主动性提高，而且构成了整个zz国际商城运作管理体系中极为重要、不可或缺的组成部分。

*规范化管理

我们将对zz国际商城的质量管理中导入iso9001:2000质量管理体系，将zz国际商城管理处列入iso9001:2000质量管理体系管理单位，各项操作严格按照质量认证体系标准执行。

1.3管理重点

1.3.1重点之一: 树立zz国际商城物业整体形象

通过环境控制、机电设备控制、安全交通管理控制、提供人性化高质量服务树立zz国际商城整体物业形象。

我们将积极与zz国际商城的业主协商沟通，参与开展形式多样、丰富多彩的文化活动。通过文化活动提升zz国际商城物业整体形象。

对于环境控制方面我们将提供"区域包干"、 "零干扰"服务。例如:我们将安排清洁人员在正式营业前将大堂及电梯清洁干净;在业主下班后的中午或傍晚安排保洁人员对zz国际商城进行保洁。在业主上班的高峰时间，要求清洁人员在此时间暂停清洁，不影响业主的上班，实行"零干扰"服务，悄然把商城及周边环境清洁干净。

1.3.2重点之三:机电设施设备的维护、保养

zz国际商城配备有给排水、配电、消防系统。若出现设备故障，将影响日常生活、造成混乱等严重后果，社会负面影响更大。

我们将充分发挥集团公司(本公司前身)机电设备管理与人才的优势，抽调高级工程技术人员。管理中我们以"预防为主、安全第一、科学管理"为原则，保障机电设施设备的正常运行。

1.3.3重点之四:安全管理服务

zz国际商城的周边环境比较复杂，要求日常管理中注重防火、防盗工作，组建高素质保安队伍。确保24小时治安消防安全，人流与车辆进出有序。

1.4管理目标

a、严格依照国家建设部制定的物业管理创优考评的各项标准开展工作，使物业各项工作有条不紊的开展。1年内深化管理服务，提高物业管理水平，提升物业管理形象。

b、严格遵守国家的法律、法规、条例以及特区政府部门的各项管理规定。科学、规范管理，全面导入和推行iso9000质量体系认证，服务热情、周到，建立现代化、人性化管理服务体系。

c、 建立严格规范的物业防火、防水、治安等应急体系，确保安全工作万无一失。

d、服务细致、周到、真诚、规范，定期向业主发放物业管理服务问卷调查，对合理的建议及时整改，努力提高客户满意度，使业主对物业管理满意率达到95%以上。

e、加强与业主的沟通与协作，自觉接受业主的监督，广泛听取、接受业主的建议和意见，了解和熟悉内业主的业务，在不损害业主利益的前提下，利用本物业的一切条件，支持和配合业主发展业务。

f、确保商城各类设备设施运行良好，维修正常，服务配套。为业主创立一个管理规范、服务到位、配套齐全、工作便捷的现代服务信息平台。

g、进一步规范和完善24小时值班制度，对业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类情况进行反馈，并视轻重缓急及时处理，建立配套的回访制度和记录。

h、提高优质环境保障，加大对清洁管理力度。确保zz国际商城卫生状况良好，垃圾日产日清，定期进行消杀，使zz国际商城保持洁净、明亮、舒适。

i、进一步完善各项管理制度、各岗位工作标准，建立严格的考核办法，充分调动员工的工作积极性和主观能动性。进一步加强员工的服务

意识和责任心。

j、制定完善系统的培训计划，切实提高员工队伍的整体素质，确保持证上岗率达100%。

1.5管理模式

在管理模式中，保证管理流程的信息渠道畅通、设置监督机构、完善的自我约束机制、激励机制、经营上采取经营目标责任制，从五大方面构筑zz国际商城的物业管理模式。

1.5.1管理流程

在组织架构上突出以"客户服务为中心"的流程管理;在激励方式上采取经营目标责任制;在经营运作上，严格抓成本管理，实现收支平衡。注重业主、客户的信息反馈，保证信息渠道的畅通。具体流程如下:

管理流程示意图:

