物业管理师《物业管理实务》考试（优选10篇）

物业管理师《物业管理实务》考试

第一章 物业管理企业的设立和组织机构

(一)考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理企业类型、特征、设立程序、内部组织机构设置以及物业管理相关法规等知识的掌握程度和综合运用能力。

(二)考试基本要求

掌握:物业管理企业的设立程序，物业管理企业的组织机构及其职能。

熟悉:物业管理企业主要特性、组织结构形式，物业管理企业资质管理制度。

了解:物业管理企业主要类型，物业管理企业组织结构设计的要求和主要影响因素。

(三)要点说明

1.物业管理企业的类型及特征

2.物业管理企业的常见模式

3.物业管理企业的设立程序

(1)工商注册登记

(2)资质管理

4.物业管理企业的组织形式与机构设置

(1)物业管理企业的组织形式

(2)物业管理企业组织机构设置的影响因素

(3)物业管理企业组织机构设置的要求

(4)物业管理企业职能机构及其职责

第二章 物业管理招标投标

本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理招标投标相关法规和物业管理招投标内容、步骤、要求，以及物业管理方案编写等知识的掌握程度和综合运用能力。

掌握:物业管理招标投标相关法规，物业管理招、投标的内容、步骤和要求，物业管理投标文件及方案的编写。

熟悉:物业管理招标的条件和程序，投标的策略和技巧。

了解:物业管理招标投标的基本要求与原则。

1.物业管理招标投标及其特点

2.物业管理招标投标的原则与要求

3.物业管理招标投标的策划与实施

4.物业管理招标的类型

5.物业管理招标的方式

6.物业管理招标的内容

7.物业管理招标的条件与程序

8.物业管理投标的条件

9.物业管理投标的程序

10.物业管理投标的策略技巧

11.制定物业管理方案

(1)制定物业管理方案的一般程序

(2)制定物业管理方案的要求

(3)物业管理方案的基本内容

(4)制定物业管理方案的要点及方法

第三章 物业管理合同

本部分的考试目的是测试应考人员对前期物业服务合同和物业服务合同的主要内容以及合同的订立、履行、终止等相关知识的掌握程度和综合运用能力。

掌握:前期物业服务合同和物业服务合同的主要内容和区别。

熟悉:签订前期物业服务合同及物业服务合同的注意事项，业主公约和临时业主公约的制订与宣传。

了解:合同要约与承诺，合同签订的基本原则，有效合同的构成要件，其他物业管理合同。

1.合同的有关知识

2.前期物业服务合同

(1)前期物业服务合同及其主要内容

(2)签订前期物业服务合同的注意事项

3.物业服务合同

(1)物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别

(2)物业服务合同的终止

.业主公约和临时业主公约

5.其他物业管理相关合同

第四章 早期介入与前期管理

本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理早期介入与前期管理相关法规和知识的掌握程度和实践操作的综合运用能力。

掌握:物业管理早期介入与前期管理的相关法规，实践运作的主要内容，早期介入与前期管理两者之间的区别。

熟悉:早期介入的作用，前期管理的特点。

了解:早期介入的必要性，早期介入各阶段的介入方法和介入要点。

1.物业管理早期介入与前期管理的相关法规

2.物业管理早期介人

(1)早期介入的必要性

(2)早期介入的作用

(3)早期介入的内容

3.物业管理前期管理

(1)物业项目前期管理运作的主要内容

(2)物业项目的工程质量保修

(3)前期物业管理的沟通协调

第五章 物业的承接查验

本部分的考试目的是测试应考人员对物业承接查验相关法规和物业承接查验运作内容及方法等知识的掌握程度和综合运用能力。

掌握:物业承接查验的相关法规、主要内容和基本方法;新建物业承接查验与物业管理机构更迭时承接查验的区别。

熟悉:物业移交的主要内容，承接查验所发现问题的处理，物业管理工作的移交。

了解:物业承接查验的准备工作，物业移交的注意事项。

1.物业承接查验的相关法规

2.新建物业的承接查验

(1)新建物业承接查验的准备工作

(2)新建物业承接查验的主要内容

(3)新建物业承接查验的方式

(4)物业承接查验中发现问题的处理

3.物业管理机构更迭时的承接查验

(1)物业管理机构更迭时，新的物业管理企业实施物业承接查验的前提条件

(2)物业管理机构更迭时物业承接查验的准备工作

(3)物业管理机构更迭时物业承接查验的基本内容

4.物业管理工作的移交

(1)新建物业的移交

(2)物业管理机构更迭时物业管理工作的移交

(3)物业管理机构更迭时物业管理工作移交的注意事项

第六章 物业入住与装修管理

本部分的考试目的是测试应考人员对物业人住与装修管理相关法规和知识的掌握程度，以及物业人住与装修管理的内容、方法、流程等物业管理实践操作的综合能力。

掌握:物业人住与装修的相关法规;物业入住操作程序，物业入住服务的管理内容，物业装饰装修管理的内容，物业装饰装修中各方主体的责任。

熟悉:物业人住的准备，物业装饰装修管理流程，物业装饰装修管理中应注意的问题。

了解:物业入住服务应注意的问题。

1.物业入住的准备

2.物业人住流程及手续、费用交纳、验房及发放钥匙、资料归档等服务内容的管理

3.物业装饰装修管理流程

4.物业装饰装修管理内容

5.物业装修装饰中各方主体的责任

第七章 房屋及设备设施管理

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本部分的考试目的是测试应考人员对房屋及设备设施管理的基本内容、方法和要点，相关计划、制度的制定和执行等物业管理知识及相关法规的掌握程度和综合运用能力。

掌握:房屋及设备设施管理的内容、方法和要点，维修养护计划的制定和实施，设备设施运行管理的实施。

熟悉:房屋及设备设施的种类和作用，制定维修养护计划的方法，设备设施运行管理的内容和要求，相关管理制度的制定、执行，外包控制，几种典型设备的管理。

了解:房屋及设备设施管理的目标，设备设施的节能管理，房屋及设备设施管理相关法规。

(三)要点说明

1.房屋种类

2.房屋的组成部分

3.房屋及设备设施管理的基本要求

4.房屋及设备设施管理的内容

5.房屋及设备设施管理的方法

6.房屋及设备设施维修养护计划的制订

7.房屋及设备设施维修养护计划的实施

8.共用设备设施运行管理

9.房屋及共用设备设施维护管理项目的外包控制

10.配电系统、给排水系统、消防系统、电梯系统、空调系统等典型设备设施的管理内容

11.典型设备设施管理的注意事项

第八章 物业环境管理

(一)考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对物业清洁、绿化和卫生虫害防治管理等物业环境管理知识的掌握程度和综合运用能力。

(二)考试基本要求

掌握:物业清洁和绿化管理的内容，物业清洁基本标准及检查方法，绿化养护标准及检查方法。

熟悉:清洁、绿化管理的基本制度和要求。

了解:物业清洁、绿化的基本方法，物业卫生虫害防治的基本内容与方法。

(三)要点说明

1.物业清洁卫生管理

(1)物业清洁卫生服务的基本内容

(2)物业清洁的基本操作方法

(3)物业清洁服务日常管理的方法

2.物业白蚁及卫生虫害防治

(1)白蚁防治的方法

(2)其他虫害的防治

3.物业绿化管理

(1)物业绿化管理的基本内容

(2)各类物业的绿化管理要求

(3)物业日常绿化管理的方法

第九章 公共秩序管理服务

(一)考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对物业公共安全、治安防范、消防管理、车辆管理等公共秩序管理服务知识和相关法规的掌握程度和综合运用能力。

(二)考试基本要求

掌握:物业公共安全的内容与要求，治安防范注意事项，消防检查的内容与方法，消防安全预案的制定，车辆管理的方法与要求。

熟悉:物业安全防范服务的内容和检查方法，义务消防队伍的建设，动火安全管理，车辆管理的注意事项。

了解:消防制度制定，消防器材的配备、使用与维护，公共秩序管理相关法规。

(三)要点说明

1.物业公共安全防范管理服务

(1)物业管理安全防范内容

(2)物业管理安全防范工作检查方法

(3)物业管理治安防范注意事项

2.物业消防管理

3.物业车辆停放管理

(1)车辆管理方法与要求

(2)车辆管理注意事项

4.公共秩序管理相关法规

第十章 物业管理风险防范

与紧急事件

(一)考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理风险及其防范、典型紧急事件的应急处理知识，以及物业管理风险防范与处理紧急事件相关法规等知识的掌握程度和综合运用能力。

(二)考试基本要求

掌握:物业管理风险防范与处理紧急事件的相关法规;物业管理风险的内容，典型紧急事件的处理。

熟悉:物业管理风险防范的措施，处理紧急事件的要求，处理紧急事件的过程。

了解:物业管理风险的特点，紧急事件的类型。

(三)要点说明

1.风险和物业管理风险的相关知识

2.物业管理风险的内容

(1)早期介入的风险

(2)前期物业管理的风险

(3)日常物业管理的风险

3.物业管理风险防范的措施

4.物业管理紧急事件的界定

5.物业管理紧急事件的处理

6.火警、燃气泄漏、电梯故障、噪声侵扰、电力故障、浸水漏水、高空坠物、交通意外处理、刑事案件和台风袭击等典型紧急事件的处理

第十一章 财务管理

(一)考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理企业的财务管理，物业管理项目的财务管理，酬金制、包干制与物业服务费的测算编制，住宅专项维修资金以及相关法规等知识的掌握程度和综合运用能力。

(二)考试基本要求

掌握:物业管理企业的营业收入、成本费用、税费和利润，物业服务费成本

熟悉:物业管理项目财务管理，酬金制与包干制的内容，物业服务费核算要点及方法，住宅专项维修资金的作用、来源及管理。

了解:酬金制和包干制的财务特征。

(三)要点说明

1.物业管理企业的财务管理

(1)物业管理企业的主营业务收入和其他业务收入

(2)物业管理企业的成本费用和税费

(3)物业管理企业的利润

2.物业管理项目的财务管理

3.物业管理酬金制、包干制与物业服务费用的测算编制

(1)酬金制与包干制的内容和特点

(2)物业服务成本或物业服务支出

(3)物业服务费编制依据

(4)物业服务费核算方法

4.住宅专项维修资金的作用、来源和管理

第十二章 物业管理档案管理

(一)考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理档案的分类、收集与整理、检.索利用与保存等相关理论与技术，以及物业管理信用档案的内容和管理等知识的掌握程度和综合运用能力。

(二)考试基本要求

掌握:物业管理档案的收集、整理和利用，物业管理信用档案的内容与管理。

熟悉:物业管理档案的检索与保存。

了解:物业管理档案的分类和其他相关知识。

(三)要点说明

1.物业管理档案的收集与整理

(1)物业承接查验期档案资料的收集与整理

(2)物业人住期档案资料的收集与整理

(3)日常物业管理期档案资料的收集与整理

2.物业管理档案的检索利用与保存

(1)常用的纸介质档案的检索与利用

(2)电子媒体档案的检索与利用

(3)物业管理档案的保存

3.物业管理企业信用档案

(1)物业管理企业信用档案的作用及范围

(2)建立物业管理企业信用档案的目标

(3)物业管理企业信用档案记录内容的采集

(4)物业管理企业信用档案的投诉处理

第十三章 人力资源管理

(一)考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理企业员工的招聘与解聘、培训与管理、员工薪酬管理、员工考核与奖惩等知识的掌握程度和综合运用能力。

(二)考试基本要求

掌握:员工招聘的组织与实施，培训管理的组织与实施。熟悉:员工招聘计划的制定，员工的解聘，培训的分类及内容，员工薪酬管理的内容，员工的考核与奖惩。

了解:员工年度培训计划，员工薪酬管理的体系设计。

(三)要点说明

1.员工的招聘与解聘

(1)员工招聘计划的制定

(2)员工招聘的组织实施

(3)员工的解聘

2.员工的培训及管理

(1)培训体系的建立

(2)培训的分类

(3)培训的内容

(4)年度培训计划

(5)培训的组织与实施

3.员工薪酬管理

4.员工的考核与奖惩

第十四章 客户管理

(一)考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理客户沟通、投诉处理、客户满意度调查等知识的掌握程度和综合运用能力。

(二)考试基本要求

掌握:客户沟通的方法与管理，投诉的处理程序与方法，客户满意度调查的实施步骤。

熟悉:客户沟通的准备与注意事项，投诉处理的内容与方式，客户满意度调查的基本原则与方法。

了解:客户投诉的意义。

(三)要点说明

1.客户沟通的内容

(1)与建设单位就早期介入、承接查验、物业移交等问题的沟通交流

(2)与政府行政、业务主管部门和辖区街道居委会在法规监管、行政管理服务方面的沟通交流

(3)与市政公用事业单位、专业服务公司等相关单位和个人的业务沟通交流

(4)与业主大会和业主委员会对有关物业管理事务的沟通交流

(5)与业主、物业使用人的沟通交流

2.客户沟通的方法

3.客户沟通的管理

4.客户投诉的处理

(1)客户投诉的内容

(2)客户投诉的方式

(3)客户投诉处理的程序

(4)客户投诉处理的方法

5.客户满意度调查

(1)客户满意度与测量方法

(2)客户满意度调查的实施步骤

第十五章 物业管理应用文书

(一)考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理应用文书的类型、写作要领等物业管理应用文书知识的掌握程度和综合运用能力。

(二)考试基本要求

掌握:物业管理应用文书的常见类型和写作要领。

熟悉:物业管理行政公文、事务文书、制度文书、礼仪文书的写作要领。

了解:应用文书的基础知识，物业管理应用文书的作用，物业管理活动中其他日常文书常用的类型、格式和写作要求，行政公文与其他文书的区别。

(三)要点说明

1.应用文书的相关知识

2.物业管理应用文书的类型

(1)行政公文

(2)事务文书

(3)制度文书

(4)礼仪文书

(5)其他日常文书

3.物业管理应用文书制作及写作要领

(1)物业管理应用文书标题的制作

(2)物业管理应用文书写作的行款格式规则

物业管理师《物业管理实务》考试：物业管理师考试:物业管理综合能力

物业管理师考试大纲-物业管理综合能力

第一章 经济学知识与应用

(一)考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对经济学知识的掌握程度，以及对需求理沦、供给理论、均衡价格的确定、弹性理论、规模报酬、成本理论、市场失灵等知识在物业管理中应用的掌握程度。

(二)考试基本要求

掌握:需求以及影响需求的主要因素和需求法则的基本内容。供给的方式，供给规律，弹性理论，边际收益递减规律，规模报酬，以及成本理论。

熟悉:均衡价格的决定，影响需求弹性的主要因素，影响供给弹性的主要因素，生产理论，以及市场失灵与政府调节相关内容。

了解:需求量与需求的异同，个人需求与市场需求的关系，供给函数，市场均衡，弹性系数及其意义，生产函数，边际成本，外部性问题。

(三)要点说明

1.个人需求

2.市场需求

3.局部均衡价格理论及在物业管理中的应用

4.弹性理论及在物业管理中的应用

5.生产及生产要素

6.总产量、平均产量以及边际产量

7.边际收益递减规律

8.边际技术替代率

9.生产规模与规模报酬原理及在物业管理中的应用

10.内在(不)经济与外在(不)经济原理及在物业管理中的应用

11.总成本、固定成本与可变成本

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物业管理师《物业管理实务》考试：物业管理师物业管理实务试题-第七章房屋及设备设施管理

