z物业工程部维修材料保管领用制度

适配人群维修工程师，仓库保管员，采购专员使用场景设备抢修，日常维保，备件申领
制定背景维修材料乱放乱用，钱占着多，常用的东西又老缺货，得管一管。
适用范围维修用的所有材料，灯泡胶布这些小东西也包括在内。
职责分工采购员买材料填单子，保管员收货记账发料，部门经理批领料，质检员管质量。
管理规定常用消耗品可以存一点，别的尽量不存；没用完的必须入库；领料要经理签字才给。
监督与罚则保管员每天对账，月底查库存；谁没按流程办，要重走手续；漏报缺货影响维修，要说明原因。

为保障维修工作顺利进行，对维修材料实行采购、保管、领用一条龙管理，并对此做出如下规定:

1、为减少维修材料资金的占用，除灯泡、灯管、胶布、标准件等常用消耗材料外，其它材料原则上实行零库存;

2、凡购入材料一次未能用完的，剩余一律入库保管;

3、入库时由采购人员填写入库单据，保管员凭单入账保管;

4、领用时报部门经理审核批准后，由专人到仓库办理领用手续;

5、保管员按领料单付货减帐;

6、事故抢修所用材料可采用先使用后补手续的方法，如发现材料质量较差要及时退库，由采购人员负责退换;

7、所购原材料质价不符时，由质检人员负责处理;

8、保管员发现常用材料库存不足时，要及时申报购买以免影响使用。

z物业工程部维修材料保管领用制度：物业工程维修

适配人群工程主管，维修人员，客户服务员使用场景设备检修，突发故障，节能改造
制定背景设备老了容易坏，影响业主生活。想多做检查少出急事，修得快点，别总半夜折腾人。
适用范围管工程部、客服部所有人，还有所有小区设备维修的事。
职责分工工程主管安排活儿，维修员动手干，客服员接电话登记，物业经理批大改项目。
管理规定小问题月季年都得查，坏了马上修，换设备要写报告，报修30分钟内得到场。
监督与罚则客服接电话不能超三声，修完让业主签字，单子月底交客服存档，没按时修要说明原因。

物业工程维修制度(九)

维修包括:预防性维修、紧急维修、设备的更新及改造。

一、 预防性维修

1)包括定期检修，例如月检、季检、年检等，以及因发现设备之隐患而作出的改进措施。

2)因没有系统已损坏的迫切性，故可安排在最有利的时间进行，比如人手最充裕时及对客户影响最小的时候。

3)尽可能做好预防性维修以减少紧急维修的发生。

二、紧急维修

1)因设备已损坏，使系统不能正常运行，故应尽量减少紧急维修的发生。

2)必须进行紧急维修时，须考虑尽量减少对业主的影响。

3)若对业主要造成影响，须告知客服部及时对业主作出通知。

三、 设备的更新及改造

1)为提高技术、效率、安全、环保和节能，必须对现有设备进行的更新或改造工作，须向物业经理提出有关设备更新及改造的可行性及经济性分析报告，经批准后实施。

2)由于此类工作通常没有迫切性，故应尽量安排在最有利及对客户影响最小的时间进行。

四、报修电话服务

报修电话:

1)报修电话安排24小时专人值班，客户服务员接到业主(住户)报修电话，铃响三声，必有应答，做到文明用语。如属有偿维修项目应通报可能发生的维修费用。

2)其他部门人员接到业主(住户)报修，应及时转给客户服务员，非办公时间直接通知维修值班人员。

3)客户服务员登记了报修信息后通知工程部工程主管，由工程主管开具《维修单》交给各维修人员，由维修人员持单上门维修，一般应在接报修后30分钟内到达现场。在非办公时间或紧急情况下，维修人员接到报修信息，可先维修事后补填《维修单》。

4)维修人员完成维修工作后应填妥《维修单》有关内容，并请业主(住户)签字认可。如果一时难以解决，须通过协调或会同其他部门主管一起处理，应立即告知报修人，说明原因，告知进展情况，需要多长时间。