业主(客户)意见征询

述职授权

考核考核

服务需求建议 信息

意见、投诉 指令

反馈、回防 信息指挥

反馈 协调

指令

反馈

1.5.2设置监督机构

建议zz国际商城业主成立业主领导小组。通过行使以下权利，对我公司及管理处的管理进行监督。

*审核管理处提交的年度管理计划

*检查管理工作的效果

*通过会议等其他形式评审管理状况并交流意见

*投诉管理处工作中出现的问题

*评审管理处工作中的重大事件

*委托管理合同的权利和义务

1.5.3完善的自我约束机制

*管理处每年与公司签定经营目标责任书。

*管理处每季度开展一次业主问卷调查，调查结果作为奖金、员工晋升的直接依据。

*公司质管部每月组织一次月考核、每半年组织一次内部质量审核，确保管理运作按照iso9001质量体系运作。对考核及审核中发现的问题要求及时整改及开出纠正措施。

*员工每月进行考核，考核成绩结果直接与奖金、员工晋升挂钩。

*管理处对操作层员工的工作检查主要依靠操作层员工的每日自检、项目主管每日的日检及月检来完成。

*服务质量评价及不合格服务控制流程

轻微 严重

yesno

1.5.4激励机制

如何正确激励员工是企业管理中的主要课题，对处于劳动密集型的物业管理行业显得尤其重要。我公司通过多年的探索，已经形成了较为完善的激励机制。

*采用经营管理目标责任制方式进行考核。

*奖惩体系坚持"奖惩分明"和"优胜劣汰"的原则。依靠严密的规章制度，及时准确实施奖惩。

*报酬体系主要通过员工直接分配所得来激励员工，在成本控制前提下，尽量提高员工的收入，充分肯定努力工作所得的报酬，以此吸引高水平的管理及技术人才。

*对于要求上进、追求自我提升的员工，给他们培训和再培训是最好的激励方式。为此我们将培训放在企业发展的重要位置，并提供足够的资金和物资装备。尽可能挖掘有潜力的员工。

*企业文化体系是企业发展壮大的源泉，是激励机制的有效手段。我们通过开展形式多样的集体活动，注重管理处社区文化的开展及管理处员工的活动开展，营造和谐的工作环境，不断增强员工的凝聚力和向心力。

1.5.5经营上采取经营目标责任制

公司每年与管理处签定经营目标责任书，年终进行考核。

1.6管理特色

我们将对zz国际商城严格认真推行物业管理与服务，达到细微、周到、真诚、规范的服务要求，定期向业主发放物业管理服务问卷调查，对合理的建议及时整改，努力提高客户满意度，使用户满意率达到95%以上。并保证业主所居住环境的零干扰，即保证业主休息时是一个安静的环境但又充满活力和安全的寂静。

1.6.1提供针对性服务

环境管理特色

*我们拟采用滚动式保洁方式对zz国际商城公共部位、楼梯间、天台等进行保洁。并实行"区域包干"、"重点区域重点服务"，每层楼都有专职清洁员。

*清洁工作注重服务工作及时与隐性相结合的"零干扰"服务。严格培训服务人员、精心安排工作时间、科学配置服务装备，确保服务对象需要我们时能及时出现，快速、悄然满足顾客的服务需求。

*安排兼职绿化人员对zz国际商城外围绿化进行护理。

安全管理特色

*在zz国际商城设置多个保安岗位，对进出人员和车辆控制等事务。并加强巡逻岗。

*保障巡逻岗、门岗与消防指挥中心联系通畅，确保zz国际商城治安安全。

*停车场保安岗位负责疏导车辆交通通畅，确保车辆进出有序。

客户服务

*管理处设立客户服务中心，设立专职事务助理，接听来电、处理投诉、进行回返，每季度发放问卷调查，经常与业主沟通，处理反馈意见。

机电维修管理

zz国际商城的机电设备保养差，可以说几乎没有保养过。但两商城的功能和环境要求我们对机电设备的管理必须做到万无一失并提高其运作效率，降低运作成本。

*我公司的上级集团公司前身是机电设备安装公司，有一批经验丰富的高级工程师及技术人员。具有机电设备人才管理优势和"一体化、专业化"的优势。为业主提供一流的专业服务。