物业管理师物业管理实务试题汇编之第七章房屋及设备设施管理

一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

1.以下不属于按建筑结构类型和材料分类的是()。

a砖木结构

b混合结构

c钢筋混凝土结构

d墙承重结构

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对房屋种类的理解。房屋按建筑结构和类型可分为:砖木结构、混合结构、钢筋混凝土结构和其他结构。选项d“墙承重结构”是按房屋承受力方式进行分类的，有关内容可参见教材第108页“房屋及设施设备的种类和组成部分”的内容。

2.以下不属于房屋及设施设备评价参考的主要指标是()。

a房屋完好率

b危房率

c维修率

d设施设备完好率

【答案】c

【解析】本题考查的是考生对房屋及设施设备管理的基本要求的掌握程度。房屋及设施设备评价参考的主要指标包括房屋完好率、危房率和设施设备完好率。有关内容可参见教材第109页“房屋及设施设备管理的基本要求”的内容。

3.以下不属于房屋组成部分的是()。

a非承重墙

b门窗

c电气

d树木

【解析】本题考查的是考生对房屋组成部分的掌握程度。房屋的基本组成部分包括结构部分(如非承重墙)、装修部分(如门窗)和设施设备部分(如电气)。有关内容可参见教材第108页“房屋及设施设备的种类和组成部分”的内容。

4.房屋的结构部分不包括哪一项()。

a基础

b承重构件

c屋面

d暖通

【解析】本题考查的是考生对房屋组成部分的掌握程度。房屋的结构部分包括基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等。选项d“暖通”属于设施设备部分。有关内容可参见教材第108页

“房屋及设施设备的种类和组成部分”的内容。

5.不属于房屋及设施设备预防性维修方式的是()。

a计划性预防维修

b紧急抢修

c状态监测下的预防维修

d改善性的预防维修

【答案】b

【解析】本题考查的是考生对维修养护方式和类别的掌握程度。预防性维修包括计划性预防维修、状态监测下的预防维修、改善性的预防维修3种方式。选项b“紧急抢修”属于事后维修方式。有关内容可参见教材第1 12~1 13页“房屋及设施设备维修养护计划的制订”的内容。

6.不属于订立外包管理合同应注意的事项的是()。

a建立针对承包方的检查监控制度

b保证签约主体与实施主体一致

c明确在出现情况时的责任方

d明确服务的技术指标

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对外包合同的签署和控制的掌握程度。选项a“建立针对承包方的检查监控制度”是外包管理合同实施应注意的问题，而不是“订立”应注意的事项。有关内容可参见教材第125~126页“共用设施设备外包管理合同的签署和外包控制”的内容。

7.关于消防设施维修保养人员的职责，以下说法不正确的是

()。

a维修保养人员应由有消防设施调试维修保养资格和经验的工程技术人员担任

b维修保养人员进入现场后，在7个工作日内提供所保养设备的现状报告

c对维修保养的消防设施运行情况，每月不少于2次到现场做一般性检查

d实行24小时值班制度，对消防设施出现的故障及时修复，保证其正常运行

【解析】本题考查的是考生对维修保养人员工作职责的掌握程度。选项b“维修保养人员进入现场后，在7个工作日内提供所保养设备的现状报告”应为“维修保养人员进人现场后，在5个工作日内提供所保养设备的现状报告”。有关内容可参见教材第119页“维修保养人员职责”的内容。

8.以下各项不属于排水系统的是()。

a污水系统

b雨水系统

c中水系统

d工业废水系统

【解析】本题考查的是考生对给排水系统的掌握程度。排水系统分为污水系统、雨水系统和工业废水系统。选项c“中水系统”属于给水系统。有关内容可参见教材第127页“给排水系统”的

内容。

9.给排水系统管理的注意事项中，不正确的是()。

a应保证消防用水的基本储备

b雨水、污水合流排放

c餐厅和食堂的厨房排水要建隔油池

d北方地区应注意冬季管道防冻

【解析】本题考查的是考生对给排水系统注意事项的掌握程度。选项b“雨水、污水合流排放”应为“要坚持雨水和污水分流排放”。有关内容可参见教材第128页“给排水系统中的注意事项”

的内容。

10.以下说法中不正确的是()。

a完好房是指房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好的房屋

b危险房是指房屋承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承重能力的房屋

c严重损坏房是指房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，需进行大修或翻修、改建的房屋

d设施设备完好率是指完好设施设备数量占全部设施设备数量的百分比

【解析】本题考查的是考生对完好房、危险房、设施设备完好率等概念的掌握程度。选项a“完好房是指房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好的房屋”是对“基本完好房”

的解释。有关内容可参

见教材第109~1 10页“房屋及设施设备管理的基本要求”的内容。

二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

1.房屋及设施设备的维修保养包括，对房屋和设施设备进行的()。

a维护

b清洁及润滑

c故障维修

d状况普查

e定期检查

【答案】a b c e

【解析】本题考查的是考生对维修保养内容的掌握程度。房屋及设施设备的维修保养包括:对房屋和设施设备进行的定期检查、维护、清洁及润滑;损耗或故障时的维修;必要情况下的专业测试;无法修理或无修理价值时的更新以及材料、结构和设计方面的改善等，不包括“状况普查”。有关内容可参见教材第111页。

2.按房屋层次和高度可分为()。

a平层建筑

b低层建筑

c多层建筑

d高层建筑

e超高层建筑

【答案】b c d

【解析】本题考查的是考生对房屋种类划分的掌握程度。按房屋的层次和高度可分为低层建筑、多层建筑和高层建筑。故本题选b、c、d，有关内容可参见教材第108页。

3.房屋的基本组成部分，结构部分包括()。

e楼地面

【解析】本题考查的是考生对房屋基本组成部分的掌握程度。房屋的结构部分包括基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等，选项d“暖通”属于设施设备部分。故本题选a、b、c、e，有关内容可参见教材第108页。

4.房屋的基本组成部分，设施设备部分包括()。

a水卫

b电气

c消防系统

d门窗

e非承重墙

【答案】a b c

【解析】本题考查的是考生对房屋基本组成部分的掌握程度。房屋的设施设备部分包括水卫、电气、暖通、特殊设备(如消防、避雷电梯)等项目，选项d“门窗”属于装修部分，选项e“非

承重墙”属于结构部分。故本题选a、b、c，有关内容可参见教材第108页。

5.房屋及设施设备维修养护计划的实施中，应注意控制的因素有()。

a质量的控制

b进度的控制

c成本的控制

d人员的控制

e紧急事件的控制

【答案】a b c

【解析】本题考查的是考生对房屋及设施设备维修养护计划实施的掌握程度。房屋的维修养护计划实施应注意控制三个因素:质量的控制、进度的控制、成本的控制。故本题选a、b、c，有关内容可参见教材第116―117页。

6.设施设备的状态管理包括的内容有()。

a设备的检查

b设备的状态监测

c定期预防性试验

d设备故障诊断技术

e节能管理

【答案】a b c d

【解析】本题考查的是考生对设施设备状态管理的掌握程度。设施设备的状态管理包括四个方面:设备的检查、设备的状态监测、定期预防性试验、设备故障诊断技术。故本题选a、b、c、d，有关内容可参见教材第122页。

7.订立外包管理合同应注意的事项有()。

a在签订合同时要注意保证签约主体与实施主体一致

b合同中应明确因设施设备故障、事故造成的人员、财产等损失，明确在出现情况时的责任方，以免在出现问题时产生纠纷

c应在合同中明确服务的技术指标标准，并尽量采取量化形式，便于检验

d委托方应尽量保留受托方在服务过程中的有关质量记录文件，既便于监督服务过程，也便于掌握设施设备状况

e建立针对承包方的检查控制制度并落实专人负责实施

【答案】a b c d

【解析】本题考查的是考生对外包管理合同签署和外包控制的掌握程度。选项e“建立针对承包方的检查控制制度并落实专人负责实施”是外包管理合同“实施”应注意的问题。故本题选a、b、c、d，有关内容可参见教材第125~126页。

8.关于消防设施设备维修保养人员的职责，以下说法正确的是

()。

a维修保养人员应由有消防设施调试维修保养资格和经验的工程技术人员担任

b维修保养人员进入现场后，在7个工作日内提供所保养设备的现状报告

c对维修保养的消防设施运行情况，每月不少于一次到现场做一般性检查

d实行24小时值班制度，对消防设施出现的故障及时修复，保证其正常运行

e按照计划对建筑消防设施进行定期检查、维修和保养

【答案】a d e

【解析】本题考查的是考生对维修保养人员职责的掌握程度。选项b“维修保养人员进入现场后，在7个工作日内提供所保养设备的现状报告”应为“在5个工作日内”;选项c“对维修保养的消防设施运行情况，每月不少于一次到现场做一般性检查”应为“每月不少于两次”。故本题选a、d、e，有关内容可参见教材第119―120页。

9.关于供配电系统的种类说法正确的是()。

a按供电方式的不同分为高压供电和低压供电

b按供电回路数目的情况分为单回路供电和多回路供电

c按备用电源情况分为无自备电源供电和有自备电源供电

d按供电性质分为长期供电和临时供电

e按供电类型方式分为交流电和直流电

【答案】a b c d

【解析】本题考查的是考生对供配电系统的掌握程度。选项e“按供电类型方式分为交流电和直流电”中“直流电”说法是错误的。故本题选abcd，有关内容可参见教材第126页。

10.属于共用设施设备运行管理主要内容的

是()。

a制订合理的运行计划

b外包的选择

c节能管理

d配备合格的运行管理人员

e建立健全必要的规章制度

【答案】a c d e

【解析】本题考查的是考生对共用设施设备的运行管理和外包控制的掌握程度。共用设施设备的运行管理包括:制订合理的运行计划、配备合格的运行管理人员、提供良好的工作环境、建立健全必要的规章制度、设施设备的状态管理和节能管理，选项b“外包的选择”属于房屋及共用设施设备维护管理项目的外包控制中的内容。故本题选a、c、d、e，有关内容可参见教材第121~124页。

1 1.属于采用管理手段节能降耗的节能管理方式有()。

a加强宣传和培训，树立节能意识

b建立能源消耗的计划和考核制度

c对设备或工艺进行改造

d尽量安排设备能够连续、满载开动使用

e合理设定运行参数(如空调温控点)

【答案】a b d e

【解析】本题考查的是考生对节能管理的掌握程度。选项c“对设备或工艺进行改造”属于“采用技术改造节能”的内容而不是“采用管理手段节能降耗”中的内容。故本题选a、b、d、e，有关内容可参见教材第123~124页。

三、案例题

1.某业主4年前在某小区购买了一套商品房，但一直没有居住。一天，该业主接到物业管理公司房屋漏水的通知，经查看，是所购商品房卫生间的水表接头处破裂，并造成楼下两层住户的部分财物因浸泡受损，两户业主均提出赔偿要求。

该业主认为，自己并未人住所购商品房，水管破裂不是自己人不造成的，而是水表接头处老化断裂所致，自己不应对漏水负全责。

物业公司认为，业主购买房屋后，房屋漏水造成的损失理应由业主承担。

请问楼上业主长期未入住，其房屋中管道老化破裂，给楼下业主造成的损失应该由谁来承担在紧急情况下，物业管理公司可否进入本案楼上业主家进行必需的维修，因此给楼上业主造成的损失应该由谁承担

【答案】(1)首先，根据建设部下发的《商品房实行住宅质量保证书》的规定:房地产开发企业对管道渗漏保修期不低于1年。该案例中，业主购房已满4年，则开发商不承担责任。

本案中的水表接头处老化断裂问题发生在业主房屋内，虽然不是业主人为造成的，但由于房屋所有~，ii，_jen有，从物业公司提供服务的公共性质考虑，物业公司既没有权力私自打开房间进行检

查，在没有备案的情况下，也不可能有能力了解每位业主的房屋使用情况。因此，水管老化破裂造成的损失应由该业主个人承担。

但根据实际情况，也并不排除物业公司承担责任的可能性:若在本案例中，物业公司在接到楼下业主反映的情况后，没有及时采取措施，如未联系楼上业主，而采取消极的不作为，致使楼下业主的损失扩大，则物业公司存在过错，可能也会就扩大的损失承担责任。

(2)物业公司在无法联系到业主，而楼下业主的损失又在不断扩大的情形下，(属于紧急避险)可以先行进入楼上业主家进行检查维修，如因此给楼上业主造成如门窗破损等损失，赔偿责任应由收益人承担(此案的收益人是楼下业主)。

紧急避险是指:为了防止公共利益、本人或者他人的合法权益免受正在遭受的紧急危险，不得已采取的损害另一较小利益的行为。我们认为物业公司可以未经楼上业主许可，进入楼上业主家中进行检查并排除故障。但应符合下列条件:①楼下业主损失不断扩大。②业主无法及时赶到或无法联系到业主。③进入楼上业主家是唯一可行的维修方法。④楼下业主因不及时维修遭受的损失比物业公司进入楼上业主家给楼上业主造成的如门窗破损的损失更大。

此外，为了避免在紧急情况下，物业公司因缺乏明确的依据而无法果断采取行动避免损失，也为了避免在采取紧急措施后，在责任确定上与业主之间产生纠纷，我们建议物业公司与业主最好在

《物业管理服务合同》中，对在小区管理中可能出现的采取紧急避险行为情形，如:紧急排除故障、避免因起火、管道漏水造成的损失等进行明确约定。

2.王先生住在某物业公司管理的小区内。一天，王先生7岁的女儿在小区内的石桌旁玩耍。当她爬上石桌时，桌面突然脱落，将小孩的右手夹在石桌面和石凳之间，造成食指、中指关节骨折。事

后，王先生找到某物业公司，认为其应就管理不善承担责任。而物业公司则认为这完全是王先生监护不当造成的，与物业公司的管理没有关系。因此，王先生将物业公司告上法庭。

石桌桌面重达90公斤，石桌面和石桌柱之间仅靠桌面中心一个直径13厘米、深1厘米的凹槽连接，安装时只用了树脂和水泥粘合。

庭审中，物业公司认为，在小区安装石桌、石凳是供居民休闲所用，而非用来攀爬。王先生女儿是在攀爬石桌时被砸伤的，是她自己的过错造成的，而王先生作为父亲也没有尽到监护责任。因此，物业公司不承担任何赔偿责任。请问王先生的女儿受伤，物业公司是否要承担赔偿责任王先生是否也应该承担部分责任

【答案】

(1)王先生的女儿受伤，物业公司要承担赔偿责任。

根据国务院颁布的《物业管理条例》和建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》的规定，小区物业管理是对小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮和管理。故，物业公司对石桌、石凳有管理义务应承担对管理不善造成的损失承担赔偿责任。但是，不是全部赔偿责任，而是部分责任。

(2)由于王先生作为女儿的监护人，没有尽到监护责任，也负有一定责任。

3.甲小区某楼602室由华某承租，502室由王某承租。华某在装潢602室房屋时，未经物业公司同意擅自将602室阳台处的排水口封死。物业管理公司未在该号楼顶平台落水管道进口处按规范要求设置防护网，被鸟钻进管道内筑巢，致使管道堵塞。一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水从楼顶落水管道接口处流进602室阳台，因该阳台排水izl已封死，积水无法排出，沿602室周围墙角渗人502室，致使王某装潢的地板等物受损。请问物业公司对502室王某的损失负有什么样的责任602室的装修人华某是否对502室王某室内的损失负有责任

【答案】(1)根据国务院颁布的《物业管理条例》和建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》的规定，小区物业管理是对小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治