5)公司有偿维修服务项目收费明列公示，由工程部主管人员根据实际耗用材料、人工核定，经报修人确认后实施，完成后通知客户服务员。

6)维修人员将填妥后的维修单交予工程主管，工程主管将结果报予客户服务员，客户服务员将其记录在《报修/热线服务记录表》。

7)当月维修单由工程部保存，于下月的前三个工作日随工程部其它记录交予客服部文员存档。

五、报修工作流程(略)

z物业工程部维修材料保管领用制度：物业工程维修回访

适配人群事务助理，工程维修员，客服管家使用场景维修完工后，服务评价，工单闭环
制定背景维修完没人问效果咋样，业主有意见没地方说，服务好坏没反馈。
适用范围所有报修的业主、工程维修部、管理中心事务室。
职责分工事务助理负责打电话或上门问，工程维修部交单子，事务室管回访结果。
管理规定必须修完就回访，态度效率技术效果都要问，一周内干完，回访率要百分百。
监督与罚则周五交单，助理马上回访，填好《派回单》，周五前把单子还回去归档，漏了要重做。

物业工程维修回访制度(七)

1维修回访是在维修完工后，由事务助理采用电话或上门的方式对业主进行回访。回访的主要内容包括维修工的服务态度、工作效率、技术水平、维修效果以及业主满意程度等项目。

工作流程分为四个步骤。

2工作维修部在每周五下午下班前将本周《派工单》整理好，交管理中心事务室进行回访。

3管理中心事务室接到《派工单》后，由事务助理及时对责任区的住户进行回访，交将回访结果填写在《派回单》回访栏内。

4事务助理必须在一周内将上周的《派工单》回访完毕，并于周五下午下班前将《派工单》交回工程维修部归档。保证维修回访率达100%。

z物业工程部维修材料保管领用制度：xz小区物业工程维修类

适配人群工程维修员，物业维修主管，设施巡检员使用场景例行巡查，排水检查，装修监督
制定背景小区维修老拖着不干，住户抱怨多。巡查不到位，问题发现晚。下雨天排水堵了没人管。装修乱来容易出事。
适用范围物业工程部所有人，所有维修活儿，包括上门服务和有偿服务。
职责分工工程部牵头干活，经理盯着进度，办公室负责回访检查，住户也能监督投诉。
管理规定巡查要记清楚，维修得定时间，填单子留底，进门脱鞋或轻手轻脚，修完收拾干净，不收红包不拿东西。
监督与罚则每天查巡查记录，每周看维修单，回访按比例做，没做到的24小时内改。被投诉查实就批评教育，严重就处理。

小区物业工程维修类制度

工程维修管理制度

1、工程部门人员按照规定进行例行巡查，在例行巡查中发现物业维修有关问题，记录在案，及时汇报，以便维修。

2、每一维修工程，事先应分析原因，区分责任，做好解释工作。

3、每一维修工程，工程部门应在区分责任之后，及时制定维修方案，指定专人负责，并明确修复时间，不得无故拖延。

4、工程部门在确定每件维修工作时，应填写物业维修申报单，做好维修存档工作。

5、每逢中大雨以上，工程部门人员应及时检查排水、排污设施状况，以防止意外。

6、每年汛期期间(4-10月)，应每月安排一次排水、排污设施例行清理检查，以防堵塞。

7、住户的房屋装修工作，工程部门要做好施工监督，严禁违章装修行为。

8、工程部门应在年初做好年度维修预算、季度维修计划及年底维修物业专题报告。

上门维修服务的规范要求

1、敲门

有门铃时，轻按门铃，按铃时间不要过长，无人应答再次按铃，按铃时间加长。没有门铃时，则轻叩门三响，无人应答再次叩门，叩门节奏渐快、力度渐强。若无人应答，等候三分钟，若主人仍未返回，写留言条塞入用户门内。

2、介绍

主人闻声开门或在门内询问时，首先自我介绍:"对不起，打扰了，我是嘉居物业有限公司维修人员ⅹⅹⅹ，前来为您服务。"

3、进门

如进入十分整洁的房间脱鞋换业为家拖鞋，经主人许可，进门可不必脱鞋，进入室内步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中，则应高于地面一定距离，不能在地上拖着工具袋。走到工作地点后，将干净的帆布或塑料布铺在主人选定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能将工具和拆卸下来的零件直接放在地上。

4、维修

维修工作中手脚要轻，尽可能不发出噪声。实在无法避免时，应事先向房间主人打招呼。

5、整理

修理完毕，做到工完场清。

6、收费

按规定标准收费。

7、填单

如实填写《嘉居物业工程维修单》，请用户对修理质量、服务态度与行为进行评价并签名。

8、辞别

向用户告辞，走出房间，步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中，则应离开地面一定距离，到门口时，应转身面对房间主人说:"今后有问题，请随时联系管理处，再见。"

9、整个工作期间不得收受业主送的物品，尽量不借用主人家里的工具、抹布等。

有偿服务收费制度

1、公司开展有偿服务活动，以提高服务水平，便民利民为宗旨，不以赢利为目的。

2、收费的原则是保本微利、略有盈余，其收入能保证维持服务机构正常动作，在条件许可的情况下添置设备，增强企业发展后劲，提高服务水平和档次。

3、做到服务项目、收费标准、服务质量"三公开"自觉接受住户监督和上级检查。

4、服务人员在收取各项费用时，严禁收钱不开票或打白条，所收款项最迟在次周周一上午缴财务部，不得挪用。

5、接受有偿服务的业主，有权监督公司收费标准的执行，如果交款后不开发票的，业主有权拒绝交费或向公司投诉。

6、严禁服务人员直接或变相索要小费，严禁收受红包、礼品，否则一经发现严肃处理。

7、业主提出有关服务的要求时，如果是属于有偿服务方面的，公司必须向业主解释清楚收费的原则，避免服务后因收费而产生不必要的麻烦。

8、公司设立投诉电话和投诉信箱，接受业主举报或投诉。

维修回访工作制度

1、维修回访由办公室、工程负责人及维修责任人担任。其中办公室回访率不低于5%，工程维修部负责人回访率不低于10%，维修责任人回访率不低于20%，并做好相关登记。

2、回访时间安排在维修后一星期之内。其中:安全设施维修两天内回访;漏水项目维修三天内回访。

3、回访内容

①实地查看维修项目;

②向在维修现场的业主(住户)或家人了解维修人员服务情况;

③征询改进意见;

④核对收费情况;

⑤请被回访人签名。

4、对回访中发现的问题，24小时内书面通知维修人员进行整改。

z物业工程部维修材料保管领用制度：z物业工程部值班

适配人群工程值班员，设备巡检员，工程助理使用场景工程值班，设备巡检，故障报修
制定背景怕值班时没人管设备，出事找不到人，记录也乱七八糟。
适用范围就物业工程部的人要遵守。
职责分工值班员自己干活，工程助理盯着看，还批调班和修故障。
管理规定不能溜岗，要定时巡设备，记清楚每件事，听见派工单马上动，有问题立刻喊助理。
监督与罚则每天查《值班记录》和《派工单》，没记或乱记要问，出事没报要追，助理每周翻一遍本子。

物业工程部值班制度

1.0目的

对值班人员在工作岗位上的职责进行规范

2.0适用范围

物业工程部门员工

3.0管理内容

3.1值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，按规定定期巡视设备运行情况，并做好《值班记录》或专业值班记录。

3.2密切注意设备运行状态，做到腿勤，眼勤，耳灵，手快，脑活，及时发现和处理隐患。

3.3值班人员接到《工程派工单》时应及时安排修理。

3.4发现故障，值班人员无法处理时，应立即报告工程助理组织修理。

3.5值班人员因特殊情况需调班时，应事前报告工程助理批准。

4.0 相关记录

4.1《值班记录》

4.2《工程派工单》

编写:zz审批:zz

z物业工程部维修材料保管领用制度：物业工程部上墙工程部交接班

适配人群物业工程技工，设备运行值班员，工程领班使用场景设备运维交接，故障应急交接，夜班轮岗交接
制定背景怕交接不清楚出错，设备没人管，活没人干，卫生没人搞，责任分不清。
适用范围物业工程部所有值班人员和班组长。
职责分工交班的人要讲清楚，接班的人要听明白，班组长盯着，工程师兜底。
管理规定必须填好记录、搞好卫生、说清设备情况；工具钥匙少一个都不能交；醉酒或人不够不许交。
监督与罚则双方签字才算完事，不签字不算交完；谁不按规矩来，班组长当场指出来；连续两次问题找工程师谈话。

物业工程部上墙制度:工程部交接班制度

交接班工作必须严肃认真地进行，交接班人员应严格按规定履行交接班手续。具体内容和要求如下:

1.交班人员应详细填写各项记录，并做好环境卫生工作，遇有操作或工作任务时，应主动为下班做好准备工作。

2.交班人员应将下列情况作详尽介绍:

2.1所管辖的设备运行方式变更、调试情况、设备缺陷、事故处理、上级通知及其它有关注意事项。

2.2工具仪表、备品备件、钥匙等是否齐全完整。

2.3接班人员应认真听取交班内容，核对各项工作内容。交接毕，双方应在记录簿上签名。

3.0下列情况不得交接班:

3.1上班运行情况未交代清楚;

3.2领班未到或未经工程师(副经理)同意指定合适的替班人;

3.3接班人数未达到需要人数的最低限度;

3.4接班人员有醉酒现象或其他神态不清，而未找到替班人;3.5设备故障影响运行或影响营业时。

4.0交接班时，如发生事故或异常情况，须立即停止交接班。原则上应由交班人员负责处理，接班人员主动协助，当事故处理告一段落时，再继续办理交接班手续。

5.0接班者如对交班者工作完成情况、值班室、责任区卫生情况不满意，可以拒绝接班。

z物业工程部维修材料保管领用制度：物业工程部交接班

适配人群工程值班员，设备巡检员，运维技术员使用场景工程交接，故障处置，班次更替
制定背景怕交接不清出事故，设备没人管乱套，责任分不清扯皮。
适用范围工程部所有倒班的师傅们，管设备运行这块儿。
职责分工交班的人要讲清楚，接班的人要听明白，班长盯着看落实。
管理规定提前15分钟到，穿工装戴工牌；查记录问清楚；交安全、交记录、交工具、交卫生、交设备状态；签字才生效。
监督与罚则没按时来？不能走！酒后上岗？不许交！有问题不答？可以拒接！拒接了马上报班长，班长来定咋办，该罚罚，该奖奖。

物业项目工程部交接班制度(九)

1、接班人员必须提前15分钟做好接班的准备工作及穿好工作服，佩戴好名牌，正点交接班。

2、接班人员要详细阅读交接班日记和有关通知单，详细了解上一班设备运行情况，对不清楚的问题一定要向交班者问清楚，交班者要主动向接班者交底，交班记录要详细完整。

3、交班人员要对接班人员负责，要交安全、交记录、交工具、交场所卫生、交设备运行动态，双方要办签字手续。

4、如在交班时设备突然发生故障，或正在处理故障，应由交班人员为主排除，接班人员积极配合，待处理完毕或告一段落，报告上级主管，征得同意后交班人员方可离去，其交班者延长的工作时间，视事故报告分析后，再作决定。

5、规定的交班时间内，如接班者因故未到，交班者不得离岗，擅自离岗者作旷工处理，发生的一切问题由交班者负责。接班者不按时间接班，上级主管要追查原因，视具体情节作出处理，交班者延长的工作时间除公布表扬外，并发给超时工资。

6、接班人员发现交班人员未认真完成有关工作以及检查中发现问题，应向交班人员提出，如交班人员不能给予明确回复或不加以改善，接班人可拒绝接班，并报上级领导处理。

7、接班人员酒后或带病坚持上班者，交班人不得交给他们，并及时报告上级主管，统筹安排。

8、交接班工作一旦完成，接班人员则负责全系统的安全运行操作责任。

z物业工程部维修材料保管领用制度：物业工程人员值班

适配人群物业工程人员，中控室值班员，设备巡检责任人使用场景设备故障处置，日常运行监控，值班岗位轮换
制定背景怕值班时没人盯设备，出事没人管，记录乱七八糟，报修拖拖拉拉。
适用范围物业工程部所有值班人员。
职责分工值班员自己干活，主管管调班和检查，班长盯现场和记录。
管理规定不能离岗，离岗得有人替；盯设备、做记录、按时巡；故障报不上来要马上喊人；报修了得立刻通知维修员。
监督与罚则主管不定期查岗，看记录本，翻巡查时间；睡岗喝酒直接扣钱；问题没处理好要重做一遍，还错就写说明。

物业工程人员值班制度6

一、值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作需要临时离岗，必须有符

合条件的人替岗，并交代离回岗时间及去向。

二、根据操作规程及岗位责任制的要求，密切注视所管设备的运行情况，按规定做好有关记录，按时巡查，及时发现和处理事故隐患。

三、如出现设备故障，而当班人员不能处理，应按报告制度及时报告有关人员。

四、值班人员接到报修时，应及时通知有关人员，并安排人员前往维修。

五、所有值班岗位必须在规定值班时间安排合格的人员值班，如需调班，必须报主管人员同意，原则上是同级对调。在就餐时间，实行轮换就餐制，并通知同班维修人员配合。

六、值班人员一定要树立安全第一的思想，注意安全;要以强烈的责任心和主人翁的意识，完成好自己的值班工作，并注意为公司节省能源。

七、值班期间要遵守劳动纪律，不得喝酒、睡岗或做与自己工作不相关的其他事情;一经发现，严肃处理。

z物业工程部维修材料保管领用制度：x物业工程部组织机构原则设计

适配人群总工程师，工程主管，设备经理使用场景设备运维，工程管理，物业技术
制定背景设备管理乱，人多事杂效率低。怕出问题没人管，怕技术跟不上，怕钱花得不值。
适用范围物业工程部所有人，所有设备维护保养的事。
职责分工总工程师带头管，专业主管天天在现场盯，每个员工都得清楚自己干啥。
管理规定不能人浮于事，能外包的就外包；主管必须在一线；管设备的也要懂技术和成本；权责要对得上；带人4到8个最舒服；信息要传得快、调得准。
监督与罚则每周开小会看进度，每月查记录和现场，干得不好要谈话提醒，连续两次不行换岗。检查结果贴公告栏，大家都能看见。

物业工程部组织机构的原则、设计

1.建立组织机构的原则

建立合理的组织机构是高效率地开展物业设备管理的组织保证。建立设备管理机构必须遵循的一般原则是:

1.1.在物业总经理领导下的总工程师负责制原则。

1.2.精兵简政的原则。能由社会承担的工作，要尽量委托专业厂家承担。部门管理人员要少而精、办事效率高、熟悉情况、反应灵敏，专业主管必须坚持在第一线工作。

1.3.设备管理、技术和经济三位一体的原则。

1.4.职责职权对应分明的原则。在统领全局的前提下，职权分散有利于提高效率，有利于调动下级积极性和培养下级的工作能力。

1.5.保持最佳管理幅度的原则，通常以4-8人为佳。

1.6.信息反馈和调控的原则。

1.7.按各个物业各自的特点、专业人员的技术水平设计组织体制。

2.工程部组织机构的设计

物业工程部组织机构和岗位的合理设置，是完成工程部任务的保证条件。工程部组织机构的设计，应体现统一领导、分级管理的原则。

2.1.各种不同层次专业人员的配置、组成及其比例关系，应与工程部的任务需要相适应。

2.2.在人员的配置和机构的设计上要考虑一专多能的原则。

2.3.处理好专业与专业之间、工种与工种之间的协调和配合关系。

2.4.组织机构还应按照精简机构、提高工作效率的要求，力求减少管理层次，充分发挥各级、各类人员的积极性原则。

3. 工程部组织机构的设置方式

工程部组织机构按专业系统设置，工程部在总工程师统一领导下，下设若干个专业作业级，如下图所示。

z物业工程部维修材料保管领用制度：物业工程部上墙工程部值班

适配人群工程值班人员，专业主管领班，维修技术员，工程部经理副经理使用场景夜间应急响应，设备突发故障，值班交接管理，运行记录填报，紧急抢修调度
制定背景怕夜里设备坏了没人管，出事耽误事儿，得有人一直盯着。
适用范围工程部所有人，值班那会儿干的活儿。
职责分工工程部排班，专业主管调人干活，领班盯现场，经理最后拍板。
管理规定不能离岗，登记要写清，故障马上修，紧急情况先保人保设备。
监督与罚则值班记录天天查，漏登或没报扣分，处理慢了要被问，重大问题直接找经理。

物业工程部上墙制度:工程部值班制度

1.工程部负责部门值班人员的安排，实行24小时全天制值班。

2.专业主管/领班负责当班人员的工作调度，并在工程部经理、副经理下班后，有权调度工程部的有关员工，进行设备故障的抢修和突发事件的处理。

3.值班人员必须坚守岗位，做好设备运行、故障、报修、维修等情况登记，发现问题立即报告值班工程师/领班，根据专业主管/领班的指示进行处理。专业主管应根据报告制度，及时向工程部经理请示、报告。

4.对于设备故障、报修，值班人员应及时进行处理，并做好维修工作的跟踪检查和记录。

5.遇到突发紧急情况时，值班人员应进行紧急处置，保证人身和设备安全，减少事故损失，并立即报告专业主管/领班，由专业主管/领班报告工程部经理和公司总值班，听候进一步处理指令。

6.运行班的设备故障情况必须及时报告专业主管/领班，未能及时解决的应详细汇报和记录故障情况，以便其他值班人员正确判断，进行适当处理。

7.维修人员在接到紧急事故处理指令后，应携带维修工具以最快的速度赶赴现场进行处理，使损失减到最小。

8.工程部人员在休息时间，有义务保持公司与之联络的畅通，以便随时听候调遣，参与对突发事件的处理或紧急故障的抢险。

9.值班人员应作好值班记录，并根据报告制度，将重要事件、异常情况、设备故障及时报告专业主管/领班或工程部经理/副经理。