*选派业务精、能力强的工程师、技术人员，管理操作电气、消防、维修、智能化设备。

1.7管理措施

为了落实管理，我们制定了如下六项措施

a.精选骨干，组建服务团队

选派的物业项目经理的综合素质的高低，是项目管理成功的关键。我公司将在公司内部举办选派项目经理的答辩会，选择最有管理经验的项目经理一名。我公司管理多个小区、商城物业的成功经验告诉我们，只有高质量、高效率的服务才能让业主满意。zz国际商城性质需要我们要提供高质量、高效率的服务，其特殊性质需要我们提供保证各项设施设备高效率、稳定的服务，为业主创立一个管理规范、服务到位、配套齐全、工作便捷的现代服务信息平台。

b.规范管理，制度保障

规范、标准和程序化管理机制的基础支撑在于

严格细致的质量保证制度。zz国际商城应以iso9001:2000文件为基础和指导，结合国内外物业管理的先进经验，制定一套符合自身管理和运作特点的质量保证制度进行科学、规范管理，并全面导入和推行iso9001:2000质量体系认证，做到服务热情、周到，建立现代化、人性化管理服务体系。

各个部门岗位、各工作流程、各个工作检验标准和方法都应当建立规范、严格的管理程序和作业指导。制度规定得越具体，执行得越得力，管理质量也就越有保证。在制度的完善方面，应采用分析典型问题---形成培训案例---补充、新建制度的方法。制度一经确立，就要坚持把权利交给制度，以制度约束人的原则，使员工在工作中的一举一动、一言一行都有章可循。

在具体的工作中，管理人员还会有针对性的为客户"度身定做"一些约定事项，在增强管理人性化的同时，也为自身的管理赢得更多的配合和支持。

c.建立充分发挥员工个体功能的运作管理措施

建立严格规范的本物业防火、防水、治安等应急体系，确保安全万无一失。zz国际商城的运行维护不仅倚重于对各类问题、故障的及时处理解决、更要倚重于对各类问题的及早发现。在日常管理过程中能否及早发现问题，解决问题，将问题消除在最初的萌芽阶段，是保证整个zz国际商城系统正常运作至关重要的一环。从这一点出发，zz国际商城的物业管理对员工个体功能的发挥提出了较高的要求。在工作中，每一个员工都肩负着管理与服务的双重职责，既要是问题的解决者、服务的提供者，更要是问题的发现者、业主需求的领会者。

充分发挥多种功能的员工个体，不仅使问题解决的及时率和主动性提高，而且构成了整个zz国际商城运作管理体系中极为重要、不可或缺的组成部分。

日常维修维护与服务

发现问题

处理问题

反馈

需求与投诉

解决问题

d.保证设备安全正常运行

*我公司如能中标，将安排设备管理工程师进场，熟悉设备情况、参与验收，保证设备运行万无一失。

*进场一月内完成设备资料收集整理，确保设备正常运行。

*正常运转期间，严格按照iso9001:2000质量管理体系设备操作规程，对设备进行维护、保养、操作。

e.提供配套服务及社区文化服务

*我公司如能中标，将按照工作计划中社区文化计划与策划方案，对zz国际商城提供配套服务和社区文化服务。

f.严格控制财务成本

*物业管理行业是微利行业，要靠内部管理、成本控制实现管理目标。我公司有着丰富的政府机关部门和小区商城等的物业管理经验，如何控制物业管理成本有丰富的经验。每年与管理处签定目标经营责任书，制定年度预算。成本控制观念深入每个员工心中，提倡节约从一点一滴做起。

1.8管理探索

1.8.1特性问题分析解决

a、服务形象

zz国际商城经过慎重的考虑并决定将商城后勤交由专业物业管理公司管理，说明zz国际商城的理智和敏锐的洞察力对服务的需求要求人性化和细致入微。而我们通过完善培训机制、内部培训和严格的员工管理，建立一支精神饱满，精神面貌良好，整洁亲切，素质好的员工队伍来塑造zz国际商城的形象，并提供人性化和优质的服务。

