物业管理师理论模拟试题（优选10篇）

物业管理师理论模拟试题

单项选择:

1.在前期工作阶段，房地产开发商需要获得房地产开发必备的"五证"中，除( )之外的其他四证。

a、国有土地使用权证b、商品房销售许可证或商品房预售许可证

c、建筑工程规划许可证d、建设用地规划许可证

2.( )是在业主业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。

a、物业管理早期介入 b、前期物业管理

c、日常物业管理 d、后期物业管理

3.物业可行性研究，是指物业管理企业在()，拟定物业管理方案时，从政策、技术和经济上进行全面的分析。

a、作出投标决策前 b、立项前

c、接管理物业后 d、与业主发生矛盾时

4.( )是项目决策的基础，是分析项目在技术、财务、经济上的或行性以作出决策的关键步骤。

a、投资机会研究 b、初步可行性研究

c、详细可行性研究 d、项目评论与决策

5.物业再开发利用的条件是()。

a、业主的愿望b、物业本身的条件

c、物业管理的运作能力d、房地产行政管理部门的意见

6.《城市绿化规划建设指标的规定》中，要求新建居住区纪地占居住区总用地比率不低于()。

a、20% b、30% c、15% d、35%

7.( )是物业管理最基本的内部管理制度。

a、企业综合管理制度b、员工管理制度

c、部门职责和职责d、操作规程

8.( )是指用于物业界定管理参与者权利与义务，规范实施物业管理过程中各方当事人的行为，协调各方主体间关系的规定。

a、物业管理企业内部管理制度 b、业主内部管理制度

c、物业管理的公共管理制度 d、业主公约

9.下列说法错误的是( )。

a、物业管理规章制度建设是一项十分重要的基础性工作

b、物业管理规章制度的制造、执行、检查等都必须规范。

c、物业管理规章制度要稳定性，一经制定就不能修改

d、物业管理要重视规章制度的执行环节

10.投资机会研究，主要是分析( )的可能性。

a、投资范围b、投资方向c、投资对象d、投资效益

11.业主公约对物业管理区域内的( )具有普遍约束力。

a、全体业主 b、物业管理企业和全休业主

c、业主和非业主使用人 d、业主及业主大会

12.《维护手册》不包括什么内容( )。

a、住宅概况 b、物业区域管理机构

c、住房须知 d、物业管理企业内部管理制度

13.据规定，商品住房在销售时，购房者应当按购房款( )的比例交专项维修资金。

a、2% b、20% c、30%d、2%-3%

14.下列不属于房屋共用部位的有( )。

a、外墙面b、门厅c、楼地面d、承重结构部位

15.安全防范设施的建设和维护费用最终要由()承担。

a、房地产开发房 b、物业管理公司 c、建设单位 d、业主和使用人

16.俗称"电子鼻"的安全防范设施是( )。

a、闭路电视监控系统b、电子保安系统 c、燃气泄露报警器d、电子巡更

17.( )就是规定的数量。规定在工程产品生产过程中的消耗的人力、物力、财力的标准额度。

a、工程量b、定额c、直接工程费d、工程造价

18.物业管理本身是个涵盖面很广的行业，其本质是( )。

a、服务b、管理c、经营d、领导

19.关于物业管理服务不正确的表述是( )。

a、物业管理服务分为公共服务和特约服务

b、特约服务是满足业主和使用人特别需要而提供的个别服务

c、综合经营服务就是指物业服务合同约定以外的特约性服务

d、特约性服务费是由政府指导价确定的

20.市场珠重要内容不包括( )。

a、物业类型与规模 b、物业对象的资料

c、同类物业管理企业d、物业项目的地理位置，交通状况等。

21.传统观念的市场组合中有产品、价格、地质和( )。

a、促销 b、顾客 c、成本d、便利

22.物业管理服务的价格形式有( )种。

a、1种b、2种c、3种d、3种以上

23.( )是一种政策性价格形式。

a、政府指导价b、政府定价c、市场调节价 d、混合价

24.物业管理服务市场结构包括市场主体，市场客体和(

)3个方面。

a、内容b、市场机制c、市场环境d、市场管理

25.物业管理市场交易秩序应当保持公开化、货币化和( )。

a、公平化b、规范化c、自愿化d、有序化

26.创建物业管理品牌，可以通过( )设计和提高管理服务质量等措施来实现。

a、企业形象b、企业文化 c、企业理念d、企业精神

27.我国第一部招投标方面的法律《中华人民共和国招投标法》自( )起施行。

a、1999年8月30日b、2000年1月1日

c、____年9月1日 d、1998年8月30日

28.物业管理招标和投标活动，应当遵循公开、公平、公正和( )原则。

a、诚实信用b、市场竞争c、经济合理d、保密

29.员工绩效考核的意义不包括( )。

a、人事决策的依据b、有助于员工改进工作

c、促进上下的沟通d、促进竞争

30.( )是根据被考核人完成工作目标的情况来进行考核的一种方式。

a、关键条件法b、强制选择法c、目标考核法d、等级评估法

31.开展物业综合经营服务的下列表述中不正确的是()。

a、推动物业管理企业开展综合经营服务的直接动力增加收

b、开展综合经营服务能够促进企业的造血功能，减轻业主负担

c、开展综合经营势必扰乱物业区域的正常秩序

d、综合经营服务还具有显着的社会效益

32.在物业管理法律关系中( )法律关系占大多数。

a、刑事b、民事c、人事d、行政

33.民事法律关系的主要特不包括( )。

a、主体法律地位平等 b、当事人自愿放弃

c、当事人权利义务对等 d、主体间有亲属关系

34.假定、处理、制裁在法学上称为法律规范3要素，其中( )是物业管理法律规范的核心。

a、假定b、处理c、裁d、处理和制裁

35.民事责任主要表现为一种( )。

a、财产责任b、侵害责任c、财务纠纷d、财务归属

多项选择:

1.房地产开发基本程序包括( )。

a、投资决策阶段b、规划设计阶段

c、前期工作阶段d、施工建设和租售营销阶段

2.建筑工程质量管理相关规定有( )。

a、《中华人民共和国建筑法》b、《建筑工程质量管理条例》

c、《住宅小区设计规范》d、《公园设计规范》

3.制定物业管理方案的原则有( )。

a、规范调研的原则b、实事求是和求实细致原则

nbs

p; c、科学适用原则d、开拓创新原则

4.物业所可行性研究的根本目的是为( )。

a、投资决策提供科学，可靠的根据

b、实现项目决策的科学化

c、减少或避免投资决策的失误

d、提高项目实施带来的经济、社会、环境效益

5.物业再开发利用的原则( )。

a、利润最大化原则b、尊重业主意愿c、经济适用d、科学规划

6.业主内部管理制度一般包括()。

a、业主公约 b、业主大会议事规则

c、物业管理公共管理制度 d、楼宇入住及迁出管理制度

7.一个物业管理项目的各种管理制度要做到( )。

a、形式规范b、体例统一c、文字明确d、表述清晰

8.业主大会议事规则应当就业主大会的( )。等事项依法做出约定。

a、议事方式b、表决程序

c、业主投票确定办法d、业主委员会的组成及委员任期

9.有关业主公约正确的表述有( )。

a、是实行业主自治管理的重要表现形式

b、是业主对物业管理区域内一些重大事务的共同性约定

c、是调整业主之间权利与义务关系的基础性文件

d、是业主应当共同遵守的行业准则

10.物业管理收入是指企业向物业权人和使用人收取的( )收入。

a、公共性服务费b、物业经营收

c、公众代办性服务费d、特约服务费

11.物业管理的主管业务收入包括()。

a、物业管理收入b、物业经营收c、物业大修收d、其他业务收入

12.解决物业管理收费纠纷的相关法规有()。

a、《民事诉讼法》 b、《物业管理条件》

c、《物业服务收费管理办法》 d、《物业管理企业财务管理规定》

13.专家维修资金收缴的依据为( )。

a、《物业管理条例》b、《物业服务收费管理办法》

c、《物业管理企业财务管理规定》

d、《住宅共用部分共用设施设备维修基金管理办法》

14.财务分析的主要内容包括()。

a、偿债能力分析 b、赢利能力分析

c、发展趋势分析 d、营运能力和投资效益分析

15.财务分析最主要的依据是()。

a、

会计报表b、资产负债表c、利润表d、现金流量表

16.房屋及附属设备设施维修养护工作的效益是指维修成果与成本之间的关系，反映在( )等效益指标上。

a、维修工程质量b、维修工程成本c、维修工程工期d、劳动生产率

17.房地产开民的前期阶段，应完成"七通一平"工作，其中"七通"包括( )。

a、通水b、通暖c、通电d、通路e、通信

18.物业管理公共制度对( )有约束力。

a、物业公司b、业主c、业主委员会d、非业主使用人e、只对违约业主

19.编制房屋维修预算的原则( )。

a、据实合理原则 b、保证质量原则

c、厉行节约原则d、市场机制原则

20.房屋维修工程造价包括( )。

a、直接工程费b、人工费c、间接费d、利润e、税金

21.编制房屋附属设施设备维修预算的方法有多咱，一般采用( )。

a、经验估算法b、统计分析法c、成本计算法d、混合法

22.开展综合经营服务的意义( )。

a、增加企业收b、提高信誉c、招商物业管理水平

d、为业主、使用人提供尽可能的服务e、扩大影响

23.选择综合经营项目的正确表述有( )。

a、日常生活类项目优先 b、易损易耗品项目优先

c、消费周期短、使用多项目优先 d、优势物资项目优先

e、中介服务项目优先

24.开展综合经营项目的条件( )。

a、业主、使用人的情况 b、资金

c、房屋、场地 d、物业管理自身的条件

25.现代营销观念包括了( )要素。

a、顾客b、促销c、成本d、便利e、沟通

26.从微观的企业角度看，市场营销至少有几个方面的作用( )。

a、帮助企业了解消费者需求b、指导企业正确决策

c、有利于企业开拓市场d、促进企业持续健康的发展

27.物业管理市场的特点正确的是( )。

a、非 有权性 b、质量统一性 c、不可分割性

d、质量差异性e、需求可变性

28.物业管理市场定价的原则( )。

a、权利义务相结合原则nbs

p;b、依法定价原则

c、符合客户消费规律原则d、诚实信用原则e等价有偿原则

29.实施iso9000认证工作的步骤顺序( )。

a、文件准备b、前期准备c、iso9000试运行d、正式认证

30.关于物业管理招投标表述正确的有( )。

a、国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业管理公司

b、国家提倡建设单位通过招投标方式选聘具有相应资质的物来管理公司进行前期物来管理

c、投标人少于3个或住宅规模较小，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采取楞协议方式选聘物业企业。

d、擅自彩协议方式选聘物业企业的，由县级以上戽地产行政主管部门责令改正，给予警告，可以并处10万以下的罚款。

31.物业管理招标人是指依法提出招标项目、进行招标的()。

a、物来开发建设单位b、业主或业主大会

c、为主委员会d、居民委员会

32.绩效考核是指用系统的方法、原理、测量和评价员工在工作岗位上的( )。

a、工作态度b、工作行为c、工作效果d、工作业绩

33.物业管理违约责任是指一方不履行物业服务合同，依法应承担( )等民事责任。

a、继续履行b、吊销营业执照c、采取补救措施d、赔偿损失

34.民法是调整平等主体的( )的财产关系和人身关系的法律规范的总称。

a、自然之间b、法人之间c、自然人与财产之间d、自然人与法人之间

35.民法对民事责任的规定主要包括( )。

a、在什么情况下应承担民事责任

b、在什么时候应承担民事责任

c、违反合同的民事责任的构成

d、承担民事责任的方式

36.在我国，法律和政策是互相联系的，它们的联系表现在( )。

a、政策是法律的依据b、政策对法律起指导作用

c、法律对政策起制约的作用d、法律是执行政策的重要工具

物业管理师技能技能模拟试题

一、情境题

1、某物业管理公司参与市区一项物业的规划设计工作，经理安排物业管理师老王列出物业管理公司在规划设计及施工安装阶段应做好的工作。结果经理认为老王列举的不全面，你知道吗

2、经理分配刚刚毕业上班的刘心编写一份物业管理方案文本，刘心无从下手，你能告诉他物业管理文本包括哪些内容吗

3、请帮助李伟制定一份物业管理费用收支计划。

4、新兴物业管理公司制定了较为完善的房屋及附属设备设施的维修养护计划，但王工程师担心计划不能落实。请问如何实施房屋及附属设备设施的维修养护计划

5、于先生在编制房屋维修预算，当他做到"计算各种费用"时，对计算出的工程造价没有把握。你能帮助他进行核算吗如何计算工程造价

6、刘刚正着手花都物业的投标工作，在撰写投标书时遇到了困难，只好向做律师的你求援。请你告诉他投标书的主要内容有哪些

7、如何实施员工绩效考评方案。

二、案例题

1、某物业管理公司接管了新世纪花园

的物业管理公司，公司经理李先生根据自己以往的经验，连续几天熬夜制定出一套物业管理制度，并准备付诸实施，请问这样制定的物业管理制度合适吗特定物业管理制度的程序的什么样的

2、鹏飞物业管理公司面对业主欠交、拒交物业服务费的问题，采取了停水停电的方法，引起业主、使用人的极大不满。你认为物业管理公司的做法正确吗请回答如何有效处理物业服务收费纠纷

3、某物业公司计划选择已经入公摊面积的了下车库进行装修，开办高档休闲娱乐项目，并以此作为物业管理资金的主要来源。你认为是否可行请说明理由。

4、王青在制定某高档住宅小区的物业管理方案时，参照一处现有的以经济住房为主体的小区管理方案。他们这项物业管理方案是否成功如何才能制定出可行的物业管理方案

三、方案设计

1、请根据所管物业的性质和特点，设计一份物业管理方案。

2、请设计一份绿地景观再开发方案(停车场扩建、增建方案)。

物业管理师理论模拟试题：物业管理师理论知识试题

第二部分理论知识

一、单项选择题 (51-150题，共100道题，满分为100分)

51、国家行政机关与物业管理企业之间管理与被管理的关系，属于( c )的法律关系。

a、平等主体之间b、民事性质 c、行政管理性质d、刑法调整 1-113

52、物业管理法律规范是指由国家特定政权机关制定或认可而具有普遍约束力，反映执政集团对物业管理( d )的利益要求和组控意志，并依靠政权强制力量保证实施的，用于组控物业管理社会关系中某一类具体关系或一类具体活动类型的行为规范。

a、工作内容b、操作方式c、发展水平d、社会秩序 1-114

53、从逻辑结构上说，任何一个物业管理法律规范都必须具备三要素:(b )、处理和制裁。

a、前提b、假定c、基础d、判断 1-114

54、如果物业管理企业雇用的保安人员殴打业主，物业管理企业应当对自己的员工在执行职务过程中的这种行为承担(b )责任。

a、违约b、侵权c、补救d、教育 1-117

55、物业管理当事人订立合同，采取要约、承诺方式，( d)时合同成立。

a、提出要约b、要约生效c、发出承诺 d、承诺生效合同法25条

物业管理师理论模拟试题：物业管理师物业管理实务试题-第四章早期介入与前期物业管理

一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

1.早期介入是指()建设单位根据项目开发建设的需要所引人的物业管理的咨询活动。

a物业办理入住前

b新建物业竣工之前

c新建物业竣工时

d物业办理人住时

【答案】b

【解析】本题考查的是考生对早期介入概念的理解。早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动。故本题选b，有关内容可参见教材第68页。

2.前期物业管理是指()的物业管理阶段。

a物业承接查验开始至业主大会选聘物业管理企业为止

b物业销售开始至物业办理人住为止

c物业竣工验收开始至业主大会选聘物业管理企业为止

d物业办理人住开始至业主大会选聘物业管理企业为止

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对前期物业管理概念的理解。前期物业管理是指从物业承接查验开始至业主大会选聘物业管理企业为止的物业管理阶段。故本题选a，有关内容可参见教材第68页。

3.前期物业管理服务对象是()。

a建设单位

b承建单位

c全体业主

d建设单位、物业产权人

【答案】c

【解析】本题考查的是考生对前期物业管理的掌握程度。前期物业管理的服务对象是全体业主，并按规定向业主收取物业管理服务费用。故本题选c，有关内容可参见教材第68页。

4.早期介入分为以下哪几个阶段实施()。

a可行性研究、规划设计、建设、销售、竣工验收阶段

b可行性研究、规划设计、建设、销售阶段

c规划设计、建设、销售、竣工验收阶段

d可行陛研究、规划设计、建设、销售、竣工验收、承接查验阶段

【解析】本题考查的是考生对早期介入的掌握程度。早期介入分为可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段和竣工验收阶段。故本题选a，有关内容可参见教材第68页。

5.早期介入的服务对象是()。

c物业产权人

d全体业主

【解析】本题考查的是考生对早期介入的掌握程度。早期介入服务的对象是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用。故本题选a，有关内容可参见教材第68页。

6.早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的()活动。

a服务b咨询c管理d监理

7.前期物业管理最明显的特点是()。

a管理服务呈现波动和不稳定状态

b经营收支一般呈现收支不平衡和亏损状态

c沟通与协调

d前期物业管理的特定内容是以后常规物业管理的基础

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对前期物业管理特点的掌握程度。由前期物业管理工作的内容分析可知，前期物业管理的许多工作，尤其是前期物业管理的特定内容是以后常规期物业管理的基础，对常规期物业管理有着直接和重要的影响。这是前期物业管理最明显的特征。故本题选d，有关内容可参见教材第76页。

8.前期物业管理的职责是在新建物业投入使用初期建立物业管理服务体系并提供服务，其介于()。

a早期介入与常规物业管理之间

b早期介入与前期物业管理之间

c前期物业管理与常规物业管理之间

d常规物业管理之后

【解析】本题考查的是考生对前期物业管理特点的掌握程度。前期物业管理的职责是在新建物业投入使用初期建立物业管理服务体系并提供服务，其介于早期介入与常规物业管理之间，故本题选a，有关内容可参见教材第76页。

9.在整个物业项目实施过程中，不属于早期介入阶段的是()。

a规划设计阶段

b物业承接查验阶段

c竣工验收阶段

d销售阶段和建设阶段

【解析】本题考查的是考生对早期介入内容的掌握程度。早期介入的内容包括:可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段和竣工验收阶段。选项b“物业承接查验阶段”属于前期物业管理，故本题选b。有关内容可参见教材第71页。

10.对早期介入的必要性说法不正确的是()。

a早期介入可以从源头上堵住漏洞

b早期介入可以减少房地产开发建设的纠纷

c早期介入可以杜绝建设销售过程中存在的问题

d早期介入可以在物业开发建设初期把不利于物业管理、损坏业主利益的因素尽可能消除或减少

【解析】本题考查的是考生对早期介入必要性的掌握程度。c选项“早期介入可以杜绝建设销售过程中存在的问题”应为“可以避免或减少建设销售过程中存在的问题”，故本题选c。有关内容可参见教材第69页“早期介入的必要性”的内容。

二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

1.早期介入的作用有()。

a优化设计

b有助于提高工程质量

c制止售房时的不合理承诺

d为前期物业管理作充分准备

e有助于提高建设单位的开发效益

【答案】a b d e

【解析】本题考查的是考生对早期介入作用的掌握程度。早期介入的作用有:①优化设计;②有助于提高工程质量;③有利于了解物业情况;④为前期物业管理作充分准备;⑤有助于提高建设单位的开发效益，故本题选a、b、d、e。有关内容可参见教材第69~70页“早期介入的作用”的内容。

2.早期介入规划设计阶段的主要内容有()。

a根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容

b就物业的结构布局、功能方面提出改进的建议

c提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进建议

d根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准

e就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议

【答案】b c e

【解析】本题考查的是考生对早期介入的内容的掌握程度。早期介入规划设计阶段的内容有:①就物业的结构布局、功能方面提出改进意见;②就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议;③提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进建议;④就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。选项a“根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容”和选项d“根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准”属于可行性研究阶段的内容，故本题选b、c、e。有关内容可参见教材第7l~72页“早期介入的内容”的内容。

3.前期物业管理期间，物业管理企业从事的活动和提供的服务，既包含物业正常使用期所需要的常规服务内容，又包括()。

a物业共用部位、共用设施设备承接查验

b为建设单位开发物业项目提供物业管理专业技术支持

c装修管理

d工程质量保修处理

e业主人住

【答案】a c d e

【解析】本题考查的是考生对前期物业管理内容的掌握程度。在前期物业管理期间，物业管理企业从事的活动和提供的服务，既包含物业正常使用期所需要的常规服务内容，又包括物业共用部位、共用设施设备承接查验，业主人住，装修管理，工程质量保修处理，物业管理项目机构的前期运作、前期沟通协调等前期物业管理的特殊内容。故本题选a、c、d、e，有关内容可参见教材第75页。

4.前期物业管理的特点有()。

c与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案

e从物业管理的角度对开发建设项目提出合理化意见和建议

【答案】a b d

【解析】本题考查的是考生对前期物业管理特点的掌握程度。前期物业管理的特点包括:①由前期物业管理工作的内容分析可见，前期物业管理的许多工作，尤其是前期物业管理的特定内容是以后常规期物业管理的基础，对常规期物业管理有着直接和重要的影响。这是前期物业管理最明显的特征;②前期物业管理的职责是在新建物业投入使用初期建立物业管理服务体系并提供服务，其介于早期介入与常规物业管理之间;③管理服务呈现波动和不稳定状态;④经营亏损，故本题选a、b、d。有关内容可参见教材第76~77页“前期物业管理的特点”的内容。

5.物业管理企业参与竣工验收，主要作用和目的是()。

a掌握验收情况

b收集工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题

c为物业的承接查验做准备

d参与验收结论

e派出工程技术人员，对工程进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议

【答案】a b c

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业参与竣工验收的作用和目的的掌握程度。物业管理企业参与竣工验收，主要是为了掌握验收情况，收集工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题，为物业的承接查验做准备。在参与验收时，应随同相关验收组观看验收过程，了解验收人员、专家给施工或建设单位的意见、建议和验收结论。故本题选a、b、c，有关内容可参见教材第75页。

6.在物业项目的建设阶段，物业管理早期介入的内容主要有()。

a与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案

b就物业的结构布局、功能方面提出改进建议

c提供设备设施的设置、选型及服务方面的改进意见

d配合设备安装

e对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见

【答案】a d e

【解析】本题考查的是考生对物业管理早期介入内容的掌握程度。b选项“就物业的结构布局、功能方面提出改进建议”和c选项“提供设备设施的设置、选型及服务方面的改进意见”属于早期

介入“规划设计阶段”的内容，而不是早期介入“建设阶段”的内容。故本题选a、d、e，有关内容可参见教材第73页。

7.在前期物业管理期间，物业管理企业从事的活动和提供的服务，除包含物业正常使用期间所需要的常规服务，还包括()。

a物业公共部位承接查验

b物业公用设施的承接查验

c 业主入住

d业主专有部分的保修处理

e装修管理

【答案】a b c e

【解析】本题考查的是考生对前期物业管理内容的掌握程度。在前期物业管理期间，物业管理企业从事的活动和提供的服务，既包含物业正常使用期所需要的常规服务内容，又包括物业共用部位、共用设施设备承接查验，业主人住，装修管理，工程质量保修处理，物业管理项目机构的前期运作、前期沟通协调等前期物业管理的特殊内容。故本题选a、b、c、e，有关内容可参见教材第75页。

8.前期物业管理沟通协调主要包括()。

a供水、供电部门

b政府主管部门

c社区居民委员会

d开发商

e规划设计单位

【答案】a b c d

【解析】本题考查的是考生对前期物业管理沟通协调的掌握程度。在前期物业管理期间直接涉及的单位和部门有政府行政主管部门、社区居民委员会、开发建设单位、物业管理企业、业主、业主大会及业主委员会等;相关的单位和部门有城市供水、供电、供气、供暖等公共事业单位，市政、环卫、交通、治安、消防、工商、税务、物价等行政管理部门。故本题选a、b、c、d，有关内容可参见教材第76页。

9.在整个物业项目实施过程中，前期管理主要包括()。

a物业承接查验阶段

b物业人住阶段

c业主大会选聘物业管理企业阶段

d建设阶段

e竣工验收阶段

【答案】a b c

【解析】本题考查的是考生对早期介入与前期物业管理的掌握程度。前期管理包括:物业承接查验阶段、物业人住阶段和业主大会选聘物业管理企业阶段。d选项“建设阶段”和e“竣工验收阶段”属于物业早期介入阶段。故本题选a、b、c，有关内容可参见教材第68页。

10.在整个物业项目实施过程中，早期介入主要包括()。

a规划设计阶段

b物业承接查验阶段

c竣工验收阶段

d销售阶段

e建设阶段

【答案】a c d e

【解析】本题考查的是考生对早期介入内容的掌握程度。早期介入的内容包括:可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段和竣工验收阶段。b选项“物业承接查验阶段”属于前期物业管理。故本题选a、c、d、e，有关内容可参见教材第71页。

11.物业管理项目前期运作阶段，管理资源的完善与优化的具体内容包括()。

a管理制度的完善

b物资配备到位

c物业管理人员到位

d服务规范的完善

e管理用房到位

【答案】b c e

【解析】本题考查的是考生对物业管理项目前期运作的掌握程度。物业管理项目前期运作阶段，管理资源的完善与优化的具体内容包括:管理用房到位、物资配备到位和物业管理人员到位。故本

题选b、c、e，有关内容可参见教材第75页。

三、案例题

1.物业管理的早期介入对于优化设计、提高工程质量等的好处是不言而喻的。请问:(1)分别站在开发商和物业管理企业的角度，阐述物业管理早期介入对于开发商和物业管理企业的有利之处。

(各不少于两个方面)(2)说明早期介入的作用是什么(3)说明早期介人在物业建设各阶段有哪些主要内容

【答案】

(1)物业管理的早期介入对开发商的好处很多。

①作为开发商在开发建设中需要一个好参谋，特别是需要听取熟知其产品、能反映产品使用人需求的物业管理公司的意见，从而最大限度地完善自己的产品、最大限度地降低开发建设成本、提高效益，最大限度地促进产品销售。

②开发商在开发建设中需要一个好帮手，特别需要有专业经验的物业管理公司，协助其解决建房过程中发生的各种各样的问题，如工程监理问题、设备选型与安装问题、业户入伙问题、售后服务问题、工程遗留问题等等。

③开发商需要一个事业上的好朋友，即好的合作伙伴，使其集中精力做大事业，开发销售更多更好的楼盘，而不是西瓜芝麻样样要，到头来，芝麻沾手西瓜溜掉。

物业管理的早期介入对物业管理公司非常重要。

①通过早期介入，物业管理公司可以从未来潜在业户的立场，尽早地了解工程项目的客观情况，促使开发商纠正设计施工中大量的不当之处，避免潜在业户使用物业、房产公司销售物业、物业管

理公司管理物业中产生不尽的烦恼与遗憾。

②物业管理公司可以及时做好业户入伙与前期物业管理的准备，实现物业管理服务的高起点、高标准，使广大业户受益。

③减少开发商在销售阶段不利于物业管理的承诺，减少日后物业管理不必要的麻烦。

(2)早期介入的作用包括:优化设计、有助于提高工程质量、有利于了解物业情况、为前期物业管理作充分准备、有助于提高建设单位的开发效益。

(3)早期介入的内容:

可行性研究阶段:①根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式;②根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容;③根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准;④根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准;⑤设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。

规划设计阶段:①就物业的结构布局、功能方面提出改进建设;②就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议;③提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见;④就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。

建设阶段:①与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案;②配合设备安装，确保安装质量;③对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见;

④熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。

销售阶段:①完成物业管理方案及实施进度表;②拟定物业管理的公共管理制度;③拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续;④对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训;⑤派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务;⑥将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归人物业管理档案。

2.a大厦入伙之初，管理处考虑到业主客户乔迁初期开支较多，主动优惠对大多数户内维修暂时采取了无偿提供的方式(若当初就把这一想法向业主客户讲清楚，恐怕办了好事也不会惹出后来的麻

