某物业管理公司财务部职责（优选10篇）

某物业管理公司财务部职责

适配人群	物业财务主管，项目会计岗，成本管控专员，税务申报人员，经营分析岗，资金调度专员	使用场景	物业收费管理，项目成本控制，多种经营协调，税务合规执行，财务分析决策，资金统筹调度
制定目的	公司钱要管好，花得明白，别乱花钱，让账目清清楚楚，帮公司多赚钱少亏钱。
适用范围	财务部所有人，管钱、管账、管报销、管报表、管欠费、管交税、管项目经营。
职责分工	部长牵头定计划，会计做账报税，出纳管钱管支付，总监每季度查一次执行情况。
禁止行为	不准私自动用公款，不准漏报少报税，不准不按时做报表，不准放任欠费不管。
检查与监督	每月5号前交上月报表，部长抽查凭证，超期一天扣绩效50元，连续两次不交停岗学习三天。

物业管理公司财务部职责

*对公司财务、资金、成本，费用实行宏观管理。

*健全企业内部财务运作规范和经济责任制度并实施检查监督。

*组织公司年、季、月财务收支计划的编制和实施，控制费用支出，合理使用资金，实现公司经济指标。

*编制会计报表及相关收支统计报表。

*根据收集财务信息，进行财务分析，并组织人员对项目欠费进行清缴。

*负责督促财会人员正确及时计算交纳各种税款。

*组织协调各项目的多种经营工作。

某物业管理公司财务部职责：某物业管理公司项目经理职责

适配人群	物业项目经理，管理处负责人，项目运营主管	使用场景	项目接管，业主接房，收费管理
制定目的	项目没人管乱糟糟的，怕业主投诉多，想让小区干净安全有秩序。
适用范围	管项目经理，盯2个管理处，接房、收钱、搞活动、和外面单位打交道。
职责分工	项目经理自己干所有活，公司领导抽查，客服主管帮着记问题，每月看一次记录。
禁止行为	不准拖着不办接房手续，不准乱收钱，不准对业主爱答不理，不准漏报收费情况。
检查与监督	每周列计划，每天写日志，月底交总结，没做完扣绩效，主管每半月翻一次本子，三次没改就谈话。

物业管理公司项目经理职责

一、领导2个管理处，负责项目的管理工作。

二、项目的接管验收与组织业主接房手续，

三、日常管理的计划、布置、检查落实。包括入伙期和日常物业管理服务。

四、管理项目的收费工作，确保达到和提高公司下达的收费率。

五、与开发商、街居、派出所等协调有关工作。

六、社区文化宣传和创“物业管理优秀住宅小区”工作。

七、公司领导交办的其他工作。

某物业管理公司财务部职责：物业管理部部门职责工作目标

适配人群	物业管理员，中队主管，卡口领班	使用场景	社区安防执勤，业主家访服务，消防车辆维保
制定目的	社区安全要有人管，服务要让业主满意，钱得花在刀刃上，设备不能老坏，队伍得有精气神。
适用范围	物业管理员，管安全巡逻、车辆、投诉、家访、仪容、档案、培训这些活儿。
职责分工	主管牵头定计划，领班盯岗检查，队员自己守规矩，经理月底看汇报。
禁止行为	不准超编用人，不准乱报油费话费，不准不回访投诉，不准岗位空岗，不准档案丢页。
检查与监督	每月30号交总结，军容检查天天有，家访按季做10%，没做到扣分通报，连续两次扣分多就谈话。

物业管理部部门职责与工作目标

物业管理部是维护社区公共利益，肩负社区安全管理重任，为业户提供多元化服务的一职多能的物业管理队伍，是协助公安机关对社区进行安全防范的重要力量;同时也是物业管理公司维系业主、住户的"前沿部门"，具有高度的组织性、纪律性的特点。

一.部门职责

(一)财务视角

1.严格执行人员编制与《加班管理制度》(见第四节)，控制人力成本;

2.开源节流，节能降耗;

3.规范管理机动车辆(消防车、摩托车);

4.严格执行费用(指话费、油费)报销制度;

5.控制办公用品的申购与领用;

6.加强对设备的管理、维护、保养;延长设备使用年限;

(二)顾客视角

1.拓宽客人投诉渠道，建全客人投诉与回访机制，及时了解客户期望值与掌握员工工作动态，不断改善队伍工作质效，完善服务质量，超越客人的期望;

2.组织主管以上人员每季度对辖区住户中的10%进行家访，了解和掌握业户的需求及对部门工作的期望值。

(三)内部流程视角

1.不断完善、健全安全管理体系，深化"五防"工作，随时应对与处置各类突发事件，为业户提供安全、文明的居住环境;

2. 发挥物业管理员一职多能、三元合一的职能，与兄弟部门协同，为业户提供周到热情的人性化服务;

3.严把员工招聘关及新训关，确保新员工基本质素过硬;

4.落实各岗位规范化操作，促进岗位正规化建设;