b、环境形象

我们通过周密的管理措施，并结合巡视，提高保洁的频率和效率，拟采用滚动式保洁方式对商城公共部位和楼道间等进行保洁。并实行"区域包干"、"重点区域重点服务"，每层楼安排专职清洁员。对于酒店部分，清洁工作注重服务工作及时与隐性相结合的"零干扰"服务。严格培训服务人员、精心安排工作时间、科学配置服务装备，确保服务对象需要我们时能及时出现，快速、悄然满足顾客的服务需求。使整个物业区域保持环境整洁，秩序有条不紊，营造一个舒适的环境，使zz国际商城能多方位的展示其亲切和谐安静的形象。

c、防火防盗。

zz国际商城的业主要求我们在做好管理工作的同时更着重做好注重防火、防盗工作，保障业主的财产生命安全，我们组建高素质保安队伍，在重点区域设置专职保安岗位，处理秩序、咨询、对进出人员控制等事务。保障巡逻岗与楼宇监控中心、消防指挥中心联系通畅，确保zz国际商城治安安全。确保24小时治安消防安全，人流与车辆进出有序。

d、机电设备运作为商城运作之根本。

为保障zz国际商城机电设备的正常、有效运作，我们配备有专业性强的管理人员对设备进行管理和维护。

1.9我公司若管理zz国际商城物业管理的优势

a.公司的上级主管集团公司前身为机电设备安装公司，在机电设备设施管理方面拥有雄厚的实力，我司在机电设备保养方面在同行业中已走在前列。

物业管理公司简介投标：x城小区物业管理模式

新城小区物业管理模式

一、管理模式

物业管理有限公司将秉承“为业主节约每一分，让业主满意多一分”的管理理念，依托多年管理物业经营模式和经验，完善的iso9002质量管理体系;根据**新城海岸的顾客定位，楼宇设备、设施的自动化程度，以及**新城海岸所处的地理环境，我们拟采用“以客户为中心，服务品质为导向”的经营管理模式。

二、物业公司组织架构

组织架构描述:

1、组织架构的设置原则是精简高效、一专多能，采用经理负责制，签订经营责任书，实行独立核算。

2、各岗位所需人力资源配置实行物业管理公司供应下的完全双向选择，以保证建立一支高效、协调的团队。

3、内部采用直线职能制，尽量减少管理环节，提高工作效率和保证信息渠道的畅通。

4、副经理的主要职责是协助经理完成各项工作任务，监督管理处的服务质量，为经理反馈各类管理信息，提供决策依据。

5、客户主管的职责是负责客户物业管理服务中心的运作，建立物业公司与业主、住户之间的服务平台。

6、客户助理的职责是直接受理业主、住户的需求信息迅速、准确传递至各相关单位，下设收费员及客户助理。

7、设备主管的职责是负责大厦各种设备、设施的维护、保养、维修以及业主的请修工作。

8、行政主管的职责是负责管理处各分包方的考核和监督、办公室事务、后勤和社区文化建设。

注:人员配置见第四部分。虚框内配置人员为配合销售期而短期配置。

三、创建有效的服务价值链

围绕“以客户为中心，服务品质为导向”的经营管理模式，我们将全面推行竞争型服务战略;采取有效的管理策略提升物业管理公司的服务价值，建立一支高效的、既能为业主、住户提供优良的服务，又能向周边展示物业管理公司风采的团队。

四、外部沟通导向图

外部沟通导向图说明:

1、在业主委员会成立之前，地产自属物业公司成为物业管理人，并与业主签订物业管理合同。

2、物业管理公司，设立负责小区物业管理工作。

3、在业务上接受市住宅办及旅顺区建设局、街道办事处等政府主管部门的监督和指导。

4、在小区入住后达到法规规定的条件时，按法规规定成立业主委员会。

5、物业管理公司会在原有的社会公共关系基础上不断完善、扩展各类社会公共关系，以确保管理目标的实现。

物业管理公司简介投标：物业管理员模拟试卷

(考试时间:90分钟)

注意:将正确的答案项的代号填入答题卡中，请按要求填涂

一、 单项选择题(每小题1分，共60分)

