物业管理治安突发事件应急处理方案范本（优选10篇）

物业管理治安突发事件应急处理方案范本

1、处理各类治安突发事件的基本原则

快速反应原则:当班保安接警后应在2-3分钟以内到达突发事件现场。

统一指挥原则:

a、管理突发事件时，如管理处经理在场时由其负责统一指挥;

b、管理处经理不在场时，由管理处经理助理负责统一指挥，由分管保安工作的负责人协助指挥;

c、特殊的情况下，管理处领导不在场时由保安班长负责统一指挥。

服从命令原则:保安班长、保安员或其他员工须无条件服从现场指挥员的命令。

团结协作原则:管理处领导或保安班长为突发事件处理的指挥员，行使管理处赋予的指挥权和处理权，各级员工不应干预。在指挥员做出突发事件处理决定时，相关员工均应团结一致、紧密协作，配合指挥员处理好突发事件。

2、各类突发事件的处理程序

(1)盗窃事件处理:

当保安员发现盗窃情况或盗窃可疑人员时，应立即用对讲机通知保安班长或其他保安人员赶赴现场，进行围捕，然后留在现场监视犯罪嫌疑人，当条件许可时，应立即将犯罪嫌疑人抓获;

当保安员发现被盗现象或接到盗窃报案时，应立即用通讯器材(对讲机或电话)向保安班长报告案发现场具体位置，并通知值班人员封锁出入口，严格控制车辆和人员的出入，然后留在被盗窃现场，或迅速赶赴被盗窃现场，维护现场秩序，保护现场免受破坏，禁止一切人员进出现场;

保安班长接到报告后，立即用通讯器材指挥调遣保安员赶赴现场处理;

犯罪嫌疑人未逃离现场或正在逃离时，应立即组织抓捕;犯罪嫌疑人已逃离现场时，应立即向周围目击人员了解具体情况，指挥保安员对犯罪嫌疑人进行搜捕;抓获犯罪嫌疑人应立即报告公安机关处理;

若案发时间不清，被盗窃时间过长应请示管理处领导后报警，并指挥人员保护现场，待公安机关进行现场侦察;

保安班长应将事件处理情况及过程记录在《突发事件处理登记表》上，并向分管保安工作负责人进行汇报;

分管保安工作负责人应将事件材料及做出的处理情况向管理处经理汇报，请示做出下一步的工作指示;

管理处经理应视此次事件损失及影响的大小向总经理报告。

(2)打架斗殴事件处理:

当值班保安员发现有打架斗殴的行为或接到打架斗殴的报案时，应立即赶到案发现场进行制止，将双方当事人劝离;若不能制止应立即通知保安班长及其他保安员请求援助;

保安班长接到报告后，立即调派保安员赶赴案发现场，并指挥将人群隔离或劝离现场，维护现场的道路交通秩序，确保管理区域内正常治安秩序。若事件不能控制应立即拨打"110"报警;

协助公安人员斟查打斗现场，收缴各种打架斗殴工具，辨认为首分子。

若遇打架斗殴造成人员伤害，视其伤势的轻重送医院抢救，并对当事人进行现场监控，交公安机关处理;

(3)抢劫事件处理:

值班保安员发现抢劫行为或接到抢劫报案时，应立即赶赴案发现场，同时向保安班长报告，并通知值班人员封锁出入口，严格控制车辆、行人出入;犯罪嫌疑人仍在现场时，应立即组织抓捕，并交由公安机关处理;

在追捕犯罪嫌疑人遇敌众我寡、敌强我弱时，应采取"敌逃我追、敌追我避、边追边联络、边追边喊"的方法，等援助的人员到后一齐将犯罪嫌疑人抓获，避免寡不敌众造成不必要的损伤;

保安班长接到报告后，应立即组织援助队伍赶赴现场，进行援助、围捕、保护现场，一起将犯罪嫌疑人抓获;

若遇罪犯逃跑时，保安人员应用对讲机呼叫门卫保安员，讲清罪犯的人数、外貌、衣着及其他特征。

对现场或追捕中罪犯所留下的遗物，千万不能擅作处理，应交由公安机关处理侦破。

(4)凶杀事件处理:

