| 制定目的 | 空调老坏，大厦夏天没法正常供冷。想让设备一直好用，别老出问题，省电又稳定。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 管大厦里所有空调设施。包括开机关机、日常保养、维修这些活儿。 | ||
| 职责分工 | 物业部管日常运行和保洁；机电部管技术、修机器、验收；经营部算钱；财务部收钱；机电主管和管理处主任盯着关键操作。 | ||
| 禁止行为 | 没批准别乱碰空调设备；非工作人员不准进机房；停机要提前通知用户；异常情况不许硬撑着开机。 | ||
| 检查与监督 | 运行工每天记参数、听声音、搞清洁；机电部每月查记录、做评价；大修后要测试填表；没按要求做，主管马上找人补；月底前交齐所有记录。 | ||
物业辖区空调设施管理程序
1目的
本程序明确了对物业集中和半集中空调管理实施控制的职责、方法和要求，以确保空调设施技术性能良好，保证大厦正常供冷。
2适用范围
大厦空调(设施)的运行管理。
3相关标准要素
gb/ti9002-iso9002，4.9，4.10，4.11，4.13
4相关文件
4.1《物业装修管理》
4.2《水泵站运行规程》
4.3《冷却塔运行维护规程》
4.4《安装工程施工及验收规范》
5责任
5.1物业管理部负责空调设备(设施)日常运行和维护。
| 制定目的 | 防止装修乱接电线、破坏消防设施、伤到楼体结构。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 步行街所有商铺、租户、装修工人、物业人员。 | ||
| 职责分工 | 物业管审批和验收，租户守规矩，施工方照图干活，工人不乱动管线。 | ||
| 管理要求 | 焊割要申请，禁改水电线，验收按图纸，结构部位不许碰。 | ||
| 监督与检查 | 物业天天巡场，发现违规停工整改，再犯扣押金，严重清退换人，每月查记录留痕。 | ||
商业步行街物业服务管理描述:商铺装修服务
2、商铺装修服务管理
1)商铺装修服务管理:
装修管理应包含在业户管理中，因管理难度较大，故单独列出论述。装修管理职能主要包括:审核装修申请、签订"装修管理协议"，现场监督管理等。
商铺楼宇的租赁往往以整个层面向外出租，出租后，由承租商依据经营要求，提出装修申请;也有的业主把一个层面装修完毕之后出租铺面。承租商户对铺面只能通过申请批准后作一些小的变动装修，装修管理应做好以下几个方面:
建立周全、详细、便于操作的管理制度;
专人负责对工程实行严格的监督;
选定资质高、信誉好的工程承包商进行装修;
对装修现场进行监督管理。
| 制定目的 | 怕管不好性格不同的员工，影响大家干活心情和效率。想让领导学会看人下菜碟，别一刀切。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 管物业公司的管理层，教他们怎么跟脾气暴躁、自尊心强、悲观、拍马屁、急功近利、怀才不遇这六类员工打交道。 | ||
| 职责分工 | 人力部牵头组织培训，项目经理必须学完并试用方法，部门主管每月抽查谈话记录，总经理年底看效果。 | ||
| 禁止行为 | 不准打断暴躁员工说话，不准当面批评脆弱员工，不准放任阿谀者吹捧，不准打压急进员工的合理建议，不准忽视怀才不遇者的实际困难。 | ||
| 检查与监督 | 下周发教案，两周内完成自学 小组演练，第三周开始每人实践3个案例，主管随机听谈话录音，没做到的补训一次，两次不过要调岗。 | ||
物业管理公司管理层培训教案:如何面对不同性格的员工
所谓性格，是指人对客观现实的稳固态度以及与之相适应的惯常的行为方式中表现出的个性心理特征。性格是一个人个性的核心，它直接影响到人的行为方式，进而影响到人际关系及工作效率。因此，在管理过程中，根据人的不同性格采用不同的管理方式是提高管理水平的重要手段。俗话说，“人心不同，各如其面”，人与人之间性格差异很大。一般来说，有几类人的性格较为突出，也比较难管理，下面分别做出介绍，为管理者提供借鉴。
l.脾气暴躁、常与人结怨者。
| 设立背景 | 泵房要有人盯着设备别出事，得保证供水正常，不然住户没水用会闹意见。 | ||
|---|---|---|---|
| 核心职能 | 守着泵房设备，让水泵一直转得稳，水能按时送到高楼层，不出安全问题。 | ||
| 工作内容 | 听设备声音、看压力表、查水池水位、给机器加油、天天扫地、填值班本、交班前对清楚活儿。 | ||
| 协作关系 | 跟维修师傅一起修设备，向工程主管汇报异常，和保洁员协调打扫时间，和前台互通停水消息。 | ||
1、熟悉和掌握泵房各台设备、设施的原理、性能和数据，配合并协助维修人员进行设备维修保养工作。
2、严格执行设备安全操作规程，在设备运行中勤听、勤看、勤检查，定期巡回检查泵房水池及高区生活给水等设施，发现问题及时处理，不能处理的应及时上报。
3、按润滑要求对设备定时、定点加油，使设备处于良好的运行状态，保持设备及工作场所整洁干净，检查每天一次小扫除、每周一次大扫除。
4、按时认真填写值班记录和有关报表，严格执行交接班制度，填写交接班记录，坚持上不清下不接。
5、完成领导交办的其他工作。
| 编制目的 | 让给排水设备不坏掉，能正常抽水排水，不出漏水、停水问题。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 物业区域里的水泵、阀门、控制柜这些设备。 | ||
| 职责分工 | 给排水技工动手干，工程维修部安排计划，管理处盯着看，主任签字同意。 | ||
| 操作流程 | 先定年度计划，再拆成月计划；半年清一次水泵；5月和11月保养控制柜；每次都要记录。 | ||
| 执行标准 | 摇表测绝缘要够0.5兆欧；轴承卡了得换新的；盘根漏水就压紧或换掉；外壳脱漆要铲净重刷；螺丝松了必须拧紧。 | ||
物业区域给排水设施设备维护保养规程
1、目的
规范给排水设备设施保养工作，确保给排水设备设施各项性能完好。
2、范围
适用于本物业物业区域内给排水设备设施(含消防供水机组)的维修保养。
3、职责
3.1 给排水技工具体负责实施给排水设备设施的维修保养。
3.2 工程维修部负责制定给排水设备设施维修保养计划并组织实施。
3.3 主任负责审核设备设施维修保养计划。
3.4分公司运营技术部负责年度维修保养、大中修计划的审定，主管领导审批。
3.5 分公司运营技术部负责对给排水设备设施的维修保养工作提供技术指导、支持。
3.6 管理处负责对维修保养计划的实施情况进行检查、监督。
4、工作内容
4.1 给排水设备设施维修保养计划的制定。
| 制定目的 | 小区刚交房，大家怕物业不靠谱。想让大家住得安心、舒服，慢慢觉得这地方真好。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 富田太阳城全体业主，管房子维修、绿化保洁、保安巡逻、设备保养这些事。 | ||
| 职责分工 | 管理处主任总抓，维修组长盯修房，保洁主管管卫生，保安队长守大门，业委会随时盯着看。 | ||
| 禁止行为 | 不准拖着不修漏水，不准让路灯坏着不换，不准保洁偷懒漏扫，不准保安睡觉不管事。 | ||
| 检查与监督 | 每半月查一次记录，每月开反馈会，没做到的扣绩效，三次不改换人干。检查由主任带着业委会一起做，月底前出结果。 | ||
富田太阳城物业管理服务承诺
**物业管理公司郑重承诺，在富田太阳城基础自然条件硬件完备的情况下，接管富田太阳城两年内使其成为河南省多层住宅小区物业管理的典范:
一年内客户满意率达到98%以上。
一年内达到郑州市物业管理示范小区标准。
两年内达到省级的物业管理示范小区标准。
1、管理承诺暨要求达到的最终效果
序号指标名称承诺指标完成承诺指标的措施
1房屋及配套设施完好率99%以上采用分工负责制，责任到人。建立完善的巡查制度，健全档案记录，每半年进行一次房屋完好率检查。
2房屋零修、急修及时率99%以上维修人员24小时待命，接到维修通知立即组织维修，十五分钟内到达现场。