1. 物业管理企业教育宣传活动和文体活动，可看作是企业的( )。

a、物质文化b、行为文化 c、精神文化 d、制度文化

2. 下列不是人力资源管理的基本内容的是( )。

a、 员工队伍的组织b、员工的教育和培训

c、员工的考核和激励 d、与业主委员会的沟通

3. 对员工完成工作总结计划水平的考核属于( )的考核内容。

a、绩 b、能 c、勤 d、德

4. 竣工验收是查验( )。

a、工程是否达到设计要求 b、工程是否优质

c、工程报批手续是否齐全 d、竣工图纸是否齐备

5. ( )将物业管理中的基本关系分成两个阶段。

a、物业管理合同的签定 b、物业管理公约的签定

c、物业管理办法的出台 d、业主大会的召开

6. 下列不是业主大会权利的是( )。

a、监督业主委员会 b、批准委物业管理托合同

c、选聘、续聘物业管理公司 d、决定物业管理企业员工的薪酬。

7. 业主大会或业主代表大会，应当有超过( )的业主或代表出席。

a、1/2 b、2/3 c、3/4 d、4/5

8. ( )和门卫、监控组成物业治安管理较为完善的系统。

a、巡逻 b、保安制度 c、保安协防 d、安全措施

9. ( )是物业公司防火第-责任人。

a、保安领班 b、保安队长c、管理处经理 d、物业公司总经理

10. 房地产业兼有生产、经营、管理和( )，属于第三产业。

a、投资 b、运输 c、服务 d、消费

11. 房地产二级市场可包括有( )等市场。

a、土地租赁、房屋开发、物业管理 b、房屋抵押、土地使用权互换、房屋开发

c、土地租赁、房屋开发、地产使用权抵押、土地使用权互换

d、物业管理、房屋抵押、土地租赁

12. 比较成熟的物业管理市场中适宜采用的价格形式为( )。

a、政府定价 b、政府指导价c、经营者定价

d、市场定价

13. 管理的对象主要是商业大厦、写字楼，则采用( )物业管理形式。

a、自建自管 b、招标管理 c、委托服务型 d、租赁经营型物业管理

14. 物业管理最基本的业务是( )。

a、基本业务 b、专项业务 c、特色业务 d、多种经营业务

15. 物业管理的首要目标是( )。

a、为社会服务、使家庭、经济、社会、环境协调发展 b、为业主服务，使物业保值增值

c、为企业服务，提高发展商声誉 d、为用户服务，营造良好环境

16. 物业管理公司应主动接受政府主管部门的指导和业主委员会的监督，这反映的是( )的要求。

a、市场化 b、社会化 c、专业化 d、规范化

17. 当前物业管理服务通常采用的质量管理模式是()。

a、产品生产模式 b、相互交往模式 c、消费者满意程度模式 d、相互协作模式

18. 社区文化的核心是( )。

a、环境文化 b、行为文化 c、制度文化 d、精神文化

19. 某住宅小区倡导"家庭责任也是社会责任"、"尊老从自己的家庭开始"，这属于( )。

a、引导功能 b、约束功能 c、凝聚功能 d、激励功能

20. 我国通常规定总高度超过( )米高的公共建筑及综合性建筑为高层建筑。

a、20 b、22 c、24 d、26

21. 按现代化程度，写字楼可分为智能型写字楼与( )写字楼。

a、非智能型 b、半智能型 c、数字化型 d、信息化型

22. 商住两用型的公共商业楼字，商用部分和住宅部分的公共管理事务应( )。

a、由不同的机构管理 b、由同-机构管理c、由拥有者管理 d、由经营户和住户管理

23. ( )是综合大厦正常运转的前提。

a、清洁卫生工作 b、各种设备的正常运行c、消防管理工作 d、楼宇维护管理工作

24. ( )是智能物业其他系统的支撑。

a、楼宇自控系统 b、计算机网络系统 c、综合布线系统 d、管理信息系统

25. 1949年至1978年，我国实行的是( )住宅制度。

a、公有化、福利型 b、专业化、福

利型 c、公有化、市场型 d、社会化、福利型

26. 国务院《关于进-步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》下发于( )