5.定期召开会议，适时总结、安排工作;

6.定期组织军容风纪检查;

7.建立建全各类档案与管理;

8.负责监督各部门员工的仪容仪表工作。

9.严格控制人员请销假，确保岗位运作;

10.对调薪计划进行审核;

11.每月30日向管理处经理书面汇报工作。

(四)学习成长视角

1.开展安全生产竞赛活动，严防各类事故发生;

2.强化员工队伍培训、学习，提高单兵素质与团队综合竞争力;

3. 选拔培养各级骨干，提升管理队伍综合质素;

4.加强员工队伍思想品德、作风纪律与法制教育;

5.积极推进部门文化建设，重视员工文体活动的开展，丰富员工业余文化生活;

6.全面开展各项评比竞赛活动，促进提高员工学习，工作、训练热情。

二.物业管理部工作目标及衡量标准

1.工作目标:根据《物业管理员岗位定编标准》，合理配置当值岗位人员及管理人员、严格执行《加班管理制度》(见第四节)，确保人工成本支出不高于25万元/月;

2.工作目标:严格执行《物业管理部办公室管理规定》(见第四节)，确保办公用电每月不得超过600度。

3.工作目标:对公司配置的消防车、摩托车应严格按照《物业管理部机动车辆管理规定》(见第四节)进行维护保养及给油，每月用油消防车不得超过100升;摩托车每月用油不超过50升/台，维修费用不超过100元/台。

4.工作目标:根据《物业管理部管理人员费用报销标准》(见第四节)执行副主管以上人员话费、油费报销，不得超额报销;因部门外协公关较少，不宜产生其他费用，确因部门建设之需产生费用每年度不得超过1000元(因特殊情况需要公司支出应以报告形式提出申请经同意后方可实施)。

5.工作目标:对办公用品实行计划配额使用，确保办公成本费用支出低于900元/月。

1.工作目标:提升服务质量，年度业主问卷调查满意度达到95%(业主满意人数/问卷回收总数)以上，附《社区安全管理意见调查表》(见第六节附件);

2.工作目标:确保无因主观过失、对客无礼、工作消极形象不佳之情形引起客人投诉不得超过2次/月(主观过失投诉数/总投诉数);

3.工作目标:对业户投诉意见进行全部回访(可家访或电访)，确保二次投诉次数少于3次/季;

4.确保每季度组织主管以上人员参加的针对辖区10%业户的家访并详细记录、整理、总结、改进工作。

1.工作目标:针对苑区道路规划与物业设计特点制订切实可行的《消防应急方案》(见第五节)，确保无因未严格执行《消防检查保养制度》《应急机动方案》(见第五节)属消防管理责任引发的火灾事故发生。

2.工作目标:严格执行《小区安全管理规定》及《装修管理规定之安全管理部分》(见第六节附件)的要求，确保社区内无重大刑事治安案件发生，确保盗窃或一般刑事治安案件每年不超过5宗(或按物业套数每年不超过物业总数千分之一)，确保社区内无人员伤亡(如绑架、抢劫、杀人等恶性案件的)发生。

3.工作目标:发挥一职多能、三元合一(物管员、工程员、清洁员为一体)的优势，协助兄弟部门搞好环境卫生、水电维修、工程方面的工作(以安全管理为主，兼管工程、卫生等工作)，确保当值岗位无纸屑、烟头、果皮、垃圾;确保对违规施工、搭建当日内报工程部并协助其跟进;确保对社区内路面水电设施运作故障当日2小时内反馈至维修部;确保无乱停乱放车辆及物品设置不规范;无闲杂人员坐卧。

4.工作目标:执行《物业管理员选聘与录用标准》(见第四节)的相关要求，严把招聘关和为期十日的新训关，选拔合格的物业管理员，并确保试用期结束后合格留用率90%以上。

5.工作目标:物业管理员上岗须遵守《物业管理员岗位操作规程与考核标准》(见第四节)实行岗位正规化执勤站岗，确保各岗位实操80分以上比率不低于(达标人数/总人数)95%以上。

6.工作目标:严格按照《物业管理员仪容仪表规定》(见第四节)进行军容风纪检查，确保部门每日扣分少于15分/月。

7.工作目标:各类档案管理齐全、规范，标识清楚，归类放置，确保遗失率为零。

8.工作目标:纠察公司各部员工仪容、着装与工卡配戴情况，确保各部员工于社区内工作期间无出现不配戴工卡、着装邋遢之情形出现;

9.工作目标:严格执行《物业管理部请假制度》(见第四节)，确保岗位正常运作;

10.工作目标:确保无因未按公司薪酬规定进行调薪之情形出现;

11.工作目标:确保每月30日按时间管理处经理提交书面月度工作汇报。

1.工作目标:教育和带领全部门严格执行等各项安全管理规定，开展安全生产竞赛，确保部门全年无因安全教育不到位、管理不力而致伤亡、车祸等事故发生;

2.工作目标:每周不得少于3课时(1小时)业务理论或技能的培训，单课目根据年度《物业管理员训练课目考核大纲》实施考核，单科高于80分为合格，部门总评达95%(各课目合格人数/总人数)以上达到此标准;

3.工作目标:根据《骨干选拔程序》(见第三节)选拔和培养在职与预提骨干，确保部门管理人员符合《物业管理部人员转正标准》;

4.工作目标:部门每月通过集体上大课进行思想道德与法制教育，中队每季度不得少于一次针对队员进行个人谈心活动;确保月严重违纪(扣分8分以上)不得高于3%(违纪人数/部门员工总人数)，确保部门员工工作期间无违法犯罪事件的发生;

5.工作目标:部门通过每年举办1-2次大型文艺晚会，组建球队、兴趣班等，促进部门文化建设，凝聚队伍士气，培养队员强烈归属感，确保月离职率不高于2%(离职人数/部门员工总人数);

6.工作目标:通过开展评比竞赛活动，激活内部动力，确保因工作懒散、责任心不强而致扣分，确保不得超过5人次/月。

(一)社区物业建筑主体构成

超豪别墅

(二)主要区域岗位人员编制

物业管理员岗位定编应根据实际工作量决定，主要综合苑区面积大小、街区长短、地形地貌、入住率、技防能力、车辆保有量等因素考虑。应在确保社区总体安全及物管工作正常开展的前提下，合理地精简、调整、控制在编岗位人数。

1. 洋房区物业管理员配置:1人/1-2街，或1人/8-12幢洋房;

2. 别墅区域物业管理员配置，独立别墅:1-2人/70-100户，或1-2人/120-150亩;大型苑区:1人/2-3街，或1人/50-60户;

3. 卡口，全智能化主卡口:2-3人/班次;智能化程度低或人工操作型:3-4人/班次。附属卡口白天汽车入区均量每小时小于100次，为:1人/班次;

4. 巴士站，通常按1人/线(以同时发车线路为准)设置，但应对乘车人数较少及发车时间错开的线

路、班次兼容;

5. 员工楼按1人/班次设置;

主要区域岗位人员编制图:

洋房区别墅区卡口巴士站大门岗员工楼

方法一方法二独立组团大型苑区智能化人工区内区外

主卡附卡主卡附卡

岗位区分人数1人1人1-2人1人2-3人1人3-4人2人1人1人2人1人

负责宽度1-2街及车场8-12幢及车场独立苑区70-100户2-3街或50-60户进出道口及通传进出通传进出道口及来访通传进出通道检查每线每线/可兼容非同一时间发车线路进出道口及周边50m以内员工楼出入口

运作班次

(早、中、夜)3班3班3班3班3班3班夜间2人/3班夜间1人/3班早中班早中班3班3班

备注:1.巴士站如采用智能系统查卡或对站场登车处封闭只留1个出入口，当值人员相应减少;

2.卡口附卡指不设来访登记(或来访登记较少)，白天08:00-19:00，每小时入车均量少于100台。

(三)部门管理人员编制

如苑区管理面积较大，物业苑区分属明显，则按区域划分中队，中队主管则按区域确定责任范围，领班在中队架构范围内按24小时三班制设定。苑区占地面积800亩以下，或物业套数不超过1500户，且物业较为单一(如仅为住宅区)，部门按中队设置即可，即"物业管理中队"，往下按"中队→班"的层级设定。部门负责人职务为主管，必要时可至经理助理。

中队岗位人数24小时运作三班平均人数中队正副领班设置中队正副主管设置

40-45人12-15人3-4人1人

45-60人15-20人5-6人2人

60人以上20人以上6人2人

(四)人员编制变动因素

1.小区开设卡口的数量与小区智能化程度的高低(含稳定性)影响人员配置。卡口越多，对岗位人员需求越大;卡口越少，人员需求量越少;智能化程度越高，对人工的依赖减弱。

2. 后期物业成熟阶段对岗位的需求低于前期物业①收楼装修施工阶段的需求;

3. 配套设施越多，如穿梭巴士、会所等，对岗位人员需求增加;

4. 建筑物本体安防能力的强弱影响人力配置，如花园栅栏的高低、建筑物门窗锁结构是否扎实等因素，影响人力的配置。如物业因先天设计的不足，安防能力较弱，那么对人防的依赖就相应增强。

5. 周边治安环境状况影响岗位编制。

某物业管理公司财务部职责：物业管理公司管理部工作职责

适配人群	管理部人员，项目负责人，制度编写员	使用场景	项目督导，制度修订，前期调研
制定目的	怕项目处不懂政策乱干活，想让大家都按公司要求做事，把活干得更齐整些。
适用范围	管各项目管理处，管政策传达、制度修订、工作检查、问题指导这些事。
职责分工	管理部牵头干，项目处执行，总经理室盯着看，管理部还要定期汇报进展。
禁止行为	不能漏传政策文件，不能拖着不改制度，不能对项目问题装看不见，不能开会光说不记。
检查与监督	管理部每月查项目处落实情况，月底前交检查表，没做到的要补上，三次没改就找负责人谈话。

物业管理公司管理部工作职责(二)

一、向公司有关项目管理处传达贯彻政府行政管理部门发布的物业管理方面的政策法规和相关信息，以及公司领导的指示、工作要求和任务安排，提高项目管理人员的政策、业务管理水平。

二、按公司的管理要求和发展规划，对公司的相关管理制度、项目管理处(服务中心)的管理制度、运作流程、考核办法和相关台帐记录提出编写、重订、修改、补充、完善等建议或要求。

三、根据公司的年度工作目标、月度工作计划，对各项目管理处(服务中心)物管工作的执行情况、工作进度和落实结果进行检查、督促、协助、指导。

四、深入项目管理处(服务中心)，了解项目遇到的热点、难点问题，给予必要和尽可能的帮助、指导，并及时向总经理室汇报。

五、定期或临时组织召开公司物业管理工作专题会议，贯彻公司精神，收集、汇总项目管理处的意见和建议，提供给总经理参考决策。

六、关心物业管理行业动向和房地产业发展情况，努力创造条件，参与物业管理项目招投标，争取拓展新的管理项目。

七、做好新受托管理项目的前期调研、洽谈、协调和编制相关文件资料等具体工作。

八、与公司行政部、财务部通力合作，协同完成公司领导交办的各项任务。

九、按时、保质保量完成总经理室交办的其他工作。

某物业管理公司财务部职责：写字楼物业管理顾问工作范围职责

适配人群	物业顾问，开发商工程部，招商运营岗	使用场景	前期筹备，交付接管，设备验收
制定目的	z写字楼马上要交付了，得提前把管理理顺。不然交房后乱糟糟，业主不满意，租户也不愿来。
适用范围	管z写字楼整个物业，从交房前筹备到后期日常服务，比如保安、清洁、维修、收费这些事。
职责分工	物业公司牵头干，发展商配合签字，顾问公司出方案、盯进度、教人怎么干，工程部和客服部具体执行。
禁止行为	不能随便改图纸设计的功能间，不能跳过合同直接签供应商，不能不培训就让员工上岗，不能漏掉消防和安保的检查。
检查与监督	顾问先出计划表，每月开例会核对进度，9月前完成所有制度初稿，没按时交的要重做；10月起试运行，有问题三天内调整；年底请第三方检查打分。

写字楼物业管理顾问的工作范围及职责

物业管理顾问服务是以提高物业管理水平为宗旨，使业主获取最高的回报率及业户提供最为方便舒适的工作环境。

为配合z写字楼的交付使用及以后能使物业管理服务保持在较高的水平，我们建议由物业管理有限公司为z写字楼提供物业管理顾问服务，以使物业能够顺利交用，同时建立完善的管理制度。

我们的物业顾问工作将做如下安排:

一、前期物业顾问服务

物业管理虽然常常被视为房地产发展的延续和伸展，但在开业前已需要考虑到物业移交后的一切大厦服务，同时物业管理对物业的租赁具有重大影响。我们建议物业管理的前期工作应该尽快开始在这期间，物业管理顾问的主要工作是:

●协助组建物业管理公司，成立具有独立法人地位的经济实体。实行总经理责任制度，下设物业、财务、工程、保安、清洁环卫等部门。按照企业化、专业化、社会化和制度化的要求，以统一管理、综合服务、自我运转、自我发展、自我完善的目标及日后接管物业作出一切筹备工作，设立临时办公室及购买办公设备等。

●审查设计图纸，全面细致地反映物业管理赖以顺利实施的各种需要，包括设定工作间、储物间、职工食堂间等，以及从以往管理实践经验所知，在规划设计上的各种问题和缺陷(例如配套设施、机电系统、安全保卫、垃圾处、消防设施及建筑材料等)，提交设计单位参考和纠正，并且协助发展商对施工的监理。

●设定物业管理的法律规范，与发展商和律师共同草拟租赁合同、入户守则、装修规定及其他物业管理有关的法律文件，务求做好所移交的一切安排。

●选聘物料供应商及承包商，协商服务条款及签订合同。

二、物业管理计划

一但我们被聘用后，配合物业本身的特点、当地法规、市场情况、社会因素和发展商的目标和承诺，我公司将:

●制定一套详细的物业管理计划，内容包括物业管理公司的服务范围、营业方针、思想导向、劳动工资计划、财务管理、行政制度、大厦管理、工程维修管理、卫生管理、绿化管理、治安管理、车辆管理、财产管理、考核制度、物业档案、电脑系统与及其他特约服务等。

●编制开办费预算及首年的管理预算、评定管理费及其他收费标准、押金及储备金金额等，该项工作我们已提出草案，具体需和发展商进一步落实。

●编定岗位责任奖惩制度及规章制度。

三、人事管理

●协助制订分期及整体物业管理员工编制，各级员工薪津，福利标准。

●协助制订各级管理员工岗位责任及工作程序。

●协助招聘及聘用员工。

●根据相关法律法规制订人事制度，员工守则及劳动合同。

●协助与劳动部门联络，安排有关员工聘用登记事宜。

四、员工培训

●在物业交付使用前，协助物业管理公司聘用高级行政人员，物业经理及维修保养经理，配合市房地产管理部门进行培训，取得相应的上岗证书，并尽快参与制订物业管理规章制度。同时安排上述人员到相关物业作实习，了解及熟悉专业管理模式及运作。

●于交付使用前一个月，为各级员工安排短期上岗培训，使他们能充分认识本身的工作职责及工作程序，同时灌输其良好的服务意识及正确的物业管理概念和知识。

●安排各级员工进入物业内部实地训练，配合物业交付使用期间，令物业管理工作能够全面开展，为客户及时提供高水平的服务。

●于物业交付使用后，安排重温培训班，务求员工服务素质，能达到既定之标准。

五、常规管理工作

z写字楼全部落成后将会是一个设备完善的新典范，物业管理公司遵照物业管理公约和租约为业主和租户客户提供管理服务、维护物业的价值和保障业主的整体利益。

这些工作包括:

●协助成立与业主和租户联络并建立公关机制，接受业主和租户对物业管理要求，不断改善服务和扩展服务的项目与范围。

●维持及不断完善物业的管理服务机构、人力资源管理和行政管理。

●执行物业管理公约、租约、业主守则及其他规定，防止违建和违约行为。

●维修及保养管理:

-维持物业配套设施的维修和保养，长期设立大修、中修、小修、及翻修工程施工组织，保证所有设备的正常运作和延长物业的寿命。

-协助制定竣工验收安排及保养期内之补修程序。

-协助制订楼宇保养维修计划，包括大修、中修、小修及翻修工程，编制修缮工程预算。

-根据大厦的设备装置，协助选聘专业公司及承包商，进行定期保养维修。

-协助计划24小时紧急维修系统，设立施工组织。

-协助制定公众投标、验收及付款程序。

●保安、消防系统及车辆管理:

-协助制订或修订值班守卫制度，设定工作岗位及编制，防止大厦发生罪案。

-协助聘用及训练保安人员，熟悉大厦保安监察系统。

-协助制定交通管理措施，防止车辆乱停乱放。

-防止霸占公共地方，维持通道畅通及公众安全。

●环境卫生、绿化管理:

-建立清洁工作标准及选购清洁用品及器材。

-确保大厦内外环境整洁、优美和舒适，制止乱丢、乱放、乱堆、乱倒，保持卫生和环境美化。

-安排专业清洁公司或招聘清洁队伍，巡逻保洁，清理垃圾杂物。

-安排专业灭虫公司定期为公共地方进行灭虫工作。

-维持绿化及园艺服务，美化环境。

-审查大厦内外的招牌和指示牌的质量、形状及位置，并且定期检查，作必要的更新或改善。

-检查公共照明系统的安全和运作，做必要的修理和更新。

●保险:办理物业和附属设备的财产保险，防避因自然或人为灾害带来的巨大的财产损失:

-协助检定投保手续。

-协助为大厦公共地方及公共设施选定保险公司，安排购买财产保险和意外保险、劳工保险及公众责任保险等。

●建立物业档案，维护物业的完整和统一管理。

六、财务管理

●协助设立会计财务制度，包括各级员工的财务权限及支出批准程序，务求有效控制管理收支。

●按现行法规，制订处理欠缴管理费及其他费用的程序，以确保稳定的管理收入。

●协助选用财务管理系统及收费形式，以便收取客户管理费用、公共费用及追讨费用等。

●协助设定帐户管理结算方式及报表格式，编制财务使用管理文件。

●安排会计师作季度

审核。

●建立财务及住户资料库，以提供标准资料及财政状况预测，作为未来发展及投资的根据。

●为物业开设必须的银行帐户，制订有关收取费用安排。

●协助为管理资金并开设独立银行帐户，负责管理资金。

●搞好财务管理，安排管理费的核收和使用，适当处理维修及储备基金，为业主的长远利益制定妥善的安排。

某物业管理公司财务部职责：m物业管理处安全防火负责人职责

适配人群	管理处主任，义务消防队员，专职消防管理员	使用场景	物业防火检查，火灾事故处置，消防知识培训
制定目的	怕出火灾，保护大家安全，让管理处不乱，消防工作有人盯，不出事。
适用范围	管管理处所有人，管防火检查、教育、设备、灭火、隐患整改这些事儿。
职责分工	主任总负责，员工按岗位干活，主任自己查落实，公司领导看结果。
禁止行为	不准不学消防知识，不准不检查隐患，不准不修消防设备，不准瞒报火警。
检查与监督	每月查一次消防，主任带队，月底前完成；没做到就重学再考，三次不过调岗。

管理处主任为管理处安全防火负责人，全面领导安全防火工作，具体职责如下:

一、组织全体员工贯彻执行《中华人民共和国消防法》及其实施细则和省市有关消防法规、条例。

二、组织实施逐级防火责任制和岗位责任制。

三、制定防火制度和岗位安全操作规程。

四、定期组织消防检查，消除火险隐患;改善消防安全条件，完善消防设备。

五、对全体员工进行消防知识教育，建立健全义务消防队组织，制定详细的灭火方案。

六、向公司汇报有关消防工作情况，检查管理处的消防工作，对需整改的场所和设备设施进行监督。

七、领导义务专职消防管理员和消防组织。

八、发生火灾时组织员工扑救火灾，追查处理火警事故，保护火灾现场，协助调查火灾原因。

九、及时完成公司领导交办的其他工作。

某物业管理公司财务部职责：物业管理公司质量

适配人群	物业管理处负责人，管理者代表，质量监控主管	使用场景	业主需求识别，质量方针评审，管理评审实施
制定目的	怕管理乱套，想让服务稳当点，业主满意点，检查时不出错。
适用范围	管所有干活的员工，管物业日常服务、文件记录、质量检查这些事。
职责分工	总经理拍板定方向，管理者代表盯执行，质量监控主管天天查记录和文件。
禁止行为	不准用旧版文件，不准乱改记录，不准漏填检查表，不准把作废文件留在桌上。
检查与监督	综合部每月抽三份记录看，月底前交问题清单，没改完扣当月绩效，连续两次不改要重学手册。

1管理层的承诺

我们的承诺

公司参照iso9000质量管理体系建立健全公司内部的质量监控体系，其目的在于使管理逐步走向正规化、法制化、系统化，满足客户(业主)对管理服务水平不断提高的要求。为促使质量监控体系能够顺利的运行，本公司最高管理层特向公司员工、广大客户(业主)作出如下承诺:

1、为质量监控体系运行提供所需的人力物力资源。

2、识别业主需求，建立质量体系以满足业主需求。

3、以业主为中心，建立评审公司的质量方针。确定相应的质量目标。

4、本质量监控体系的建立和运行符合政府的法律要求，符合业主的利益。

5、定期进行管理评审以确定质量管理体系的有效性和适应性，保证物业管理服务水平持续提高。

承诺人:总经理:

管理者代表:

管理者副代表:

二0**年四月二十五日

2以业主为中心

2.1最高管理层确保公司对业主的需求及期望已经明确识别，并经过评审确认已经识别的需求，制定了跟进措施。

2.2在识别及确认业主需求时应注意:

1)满足法律、法规的要求。

2)满足社会对环境保护的要求。

3质量方针

1)质量方针是由总经理会同公司管理层制定实施的描述公司质量的宗旨和体现质量管理水平的总的质量方向。

公司的质量方针是参照全国优秀管理住宅小区和成都市安全文明小区的评比标准结合我公司的能力来制定的，它能满足业主(住户)的期望和需求，是合理可行的。

3)制定控制措施，这包括对全体员工的宣传和教育，使质量方针在全公司有效贯彻执行，如发现偏离能得到及时纠正。

4)质量方针在公司的管理评审中应进行评审，以考查其适应性和有效性。

5)质量方针应在发布之前在全公司范围内进行广泛的交流与讨论，使公司的员工都能够理解。

4策划

4.1质量目标:

1)公司整体的质量目标已在本手册2.2中有详细叙述。

各物业管理处在公司的质量目标的基础上，不低于公司的质量目标，根据本管理处的具体实际情况制定出本管理处的质量方针。根据实际情况定期评估质量方针的适应性和有效性。(目标责任书)

4.2质量策划:

4.2.1职责和权限

1)质量策划由管理者代表制定，物业拓展科控制实施。

2)针对新承接的物业管理和重大的质量活动，公司物业拓展科制定相应的物业管理方案和质量方针，以确保满足新项目的质量要求。

4.2.2要点

物业管理方案应根据发展商招标书的要求或者是发展商规划的要求制订，明确所需各项活动服务项目和服务的档次，规范标准及负责实施的部门。

其它重要质量活动，如举办大型社区活动在社区工作手册等相应手册中有具体规定。物业管理方案和质量计划应与公司质量体系的所有其他要求相一致。

4.2.3支持文件:

a《物业管理方案编制程序》

5质量监控体系的管理与控制

1职责和权限

1.1目的:

科学地规定与物业管理质量有关的所有职能部门和人员的职责、权限及相互关系，以利物业管理质量体系持续、适宜和有效运行。

1.2范围:

总经理、管理者代表和与质量有关的各部室及相关人员都制定相应的管理职责。

1.3职责:

1)总经理负责制定质量方针，任命管理者代表，设立组织机构，明确各部室的职责、权限和相互关系，负责管理评审。

2)管理者代表负责建立、实施和保持质量体系，掌握并向总经理汇报运行情况。

3)各部室按规定的管理职责执行。

1.4要点

1)组织:

a.职责权限:章节3.2为组织机构示意图，章节3.3为组织结构图中各部室、管理处的职责、权限以及相互关系。在质量手册，各程序以及相关作业指导书(或工作手册)中对有关职责作了描述，规定了对从事与质量有关的管理、执行和验证工作的人员，特别是需要独立行使权力开展以下工作的人员的职责、权限和相互关系:

a.采取措施，防止出现与服务、过程和质量体系有关的不合格;

b.确认和记录与服务、过程和质量体系有关的不合格;

c.通过规定的渠道，采取、推荐或提出解决办法;

d.验证解决办法的实施效果;

e.控制不合格品的进一步加工、交付或安装，直至缺陷或不满足要求的情况得到纠正。

b.资源:总经理确保对从事管理、执行工作和验证活动的人员及物资充足和适用，为实现质量方针和目标提供保障。

1.5支持文件

《质量手册》

《工作程序》

《记录文件》

2管理者代表

3.1为管理者代表授权任命书。3.3.3中明确了其职责和权限。在此不在详细叙述。

3内部沟通

下面的信息流向图，表明了本公司质量管理体系过程及相关部门的管理控制与信息流向关系。

总经理

管理者代表

a 物业管理处各物业管理处业主信息

其中

a:代表经营部b:综合管理部质量监控主管

c:代表环境保护主管d:代表安全主管e:代表工程主管

f:代表财务部h:代表总经理助理

4质量手册

本质量手册的编制参照iso9000:2000质量管理体系-要求。参考了gb/t19002-1994idt

iso9002质量体系-生产、安装和服务的保证模式。

注:因为物业管理服务不涉及设计、开发问题，所以排除了iso9000:2000质量管理体系-要求中7.3设计和/或开发过程。

5质量体系文件的控制

5.1目的:

确保公司质量体系文件、有关法规、标准及技术资料的审批、发布、存档、更改、收回和处理处于受控状态，防止误用失效或作废文件。

5.2范围:

适用于对公司质量体系文件、与物业管理有关的法规、标准及技术资料的管理控制。

5.3职责:

1)总经理批准签发质量手册和质量计划。

2)管理者代表批准签发程序文件。

3)管理者代表批准签发工作手册。

4)综合管理部质量监控主管根据文件和资料控制发布的清单，进行发布、存档、收回和作废处理。

5.4要点:

1)文件和资料的批准、发布和处理:

a.根据文件和资料审批发放的有关程序和职责，通过相应的控制程序，予以发放。

b.文件发放要填写文件发放清单。

c.文件批准发布要明确实施日期，保证文件的有效版本及时发放到相应部门或场所，同时从发放和使用的场所及时收回失效或作废文件。对需保存的部分进行标识，对作废文件和版本及时销毁。

2)文件和资料的更改:

a.文件和资料需要更改时，更改的内容应由原审批人审批，原审批人调离本岗位，应由总经理任命新审批人，新审批人审批时应根据有关的背景材料审批。

b.文件和资料的更改性质和原因，要在文件附件上标明。

c.文件和资料的修订和更改要填写“文件更改登记表”。

5.5支持性文件:

《文件和资料控制程序》

《质量记录控制程序》

6质量记录控制

6.1目的:

对质量记录进行有效的标识、收集、编目、借阅、归档、存贮、防护和处理。

6.2范围:

适用于与公司物业管理质量活动有关的，以及来自承包方的质量记录。

6.3职责:

1)质量记录由综合管理部质量监控主管统一编号，保存，顺序号由各部门负责人决定。

2)质量记录填写人应准确、完整、清晰地填写有关数据等内容。

3)综合管理部质量监控主管定期对各部室的质量记录进行检查。

6.4要点:

1)质量记录用专用资料柜放于适宜的环境中，以防止损坏变质和丢失。

2)质量记录根据需要规定确切的保存期限，重要的质量记录和人员培训记录输入电脑长期保存。

3)根据业主(住户)的需要，经部室负责人同意，可提供相关的质量记录。

6.5支持性文件:

《质量记录控制程序》

6管理评审

6.1总则

总经理负责每年组织公司副职以上中层干部对质量体系进行一次管理评审，就质量方针和目标对质量体系的现状和适应性作出全面的评价。

6.2评审的输入:

a.质量监控体系的现状和适应性

b.质量方针和目标的有效性及目标的实现情况

c.质量监控体系审核结果(包括内、外部质量体系审核)

d.服务评价情况(包括公司的定期检查、外部的(住户)评价和上级有关部门评比检查)

e.业主(住户)投诉的受理、处理情况

f.纠正和预防措施的实施情况

g.公司资源情况，如人员、资金、设备等配备是否充足和适用

h.上次评审提出的改进措施实施情况

i.与质量有关的内部和外界的重大变化(包括内部组织结构变化、外部年接物业类型不同，地方法规的变化等)

j.其它需要评审的内容

6.3评审的输出

综合管理部质量监控主管记录评审内容，管理者代表整理评审记录，作出正式审核报告提交总经理审批后，以正式文件下达到各部室，由管理者代表对需整改、纠正的内容进行跟踪监督和验证。

6.4临时进行的管理评审

当服务质量出现较大问题等偶然情况时，总经理有权临时进行管理评审所作出的专项纠正或预防措施方案，其跟踪监督和验证方法同上。

6.5支持文件:

e《管理评审程序》

某物业管理公司财务部职责：某物业管理公司财务部职责范围

适配人群	物业财务专员，收费主管，预算管理员	使用场景	物业收费管理，预算执行监控，合同签约支持
制定目的	公司刚起步，账目乱七八糟，怕收钱不透明，怕花错钱，想让每笔钱都清清楚楚，大家心里有底。
适用范围	财务部所有人，管记账、收管理费水电费、做预算、保管凭证报表。
职责分工	经理定方向，会计做账报账，出纳管钱管票，主管每月查一次账本和凭证。
禁止行为	不准用假发票报销，不准挪用住户交的钱，不准漏记少记收入，不准账和实际对不上。
检查与监督	每天下班前核一遍当天收支，每周主管抽查三张凭证，月底结账后三天内交报表，错一次口头提醒，错两次写说明，三次扣绩效。

物业管理公司财务部职责范围

1.根据国家有关财务制度，结合公司的具体情况，制订适合物业管理需要的会计核算制度和财务管理制度。

2.根据物业管理合同、物业的功能，编制财务预算，确定合理可行的收费标准和分摊比例。

3.组织日常的会计核算，遵守各项收入制度、费用开支范围和开支标准，对不合法、不真实、不准确、不完整的原始凭证及违反财务制度的收支予以抵制，认真做帐、记帐算帐、查帐、报帐。日清日结，做到帐实相符、帐帐相符，帐表相符。

4.准确计算并及时催收各住户应交的管理费、水电费等各项费用，按期上缴各种税收。

5.定期检查财务预算的执行情况，加强与其他部门的协调，发现问题及时调整，确保管理费收支基本平衡。

6.妥善保管会计凭证、会计帐簿、会计报表其他档案资料。

7.参与重大经济合同业务以及合同签约和管理业务开拓的可行性研究，为总经理决策提供参考意见。

某物业管理公司财务部职责：物业管理公司财务部部门职责

适配人群	物业财务人员，物业会计主管，出纳专员	使用场景	物业收费管理，合同经费结算，财务报表编制
制定目的	公司钱要管好，别乱花，账要清楚，让老板知道赚多少亏多少，报表按时交，税不拖不漏。
适用范围	财务部所有人，管钱进出、做账、发工资、报税、编报表、写分析。
职责分工	经理盯总，会计做账出报表，出纳管现金银行，主管查每笔开支合不合规矩。
禁止行为	不准私用公款，不准做假账，不准漏报少报税，不准没批就花钱，不准工资算错。
检查与监督	每月5号前交报表，主管每周查凭证，月底核对银行账，错一次扣绩效，超期三天重做。

物业管理公司财务部部门职责(三)

财务部负责制定公司财务收支计划、会计出纳、经济核算，租金、统管费、有偿服务费和其他经费的管理，做好公司财务报表及费用分析报告，接受工商、税务部门及业主的监督检查，以及完成员工的工资奖金计算发放等工作，具体包括以下内容:

(1)建立和健全各项财务管理制度，遵守财经纪律。

(2)组织实施会计核算工作，做好与本部门业务相关的合同评审工作。

(3)根据公司签订的合同、协议的有关经济条款，组织办理经费收支款项的结算。

(4)组织公司年、季、月财务收支计划的编制与实施，控制费用支出，合理使用资金，完成公司各项经济指标。

(5)拟订各项财务计划，提供财务分析报告，为公司经理提供会计信息。

(6)正确、及时计算应缴纳的各项税款。

(7)组织实施公司会计报表、统计报表的统一编制工作。

(8)执行审批制度，按规定开支范围和标准核报所有费用，并负责发放员工工资、奖金。

(9)配合办公室做好库存物品、设备的盘点及登记入账工作。

某物业管理公司财务部职责：物业管理公司档案管理员职责

适配人群	档案管理员，人事专员，法务助理	使用场景	员工入职，合同归档，档案检查
制定目的	公司档案乱七八糟，老丢文件，怕以后查不到资料，想让每份纸都有地方待。
适用范围	管档案员自己，管员工档案、合同、公司文件这些纸片子。
职责分工	档案员自己干活，部门主管盯着看，人事部偶尔翻记录。
禁止行为	不能乱扔档案，不能不登记就借走，不能拖着不整理，不能漏检档案盒。
检查与监督	每周清点一次盒子，每月填张检查表，主管月底收表，漏填一次扣50块，三次谈话。