安和环境等管理项目进行维护、修缮和整治。物业管理公司管理不善，未按规范要求对房屋楼顶平台落水管道进行定期检查和

疏通，致使雨水受堵后溢进华某的阳台和王某承租的房屋内，造成王某财产损失，对此，物业管理公司应承担主要责任。

(2)华某未经物业公司同意，擅自将其承租房屋阳台排水管道口封死，使阳台的积水无法从排水管及时排出，加重了王某的财产损害。为此，华某对王某的财产损害也应承担一定的责任。

4.张老太太住在某花园小区的7层。一天晚上，张老太太到天台去收晾晒在外的衣物，当从天台下楼时，楼道里的灯怎么也不亮。张老太太眼前一片漆黑，只好摸索着下楼。结果，不慎从楼梯上摔下，造成两只手小臂骨折，其中右臂粉碎性骨折，左眼挫伤并伴有轻微脑震荡。张老太太认为:自己之所以被严重摔伤，完全是因为楼道灯不亮造成的。该小区的物业管理企业应承担自己全部的医药费并应赔偿自己的精神损失。请问该小区的物业管理企业是否对此负有责任该物业公司是否应对张老太太进行赔偿

【答案】(1)该小区的物业管理企业对张老太太的摔伤负有责任。

物业管理是根据合同进行管理和服务的。依据我国《物业管理条例》的相关规定，物业管理企业负有保证小区楼道、道路灯处于正常使用状态的法定义务，本案中的物业公司没有及时对小区的楼道灯进行更换，未尽到相应的管理和维护义务，最终导致张老太太身体严重受伤，身心受到伤害，物业公司对此负有责任。

(2)同时，依据《物业管理条例》的相关规定，“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”故，物业公司应对张老太太赔偿医疗费和精神损失费。

5.你是工程部管理人员，负责房屋及设施设备的管理工作，请说明房屋及设施设备管理的主要内容与方法有哪些

【答案】房屋及设施设备管理的主要内容及方法有:房屋及设施设备的使用管理、维修保养、安全管理、技术档案资料管理、采购和零备件管理、工量具和维修用设备的管理、外包管理、技术

支持。

“6.你是工程部管理人员，负责房屋及设施设备的维修工作，请说明房屋及设施设备维修工作在组织实施时应注意哪些问题

【答案】应注意以下问题:

(1)质量的控制:对维修养护质量有影响的要素进行有效控制，并加强对工程质量的验收检查，确保维修养护工作能够达到计划的质量标准。

(2)进度的控制:物业的房屋和设施设备的使用率较高，停机维护一般都会给物业的使用造成不便。对维修养护工作进度进行有效控制，既可以减少维修养护工作对物业使用的影响，也有利于降

物业管理师《物业管理实务》考试：物业管理师考试题（操作技能）

____年5月 劳动和社会保障部

国家职业资格全国统一鉴定

职业:物业管理员

等级:国家职业资格二级

卷册二:操作技能

注意事项:1、请按要求在试卷的标封处填写您的姓名、考号和所考等级。

2、请仔细阅读各种题目的回答要求，并在规定的位置填写您的答案。

3、请保持卷面整洁，不要在试卷上作任何与答题无关的记号，也不得在标封区填写无关的内容。

一、 情景题(1―5题，每题8分，共40分)

1、 世达物业管理公司近期遇到了资金短缺的问题，为了度过难关，请你为该公司制定一份资金筹措计划，尽可能多地为公司提供资金来源渠道。

2、 丰联物业管理公司将其负责管理的某住宅小区3号楼房屋的大修工程外包给了某专业维修公司。工程完工后，丰联物业管理公司接到了工程验收通知。请问丰联物业管理公司应如何组织3号楼房屋大修工程的验收工作

3、 某职业技术学校需要将原来的一座办公楼改建为机房，聘请了博泰建筑公司承担该项工程。这座楼为2层楼，总建筑面积534平方米。其暖通工程定额直接费为a，其定额工资为m，其它直接费为b，现场经费为c。请计算该装修工程中暖通工程的直接工程费、间接费、利润、税金和工程造价。说明:计算过程中涉及到的相应费率可以采用定额中规定的相应费率，也可以用符号代替。

4、 已经入住2年多的某townhouse(联排别墅)项目，现有300多户居民，其中白领人士较多，但是该项目位于郊外，缺乏附属配套设施。假设你是该项目的物业管理经理，请针对上述情况，完成以下工作:(1)为该物业项目设计4种合适的综合经营服务项目。说明;只写出服务项目名称即可。(2)如果全部综合经营服务项目都不是物业管理公司自己经营，而是对外承包，那么物业管理公司应如何监控服务质量

5、 小周是某物业管理公司人力资源部的经理，该公司在6月份需要进行年中绩效考评工作。请问小周应按照怎样的工作流程实施员工绩效考评方案

二、 案例分析题(6――7题，每题15分，共30分)

6、李经理是某物业管理公司财务部门的负责人，为了更好地控制公司的财务预算，他打算对公司的高层管理人员进行一次财务预算控制工作内容的培训，请帮他列出控制企业财务预算的具体工作内容清单和控制财务预算的步骤。

7、居住在青云小区1号楼二层的5户居民在自家窗户上安装了金属护栏，原因是小区内一层住户窗户均装有护栏，致使3号楼和6号楼二层的三家住户最近发生被盗事件，这5户居民认为应增加必要的安全防范设施。该小区的物业管理公司得知后立刻要求这5户居民自行拆除，理由是青云小区业主委员会与该物业管理公司签订了《物业服务合同》，合同中规定，居民不得擅自改变房屋建筑及设施设备的结构、外貌、设计用途、功能布局等。该5户居民承认安装护栏的事实，但是拒不拆除护栏。请问:物业管理公司可以按照怎样的程序、采取哪些方法解决该问题

三、 方案策划题(8――9题，请从中选作一题，满分30分，如果8、9两题均答，则只计算第8题的分值)

8、海成物业管理公司负责管理的物业项目主要是写字楼和高档住宅。该公司现有员工450名，其中管理干部75名，专业技术人员40名。公司今年准备从二级资质晋升到一级资质，正在筹备修改公司的内部管理制度。请根据该物业管理公司内部管理制度的框架体系，内容具体到每一项制度名称，并写出财务部经理的岗位职责。

9、兴海物业管理公司负责管理的科兴小区是已经投入使用10年的住宅区，建筑面积50万平方米，以高层建筑为主。目前，该小区的停车位严重不足，根据实际需要，应该进行规模较大的停车场扩建增建工程，停车场扩建增建的提案获得了科兴小区全体业主的同意，停车场扩建增建用地也获得了主管部门的批准。科兴小区停车场扩建增建工程规模很大，兴海物业管理公司准备采取招标方式委托具有相应资质的专业规划设计单位进行规划设计。请写出(1)兴海物业管理公司选聘专业规划设计单位应遵循的招标工作程序。(2)科兴小区停车场扩建增建方案的主要内容。

物业管理师技能试题

作者:佚名 文章来源:转载 点击数: 706 更新时间:____-5-28 11:34:55文章主题词:物业管理师

1、 物业管理对物业的基本要求227

物业管理对物业的基本要求，不仅是从物业交付使用后便于管理的角度考虑，更要从业主和使用人的角度考虑。具体要求有:

1)、物业的设计要“科学、合理、适用、美观”，并要方便维修和养护。

2)、建筑质量要好减少使用成本。

3)、设施齐全，能为使用人提供多种服务。

4)环境优美、安全、舒适。

5)、为物业管理提供必要的设施。

2、 物业管理早期介入的物质准备包括那些方面的工作228

1)、人员准备，综合素质高。

2)、资料准备，对方的资料和法规。

3)、设备准备，车辆、器材。

4)、资金准备。

3、 规划设计阶段的工作应该注意反映那些问题232

1)、配套设施的完善问题。

2)、水电供应容量问题。

3)、安全保卫系统。

4)、垃圾处理方式。

5)、高层建筑物外观的清洁问题。

6)、消防设施问题。

7)、物业管理需要的设备问题。

8)、对建筑材料得意见。

9)、其他问题。

4、 物业建设阶段的工作应从哪些方面对工程进行监督232

1) 监督工程质量，漏水、渗水问题，水电管线的布置。

2) 监督建设工程，是否按图纸施工，建筑材料的规格质量。

3) 监督物业附属设施设备的配套建设过程。

4) 监督特殊附属设施设备的建设过程。

5、 拟管项目全面情况调查研究的主要内容232

1

) 项目的位置。

2) 项目的面积。

3) 项目建筑情况。

4) 配套交通状况。

5) 消防、安保、清洁等设施状况。

6) 项目性质及特色。

7) 政府的支持、扶持和介入程度。

8) 开发商的背景。

9) 周边环境状况。

6、 竟标项目进行全面调查的主要内容，从什么渠道得到信息236

1) 派人实地考察。

2) 从新闻媒介收集信息。

3) 向政府有关部门了解。

4) 其他途径。

7、 怎样对住区人员自然状况进行分析236

1) 总人数，它决定需求的总体规模。

2) 性别，不同性别具有需求的差异性。

3) 年龄，不同年龄段有需求的特殊性。

4) 职业和学历，这决定了需求的种类和档次。

5) 民族，不同民族的生活习惯各异。

6) 经济收入，收入水平直接决定需求水平。

8、 我们应该按什么思路对住区人员需求进行分析236

1) 按需求的对象分为物质需求和精神需求。

2) 按需求的弹性分为小弹性需求和大弹性需求。满足需求弹性小的公共设施是必须的，满足弹性大的公共设施应从实际出发，注意提高其效益。

3) 按需求的条件分为现实的需求和潜在的需求。

4) 马斯洛的需求层次划分法:生理、安全、社会、尊重、自我实现需求。

5) 人的需求是由低级向高级不断发展。

6) 既要定性分析又要定量分析制定方案才有针对性。

9、 怎样分析用户需求特性237

1) 对象性，人的需求总是指向某种物品和事物的，管区的各种设施越能满足人们的需求，就越能激发人的需求。

2) 条件性，人的需求是在一定条件下产生的，最主要的条件是购买能力。

3) 欲求性，需求一旦产生就会形成一种欲望，进而产生消费动机。

4) 关连性，前一种需求得到满足，后一种需求就会产生。

5) 反复性，有些需求会产生周而复始的现象。

6) 选择性，对品种或地点的选择。

10、 如何进行对竞争对手企业情况的调查237

1) 竞争对手总体情况调查，对手有多少，分布如何，具体竞争对手是谁

2) 竞争对手能力调查，资金、规模、业绩、技术水平和经营水平。

3) 竞争者成功的奥妙。

4) 本企业与之竞争成功的机会有多大。

11、 拟定物业管理方案前企业应该做好哪些准备工作

1) 组建工作班子。

2) 对人员进行培训。

3) 准备经费。

4) 准备设备。

5) 准备相关资料。

12、 物业管理方案包括哪些内容240

1) 物业管理档次，物业的类型、功能将决定不同的物业消费水平，从而确定物业管理的不同档次。物业管理档次的确定是制定物业管理方案的基础，管理档次不同决定了管理与服务的项目、标准及费用的不同。

2) 物业管理服务的标准，物业的类型、功能、和档次决定物业管理服务的项目和质量标准。

3) 物业管理财务收支预算，物业管理是有偿的服务与管理，物业管理方案的核心是物业管理档次决定管理应达到的服务标准和收费标准。

13、 物业管理方案的基本结构241

1) 项目管理的整体设想与策划。

2) 管理模式，包括:运作模式、工作流程、组织架构、激励机制、信息反馈处理机制。

3) 人力资源管理，人员的配备、培训、管理。

4) 规章制度建设，规章制度的建立、档案的建立与管理、办公自动化管理。

5) 经营管理指标，经营、管理指标承诺及采取的措施。

6) 社区文化建设与社会服务。

7) 财务管理及经费收入测算。

8) 日常管理。

9) 物业维修养护计划和实施。

14、 制定物业管理方案的主要步骤

1) 成立机构、培训人员。

2) 准备经费、设备、资料。

3) 项目、使用人需求、竞争对手调查。

4) 研究分析调查资料。

5) 确立管理档次、管理目标。

6) 确立主要措施和服务管理项目。

7) 经费预算。

8) 草拟方案文本。

9) 向专家顾问咨询。

10) 送公司领导审阅。

11) 修改、研讨、可行性研究。

12) 定稿、实施、反馈。

15、 制定物业管理方案的主要方法242

1) 经理意见法。经理意见为主，征求意见为基础。

2) 内部征询法。广泛征求意见，综合归纳后制订。

3) 学习借鉴法。借鉴国内外对相似物业管理的思路。

4) 专家意见法。在向专家全面介绍调查结果的基础上，请专家协助制订。

5) 综合制定法。综合运用以上四种方法制定。

16、 物业管理企业内部制度的建立主要有哪些内容245

1) 员工管理条例:劳动用工制度，员工行为规范，员工福利制度，企业奖惩制度。

2) 各部门的职责范围:办公室、财务部、管理部门、服务部门。

3) 员工岗位责任制:经理室人员、办公室人员、管理处人员岗位职责。

17、 建立物业管理企业外部制度，应该从哪些方面着手建立251

1) 物业接管验收规定。

2) 楼宇入住规定:入住通知单书，收楼须知，入住手续书，入住合约。

3) 物业管理合约:明确业主、开发商、管理者的权利与责任，明确对物业公共部位及公共设施的管理，对物业损坏无法正常使用的规定，管理费用的规定，法律责任和其他事项。

4) 住户手册:居住区概况与管理，业主须知，日常管理与维修，物业管理条理，综合服务和有关部门电话号码。

5) 住宅区房屋及设施接代管制度:对接管范围、标准程序的规定，对房屋代管权责的规定。

6) 房屋管理服务制度:房屋维修养护规定，房屋装修管理规定。

7) 住宅区管理规定:治安消防车辆，卫生绿化，楼宇市场管理，禁止违章。

8) 业主公约和业主委员会章程。

18、 制定物业管理制度的程序

1) 研究所管物业的实际情况。

2) 研究业主及使用人的全面情况。

3) 正确评价本企业现状。

4) 学习有关政策法规，借鉴外企业经验。

5) 形成规章制度条目及思路。

6) 分头草拟，征求意见，讨论修改。

7) 定稿-批准-执行。

19、 业主公约其法律依据

1)《民法通则》规定:不动产的相林各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理藏水、排水、通行、通风、采光等相临关系。

2)建设部《城市异产毗连房屋暂行规定》:所有人和使用人对公用的部位和设施，应共同合理使用并承担相应义务。

20、 业主公约的特点261

1) 公约的主体是全体业主。

2) 公约的客体是物业使用、维修和管理等方面的行为。

3) 公约的内容是有关物业使用维修管理方面的权利和义务，既有法律规范又有社会公德的内容。

4) 公约经业主签约，大会审议通过，对全体业主和使用人都具有约束力。

5) 公约的立足点是订约主体的自我意识与行为的把握。

21、 业主公约的主要内容262

业主公约一般由政府行政管理部门统一制订示范文本。业主大会可根据本物业区域的实际情况进行修改补充，经业主签约或业主大会通过后，上报行政主管部门备案。业主公约应包括的内容有:

1) 物业的名称、地点、面积及户数。

2) 公共场所及公共设施状况。

3) 业主大会的召集程序及决定重大事项的方式。

4) 业主使用公共场所及公共设施的权益。

5) 业主参与管理和监督的权利。

6) 各项维修，养护和管理费的交纳。

7) 业主应遵守的行为准则。

8) 违约责任及其他有关事项。

22、 业主公约订立的原则262

1) 合法性原则。符合有关政策法规和土地使用权出让合同规定。

2) 集体性原则。以全体业主的集体利益为目标。

3) 民主性原则。通过业主大会的形式订立，反应全体业主的利益和要求。

23、 首次制订业主公约一般按什么程序进行

1) 组织人员学习有关政策法规，研究“示范文本”。

2) 结合实际情况，依照“示范文本”制定公约草案。

3) 公约草案提交业主大会讨论修改。

4) 业主大会通过。

5) 业主签字，业主公约生效。

24、《业主公约》和《物业管理公约》有什么区别265

二者约束的主体不一样。

在物业管理中，用来约束主体行为的公约有《业主公约》和《物业管理公约》。《业主公约》的主体是全体业主，《物业管理公约》的主体是业主、使用人、物业管理经营者。因此，违反《公约》行为一般分为三种:

1) 业主违反《公约》。

2) 使用人违反《公约》。

3) 物业管理公司违反《公约》。

25、装修时违反《公约》的行为界定265

装修时违反公约的行为有:

6) 随意改动房屋结构，拆出承重墙，改变水电气管线走向。

7) 外墙任意添装防护栏和晾衣架。

8) 装修时违章使用或损坏公共设施设备。

9) 拒绝交纳装修垃圾清运费。

26、搬迁时违反《公约》的行为如何界定

搬迁时违反公约的行为有:

1) 占用或损坏公共部位和设施设备，违章使用电梯等设备。

2) 不按规定时间搬迁，妨碍滋扰他人。

3) 用超长超重易污染物品损坏公物或伤害他人。

27、日常违反《公约》的行为怎样界定265

日常违反公约的行为有:

1) 违规转租房屋。

2) 不执行业主大会决议。

3) 拒绝交纳管理费和毗连部位的维修养护费。

4) 任意搭建放置自用设施。

5) 违章使用水电气和电梯设备。

6) 占用或损坏公共部位和公共设施。

7) 随意堆放杂物，丢弃垃圾和高空抛物。

8) 违规存放易燃易爆等危险品。

9) 践踏占用绿化用地。

10) 乱设摊点、广告牌。

11) 随意停车，噪声扰民。

12) 违规饲养家畜家禽。

28、做到及时发现各种违章行为应该注意哪些方面266

1) 物管人员要加强责任心，认真履行岗位职责。

2) 各部门负责人经常检查员工是否到位，及时发现并处理业主或使用人的违约行为。

3) 提高业主和使用人自觉遵守公约的意识，建立有效的监督机制，认真接待并处理业主和使用人反映的违约行为。

29、公约与物业管理制度有哪些共性和个性违反了公约或管理制度应如何正确处理267

1) 公约与管理制度的共性有:1目的相同，都是为了维护物业的完好及正常使用。2实质内容相近，都是规范主体在物业管理活动中的行为。

2) 公约与管理制度的个性有:1制订者不同，管理制度由物业管理企业制订;公约由业主委员会制订。2承诺人与制约人不同，管理制度由物业管理公司承诺，制约业主和使用人;公约由全体业主或业主、使用人和物业管理公司共同承诺，相互制约。3性质不同:制度是管理性，属于硬性约束;公约是承诺制约性，具有软约束的特点。4对违反者处理方式不同，违反管理制度轻者批评教育，严重者给予民事或刑事处理;违反公约只能按公约约定的方式处理。

3) 正确处理违反公约行为的方法有:1规劝。2制止。3批评。4警告。5按管理制度处理。6提起民事诉讼。

30、有关装修管理规定(装修的流程)268

1) 住户

装修申报:1业主装修前必须向工程部提出申请。2工程部对业主的资格进行确认并提供有关资料。3业主尽快请设计公司设计并选择合格的装修单位。4业主15天内将装修设计图纸交工程部。

2) 物业管理公司审批:1业主递交装修方案一周后，工程部会同安保部对方案进行审核。2装修方案最终由物业管理公司批准后方可实施。3方案批准后按规定签协议，领取装修许可证。

3) 装修施工单位:1与物业管理公司签订《装修施工责任书》，领取施工许可证。2按批准的方案进行施工，不得有任何更改。3在施工期间严格遵守管理规定。4严格执行建设部《建筑内部装修设计防火规范》。

4) 物业公司验收:1装修完工后由业主通知有关部门验收。2隐蔽工程必须在隐蔽前进行验收。3验收合格后由工程部向业主出具竣工验收单。4业主贫验收单到管理部和安保部办理必要的手续。

31、物业管理资金的概念、物业资金管理的概念270

1) 物业管理资金是:为保持物业及附属设备设施的状态完好和使用安全，充分发挥物业的各项功能以满足业主需要而投入的货币总和。物业管理资金根据所处阶段不同，分为物业管理启动资金和日常物业管理资金。

2) 物业资金的管理是:物业管理企业对管理资金的筹措、使用、运作所进行的财务管理活动的整个过程。管理对象是物业管理资金，管理目的是有计划低成本、最大限度地筹集资金和提高资金的运用效率。

32、物业管理启动资金的来源270

物业管理启动资金是物业管理企业开展工作初始阶段所需各项必要开支的资金，以及物业公共设施专用维修基金。其中包括两部分:

1) 管理企业形成、建立、组成所需的资金。来源-房地产开发企业单位组织及个人出资入股形式。用于-企业的注册资本、办公场所、办公用品、职工工资等。

2) 物业公共设施维修基金。来源-从三方面收取:国家、集体、个人。用于-物业的意外事故大修及日常维护。

33、物业公共设施维修基金如何进行管理271

1) 物业管理委员会设帐存入银行专户。

2) 使用时专款专用，由管委会监察批准。

3) 不宜由管理企业掌管，防止短期行为。

4) 近期不用时应在确保安全的基础上，争取合理运作使其增值。

34、日常物业管理资金的来源与管理271

1) 物业管理服务费。由管委会、管理企业和政府物价部门几方面考虑，共同协商制定。

2) 物业管理企业开展多种经营收入。

3) 其他收入。政府政策性拨款、单位个人捐赠、物业升值、投机性收入。

日常物业管理资金的管理主要有两个方面:

1) 收取使用管理。及时有效地收取各种费用，有计划地使用、量收支出、专款专用。

2) 财务方面管理。加强财会制度的建立和监督力度;杜绝内部财务漏洞，避免发生意外事故;防止贪污冒领等现象发生;加强安全保卫工作。

35、物业管理资金的性质273

1) 根据物业管理所有者不同可分为国有资金、集体所有资金、私有资金、多产权所有资金。

2) 根据物业管理的对象和目的分为经营性资金和消费资金。

3) 物业管理资金性质的不同，决定了经营者对物业管理资金的管理与使用方式不同。

36、物业管理资金的使用要实行总量控制法，既要集中统一计划，又要保证一定的灵活性，具体包括哪些方面274

1) 成本性资金支出与使用。用货币形式表现的劳动生产耗费，包括劳动对象如原材料、劳动手段如设备、劳动力工资福利。必须支出无资金回收，是管理企业必须保障的资金。

2) 公益性资金支出与使用。物业管理企业必须承担社会责任与义务的资金性支出，包括各种捐资、赞助，做公益性广告。必须支出无资金回收，有利于树立企业形象。

3) 投资性资金支出与使用。为了筹集发展使用的资金，把暂时不用的资金用于受益性投资以求得更大的资金回报。四注意:选好投资的方向，资金的安全性，资金的回收周期，占整体资金的比例。

37、物业管理资金使用责任制276

1) 管理资金的使用由单位领导负领导责任，财务人员负管理责任，使用人员负使用责任。

2) 领导下达资金使用指令与计划，财务人员负责把资金拨给使用人使用。

3) 领导与财务人员及资金使用人之间互相监督，各负其责。

4) 责任到人，层层负责，互相监督，使资金安全准确地使用到位。

38、物业管理资金的预算及其所必须的前提条件277

物业管理资金的预算管理是以物业管理目标为导向，以提高管理效益为出发点，以财务管理体系为保障，全面控制物业管理与经营活动的一种计划管理模式。物业管理资金的预算及管理要达到目标必须具备的条件是:

1、 扎实的会计工作和基础管理工作。

2、 完善的制度体系。

3、 好的领导体制与领导集体。

4、 充分利用管理会计的职能。

39、物业管理资金预算编制程序和编制原则278

资金预算的编制程序有:

1) 资金预算的编制由预算专业部门负责。

2) 根据往年的资金使用情况及预测今年物业管理的发展。

3) 根据现有管理资金的掌握情况，于每年初编制出本单位的资金预算计划。

4) 领导审批后执行。

5) 较大的管理企业应分层编制，层层审核把关，最后汇总论证。

6) 资金预算的编制可以自上而下、自下而上，或上下结合论证。

资金预算的编制原则有:

1) 目标性原则。预算的编制应围绕管理经营目标进行。

2) 全面性原则。做到全面、系统、平衡、完整。

3) 范围与周期性原则。确定预算单位范围和预算周期。

4) 人本原则。预算应成为激励人，使人看到希望，适合人完成。

40、房屋修缮定额都包括哪些内容如何选用修缮定额324

1) 总说明。综合说明修缮定额的编制原则、

指导思想、编制依据、适用范围、组成和作用，同时还要说明编制定额时已考虑和没有考虑的因素。

2) 分部工程说明。说明本分部工程定额的编制依据，项目划分原则，施工方法的确定，定额的主要内容及换算方法，选用材料的规格和各种材料的损耗率的确定。

3) 分部工程量计算原则。计算方法、计量单位、尺寸起止范围、应扣除和应增加的部分、计算附表。工程量是以物理计量单位或自然计量单位表示的房屋修缮工程中各分项工程项目的实物量。工程量是修缮预算的基本数据，工程量的准确性直接影响到修缮预算的准确性。

4) 定额项目表。规定了各分项工程项目的人工、材料消耗用量指标，还列有人工工资标准、材料预算价格及汇总的基价。项目表上方为该分项工程的工作内容和计量单位。

5) 附录。包括各种混凝土沙浆配比表，建筑材料名称及规格表。

选用修缮定额时应注意:

1) 应选用当地现行的修缮定额。

2) 利用附近地区的修缮定额。

3) 利用工程预算定额。注意增加工料消耗数量，旧料回收利用。

41、房屋修缮预算的编制步骤包括哪些325

1) 熟悉施工图纸，收集预算材料。

2) 计算工程量。

3) 选用修缮预算单价。

4) 编制修缮工程预算表。

5) 编制主要材料用量表。

6) 编制主要材料调价计算表。

7) 编制修缮工程预算费用表。

8) 写编制说明、装订签章。

42、编制房屋修缮预算需要了解收集了哪些方面的情况325

1) 熟悉施工图纸。

2) 收集预算材料。

3) 收集施工组织设计资料。

4) 了解施工现场情况。

5) 了解施工方式。

43、如何计算工程量326

1) 先根据施工图纸、修缮定额、施工组织设计资料和现场实际情况，确定工程量计算项目。

2) 将分项工程项目名称、定额编号和计量单位一并列出。

3) 在计算工程量列项时，要按照先拆除、后新作和修补的修缮施工顺序进行。

4) 注意拆除工程对对其他部位的影响，应同时考虑修缮工程量。

44、如何选用修缮预算单价326

1) 按照修缮定额的分部分项顺序，逐项套用与施工图纸中内容相应的预算单价。

2) 如遇工程内容与定额项目内容不符时，应换算成所需的修缮预算单价。

3) 如遇定额中没有的项目时，应编制补充修缮预算定额。

4) 选用修缮预算单价时，还要考虑旧料的回收利用。

45、修缮工程预算表应反映出哪些主要费用326

1) 单位工程的工程直接费。

2) 分部工程的工程直接费。

3) 单位工程的人工费、材料费和机械费。

4) 各种主要材料需用量。

46、列出编制工程预算表的步骤和方法327

1) 按定额编号的顺序，把工程量计算表中相应的定额编号、分项工程名称、单位和工程数量，填入工程预算表内。

2) 将预算单价和主要材料的定额量填入表内。

3) 将各分项工程项目的工程数量乘以预算单价，得出总价。

4) 将各分项工程项目的工程数量分别乘以人工费、材料费和机械费的单价，得出合价。

5) 将各分项工程项目的工程数量分别乘以各种材料的定额量，得出需用量。

6) 将各分项工程项目的总价、合价及各种材料的需用量分别汇总，填入小计栏。

物业管理师《物业管理实务》考试：物业管理师物业管理实务试题-第三章物业管理合同

物业管理师物业管理实务试题汇编之第三章物业管理合同

一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

1.在()阶段，由()制定业主临时公约。

a物业销售之前建设单位

b物业销售之前物业管理企业

c物业人住阶段建设单位

d物业人住阶段物业管理企业

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对业主公约的掌握程度。物业销售之前，由建设单位制订业主临时公约。故本题选a，有关内容可参见教材第66页。

2.下列属于合同要约的是()。

a拍卖b广告c标价d投标

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对合同要约与邀请要约的掌握程度。选项a“拍卖”选项b“广告”选项c“标价”属于邀请要约。故本题选d，有关内容可参见教材第51页。

3.物业管理招标是()。

a要约b承诺c邀请要约d反要约

【答案】c

【解析】本题考查的是考生对要约的掌握程度。招标是邀请要约，投标是要约。故本题选c，有关内容可参见教材第50一52页。

4.前期物业服务应达到()的质量标准。

a国家规定b省、市规定c合同约定d业主要求

【解析】本题考查的是考生对前期物业服务合同内容的掌握程度。前期物业管理服务应达到约定的质量标准。故本题选c，有关内容可参见教材第56页。

5.下列不属于合同签订应遵循的基本原则是()。

a诚实信用b权利义务公平对等c业主占主导地位d合同自由

【解析】本题考查的是考生对合同签订应遵循的基本原则的掌握程度。合同签订应遵循五项基本原则:①主体平等;②合同自由;③权利义务公平对等;④诚实信用;⑤守法和维护社会公益。故本

题选c，有关内容可参见教材第54~55页。

6.承诺必须由()作出，才能产生法律效力。

a要约人b受要约人c第三方d要约人的代理人

【答案】b

【解析】本题考查的是考生对合同的承诺的掌握程度。合同承诺必须由受要约人或其代理人作出。故本题选b，有关内容可参见教材第52页。

7.物业管理服务合同一般采用()。

a书面合同b口头合同c事实合同d以上都可以

【解析】本题考查的是考生对物业管理服务合同的掌握程度。当事人双方协商成文后签字或盖章形成的合同书、协议书、契约书、公约等一般都属于书面合同形式，如前期物业服务合同、物业服务

合同、业主公约等。故本题选a，有关内容可参见教材第54页。

8.前期物业服务合同期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同开始生效，在此条件下，前期物业服务合同将()。

a继续生效b中止c终止d以上都不可以

【解析】本题考查的是考生对物业服务合同与前期物业服务合同区别的掌握程度。前期物业服务合同期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同开始生效，在此条件下，前期物业服务合同将会终止。故本题选c，有关内容可参见教材第58页。

9.物业服务合同签订的过程中，某业主对物业管理企业提出异议，该业主的反对()。

a成立b不成立c根据具体情况具体分析d该业主可拒绝履行合同义务

【解析】本题考查的是考生对物业服务合同特点的掌握程度。物业管理区域内的全体业主作为物业服务合同的一方主体，一般不可能在选择物业管理服务以及选择物业管理企业方面形成一致的看法，其中的单个业主或部分业主，也不可能拒绝某种物业管理服务或某个物业管理企业。故本题选b，有关内容可参见教材第57~58页。