a、1981 b、1991 c、1992d、1998

27. 随着我国物业管理的发展，法人在物业管理中扮演着越来越重要的角色，最为突出的是( )的出现和发展。

a、业主 b、物业管理公司 c、业主委员会 d、业主大会

28. 缔约过失责任是( )在合同订立阶段的体现。

a、公平原则 b、当事人意见自治原则 c、合法原则 d、诚实信用原则

29. 现有法律责任中性质最为严重、制裁最为严厉的-种是( )。

a、经济责任 b、刑事责任 c、行政责任 d、民事责任

30. 物业管理中，超越法定权限往往表现为滥用职权;违反法定义务往往表现为玩忽职守。这种责任依照民法理论应该属于( )。

a、缔约过失责任 b、违约责任 c、转承责任 d、行政责任

31. 在下列选项中，属于出租人权利的是( )。

a、修缮房屋 b、法定解约 c、权利瑕疵担保 d、纳税

32. 在房屋买卖行为中，房屋所有权的转移以( )为所有权转移时间。

a、过户登记时间 b、房屋交付时间 c、房款结清时间 d、合同生效时间

33. 以通过仲裁途径解决的应是( )性质的纠纷a、经济 b、民事 c、行政 d、刑事

34. 某电气照明施工图中有符号" "，含义是( )。

a、荧光灯 b、白炽灯 c、开关 d、线槽

35. 交流电气设备上标示的额定值是交流电的( )。

a、最大值 b、平均值 c、有效值 d、瞬时值

36. 某电气照明线路标注是"bvv-3×4-dgl5"，则错误的是( )。

a、三根截面是4mm2的导线 b、四根截面是3mm2的导线

c、电线管管径15mm d、导线型号是bvv

37. 三相四线电线路中，线电压大小是相电压大小的多少倍()。

a、3倍 b、

2倍 c、 倍d、 倍

38. 专用变压器且中性点直接接地的供电系统，电气设备宜采用的保护方式是( )。

a、保护接零 b、保护接地 c、保护接相 d、电气设备外壳之问用导线连接

39. 电流通过人体造成的伤害，无直接关系的因素有( )。

a、电流大小 b、电压大小 c、电流频率 d、电流通过人体的时间

40. 居民住宅、办公场所的漏电开关选择应为( )。

a、动作电流选不大于30毫安，动作时间不大于0.1秒

b、动作电流选不大于3安，动作时间不大于0.1秒

c、动作电流选不大于30毫安 ，动作时间不大于10秒

d、动作电流和动作时间越小越好

41. 压缩式制冷循环经过四个过程，它们依次是( )。

a、压缩、节流、蒸发、冷凝 b、冷凝、压缩、蒸发、节流

c、蒸发、压缩、节流、冷凝 d、压缩、冷凝、节流、蒸发

42. 下列catv系统的分配器特性中，不合格的有( )。

a、输入阻抗为25ω b、输出阻抗为75ωc、驻波比为1 d、隔离度小于20db

43. 当电梯运行多长时间，要进行-次全面性的技术检查( )。

a、半年 b、-年 c、-年半 d、两年

44. 电梯预选层站不停车，可能是以下原因，除了( )。

a、轿内选层继电器失灵 b、开门机传动皮带松脱或断裂

c、选层器上减速动触头与预选静触头接触不良 d、预选层站的换速传感器损坏

45. 各层楼板的配筋-般画在相应层的( )上。

a、平面图 b、立面图 c、剖面图 d、结构平面图

46. 为了加强新旧混凝土的( )强度，维修时在旧混凝土结合面上涂抹掺有铝粉的水泥净浆或砂浆、环拿树脂等。

a、抗压 b、抗拉 c、粘结 d、抗剪

47. 房屋要求实施防水措施的部位有屋面、墙身、 ( )、地下室。

a、电梯井 b、楼梯 c、排烟道 d、厨厕间

48. 安装单层拼花木地板时，若木栏栅含水率高于( )，则安装后产生干缩现象，使木板松动。

a.10% b、20% c、30% d、40%

49. 《广州市房屋修缮工程预算定额》(土建工程分册1998.4)人工费的

工资单价不分工种及等级均以综合工日计，每工日工资( )元。

a、14.12 b、15.12 12、16.12 d、17.12

50. 房屋完损标准的项目划分为( )项目，它们分属结构、装饰、设备三具部分。