烦)。入伙满一年后，鉴于小区的经济运行状况，管理处决定按照法规规定，开始据实收取户内维修费用。然而这本来合情合理的做法，却遇到了不小的阻力。请问如果你是该项目经理，你准备如果突破阻力，把人室维修工作引入正轨

【答案】

(1)管理处起草并在公告栏张贴了《致业主客户的一封公开信》。公开信引用物业管理法规，详细介绍了物业管理费的开支范围和有偿服务与无偿服务的具体范畴。

(2)说明

了当初无偿提供户内维修的初衷，使大多数业主消除了“交了物业管理费，管理处就应包办一切”的误解，对户内维修有偿服务表示认同。

(3)针对个别业主客户不理解这一情况，继续深入做工作。

(4)要求维修人员上门维修时必须保证时效和质量。

物业管理师理论模拟试题：年注册物业管理师物业管理实务专项练习汇总(一)

1、 《物业管理条例》设立的制度均是针对(b )的物业管理活动而言

a、非住宅物业

b、居住物业

c、即包括居住物业也包括非住宅物业

d、以上答案都不对

2、 ( b )年，国家就开始逐步推行城镇住房制度改革，开始实行向居民售房的试点。

a、1978

b、1979

c、1980

d、1981

3、 ( a)是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石，对我国建立物业管理活动秩序产生了重大影响。

a、《城市新建住宅小区管理办法》

b、《全国优秀管理住宅小区标准》

c、《关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知》

d、《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度的通知》

4、 (b )年，国家计委和建设部联合下发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》。该办法对城市住宅小区物业管理服务收费的主管机关、收费应当遵循的原则、收费价格形式、物业管理服务费用的构成、代办性质的服务收费管理，以及违反《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》应当给予的行政处罚，都做了明确规定。

a、1995

b、1996

c、1997

d、1998

5、 非市场性的房屋管理( b )物业管理。

a、属于

b、不属于

c、包括

d、不包括

1、 业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开( c )日前以书面形式在物业管理区域内公告。

a、7

b、10

c、15

d、20

2、 业主大会作出的一般决定，实行简单多数表决原则，必须经与会业主所持投票权( b )以上通过

a、1/2

b、2/3

c、3/4

d、4/5

3、 经业主委员会或者( b )%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出变更决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。

a、15

b、20

c、30

d、50

4、订立业主公约是业主之间的共同行为，通常情况下，业主公约由业主大会筹备组草拟，经首次业主大会会议审议通过，公约的修改权也属于( a)。

a、业主大会

b、业主委员会

c、业主管委会

d、业主公约

5、 物业管理招标投标是指业主或建设单位通过招标方式选聘物业管理企业，物业管理企业通过投标方式竞聘物业管理项目的活动。其中，由建设单位通过招标方式选聘物业管理企业的，称为( a )。

a、前期物业管理招标投标

b、物业管理招标投标

c、后期物业管理招标投标

6、写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般( )基础租金。

a.等于

b.低于

c.高于

d.不确定

答案:c

解析:比较理想的情况下，市场租金一般高于基础租金。否则市场租金低于基础租金，业主就需要进一步压缩经营成本来降低基础租金。

7、从管理的角度来讲，确保物业资产保值率和升值率最大化的关键措施是( )

a.与客户关系维护工作

b.与行政管理部门的协调工作

c.与开发商、施工企业的合作

d.房屋与设备维护工作

答案:d

解析:从管理的角度，确保物业资产保值率和升值率最大化的关键措施，是做好房屋与设备维护工作。这是写字楼物业管理的第二个常观目标。

8、收益部分使用率最大化是写字楼物业管理的( )

a.经营目标

b.服务目标

c.管理目标

d.微观目标

答案:a

解析:使收益部分的使用率最大化，这是写字楼物业管理的第一个常规目标。即其经营目标

9、一套完整的会计报表包括( )组成

a.会计报表和文字报告

b.主表和附表

c.会计报表附注和财务情况说明书

d.《企业会计制度》规定的和企业内部管理需要的报告。

答案:b

解析:详见第三题解析。

10、( )是会计核算的最终产品，是物业管理企业向信息使用者提供财务信息的基本形式

a.主表

b.附表

c.会计报表

d.文字报告

解析:会计报表包含主表和附表，是会计核算的最终产品。d也是提供给信息使用者的信息之一。

1、租售型写字楼的空间，属于收益部分的有( )

a.物业管理用房

b.租赁仓库

c.店铺

d.停车场

e.设备机房

答案:b，c，d，

解析:ae为物业维持的必备条件，不属于收益性部分。

2、向业主租户提交的物业管理报告的重点是( )

a.物业管理企业收取的管理费用值

b.物业管理费用用在何处

c.物业管理企业未来的计划

d.企业盈利

e.本期物业经营管理活动完成的情况

答案:a，b，c，

解析:与物业业主租户相关的信息应成为这类型报告的主要内容，de两项与业主不相关。

3、资金运用包括( )

a.资金的投放

b.支付罚款

c.各项资产的使用

d.补偿物业经营管理耗费

e.缴纳

各种税金

答案:a，c，

解析:资金运营是物业管理企业将筹集到的资金按照一定的原则投入到物业管理经营服务中的过程，包括资金的投放于各项资产的使用。

4、按照不同的评价目的和评价工作的实施主体，物业管理绩效评价的类型有( )

a.政府评价

b.新闻媒体评价

c.社会评价

d.企业集团内部评价

e.企业自我诊断评价

答案:a，c，d，e，

解析:新闻媒体的主要作用是报道和宣传，不作为绩效评价的主体。

5、物业管理企业绩效评价以( )四个方面的内容作为评价重点。

a.物业管理企业的盈利能力

b.资产运营水平

c.偿债能力

d.物业管理企业

e.后续发展能力

答案:a，b，c，e，

解析:d选项为绩效评价的对象，其余为评价内容。

6、属于物业建设单位在开发过程中所订立的合同是( )

a.建设施工合同

b.售房合同

c.收益性物业的租赁合同

d.水电供应合同

e.专项维修工程合同

答案:a，b，d，

解析:a选项为建设单位的主要工作，因此正确。可以在开发过程中售房，因此正确;开发过程需要水电支持，因此d也正确。ce不属于开发过程中的合同。

7、物业管理招标方式有( )

a.公开招标

b.有限竞争公开招标

c.邀请招标

d.有限竞争选择招标

e.议标

答案:a，c，d，e，

解析:这里考察的是招标方式，其中d选项为c选项的别称，因此正确选项为acde

8、前期物业服务合同与物业服务合同的差异包括( )

a.合同的客体

b.合同的主体

c.合同签订的日期

d.合同的有效期限

e.合同的委托事项

答案:b，c，d，

解析:合同的客体均是物业管理企业，是相同的。但是主体分为建设单位与业主委员会，也就是因为项目所处的时间的不同的，因此正确选项为bcd。

9、物业服务合同包括( )

a.租赁合同

b.物业服务合同

c.前期物业服务合同

d.保管合同

e.装修合同

答案:b，c，

解析:根据物业所处时间的不同，合同主体的不同，导致其分为bc两类，但是客体都是物业管理企业。

10、下面属于事先控制的有( )

a.前馈性控制

b.材料成本控制

c.管理费用控制

d.简单控制

e.防护性控制

答案:a，e，

解析:前馈控制是发生在成本发生之前的，因此属于事先控制;防护性控制也是发生在成本开支之前的，因此正确选项为ae。其他选项为按照控制对象不同而进行的成本控制分类。

1、静态运算的优点是( )

a.编制简单

b.具有挑战性

c.可实现费用等效益最大化

d.调动员工控制费用支出积极性

e.编制成本低

答案:a，e，

解析:静态预算也是固定预算，是以过去的实际费用支出为基础的，优点在于简单、容易为各部门所接受。

2、宣传广告的费用支出数量取决于( )

a.人平均工资水平

b.新旧程度

c.物业的质量

d.市场的供求状况

e.物业的空置水平

答案:b，d，e，

解析:宣传广告费用支出的数量取决于物业的空置水平、新旧程度以及市场的供求状况。因此正确选项为bde。

3、成本包括( )

a.物化劳动的价值

b.工资

c.活劳动创造的价值

d.福利费

e.所有耗去的费用

答案:a，c，

解析:成本是指全部生产费用，包括物化劳动和劳动耗费的价值。

4、租赁合同自然终止的情况包括( )

a.无正当理由，拖欠房屋租金6个月以上的

b.租赁合同到期

c.符合法律规定或者合同约定的解除合同条款的

d.因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的

e.当事人协商一致的。

答案:b，c，d，e，

解析:自然终止的情况有四种，包括合同到期，符合法律规定可以解除的、因不可抗力使租赁合同不能继续履行的、当事人协商一致的。因此，正确选项为bcde

5、租赁方案与策略涉及的主要工作内容有( )

a.确定可出租面积和租赁方式

b.编制租赁经营预算

c.定位目标市场

d.确定租金方案

e.明确广告策略

物业管理师理论模拟试题：物业管理师物业管理实务试题-第十二章物业管理档案管理

物业管理师物业管理实务试题汇编之第十二章物业管理档案管理

一、单项选择题(备选项中有1个符合题意)

1.以下关于档案的说法，不正确的是()。

a档案是历史的原始记录

b档案是该原始记录的信息内容

c档案是经过归档保存的原始记录及其载体

d施工图纸在工程竣工验收之前，是正在使用的文件，它既是原始记录，也是档案

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对档案定义的理解。有关内容可参见教材第178页。

2.能够较好地保持文件在内容方面的联系，使内容相同或相近的文件集中在一起的档案分类方法是()。

a月度分类法b年度分类法c事件分类法d组织机构分类法

【答案】c

【解析】本题考查的是考生对档案分类方法的理解和掌握。有关内容可参见教材第178页。

3.物业承接查验期的基础资料档案不包括以下哪项内容()

a物业及其附属设施设备的权属文件

b物业及其附属设施设备的技术文件

c物业及其附属设施设备的验收文件

d日常物业管理文件

【解析】本题考查的是考生对物业承接查验期档案的收集与整理的理解和掌握。有关内容可参见教材第180页。

4.关于物业管理档案的保存与安全，说法不正确的是()。

a某个单份档案文件的价值是不能孤立鉴定的，应当从相互关联的一组档案文件来综合考虑档案的保存价值和保存期限

b房屋共用部分和共用设施设备的检测、检修与运行记录档案，保存期限为设备的使用年限

c档案损坏有人为的原因和自然的因素

d档案的安全包括:档案本身不受到损坏与丢失;档案信息不被非法复制、查阅和传播

【答案】b

【解析】本题考查的是考生对档案管理要求的理解和掌握。有关内容可参见教材第184―186页。

5.关于物业管理企业信用档案，说法不正确的是()。

a物业管理企业信用档案的建立范围是所有物业管理企业和物业管理师等执(从)业人员

b建设部负责全国一级和二级资质物业管理企业及执(从)业人员信用档案系统的建立和监督管理

c地方物业管理行政主管部门负责二级资质以下物业管理企业及执(从)业人员信用档案系统的建立和监督管理

d建设部信息中心负责物业管理企业信用档案系统建设的技术支持和系统运行与维护管理工作

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业信用档案的理解和掌握。有关内容可参见教材第186~187页。

6.不属于物业管理企业信用档案记录内容采集途径的是()。

a通过政府部门、协会采集

b通过物业管理企业、执(从)业人员采集

c通过中介机构及社会公众采集

d通过口头方式采集

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业信用档案记录内容的采集途径的理解和掌握。d选项是采集方式，因此，是错误的。有关内容可参见教材第192页。

7.物业承接查验期档案的索取对象是()。

a建设单位b施工单位c监理单位d早期介入的物业管理企业

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对物业承接查验期档案的收集与整理中物业承接查验期物业管理档案收集的范围的理解和掌握。此阶段档案收集的索取对象较单一，主要是建设单位。有关内容可参见教材第180页。

8.日常物业管理企业档案的收集范围不包括的是()。

a设备设施运行记录

b设备设施维修养护记录

c工程竣工验收记录

d物业服务记录

【解析】本题考查的是考生对日常物业管理期档案的收集与整理的理解和掌握。“工程竣工验收记录”是在“物业承接查验期”收集的档案。有关内容可参见教材第182页。

9.关于物业档案保存注意事项说法不正确的是()。

a物业承接查验期和人住收集的档案资料保存管理和安全十分重要

b房屋共用部分和共用设施设备的监测、检修与运行档案的真实性和保存期限应明确规定

c设备检修与运行记录档案保存期限一般不低于该设备使用年限的2倍

d所有设备运行和维护档案应有一个销毁的管理方案和程序

【解析】本题考查的是考生对物业管理档案的保存和安全的理解和掌握。d选项是错误的，教材讲的是“小型设备的运行和维护记录档案’’应有销毁的管理方案和程序。有关内容可参见教材第184~185页。

10.下列档案损坏属于自然因素是()。

a遗失

b榻坏

c被盗

d墨迹的自然消失

【解析】本题考查的是考生对物业管理档案的损毁的理解。有关内容可参见教材第185~186页。

11.关于物业管理企业信用档案的投诉处理，说法不正确的是()。

a物业管理企业信用档案应当接受社会公众的网上投诉

b投诉信息转给被投诉企业后，被投诉企业应在20天内将处理意见反馈给信用档案管理部门

c反馈意见应由当地物业管理行政主管部门签章

d无正当理由不按期反馈的，可作为不良记录计人企业或执(从)业人

员的信用档案并进行公示

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业信用档案的投诉处理的理解和掌握。b选项是错误的，教材讲的是15天。有关内容可参见教材第184~185页。

二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

1.物业管理档案包括以下哪些内容()。

a物业权属资料、技术资料和验收文件

b业主(或物业使用人)的权属档案资料、个人资料

c物业运行记录资料、物业维修记录、物业服务记录

d物业管理公司行政管理及物业管理相关合同资料

e国家及地方行政管理部门的相关规定

【答案】a b c d

【解析】本题考查的是考生对物业管理答档案内容的理解和掌握。有关内容可参见教材第178页。

2.物业管理常用的档案分类方法有哪些()。

a月度分类法b季度分类法c年度分类法d事件分类法

e组织机构分类法

【答案】c d e

【解析】本题考查的是考生对物业管理档案的分类方法的理解和掌握。有关内容可参见教材第178~179页。

3.物业承接查验期物业管理档案收集范围包括以下哪些内容()。

a权属资料档案

b技术资料档案

c物业运行记录档案

d验收文件档案

e业主(或物业使用人)的权属档案

【答案】a b d

【解析】本题考查的是考生对物业承接查验期物业管理档案的收集范围的理解和掌握。有关内容可参见教材第180~181页。

4.关于物业入住期物业管理档案收集的方式和程序说法正确的是()。

a物业人住期的资料档案收集与入住期物业管理工作密切相关，须同步进行

b应设立档案资料收集整理工作小组，由该小组专责进行档案资料的收集和整理

c专责工作小组应按照业主权属资料、业主(或物业使用人)个人资料档案分组，并确定各自档案资料的收集范围、相关表格和收集程

d将相关的权属资料和个人资料的复印件作为档案资料保管

e在档案资料收集后，应及时整理并归档

【答案】a b c e

【解析】本题考查的是考生对物业入住期物业管理档案收集的方式和程序的掌握。只有d选项是不准确的，应为“与原件核对后的复印件”作为档案资料保存。有关内容可参见教材第182页。

5.关于el常物业管理期档案的收集与整理，说法正确的是()。

a日常物业管理期档案主要是权属资料档案、技术资料档案和验收文件档案

b物业运行记录档案的收集范围包括:建筑物运行记录档案和设施设备运行记录档案

c物业维修维护记录档案的收集范围包括:建筑物维修维护记录档案和设施设备维修维护记录档案

d手续办理完毕的文件，应由承办单位或个人保存，一年后向档案部门移交

e日常物业管理期档案主要包括物业运行记录档案、物业维修记录档案、物业服务记录档案和物业管理公司行政管理档案

【答案】b c e

【解析】本题考查的是考生对日常物业管理期档案的收集与整理的理解和掌握。有关内容可参见教材第182~183页。

6.物业管理档案管理中，纸介质档案常用的检索工具有()。

a目录式检索工具

b簿式索引检索工具

c电子目录检索工具

d卡片式检索工具

e指南式检索工具

【答案】a b d e

【解析】本题考查的是考生对物业管理档案的检索的理解和掌握。c选项是错误的，纸介质档案常用的检索工具没有这一项。有关内容可参见教材第183页。

7.以下属于物业管理纸介质档案提供利用的方式的有()。

a档案室阅读

b外借光盘

c制作副本

d向查阅者提供档案的专业知识

e向查阅者提供档案索引的方法

【答案】a c d e

【解析】本题考查的是考生对物业管理档案中纸介质档案的检索的理解和掌握。b选项是错误的，纸介质档案中不含有光盘。有关内容可参见教材第183―184页。

8.关于物业管理档案的保存与安全，说法正确的是()。

a某个单份档案文件的价值是不能孤立鉴定的，应当从相互关联的一组档案文件来综合考虑档案的保存价值和保存期限

b房屋共用部分和共用设施设备的检测、检修与运行记录档案，保存期限为设备的使用年限

c档案损坏有人为的原因和自然的因素

d档案的安全包括:档案本身不受到损坏与丢失;档案信息不被非法复制、查阅和传播

e小型设备的运行和维修记录档案应长期保存

【答案】a c d

【解析】本题考查的是考生对物业管理档案的保存和安全的理解和掌握。有关内容可参见教材第184~185页。

9.物业承接查验期其物业管理档案收集主要包括()。

a权属资料档案

b建设单位的资料档案

c验收文件档案

d业主使用人档案资料

e技术资料档案

【答案】a c e

【解析】本题考查的是考生对物业承接查验期档案的收集与整理的理解和掌握。有关内容可参见教材第180页。

三、案例题

1.张先生于____年购买了一套某花园式住宅的配套底商。人住时，小区尚未全部竣工。急于用底商开餐厅的张先生没有追究工程的不完善，草草接收了房屋，餐厅也随即开业。由于在其后对房屋

的使用中，张先生对房屋以及物业管理存在诸多不满，除人住时交了一年物业费外，3年内没有向物业公司交过任何费用。截止到____年底，张先生已经拖欠物业费、水电费、取暖费20多万元。在多次催缴无效的情况下，物业公司将张先生告上了法庭。经过调查审理和法院调节，张先生对物业费和取暖费没有异议，但对水电费不能认同。原因是:物业公司不能提供由张先生签字确认的水电费的起始数字依据。最终，物业公司损失了水电费总额的20%。请问法院这样判决是否恰当在此案例中，物业公司的错误在哪里

【答案】(1)法院对此进行的判决比较合理，因为物业公司不能提供水电费的起始表数，按照正常的惯例推理，物业公司交付给业主的水电表均不可能为“零起始”。同时张先生也不能提供已交费的证据。根据公平的原则及法官的自由裁量权，法院支持物业公司收取张先生80%的水电费较为合理。

(2)物业公司为代收取水电费的主体，应做好相关的准备工作。此案中物业公司没有及时对张先生所购买房屋的原始水电表数与张先生进行书面确认。为以后的收取工作留下隐患。

2.如果你是某物业公司的档案管理员，负责档案的保存工作，请说明档案保存应注意的事项有哪些

【答案】(1)物业承接查验期和人住期收集整理的档案资料属于物业基础资料档案，是物业管理档案中最重要和基础性的档案，它的保存管理和安全十分重要。

(2)房屋共用部位和共用设施设备的检测、检修和运行记录档案，在分析房屋主体安全、设备运行状况和事故分析中有时起着十分关键性的作用，因此这类档案的真实性和保存期限应有明确规定，一般不能低于设备的使用年限的2倍。

(3)各类小型设备的运行和维护记录档案、环境与安全管理记录档案的数量较大，这部分档案的保存期较短。这类档案应有一个销毁的管理方案和程序，以腾出空间，避免档案室空间被无谓占用。

3.如果你是某物业公司的管理人员，分管档案管理工作，请说明物业管理企业信用档案管理工作的目标和要求。

【答案】目标:以物业管理电子政务系统、物业管理行业协会自律管理系统和企业经营管理系统为基础，形成覆盖物业管理行业所有企业及执(从)业人员的信用档案系统，并通过中国住宅与房

地产信息网实现各级物业管理行政主管部门、行业协会网站的互联互通。

要求:(1)各级物业管理部门要提高认识，加强领导，积极组织、指导和推动物业管理企业信用档案系统的建设工作。

(2)扩大物业管理企业信用档案的覆盖面。

(3)保证物业管理信用档案系统信息的全面、准确。

(4)及时做好信用档案记录信息的更新工作。

(5)统一系统数据平台，保证信息传递畅通、资源共享。

(6)物业管理企业信用档案记录信息的报送、传递及有关事宜的联系，主要采用电子邮件方式。

4.如果你是某物业公司的管理人员，分管档案管理工作，请说明物业管理企业信用档案的记录内容有哪些。

物业管理师理论模拟试题：助理物业管理师三级理论知识试题

一、单项选择题(每题1分，共50分 )

1、(b)是随着时间的推移而变化的，有时高，有时低。

a.原始价值b.市场价值 c.帐面价值d.折余价值

2、在城市规划中，通常是用居住小区和( a)为规划基本单位来组织居住区的。

a.居住组团b.居住团 c.居住区 d.居委会

3、供给状况不变，需求增加时，引起(b )。

a.均衡数量增加，均衡价格上升;b.均衡数量增加，均衡价格下降;

c.均衡数量减少，均衡价格上升;d.均衡数量减少，均衡价格下降

4、城市布局中，一般情况可以根据最小风频原则进行布局，对大气有污染的工业应布置在全年最小风频风向的( a )。

a.上风向 b.下风向c.左风向d.右风向

5、房地产具有保值增值的特性，就我国的土地政策来说，针对一宗具体的房地产，其价格从长远来看是趋于( b.)。

a.上升 b.下降c.不变 d.亦升亦降

6、民事责任主要表现为一种(b )责任。

a.社会b.财产c.违约d.侵权

7、市场调查方法中( d )具有一定的风险性。

a、询问法 b、电话调查法 c、观查法 d、实验法

8、决定房屋租赁规模的主要因素是(d)。

a、 城市宏观经济环境b、房屋出售市场情况

c、房屋租赁市场情况d、房屋租赁政策法规

9、当事人在仲裁机关做出“仲裁决定书”后(c)之内可向人民法院提出诉讼。

a、5 b、10 c、15 d20

10、房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后( d )日内，到(市、县人民政府房地产管理部门)办理登记备案手续。

a、10b、15c、20 d、30

11、房屋租赁登记申请经(d)审查合格后，颁发《房屋租赁证》。

a、物业管理企业 b、房屋租赁公司

c、业主委员会 d、市、县人民政府房地产管理部门

12、承租人在物业租赁期限内，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人，但必须经得( c )同意。

a、 物业管理企业b、房地产行政产管部门

c、出租人

d、使用人

13、在租赁期限内，因承租人过错造成房屋损坏的，由( a )负责修复。

a、承租人b、出租人 c、物业管理企业d、房地产管理部门

14、具有传播需求的个人或集团，谓之(a)

a信息源b信息 c信道d信宿

15、 一个组织与大众传播媒介的关系称(c)

a公共关系b组织关系 c媒介关系d人际关系

16、物业管理人员在与客户进行沟通时，应保持一定的距离，其自然距离以( a)为宜。

a、双方感到舒适 b、2米以上

c、听清对方的声音 d、适于握手

17、所谓激励就是激发人的(a)，调动人的工作积极性的过程。

a.动机b.需要c.目的 d.期望

18、 有人勤奋有人懒惰，这是性格的(a)

a.意志特征b.情绪特征c.态度特征 d.理智特征

19、下列说法正确的是( a)。

a.产权是一种权力束b.产权是指占有权 c.产权不具有排他性d.产权主要指房地产产权

20下列最可能属于社团产权的是( b)。

a.城市标志性写字楼 b.人行天桥 c.公司大楼 d.小区道路

21、关于自主经营型物业管理与聘用服务型物业管理的区别，下列正确的说法是( c)。

a.聘用服务型物业管理不涉及经营b.聘用服务型物业管理只针对居住物业

c.自主经营型的物业管理物业管理企业不仅仅有管理权

d.自主经营型的物业管理以经营为主服务为辅

22、物业管理从产业划分上属于(c )。

a.第一产业b.第二产业c.第三产业d.第四产业

23、县级以上地方人民政府( a)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

a、房地产行政主管部门n

bsp; b、工商行政管理部门

c、小区管理办公室d、物业管理协会

24、一个物业管理区域可以成立不超过( a )个业主大会。

a、1 b、2c、3d、4

25、业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经( b )以上的业主提议，业主委员会应当组织召开大会临时会议。

a、10% b、20% c、30%d、50%

26、业主委员会是业主大会的(d)

a、组织机构b、权力机构 c、自治管理机构d、执行机构

27在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其(d)

a、管理b、指导 c、监督d、指导和监督

28、建设单位制定的业主临时公约，不得侵害(d )的合法权益。

a、业主 b、物业使用人 c、住宅区居民d、物业买受人

29、公司的权力机构( a)。

a.股东会 b.工会c.董事会 d.监事会

30、物业公司以目标为基础的部门划分实际上是以( d )为中心的划分;

a.项目 b.管理 c.经营 d.服务

31、矩阵制又称( d)。

a.参谋制 b.对称制 c.点阵式 d.规划目标结构组织

32、三级物业管理企业资质证书的颁发和管理由(b)负责。

a.省建设厅b.设区的市房地产主管部门 c.县级市房地产主管部门d.b或c

33、(d)是物业管理企业各部门中唯一常年24小时工作的部门。

a、 公关部b、工程部c、经营部d、安保部

34、紧急避险的构成要素不包括( b)。

a、合法利益受到紧急危险的威胁b、即将到来的危险

c、没有其他方法能够排除危险d、避险行为不能

超过必要的限度

35、灭火器应悬挂在(c)的温度条件下。

a、较低b、较高c、相宜d、日常

36、在绿化时，应以(a)为主。

a乡土植物b外来植物 c速生树种 d慢生树种

37、我国大气污染，主要是(c )污染

a、粉尘排放 b、沙尘暴c、煤烟型 d、有毒有害气体

38、以下不属于营业成本的是(c)。

a.财产保险费

b.直接人工费

c.劳动保险费

d.固定资产折旧费

39、按全国物业管理示范住宅小区标准，小区房屋零修急修及时率应达d 以上，返修率不高于 d;

a.95%1%b.96% 2%c.98%1% d.100%1%

40、在房屋供暖施工图中，用( d )表示温度计、

a.*b.c.-.-.- d.

41、商业物业不包括以下(a)物业。

a.码头 b.机场餐厅c. 经营性加油站 d.购物广场

42、目前我国收益性物业的物业管理的模式主要包括自主经营型和( c)两种物业管理模式。

a. 合作管理型 b. 公开招标型 c.委托服务型d. 发展商管理型

43、一般出租的收益性物业出租管理办法不包括( b )。

a. 招租管理办法 b. 租户管理办法c. 租金管理办法 d. 合同管理办法

44、房屋承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌的可能，这种房屋是( d )。

a、 基本是好房b、一般损坏房c、严重损坏房d、危险房

45、属于非危险房屋的，应在签定文书上注明在正常使用条件下有效时限，一般不超过( a )。

a、一年b、二年c、三年d、四年

46、( c )负责房屋安全鉴定。

a、物业管理企业b、业主委员会

c、人民政府房地产行政管理部门d、公安部门

47、经鉴定属危险房屋的，(c)必须及时发出危险房屋通知书。

a、物业管理企业b、业主委员会 c、鉴定机构d开发建设单位

48、对鉴定为危险房屋的，如果房屋所有人拒不按照处理建议修缮治理，( b )有权指定有关部门代修，所需的费用由责任人承担。

a、 物业管理企业b、房地产行政管理部门

c、人民法院d、公安机关

49、由于使用不当或其他人为原因造成房屋损坏，应由(d)负责修复。

a、房屋所有人b、房屋使用人c、物业管理企业d、损坏责任人

50、在计算房屋完损等级时，一律以( b )为计量单位。

a、使用面积b、建筑面积c、幢d、层

51、在房屋结构施工中常用的构件代号“wb”表示的是( b )。

a、空心板b、屋面板 c、基础梁d、楼梯梁

52、在给排水方式的图例中“ ”表示(c)。

a、 清扫口b、水泵c、洗脸盘d、消火栓

53、在电气施工图中，常用“ ”表示( d )。

a、 壁灯b、球形灯c、安全灯d、吸顶灯

54、(a)主要是对物业设备设施进行的清洁、整理、润滑、紧固、调整、更换、防腐等。

a保养b日常保养

c维修d维修保养

55、(a)一是对非重点设备实行故障发生后的维修;二是对事先无法预见的突发故障的维修。

a事后维修b预防维修

c生产维修d预知维修

56、(c)零件更换率一般在10%-30%。

a维修保养b小修

c中修d大修

57、物业管理区内的高压供电设备应由(a)维修保养，物业管理公司主管人员负责督促其如期维修保养，并做好其维修保养记录。

a专业公司b物业管理公司

c业主委员会d行政主管部门

58、(c)、每年进行火灾自动报警系统的检查和试验。

a每周b每月

c每季 nbs

p;d每半年

59、电梯困人时，当电梯停在距某平层位置约(b)m范围时，维修人员可以在该平层的厅门外使用专用厅门钥匙开启厅门，用手拉开轿厢门，并协助乘客撤离轿厢。

a 0.5 b ±0.5

c -0.5 d ±1.0

60、(c)级以下的地震可由电梯操作人员以低速至各楼层试运行一趟，确认没有任何异常情况，即可投入使用。

a二 b三

c四 d五

二、多项选择题(每小题1分，共20分)

1、房地产开发项目招标的程序包括( ab )。

a.招标准备 b.组织招标 c.现场考查d.开标、评标、定标

2、与客户进行沟通的心理过程包括(abcd)环节。

a、理解b、接受c、行动d、注意

3、如果宏观经济情况好，下列说法正确的是(ac)。

a、房屋租金会提高 b、房屋租金会降低

c、出租者希望租期较长 d、出租者希望租期较短

4、物业管理的专业性主要是指从事物业管理有( abc)。

a.专门的组织机构 b.专业的人员配备c.专门的工具与设备 d.专门的行政管理机构

5、国家提倡业主通过( abc )的市场竞争机制选择物业管理企业。

a、公开b、公平 c、公正d、合理

6、国家鼓励物业管理采用( ac)，依靠科技进步提高管理和服务水平

a、新技术 b、新知识 c、新方法d、新成果

7、物业管理企业的义务包括( bcd)。

a.服从主管部门的领导 b.提供符合合同要求的物业管理服务c.接受业主大会的监督 d.按照法律、法规和有关规定从事经营活动

8、垃圾的处理方法一般有(abc)。

a、堆放法b、填埋法c、焚化法 d、散落法

9、物业管理企业的主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中取得的( abc)。

a.物业服务收入b.物业经营收入c.物业大修收入d.房屋中介收入

10、目前，我国物业管理服务的价格形式可以分为( bc)。

a.政府定价

b.政府指导价

c.市场调节价

d.法律定价

11、以下属于小区基础管理内容的是(abc)。

a.建立房屋装修管理规定b.建立住用户档案 c.定期住用户意见与建议d.建立机动车停车场管理制度

12、(bd )后的房屋必须符合完好房或基本完好房的标准。

a、中修b、大修c、翻修d、综合维修

13、对主体工程维修的标准是(acd)。

a、牢固b、恢复原样c、安全d、不留隐患

14、房屋(bc)的修缮、更新费用在专项维修资金中列支。

a、自用部位b、共用部位c、共用设备d、自用设备

13.房屋结构部分包括( abd )项目。

a、楼地面b、基础c、门窗d、屋面

14、生产维修是(ad)相结合的维修方式。

a事后维修b改善维修

c预知维修d预防维修

15、排水管堵塞的故障原因可能是(abcd)。

a使用中或施工中，硬杂物进入排水管，停止在排水管中

b尿垢堵塞排水管

c管道坡度小或达不到自清流速，使污水中的杂物沉积而堵塞

d排水管的管径偏小

16、对电梯曳引电机的检查，应检查(abcd)。

a油位、油色有无异常 b油温有无异常

c运行异常声音 d运行有无异味

17、从室外设计地面至基础底面的垂直距离称基础的埋置深度，简称基础的埋深。根据埋置深度的不同，基础可分为(abd)

a、深基础 b、浅基础c、半埋基础d、不埋基础。

18、正投影具备以下(abc )基本性质

a、真实性b、积聚性c、类似性d、虚拟性

19、国家制图统一标准还规定定位轴线的编号中不得采用(acd )这三个字母。

a、“i” b、“j”c、“o” d、“z”

20、房屋基础加固法包括以下几种( abcd)

a、水泥粘结法n

bsp; b、扩大基础底面积加固法c、条形基础两侧扩大加固法 d、架托换基法。

三、判断题(每小题1分，正确的打√错误的打×，共20分)

1、市场调查并不是市场营销活动的出发点，只是了解市场、认识市场的一种有效方法和手段。( √)

2、建设工程是指规划区内所有新建、扩建、改建的建筑物、构筑物、管线、道路和其他工程设施。(√ )

3、在分析房屋租赁市场时，没有必要分析房屋销售市场( ×)。

4、与客户有效沟通是物业管理人员必备的核心技能之一( √ )

5、物业管理的常规性服务是非经营性的( ×)。

6、从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。( √)

7、住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于5个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业管理企业。( ×)

8、 安全管理工作形式经常在表面上与对客户的服务发生冲突，但是从本质上讲安全管理工作还是为客户提供一种安全性的服务。(√)

9、 我国消防管理的方针是“隐患险于明火，防患重于救灾。”(× )

10、向水体排放污染物超过国家标准的，按照排放污染的种类、数量加倍缴纳排污费。( √)

11、检查所辖范围的保洁成效，发现问题马上纠正，是保洁部门经理的职责。(×)

12、房屋经过维修后，应调整房屋受损等级(×)

13、在钢筋混凝土构件中，混凝土的抗压强度和抗拉强度都较高。( √ )

14、凡是夜间发生的、不影响物业管理区正常运作的、不会产生严重后果的供配电故障，可以由日班当值人员进行维修。√

15、对某些房屋建筑进行必要的沉降观测，是房屋管、修单位的保养工作之一。( √ )

16、楼地面是房屋的主要水平承重构件，它们将自重和使用荷载传递给墙、柱及基础，对墙身起垂直支撑作用，并有分隔空间、隔声、隔水等作用。(×)

17、所有维修工程不论工作量大小，都必须在开工前编制工程组织设计。(×)

18、房屋完好率就是完好房屋的建筑面积与总的房屋建筑面积的百分比( ×)

19、电梯运行管理发生任何故障时，要首先救护乘客出梯。( √)

物业管理师理论模拟试题：物业管理师物业管理实务试题-第八章物业环境管理

物业管理师物业管理实务试题汇编之第八章物业环境管理

一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

1.关于物业环境管理的描述，以下哪种说法是不准确的()。

a物业环境管理的范围包括物业管理区域内物业公共部位、共用设施和场地等

b物业环境管理包括清洁卫生、园林绿化和卫生虫害防治等内容

c环境管理与业主、物业使用人生活工作密切相关

d环境管理是物业管理服务的间接体现，是物业管理的基本内容

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对物业环境管理的理解。选项d“环境管理是物业管理服务的间接体现，是物业管理的基本内容”中“间接体现”说法不对，应为“直观体现”。故本题选d，有关内容可参见教材第133页。

2.以下哪种方法不属于灭蝇的主要方法()。

a环境治理

b诱杀

c生物灭蝇

d药杀

【答案】c

【解析】本题考查的是考生对蝇的防治方法的掌握程度。蝇的防治方法主要有三种:环境治理、诱杀和药杀。故本题选c，有关内容可参见教材第138页。

3.对物业绿化管理内容的描述不正确的是()。

a物业绿化管理的内容包括对绿化植物及园林小品等进行养护管理、保洁、更新、修缮等

b绿化管理是为了达到改善、美化环境，保持环境生态系统良好循环的效果

c绿化的日常管理不包括园林建筑及园林小品维护、绿化标识制作、园林观赏鱼喂养

d绿化的日常管理包括浇水、修剪造型、施肥、中耕除草、病虫害防治、绿化保洁等

【解析】本题考查的是考生对绿化管理内容的掌握程度。选项c“绿化的日常管理不包括园林建筑及园林小品维护、绿化标识制作、园林观赏鱼喂养”应为“包括”。故本题选c，有关内容可参见教材第139~140页。

4.对酒店及会所绿化管理要求，说法不正确的是()。

a酒店及会所绿化管理的重点是清除枯枝

b酒店及会所绿化管理工作内容较多、技术要求较高

c为了提高工作效率，可根据绿化员工的技术特长进行合理的工作范围划分

d为了不对客人的活动造成影响，酒店及会所的绿化布置、养护工作应在客人到达前或休息时进行

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对绿化管理的要求的掌握程度。选项a“酒店及会所绿化管理的重点是清除枯枝”是不正确的，“修剪及清除枯枝黄叶应是机关绿化管理的重点”。故本题选a，有关内容可参见教材第140~141页。

5.对大型公共区域绿化，说法不正确的是()。

a植物养护应注重对绿地的围护，避免人为因素造成植物损坏

b在植物选用上必须选用生长快、成活率高、抗性强的树种

c不宜使用带刺、有毒、易断的绿化植物

d不宜使用果树或大花植物作绿化

【答案】b

【解析】本题考查的是考生对绿化管理的要求的掌握程度。选项b“在植物选用上必须选用生长快、成活率高、抗性强的树种”是不正确的，这是工厂绿化的要求。故本题选b，有关内容可参见教材第140―142页。

6.对灌木的绿化检查重点不包括以下哪个方面()。

a虫害、病害的情况

b有无枯黄枝及折断枝

c植物修剪、造型状况

d花苞及花果枝及时清除

【解析】本题考查的是考生对绿化管理方法的掌握程度。灌木的检查重点内容包括:植物虫害、病害的情况;有无攀爬及寄生植物;植物肥水状况;有无枯黄枝及折断枝;植物修剪、造型状况;

植物生长势;松土除草状况等。故本题选d，有关内容可参见教材第142页。

7.以下哪种不属于白蚁的防治方法()。

b挖剿法

c药杀和诱杀法

d生物防治法

【解析】本题考查的是考生对白蚁防治方法的掌握程度。白蚁的防治有挖巢法、药杀法、诱杀法和生物防治法。故本题选a，有关内容可参见教材第137页。

8.以下哪种不属于鼠害的防治方法()。

a防鼠和化学灭鼠

b诱杀灭鼠

c器械灭鼠

d生物灭鼠

【解析】本题考查的是考生对鼠害防治方法的掌握程度。防鼠的主要方法包括环境治理、断*源以及安装挡鼠栅、挡鼠板等设施进行隔防等。故本题选b，有关内容可参见教材第138页。

9.下列要求不属于绿化管理的基本要求是()。

a及时对妨碍业主、物业使用人活动的绿化植株进行改造，减少人为践踏

b加强绿化保护宣传

c保持植物的正常生长

d人工实行精品式管理，对绿篱、灌木进行人工造型

【解析】本题考查的是考生对绿化管理的掌握程度。绿化管理的基本要求是:①保持植物正常生长;②加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作;③及时对妨碍业主、物业使用人活动的绿化植株进行改造，减少人为践踏;④创建社区环境文化，加强绿化保护宣传。选项d“人工实行精品式管理，对绿篱、灌木进行人工造型”是绿化管理针对性要求中的内容。故本题选d，有关内容可参见教材第140~14i页。

10.不属于物业清洁卫生操作基本方法的是()。

a全面清扫

b泳池循环过滤

c绿植修剪

d晶面处理

【解析】本题考查的是考生对清洁基本方法的掌握程度。选项c“绿植修剪”是绿化管理的内容，不属于清洁卫生操作。故本题选c，有关内容可参见教材第134页。

11.关于绿化管理的方法，说法不正确的是()。

a要建立健全绿化管理制度

b对于乔木，要注意虫害、病害情况;攀爬及寄生植物

c对于草坪，要注意杂草情况;施肥、淋水是否合理

d小区园林在设计时应首先考虑“美观”，然后是“方便”、“实用”

【解析】本题考查的是考生对绿化管理的理解。选项d“小区园林在设计时应首先考虑‘美观’，然后才‘方便’、‘实用…应该为首先考虑“方便”、“实用”然后才是“美观”。故本题选d，有关

内容可参见教材第143页。

二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

1.关于建筑物外公共区域清洁说法正确的是()。

a建筑物外公共区域的清洁主要包括道路清洁、游乐场等公共设施清洁、公共绿地清洁、各种露天排水井沟的清洁等

b室外公共区域的清洁方法主要包括扫、洗、捡等

c建筑物外公共区域的清洁对专业知识和技能要求较高

d建筑物外公共区域的清洁对设备要求较高

e园区水池景观、露天停车场不属于建筑物外公共区域的清洁范围

【答案】a b

【解析】本题考查的是考生对清洁卫生服务内容的掌握程度。建筑物内公共区域的清洁对清洁专业知识、技能及设备等的要求较高，建筑物外公共区域则没有较高的要求;园区水池景观、露天停车场均属于建筑物外公共区域的清洁范围。故本题选a、b，有关内容可参见教材第133页。

2.关于清洁卫生服务管理的基本方法，说法正确的是()。

a清洁卫生服务管理的基本方法大致可分为外包管理及自行作业两大类

b自行作业不需要监督检查，而是要强化清洁服务工作

c清洁卫生不符合物业服务合同的标准，其责任在外包清洁服务公司

d外包管理的重点是监督检查外包清洁公司的工作质量并对其进行考核和管理

e不论哪种管理方式，物业管理企业均应根据物业服务合同的要求，实施清洁服务相关工作

【答案】a d e

【解析】本题考查的是考生对清洁卫生服务管理的基本方法的掌握程度。选项b“自行作业不需要监督检查，而是要强化清洁服务工作”应为“自行作业不仅要监督检查，更要强化清洁服务工

作”;选项c“清洁卫生不符合物业服务合同的标准，其责任在外包清洁服务公司”属责任问题，与方法无关。故本题选a、d、e，有关内容可参见教材第134页。

3.清洁卫生的el常管理方法由下面那些内容构成()。

a日检查

b月检查

c季度检查

d半年检查

e专项抽检

【答案】a b e

【解析】本题考查的是考生对清洁卫生日常管理方法的掌握程度。清洁工作日常管理由日检、月检及专项抽检组成。故本题选a、b、e，有关内容可参见教材第135页。

4。白蚁的防治方法有()。

a挖巢法

b药杀法

c诱杀法

d捕杀法

e生物防治法

【答案】a b c e

【解析】本题考查的是考生对白蚁防治方法的掌握程度。白蚁的防治有挖巢法、药杀法、诱杀法和生物防治法。故本题选a、b、c、e，有关内容可参见教材第137页“白蚁防治”的内容。

5.绿化翻新改造包括()。

a草坪翻新与补植

b花木养护

c园林建筑小品翻新

d花坛植物更换

e林下绿地改造与绿篱翻新补植

【答案】a c d e

【解析】本题考查的是考生对绿化管理内容的掌握程度。绿化翻新改造内容包括草坪翻新与补植、绿篱翻新补植、林下绿地改造、园林建筑小品翻新、花坛植物更换等。选项b“花木养护”不属于翻新改造内容。故本题选acde，有关内容可参见教材第140页。

6.对草坪的管理主要包括()。

a杂草状况及修剪是否及时

b施肥、淋水是否合理

c攀爬及寄生植物情况

d表面平整度、秃斑及垃圾杂物

e病虫害情况

【答案】a b d

【解析】本题考查的是考生对绿化管理方法的掌握程度。草坪管理主要包括:杂草状况、修剪是否及时;施肥、淋水是否合理;表面平整度、斑秃;垃圾杂物。故本题选a、b、d，有关内容可参见教材第14页。

7.以下工作哪种属于物业管理的清洁服务内容()。

a建筑物外公共区域清洁、建筑物内公共区域清洁

b垃圾收集与处理、管道疏通服务

c草坪修剪

d上门有偿清洁服务、专项清洁工作(打蜡、晶面处理、地毯保洁等)

e外墙清洗、泳池清洗

【答案】a b d e

【解析】本题考查的是考生对清洁服务内容的掌握程度。清洁服务的内容包括:建筑物外公共区域清洁、建筑物内公共区域清洁、垃圾收集与处理、管道疏通服务、外墙清洗、泳池清洁、上门有偿清洁服务和专项清洁服务;选项c“草坪修剪”属于绿化管理内容;故本题选a、b、d、e，有关内容可参见教材第133―134页。

8.物业管理绿化的基本要求有()。

a保持植物正常生长

b保持环境生态系统的良l生循环的效果

c及时对妨碍业主、物业使用人活动的绿化植株进行改造，减少人为践踏对绿化的危害

d创建社区环境文化，加强绿化保护宣传

e加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作

【答案】a c d e

【解析】本题考查的是考生对绿化管理要求的掌握程度。绿化管理的基本要求包括:保持植物正常生长;加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作;及时对妨碍业主、物业使

用人活动的绿化植株进行改造减少人为践踏对绿化的危害;创建社区环境文化，加强绿化保护宣传，故本题选a、c、d、e，有关内容可参见教材第140―141页。

9.清洁卫生管理制度包括以下哪些内容()。

a各岗位的岗位职责

b各项清洁工作的标准操作工艺流程

c各个岗位的操作质量标准;清洁质量检查及预防纠正机制

d清洁卫生操作的基本方法

e员工行为规范

【答案】a b c e

【解析】本题考查的是考生对清洁卫生管理制度的掌握程度。选项d“清洁卫生操作的基本方法”属于清洁卫生服务方法而不是制度，故本题选a、b、c、e，有关内容可参见教材第134―135页。

10.以下哪种不属于蚊子防治的主要方法()。

a环境治理

b诱杀

c药杀

d生物防治

e捕杀

【答案】b d e

【解析】本题考查的是考生对蚊子防治方法的掌握程度。蚊子的防治方法有:环境治理和药杀两种。故本题选b、d、e，有关内容可参见教材第138页。

1 1.以下哪种属于蟑螂的防治方法:

a对建筑物各种孔缝进行堵眼、封缝、防止蟑螂进入

b严格控制食物和水源，及时清理生活垃圾，消除蟑螂食物

c彻底整顿室内卫生，清除残留卵夹，控制和减少高峰季节的蟑螂密度

d做好个人卫生，做好清洁保养工作，控制宠物行为和卫生

e利用灭蟑药粉、药笔、杀虫涂料及毒饵粘捕等进行化学防治

【答案】a b c e

【解析】本题考查的是考生对蟑螂防治方法的掌握程度。选项d“做好个人卫生，做好清洁保养工作，控制宠物行为和卫生”是对蚤类、螨类、蚂蚁等的防治方法。故本题选a、b、c、e，有关内容可参见教材第139页。

三、案例题

“1.某小区居住的张女士，经常与同样居住在小区的其他老年人一起在小区广场上打太极，广场周围有几株粗大的老杨树。寒冬已至，树叶已落，枯枝清晰可见。突然，一阵旋风刮来，枯枝纷纷坠落，来不及躲闪的张女士被一根较粗的枯枝砸倒在地。闻讯赶来的保安员把张女士送到医院，诊断为:颈脊髓震荡，颈椎过伸性损伤。请问物业公司对小区内老杨树是否有管理义务对于此案的树木致人伤害，物业公司是否应该承担赔偿责任

【答案】(1)物业公司对小区内老杨树有管理义务。

居住小区物业管理的内容之一是绿化管理，老杨树属于绿化范围，故物业管理公司对小区内的老杨树有管理义务。

(2)对于此案的树木致人伤害，物业公司应负赔偿责任。

老杨树上的枯枝被一阵风吹过就会断裂，已经给树周围的人构成人身和财产损害的威胁，而物业管理公司作为老杨树的管理者应该发现却没有及时发现可能断裂的枯枝，未及时采取适当措施(如

修剪和放置警示标志等)，故应就枯枝断裂造成的损失承担赔偿责任。

2.业主石先生和朋友边走边聊经过其所住的商住楼大堂时，因潮湿地滑而摔倒在地，造成骨折住院一个多月，花费医药费数千元。石先生认为其摔倒主要是因为地滑，因此，物业公司应负担一定责任。物业公司应当补偿其医药费、误工费和精神损失费。请问此案中，物业管理公司是否需承担赔偿责任并结合此案例，谈谈你对物业管理公司应承担的管理职责的认识。

【答案】物业管理公司对其大堂具有管理职责，应保证行人在大堂内正常行走的安全，故若经证实石先生摔倒确因大堂地面湿滑造成，而物业管理公司对地面湿滑发现处理不当或不及时，亦未设明显警示标志等提醒行人，则应承担赔偿责任。若可以证明石先生行走时自己没有尽到足够的注意义务，则石先生亦应自行承担一部分损害后果。

对管理职责的认识是开放性题目，可以结合环境管理的职责和任务、目的，谈谈如何保证其使用功能和如何避免对使用人的侵权和伤害，从而防范风险。

3.乱派招贴，被人戏称为城市的“牛皮癣”。这种市场经济发育过程中出现的流行病，蔓延到大街小巷。即使是作为全国城市物业管理优秀示范小区的某花园，也未能幸免。

某花园小区管理处下大力气加以整治，力求辟出一方净土。通过加强护卫巡逻工作，很快就基本杜绝了户外乱派招贴。但在楼内乱塞乱贴搬家、装修、送餐、美容之类广告的现象，却屡禁不绝。

实行封闭式管理的楼宇内部，又何以如此呢管理处在查处了几例之后，发现楼内广告的派发有三种情况:一是经批准人楼为住户提供服务的某些人员顺便所为;二是以探访名义上楼而实有其他

意图的住户亲友乘隙所为;三是本人承做特定生意的个别住户刻意

所为。

请根据此情况制订管理办法。

提示:可以采取多种方法治理，制作广告牌疏导、把乱贴小广告的人请来说服教育、对屡教不改者列“黑名单”。

【答案】疏导管理:在每幢大厦人口处设置一广告橱窗，为有向花园住户传播信息的各界人士提供广告登载服务，变堵为疏(先提供正当渠道，再去堵歪门邪道，工作阻力就小了)，进而实现对其的有序管理。

说服教育:发现楼内派发广告，当即按照广告上的联系渠道，或打电话或邀人前来，指出其错误做法和应当怎样去做，敦促其依规行事(抓住其想做成生意的心理，促其上门来接受教育，办法巧

妙)。

对屡教不改的强制管理:某些单位不听劝诫继续乱派广告，就把其列入“黑名单”，严格限制这些单位在花园内的经营活动，直至其做出保证，并确实校正了自己的违规行为时止。

4.你是某物业管理公司的环境管理人员，负责环境卫生和绿化管理工作，请说明清洁卫生服务的主要内容和物业绿化管理的基本要求。

【答案】清洁卫生服务的主要内容有:①建筑物外公共区域清洁;②建筑物内公共区域清洁;③垃圾收集与处理;④管道疏通服务;⑤外墙清洗;⑥泳池清洁;⑦上门有偿清洁服务;⑧专项清洁工作。

物业管理师理论模拟试题：新注册物业管理师-物业经营管理概述模拟试题

第一章 物业经营管理概述

【考点1】物业经营管理的性质和管理对象

单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

1.物业经营管理强调为业主提供( )服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。

a.物业管理

b.设施管理

c.价值管理

d.投资管理

【答案】 c

【解析】本题考查的是物业经营管理的内涵。物业经营管理又称物业资产管理，是以收益性物业为对象，为业主提供贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务，所以主要提供价值管理服务。 a、 b、

d三个选项太片面，没有突出物业经营管理综合性管理服务的性质。故本题选 c，有关内容可参见教材第1页。

2.某写字楼具有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范要求，建筑物有功能陈旧因素影响，有自然磨损存在，该写字楼最可能属于( )写字楼。

a.甲级

b.乙级

c.丙级

d.二级

【答案】b

【解析】本题考查的是物业经营管理活动的管理对象。专业人员主要依据物业所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力对其进行分类，通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。甲级写字楼一般具有优越的地理位置和交通环境，建筑物实物状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，其收益能力与新建写字楼相当，有完善的物业管理服务;乙级写字楼具有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损，收益能力低于新落成的同类建筑物;丙级写字楼已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求，且存在较明显的实物磨损和功能折旧。因本题所述条件符合乙级写字楼的分类标准。故本题选

b.，有关内容可参见教材第2~3页。

3.在一个大型城市中，某零售商业物业建筑面积为12万平方米，内设置大面积百货和超市大卖场，里面拥有大量不同行业的各类专卖店、家居家电、儿童及青年游乐设施、文化广场及餐饮，有效商业服务半径达200公里。则该零售商业物业的类型最可能是( )。

a.区域购物中心

b.市级购物中心

c.地区购物中心

d.居住区商场

【答案】a

【解析】本题考查的是物业经营管理活动的管理对象。零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。一般区域购物中心的建筑面积在10万平方米以上，是规模巨大，集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心;市级购物中心的建筑规模一般在3万平方米以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市;地区购物商场建筑规模一般为1―3万平方米，服务区域以城市中的某一部分为主;居住区商场商业服务区域以城市中的某一居住小区为主。故本题选 a，有关内容可参见教材第3~4页。

多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

4.下面选项中属于甲级写字楼特征的有( )。

a.优越的地理位置

b.建筑物实物状况良好

c.有自然磨损存在

d.有完善的物业管理服务

e.收益能力与新建成的写字楼相当

【答案】a. d. e

【解析】本题考查的是写字楼的特征。甲级写字楼一般具有优越的地理位置和交通环境，建筑物物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，其收益能力与新建写字楼相当，有完善的物业管理服务。有关乙级、丙级写字楼的特征详见第2题的解析。

5.区域购物中心的特征包括( )。

a.建筑规模一般在1万平方米以上

b.业态业种复合度高

c.有效商业服务半径可达200公里

d.商业服务区域以城市中的某一部分为主

e.服务人口1万人左右

【答案】b. c

【解析】本题考查的是商业物业的特征。一般区域购物中心的建筑面积在10万平方米以上，是规模巨大，集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。有关零售商业物业的具体内容详见第3题的解析。

6.物业经营管理活动除了包括以保证物业正常适用的运行操作管理，还包括将物业作为一种收益性资产所进行的( )、物业价值和经营绩效评估等经营活动。

a.资本投资决策

b.市场营销

c.物业管理

d.租赁管理

e.成本控制

【答案】a. b. d. e

【解析】本题考查的是物业经营管理的内涵。物业经营管理除了包含物业管理，主要服务还体现在价值管理服务方面。本题前一句表述的内容为物业经营管理除了包含物业管理工作，还需要进行哪些方面的管理活动，主要是价值服务管理方面的内容，包括资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。故本题选a. b. d. e.，有关内容可参见教材第1页。

7.物业经营管理活动的管理对象主要包括( )等。

a.写字楼

b.零售商业物业

c.居民自有住宅

d.工业物业

e.酒店和休闲娱乐设施

【答案】a. b. d. e.

【解析】本题考查的是物业经营管理活动的管理对象。物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业。写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公室部分和共用部分构成，包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型;零售商业物业包括区域购物中心、市级购物中心、地区购物商场、居住区商场、邻里服务性商店、特色商店等类型;工业物业包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房等;酒店和休闲娱乐设施包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。需要特殊说明的是，居住物业中的出租型别墅或公寓也属于收益性物业。所以 a、b、d、e选项所述物业类型均符合收益性物业的要求，故本题选 a、 b、 d、 e，有关内容可参见教材第2~6页。

【考点2】物业经营管理的目标

8.物业经营管理服务的目标是在( )的基础上，保持和提高物业的市场价值及未来发展潜力。

a.延长物业经济寿命周期

b.维持物业正常使用

c.维持该物业的物业管理

d.实现物业各期净收益最大化

【答案】d

【解析】本题考查的是物业经营管理的目标。物业经营管理的目标是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值及未来发展潜力。a、 b、 c选项中的内容也是物业经营管理所应达到的内容要求，但不是物业经营管理的最终目标。故本题选 d，有关内容可参见教材第6页。

9.图1―1所示为某房地产投资信托的组织结构。从图中可以看出，该集团承担的物业经营管理工作同时覆盖了( )的管理工作。

a.物业保险管理

b.资产管理

d.房地产组合投资管理

e.基金管理

【答案】b. c. e

【解析】本题考查的是物业经营管理活动的目标。由图1―1可以看出，××信托全资控股××信托基金管理公司和×××零售管理公司。其中××信托基金管理公司负责基金管理和资产管理，×××零售管理公司主要负责三处商业物业的物业管理工作，收取物业费。图中所描述的关系并不能得出 a、d两项的结论。故本题选 b、 c、 e，有关内容可参见教材第7页。

【考点3】物业经营管理企业

10.某物业管理企业受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，履行策略性物业管理的职能，该企业设置若干专业化分公司，履行物业运行过程中专业物业管理的职能。则该物业管理企业属于( )。

a.管

理型物业管理企业

b.专业型物业管理企业

c.综合型物业管理企业

d.投资型物业管理企业

【答案】c

【解析】本题考查的是物业经营管理企业的分类。物业管理企业划分为管理型、专业型和综合型三类。管理型物业管理企业是具有策略性物业管理能力的企业，对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业经营管理活动中处于总包的位置;专业型物业管理企业通常以专业分包的形式获得业务，是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业;综合型物业管理企业是同时具备物业策略管理和物业运营能力管理的企业，既设置管理层，又设置专业化分公司。故本题选c，有关内容可参见教材第8~9页。

11.物业经营管理企业中，能为业主提供物业管理顾问、咨询服务的企业一般有()。

a.管理型物业管理企业

c.投资型物业管理企业

d.综合型物业管理企业

e.所有物业管理公司

【答案】a. d

【解析】本题考查的是物业经营管理企业的职能。一般具有策略性物业管理能力的企业可以为业主提供物业管理顾问、咨询服务等工作。管理型、综合型物业管理企业具有物业策略管理能力，可以为业主提供物业顾问、咨询服务;而专业型物业管理企业主要负责物业管理业务的运营。故本题选a、d，有关内容可参见教材第89页。

【考点4】物业经营管理的层次

12.在物业经营管理活动中，物业管理和设施管理的主要作用是( )。

a.在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标

b.为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流

c.详细制定和执行一个投资组合战略

d.在物业类型或地域分布上分散投资，减少整体风险

【解析】本题考查的是物业经营管理三个层次的主要作用。物业管理和设施管理以运行管理为主，是定位在现场操作层面的管理，对于收益性物业，其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流;资产管理通过物业管理的工作来实施自己的战略计划，并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标;房地产组合投资管理的主要作用是在物业类型或地域分布上努力地分散投资，以减少投资组合的整体风险。故本题选b，有关内容可参见教材第10~11页。

13.物业经营管理活动中，通过对人和工作的协调，以为某一机构创造一个良好的生产、办公环境为主要功能的管理活动是( )。

a物业管理

c.房地产资产管理

d.房地产组合投资管理

【答案】b

【解析】本题考查的是设施管理的主要功能。物业管理的核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障物业始终处在正常的运行状态;设施管理的主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构(企业或事业单位)创造一个良好的生产、办公环境。房地产资产管理负责管理物业管理企业和设施管理公司，指导它们为物业发展制定战略计划;房地产组合投资管理的功能是理解和执行物业业主的投资目标。故本题选b，有关内容可参见教材第9―10页。

14.在物业经营管理企业中，负责审定某物业的投资计划，并考察资本开支能否有效提高物业价值，来决定是否批准该投资计划的企业是( )。

a.物业管理公司

b.房地产资产管理公司

c.房地产组合投资管理公司

d.设施设备管理公司

【答案】b

【解析】本题考查的是房地产资产管理公司的主要职能。物业管理和设施管理公司主要负责物业现场操作层面的正常运营;资产管理公司比物业管理公司具有更广阔的视角，资产管理公司作为物业投资者或业主的代表，管理物业，管理企业，通过物业管理的工作来实施自己的战略计划，并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标;房地产组合投资管理公司以投资者的目标和风险回报参数特征为基础，详细制定和执行一个投资组合战略。题干描述的内容符合资产管理公司的职责。故本题选b，有关内容可参见教材第1 1页。

nb

sp; 15.在物业经营管理活动中，理解和执行物业业主的投资目标，评价资产管理公司的表现，为物业业主提供最大化目标管理资产计划，这些特征属于( )的内容。

a.物业管理

b.设施管理

c.房地产资产管理

d.房地产组合投资管理

【答案】d

【解析】本题考查的是物业经营管理活动三个层次的特征。房地产组合投资管理包括理解和执行物业业主的投资目标，评价资产管理公司的表现;审批资产管理公司为维修物业资产结构安全、功能先进，保持其市场竞争地位而提出的更新改造计划，以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产，以及在合适的时机购置和处置物业资产。故本题选d，有关内容可参见教材第10页。

多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

16.物业经营管理通常将其分为( )三个层次。

a.物业管理或设施管理

b.房地产资产管理

c.房地产基金管理

d.企业保险管理

e.房地产组合投资管理

【答案】a.b.e

【解析】本题考查的是物业经营管理的层次。物业经营管理通常分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。其中，物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产组合投资管理以策略型管理为主。故本题选a、b、e，有关内容可参见教材第9―10页。

17.物业经营管理三个层次工作中，属于物业管理主要职责的有( )等。

a.制定物业发展战略计划

b.保持与租户的联系并收租

c.控制运营成本及保存财务报告记录

d.资本性支出计划

e.物业维护及安全管理

【答案】b.c.d.e

【解析】本题考查的是物业管理的主要职责。物业管理主要定位于现场操作层面，主要职责是保持与租户的联系、收租、控制运营成本、财务报告和记录的保存、物业维护、资本性支出计划、危机管理、安全管理、公共关系管理等。a选项内容属于资产管理的主要职责，故本题选b、c、d、e，有关内容可参见教材第11页。

18.物业经营管理三个层次工作中，属于资产管理主要职责的有( )等。

a.制定物业发展战略计划

b.资本性支出计划及公共关系

c.监控物业绩效

d.负责投资组合的绩效

e.管理和评价物业管理企业

【答案】a. c. e

【解析】本题考查的是物业经营管理中资产管理的主要职责。资产管理通过物业管理的工作来实施自己的战略计划，并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标。资产管理的主要职责是制定物业发展战略计划，持有、出售分析，物业更新改造等主要开支决策，监控物业绩效，管理和评价物业管理企业，协助物业管理的租户关系工作，定期进行资产的投资分析和运营状况分析等。b选项内容属于物业管理的职责，d选项内容属于组合投资管理的职责，故本题选a、c、e。有关内容可参见教材第11页。

19.物业经营管理三个层次工作中，属于组合投资管理主要职责的有( )等。

a.制定并执行组合投资策略

b.设计和协调物业资产的资本结构

c.定期进行资产的投资分析和运营状况分析

d.负责策略资产的配置和衍生工具的应用

e.监控物业绩效及物业的持有、出售分析

【答案】a. b. d

【解析】本题考查的是物业经营管理中组合投资管理的主要职责。组合投资管理以投资者的目标和风险回报参数特征为基础，详细制定和执行一个投资组合战略，主要职责是制定投资组合目标与投资准则，制定并执行组合投资战略，设计和调整物业资产的资本结构，负责策略资产的配置和衍生工具的应用，监督购置、处置、资产管理和再投资决策，负责投资组合绩效，客户报告与现金管理等。c、e选项内容均属于资产管理的职责。故本题选a、b、d，有关内容可参见教材第11页。

【考点5】物业经营管理的工作内容

单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

>;;20.在物业经营管理的战略性工作中，影响投资决策的关键因素是( )。

①投资回收期②预期收益③还贷能力④风险水平

a.①④

b.②③

c.②④

d.①③

【答案】c

【解析】本题考查的是物业经营管理中的战略性工作内容。战略性工作包括确定战略、确定标准、构建信息基础、决策分析、进行资产组合等。近年来制定决策的过程越来越复杂，而相比于其他因素来说，影响投资决策的两个关键因素是预期收益和风险水平。故本题选c，有关内容可参见教材第12~13页。

21.在物业经营管理的常规工作现金流和成本管理中，不属于物业服务支出的是( )。

a.日常维修费用

b.物业管理企业财产保险费用

c.管理人员的工资

d.法定税费

【答案】b

【解析】本题考查的是物业经营管理的常规工作内容。物业服务支出的几个重要方面包括日常维修费用、计提维修准备金、设施维护费用、保险费、法律和财务费用、工作成本和地方性税收等。物业管理企业的财产保险费用属于企业内部支出，不属于物业服务支出。故本题选d，有关内容可参见教材第15页。

多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

22.下列关于物业经营管理的常规工作，表述正确的有( )。

a.现金流和成本管理是物业经营管理常规工作的重要组成

b.日常维修和维护的开支由物业的租户承担

c.物业出租的成本负担应全部转移给租户

d.应由物业管理企业的专门人员对设施设备进行管理维护

e.如若希望发生事故造成的损失得到赔偿，业主应事先与保险公司签订合约

【答案】a. d. e

【解析】本题考查的是物业经营管理的常规工作内容。物业经营管理的常规工作是为了维持物业正常使用和保证其保值、升值，并进行资产管理，主要包括现金流和成本管理、日常维修和维护、未来维修和维护、设备设施管理和物业保险管理5个部分。日常维修和维护的开支来源，需要租约各方通过沟通来确定具体履行方式，可能会由租户承担，也可能会由业主承担，这取决于双方的商谈结果，所以b选项表述错误。对于物业出租的成本，业主会希望让租

户在租金之外承担尽可能多的费用，这不仅可以降低各种管理成本，还可以降低各种风险和不确定性带来的意外成本，但是，把所有成本负担都转移给租户，在一些情况下既不现实，也不明智。比如，在租户可能对物业的某一部分不满意时，这时为了留住租户，业主就不得不降低条件，允许租户承担较低的维修责任，而自己负担大部分。所以c选项表述错误。故本题选a、d、e，有关内容可参见教材第14~18页。

23.关于物业经营管理中的服务费，下列说法中正确的有( )。

a.服务费用实际是由业主支付

b.服务费用实际是由租户支付

c.包括供暖、排污、电梯等公共服务设施

d.包括针对整体物业的保险或维修

e.计算时不用考虑会计和审计等专业服务成本

【答案】b. c. d

【解析】本题考查的是现金流和成本管理的内容。服务费覆盖的内容本质上应当由业主承担，但实际上是由租户支付的。在一个物业里面，这部分费用不仅包括供暖、排污、电梯、楼梯等公共服务设施，还包括针对整体物业的保险或者维修费用。每个租户在计算服务费的时候，还必须考虑到会计和审计等专业服务成本，这些费用一般是按照租户缴纳的服务费的一定比例来计算的。故本题选。b、c、d，有关内容可参见教材第16―17页。

24.关于物业经营管理活动中对物业的维修与维护，下列说法中正确的有( )。

a.通常业主会寻找能够全部承担各种维修成本的租户

b.目前大多数出租活动业主承担各种维修成本

c.一般写字楼物业是由业主与租户共同负责物业未来的维修和维护

d.维修计划应该从短期和长期两个方面考虑

e.日常维修和维护的开支来源需要租约各方通过沟通来确定具体履行方式

【答案】a. d. e

【

解析】本题考查的是日常和未来物业维修和维护的相关知识。日常维修和维护的开支来源需要租约各方通过沟通来确定具体履行方式，业主会寻找能够全部承担各种维修成本的租户，这也是目前大多数出租活动处理这个问题的方式，所以b选项错误。对于机构投资者投资的工厂、仓库和写字楼物业，如何处理物业出租已经有了约定的习惯，即一般是由租户负责物业未来的维修和维护，所以c选项错误。维修计划应该是全面且系统的，应从短期和长期两个方面考虑。故本题选择a、d、e，有关内容可参见教材第17~18页。

25.案例分析题:在一宗已开发的物业甲旁边有一小块土地，该土地适合进行开发建设，但是由于该地块排水系统出现问题，致使该块土地无法进行实际的开发运作。作为物业甲的物业经营管理企业，对于该块土地，正确的做法是( )。

a.防止他人利用某些权利或者名义对自己的土地所有权造成侵害

b.在土地上搭建物业甲的附属停车场，确保土地不被别人占有

c.检查土地的栏护情况，确保临近的土地使用者没有侵占其土地

d.对土地进行等级评定和保险

e.不定期查看土地，确保没有负面因素作用在土地上

物业管理师理论模拟试题：物业管理师备考:物业公共关系管理的步骤

物业管理公共关系管理的步骤

调查 策划 实施 评估

6.1 物业管理公共关系调查

6.1.1 物业管理公共关系调查的含义

6.1.2 物业管理公共关系调查的内容

6.1.3 物业管理公共关系调查的基本程序

物业管理公共关系调查是指运用科学的方法，有计划，有步骤地去考察物业管理公司的公共关系状态，收集必要的资料，综合分析相关的因素及相互关系，以达到掌握公司的情况，解决公司面临的公共关系方面的实际问题为目的的实践活动，是公共关系工作程序的第一步.

1)物业管理公司的基本情况

2)物业管理公司外部公众意见

3)对公司信息传递状况的调查

(1)对物业管理经营管理方面的各种情况的调查.(创办的背景，重大事件，经营管理目标，思想和特点，资产状况及对物业经营，管理和服务的品种，价格，质量，特点.与其他物业管理公司比较其竞争力如何，有哪些潜在的竞争对象.)*

(2)对物业管理公司领导者的情况的调查.(领导者的素质，个性，经营管理的思想以及与职工的关系，与前任领导和上级领导的关系. )

(3)对物业管理公司员工的情况的调查.(队伍变化情况和目前的一般状况，以及他们的需要，愿望，基本要求和意见建议.)

备考资料下载:物业管理师备考-物业公共关系管理的步骤

物业管理师理论模拟试题：物业管理师《物业管理实务》考试

第一章 物业管理企业的设立和组织机构

(一)考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理企业类型、特征、设立程序、内部组织机构设置以及物业管理相关法规等知识的掌握程度和综合运用能力。

(二)考试基本要求

掌握:物业管理企业的设立程序，物业管理企业的组织机构及其职能。

熟悉:物业管理企业主要特性、组织结构形式，物业管理企业资质管理制度。

了解:物业管理企业主要类型，物业管理企业组织结构设计的要求和主要影响因素。

(三)要点说明

1.物业管理企业的类型及特征

2.物业管理企业的常见模式

3.物业管理企业的设立程序

(1)工商注册登记

(2)资质管理

4.物业管理企业的组织形式与机构设置

(1)物业管理企业的组织形式

(2)物业管理企业组织机构设置的影响因素

(3)物业管理企业组织机构设置的要求

(4)物业管理企业职能机构及其职责

第二章 物业管理招标投标

本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理招标投标相关法规和物业管理招投标内容、步骤、要求，以及物业管理方案编写等知识的掌握程度和综合运用能力。

掌握:物业管理招标投标相关法规，物业管理招、投标的内容、步骤和要求，物业管理投标文件及方案的编写。

熟悉:物业管理招标的条件和程序，投标的策略和技巧。

了解:物业管理招标投标的基本要求与原则。

1.物业管理招标投标及其特点

2.物业管理招标投标的原则与要求

3.物业管理招标投标的策划与实施

4.物业管理招标的类型

5.物业管理招标的方式

6.物业管理招标的内容

7.物业管理招标的条件与程序

8.物业管理投标的条件

9.物业管理投标的程序

10.物业管理投标的策略技巧

11.制定物业管理方案

(1)制定物业管理方案的一般程序

(2)制定物业管理方案的要求

(3)物业管理方案的基本内容

(4)制定物业管理方案的要点及方法

第三章 物业管理合同

本部分的考试目的是测试应考人员对前期物业服务合同和物业服务合同的主要内容以及合同的订立、履行、终止等相关知识的掌握程度和综合运用能力。

掌握:前期物业服务合同和物业服务合同的主要内容和区别。

熟悉:签订前期物业服务合同及物业服务合同的注意事项，业主公约和临时业主公约的制订与宣传。

了解:合同要约与承诺，合同签订的基本原则，有效合同的构成要件，其他物业管理合同。

1.合同的有关知识

2.前期物业服务合同

(1)前期物业服务合同及其主要内容

(2)签订前期物业服务合同的注意事项

3.物业服务合同

(1)物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别

(2)物业服务合同的终止

.业主公约和临时业主公约

5.其他物业管理相关合同

第四章 早期介入与前期管理

本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理早期介入与前期管理相关法规和知识的掌握程度和实践操作的综合运用能力。

掌握:物业管理早期介入与前期管理的相关法规，实践运作的主要内容，早期介入与前期管理两者之间的区别。

熟悉:早期介入的作用，前期管理的特点。

了解:早期介入的必要性，早期介入各阶段的介入方法和介入要点。

1.物业管理早期介入与前期管理的相关法规

2.物业管理早期介人

(1)早期介入的必要性

(2)早期介入的作用

(3)早期介入的内容

3.物业管理前期管理

(1)物业项目前期管理运作的主要内容

(2)物业项目的工程质量保修

(3)前期物业管理的沟通协调

第五章 物业的承接查验

本部分的考试目的是测试应考人员对物业承接查验相关法规和物业承接查验运作内容及方法等知识的掌握程度和综合运用能力。

掌握:物业承接查验的相关法规、主要内容和基本方法;新建物业承接查验与物业管理机构更迭时承接查验的区别。

熟悉:物业移交的主要内容，承接查验所发现问题的处理，物业管理工作的移交。

了解:物业承接查验的准备工作，物业移交的注意事项。

1.物业承接查验的相关法规

2.新建物业的承接查验

(1)新建物业承接查验的准备工作

(2)新建物业承接查验的主要内容

(3)新建物业承接查验的方式

(4)物业承接查验中发现问题的处理

3.物业管理机构更迭时的承接查验

(1)物业管理机构更迭时，新的物业管理企业实施物业承接查验的前提条件

(2)物业管理机构更迭时物业承接查验的准备工作

(3)物业管理机构更迭时物业承接查验的基本内容

4.物业管理工作的移交

(1)新建物业的移交

(2)物业管理机构更迭时物业管理工作的移交

(3)物业管理机构更迭时物业管理工作移交的注意事项

第六章 物业入住与装修管理

本部分的考试目的是测试应考人员对物业人住与装修管理相关法规和知识的掌握程度，以及物业人住与装修管理的内容、方法、流程等物业管理实践操作的综合能力。

掌握:物业人住与装修的相关法规;物业入住操作程序，物业入住服务的管理内容，物业装饰装修管理的内容，物业装饰装修中各方主体的责任。

熟悉:物业人住的准备，物业装饰装修管理流程，物业装饰装修管理中应注意的问题。

了解:物业入住服务应注意的问题。

1.物业入住的准备

2.物业人住流程及手续、费用交纳、验房及发放钥匙、资料归档等服务内容的管理

3.物业装饰装修管理流程

4.物业装饰装修管理内容

5.物业装修装饰中各方主体的责任

第七章 房屋及设备设施管理

>;;

本部分的考试目的是测试应考人员对房屋及设备设施管理的基本内容、方法和要点，相关计划、制度的制定和执行等物业管理知识及相关法规的掌握程度和综合运用能力。

掌握:房屋及设备设施管理的内容、方法和要点，维修养护计划的制定和实施，设备设施运行管理的实施。

熟悉:房屋及设备设施的种类和作用，制定维修养护计划的方法，设备设施运行管理的内容和要求，相关管理制度的制定、执行，外包控制，几种典型设备的管理。

了解:房屋及设备设施管理的目标，设备设施的节能管理，房屋及设备设施管理相关法规。

(三)要点说明

1.房屋种类

2.房屋的组成部分

3.房屋及设备设施管理的基本要求

4.房屋及设备设施管理的内容

5.房屋及设备设施管理的方法

6.房屋及设备设施维修养护计划的制订

7.房屋及设备设施维修养护计划的实施

8.共用设备设施运行管理

9.房屋及共用设备设施维护管理项目的外包控制

10.配电系统、给排水系统、消防系统、电梯系统、空调系统等典型设备设施的管理内容

11.典型设备设施管理的注意事项

第八章 物业环境管理

(一)考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对物业清洁、绿化和卫生虫害防治管理等物业环境管理知识的掌握程度和综合运用能力。

(二)考试基本要求

掌握:物业清洁和绿化管理的内容，物业清洁基本标准及检查方法，绿化养护标准及检查方法。

熟悉:清洁、绿化管理的基本制度和要求。

了解:物业清洁、绿化的基本方法，物业卫生虫害防治的基本内容与方法。

(三)要点说明

1.物业清洁卫生管理

(1)物业清洁卫生服务的基本内容

(2)物业清洁的基本操作方法

(3)物业清洁服务日常管理的方法

2.物业白蚁及卫生虫害防治

(1)白蚁防治的方法

(2)其他虫害的防治

3.物业绿化管理

(1)物业绿化管理的基本内容

(2)各类物业的绿化管理要求

(3)物业日常绿化管理的方法

第九章 公共秩序管理服务

(一)考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对物业公共安全、治安防范、消防管理、车辆管理等公共秩序管理服务知识和相关法规的掌握程度和综合运用能力。

(二)考试基本要求

掌握:物业公共安全的内容与要求，治安防范注意事项，消防检查的内容与方法，消防安全预案的制定，车辆管理的方法与要求。

熟悉:物业安全防范服务的内容和检查方法，义务消防队伍的建设，动火安全管理，车辆管理的注意事项。

了解:消防制度制定，消防器材的配备、使用与维护，公共秩序管理相关法规。

(三)要点说明

1.物业公共安全防范管理服务

(1)物业管理安全防范内容

(2)物业管理安全防范工作检查方法

(3)物业管理治安防范注意事项

2.物业消防管理

3.物业车辆停放管理

(1)车辆管理方法与要求

(2)车辆管理注意事项

4.公共秩序管理相关法规

第十章 物业管理风险防范

与紧急事件

(一)考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理风险及其防范、典型紧急事件的应急处理知识，以及物业管理风险防范与处理紧急事件相关法规等知识的掌握程度和综合运用能力。

(二)考试基本要求

掌握:物业管理风险防范与处理紧急事件的相关法规;物业管理风险的内容，典型紧急事件的处理。

熟悉:物业管理风险防范的措施，处理紧急事件的要求，处理紧急事件的过程。

了解:物业管理风险的特点，紧急事件的类型。

(三)要点说明

1.风险和物业管理风险的相关知识

2.物业管理风险的内容

(1)早期介入的风险

(2)前期物业管理的风险

(3)日常物业管理的风险

3.物业管理风险防范的措施

4.物业管理紧急事件的界定

5.物业管理紧急事件的处理

6.火警、燃气泄漏、电梯故障、噪声侵扰、电力故障、浸水漏水、高空坠物、交通意外处理、刑事案件和台风袭击等典型紧急事件的处理

第十一章 财务管理

(一)考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理企业的财务管理，物业管理项目的财务管理，酬金制、包干制与物业服务费的测算编制，住宅专项维修资金以及相关法规等知识的掌握程度和综合运用能力。

(二)考试基本要求

掌握:物业管理企业的营业收入、成本费用、税费和利润，物业服务费成本

熟悉:物业管理项目财务管理，酬金制与包干制的内容，物业服务费核算要点及方法，住宅专项维修资金的作用、来源及管理。

了解:酬金制和包干制的财务特征。

(三)要点说明

1.物业管理企业的财务管理

(1)物业管理企业的主营业务收入和其他业务收入

(2)物业管理企业的成本费用和税费

(3)物业管理企业的利润

2.物业管理项目的财务管理

3.物业管理酬金制、包干制与物业服务费用的测算编制

(1)酬金制与包干制的内容和特点

(2)物业服务成本或物业服务支出

(3)物业服务费编制依据

(4)物业服务费核算方法

4.住宅专项维修资金的作用、来源和管理

第十二章 物业管理档案管理

(一)考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理档案的分类、收集与整理、检.索利用与保存等相关理论与技术，以及物业管理信用档案的内容和管理等知识的掌握程度和综合运用能力。

(二)考试基本要求

掌握:物业管理档案的收集、整理和利用，物业管理信用档案的内容与管理。

熟悉:物业管理档案的检索与保存。

了解:物业管理档案的分类和其他相关知识。

(三)要点说明

1.物业管理档案的收集与整理

(1)物业承接查验期档案资料的收集与整理

(2)物业人住期档案资料的收集与整理

(3)日常物业管理期档案资料的收集与整理

2.物业管理档案的检索利用与保存

(1)常用的纸介质档案的检索与利用

(2)电子媒体档案的检索与利用

(3)物业管理档案的保存

3.物业管理企业信用档案

(1)物业管理企业信用档案的作用及范围

(2)建立物业管理企业信用档案的目标

(3)物业管理企业信用档案记录内容的采集

(4)物业管理企业信用档案的投诉处理

第十三章 人力资源管理

(一)考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理企业员工的招聘与解聘、培训与管理、员工薪酬管理、员工考核与奖惩等知识的掌握程度和综合运用能力。

(二)考试基本要求

掌握:员工招聘的组织与实施，培训管理的组织与实施。熟悉:员工招聘计划的制定，员工的解聘，培训的分类及内容，员工薪酬管理的内容，员工的考核与奖惩。

了解:员工年度培训计划，员工薪酬管理的体系设计。

(三)要点说明

1.员工的招聘与解聘

(1)员工招聘计划的制定

(2)员工招聘的组织实施

(3)员工的解聘

2.员工的培训及管理

(1)培训体系的建立

(2)培训的分类

(3)培训的内容

(4)年度培训计划

(5)培训的组织与实施

3.员工薪酬管理

4.员工的考核与奖惩

第十四章 客户管理

(一)考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理客户沟通、投诉处理、客户满意度调查等知识的掌握程度和综合运用能力。

(二)考试基本要求

掌握:客户沟通的方法与管理，投诉的处理程序与方法，客户满意度调查的实施步骤。

熟悉:客户沟通的准备与注意事项，投诉处理的内容与方式，客户满意度调查的基本原则与方法。

了解:客户投诉的意义。

(三)要点说明

1.客户沟通的内容

(1)与建设单位就早期介入、承接查验、物业移交等问题的沟通交流

(2)与政府行政、业务主管部门和辖区街道居委会在法规监管、行政管理服务方面的沟通交流

(3)与市政公用事业单位、专业服务公司等相关单位和个人的业务沟通交流

(4)与业主大会和业主委员会对有关物业管理事务的沟通交流

(5)与业主、物业使用人的沟通交流

2.客户沟通的方法

3.客户沟通的管理

4.客户投诉的处理

(1)客户投诉的内容

(2)客户投诉的方式

(3)客户投诉处理的程序

(4)客户投诉处理的方法

5.客户满意度调查

(1)客户满意度与测量方法

(2)客户满意度调查的实施步骤

第十五章 物业管理应用文书

(一)考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理应用文书的类型、写作要领等物业管理应用文书知识的掌握程度和综合运用能力。

(二)考试基本要求

掌握:物业管理应用文书的常见类型和写作要领。

熟悉:物业管理行政公文、事务文书、制度文书、礼仪文书的写作要领。

了解:应用文书的基础知识，物业管理应用文书的作用，物业管理活动中其他日常文书常用的类型、格式和写作要求，行政公文与其他文书的区别。

(三)要点说明

1.应用文书的相关知识

2.物业管理应用文书的类型

(1)行政公文

(2)事务文书

(3)制度文书

(4)礼仪文书

(5)其他日常文书

3.物业管理应用文书制作及写作要领

(1)物业管理应用文书标题的制作

(2)物业管理应用文书写作的行款格式规则