10.业主自有物业专有部分的承接验收属于()之间的问题。

a业主与开发商b业主与物业公司c物业公司与开发商d业主与施工方

【解析】本题考查的是考生对签订前期物业服务合同应注意的事项的掌握程度。物业共用部位、共用设施设备的承接验收是前期物业服务活动的重要环节，而对业主自有物业专有部分的承接验收则属于业主与发展商之间的问题，无需在合同中约定。故本题选a，有关内容可参见教材第57页。

二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

1.合同要约构成要件有()。

a要约必须是特定人的意思表示

b要约必须包括合同的主要内容，并且内容必须具体确定

c要约发出就生效

d所有的订约提议都可以构成要约

e要约不一定具有订立合同的意图

【答案】a b

【解析】本题考查的是考生对合同要约的构成要件的掌握程度。要约的构成要件包括:①要约必须是特定人的意思表示，必须具有订立合同的意图;②要约必须包括合同的主要内容，并且内容必须

具体确定;③要约必须传达到受要约人才能生效。故本题选ab，有关内容可参见教材第51页。

2.下列属于邀请要约的有()。

a广告b标价c投标d拍卖e招标

【答案】a b d e

【解析】本题考查的是考生对合同要约与邀请要约的掌握程度。选项c“投标”是要约。故本题选a、b、d、e，有关内容可参见教材第50~52页。

3.合同要件应当具备的必要条件有()。

a当事人的缔约能力

b当事人的真实意思表示

c合同的内容的合法

d合同的形式合法

e合同的权利与义务对等

【答案】a b c d

【解析】本题考查的是考生对合同要件应具备的必要条件的掌握程度。选项e“合同的权利与义务对等”属于“合同签订应遵循的基本原则”。故本题选a、b、c、d，有关内容可参见教材第53页。

4.合同签订应遵循的基本原则有()。

b诚实信用

c守法和维护社会公益

d合同自由

e主体平等

【答案】b c d e

题选b、c、d、e，有关内容可参见教材第54~55页。

5.物业服务合同可因以下哪些原因终止()。

a物业服务合同约定的期限届满，双方没有续签合同

b因不可抗力致使物业服务合同无法履行

c业主委员会选聘了新的物业管理企业

d物业管理企业被宣告破产

e法律、法规规定的其他情形

【解析】本题考查的是考生对物业服务合同的掌握程度。物业服务合同可因下列原因终止:①物业服务合同约定的期限届满，双方没有续签合同;②物业管理企业与业主大会双方协商一致解除合同的;③因不可抗力致使物业服务合同无法履行;④物业管理企业被宣告破产;⑤法律、法规规定的其他情形。故本题选a、b、d、e，有关内容可参见教材第60页。

6.物业服务过程中出现的争议，可通过以下()方式解决。

a协商b仲裁c诉讼d行业主管部门裁定e以上都可以

【答案】a b c

【解析】本题考查的是考生对争议的解决方式的掌握程度。一般情况下，有争议的合同应该通过友好协商解决。如果协商不成，则可依照合同中约定的仲裁条件请求仲裁委员会仲裁，或者向人民法院提起诉讼，故本题选a、b、c，有关内容可参见教材第60页“明确违约责任的界定及争议的解决方式”的内容。

7.签订物业服务合同时，应特别注意的条款有()。

a明确服务期限

b项目所包括的内容具体、详细

c明确项目管理服务质量标准

d明确相应管理服务费用

e逐项写清管理服务项目

【解析】本题考查的是考生对签订物业服务合同应注意的条款的掌握程度。要注意以下主要条款:①项目，及应逐项写清管理服务项目;②内容。即各项目所包含的具体内容越详细越好;③标准，即各项目具体内容的管理服务质量标准;④费用，即在前述的管理服务内容与质量标准下应收取的相应费用，故本题选b、c、d、e。有关内容可参见教材第59~60页“物业服务合同的主要条款宜细不宜粗”的内容。

8.根据《物业服务收费管理办法》，常规物业服务合同中物业服务费不包括()。

a业主人身保险

b业主机动车的保管

c使用人的人身保险

d物业公共区域公众责任险

e业主财产保管费用

【答案】a b c e

【解析】本题考查的是考生对签订物业服务合同注意事项的掌握程度。在物业服务合同中应当明确约定物业服务费不包含业主与物业使用人的人身保险、财产保管等费用，排除物业管理企业对业主及物业使用人的人身、财产安全保护、保管等义务，故本题选a、b、c、e，有关内容可参见教材第59页“对免责条款的约定”的内容。

9.签订物业服务合同应注意()。

a合同双方当事人的权利和义务

b免责条款的约定

c违约责任的约定

d物业服务合同条款宜粗不宜细

e以上都正确

【答案】a b c

【解析】本题考查的是考生对签订物业服务合同注意事项的掌握程度。签订物业服务合同应注意的事项有:①明确业主委员会的权利义务;②明确物业管理企业的权利和义务;③对违约责任的约定;④对免责条款的约定;⑤物业服务合同的主要条款宜细不宜粗;⑥合同的签订要实事求是;⑦明确违约责任的界定及争议的解决方式。故本题选a、b、c，有关内容可参见教材第59~60页“签订物业服务合同应注意的事项”的内容。

10.物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别体现在()。

a订立合同的当事人不同

b违约责任的约定不同

c服务内容不同

d合同期限不同

e服务质量标准不同

【答案】a d

【解析】本题考查的

是考生对物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别的掌握程度。两者的主要差别在于:订立合同的当事人不同和合同期限不同，故本题选a、d。有关内容可参见教材第58页“物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别”的内容。

11.签订前期物业服务合同的当事人是()。

a业主b业主委员会c建设单位d物业管理企业e物业使用人

【答案】c d

【解析】本题考查的是考生对物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别的掌握程度。两者的主要差别在于:订立合同的当事人不同和合同期限不同。前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业管理企业。故本题选c、d，有关内容可参见教材第50页。

12.物业服务合同的订立期限与前期物业服务合同相比具有()特点。

a期限明确b期限不固定c期限不明确d稳定性弱e稳定性强

【答案】a e

【解析】本题考查的是考生对物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别的掌握程度。两者的主要差别在于:订立合同的当事人不同和合同期限不同。物业服务合同期限由订立合同双方约定，与前期物业服务合同相比，具有期限明确、稳定性强等特点，故本题选a、e，有关内容可参见教材第58页。

13.前期物业合同中关于专项维修资金的主要内容包括这部分资金的()。

a续筹b管理c使用d缴存e保管

【答案】a b c d

【解析】本题考查的是考生对前期物业服务合同内容的掌握程度。专项维修资金的主要内容包括这部分资金的缴存、使用、续筹和管理。故本题选a、b、c、d，有关内容可参见教材第57页。

14.物业服务合同的特点有()。

a一般权多元化的物业管理区域是由业主委员会在业主大会的授权下与物业管理企业签订物业服务合同

b《物业管理条例》对物业服务合同的签订双方主体资格作出了明确的规定，物业服务合同要向政府物业管理主管部门备案

c合同明确，业主或使用人要缴纳物业管理过程中的相关费用及物业管理企业还应取得一定的酬金或利润

d合同期限不确定

e只要通过法定的多数投票权数，所有业主都必须承担相应的物业服务合同责任

【答案】a b c e

【解析】本题考查的是考生对物业服务合同特点的掌握程度。选项d“合同期限不确定”应为“有明确期限”。故本题选a、b、c、e，有关内容可参见教材第57~58页。

二、案例题

1. 某小区入住已五年，已经成立了业主委员会。业主委员会与物业管理企业a公司签订的物业管理合同已经到期。业主委员会试图通过招标的方式重新选择物业管理企业，一直未能顺利进行，a物业公司仍按照原合同提供物业管理和服务。业主王先生以物业管理合同已经到期为由不再缴付a物业管理公司的物业管理费。a物业管理公司在多次催缴未果的情况下，将王先生告到法院。请问你认为a物业管理公司能胜诉吗为什么

【答案】能胜诉，应判决王先生偿付拖欠的物业管理费。

合同的期限虽然已经届满，但业主委员会没有选出新的物业管理企业，也没有订立新的物业服务合同，a物业管理公司作为小区的物业管理部门以原合同的标准对小区物业进行管理和提供服务。王先生作为该小区的业主，实际享受a物业公司提供的服务，并未提出异议，理应按约支付物业管理费。

2.刘先生购买了一套位于顶层的商品房，“人住时与物业公司签订的《前期物业管理服务协议》和《业主公约》中都有明确的规定:为维护小区整体形象和相邻住户的安全，业主不得私自封闭观景阳台，不得在窗户上加装防护栏。”人住后，刘先生未经物业公司同意，擅自封闭了观景阳台并加装了防护栏。物业公司发现后要求其拆除。刘先生认为:这是自己的房子，自己有权利处理，拒不拆除。物业公司决定:对刘先生罚款2000元。刘先生拒绝交纳。在不得已的情况下，物业公司采取了断水、断电、停止服务等系列“制裁措施”。双方矛盾十分尖锐，物业公司因此把刘先生告上了法庭。

物业公司的诉讼请求是:刘先生拆除封闭阳台的材料及防护栏并交纳罚款;刘先生承担此案的诉讼费。请问物业公司的各项诉讼请求能否得到法院的支持刘先生在此案中的不当之处物业公司在操作中的错误所在

【答案】

(1)a物业公司要求刘先生交纳罚款的请求无法律依据，应予以驳回;

b诉刘先生拆除阳台及护栏的请求应予支持;

c此案的诉讼费应由双方分担。

(2)业主应合理使用房屋，不得损害他人权益和公共利益。刘先生致小区整体形象和相邻住户的安全于不顾，擅自封闭阳台和加装护栏，不仅侵犯了其他相关业主的利益，而且违反了《前期物业管理服务协议》和《业主公约》的约定，行为不当。

(3)首先，作为物业公司不是行政管理部门也不是执法单位，无权罚款;其次，物业公司应依照合同约定，采取协商或司法途径解决矛盾，无权采取停水、停电等方式处理纠纷。

3.a房地产开发商开发的居住小区一期已经人住，当时的物业管理工作由a房地产开发商的物业部完成。随着二期开发的继续和人住的临近，a开发商找到b物业管理公司并与之签订了为期十年

的物业管理合同，将该居住小区的物业管理权承包给b物业管理公司。按合同约定，b物业公司要向a开发商交纳50万元的履约保证金和每年20万元的承包费。请问a开发商与b物业管理公司签订为

期十年的物业管理合同效力如何a开发商要求.b公司交纳履约保证金和承包费的合同约定是否有效

【答案】(1)开发商与物业公司签订的合同，属前期物业服务合同。《物业管理条例》规定，前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。故即便开发商与物业公司签订为期十年的合同，但是在此期间，若小区业主委员会成立并与物业管理企业签订物业服务合同之后，前期物业服务合同对小区业主就不再具有法律约束力了。

(2)开发商对其所出售的房屋仅具有临时所有权人的身份，在房屋交付后物业管理合同的实际履约当事人是各个业主和物业管理公司。对于代他人签署的合同，开发商借机会收取履约保证金和承包金归己所有，是侵犯实际履约人即业主合法权利的行为，该条款无效。

4.邵先生在某小区购买一套住宅人住三年，每月按时缴纳物业管理费。一个冬天的夜晚，邵先生回家发现，自家的钢制防盗门和木门的锁均已被撬坏，整个门毁坏变形，屋内一片狼藉。邵先生立

即打电话给物业公司，同时报警。经统计，邵先生家中被盗金钱和物品损失共计8万余元。邵先生认为，自己缴纳了物业管理费，物业公司的安全管理工作中有巡逻的职责，家中被盗物业公司竟然毫无察觉，属于管理疏漏，应赔偿自己的全部损失。在与物业公司多次交涉无结果的情况下，邵先生对物业公司进行起诉，要求物业公司赔偿人民币8万元。请问法院是否会完全支持邵先生的诉讼请求为什么

【答案】法院不会完全支持邵先生的诉讼请求，但会部分支持邵先生的诉讼请求。

失窃案件发生时，犯罪嫌疑人是以暴力的手段破坏邵先生家的两重门进入室内并盗窃的。这样长的时间内，保安员未能巡逻发现，存在疏漏，未能及时发现、制止犯罪，对由此产生的损失负有一定

责任。但是，盗窃是发生在室内，发现起来有一定的难度，故物业公司无需承担全部责任。

5.你是某公司的高级管理人员，公司委派你起草前期物业服务合同，你认为前期物业服务的主要内容是什么物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别有哪些

【答案】前期物业服务合同的内容就是通过合同条款反映建设单位与物业管理企业之间的权利义务关系，包括主要部分为:一是合同的当事人，二是物业基本情况，三是服务内容与质量，四是服务费用，五是物业的经营与管理，六是承接查验和使用维护，七是专项维修资金，八是违约责任，九是其他事项。

物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别:

物业服务合同中关于服务内容的条款与前期物业服务合同基本相同，主要差别在于:一是订立合同的当事人不同，前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业管理企业;物业服务合同的当事人是业主(或业主大会)与物业管理企业。二是合同期限不同。前期物业服务合同的期限虽然可以约定，但期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同又开始生效的，前期物业服务合同将会终止。物业服务合同期限则由订立合同双方约定，具有期限明确，稳定强等特点。

6.你是某物业公司的高级管理人员，公司委派你与业主委员会签订物业服务合同，你认为签订物业服务合同应注意哪些事项

物业管理师《物业管理实务》考试：物业管理师考试题(职业道德)

____年05月物业管理师考试题

科目代码:120

____年5月 劳动和社会保障部

国家职业资格全国统一鉴定

职业:物业管理员

等级:国家职业资格二级

卷册一:职业道德

理论知识

注意事项: 1、考生应首先将自己的姓名、准考证号等用用钢笔、圆珠笔等写在试卷册和答题卡的相应位置上，并用铅笔填涂答题卡上的相应位置处。

2、考生同时应将本页右上角的科目代码填涂在答题卡右上角的相应位置处。

3、本试卷册包括职业道德和理论知识两部分:

第一部分，1 ――25小题，为职业道德试题;

第二部分 ，26――125小题，为理论知识试题。

4、每小题选出答案后，用铅笔将答题卡上对应题目的答案涂黑。如需改动，用橡皮擦干净后，再选涂其它答案。所有答案均不得答在试卷上。

5、考试结束时，考生务必将本卷册和答题卡一并交给监考人员。

6、考生应按要求在答题卡上作答。如果不按标准要求进行填涂，则均属作答无效。

地 区:

姓 名:

准考证号;

劳动和社会保障部职业技能鉴定中心监制

第一部分 职业道德

(1~25题，共25道题)

一、 职业道德基础理论与知识部分(1~16题)

答题指导

◆ 该部分均为选择题，每题均有四个选项，其中单项选择题只有一个选项是正确的，多项选择题有两个或两个以上是正确的。

◆ 请根据题意的内容和要求答题，并在答题卡上将所选答案的相应字母涂黑。

◆ 错选、少选、多选，则该题均不得分。

(一) 单项选择题(1~8题)

1、以下关于道德的说法中，你认为正确的是( )

(a) 道德缺乏历史继承性

(b) 道德标准不具有时代性

(c) 人们所做的一切工作都可以作道德评价

(d) 道德与社会发展没有关系

2、以下关于道德与法律关系的说法中，你认为正确的是( )

(a) 从人类历史看，法律比道德产生的时间早

(b) 在我国现实生活中，违犯法律的行为不一定违背道德

(c) 在适用范围上，道德要比法律广泛的多

(d) 关于社会功能，道德不如法律的社会作用大

3、下列关于职业道德的论述中，你认为正确的是( )

(a) 加强职业道德能保证企业的正常经营，但总体会减少企业收益

(b) 加强职业道德能改变人们的思想观念，但与推进技术进步无关

(c) 加强职业道德只是一项经营之外的事务，往往会加大企业和员工的负担

(d) 加强职业道德回增加投入，但从总体上看可降低企业的经营成本

4、对于饮食行业的从业人员来说，不符合仪表端庄具体要求的做法是( )

(a)着装简单、朴素 (b)饰品较少

(c)面部淡妆 (d)男性蓄胡须，女性涂亮指甲

5、下列几种从业人员接待顾客的用语中，不恰当的用语是( )

(a) 某公共汽车乘务员:“骑自行车的同志，请您往外边骑”

(b) 某银行职业员:“没看我正忙着吗您急什么”

(c) 某企业接待处人员:“还没上班，您稍候

(d) 某商场营业员:“我认为这件裙子更适合您的身材”

6、以下从业人员在工作场所中的几种表现，不符合职业道德要求的是( )

(a) 某商场营业员小张在没有顾客时看报纸

(b) 某企业销售员小王在没有顾客时上网浏览市场信息

(c) 某宾馆服务员小李利用接待外宾的机会练习英口语

(d) 某鞋厂胶合工小赵在流水线上边生产边研究技术

7、关于职业责任的特点，论述不正确的是( )

(a) 职业责任一般与职业性质密切相关

(b) 职业责任与物质利益存在直接关系

(c) 职业责任具有自觉性，不具有强制性

(d) 职业责任具有法律及纪律的强制性

8、关于职业纪律，从业人员应树立的正确认识是( )

(a) 职业纪律既体现了强制性，又体现了自觉性

(b) 职业纪律是企业制定的，从业人员无权过问其合理性

(c) 遵守职业纪律与职工的个人利益没有什么关系

(d) 职业纪律只是约束和管制员工的工具

(二)多项选择题(第9---16题)

9、从业人员举止得体的要求是( )

(a)态度恭敬(b)表情从容(c)行为适度(d)举止潇洒

10、根据美国经济学家熊彼特的说法，下列做法中属于创新的是( )

(a) 获得一种原料的新的供应来源(b)引入一种消费者不熟悉的新产品

(b) 使产品进入一个新市场(d)建立一种垄断地位的企业组织形式

11、下列做法中，有助于帮助从业人员加强职业道德修养的途径是( )

(a)“慎独”(b)“吾日三省吾身”(c)早请示、晚汇报(d)学雷锋，做好事

12、下列做法中，你认为违背了办事公道原则的行为是( )

(a)某商场售贷员在售贷时遇到一熟人，于是先让他(她)购物

(b)某银行分理处为现役军开设了一个可优先办理业务的窗口

(c) 火车站服务员看见一残疾人，让他(她)优先购买车票

(d) 某公司办事员收受了客户的礼金，并未给客户任何照顾

13北京开头厂奉行“99 ‘1’=0”的管理理念。下列说法中，符合其本意和是( )

(a) 事情做了99%，但只要最后一件事没做好，整个工作就等于没做

(b) 产品的99%是好的，但“1”项工艺缺陷会造成产品整体缺陷

(c) 即使你工作完成了99%，但上司一句话，就可将你的工作否决为“0”

(d) 北京开关厂已取得成功，如再上一个新台阶，需从“0”开始

(根据下列案例和所学职业道德知识，回答第14---16题)

1949年3月，党中央在西柏坡召开七届二中全会，***指出，我们进北平了，可不同李自成进北平，李自成进北平就变了，我们要保持勤俭朴素的传统，不要中了资产阶级的“糖衣炮弹”。***作为新中国的缔造者，十分注重勤俭节约。他的衣服破了，总是补了又补，有一次接见外宾，事前，警卫员提醒他不要伸腿，因为***的袜子破了，一伸腿会露出来。

14、关于***穿破了的袜子一中，下列说法中你能够同意的是( )

(a) ***穿着破了的袜子，因为当时条件艰苦，不得已而为之

(b) ***穿着破了的袜子，说明他对自己的要求十分严格

(c) ***穿着破了的袜子，说明后勤工作不到位

(d) ***穿着破了的袜子，会对全国人民勤俭节约产生示范效应

15、读了上述短文，你认为正确的是( )

(a)“糖衣炮弹”是敌对势力拉拢腐蚀共产党干部的手段

(b)艰苦困苦的生活，有益于培养人们良好的品质

(c)“李自成进北平就变了”，是说李自成进北京之后就生活奢侈了

(e) 勤俭节约时代要求不同，但其精神自古一致

16、下列说法中，错误的论述是( )

(a) 艰苦年代需要勤俭节约，现在生活富裕了，不再需要勤俭节约

(b) 无论是战争年代还是和平时期，都需要提倡勤俭节约的作风

(c) 袜子破了加以修补，这在今天非但不是勤俭节约，而是浪费时间

(d) 不应该拿过去对比现在，节俭或不节俭是每个人自己的事情

二、 职业道德个人表现部分(第17----25题)

答题指导:

◆ 该部分均为选择题，每题均有四个备选项。

◆ 请按照题意要求，根据自己的实际情况只选择其中一个选项。并在答题卡上将所选择答案的相应字母涂黑。

17、在每天上班的路上，我的心情通常是( )

(a)沉闷的(b)轻松的(c)焦虑的(d)平静的

18、如果有重新选择职业的可能，我( )

(a) 还会选择现在的单位(b)基本上还会选择现在的单位

(b) 对这个问题关注不多(d)不会再选择现在这个单位

19、我之所以在目前这个单位工作，是因为( )。

(a) 这个单位的工资待遇还可以

(b) 这个单位与我在学校里所学专业一致

(c) 这个单位的发展前景不错

(d) 在这个单位工作的领导为人好

20、每天下班回家时，我通常的感觉是( )

(a) 轻松(b)劳累(c)烦躁(d)平淡

21、假如你有一个很好的邻居，你因工作调动，你们家搬迁到另一个城市居住，你和原来的邻居之间会( )

(a) 经常电话联系(b)偶尔书信联系

(c)失去联系 (d)有出差机会就去看望一下

22、在工作工程中，我常有( )的感觉。

(a)兴奋 (b)得心应手

(c)疲惫不堪 (d)心烦意乱

23、假如你非常喜爱的一本书，找了几次也没找到。你会( )

(a)继续找，肯定在某个地方了(b)不找了

(b) 再买本新的(d)想看的时候，到图书馆借一本

24、关于我所从事的工作，我一般( )

(a)很少向家人或者朋友提起(b)别人不问，我很少提起

(c) 乐意向别人说起(d)从不与别人谈论

25、对于我现在所从事的工作，我最不满意的地方是( )

(a)工资少 (b)发展空间小

(c)环境吵闹 (d)同事小肚鸡肠

第二部分 理论知识

(26―125题，共100道题，满分为100分)

一、单项选择题(26-85题，每题1分，共60分。每小题只有一个最恰当的答案，请在答题卡上将所选答案的相应字母涂黑)

26、业主大会与物业管理企业之间是( )的法律关系。

(a) 平等主体之间(b)刑事性质

(c)行政管理性质(d)管理与服从性质

27、“业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担”，这是法律规范中的( )部分。(a)假定(b)处理(c)标准(d)制裁

28、制定狭义法律的机关可以是全国人民代表大会，还可以是( )。

(a) 最高人民法院(b)最高人民检察院

(c)国务院 (d)全国人大常委会

29、“招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿”，这种情况下招标人承担的是( )责任。

(a) 侵权(b)违约(c)行政(d)弄事

30、根据《物业管理企业资质管理办法》，直辖市人民政府房地产行政主管部门负责( )物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。

(a) 一级(b)一级和二级(c)二级和三级(d)二级、二级和三级

31、以下说法错误的是( )

(a) 政策和法律之间有着本质的区别，政策不可能转化为法律

(b) 政策与法律有相同的历史使命

(c) 政策不具有国家意志的属性

(d) 政策的表现形式多种多样

32、根据《物业管理条例》，( )级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

(a) 区(b)县(c)市(d)省

33、业主大会会议应当有物业管理区域内( )业主参加。

(a)持有1/2以上投票权的 (b)持有2/3以上投票权的

(c)持有3/4 以上投票权的 (d)全体

34、召开业主大会会议，应当于会议召开( )前通知全体业主。

(a) 5日(b)一周(c)10日(d)15日

35、物业管理投标环节属于法律意义上的( )。

(a)要约邀请 (b)要约准备

(c)

要约 (d)承诺

36、根据《物业服务收费明码标价规定》，政府价格主管部门应当会同同级( )对物业服务收费明码标价进行管理。政府价格主管部门对物业管理企业执行明码标价规定的情况实施监督检查。

(a) 工商行政管理部门(b)税务部门

(b) 房地产行政主管部门(d)建设行政管理部门

37、业主违反物业服务合同或业主公约的规定装修、装饰房屋，损害共用部位、共用设施设备或构成妨碍物业管理秩序的，物业管理企业可以要求其承担相应的( )。

(a) 民事责任(b)行政责任(c)刑事责任(d)连带责任

38、以下说法错误的是( )。

(a) 物业服务合同有效期内，当事人一方擅自解除合同的，另一方可以要求其承诺相应的民事责任

(b) 业主委员会代表业主与物业管理企业

(c) 业主因自身原因未居信房屋并以此为由要求减免物业服务费用的，法院可予以支持

(d) 物业管理企业采取停止供应电、水、气、热等方式催交物业服务费用给业主造成损失的，业主可以要求物业管理企业承担赔偿责任

39、业主大会、业主委员会开展工作所需的经费由全体业主承担，经费的筹集、管理、使用具体由( )规定。

(a) 业主公约(b)业主大会议事规则(c)住户手册(d)业主大会决议

40、某物业管理企业为排除地下管线的故障聘请了工程队挖坑检修，夜间，该施工队没有在坑边设置指示灯，也没有设置屏障，业主掉入坑中受伤，则( )

(a) 该业主只能要求工程队负责，不能要求物业管理企业负责

(b) 业主自己没有注意，受伤只能自己负责

(c) 该业主可以要求物业管理企业承担赔偿责任

(d) 该业主可以要求业主委员会承担赔偿责任

41、业主委员会应当自选举产生之日起( )内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

(a) 10日(b)15日(c)30日(d)90日

42、关于物业管理用房，以下说法正确的是( )。

(a) 物业管理企业应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房

(b) 物业管理企业可以自行决定物业管理用房的用途

(c) 物业管理企业要改变物业管理用房的用途

(d) 物业管理企业要改变物业管理用房的用途，必须经业主大会同意

43、以下说法正确的是( )

(a) 业主不能占用物业管理区域人内的道路和场地

(b) 业主如果需要占用物业管理区域内的道路和场地，需要城市规划部门批准

(c) 业主如果需要占用物业管理区域内的道路和场地，应当征得物业管理企业和业主委员会的同意

(d) 业主如果需要占用物业管理区域内的道路和场地，应当征得业主大会的同意

44、物业保修期满后，物业共用设备的更新改造费用应该( )。

(a) 由建设单位负担

(b) 由物业管理企业从物业服务费中支出

(c) 由业主集资

(d) 从专项维修资金中支出

45、涉及物业管理企业挪用专项维修资金的问题，以下说法错误的是( )

(a)县级以上地方人民政府房地产行政主管部门有权对该企业进行处罚

(b)可以对该企业处以挪用数额2倍以下的罚款

(c)情节严重的，可以吊销该企业的资质证书

(d)构成犯罪的，依法追究该企业的刑事责任

46、物业管理企业在物业规划设计阶段要做的早期介入工作是( )

(a) 准备接管验收(b)对项目的配套设施

(b) 监督项目的工程质量(d)拟订日后的物业管理方案

47、办理商品房销售许可证是房地产开发企业在( )要做的工作。

(a) 投资决策阶段(b)前期工作阶段

(b) 施工建设阶段(d)租售营销阶段

48、以下说法中，不符合《建筑法》规定的是( )。

(a) 违反《建筑法》情节严重，构成犯罪的，应依法追究其刑事责任

(b) 建筑工程监理人员认为工程施工不符合工程设计要求的，有权要求建筑施工企业改正

(c) 建筑施工企业在征得监理单位同意后，可以修改建筑工程的设计方案

(d) 建筑物在合理使用期限内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量

49、在制定物业管理方案的过程中，要“先文献后实地，先内部后外部，调查分析标的物业项目的情况”，这是( )的要求。

(a) 规范调研原则(b)效益优先原则

(b) 市场竞争原则(d)经济适用原则

50、在制定物业管理方案的过程中，以下工作流程前后顺序正确的是( )

(a) 初步确定物业管理方案要点―培训工作人员―准备资料、设备和经费―调查分析标的物业项目情况―研究分析调查资料―调查项目情况以及业主和使用人的服务需求―进行可行性评价

(b) 培训工作人员―准备资料、设备和经费―调查项目情况以及业主和使用人服务需求―了解同类物业管理状况―研究分析调查资料---初步确定物业管理方案要点―进行可行性评价

(c) 进行可行性评价---培训工作人员―准备资料、设备和经费---初步确定物业管理方案要点---调查项目情况以及业主和使用人的服务需求―研究分析调查资料―了解同类物业管理状况

(d) 了解同类物来管理状况---调查项目情况以及业主和使用人的服务需求―培训工作人员―准备资料、设备和经费―初步确定物业管理方案要点―进行可行性评价―研究分析调查资料

51、项目可行性研究一般有5个步骤，包括接受委托、调查研究( )、财务评价和编写可行性研究报名

(a)模拟实验 (b)专家评审

(c)方案选择与优化 (d)政策研究

52、在做物业管理区域绿地景观再开发设计方案时，如果确定( )比例，则需要同时做生态安全性的分析。

(a)裸子植物与被子植物 (b)乡土

树种与外来树种

(c)乔木与灌木 (d)木本植物与草本植物

53、如果住宅小区的绿地景观再开发项目施工过程中需要砍伐现有树木，物业管理企业需要( )

(a)征得业主大会的同意 (b)获得城市政府园林绿化部门的批准

(c)获得小区管理部门的批准 (d)获得防地产行政主管部门的批准

54、根据____年修订的《城市居住区规划设计规范》，新建居住区的绿地率应当达到( )。

(a)20% (b)30%

(c)40% (d)50%

55、物业管理( )一般需印制在《住户手册》或《客户手册》上工业主了解。

(a)企业内部管理制度 (b)企业内部奖惩制度

(c)法律法规 (d)公共管理制度

56物业管理质量保证体系属于( )的一部分。

(a)员工管理制度 (b)操作规程

(c)业主内部管理制度 (d)企业综合管理制度

57、新建物业第一次业主大会会议召开前的业主大会筹备组，应该由业主代表和( )组成。

(a)物业管理企业 (b)建设单位

(c)街道办事处 (d)房地产行政主管部门

58、根据《公司法》，公司的( )有权制定公司的基本管理制度。

(a)经理 (b)总经理

(c)董事会 (d)股东会

59、物业管理规章制度的结构一般包括标题、正文、( )和日期。

(a)具名 (b)文号

(c)附件 (d)签字

60、物业管理企业有权通过提供获得经济利益，这主要是制定物业管理制度的( )原则的体现。

(a)市场性 (b)计划性

(c)规范性 (d)实用性

61、根据《物业服务收费管理办法》，物业服务成本一般不包括( )。

(a)办公费用 (b)物业管理区域清洁卫生费用

(c) 物业管理企业固定资产折旧 (d)物业共用部位的大修费用

62、物业管理企业的预计损益表又称( )，是在经营决策基础上，综合反映物业管理企业预算期内收入、成本费用和净利润的预算。

(a)现金流量表 (b)年度利润计划

(c)预计资产负债表 (d)资本预算表

63、业主拖欠物业服务费用的，物业管理企业可以向有管辖权的基层人民法院申请( )。

(a)督促令 (b)催缴令

(c)审查令 (d)支付令

64、在收到法院一审判决后，若不服判决，可以在判决书送达之日起( )内向上一级人民法院提起上诉。

(a)10日 (b)15日

(c)20日 (d)30日

65、存储在银行专户内的物业公共部位、公共设施设备专项维修资金可以用于( )。

(a)发放借款 (b)购买国债

(c)购买股票 (d)购买基金

66、根据专项维修资金管理的有关规定，当( )，商品住房销售单位应当将代收的专项维修资金移交给当地的房地产行政主管部门代管。

(a)业主与卖方签订购房合同后 (b)业主付清全部购房款后

(c)业主办理入住后 (d)业主办理房屋权属证书时

67、“除抵补现金库存外，非经银行同意，不得将业务收入坐支留用，严格分清收支两条线”，这是财务管理制度中( )的规定。

(a)凭证帐册制度 (b)现金管理制度

(c)固定资产管理制度 (d)报销审批制度

68、房屋共用部位的养护费用应该列入( )。

(a)专项维修资金 (b)物业服务成本

(c)物业管理企业的办公费用 (d)保险费用

69、房屋维修工程的验收标准一般不包括( )

(a)窗明、地净、场地清 (b)具备使用条件

(c)原始记录齐全 (d)业主的评价及签字

70、在房屋维修养护工程开工前，物业管理企业必须邀集有关单位和人员，对施工单位进行( )。

(a)技术咨询 (b)技术评价

(c)技术交底 (d)技术考核

71、《建筑设计放火规范》不适用于( )。

(a)10层及10层以上的住宅建筑 (b)高层工业建筑

(d) 多层工业建筑 (d)地下民用建筑

72、如果室内的燃气泄露报警器突然报警，这时候应该做的是( )

(a)拔下报警器的插销 (b)打开电灯查找漏气点

(c)关闭燃气总阀门 (d)关闭报警器

73、在各种安全防范设施中，( )在发生火灾时能够起到防火分区作用。

(a)自动喷水灭火设备 (b)电子保安系统

(c)门禁系统 (d)防火卷帘门系统

74、编制房屋维修预算的正确步骤是:熟悉施工图纸→了解施工现场的作业环境→计算工程量→( )→编制维修工程预算表。

(a)编制主要材料用量表 (b)套用定额

(c)计算各种费用 (d)编写预算编制说明

75、房屋维修工程的直接工程费不包括( )。

(a)直接费 (b)其他直接费

(c)现场经费 (d)利润

76、现代市场营销观念所指的4c是顾客、成本、便利和( )。

(a)价格 (b)促销

(c)沟通 (d)产品

77、物业管理企业可以通过( )迅速扩大企业规模，达到快速成长的目的。

(a)特色品牌专一发展模式 (b)特色品牌综合发展模式

(c)连锁经营发展模式 (d)资产重组发展模式

78、市场的供给受多种因素的影响，在其他因素不变的情况下，某种产品或服务的供给量与( )因素成反比。

(a)税收 (b)价格

(c)行业平均利润率 (d)生产者对未来价格的预测

79、在各种定价策略中，通过计算由价格政策引起的利润是否增加来判断定价方案可行性的策略叫作( )。

(a)判别定价 (b)增加定价

(c)利润定价 (d)质量定价

80、编写物

业管理投标书过程中最关键的环节就是物业管理方案的设计和( )。

(a)标价的计算 (b)招标文件的解读

(c)物业管理企业介绍 (d)可行性分析

81、住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业，或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处( )以下的罚款。

(a)5万元 (b)10万元

(c)20万元 (d)50万元

82根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，预售商品房项目的前期物业管理招标人应当在( )之前完成招标工作。

(a)项目竣工 (b)购房人办理入住

(c)取得《商品房预售许可证》 (d)接管验收

83、如果两个或两个以上的物业管理企业联合投标，则这个投标联合体的企业资质按照( )确定。

(a) 两个企业中资质等级较低的企业的等级

(b) 两个企业中资质等级较高的企业的等级

(c) 两个企业各项条件的总和的水平

(d) 最低等级的资质

84、根据有关规定，物业管理企业( )。

(a) 不能将物业管理区域内的服务业务分包给他人

(b) 可以向他人转让其中标项目

(c) 可以将物业管理区域内的某些专项服务业务分包给其他企业

(d) 可以将中标的物业管理区域内的全部业务一并委托给其他单位

85、( )属于物业管理招标活动中禁止的行为。

(a) 招标方将招标文件卖给投标人

(b) 在确定中标人之前，招标人与投标人就投标价格进行协商

(c) 评标过程中没有召开现场答辩会

(d) 拒收在提交投标文件的截止时间之后送达的投标文件

三、 多项选择题(86---125题，每题1分，共40分。每题有多个答案正确，请在答题卡上将所选答案的相应字母涂黑。错选、少选、多选，均不得分)

86、物业管理行政法规的效力低于( )。

(a) 宪法(b)法律(c)规章(d)地方性法规

87、承担违约责任的方式包括( )

(a) 支付违约金(b)继续履行

(b) 赔偿损失(d)采取补救措施

88、除合同本身约定的义务以外，合同当事人还负有( )的义务。

(a)通知 (b)告诫(c)协助 (d)保密

89、对物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理使用享用监督权的是( )。

(a)业主 (b)业主大会 (c)建设单位 (d)物业管理企业

90、有以下情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议( )。

(a)10%以上业主提议的(b)20%以上业主提议的

(c)业主委员会主任认为有必要的(d)发生重大事故的

91、物业管理企业可在其服务区域内的显著位置或收费地点，采取( )等方式实行明码标价。(a)公示栏 (b)公示牌(c)收费表 (d)多媒体终端查询

92、物业管理企业违约或违规利用物业共用部位、共用设施设备营利，损害业主公共权益的，业主委员会可以要求物业管理企业( )。

(a) 恢复原状(b)赔偿损失(c)返还物业服务费(d)返还收益

93、物业管理企业在其物业管理区域内设有车辆泊位，并对停放的车辆收取泊位维护费用，在发生车辆丢失或毁损时，以下说法正确的是( )

(a) 如果双方签订了停车管理服务协议，则应当按照双方的协议确定赔偿责任

(b) 如果没有签订停车管理服务协议，物业管理企业有过错的，可以根据其过错程度、收费标准等因素合理确定物业管理企业应当承担的赔偿责任

(c) 无论双方是否签订过停车管理服务协议，物业管理企业都应当承担赔偿责任

(d) 如果没有签订停车管理服务协议，物业管理企业就不必承担赔偿责任，因为物业管理企业收取的是占地费

94、物业管理企业和业主在物业管理活动中应共同遵循的基本原则有( )等。

(a) 自愿(b)平等(c)公平(d)诚实信用

95、《物业管理条例》授权给省、自治区、直辖市确定的事项有( )。

(a) 物业管理区域的划分办法(b)业主在首次业主大会会议上投票权的确定办法

(b) 物业管理企业资质管理制度(d)专项维修资金的收取、使用、管理办法

96、物业管理企业在物业管理早期攸阶段需要做的准备工作包括( )

(a) 收集相关资料(b)组织技术力量

(b) 了解物业管理对物业的基本要求(d)确定工作方法

97、物业管理早期介入的意义在于( )。

(a) 省去业主选择物业管理企业的过程(b)完善物业规划设计方案

(b) 为日后的物业管理工作打好基础(d)加快物业的销售进度

98、物业管理方案的文本主要包括( )等项内容

(a) 物业管理服务模式(b)物业管理财务收支测算

(b) 物业管理企业内部管理制度(d)物业管理企业的外部监督措施

99、为了使物业管理方案更加完善，物业管理企业需要了解本地区同类型物业的管理措施( )等

(a) 管理模式(b)销售价格(c)收费水平(d)服务项目

100、为了能够制定合理的物业管理制度，物业管理企业需要( )

(a) 了解物业开发建设单位的情况(b)了解业主和使用人的情况

(b) 了解物业现状(d)了解国家的相关法律法规

101、物业管理企业内部的管理制度包括( )

(a) 企业综合管理制度(b)业主公约

(b) 物业管理法律制度(d)员工管理制度

102、物业管理公共管理制度对( )有约束力

(a) 全体业主(b)全体使用人(c)物业管理企业(d)物业管理行业主管部门

103、物业管理制度的内容可以分为( )

(

a) 条(b)款(c)项(d)目

104、需要在住宅小区《住户手册》中进行介绍的管理机构一般包括( )等。

(a) 物业管理企业(b)居民委员会

(b) 业主大会(d)业主委员会

105、物业管理企业的《员工手册》中关于人员聘用政策的具体内容包括( )

(a) 试用期 (b)劳动合同(c)体检(d)休假

106、物业管理企业若起诉欠费业主，需要准备充足的证据，包括( )等。

(a) 营业执照(b)业主欠费的证据

(c)物业服务合同(d)物业收费依据

107、房屋的共用部位包括( )等。

(a) 外墙面(b)楼梯间(c)室外停车场(d)电梯

108、物业管理企业财务管理部门的基本职责包括( )等。

(a) 制定物业服务费预算方案(b)参与策划各种营销活动

(b) 决定开支范围及员工的津贴和资金(d)监督物业服务费的收缴运用

109、物业管理企业制定房屋养护计划时，需要做的工作有( )

(a) 确定责任人(b)建立各类设备设施档案

(b) 制定养护管理制定(d)掌握房屋建筑的完好状况

110、物业管理企业在实施房屋养护计划时，需要做的工作有( )

(a) 做好设备设施的安全检查(b)审核维修养护方案和工程预算

(b) 保证物资供应(d)加强成本核算

111、房屋及附属设备设施维修养护辅助计划的内容包括( )等

(a) 工程进度计划(b)材料供应计划(c)设备供应计划(d)成本与利润计划

112、根据房屋维修养护技术管理方面的规定，发生下列情况中的( )时，必须先做技术鉴定。

(a) 将平房改为二层楼

(b) 将办公用房改为生产车间

(c) 楼板发生损坏，楼上楼下对导致损坏的原因各执一词

(d) 装修严重破坏了房屋的承重墙

113、编制房屋维修工程预算的原则包括( )

(a)服从指令原则 (b)据实合理原则

(c)厉行节约原则(d)市场机制原则

114、编制房屋附属设备设施计划性零修工程预算的依据包括( )等。

(a) 材料、工具、设备的市场价格

(b) 设备设施维修使用说明书

(c) 工程维修养护合同

(d)有关部门的相关规定

115、编制房屋附属设备设施计划性零修工程预算的依据包括( )等。

(a) 定额换算法(b)经验估算法(c)统计分析法(d)成本计算法

116、在设计物业管理区域内综合经营服务项目进行市场调查时不仅需要考察物业项目周边的商业服务设施条件，而且需要( )。

(a) 收集服务对象的资料和需求(b)了解物业项目本身的条件

(c)考察物业项目周边的交通状况(d)分析物业管理企业自身的优势

117、物业管理企业开展综合经营服务的劣势在于( )

(a) 市场集中度过高(b)不容易与顾客建立长期稳定的联系

(c)项目规模小 (d)专业性差

118、如果物业管理企业接管的项目是一个以老年业主为主的住宅小区，可优先开发的综合经营服务项目包括( )

(a) 诊所(b)商务中心(c)酒吧(d)家政服务员介绍所

119、在物业管理区域内设计综合经营服务项目时需要考虑的原则有( )

(a) 尽量扩大服务半径

(b) 保证各类设施集中布置

(c) 不能扰民

(d)可以考虑选择门户位置

120、根据《城市居住区规划设计规范》，居住区公共服务设施除教育、医疗卫生、文化体育、市政公用设施外，还包括( )等。

(a) 行政管理设施(b)规划设计机构(c)金融邮电设施(d)社区服务设施

121、物业管理区域综合经营服务项目的组织和管理工作包括( )

(a) 选择经营方式(b)对服务收费进行监督

(c)服务效果考评(d)监控服务质量

122、物业管理区域内综合经营服务项目市场调查的重点任务之一，是了解服务对象的资料，其中应包括潜在顾客的( )

(a) 消费观念(b)消费习惯(c)消费场所(d)消费需求

123、物业管理市场的特点有( )等。

(a) 质量差异性(b)不可分割性(c)所有权性(d)服务连锁性

124、物业管理企业常用的员工绩效考核方法有( )

(a) 配对比较法(b)等级评估法(c)情境模拟法(d)小组评价法

125、为撰写物业管理专业论文收集资料的具体途径有( )等。

物业管理师《物业管理实务》考试：物业管理师物业管理实务试题-第四章早期介入与前期物业管理

一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

1.早期介入是指()建设单位根据项目开发建设的需要所引人的物业管理的咨询活动。

a物业办理入住前

b新建物业竣工之前

c新建物业竣工时

d物业办理人住时

【答案】b

【解析】本题考查的是考生对早期介入概念的理解。早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动。故本题选b，有关内容可参见教材第68页。

2.前期物业管理是指()的物业管理阶段。

a物业承接查验开始至业主大会选聘物业管理企业为止

b物业销售开始至物业办理人住为止

c物业竣工验收开始至业主大会选聘物业管理企业为止

d物业办理人住开始至业主大会选聘物业管理企业为止

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对前期物业管理概念的理解。前期物业管理是指从物业承接查验开始至业主大会选聘物业管理企业为止的物业管理阶段。故本题选a，有关内容可参见教材第68页。

3.前期物业管理服务对象是()。

a建设单位

b承建单位

c全体业主

d建设单位、物业产权人

【答案】c

【解析】本题考查的是考生对前期物业管理的掌握程度。前期物业管理的服务对象是全体业主，并按规定向业主收取物业管理服务费用。故本题选c，有关内容可参见教材第68页。

4.早期介入分为以下哪几个阶段实施()。

a可行性研究、规划设计、建设、销售、竣工验收阶段

b可行性研究、规划设计、建设、销售阶段

c规划设计、建设、销售、竣工验收阶段

d可行陛研究、规划设计、建设、销售、竣工验收、承接查验阶段

【解析】本题考查的是考生对早期介入的掌握程度。早期介入分为可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段和竣工验收阶段。故本题选a，有关内容可参见教材第68页。

5.早期介入的服务对象是()。

c物业产权人

d全体业主

【解析】本题考查的是考生对早期介入的掌握程度。早期介入服务的对象是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用。故本题选a，有关内容可参见教材第68页。

6.早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的()活动。

a服务b咨询c管理d监理

7.前期物业管理最明显的特点是()。

a管理服务呈现波动和不稳定状态

b经营收支一般呈现收支不平衡和亏损状态

c沟通与协调

d前期物业管理的特定内容是以后常规物业管理的基础

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对前期物业管理特点的掌握程度。由前期物业管理工作的内容分析可知，前期物业管理的许多工作，尤其是前期物业管理的特定内容是以后常规期物业管理的基础，对常规期物业管理有着直接和重要的影响。这是前期物业管理最明显的特征。故本题选d，有关内容可参见教材第76页。

8.前期物业管理的职责是在新建物业投入使用初期建立物业管理服务体系并提供服务，其介于()。

a早期介入与常规物业管理之间

b早期介入与前期物业管理之间

c前期物业管理与常规物业管理之间

d常规物业管理之后

【解析】本题考查的是考生对前期物业管理特点的掌握程度。前期物业管理的职责是在新建物业投入使用初期建立物业管理服务体系并提供服务，其介于早期介入与常规物业管理之间，故本题选a，有关内容可参见教材第76页。

9.在整个物业项目实施过程中，不属于早期介入阶段的是()。

a规划设计阶段

b物业承接查验阶段

c竣工验收阶段

d销售阶段和建设阶段

【解析】本题考查的是考生对早期介入内容的掌握程度。早期介入的内容包括:可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段和竣工验收阶段。选项b“物业承接查验阶段”属于前期物业管理，故本题选b。有关内容可参见教材第71页。

10.对早期介入的必要性说法不正确的是()。

a早期介入可以从源头上堵住漏洞

b早期介入可以减少房地产开发建设的纠纷

c早期介入可以杜绝建设销售过程中存在的问题

d早期介入可以在物业开发建设初期把不利于物业管理、损坏业主利益的因素尽可能消除或减少

【解析】本题考查的是考生对早期介入必要性的掌握程度。c选项“早期介入可以杜绝建设销售过程中存在的问题”应为“可以避免或减少建设销售过程中存在的问题”，故本题选c。有关内容可参见教材第69页“早期介入的必要性”的内容。

二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

1.早期介入的作用有()。

a优化设计

b有助于提高工程质量

c制止售房时的不合理承诺

d为前期物业管理作充分准备

e有助于提高建设单位的开发效益

【答案】a b d e

【解析】本题考查的是考生对早期介入作用的掌握程度。早期介入的作用有:①优化设计;②有助于提高工程质量;③有利于了解物业情况;④为前期物业管理作充分准备;⑤有助于提高建设单位的开发效益，故本题选a、b、d、e。有关内容可参见教材第69~70页“早期介入的作用”的内容。

2.早期介入规划设计阶段的主要内容有()。

a根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容

b就物业的结构布局、功能方面提出改进的建议

c提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进建议

d根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准

e就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议

【答案】b c e

【解析】本题考查的是考生对早期介入的内容的掌握程度。早期介入规划设计阶段的内容有:①就物业的结构布局、功能方面提出改进意见;②就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议;③提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进建议;④就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。选项a“根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容”和选项d“根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准”属于可行性研究阶段的内容，故本题选b、c、e。有关内容可参见教材第7l~72页“早期介入的内容”的内容。

3.前期物业管理期间，物业管理企业从事的活动和提供的服务，既包含物业正常使用期所需要的常规服务内容，又包括()。

a物业共用部位、共用设施设备承接查验

b为建设单位开发物业项目提供物业管理专业技术支持

c装修管理

d工程质量保修处理

e业主人住

【答案】a c d e

【解析】本题考查的是考生对前期物业管理内容的掌握程度。在前期物业管理期间，物业管理企业从事的活动和提供的服务，既包含物业正常使用期所需要的常规服务内容，又包括物业共用部位、共用设施设备承接查验，业主人住，装修管理，工程质量保修处理，物业管理项目机构的前期运作、前期沟通协调等前期物业管理的特殊内容。故本题选a、c、d、e，有关内容可参见教材第75页。

4.前期物业管理的特点有()。

c与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案

e从物业管理的角度对开发建设项目提出合理化意见和建议

【答案】a b d

【解析】本题考查的是考生对前期物业管理特点的掌握程度。前期物业管理的特点包括:①由前期物业管理工作的内容分析可见，前期物业管理的许多工作，尤其是前期物业管理的特定内容是以后常规期物业管理的基础，对常规期物业管理有着直接和重要的影响。这是前期物业管理最明显的特征;②前期物业管理的职责是在新建物业投入使用初期建立物业管理服务体系并提供服务，其介于早期介入与常规物业管理之间;③管理服务呈现波动和不稳定状态;④经营亏损，故本题选a、b、d。有关内容可参见教材第76~77页“前期物业管理的特点”的内容。

5.物业管理企业参与竣工验收，主要作用和目的是()。

a掌握验收情况

b收集工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题

c为物业的承接查验做准备

d参与验收结论

e派出工程技术人员，对工程进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议

【答案】a b c

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业参与竣工验收的作用和目的的掌握程度。物业管理企业参与竣工验收，主要是为了掌握验收情况，收集工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题，为物业的承接查验做准备。在参与验收时，应随同相关验收组观看验收过程，了解验收人员、专家给施工或建设单位的意见、建议和验收结论。故本题选a、b、c，有关内容可参见教材第75页。

6.在物业项目的建设阶段，物业管理早期介入的内容主要有()。

a与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案

b就物业的结构布局、功能方面提出改进建议

c提供设备设施的设置、选型及服务方面的改进意见

d配合设备安装

e对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见

【答案】a d e

【解析】本题考查的是考生对物业管理早期介入内容的掌握程度。b选项“就物业的结构布局、功能方面提出改进建议”和c选项“提供设备设施的设置、选型及服务方面的改进意见”属于早期

介入“规划设计阶段”的内容，而不是早期介入“建设阶段”的内容。故本题选a、d、e，有关内容可参见教材第73页。

7.在前期物业管理期间，物业管理企业从事的活动和提供的服务，除包含物业正常使用期间所需要的常规服务，还包括()。

a物业公共部位承接查验

b物业公用设施的承接查验

c 业主入住

d业主专有部分的保修处理

e装修管理

【答案】a b c e

【解析】本题考查的是考生对前期物业管理内容的掌握程度。在前期物业管理期间，物业管理企业从事的活动和提供的服务，既包含物业正常使用期所需要的常规服务内容，又包括物业共用部位、共用设施设备承接查验，业主人住，装修管理，工程质量保修处理，物业管理项目机构的前期运作、前期沟通协调等前期物业管理的特殊内容。故本题选a、b、c、e，有关内容可参见教材第75页。

8.前期物业管理沟通协调主要包括()。

a供水、供电部门

b政府主管部门

c社区居民委员会

d开发商

e规划设计单位

【答案】a b c d

【解析】本题考查的是考生对前期物业管理沟通协调的掌握程度。在前期物业管理期间直接涉及的单位和部门有政府行政主管部门、社区居民委员会、开发建设单位、物业管理企业、业主、业主大会及业主委员会等;相关的单位和部门有城市供水、供电、供气、供暖等公共事业单位，市政、环卫、交通、治安、消防、工商、税务、物价等行政管理部门。故本题选a、b、c、d，有关内容可参见教材第76页。

9.在整个物业项目实施过程中，前期管理主要包括()。

a物业承接查验阶段

b物业人住阶段

c业主大会选聘物业管理企业阶段

d建设阶段

e竣工验收阶段

【答案】a b c

【解析】本题考查的是考生对早期介入与前期物业管理的掌握程度。前期管理包括:物业承接查验阶段、物业人住阶段和业主大会选聘物业管理企业阶段。d选项“建设阶段”和e“竣工验收阶段”属于物业早期介入阶段。故本题选a、b、c，有关内容可参见教材第68页。

10.在整个物业项目实施过程中，早期介入主要包括()。

a规划设计阶段

b物业承接查验阶段

c竣工验收阶段

d销售阶段

e建设阶段

【答案】a c d e

【解析】本题考查的是考生对早期介入内容的掌握程度。早期介入的内容包括:可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段和竣工验收阶段。b选项“物业承接查验阶段”属于前期物业管理。故本题选a、c、d、e，有关内容可参见教材第71页。

11.物业管理项目前期运作阶段，管理资源的完善与优化的具体内容包括()。

a管理制度的完善

b物资配备到位

c物业管理人员到位

d服务规范的完善

e管理用房到位

【答案】b c e

【解析】本题考查的是考生对物业管理项目前期运作的掌握程度。物业管理项目前期运作阶段，管理资源的完善与优化的具体内容包括:管理用房到位、物资配备到位和物业管理人员到位。故本

题选b、c、e，有关内容可参见教材第75页。

三、案例题

1.物业管理的早期介入对于优化设计、提高工程质量等的好处是不言而喻的。请问:(1)分别站在开发商和物业管理企业的角度，阐述物业管理早期介入对于开发商和物业管理企业的有利之处。

(各不少于两个方面)(2)说明早期介入的作用是什么(3)说明早期介人在物业建设各阶段有哪些主要内容

【答案】

(1)物业管理的早期介入对开发商的好处很多。

①作为开发商在开发建设中需要一个好参谋，特别是需要听取熟知其产品、能反映产品使用人需求的物业管理公司的意见，从而最大限度地完善自己的产品、最大限度地降低开发建设成本、提高效益，最大限度地促进产品销售。

②开发商在开发建设中需要一个好帮手，特别需要有专业经验的物业管理公司，协助其解决建房过程中发生的各种各样的问题，如工程监理问题、设备选型与安装问题、业户入伙问题、售后服务问题、工程遗留问题等等。

③开发商需要一个事业上的好朋友，即好的合作伙伴，使其集中精力做大事业，开发销售更多更好的楼盘，而不是西瓜芝麻样样要，到头来，芝麻沾手西瓜溜掉。

物业管理的早期介入对物业管理公司非常重要。

①通过早期介入，物业管理公司可以从未来潜在业户的立场，尽早地了解工程项目的客观情况，促使开发商纠正设计施工中大量的不当之处，避免潜在业户使用物业、房产公司销售物业、物业管

理公司管理物业中产生不尽的烦恼与遗憾。

②物业管理公司可以及时做好业户入伙与前期物业管理的准备，实现物业管理服务的高起点、高标准，使广大业户受益。

③减少开发商在销售阶段不利于物业管理的承诺，减少日后物业管理不必要的麻烦。

(2)早期介入的作用包括:优化设计、有助于提高工程质量、有利于了解物业情况、为前期物业管理作充分准备、有助于提高建设单位的开发效益。

(3)早期介入的内容:

可行性研究阶段:①根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式;②根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容;③根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准;④根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准;⑤设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。

规划设计阶段:①就物业的结构布局、功能方面提出改进建设;②就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议;③提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见;④就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。

建设阶段:①与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案;②配合设备安装，确保安装质量;③对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见;

④熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。

销售阶段:①完成物业管理方案及实施进度表;②拟定物业管理的公共管理制度;③拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续;④对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训;⑤派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务;⑥将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归人物业管理档案。

2.a大厦入伙之初，管理处考虑到业主客户乔迁初期开支较多，主动优惠对大多数户内维修暂时采取了无偿提供的方式(若当初就把这一想法向业主客户讲清楚，恐怕办了好事也不会惹出后来的麻

烦)。入伙满一年后，鉴于小区的经济运行状况，管理处决定按照法规规定，开始据实收取户内维修费用。然而这本来合情合理的做法，却遇到了不小的阻力。请问如果你是该项目经理，你准备如果突破阻力，把人室维修工作引入正轨

【答案】

(1)管理处起草并在公告栏张贴了《致业主客户的一封公开信》。公开信引用物业管理法规，详细介绍了物业管理费的开支范围和有偿服务与无偿服务的具体范畴。

(2)说明

了当初无偿提供户内维修的初衷，使大多数业主消除了“交了物业管理费，管理处就应包办一切”的误解，对户内维修有偿服务表示认同。

(3)针对个别业主客户不理解这一情况，继续深入做工作。

(4)要求维修人员上门维修时必须保证时效和质量。

物业管理师《物业管理实务》考试：助理物业管理师考试测试试题

物业管理条例学习测试题(标准答案)

一、单项选择题(共20题，每题1分，每题材的备选答案中，只有一个最符合题意)

1.房屋的所有权人为( a)。

a、业主 b、建设单位 c、物业管理企业 d、用户

2.业主在物业管理活动中，对物业共有部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有(d)。

a、建设权和管理权 b、决定权和管理权 c、使用权和管理权 d、知情权和监督权

3.业主在物业管理活动中，应执行业主大会的决定和(b)作出的决定。

a、业主管理委员会授权物业管理企业 b、业主大会授权业主委员会

c、业主管理委员会授权居民委员会 d、业主大会授权居民委员会

4.物业管理区域的划分由(a)制定。

a、由省、自治区、直辖市制定b、由物业所在地区、县人民政府房地产行政主管理部门

c、物业管理企业 d、业主大会

5.业主委员会应当由(c )业主组成。

a、热心公益事业、责任心强、是物业所在地人大代表

b、热心公益事业、责任心强、按期交纳物业管理费用

c、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力

d、模范履行业主义务，具有较强的组织能力

6、物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，()应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

a、建设单位

b、物业管理企业

c、责任人

d、业主

7、违反物业管理条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的，对()予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

b、业主委员会

c、物业管理企业

d、建设单位、物业管理企业

8、违反物业管理条例的规定，物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款()的罚款。

a、30%

b、40%

c、50%

d、30%-50%

9、违反物业管理条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额()以下的罚款。

a、2倍

b、5倍

c、20%

d、50%

10、违反物业管理条例的规定，未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处()的罚款。

a、1万元-10万元

b、10万元-30元

c、30万元-50万元

d、10万元-50万元

物业管理师《物业管理实务》考试：物业管理师考试-物业管理合同要素

物业管理师考试资料:物业管理合同要素

在物业经营管理活动中，不论是那种类型的合同，其构成要素主要由如下部分构成:

(1)物业描述，旨在界定管理对象及其范围;

(2)合同期限，旨在界定合同双方责任和权力存续的时问;

(3)管理者的责任，旨在清晰界定物业经营管理服务具体工作内容及标准;

(4)业主的目标，旨在明确业主委托物业经营管理服务所要达到的目标，以便物业公司依此制定工作计划、确定管理绩效考核标准;

(5)管理者的权力范围，旨在清晰界定物业经营管理企业在提供服务的过程中，就有关决策问题可以行使的管理权限;

(6)物业经营管理服务报告的内容要求，旨在确定物业经营管理企业在提交给委托方的物业经营管理报告中，具体应该包含的有关内容要求;

(7)服务费用及支付方式，确定服务费用的收费标准(包干制)或计算方法(酬会制)，以及该服务费用的支付方式;

(8)成本分配与使用，对物业经营管理过程中所发生的费用进行估算，并就其分配和使用方案做出安排。

物业管理师《物业管理实务》考试：物业管理师考试:物业管理实务

物业管理师考试大纲-物业管理实务

第一章 物业管理企业的设立和组织机构

(一)考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理企业类型、特征、设立程序、内部组织机构设置以及物业管理相关法规等知识的掌握程度和综合运用能力。

(二)考试基本要求

掌握:物业管理企业的设立程序，物业管理企业的组织机构及其职能。

熟悉:物业管理企业主要特性、组织结构形式，物业管理企业资质管理制度。

了解:物业管理企业主要类型，物业管理企业组织结构设计的要求和主要影响因素。

(三)要点说明

1.物业管理企业的类型及特征

2.物业管理企业的常见模式

3.物业管理企业的设立程序

(1)工商注册登记

(2)资质管理

4.物业管理企业的组织形式与机构设置

(1)物业管理企业的组织形式

(2)物业管理企业组织机构设置的影响因素

(3)物业管理企业组织机构设置的要求

(4)物业管理企业职能机构及其职责

第二章 物业管理招标投标

本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理招标投标相关法规和物业管理招投标内容、步骤、要求，以及物业管理方案编写等知识的掌握程度和综合运用能力。

掌握:物业管理招标投标相关法规，物业管理招、投标的内容、步骤和要求，物业管理投标文件及方案的编写。

熟悉:物业管理招标的条件和程序，投标的策略和技巧。

了解:物业管理招标投标的基本要求与原则。

1.物业管理招标投标及其特点

2.物业管理招标投标的原则与要求

3.物业管理招标投标的策划与实施

4.物业管理招标的类型

5.物业管理招标的方式

6.物业管理招标的内容