a、12个 b、14个 c、16个 d、18个

51. ( )以上维修工程，工作量大，-般由专业的修缮单位承担施工。

a、大修 b、综合维修 c、中修 d、翻修

52. 给排水系统图宜按正面斜轴侧投影法绘制，其角度是( )。

a、120° b、90° c、45° d、60°

53. 废水管立管是( )。

a.fl-1b.nl-1 c. tl-1 d. knl-1

54. 给水管穿越伸缩缝和沉降缝时，对应缝的位置安装( )。

a、upvc管 b、pe管 c、陶土管 d、橡胶软管

55. 用户配电箱内配置各支线独立供电、没有设置开关是( )。

a、电视电缆 b、照明 nbs p; c、插座 d、空调

56. 给水管道引起水锤噪声原因是( )。

a、水表 b、水压高 c、水压低 d、水压超低

57. 蹲厕或坐厕堵塞，非疏通器具有( )。

a、长柄不锈钢碗b、长柄橡皮碗c、手动旋转式弹簧管 d、电动旋转式弹簧管

58. 水泵运行时异常振动和噪声，排除故障方法是( )。

a、更换浮球阀 b、更换橡胶带c、更换水泵轴承 d、更换压力表

59. s型存水弯未能堵臭原因是( )。

a、 存水弯没有安装检查b、存水弯横管坡度大

b、 c、存水弯横管坡度小d、存水弯没有水封

60. 高层建筑消防管理立足于( )。

a、预防为主，提高自救能力 b、设立专职消防员

c、成立专职消防队 d、防火责任人的岗位责任制

二、 判断题(每小题1分，共20分)

1. 目标管理被成为"管理中的管理"。( )

2. 企业文化可以起到导向、约束的作用。 ( )

3. 在对员工的激励中，奖励和惩罚是对员工进行激励两种最基本方式。 ( )

4. 物业管理规定是物业管理公约的一部分。( )

5. 物业管理学的研究对象主要是房地产商品的价值实现之后，进入消费过程的特殊矛盾的经济关系及其运动规律。 ( )

6. 物业管理市场竞争秩序是垄断经营、效益优先、公正平等。 ( )

7. 服务工作与后台辅助工作松散地结合在一起的是准制造体系。 ( )

8. 湿式消防系统是写字楼的消防系统之一。( )

9. 制定适当的车辆进出门卫检查、放行制度是小区车辆管理的内容之一 ( )。

10. 物业管理收费是一种政府收费( )。

11. 物业抵押合同是一份主合同( )。

12. 物业管理行政纠纷在审理中不适用调解( )。

13. 在易受电磁干扰的场合，电话通信线路应穿钢管并需接地。 ( )

14. 为保证压缩机的润滑，应采用粘度较低的润滑油。( )

15. 绑扎钢筋混凝土梁的钢筋时，一般在梁的底模上放置一些石子或垫块，以防底部钢筋外露。( )

16. 基础应尽量浅埋，但必须把松散的人工填土或耕作土挖去，将基础底面放在未破坏的老土表面层下100~150mm。 ( )

17. 张某私人住宅建于40年代，房屋已成危险房屋，维修价值不大，现将其房屋从室内地坪以上的房屋一次性全拆除，其应套用《广州市修缮工程预算定额》 (1998年4月编)的整体拆除工程的定额。 ( )

18. 维修工程完工半年后，要根据《房屋修缮工程质量检验评定标准》评定质量等级，进行竣工交验。 ( )

19. 输配电柜(箱)功率因数表读数小于0.9时，应采用电容器补偿。 ( )

20. 消火枪直流式水枪喷嘴口径有13、16、19mm三种，或以任意连接直径50、65mm水带。 ()

三、 综合题(每小题5分，共20分)

1. 使用制冷剂钢瓶的注意事项是什么

2. 电气线路和电气设备的检查，修理或试验作业安全防护

3. 某小区原由开发商聘请的物业公司进行管理，业主人住后对该公司不满意，结果，业主委员会经研究讨论，决定解聘该公司。但该公司表示:其与开发商订有委托管理合同，且业主与开发商的购楼合同中已订明:同意开发商委托的物业管理公司管理。如业主解聘本公司，则须承担违约责任。双方争执不下诉至法院，问:法院会如何处理

4. 见图示: ○54

请问:①该房屋建筑面积是多少

②其是多少层

③其各层层高是多少

答案:

物业管理员模拟试卷(三)

一、单选题: