物业管理达标创优作业规程（优选10篇）

物业管理达标创优作业规程

物业管理达标创优标准作业规程

1.0 目的

规范住宅小区(大厦)物业管理达标创优工作，确保创优达标工作完善有效。

2.0 适用范围

适用于物业管理公司创优达标工作。

3.0 职责

3.1 公司总经理负责达标创优工作的组织、监控。

3.2 公司分管副总经理和管理处经理具体负责组织实施达标创优工作。

3.3 管理处和公司机关各部门负责依照本规程进行达标创优工作的具体作业。

4.0 程序要点

4.1 物业管理“达标创优”简介

4.1.1 “国家级物业管理优秀小区/大厦工业区”达标评比:是由国家建设部每年组织的全国物业管理达标考评分为90分(百分制)，参加评比的小区/大厦/工业区由各省建委或物业管理主管部门推荐考评合格后(90分)可荣获由建设部颁发的“全国城市物业管理优秀小区/大厦1t_业区”荣誉称号(考评总分在95分以上可获“全国城市物业管理优秀示范小区/大厦工业区”称号)。达标后由建设部每两年复查一次，复查合格后可继续保持“国优”称号。

4.1.2 “省级物业管理优秀小区/大厦/工业区达标评比”:是由各省建委每年组织的全省范围物业管理优秀小区/大厦/工业区评比。考评达标分数一般为85分，参加考评的小区/大厦/工业区由省内各城市推荐。考评合格后，可荣获省级“城市物业管理优秀小区/大厦/工业区”称号。达标后由各省建委每两年复查一次，合格可继续保持“省优”称号。

4.1.3 “市级物业管理优秀小区/大厦/工业区达标评比”:是由国内各主要城市自己每年举行的全市范围物业管理优秀小区/大厦/工业区评比。参加考评的小区/大厦it业区达标后可荣获市级“物业管理优秀小区/大厦/工业区”荣誉称号。

4.1.4 “区级物业管理优秀小区/大厦/工业区达标评比”:是由各主要城市的各区级住宅主管部门举行的全区物业管理优秀小区/大厦/工业区评比。参加考评的小区/大厦/工业区达标后可荣获区级“物业管理优秀小区/大厦/工业区”荣誉称号。

4.2 物业管理公司创优工作一般需要经过以下几个步骤确立目标。

4.2.1 确立目标。

4.2.2 成立创优领导小组。

4.2.3 内部动员。

4.2.4 对照“创优”标准进行内部整改。

4.2.5 进行“自检”和“预检”o

4.2.6 迎检达标o

4.3 “创优”达标的基本工作要点确立“创优”目标:物业管理公司应首先确定准备“创优”的小区/大厦/工业区的创优目标，即明确是达到“国优”标准还是“省优”、“市优”、“区优”，以便为创优工作定下一个基本格调。定立“创优”目标时，应注意结合参加“创优”小区的实际情况和公司的保证能力，不可一味地好高骛远。

4.3.1 成立“创优”领导小组: “创优”工作开始前应由公司领导亲自挂帅成立“创优”领导小组。创优小组一般应由公司各部门的负责人和管理处主要领导组成。对于重要地“创优”工作，应由公司总经理亲自挂帅以便加强“创优”工作的协调，支持力度，确保“创优”工作必要的人力、物力保障。

4.3.3 内部动员:“创优”开始时，应首先对内部员工，特别是参加“创优”小区/大厦/工业区管理处的全体员工进行“创优”总动员，通过会议、宣传，加强管理力度等措施使相关员工尽快进入紧张的“创优”工作状态，提高、加快工作效益、工作节奏，作好打硬仗、“吃苦”的准备。

4.3.4 对照“创优”标准进行内部整改:“创优”工作应当遵循的“创优”达标准备为

参照，边整边改边对照“标准”逐步达到“创优”标准的工作方式。内部工作“创优”整改包括“创优”小区/大厦/工业区硬件设施(房屋、设备、设施、环境等的整改和“创优”资料(原始凭证、管理体系等)的完善两大部分。

4.3.5 在“硬件”设施的整改方面，应当作到以下几个方面的完善:

a) 所管理物业楼宇外观的完好、整洁。“创优”小区应当做到或基本做到楼宇外观完好，无墙皮剥落、乱涂乱画乱张贴，整洁无污染、锈迹，油漆鲜亮，标识清楚。特别应注意阳台封闭的统一有序和不违反法规，不改阳台的使用功能，各种外观管道清洁完好，无锈迹污染，不违反装修管理规定的乱拉线、乱搭建、

随意改动门窗色调等现象(详见《装修管理标准作业规程》);

b) 所管理的楼宇内部整洁、有序、安全。无违反装修管理和消防管理法规的乱搭、乱建、乱改(改动房屋的使用功能，物别是随意改动房屋结构)等违章现象;各类楼宇内部基本设施完好、整洁、标识完整清晰(详见《装修管理标准作业规程》和《防火管理标准作业规程》);

c) 所管理小区/大厦/工业区各类公共设施、设备使用功能保持良好的工作状态“创优”整改时应对照“创优”标准。特别注意两个方面的问题:一是各类公共配套设备、设施的完备，即作为小区规划和居家生活应当配置的公共配套设施、设备不能缺项和随意减少;二是各类公共设施、设备的使用完好率应注意达标，对日常管理比较被忽略的设施、设备，如路灯、路牌等要特别加以注意保持其使用的完好率;

d) 设备机房的环境和设备表面维护管理应做到整洁、干爽，无灰尘、锈迹、脱漆、 杂物，无虫、鼠害迹。设备机房的和设备表面状况反映出来的是直观的设备维护管理水准的高低，整改时应特别注意机房的环境整改和设备表面的维护工作，力争做到机房整洁、干爽、通风降温和防护措施完善，设备表面光泽饱满、标识清晰，无油渍、锈迹、脱漆现象(详见机电维修部相关标准作业规程);

e) 消防系统配置齐全，标识清楚完善，消防疏散通道畅通o“创优”整改时应特别注意对消防系统的整改，力争做到消防设施、设备齐全完好，可随时启用，消防疏散应急照明灯、消防疏散指示牌、疏散图和标识齐全、完好，消防疏散通道畅通，无任何阻碍，通往天台、逃生平台防火门无锁闭;楼宇四周消防通道无占用、停车等已被忽略的消防隐患(详见消防管理中心各标

准作业规程);

f) 除消防以外的其他涉及到居民身心健康、安全的重要设施如二次供水系统、 池、水箱的清洁、消毒，煤气管道、电梯等设施、设备的安全防护措施一定要完善到位;

g) 卫生状况至关重要o“创优”整改时要特别注意整改小区/大厦/工业区的各个卫生死角的卫生，如商业网点门前、停车场、雨棚、天台、垃圾中转站、绿化花丛等处的卫生状况。严格管理控制好小区内的乱张贴、乱涂画等现象，严禁在小区内养家禽(详见保洁部相关标准作业规程);

h) “创优”小区/大厦/工业区的环境美化对“创优’’评比影响极大。整改时应特别注意环境美化、绿化的整改，力争做到使人耳目一新、赏心悦目的境界，以有效地提高分值(详见园林绿化部相关标准作业规程);

i) 公共秩序的整改要力争做到各类治安、交通标识完善齐备，各种必要的防护设 施完好齐整，保安设备先进完善(详见保安部相关标准作业规程)。

4.3.6 在“创优”迎检资料的整理中应力求资料的完善与真实、可靠o“创优’’迎检资 料通常包括以下内容:

a) “创优小区/大厦/工业区的产权资料

――规划许可证;

-一用地协议书;

――投资许可证;

――开工许可证;

――红线图;

――总平面图o

b) 竣工验收资料:

――土建竣工验收书;

――消防竣工验收证明;

――水电竣工验收书;

――电梯竣工验收书、电梯准用证;

――通信系统竣工验收证明;

――燃气系统竣工验收证明o

c) 管理移交资料:

――图纸移交记录;

――开发建设其他资料(如隐蔽工程记录等)移交资料;

――接管验收记录;

――钥匙移交记录;

――发展商委托管理合同书o

d) 管理公司成立登记资料:

--营业执照;

--税务登记证;

--企业法人代码卡;

--管理处营业执照;

--停车场营业执照;

--管理处管理用房产权资料。

e) 业主委员会成立与活动资料:

--业主管委会章程;

--业主管委会社团法人登记证;

--业主委员选举产生记录;

--业主管委会成立记录;

--业主管委会召开的届次会议纪要;

--业主管委会发布的公告。

f) 公众管理制度(详见住户手册);

g) 所有内部管理标准作业规程(管理制度);

h) 所有内部管理的日常质量记录;

i) 员工绩效考评结果记录;

j) 所有的住户投诉记录;

k) 所有的住户回访记录;

i) 所有的住户报修记录;

m) 所有的住户意见征集记录;

n) 所有的管理处对外通知、通知记录;

o) 所有的财务运作损益表和其他财务报表;

p) 所有的对外委托合同书;

q) 所有的员工培训记录;

r) 所有的员工岗位、职称证书、员工档案;

s) 小区业主/住户档案;

t) 所有的住户装修管理档案;

u) 政府相关部门出具的无治安案件、火灾事故证明书

v) 所有社区文化记录;

w) 所有的电梯年检、二次供水检疫、卫生消杀检疫证书;

*) 所有的标识复印件;

y) 年有的多种经营资料;

z) 所有的政府、住户、上级公司、外界对管理处工作的评价资料以及其他应提供的资料、记录。

物业创优标准作业规程

4.3.7 进行“自检”和“预检”:

a) 在整改硬件和整理“创优”迎检资料过程中，“创优”领导小组应不定期地组织“创优”管理处进行内部自检。每次自检均以目标为标准，详细、全面地进行自查自纠，对发现的问题详细记录下采逐项落实到责任人身上限时整改完毕。“自检”一次，整改一次，提高一步，力争在较短的时间内大幅度地提高“创优”小区的迎检水平。

b) 在“创优”迎检前一个月，内部整改即将结束的时候，“创优”领导小组应邀请行业专家对“创优”管理处进行正式迎检前的“预检”，“预检”完全采用正式检查评比的形式进行，由检查团依照评比标准，对“创优”小区/大厦/工业区的物业管理水准逐项验收，最后将结果总分和存在的问题逐一列出，以便在正

式迎检前进行有针对性的最后准备并以此锻炼管理处的全体员工。

4.3.8 “迎检”准备。在正式“创优”迎检前“创优”小区/大厦/工业区应着重做好以下工作:

a) 硬件整改基本达标。

b) 资料、记录真实、全面、说服力强。

c) 取得业主/住户谅解和支持:“乜1怃，’管理处应当“创优”的意义与业主/住户达成充分的理解，使业主/住户的绝大多数都能支持创优工作。

d) 取得业主管理委员会的支持和配合。

e) 选好住户代表，为向考评团汇报工作作好准备:“国优”、“省优，’评比一般考评团都要求参加考评的小区/大厦/工业区有业主代表的发言和评价，认真选好住户代表，赢得住户代表的鼎力支持对考评至关重要。

f) 写好“迎检”汇报材料:“迎检”汇报材料是为向考评团汇报工作所用发言稿，

发言稿应突出“创优”小区的物业管理特色和成绩，简洁明快、重点突出，切

记冗长乏味o“迎检”汇报发言一般应包括以下几部分:

--小区/大厦lt.业区简介;

--物业管理工作汇报;

--社区文化与精神文明汇报;

--“创优”工作情况。

g) 分工负责，注意迎检环境的布置:“迎检”环境的布置应注意迎检气氛的烘托，力争创造出一个有利于迎检、能够给考评团留下“好印象”的环境。

h) 注意仪表仪容、言行举止，以最饱满的精神风貌迎接考评。迎检时员工的仪容

仪表

、言行举止都应着力进行雕凿，“创优”领导小组应确保迎检员工的最饱满

的精神风貌和精神状态参加考评，以求争取最佳的考评成果。

i) 迎检时的基本要求:

--精神饱满、仪容整洁;

--纪律严明，紧张有序;

--热情大方，不卑不亢;

--环境优雅，轻松活泼;

--自信严谨、应答适度。

4.4 迎检结束后，由“创优” 领导小组写出总结材料，归档保存。

5.0 记录

物业管理达标创优作业规程：小区大厦物业管理达标创优标准

1.0目的

规范住宅小区(大厦)物业管理达标创优工作，确保创优达标工作完善有效。

2.0适用范围

适用于物业管理公司创优达标工作。

3.0职责

3.1公司总经理负责达标创优工作的组织、监控。

3.2公司分管副总经理和管理处经理具体负责组织实施达标创优工作。

3.3管理处和公司机关各部门负责依照本规程进行达标创优工作的具体作业。

4.0程序要点

4.1物业管理“达标创优”简介

4.1.1“国家级物业管理优秀小区/大厦工业区”达标评比:是由国家建设部每年组织的全国物业管理达标考评分为90分(百分制)，参加评比的小区/大厦/工业区由各省建委或物业管理主管部门推荐考评合格后(90分)可荣获由建设部颁发的“全国城市物业管理优秀小区/大厦1t_业区”荣誉称号(考评总分在95分以上可获“全国城市物业管理优秀示范小区/大厦工业区”称号)。达标后由建设部每两年复查一次，复查合格后可继续保持“国优”称号。

4.4.2“省级物业管理优秀小区/大厦/工业区达标评比”:是由各省建委每年组织的全省范围物业管理优秀小区/大厦/工业区评比。考评达标分数一般为85分，参加考评的小区/大厦/工业区由省内各城市推荐。考评合格后，可荣获省级“城市物业管理优秀小区/大厦/工业区”称号。达标后由各省建委每两年复查一次，合格可继续保持“省优”称号。

4.1.3“市级物业管理优秀小区/大厦/工业区达标评比”:是由国内各主要城市自己每年举行的全市范围物业管理优秀小区/大厦/工业区评比。参加考评的小区/大厦it业区达标后可荣获市级“物业管理优秀小区/大厦/工业区”荣誉称号。

4.1.4“区级物业管理优秀小区/大厦/工业区达标评比”:是由各主要城市的各区级住宅主管部门举行的全区物业管理优秀小区/大厦/工业区评比。参加考评的小区/大厦/工业区达标后可荣获区级“物业管理优秀小区/大厦/工业区”荣誉称号。

4.2物业管理公司创优工作一般需要经过以下几个步骤确立目标。

4.2.1确立目标。

4.2.2成立创优领导小组。

4.2.3内部动员。

4.2.4对照“创优”标准进行内部整改。

4.2.5进行“自检”和“预检”o

4.2.6迎检达标o

4.3“创优”达标的基本工作要点确立“创优”目标:物业管理公司应首先确定准备“创优”的小区/大厦/工业区的创优目标，即明确是达到“国优”标准还是“省优”、“市优”、“区优”，以便为创优工作定下一个基本格调。定立“创优”目标时，应注意结合参加“创优”小区的实际情况和公司的保证能力，不可一味地好高骛远。

4.3.1成立“创优”领导小组:“创优”工作开始前应由公司领导亲自挂帅成立“创优”领导小组。创优小组一般应由公司各部门的负责人和管理处主要领导组成。对于重要地“创优”工作，应由公司总经理亲自挂帅以便加强“创优”工作的协调，支持力度，确保“创优”工作必要的人力、物力保障。

4.3.3内部动员:“创优”开始时，应首先对内部员工，特别是参加“创优”小区/大厦/工业区管理处的全体员工进行“创优”总动员，通过会议、宣传，加强管理力度等措施使相关员工尽快进入紧张的“创优”工作状态，提高、加快工作效益、工作节奏，作好打硬仗、“吃苦”的准备。

4.3.4对照“创优”标准进行内部整改:“创优”工作应当遵循的“创优”达标准备为

参照，边整边改边对照“标准”逐步达到“创优”标准的工作方式。内部工作“创优”整改包括“创优”小区/大厦/工业区硬件设施(房屋、设备、设施、环境等的整改和“创优”资料(原始凭证、管理体系等)的完善两大部分。

4.3.5在“硬件”设施的整改方面，应当作到以下几个方面的完善:

a)所管理物业楼宇外观的完好、整洁。“创优”小区应当做到或基本做到楼宇外观完好，无墙皮剥落、乱涂乱画乱张贴，整洁无污染、锈迹，油漆鲜亮，标识清楚。特别应注意阳台封闭的统一有序和不违反法规，不改阳台的使用功能，各种外观管道清洁完好，无锈迹污染，不违反装修管理规定的乱拉线、乱搭建、

随意改动门窗色调等现象(详见《装修管理标准作业规程》);

b)所管理的楼宇内部整洁、有序、安全。无违反装修管理和消防管理法规的乱搭、乱建、乱改(改动房屋的使用功能，物别是随意改动房屋结构)等违章现象;各类楼宇内部基本设施完好、整洁、标识完整清晰(详见《装修管理标准作业规程》和《防火管理标准作业规程》);

c)所管理小区/大厦/工业区各类公共设施、设备使用功能保持良好的工作状态“创优”整改时应对照“创优”标准。特别注意两个方面的问题:一是各类公共配套设备、设施的完备，即作为小区规划和居家生活应当配置的公共配套设施、设备不能缺项和随意减少;二是各类公共设施、设备的使用完好率应注意达标，对日常管理比较被忽略的设施、设备，如路灯、路牌等要特别加以注意保持其使用的完好率;

d)设备机房的环境和设备表面维护管理应做到整洁、干爽，无灰尘、锈迹、脱漆、杂物，无虫、鼠害迹。设备机房的和设备表面状况反映出来的是直观的设备维护管理水准的高低，整改时应特别注意机房的环境整改和设备表面的维护工作，力争做到机房整洁、干爽、通风降温和防护措施完善，设备表面光泽饱满、标识清晰，无油渍、锈迹、脱漆现象(详见机电维修部相关标准作业规程);

e)消防系统配置齐全，标识清楚完善，消防疏散通道畅通o“创优”整改时应特别注意对消防系统的整改，力争做到消防设施、设备齐全完好，可随时启用，消防疏散应急照明灯、消防疏散指示牌、疏散图和标识齐全、完好，消防疏散通道畅通，无任何阻碍，通往天台、逃生平台防火门无锁闭;楼宇四周消防通道无占用、停车等已被忽略的消防隐患(详见消防管理中心各标准作业规程);

f)除消防以外的其他涉及到居民身心健康、安全的重要设施如二次供水系统、池、水箱的清洁、消毒，煤气管道、电梯等设施、设备的安全防护措施一定要完善到位;

g)卫生状况至关重要o“创优”整改时要特别注意整改小区/大厦/工业区的各个卫生死角的卫生，如商业网点门前、停车场、雨棚、天台、垃圾中转站、绿化花丛等处的卫生状况。严格管理控制好小区内的乱张贴、乱涂画等现象，严禁在小区内养家禽(详见保洁部相关标准作业规程);

h)“创优”小区/大厦/工业区的环境美化对“创优’’评比影响极大。整改时应特别注意环境美化、绿化的整改，力争做到使人耳目一新、赏心悦目的境界，以有效地提高分值(详见园林绿

化部相关标准作业规程);

i)公共秩序的整改要力争做到各类治安、交通标识完善齐备，各种必要的防护设施完好齐整，保安设备先进完善(详见保安部相关标准作业规程)。

4.3.6在“创优”迎检资料的整理中应力求资料的完善与真实、可靠o“创优’’迎检资料通常包括以下内容:

a)“创优小区/大厦/工业区的产权资料

――规划许可证;

-一用地协议书;

――投资许可证;

――开工许可证;

――红线图;

――总平面图o

b)竣工验收资料:

――土建竣工验收书;

――消防竣工验收证明;

――水电竣工验收书;

――电梯竣工验收书、电梯准用证;

――通信系统竣工验收证明;

――燃气系统竣工验收证明o

c)管理移交资料:

――图纸移交记录;

――开发建设其他资料(如隐蔽工程记录等)移交资料;

――接管验收记录;

――钥匙移交记录;

――发展商委托管理合同书o

d)管理公司成立登记资料:

--营业执照;

--税务登记证;

--企业法人代码卡;

--管理处营业执照;

--停车场营业执照;

--管理处管理用房产权资料。

e)业主委员会成立与活动资料:

--业主管委会章程;

--业主管委会社团法人登记证;

--业主委员选举产生记录;

--业主管委会成立记录;

--业主管委会召开的届次会议纪要;

--业主管委会发布的公告。

f)公众管理制度(详见住户手册);

g)所有内部管理标准作业规程(管理制度);

h)所有内部管理的日常质量记录;

i)员工绩效考评结果记录;

j)所有的住户投诉记录;

k)所有的住户回访记录;

i)所有的住户报修记录;

m)所有的住户意见征集记录;

n)所有的管理处对外通知、通知记录;

o)所有的财务运作损益表和其他财务报表;

p)所有的对外委托合同书;

q)所有的员工培训记录;

r)所有的员工岗位、职称证书、员工档案;

s)小区业主/住户档案;

t)所有的住户装修管理档案;

u)政府相关部门出具的无治安案件、火灾事故证明书

v)所有社区文化记录;

w)所有的电梯年检、二次供水检疫、卫生消杀检疫证书;

*)所有的标识复印件;

y)年有的多种经营资料;

z)所有的政府、住户、上级公司、外界对管理处工作的评价资料以及其他应提供的资料、记录。

物业创优标准作业规程

4.3.7进行“自检”和“预检”:

a)在整改硬件和整理“创优”迎检资料过程中，“创优”领导小组应不定期地组织“创优”管理处进行内部自检。每次自检均以目标为标准，详细、全面地进行自查自纠，对发现的问题详细记录下采逐项落实到责任人身上限时整改完毕。“自检”一次，整改一次，提高一步，力争在较短的时间内大幅度地提高“创优”小区的迎检水平。

b)在“创优”迎检前一个月，内部整改即将结束的时候，“创优”领导小组应邀请行业专家对“创优”管理处进行正式迎检前的“预检”，“预检”完全采用正式检查评比的形式进行，由检查团依照评比标准，对“创优”小区/大厦/工业区的物业管理水准逐项验收，最后将结果总分和存在的问题逐一列出，以便在正

式迎检前进行有针对性的最后准备并以此锻炼管理处的全体员工。

4.3.8“迎检”准备。在正式“创优”迎检前“创优”小区/大厦/工业区应着重做好以下工作:

a)硬件整改基本达标。

b)资料、记录真实、全面、说服力强。

c)取得业主/住户谅解和支持:“乜1怃，’管理处应当“创优”的意义与业主/住户达成充分的理解，使业主/住户的绝大多数都能支持创优工作。

d)取得业主管理委员会的支持和配合。

e)选好住户代表，为向考评团汇报工作作好准备:“国优”、“省优，’评比一般考评团都要求参加考评的小区/大厦/工业区有业主代表的发言和评价，认真选好住户代表，赢得住户代表的鼎力支持对考评至关重要。

f)写好“迎检”汇报材料:“迎检”汇报材料是为向考评团汇报工作所用发言稿，

发言稿应突出“创优”小区的物业管理特色和成绩，简洁明快、重点突出，切

记冗长乏味o“迎检”汇报发言一般应包括以下几部分:

--小区/大厦lt.业区简介;

--物业管理工作汇报;

--社区文化与精神文明汇报;

--“创优”工作情况。

g)分工负责，注意迎检环境的布置:“迎检”环境的布置应注意迎检气氛的烘托，力争创造出一个有利于迎检、能够给考评团留下“好印象”的环境。

h)注意仪表仪容、言行举止，以最饱满的精神风貌迎接考评。迎检时员工的仪容

仪表、言行举止都应着力进行雕凿，“创优”领导小组应确保迎检员工的最饱满

的精神风貌和精神状态参加考评，以求争取最佳的考评成果。

i)迎检时的基本要求:

--精神饱满、仪容整洁;

--纪律严明，紧张有序;

--热情大方，不卑不亢;

--环境优雅，轻松活泼;

--自信严谨、应答适度。

4.4迎检结束后，由“创优”领导小组写出总结材料，归档保存。

5.0记录

物业管理达标创优作业规程：物业管理公司文书管理标准

1.0目的

规范文件分类、编号、拟制、审批、用印、收发处理工作。

2.0适用范围

适用于物业管理有限公司及下属管理处各部门的文书管理工作。

3.0职责

3.1总经理负责所有发文审批。

3.2部门经理负责本部门文件的拟制与审核。

3.3行政部主管负责公司文件格式及内容的审核，用印管理。

3.4行政部文员负责公司文件收发及归档。

3.5管理处经理负责管理处文件审批。

3.6行政部负责文件的打印及文号的管理工作。

4.0程序要点

4.1公文格式。

4.1.1公文种类。

a)按《国家行政公文管理与处理办法》有关规定要求，常用行政文书包括:命令、指令;决定(决议);指示;公告、通告(布告);通知;通报;请示;批复;函;会议纪要;计划;总结。

b)根据物业管理特点，可引人以下文件类别:

--上行文:请示、报告、计划、总结;

--下行文:批复、决定、通知、通告、通报;

--平行文:函、会议纪要。

4.1.2文件标题:

a)行政发文统一使用以上文件类别，字间距要适当，以清晰、美观为原则;

b)标题统一使用2号黑体字，放在公文纸间隔线以下，文号上方居中位置。

4.1.3发文字号。简称文号，包括机关代字、年号和顺序号三项内容。

a)根据发文顺序及发文时间对文件编号。

b)物业管理公司文号作为以下统一规定。

--物业公司文号:

××发[×××××]××号

文件序号

发文日期，前两位为年份

公司代号

如:物发[000430]15号，是指物业管理有限公司2000年4月30日所发的公司第×个文件;物管发「001121」92号，是指物业管理处2000年11月21日所发的管理处第92号文件。

c)文号统一使用5号宋体字，放在文件标题下一行的偏右位置。

d)公司文号由行政部统一管理。

e)发文部门需到以上部门登记领取文号后，方可发文。

4.1.4秘密等级和紧急程度，用来确定公文发送方式及办理速度:

a)普通文件不加注明;

b)秘密文件必须在文件的左上角位置注明"秘密"字样;

c)急件必须在文件的左上角位置注明"急件"字样;

d)为示区别，一般用红色字体进行标注，统一使用2号宋体字。

4.1.5主送机关。是指用来处理或答复公文中有关问题和有关事项的机关:

a)应放在文号下方，正文之上，专行顶格，结尾用"冒号，;

b)主送机关不止一个时，要按其机关级别的高低、职权范围大小依次排列，中间用"顿号"隔开;

c)根据文件内容量，一般选择使用4号或小4号宋体字。

4.1.6正文。是文件的主体部分。文件制发的目的和根据，讲述什么事情，解决什么问题以及办法和要求，都要在正文中阐述清楚:

a)正文文字一律自左而右横排;

b)要合理地划分段落、正确使用标点符号，每段开头空两个字;

c)正文字体与主送机关保持一致。

4.1.7附件。通常指随正文发出的补充说明材料:

a)如果该文件有附件的，应在正文之下、机关落款的左上侧，专行空两格注明"附件:×××"字样;如果附件较多，还须编上序号1、2、3……末尾用分号，最后一个附件用句号结束;文件无附件的，无须注明;

b)要写明附件的全称;

c)附件字体与正文相同。

4.1.8落款。指发文单位全称或规范化的简称。以总经理的名义发出的，要用负责人姓名(前面冠以职务身份)署名:

a)落款一般放在正文(或附件标记)的右下角，相当于书信中具名的位置;

b)如果正文恰好占满全页，落款必须放在另页空白纸上时，并在其上面加注一行"(此页无正文)"字样;

c)落款字体与正文相同。

4.1.9日期:

a)一般应写发文日期;

b)会议通过的文件应写会议通过的日期;

c)重要的文件应写签发的日期;

d)日期的字体与正文相同，放在落款下面正下方位置。

4.1.10盖章。是发文机关对文件负责的标志，是文件合法生效的标志，一般情况下文件都应加盖印章(单位经理署名除外):

a)盖章应在公文打印校对完之后进行，由管理印章的工作人员经手并登记;

b)印章应盖在落款和年月日中间，即"骑年盖月"位置。

4.1.11公文文尾。指落款以下的页面部分，位于末页下端，包括:抄送机关、印刷机关、印刷时间和印刷份数等内容:

a)公文文尾与文件日期中间应有间隔，一般需用一直线分割以示区别;

b)公文文尾字体与正文相同，另行顶格;

c)抄送机关是协助或配合主送机关执行任务或需要知道文件内容的机关。对上级机关的抄送叫抄报。先写抄报机关，再写抄送机关;

d)印刷时间指开印的时间，印刷机关和印刷时间排在一行，通常用两条黑色横线夹住，与版头遥相呼应;

e)印刷份数指的是印刷的总份数，位于底线的偏右侧位置。

4.2发文办理。包括交拟、拟议、撰写、审核、签发、装订、盖印、发放等工作。

4.2.1交拟和拟议。

a)经理将撰写文书的任务和意图明确具体交代给负责草拟文稿的具体部门或人员。

b)拟稿人员接受任务后，对所要撰写的文书进行酝酿和构思:

--深人领会意图，掌握其精神实质;

--注意提炼观点，选择材料;

--安排文稿的结构、搭好文件的骨架;

--如对原交拟意图不清或需有重大修正时，须征得交拟人同意，不可擅自做主。

4.2.2撰写和审核(正规文件须打印，一般情况下，由公司行政部负责打印，拟稿人进行校对)。

a)拟稿人在拟议的基础上，按照拟议的设计撰写文稿，撰写时应注意:

--不与国家法律、法规相违背;

--把握各种文书的特点、规律和写作方法;

--坚持观点与材料相统一。

b)交拟人对拟稿人的文件进行审核:

--审查文稿内容，看其主旨是否符合交拟原意，是否违法;

--所提的任务、措施或方法是否切实可行;

--所规定的步骤和期限是否恰当;

--主送和抄送单位规定的是否恰当;

--文字中的引语、事例、数字以及专用术语是否正确。

c)行政部主管审核文件以下内容:

--文稿体式和格式是否完备、规范;

--所用文种和名义是否恰当;

--文件的密级和紧急程度是否恰当;

--文字表达是否通顺、清晰、严密，符合标准的，附上《发文审批表》交拟稿部门签署后报总经理审批;不符合的退回拟稿部门。

4.2.3签发:总经理对签发的文件负有完全责任，应本着负责精神，仔细阅读文实事求是地拟写批语。同意签发的，注明"同意发文"字样后按正常手续办不同意的写出具体意见返还行政部或管理处重新撰写。

4.2.4盖章和发放:

a)盖章部门管理人员(一般为行政部经理/管理处经理)依据总经理签准的意印:

--总经理未签准的公文一律不能盖章;

--盖章的份数严格按照文件要求印发的份数要求盖章;

--须将盖章文件至少保留一份存档(对特殊约定的按约定处理);

--对一页以上的重要文件还须加盖骑缝印章。

b)发放。发放(装封和发送)工作要迅速、准确、安全:

--发文登记:由行政部将要发放的文件进行登记后，依据范围(包括:主送单位、抄报部门、抄送部门)填写《文件发放登记表》;

--采用快捷方式(电子邮件、信件或亲自送达)发放文件，并落实收到情况;

--将发放情况登记在《文件发放登记表》中;

--次年二月底将当年的《文件发放登记表》与所发文件底稿移交档案室保管;--重要文件接收方需签收。

4.3收文办理。一般包括:收拆、登记、拟办、批办、承办、催办、归档等工作

4.3.1收拆。指文书的收进和拆封。

a)公司行政部或管理处公共事务部为收拆工作的主要部门。

b)凡封套上写明给本机关或办公室收启的文件由行政部拆封;写明为具体部门或具体人收启的信，信部门/人拆封，拆封时应注意:

--检查信封内文件是否齐全，发现问题，要做出必要的记载和及时处理;

--取净封内的文件及附件，注意保持封套和文件的完好;

--急件拆封后要立即登记分送，密件一般交由部门经理拆封。

4.3.2登记。

a)凡重要、保密、有指导意义、要求承办、需要办复、有保存和查考价值、期限长的公文，都要登记。

b)以下文件无须进行登记:

--各种无机密性的出版物;

--一般性的简报、资料;

--告之性的广告;

--事务性的便函等。

c)文书管理人员(一般为行政部文员或公共事务部相关人员)将文件登记在《收文登记簿》内，内容包括:总流水号、收文日期、发文机关、发文标题、发文字号、发文日期、份数、处理情况、备注等，登记时应注意:

--要将收到的文件编列总流水号，每年编一次;此编号应与《收文登记簿》上的总流水号相同;

--需要办复的文件，还要填写《公文处理单》，夹在文件前面，一并送有关人员或部门办理;

--字迹要清晰整洁;

--及时登记，不错登、漏登、积压。

4.3.3拟办与批办。

a)拟办是对收文如何处理提出初步意见，供领导或业务部门主管审核裁决:

--拟办工作一般由行政部门主管;如果来文内容专业性很强，也可以直接由相关部门主管拟办;

--拟办时要仔细阅读来文，同时要掌握本机关各部门的职责范围、业务分工和工作情况;

--拟办意见要准确恰当，明确具体，切实可行，简明扼要;

--拟办意见要填写在《公文处理单》的"拟办"栏内，并签署姓名，写明日期。

b)批办是总经理或管理处经理针对拟办意见做出的批示意见:

--属公司文件的，由总经理批办;属管理处文件的，由管理处经理批办;

--批办意见应当比拟办意见更明确、具体、肯定;

--对拟办意见中内容不全面、不妥当的地方，应加以补充和修改;

--要求几个部门合办的，应指明由哪个部门牵头主办;

--需要传阅的，应当写出传阅的对象和范围;

--需要传达贯彻的，应写出由谁传达和传达范围;

--如果拟办意见有两种以上方案，批办时应有所裁决;

--批办意见应写在《公文处理单》的"批办"栏内，并签署姓名、日期。

4.3.4承办和传阅。

a)承办是有关部门根据批办意见对收文的处理。包括办文与办事两种情况。办文是整理文字材料、制发文件;办事是以实际行动落实收文内容，如召开会议、电话联系、当面洽谈、现场调查等:

--承办时应认真阅读来文和批办意见，有时还要提出承办方案送有关领导审核指示后再着手办理;

--属本部门独立承办的，要及时认真办理，不能推诿、拖拉;

--由本部门牵头主办的，应准备好有关文件和办理意见，主动与有关部门协商，整理、综合协商意见，报送有关领导审批;

--承办完毕，把承办情况填写在《公文处理单》的"处理结果"栏内，并签署--姓名及日期。

b)传阅工作一般由公司行政部办理:

--安排传阅应先主后次，对主要领导、主管应优先安排阅读;

--传阅范围要适当，不能随意扩大或缩小;

--各阅读人收退文件均应直接与行政部或公共事务部联系，切不可在阅读人之间传递和交接;

--阅读人在阅读后应签署姓名、日期。

4.3.5催办包括对内催办和对外催办两种情况:

a)催办可以当面催询、电话催办、派人催办、发信催办、用催办单催办等;

b)催办时应注意催办的时机和方式，讲究礼貌，表示对对方的信任和尊重。

4.3.6归档:

文件办理完毕后，由行政部文员或公共事务部文员将文件报档案室按《档案管理标准作业规程》办理归档工作。

5.0记录

6.0相关支持文件

6.1《印章管理标准作业规程》。

物业管理达标创优作业规程：物业管理公司档案管理

物业管理公司档案管理标准作业规程

1目的

规范档案的编号、分类、整理、保管及借阅工作。

2适用范围

适用于物业管理公司各类档案的管理。

3职责

3.1物业总经理审批档案的借阅申请及清单。

3.2综合部主管监督档案管理的实施工作。

3.3档案管理员负责档案的日常管理工作。

4程序要点

4.1档案的编号

4.1.1公司、管理处编号:

a)物业管理有限公司编号为:※ ※ ※(公司英文缩写);

b)物业管理处编号为:※ ※ ※(管理处英文缩写)。

4.1.2部门编号:

a)综合部编号为: zh;

b)财务部编号为: cw;

c)管理部编号为: gw

d)项目部编号为: *m

e)工程部编号为: gc;

4.1.3年份编号:引用年份序号-____、____、____……。

4.1.4档案顺序号:采用阿拉伯数字取3位有效数字-001、002、003、...。

4.1.5档案编号举例:

a)物业管理有限公司编号:

※※※-※※-※※※-※※※

档案序号

类别编号

部门编号

物业管理公司编号

b)管理处编号:

※※※一※※※一※※一※※※一※※※

管理处编号

物业管理有限公司编号

4.2档案的分类

4.2.1区分全宗，按物业管理的组织机构划分，全宗可分为以下几类:

a)行政、人事类;

b)财务类;

c)物业管理类;

d)保洁类;

e)工程维修类;

f)保安类

4.2.2全宗档案的分类:要从档案形成的特点和规律出发，符合档案形成的实际情况，保持档案之间的历史联系，它应具有思想性、科学性、排它性和伸缩性。根据物业管理的特性，我们采用组织机构--问题分类法，如:

收文类

发文类

合同类

a)综合部员工人事档案

图纸类

后勤类

报表类

b)财务部 帐册类

凭证类

工程图纸类

业主档案类

c)管理部员工档案类

维修类

投诉类

回访类

有偿服务与多种经营类

计划总结类

……

4.3立卷与编制目录

4.3.1立卷:就是按照单份文件相互之间的联系和价值大小组合成案卷。档案管理员按以上分类方法，用档案盒(或文件夹)将档案分别立卷:

a)根据档案(或文件夹)的规格准备相应的档案标贴纸;

b)在档案标贴纸上打印出标准黑一号字体的档案类别名称，其格式一般是由组织机构、名称组成，如:

--物业管理有限公司综合部收文:※※※-*z-收文;

--物业管理有限公司财务部报表:※※※-cw-报表;

--管理部业主档案:※※※一※※※-gw--业主档案。

c)将制作好的档案标贴纸贴在档案盒(或文件夹)左侧立面距顶部3cm位置处，并排列在档案柜中;

d)将需归档的资料按其所属类别及人档时间先后顺序存放于相应档案盒(或文件夹)内。

4.3.2编制目录:

a)档案管理员在档案盒内首页位置准备活页〈档案目录〉;

b)每一份档案在归档时，均需将该份档案登记在〈档案目录〉(内容包括:序号、文件编号、文件标题、页数、发文单位、发文日期、接收日期、归档编号、备注等项目)中，以便查阅。

4.4档案的保管期限

4.4.1档案的保管期限分为永久保存、定期保存两种。

4.4.2各部门负责人应依据部门工作情况及其部门有关标准作业规程，对档案的保存价值进行鉴定及标注。

4.5档案的保管

4.5.1档案保管的工作任务是:

a)便于查阅;

b)保证档案的安全;

c)防止档案的损坏;

d)采取修复技术，延长档案寿命。

4.5.2档案保管的责任部门:

a)财务部保管财务档案;

b)综合部保管公司对内、对外文件、合同、保管分供方评审、员工人事档案、图纸、后勤资料、员工绩效考评档案及公司其他部门所需保管的资料;

c)管理部保管物业租赁和多种经营资料:

d)管理处综合科保管管理处工程图纸、合同、收发文、业主档案、员工档案、维修、投诉资料、回访记录、有偿服务多种经营记录及计划、总结及管理处各职能部门需要保管的其他档案;

e)各职能部门除经常使用的部分资料外，原则上不保管档案。

4.5.3档案的保管程序:

a)各职能部门将需保管的资料经文书处理程序后，

移交给档案管理员;

b)档案管理员将该资料登记在〈档案目录〉中，归入相应案卷并统一编号;

c)档案管理员定期将〈档案目录〉输入电脑，以便查询;

d)档案原则上保管原件。

4.6档案的密级

4.6.1档案的密收分为三级:绝密、机密、普通:

a)绝密档案包括:员工人事档案、合同、业主档案、公司重大经营、管理、决策形成的档案、财务类档案、其他属绝密的档案;

b)机密档案包括:iso9000质量体系文件、重要的会议记录(纪要)、公司收发文(通知、通告除外)、工程图纸、维修、回访记录、计划总结和其他属机密的档案;

e)普通档案包括:公司的通知、通告等普通性文件。

4.7档案的查阅权限

4.7.1物业总经理可查阅公司所有档案。

4.7.2物业副总经理(经理助理)可查阅分管工作的档案。

4.7.3部门负责人可查阅该部门所有档案。

4.7.4其他人员根据审批查阅有关档案。

4.8档案的查阅/借阅/复制

4.8.1查阅/借阅/复制人到档案室在〈文件查阅/借阅/复制登记表〉中登记。

4.8.2档案管理员审核其查(借)阅资格:

a)权限内(经授权/审批)的按正常手续办理;

b)权限外的，档案管理员开具〈档案查阅/借阅/复制审批单〉给查阅人办理审批手续:

属部门(财务类除外)的档案，由部门负责人审批;属管理处的档案，由管理处负责人审批;属公司的档案，由物业总经理审批;财务类的档案也应由物业总经理审批。

4.9在档案归还日期前，档案管理员应督促借阅人将档案完好交还档案室。

4.10须复制档案的，绝密档案报物业总经理审批;机密档案由综合部负责人审批;普通档案由部门负责人审批。

4.11档案的销毁

4.11.1超过保管期限的档案，由档案管理员依据档案的保管期限(详见各部门标准作业规程)每年编制销毁计划及清单，报综合部主管审核。

4.11.2综合部主管审核无误后报物业总经理审批。

4.11.3物业总经理审批同意后由综合部指定3名监销人员(档案管理员、人事文员、管理部文员)将超过保存期限的档案销毁。

4.11.4监销人员确认销毁文件无误签字后，选择安全地点销毁档案。

序号文件编号文件标题页数发文

单位发文

日期接收

日期归档编号备注

档案目录

文件查阅/借阅/复制登记表

序

号姓 名查阅文件标题档案编号查阅时间归还时间借阅时间备注

档案查阅/借阅审批表

部门姓名职务

借档文件名

借档理由

是否复制□是 □否

借还时间年 月 日至 年月 日审批人签名

档案销毁清单

序号文件编号文件标题页

数所属部门归档日期保管日期销毁

物业管理达标创优作业规程：物业管理公司办公区管理标准

物业管理公司办公区管理标准作业规程(五)

1.0目的

规范办公区的管理工作。

2.0适用范围

适用于物业管理公司及下属各管理处及各部门办公区的日常管理工作。

3.0职责

3.1行政部主管负责公司办公区的日常管理监督工作。

3.2管理处经理负责管理处办公区的日常管理监督工作。

3.3管理部负责管理处办公区公共区域的日常管理工作。

3.4各部门主管负责本部门办公区域的日常管理工作。

3.5办公区各岗位工作人员负责本岗位的日常管理工作。

4.0程序要点

4.1物品摆放。

4.1.1办公区的桌、台、椅、凳均须按规定位置放置，不得随意调整。

4.1.2各岗位员工上班前需检查所属物品是否丢失及损坏，发现丢失或损坏的应及时向部门负责人报告，并采取相应的补救措施。须申领或修理的，按《办公用品管理标准作业规程》或《报修管理标准作业规程》办理。

4.1.3上班时应保持桌面整洁、有序，不允许摆放与工作无关的其他用品。

4.1.4下班前应将桌面清理干净，办公椅放在办公桌的恰当位置。

4.1.5遇到雨天，管理处部客户服务中心管理员应当在办公区门前显眼位置放置公益伞、防滑设施及标识。

4.1.6办公区严禁高声喧哗。

4.2常用办公设备的使用。

常用办公设备包括:电脑、打印机、复印机、传真机、碎纸机、电话及其他设备。

4.2.1电脑。

a)经公司电脑培训合格或具有电脑操作证的员工方可单独使用电脑，否则须在电脑管理员陪同下使用。

b)启动与关闭的一般程序:

--启动电源插座开关;

--启动稳压器开关;

--启动电脑主机开关;

--启动显示器开关(电脑开始正常操作);

--关闭电脑程序:首先在"开始"栏选择"关闭计算机"对话框，用鼠标点击关闭计算机"，然后按开启程序的反方向操作。

c)电脑应避免频繁的开关程序，暂时不用时，可将电脑转换为休眠状态。

d)正确使用电脑的详细程序按有关电脑操作工具书的指导进行操作。

e)财务、行政人事等专用电脑，电脑管理员须设置密码。

4.2.2打印机。

a)联机。一般情况下，打印机与电脑连通之后，无须再进行联机。

b)打印机启动与关闭的一般程序、

--启动打印机开关;

--放好所需打印的纸张;

--在电脑对话框进行打印操作;

--关闭程序按启动程序的反方向操作。

c)打印机应避免频繁的开关机操作。

d)正确使用打印机的详细程序按有关打印机操作说明书的指导进行操作。

e)打印文稿须经部门负责人、行政人事部主管或分管人员批准，在文稿上签字后方可予以打印。

f)打印出的文稿应进行校对。一般情况下由发稿部门/人校对，然后将校对好的文稿经电脑修改后，再进行打印。

g)为节约纸张，文稿未进行校对之前，打印时应使用可以使用的旧纸张或旧文稿的背面打印。

4.2.3复印机。

a)管理人员应在开始上班时接通复印机插座电源:

--开启复印机开关，复印机需自动预热;

--检查复印纸是否放好(可以开始工作);

--复印机管理人员下午下班时关闭复印机开关;

--关闭复印机电源插座;

--正确使用复印机的程序按复印机有关操作说明书进行操作。

b)复印程序:

--所有需复印的文件、资料必须先在《复印记录本》上登记，然后再复印;

--复印页数在五份(含)以上或10页以上的，须部门负责人在《打印复印审批表》上批准签字后，方可复印;

--复印人员做好登记以后，调定复印纸规格及复印的深浅度后，选定复印份数按"开始"键复印;

--复印机管理员检查复印数量及登记记录是否属实，属实的，在《复印记录本》上签名确认;

--如果复印机出错，应将报废纸张数量予以登记。

c)复印机一般情况下每天开机、关机各一次，尽量避免频繁开关。

d)为节约纸张，不重要的复印件应使用可以复印的废纸张背面复印。

4.2.4传真机:传真机一般情况下保持24小时开机。正确使用传真机的程序按传真机有关操作说明书进行操作。

a)接收传真:

--传真机管理员应注意检查传真纸是否用完及传真机信号是否稳定;

--收到传真件后，由文员及时将传真件取下，并将传真的有关内容(发送单位、发送人、传真题目、传真时间、接收部门、接收人等)登记在《传真登记表》内;

--10分钟以内通知接收部门/人领取传真件，并要求在《传真登记表》中签收，并注明签收时间。

b)发送传真实行一级审批制度:部门传真件由部门负责人审批;公司/管理处的传真件由公司行政人事部/管理处经理审批，内容包括:

--传真机管理员依据传真审批单的内容在《发送传真记录本》上登记，内容包括:发送部门、发送人、传真内容题目、接收单位、接收人、传真号码、要求完成时间等;

--文员放好传真件并拨通对方传真号码将传真件发送过去;

--文员应在3分钟之内致电对方确认是否收到传真件，直至对方收到为止，然后将实际发送的时间登记在《发送传真记录表》内。

--传真机的正确使用程序按传真机有关操作说明书进行操作。

4.2.5碎纸机:

a)碎纸机是对公司部分绝密、机密文件及草稿进行销毁的工具，普通文稿无须利用碎纸机进行销毁;

b)碎纸前应将文稿中的金属物或粘性物(书钉或胶纸等)取出，以免损坏机器;

c)按照碎纸机要求，一次不得超过最大放入量，一般情况下，不得超过三张复印纸的厚度;

d)操作人员按以上要求，打开碎纸机电源，将须切碎的纸张放人切纸口，让碎纸机自动切碎纸张;

e)当碎纸机箱内的碎纸装满后，操作人员须将碎纸清理出来后方能继续操作;

f)正确使用碎纸机的程序按碎纸

机有关操作说明书进行操作。

4.2.6电话:正确使用电话机的程序按电话机有关操作说明书进行操作。

a)为有效控制电话费，一般情况下，电话应设定限制呼出功能。

b)除经理批准的电话外，其他电话均须取消长途直拨功能，须打长途电话的部门/人均需办理审批手续，并在行政部接待处登记后，方可操作。

c)公司所有电话均应取消声讯电话功能。

d)上班时间原则上禁止打私人长途电话，特殊情况须经部门主管审批，到行政部登记后，方可操作，电话费从工资中扣除。

e)个别部门因业务需要经经理特批后，可开通长途直拨功能，部门主管需指定人员做好登记记录，次月i日报行政人事部备案。

f)行政部每季度至少进行一次电话费查询。

--到电信局打印电话费清单。

--逐项核对登记记录。

--将未登记的长途电话登记在《长途电话登记表》内，报行政人事部主管审核，内容包括:日期、部门、姓名、所拨号码、打电话时间、通话时间、通话费用、备注等;偷打长途电话的，除双倍扣罚电话费外，还将给予警告处分。

--每月电话费用控制情况作为考核各部门工作的指标之一。

g)电话接打技巧详见《公司员工服务管理标准作业规程》。

4.2.7常用办公设备的维护保养与维修:

a)常用办公设备应进行以下日常维护，维护办法参照各设备有关维护操作说明书:

--防尘;

--防晒;

--防潮;

--防腐蚀;

--其他需要预防的事项。

b)保养与维修:常用办公设备应定期保养。

--评审、选择保养与维修单位;

--签署保养与维修协议书;

--按协议要求实施保养与维修。

4.3环境管理。

4.3.1卫生:办公区卫生由保洁组负责清洁。发现问题，应由行政部主管处理，详见《室内保洁标准作业规程》。

a)行政部应于每天上班时检查办公区公共区域的卫生状况，要求墙壁无灰尘、污迹，地面无垃圾、烟头和痰迹，窗明几净，空气无异味;

b)各岗位员工应于每天上班时检查本岗位辖区桌面清洁状况，办公用品是否摆放整齐，文件资料是否排列有序。

4.3.2绿化:办公区绿化由保洁组负责，各岗位人员监督管理。发现问题，应由行政人事部处理，详见《室内绿化保养标准作业规程》。

4.3.2.1行政部应于每天上班时检查办公区公共区域的绿化状况，检查时花及荫生植物摆放位置是否恰当、是否缺水、有无病、枯现象;

4.4安全管理。

4.4.1工程维修部应检查办公区的水、电设施设备运转是否正常。

4.4.2保安部应检查办公区消防设施是否保管妥当，灭火器材摆放是否规范，有无损坏、丢失现象。

4.4.3各岗位员工应加强安全防患意识，下班时应将重要资料放人安全地点，锁好抽屉，关好电源及门窗。

4.4.4客户服务中心实行24小时服务制度，值晚班时应与保安部配合注意防火、防盗工作。

4.4.5公司办公区晚间的安全管理由保安部负责，值班保安人员应定时巡查以下重要部位，并做好相应的记录，详见《治安巡逻标准作业规程》:

a)消防设施、配电房;

b)领导办公室、电脑室、档案室、财务室;

c)水源、空调的关闭情况;

d)加班情况。

5.0记录

5.1《打印/复印审批表》。

5.2《复印记录表》。

5.3《接收传真登记表》。

5.4《发送传真登记表》。

5.5《长途电话登记表》。

6.0相关支持文件

6.1《治安巡逻标准作业规程》。

6.2《室内清洁标准作业规程》。

6.3《文书处理标准作业规程》。

6.4《档案管理标准作业规程》。

6.5《公司员工服务管理标准作业规程》。

物业管理达标创优作业规程：物业管理公司行政奖罚标准

物业管理行政奖罚标准作业规程

1、目的

规范行政奖罚的标准及奖罚程序，确保公司行政奖罚有法可依，适度合理。

2、适用范围

适用于物业管理有限公司部门经理(含)以下人员的行政奖罚处理。

3、职责

(1)总经理负责公司机关员工和管理处员工记大过与记大功以上行政奖罚决定的审批。

(2)人事部负责公司行政奖罚工作的组织实施与决定复核。

(3)各部门负责人负责本部门行政奖罚工作的提出。

4、程序要点

(1)奖罚原则

有功必奖，有过必罚;依法管理，执法必严;奖罚面前，人人平等。

(2)奖罚形式

a)奖励:嘉奖、记小功、记大功、晋升工资、晋职。

b)处罚:警告、记小过、记大过、降级(薪)、解聘(劝退、解雇、自动离职)

(3)奖罚标准

a)嘉奖1次奖1天岗位工资，警告1次扣1天岗位工资。

b)记小功1次奖3天岗位工资，记小过1次扣3天岗位工资。

c)记大功1次奖当月岗位工资，记大过1次扣当月岗位工资。

d)一年累计嘉奖3次者，加记小功1次;一年累计记小功3次者，加记大功一次。

e)一年累计警告3次者，加记小过1次，一年累计记小过3次者，加记大过一次。

f)一年累计记大功两次，晋升一级工资，一年累计记大过两次给予解聘。

(4)奖罚条件

a)符合下列条件之一者，可建议给予嘉奖、记小功、记大功的奖励:

对提高公司信誉，做出显著成绩者;

发现事故隐患，及时采取措施防止重大事故发生者;

为保护公司、员工和顾客生命财产安全，见义勇为者;

提出合理化建议，经实施有显著成绩者;

严格控制费用，节约开支有显著成绩者;

拾金不昧，做好人好事事迹突出者;

在抗洪、灭火、防风工作中有突出表现者，

接待业主及客人、受到一致好评者;

工作中任劳任怨、记小功1次奖3天岗位工资

有效举报违法、违规行为者;

其他应给予嘉奖、记小功、记大功的行为。

b)符合下列条件之一者，可建议晋升、调薪奖励:

表现优异，半年之内的月度绩效考评分数有3次列本部门第一者;

工作有突出贡献者;

有突出才能、为公司急需者;

为同行业竞相争取者。

c)有下列行为之一者，可建议给予警告处罚:

上班时间处理私人事务者;

拖延执行上级指令及时效制规定，影响工作进度，尚未造成损失者;

仪容不整，影响公司形象者;

在办公室或公共场所发泄个人不满情绪，造成不良影响者;

无故串岗，闲聊、乱丢果皮、杂物者;

未经主管领导同意私自调班、调休者;

使用亵渎性或辱骂性语言者;

其他不认真工作、不文明、不道德行为，需给予警告处分者。

d)有下列行为之一者，可建议给予记小过处分:

一年内给予警告处分3次者;

违反标准作业规程，造成严重不良后果，尚未造成公司利益损失者;

捏造请假理由或伪造有薪假期证明，经查证属实者;

公司机关员工工作时间睡觉者;

未经许可出借公司财物者;

辱骂同事或管理人员，情节严重者;

向他人误传个人或他人薪金数额者;

拾遗不报，造成不良影响者;

随身携带考勤卡，代他人打卡，授意他人打卡，涂卡、冒签卡一次者;

旷工一天者;

擅自挪用公款在1000元(含)以下者;

管理处员工对住户服务时，违反时效制规定，造成住户投诉者;

其他有碍生产安全或管理，但未造成经济损失，须给予记小过处分者，

e)有下列行为之一者，可建议给予记大过处分:

一年内给予记小过3次者;

造谣惑众，挑拨是非，有事实证明但尚未造成恶劣影响者;

管理处员工工作时间睡觉者;

违反标准作业规程，造成公司利益受损者;

私配办公室、宿舍及营业区钥匙者;

随身携带考勤卡，代他人打卡，授意他人打卡，涂卡、冒签卡两次者;

旷工两天者;

明知有病而有意拒绝接受公司指定体验、治疗或防疫注射者;

故意浪费公司财物者;

擅自挪用公款1000-2000元者;

服务态度差，遭住户合理投诉者;

其他损害公司利益的行为，需给予记大过处分者。

f)有下列条件之一者，可建议给予降职、降薪处分:

管理不善者;

多次重复违反公司标准作业规程，但未造成严重后果者;

一年内记大过一次，记小过两次者;

绩效考评连续两个月考评分数均为未位者;

其他须给予降职、降薪的处分者。

g)有下列行为之一者，可建议给予劝退。劝退人员如果在试用期的，公司无须提前即可通知员工办理正常离职手续。劝退人员属公司正式员工(含聘用工)，一般情况下需提前一个月通知员工或以一个月工资作补偿后即刻辞退员工(劳动合同特殊约定的按《合同管理标准作业规程》办理):绩效考评分数在60分以下者;

连续3个月考评分数均为未位者;

半年度或年度绩效考评分数不合格者;

其他须给予劝退处分者;

h)有下列行为之一者，可建议给予解雇。解雇员工无须提前通知，不给予工资以外的任何经济裣，给公司造成损失的，公司保留追究其有关责任的权利。

一年内给予记大过处分两次者，

赌博、吸毒、盗窃或参与其他违法活动，被子依法追究刑事责任者。

泄窃公司机密，贪污、挪用公款在2000元以上者;

在公司无理取闹且先动手打人者;

造谣惑众，挑拨是非或以强暴手段唆使他人怠工或罢工，情节严重者;

利用职务之便，收取他人贿赂为自己牟取私利者;

擅用公司名义在外招摇撞骗有损公司利益、声誉者;

利用社会不良分子解决公司内部问题者;

故意损坏公司设备、工具、原材料及重要文件者;

遇非常事变，借故逃避义务，致使公司财物蒙受损失者;

对公司员工及其家属实施威胁、暴行者;

长期迟到、早退者;

疏于职守，给公司造成较大损失者;

向公司提供虚假证明或资料者;

服务态度恶劣，损害住户或客户利益，影响公司声誉者;

窃取公司机密、技术资料或财物者;

其他严重违反公司规定，须给予解雇者。

(5)奖罚程序

a)部门负责人向人事部提出，人事部给予《奖罚单》。

b)审核。部门依据奖罚条件或(及)《绩效考评管理标准作业规程》进行以下审核，并将审核意见记录在“部门意见”栏，并签名确认:

建议内容是否真实、清楚、完整。

奖罚标准是否恰当。

c)人事总得和核。人事部经理依照用人部门上述程序进行复核，并将复核结果记录在“人事部意见”栏，并签名确认:

部门意见真实、奖罚恰当的按正常手续办理;

经审核，用人部门意见不真实或奖罚标准欠恰当的，人事部须将调查情况附于《奖罚单》后一章报总经理审批。

d)审批。管理处经理负责管理处员工记大过与记大功以下决定的审批。总经理负责其他决定的审批。

用人部门和人事部意见统一时，总经理(管理处经理)在一日内给予审批意见。由人事部按正常手续办理;

用人部门和人事部门意见不统一时，总经理(管理处经理)在两日内给予审批意见。

e)资料处理:

涉及调薪的资料处理:

――人事部将审批后的《奖罚单》复印一份，复印件公布在“员工公告栏”内;

――原件创刊在〈转正、晋升、降职、调薪表〉后，按〈转正/晋升/降职/调薪标准作业规程〉处理。

劝退、解雇、自动离职人员资料的处理:

――人事部将审批后的《奖罚单》复印一份，复印件公布在“员工公告栏”内;

――原件附在〈员工离职表〉后按〈员工离职、内部调职标准作业规程〉办理。

嘉奖、记小功、记大功、警告、记小过、记大过人员资料的处理:

――人事部将审批后的〈奖罚单〉复印两份，原件存入员工本人人事档案并记录;

――一份复印件公布在“员工公告栏”内;

――一份复印件于次月初报财务部核发奖罚工资。

f)员工对奖罚有异议的按《员工投诉与行政复议标准作业规程》处理。

h)记录

人事部文员将员工奖罚情况记录在《员工花名册》及员工人事档案的《员工记录表》内;

人事部文员交员工奖罚情况记录在人事月报的《当月奖罚统计表》内，并于次月初与《奖罚单》一齐报财务部核发奖罚工资。

(6)本规程作为员工转正、晋升、降级、调薪、劝退、解雇等人事处理工作的依据之一。

5、记录

6、相关支持文件

(1)《转正、晋升、降级、调薪标准作业规程》

(2)《员工离职、调职标准作业规程》

物业管理达标创优作业规程：物业管理公司服务标识管理标准

物业管理公司服务标识管理标准作业规程(五)

1.0目的

规范服务标识的使用与设置，为小区住户的居家工作生活提供方便。

2.0适用范围

适用于物业管理公司各类服务标识的设置、使用、控制工作。

3.0职责

3.1管理公司各部门主管负责各类服务标识设置使用的实施工作。

3.2公司行政部负责对各类服务标识的管理和质量进行审核、监控。

4.0程序要点

4.1服务标识的使用、设置范围。

凡在物业管理服务工作中容易引起识别错误或不方便住户生活不便于物业管理工作进行的地方均应设置和使用服务标识。

4.2常用标识的种类。

a)物业管理公司各类管理人员均着不同颜色、式样统一的服装，包括保安人员、清洁工、花木工、管理员、机电维修工和办公室文员、管理人员。

b)各类服务人员在当值工作时必须佩戴统一的工作卡。工作卡应明显标识出该工作人员的姓名、编号、工种、岗位职务和投诉电话，便于住户识别、记忆。工作卡的配戴方式详见《员工服务管理标准作业规程》。

4.2.2各类服务场所的标识。

a)公司机关和各管理处及下属各部门的大门设置有醒目的门牌和指引牌。门牌要求制作精美、标识出公司或部门名称、结实耐用;指引牌要求精美雅致、清晰指引出方向或位置、结实耐用。

b)住户服务中心、会所、泳池、网球场等公共服务场所辩护人前及内部均设有统一完善的标识系统。要求做到使住户/客人进入公共场所寻求服务、消费无须再询问即可完成全过程。

4.2.3各类服务产品的标识。

a)提供给住户的《住户手册》或其他公开文件，如通告、公告、通知均应明确标识出发文部门、适用范围和必要的沟通、服务电话。

b)提供给住户的各类有偿服务产品，如时花等，在提供给住户时，均应让住户权有明白的签收、验收记录;均应在提供产品时标清送货、出货部门、时间、使用说明，以免误用。

4.2.4所管理的各类物业标识。

a)各类房屋用楼号、单元号、楼层号、房间号标牌予以识别。

b)整个小区的街道方位均用标识牌标明街道名称、小区方位。管理公司在每个托管小区用区域示意区的形式在小区明显位置标识出小区的建筑构成和方位;各类设备房如变配电室、水泵房、停车库等均用标识牌清晰标识出名称。

4.2.5特殊场所、环境的标识:

a)消防箱、消防栓、消防管道用红色标识，且在消防箱上喷有"119"报警电话提示。

b)紧急疏散通道用消防疏散照明指示灯标识出通道位置及逃生方向。

c)重点设备如电梯用标识牌标识出其位置及使用注意要点。

4.2.6公司替顾客(住户)保管的产品均用标签、标牌标明其贮存场所以免混淆。

4.2.7设备设施标识:

a)配电室(高低压)必须用标牌标识，并注明"非工作人员请勿人内"的要求，高压配电柜必须悬挂"高压危险"字样;

b)中央空调机组、水泵房机组必须标明机组机号;

c)凡有使用范围限制的设备、设施应采用标识牌明显标识出限制使用的范围;

d)因设备检修而影响到住户日常工作、生活时，维修人员应当在工作现场明确标识如"电梯维修"等警示。

4.2.8停车场及泊车位和行驶限制速度，以标示牌、车位线和禁停线予以标识。有建筑高度限制车辆最大高度的，应在建筑物车辆通过位置作限高的标识。

4.3标识的设置要求。

4.3.1便于观察。

4.3.2便于识别。用图形和符号进行的标识，图形和符号应符合相关的标准或通用法则。

4.3.3便于实施。

4.3.4不易被人为因素变动其标识的内容和位置。

4.3.5具有可追溯性:

a)需要进行追溯的标识应具有惟一性，如编码、编号、日期、来源、相关人员签名等;

b)有追溯性要求的标识(如记录、合同、单据、凭证)不允许有非授权的涂改。

4.4标识的设置制作程序。

4.4.1相关使用、责任部门提出设置申请。

4.4.2行政部进行审核。

4.4.3审核通过后报总经理审批。

4.4.4批准后由综合部对外联系制作。

4.5记录于行政部每月的工作小结中。

5.0记录

6.0相关支持文件

公司所有标准作业规程。

物业管理达标创优作业规程：外接物业管理投标方案编制标准

外接项目物业管理投标方案编制标准作业规程

1.0目的

规范公司对外参加物业管理的投标工作，确保投标书的编制质量，为通过市场竞争拓展公司物业管理的规模打好基础。

2.0适用范围

适用于物业管理公司对外承接物业时的投标书的编制工作。

3.0职责

3.1总经理负责对外投标书编制工作的总体安排、质量控制以及标书的批准。

3.2市场拓展部组织各部门业务骨干组成投标书编制小组，负责投标书的具体编制工作。

4.0程序要点

4.1投标书编制小组的组织。

4.1.1公司在接到物业管理招标书邀请(或议标书邀请)后，由公司总经理召开经理办公会议决定是否参加投标竞争。如决定参加投标，则应由市场拓展部主管挑选各部门业务骨干组成投标书编制小组，具体操作标书编制工作。

4.1.2投标书编制小组的分工如下:

a)财务部抽调业务骨干负责开办费用、管理成本、预期效益的测算;

b)管理处抽调业务骨干负责日常管理工作方案、难点、重点管理方案的拟定、编制;

c)人力资源部抽调业务骨干负责拟接项目的人员配置、设备与设施配置以及编制投标方案资料的收集、提供;

d)品质部抽调业务骨干负责管理目标、管理计划、质量保证措施、服务承诺的编制;

e)市场拓展部负责小组全面的组织协调工作并抽调业务骨干及时全面地收集拟接项目的信息。

4.2物业管理投标书的结构与内容。

4.2.1拟接物业的基本概况。

4.2.2公司接管后准备采取的管理方式。

4.2.3针对管理的难点、重点所采取的针对性措施。

4.2.4为开展物业管理所配置的人力、物力资源。

4.2.5开展物业管理一段时间后所力争达到的管理目标。

4.2.6为有效地提高物业管理水准所必要的服务承诺。

4.2.7费用投入和成本测算。

4.2.8经济效益分析。

4.2.9社会效益预测。

4.2.10需要招标单位协助解决的问题。

4.2.11本公司的优势和长处。

4.2.12物业接管后的工作进度安排。

4.3投标书的编制要求。

4.3.1"拟接管物业的基本概况"要求详细列出拟接管物业的地理位置、环境、占地面积、建筑面积、栋数、层数、楼宇结构特点、基本设施、设备、住户基本构成、验收移交情况等。

4.3.2"准备采取的管理方式"要求针对拟接管物业的自身特点编制出总体管理方案和分项管理方案。

4.3.3对拟接物业的管理难点、重点应有针对性地列出具体的管理措施。

4.3.4人力、物力资源要求详细列出:

a)拟接管物业的组织架构;

b)拟接物业的人事定编和岗位设置、岗位描述;

c)主要业务骨干的配置人选和人员素质介绍;

d)为开展工作前期投人的设备、设施。

4.3.5管理目标要求具体列出明确的总体目标和详细分项目标。目标要求有可操作性和可考核性。

4.3.6服务承诺要求针对小区业主的要求和物业管理服务的特点列出有鲜明特色的服务措施来。

4.3.7费用投入和成本测算要求针对拟接小区的现状和管理要求、难度逐项测算出前期投入和管理成本。

4.3.8经济效益分析要求按照物业管理"以区养区、保本微利"的特点详尽地计算出拟接物业后的经济效益。

4.4投标书的编制程序。

4.4.1总经理依据市场拓展部收集到的拟接物业的信息和现场实地考察的结果给出编制投标书的原则和要求。

4.4.2编制小组开始详细依照本规程4.3条的要求逐条完成单项编制工作。

4.4.3市场拓展部主管在单项工作编制完毕后开始组织汇编。

4.4.4汇编后打印、装订成册报总经理审批。

5.0记录

6.0相关支持文件

《招投标控制程序》。

物业管理达标创优作业规程：物业管理清洁剂使用

物业管理清洁剂使用作业规程

1、目的

规范清洁剂的使用工作，确保正确安全使用各类清洁剂。

2、适用范围

适用于物业管理使用的所有清洁剂。

3、职责

(1)保洁部主管负责依照本规程培训员工掌握有关清洁剂的正确使用方法。

(2)保洁部领班负责协助主管进行培训指导员工正确使用各类清洁剂。

(3)清洁工负责依照本规程具体使用各类清洁剂。

4、程序要点

干泡地毯清洁剂

(1)使用范围:适用于定期干泡清洗地毯、各种纤维质家具。

(2)稀释度为1:30(清洁剂:水)。

(3)使用方法:用水将干泡地毯清洁剂稀释后，注入擦地机泡箱内，用地毯刷或用手刷对清洁范围内的地毯进行清洁。

地毯除渍剂

(1)使用范围:适用于清除地毯上的水性污渍、茶、咖啡、果汁渍等。

(2)稀释度:

a. 预喷或手动除污时稀释比例为1:5(清洁剂:水)。

b. 抽洗时兑水量为1:30。

(3)使用方法:

a. 用喷壶将稀释后的地毯除渍剂喷在地毯污斑上，用毛巾或小刷子进行除污处理。

b. 用水稀释地毯除渍剂后注入吸水机的净水箱内，对地毯进行抽洗清洁。

地毯除油喷剂

(1)使用范围:适用于清除地毯上的顽固油渍。

(2)使用方法:不用兑水，直接将地毯除油渍喷于地毯油污上，用毛巾擦拭。

除香口胶喷剂

(1)使用范围:适用于清除地毯上的香口胶渍。

(2)使用方法:不用兑水，直接将除香口胶剂喷在地毯的香口胶渍上，用铲刀铲除。

化泡剂

(1)使用范围:适用于吸水机吸水或抽洗地毯时，化除水箱内的泡沫。

(2)稀释度为1:1000。

(3)使用方法:将1:1000比例的化泡剂加入吸水机的污水箱内，再进行吸水或抽洗地毯。

起蜡水

(1)使用范围:适用于清除塑胶地板、防火地板、水磨石、大理石等天然石表面上的旧蜡渍。

a. 轻微蜡渍为1:10。

b. 一般蜡渍1:4。

c. 严重蜡渍1:2。

(3)使用方法:将起蜡水稀释后涂于大理石等天然石表面，然后用刷地机配百洁垫或用铲刀清除旧蜡，再用吸水机或毛巾擦干净。

注意:使用时需戴胶手套，若不慎触及皮肤或眼部应立即用清水冲洗。

底蜡

(1)使用范围:适用于胶地板、马赛克、云石、水磨石等天然石表面清洁养护。

(2)使用方法:不用兑水，直接用干净蜡拖将底蜡涂于地板上，一般涂2-3层。

(3)使用底蜡时，应先预试蜡面的耐磨性能，然后再大面积使用，一般规律是:硬石地面用软蜡，软石地面用硬蜡。

石地封蜡

(1)使用范围:适用于混凝土、水磨石、马赛克、红地砖及粗面花岗岩等。

(2)使用方法:不用兑水，直接用干净蜡拖将封蜡涂于地板上。

面蜡

(1)使用范围:适用于蜡面地板。

(2)使用方法:不用兑水，使用时直接用干净蜡拖将面蜡涂于地面上。

木地板清洁蜡

(1)使用范围:适用于木地板清洁保养。

(2)使用方法:不用兑水，直接用干净蜡拖将清洁蜡涂于地面上。

木地板封蜡

(1)使用范围:适用于木板保养。

(2)使用方法:不用兑水，直接用干净蜡拖将封蜡涂于地面上。

抛光蜡

(1)使用范围:适用于塑胶地板、防火地板、水磨石、大理石等地板。

(2)使用方法:不用兑水，直接将抛光蜡注入机上的蜡壶或喷壶，均匀洒在地上，然后用抛光机抛光。

不锈钢擦亮剂

(1)使用范围:适用于不锈钢表面，能除去油污，保持不锈钢表面光亮，防尘、防手印。

(2)使用方法:不用兑水，直接将不锈钢擦亮剂涂于不锈钢表面上，用干净的毛巾进行擦拭。

金属除渍剂

(1)使用范围:适用于电镀金属、不锈钢表面，清除锈渍及顽固污渍。

(2)使用方法:不用兑水，直接将金属除渍剂涂在金属表面的污渍上，然后用毛巾擦拭。

玻璃清洁剂

(1)使用范围:适用于窗、镜、玻璃表面。

a. 大面积清洗 1:20。

b. 镜面和局部除渍 1:5。

a. 清洁大面积玻璃时，用水按比例稀释玻璃清洁剂配合玻璃清洁工具对玻璃进行清洁;

b. 对于镜面和玻璃局部的污渍，按比例稀释玻璃清洁剂后装入喷壶里，喷在玻璃的污渍和镜面上用布擦拭，再用干布抹干。

洁厕灵

(1)使用范围:适用于清洗卫生间内的陶瓷制品上的污渍、锈渍。

(2)稀释度比例为1:10。

(3)使用方法:用水稀释洁厕灵后，洒于瓷器表面，再用刷子将污渍刷掉，然后再用水冲洗干净。

注意:使用洁厕灵时，应戴胶手套，若不慎触及皮肤及眼睛应立即用水冲洗。

吸尘剂

(1)使用范围:适用于纯棉质地拖布或棉垫推尘。

(2)不用兑水，使用时直接喷在吸尘地拖上，对地板进行静电吸尘。

全能水

(1)使用范围:适用于胶质墙纸、墙壁、瓷砖、浴室的日常清洁，特别是在已封蜡的地面洗地时用。

a. 普通污渍 1:40。

b. 顽固污渍 1:10-20(视污渍沅染程度而定)。

a. 全能水按比例稀释后，用小刷子或干净毛巾、毛刷擦洗胶质墙纸，墙壁、瓷砖及浴室瓷器。

b. 已封蜡的地面清洁是用水稀释全能水后，注入擦地机水箱内，用擦地机配合百洁垫地板进行刷洗。

物业管理达标创优作业规程：物业管理公司固定资产管理

1.0目的规范固定资产的管理，确保公司财产的完好和安全。

2. 0适用范围适用于物业管理公司的所有固定资产的管理。

3．0职责

3.1 财务部主管负责固定资产管理工作的组织、实施及监督。

3.2 固定资产管理员负责固定资产的分类、登记、管理、盘点及清查。

3.3 使用部门的主管或使用人负责保管和维护。

4. 0程序要点

4.1 固定资产的定义。

4.1.1 固定资产是指使用期限超过一年的房屋及建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、器具、工具等。

4.1.2 不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在500元以上，并且使用期限超过一年的也应当作固定资产。

4.2 固定资产的分类。

4.2.1 固定资产按具体用途可分为以下几类。

a)房屋及建筑物。房屋是指企业各部门用房以及连同房屋不可分离的附属设备，如电梯、卫生设备等。建筑物是指房屋以外的围墙、水塔和企业内花园、喷水池等设施。b)机器设备。是指用于经营服务的洗衣设备、排水泵;用于产生电力、冷暖气的各种设备。

c)家具设备。是指用于经营服务和经营管理部门的高级沙发、组合家具等。

d)交通运输工具。是指用于经营服务和公司内部运输的各种车辆，如小轿车、卡车、吊车、电瓶车等。

e)电器设备。是指用于企业经营服务或管理用的电子计算机、电视机、电冰箱、通讯设备等。

f)其他设备。是指不属于以上各类的其他经营管理、服务用的固定资产。

4.3 固定资产的建账和日常管理。

4.3.1 固定资产管理员根据仓库出具的《出库单》，在三个工作日内建立《固定资产台账》。台账内容包括:资产代码、资产名称、类别、使用部门、存放地点、购买日期、原值、使用年限、月折旧额、累计折旧额、责任人等。

4.3.2 会计应按《企业固定资产分类折旧年限表》的有关规定采用平均年限法按月计提固定资产折旧，平均年限法的固定资产折旧率和折旧额的计算公式如下:

a)年折旧率=(1-预计净残值率)/折旧年限_100%;

b)月折旧率=年折旧率÷12;

c)月折旧额=固定资产原值_月折旧率。

4.3.3 净残值率按照固定资产原值的3%-5%确定，净残值率低于3%或高于5%的，由财务部自主确定，报主管上级公司财务备案。

4.3.4 使用部门负责人和使用人因工作岗位调动或离职，应按《员工离职、内部调职标准作业规程》中的有关规定办理资产移交手续。

4.3.5 对流动使用的固定资产，各部门应完整地记录每次使用情况。

4.3.6 对部门与部门之间调整使用的固定资产，双方应在调整使用后的一个工作日内到财务部办理相关手续，以便于日后资产核对。

4.3.7 出售或外借的固定资产，凭总经理批准的相关资料到财务部办理相关手续。

4.3.8 日常报废或丢失的固定资产，应由使用部门负责人组织相关人员查清原因、提出处理意见，报总经理批准后到财务部办理相关手续。

4.3.9 闲置和暂停使用的资产，由仓库进行统一库存管理;库存资产重新使用前应由相关人员进行检查、保养后，方可投人使用。

4.4 固定资产的盘点和清查。

4.4.1 仓库管理员于每年12月份会同各部门主管对各部所管辖的资产进行清查。清查内容包括:固定资产的数量、固定资产的流向、固定资产的使用情况及现状。

4.4.2 财务部主管在资产清查工作结束后，应根据清查资料编制相关的资产报表，在次年1月30日之前上报公司总经理。

4.5 固定资产清查结果的处置。

4.5 .1对不能维修或已无使用价值的资产，由使用部门填写《固定资产报废申请表》，经相关技术部门检查验证、财务部门审核、报总经理批准后，到财务办理报废及除账手续。

4.5 .2如报废资产的零配件拆除后可以出售或作为其他资产维修配件使用的，应报财务部作相应的账务处理。

4.5 .3需修理的固定资产，由使用人按相关部门的相关规定处理。

4.5 .4盘盈或盘亏的固定资产参照有关规定进行相关账务处理。

4.5 .5各部门要求报废、出售和修理的固定资产均须报财务部办理相关手续。

4.6 固定资产档案的保管。

4.6 .1固定资产的账务资料，由会计分类、整理、归档和装订。

4.6 .2资料经财务部主管审核后，加密在财务部内作长期保存。

4.6 .3固定资产资料的整理、各项报表的编制、报送等作为仓库管理员的绩效考评的依据之一。

5. 0记录

5.1 《固定资产卡片》。

5.2 《固定资产盘点表》。

5.3 《固定资产报废申请表》。

6. 0相关支持性文件

6.1 《员工离职、内部调职标准作业规程》。