保安员在值勤中，发现有凶杀行为或接到凶杀报案时，立即报警并赶赴现场制止违法犯罪行为，并对现场进行保护，同时向保安班长报告。

保安班长接到报告后，立即上报管理处领导，并迅速赶赴现场指挥，调遣现场附近保安员和值班人员对现场进行警戒封锁，严格检查出入人员，对可疑人员应果断实施监控，以便查清情况。

在公安人员到达前，禁止任何人进入现场，如犯罪嫌疑人尚未逃离现场时，应将其抓获，并交公安机关处理。

应立即拨打"120" 把伤者送往医院抢救。

管理处经理应视事件的严重性向总经理报告。

(5)发现可疑人物的处理

先观察1-2分钟，然后上前盘问，注意对方的神态，如有异样，及时通知公安机关有关部门。

对可疑人严密跟踪观察，暗中监视，防止其破坏或造成其他意外事故。

若发现可疑人与公安部门通缉犯体貌特征相似者，可采取措施，将其送至公安机关。

(6)发现酒醉者或精神病人的处理

进行劝阻或阻拦，让其离开管理区域范围。

及时通知醉酒者、精神病人的有关单位或家属，让他们派人领回，并采取控制和监护措施。

若醉酒者或精神病人有危害他人或正常社会秩序的行为时，可将其强制送至有关部门处理。

(7)强行闯入小区的外来人员的处理

进入小区的外来人员未能出示有效证件并强行进入小区时，当值人员应礼貌劝告、耐心引导，并解释和说明有关规定。

劝导其退离出入口和大厅，避免大声吵闹，堵塞和扰乱公共秩序。

留意强行闯入人员的身份特征如外貌、年龄、衣着、身高、口音等，警惕是否与公安机关通缉犯的外貌相似。

在堵截强行闯入者时，观察其是否带有凶器，注意自身安全，做到有勇有谋，防止蓄意伤人和搞破坏活动。

视现场情况决定是否报警求援。

(8)爆炸物或可疑的易燃物件的处理程序

当发现可疑物件或者接获炸弹报告时，管理服务人员须保持镇定，并按下列程序处理:

立即通知管理处经理和警方，并留在现场或赶赴现场密切监视。

除警方或消防人员外，禁止任何人士及车辆进入现场。

依照走火警路线，协助疏散现场人士。

在警方人员未到达前，应视察四周是否留有可疑物品。

当发现可疑物件时，应立即利用绳索或垃圾箱等障碍物围绕它，禁止任何人行近。

切勿自行处理接触该物件。

切勿在现场使用无线电通讯机、闪光机或开关电制等。

切勿遮盖或移动该物件。

物业管理治安突发事件应急处理方案范本：某某住宅项目物业管理实施方案

某住宅项目物业管理实施方案

一、项目分析

根据所提示数字，管理面积约为14.5万平方米，其中，高层建筑约占总数的50%，其余为小高层建筑或别墅区。小区包含变电站、换热站、二次加压水泵房、以及电梯、电子监控系统等大型公共设备，其设备数量不详。住宅约10万平米，绿化面积约1.7万平米，地下车库约2.9万平米，其中涵盖25部电梯、217个车库、264个车位等。

二、主要管理方案内容

根据上述数字显示，做出对该项目的物业管理方案如下:

1、管理机构设置及人员配置

根据管理服务的总体设想及小区的特点，本着"以人为本、服务至上、精干高效、以岗定人"的原则建立物业管理机构，管理实行项目经理负责制。该项目设项目经理1人和客户服务部(以下简称客服部)、维修部、安防部、环境部等四个职能部门，共需配置约39人。每个部室分别设立一个主管，协助项目经理完成小区日常的各专项服务工作。并制定个部门主管及员工的岗位责任书(附后)，在公司检查时，可依照岗位责任书内容进行对员工的bi行为规范和工作质量进行检查。员工薪酬待遇和假期福利等由物业公司办公室根据本公司薪酬制度决定。

至于服务人员的服务标准要求，如客服部的维修处理及时率、回访率，维修部的维修及时率、设备设施完好率，安防部对项目的巡查频次以及环境部对园区的打扫频次和标准，则依照公司所提供的服务等级为准。

1.1客服部

根据管理面积和国际质量体系标准，客服部安排5名管理人员。其中包括:

客服主管一名，主要负责项目客服部的日常管理工作，检查客服人员的日常行为规范、服务质量及工作完成情况，处理客户的投诉和下属员工的绩效评定及培训，并参与小区各项费用的收取工作。

接待员1名，负责项目部服务电话的接听、记录、维修任务传达和客户满意度回访工作以及顾客花名册的管理、更新工作。

收费员(财务)1名，负责项目物业费、水电费的收取，并控制有偿服务费的收缴和管理工作，对所收取款项应在当日做好相关记录后，交总公司财务室保管。并负责相关票据和收费台账的管理工作。(如有水电表查抄工作，可委托维修部门协助完成)

库房管理员1名，负责项目所需物资的采购报表，出入库管理和办公设备的管理工作。

行政文员1名，负责项目日常文件的打印、申报以及对外相关部门的沟通协调工作。

四名员工相辅相成，协作沟通，在完成本职工作的前提下，分别分配相应的收费任务，以便收费工作更顺利的开展。各项工作做到日产日清、及时记录、及时回访，并生成电子文档，以便日后查找。

1.2维修部

根据本项目实际情况和按照国际质量体系标准，维修部共设维修人员6-8名(如有高压配电室则设值班人员2名，24小时轮流值班，并负责项目大型电力设施的维修保养工作)，其中设:

主管1名，主要负责管理本部门员工处理本部门日常报修、日常设备巡检、维护保养和下属员工的培训及绩效评定工作。

其余5人分别为电工2名、水暖工2名、电梯维护人员1名(如电梯维保由专业维修公司分包，则可省去该职务人员)，分别负责项目的水电暖日常维修和电梯维保工作。为扩大项目的服务范围，分别对5名维修人员培训学习物业相关的其他技能，例如单元对讲系统维修、土建维修、门窗维修等，使维修人员能够全方位发展。员工薪酬以绩效考核制制定，以激励员工的工作积极性。每天设一名维修人员夜间值班，负责项目夜间报修工作的处理和小区照明系统的检查与维修工作，做好值班记录。

负责辖区内大型设备设施的春秋季检修工作，每年的4月和10月对小区内的大型公共设施(如:配电箱、水泵房、给排水系统等)进行常规性检查，确保设备设施的完好运行(春秋季设备设施维保计划需根据实际另行拟定)。

负责辖区内重大节日期间，社区文化活动的协助实施工作。如节日期间的园区布置及维保工作等。

1.3安防部

根据项目实际情况，安防部设安防人员13名，以8小时三班倒的制度负责项目24小时安全防范工作。其中包扩:

安防部主管1名，主要负责管理本部门员工，处理本部门日常事务，并负责对下属员工的bi行为规范和工作的检查，下属员工的培训及绩效评定工作。

门岗3名，主要负责小区车辆及人员的出入管理和外来人员的检查工作，对出入小区的车辆进行检查登记，如有物品出入时，应在接到客服部的物品放行凭证后方可放行。

巡逻岗6名，分别负责高层区、小高层区和地下车库区的安全防范和车辆疏导工作。

电子监控室3人，以8小时3班倒制度负责24小时电子监控系统的监视，协助安防人员管理小区安防工作，力争在第一时间发现安全隐患，以便及时排除。并负责项目部各部门员工的工作监督。

1.4环境部

根据项目的实际情况，环境部设服务人员12名，负责项目所辖区域的保洁、绿化等工作，其中包括:

环境主管1名，主要负责管理本部门员工处理本部门日常事务和下属员工的工作检查、培训及绩效评定工作。

室内保洁员5名，9栋高层安排3名，6栋多层安排2名，负责项目楼宇内的环境卫生打扫及电梯打扫和脚垫的更换工作。

室外保洁员3名，负责项目楼宇外的环境卫生打扫工作，包括项目水系的卫生维护工作。

绿化工3名，负责项目区域内的花草树木养护、修补、浇水、防寒等工作。

服务标准则根据项目物业服务等级而定。

三、其他管理方案

1、常见突发事件的处理

1.1火灾突发事件处理

1.2水浸突发事件处理

1.3电梯困人突发事件处理

1.4未知停电事件处理

1.5暴力突发事件处理

1.6盗窃以及其他犯罪活动处理

以上各种突发事件均根据小区的实际情况制定详细的突发事件处理流程，防范于未然，确保项目的公共安全。

2、社区文化的开展

服务中心结合项目的实际情况，以"健康、求知、情趣、文娱、公益"为导向，开展丰富多彩的社区文化活动，营造小区特有的文化氛围。主要为重大节日的园区装饰及宣传，有必要的情况下可开展相应的公益娱乐活动，例如由业主参加的节日联欢会、组织社区老年或儿童出行等，以增进物业与业主的友好关系，促进物业公司的发展。

3、增值服务的开展

例如:附表:

序号服务项目服务说明是否收费

1电动车充电在合适的场所设置收费充电设施，方便车辆充电。是

2代收包裹邮件为业主代收邮件、邮包等。否

3代发邮件联系快递公司为业主代发邮件。是

4订购服务代业主订购车票、机票或鲜花礼品、报纸、蛋糕等。是

5家政服务为业主联系指定家政公司上门服务。可收取家政公司费用

6衣物送洗代办服务联络合作洗衣店为住户提供服务可收取洗衣店返点

7生日问候可在业主生日当天发送祝福短信，增进与业主的友好关系。否

8复印、传真服务如有条件，可代业主复印和收发传真是

9其他增值服务可根据实际情况增设

四、主要服务人员岗位职责(略)

物业管理治安突发事件应急处理方案范本：xx住宅项目物业管理人员的

一、量才录用、培养提升

我们在用人机制上的理念是重视管理人员的品德修养、工作能力以及在职培训;强调管理人员的一专多能和管理队伍的年轻化、知识化。

在管理人员的选拔上，我们将严格按照岗位要求制定招聘标准，根据招聘标准择优录用。不片面强调工作年限和学历资格，以"适用"为原则，避免"大才小用"的现象。

在管理人员的培训上，我们对每一岗位的工作技能都规定了达标要求，并通过在职教育、岗位轮训、职务轮换等多种形式对管理人员进行培养，不断提升其综合素质。

二、默契合作、充分授权

强调分工合作的工作态度。我们将采用管理处经理全权负责的直线职能管理方式，本着精干、高效的原则设置岗位，一方面保证管理人员工作负荷的饱满，另一方面避免各岗位职责的交叉，做到"人人有事做，事事有人管"。同时我们倡导全员协调管理(在其他章节有相应阐述)，员工应以合作的姿态开展工作。

倡导合理授权，在业主面前，每个员工都是管理处经理。学会授权是我们对管理人员的基本要求。管理处经理通过授权，将更多的精力和时间放在把握全局，正确决策上。各项目主管通过授权从繁琐的日常事务中脱离出来。同时，通过授权，每位员工都能迅速地解决业主提出的服务需求，让业主在第一时间得到满意的服务。同时建立检查和反馈制度，各级管理人员通过定期检查，检验授权效果。对偏离服务标准的行为及时纠正，避免管理失控。

坚持分级指挥和逐级反馈的原则。我们强调一个上级的原则，并在管理处内部建立逐级向上负责的垂直指挥系统。管理处经理及各项目主管根据实际情况发出工作指令，并通过现场指导、工作例会、内部电脑网络等形式逐级向下传达和执行。无特殊情况下，管理人员不得随意越级指挥，而作业员工遇到问题也必须逐级向上汇报，不得越级请示。

三、定期考核、绩效为本

绩效考核，是我们人力资源管理的重要组成部分。其根本目的是营造"以效率为导向"的良好工作气氛。

管理人员的绩效考核将严格依照公司已建立并有效运作的绩效考核体系进行考核。通过公司品质管理等相关职能部门、管理处经理、经理助理的多种途径、多种方式对管理处管理人员进行日常工作的绩效考核。

四、奖惩严明、优胜劣汰

对员工实施准确及时的奖惩，是维持员工长久工作动力的有效手段。将以公司的《员工奖惩条例》为依据，对管理人员进行相应的激励和约束。对工作努力，成绩优异的管理人员，我们将视情况授予 "优秀员工奖"及"特殊贡献奖"等荣誉，并给予一定的物质奖励。对工作不负责任或违反纪律的管理人员，则给予一至三级的相应处分。我们规定:受到三级处分的员工将视情况给予降级或辞退处理。

同时我们倡导管理处所有员工积极参加物业管理公司的竞争上岗及双向选择。我们要求主管以上的管理人员必须通过竞争的方式获取上岗资格，作业人员通过双向选择的方式获取上岗资格。上岗后必须围绕"质量-成本双否决"的运作，定期接受考核，对无法完成质量指标或成本指标的个人，不但否决其效益工资和奖金，并且与其任职(或上岗)资格挂钩。公司定期对于个人绩效考核排位在后几位的管理层人员和操作层人员实施末位淘汰制，通过补充新的员工，增强内部竞争力，从而保持整支队伍的活力。

物业管理治安突发事件应急处理方案范本：商业广场前期物业管理介入工作方案

物业管理工作是一项人为因素较大的社会性服务工作，它除了应具有满腔热情的工作态度以外，还必须具有科学的工作方法，尤其是对一个新建项目的接管显得更为重要。根据我们的观察和分析，实施对"**商业广场"全面管理分为5个阶段，并根据不同阶段明确其阶段性中心工作，以此不断构筑更高阶段的基础，为全面管理提供必要条件。""

一、不同时段的工作任务

(1)前期熟悉阶段

中心工作

公司领导层对项目的基本情况作全面了解，研究物业本体(包括各类设备、实施)、研究开发商的管理思想、研究前期业主的构成情况。

基础工作

1.通过对项目的全面了解，作出新接物业的可行性报告、品牌战略报告，并在公司办公会议上评审通过;

2.初步形成对项目管理的实施方案，并通过专题会议的论证;

3.根据开发商的需要，参与和了解楼盘销售部门的销售工作，从而从购房者中获取较为直观的管理要求，为下一步工作奠定基础。

4.需开发商配合的主要工作

5.提供物业相关图纸，为物业管理的早期介入工作提供方便;

6.督促承建商，要求其保存所购房屋设备、设施的技术资料，以便日后顺利移交;

7.协调承建、物业双方，确定参与工程例会的日期。明确交流的方式以及问题纠正的措施和验证方法。

(2)培训模拟阶段

抽调各工种人员进行培训，通过考核进行筛选，组建管理服务中心管理班子，适时进行模拟操作。

1.培训工作

2.人员组成

公司范围内抽调或招聘适合本项目工作的水、电、泥、木、清洁、绿化、秩序维护员等各工种人员若干名(选拔条件:身体健康、有吃苦耐劳精神，有甘当保姆意识、技术工种应具有相应资质)，抽调或招聘管理处经理(选拔条件:身体健康，大专以上文化水平，有专业管理知识，有超前意识和前瞻眼光，有协调和沟通能力，有领导一班人的艺术水平，有任劳任怨的精神，有敢于自我加压的勇气)。

3.培训实施

集中学习iso国际质量标准以及公司贯标文件。

制定适合物业管理的各工种的服务质量控制程序以及各工种操作规程。

制定各岗位阶段性工作目标，同时制定目标实现保证措施。

了解熟悉项目管理要求，针对性地进行专业技能考试，以保证满足项目管理要求所需的技术支撑。

根据培训以及考核情况，对参与培训的人员进行筛选，选择涉外物业作为模拟训练基地，对各工种人员进行适应性模拟训练，确定组成人员(差额)。

4.施工监理介入

根据开发商、承建商、物业管理三方于第一阶段确定的介入方法及日期、目的等方案，实施质量监理。

建议采用的方法:

二周一次现场查勘(无陪同)。

每月一次工程例会(三方参加，如有分包则应请分包方一并参加)。

物业管理于每月第一周用书面形式根据工程进度及工程所涉及的内容报告监理介入情况。

需开发商配合的工作

协调进入施工现场的方式或办理工地出入证件。

根据物业员工岗位培训工作进度，提供相关资料，如设备、设施使用说明书、售楼合同等。

(3)现场模拟阶段

通过现场模拟，达到临战状态。

1.根据拟定的管理方案，对各工种人员进行入岗模拟，考察、测评其适应性。

2.通过现场模拟，验证管理方案及各工种要求是否适宜，如否，则作适当修正。

3.进行接管训练，调整适应状态。

4.现场考察关于居住物业禁止行为，并拟成文件交开发商审核，以备派发《入户通知书》时一并发放。

5.对前期质量监理中的合理化建议情况进行验证，如确属合理化建议且具有解决能力而未解决的事项，专题报告开发商并落实纠正预防措施。

6.与开发商研究二年保修责任以及保修费用支付方式问题。

7.确定物业接管验收的方法、时间以及三方参与验收人员名单，明确各自岗位要求及职责。

需开发商配合工作

8.进行入岗模拟提供进入现场方便。

9.请相关领导对参与入岗模拟培训人员授课一次，课题:"如何使项目保值、增值"。

10.派发并要求业主签收《居住物业禁止行为》，并将验收清单作为相关资料一并移交物业公司。

11.监督承建商重视物业公司前期质量监理中报告的相关质量问题以及合理化建议。

(4)验收和进户阶段

组织对新接物业的全面验收。

1.预验

验收小组依据验收要求、计划、清单和技术资料等按专项分别进行预验收。在预验收过程中未达到设计和使用要求的建筑、设备和设施等项目做好记录并汇总成书面整改报告。

2.整改

整改报告经公司经理批准后送达开发商，由开发商督促承建商或其它方式进行整改，然后由验收小组进行检查验收，直至符合验收标准。

3.正式验收

经整改符合要求后，由验收小组进行正式验收，最终确认物业建筑及设备、设施符合接受要求。

接纳前期业主入住。

验收工作基本内容见前期物业管理工作设想。

编制违章处理程序，制止各类违章行为。

派发、签收各类资料。

物业公司派发或需上墙公布的资料:

入住须知(明确业主及同住人、使用人的权利义务关系，明确居住物业各类禁止行为)。

物业管理规定(各岗位职责)。

物业管理收费批准文件。

房屋装修协议书(明确业主在装修中需承担的义务)。

外来人员出入登记办证制度(施工人员进出物业项目遵守的各类规定)。

停车占路协议书(明确车位及相应的权利义务)。

业主办理入住手续时随带资料:

房屋买卖合同。

开发商签发的入住通知书

业主身份证或企业营业执照。

委托书及被委托人身份证。

房屋维修基金、管理费、装修垃圾清运费。

>;; 其它资料。

业主办理入住手续时，同时提供相关服务(代请信誉较好的装修公司;代请施工质量监理人员;代为订购花卉及家庭绿化布置、管理;其它委托服务等)。

加大各类违章纠正力度，力保前期无违章。

推行iso国际质量体系。

需开发商配合的工作。

严格履行建筑施工质量验收手续，把好第一关。

派员定期参加建筑质量回访会议并监督承建商一同参与(每月一次)。

(5)正式实施

1.迎接大批业主入住。

2.检验各工种操作要求及各项制度的适宜性，必要时作适当修改。

3.制定纠正和预防措施。

4.全面实施品牌战略。

5.总结前阶段的经验教训，为业主提供更直接更有效的服务。

6.检查各工种的工作效果，征询各方面的意见或建议，针对性的对相关工作要求及规章制度作修改补充，保证所提供的服务符合要求。

7.对可能发生的各类不利于管理工作的因素作分析(包括:违章占路、乱停车、违章搭建、乱倒垃圾等)，制定相应的纠正和预防措施。

8.按即定方针，全面实施品牌战略。

9.组织相关人员对物业管理工作进行检查，及时反馈相关意见。

10.参与制定纠正和预防措施。

二、前期物业管理工作计划

时间工作计划工作要求

中标后成立筹备工作小组。明确工作要求及职责。

签订物业管理合同一周内协调进入施工现场。物业管理前期介入(按规定办理施工现场进入手续)。

签订物业管理合同后按前期介入要求实施物业管理前期介入工作。每月一次参加工作例会(时间另定)。

每周二次巡视施工现场，对施工现场存在的问题以书面或口头形式提出建议。

项目施工阶段开发商向物业公司提供如下图纸:

1、每幢楼层标准平面图、底层、顶层平面图。

2、水、电、煤、排污等管线走向图。

3、智能化设施图纸及操作要求。熟悉楼宇建造情况。

承接查验前一周召开协调会，说明有关技术资料的保存、移交事宜。请开发商、承建商、监理派员参加。

交楼前二个月管理服务中心筹建工作会议。1、邀请开发商派员参加会议。

2、会议确定管理服务中心组成人员的类型、要求。

交楼前二个月1、确定培训计划。

2、管理服务中心人员招聘工作计划。

3、实施培训工作。物业公司制定，开发商提供售楼合同样本壹份及对业主承诺文书样本。

签订物业管理合同召开专题会议，检查针对前期介入过程中合理化建议工作落实情况。开发商、承建商、物业公司参加。

交楼前二个月确定二年保修责任及保修费用事宜。讨论、拟稿、确认。

交楼前二个月确定入岗模拟训练方案。物业公司负责。

时间工作计划工作要求

承接查验前二周确定物业预验收的方法及三方参与验收人员名单，确定预验日期。开发商、承建商、物业公司参加。

承接查验前一周对培训人员进行授课。开发商有关领导主讲。

承接查验前一周月底前实施培训，制定招聘员工计划。按本项目要求实施。

承接查验前一周做好交接管验收的准备工作。物业公司负责。

承接查验前一周对物业进行预检物业公司负责

承接查验前一周对接受培训人员进行入岗模拟训练(走场)

承接查验前一周对管理文件和各工种人员的适宜性进行考察论证物业公司负责，开发商指导

承接查验前一周根据预验情况编写整改报告物业公司负责

承接查验前一周召开三方会议，落实整改工作

交楼前一个月拟定管理用房移交方案物业公司负责

销售期间派发各类资料并要求购房者签收开发商负责

承接查验期移交整套图纸及批准文件开发商、承建商、物业公司

承接查验期正式验收三方参加

交收楼期迎接先期业主入住举行入户仪式

正常管理期首期业主入住满二个月，召开业主回访工作会议开发商、物业公司、部分业主参加

正常管理期检查物业公司管理情况开发商

三、前期介入物业管理的内容

(一)、对整个物业从结构构造到材料选购、装饰、装修、设备的安装等以大楼使用者和管理者的角度提出建议。

(二)、从实际出发，对原设计中可能存在的缺项、漏项和非最优化处理及有碍整体协调的部分，提出补充建议和改进建议。

(三)、对项目的配套部分，包括客户的进出通道和道闸等设置提出建议。

(四)、结合物业管理的实际经验，对本项目所用的设施设备的型号、质量、性能等提出参考意见，并配合开发商进行验收，包括检验其质量是否符合国家有关标准要求，有无质检合格证书，配件是否齐全，安装是否平整，是否便于维修，各种仪器、仪表是否灵活、灵敏、安全、精确，运转是否正常，辅机和工具是否齐全等。

(五)、对工程后期设备的安装调试及隐蔽工程从物业管理角度提出意见和建议。

(六)、从实用性的角度对智能化设计提出补充和修改性建议。

(七)、协助业主做好验收和接管工作，制定验收表格，清点物品数量，检查施工质量。

物业管理治安突发事件应急处理方案范本：物业管理卫生保洁实施方案

物业管理项目卫生保洁实施方案

目的:

为确保**集团江北计划发展中心的营销中心及办公大楼日常卫生保洁，提供一个干净、整洁、舒适的办公环境。

范围:

营销中心销售大厅、办公大楼、过道、道路、场地、墙面、玻璃、标牌等附属设施、设备的日常卫生保洁。

职责:

1.负责每日对**集团江北计划发展中心公共环境，以及室外道路、场地等附属设施、配套设备的日常卫生保洁;

3.负责垃圾的分类存放(可回收、不可回收)，并设置环保建议箱和废旧电池回收箱;营销中心及办公楼办公人员可根据垃圾的分类垃圾桶进行放垃圾;

4.每日收集、清空垃圾桶、果壳箱等，将垃圾堆放到制定地点，做到责任区内的垃圾随产随清;

5.积极主动配合**集团江北计划发展中心节日活动开展等和活动前的环境布置和卫生准备，以及及时地清扫活动后的场地还原其本貌;

6.在相关部门的允许下，积极配合并及时做到突发事件后的现场卫生清扫工作;

7.在卫生保洁程中注意周围环境变化，当发现有环境卫生隐患或异常情形时，应及时、准确地告知负责人和相关方;

8.员工必须自觉爱护环境，爱惜并保存好保洁工具或卫生用品等。

内容、程序及标准:

1.室内公共环境:楼面、墙面、顶棚、过道、电梯厅、楼梯、扶手、门窗、卫生间、垃圾桶、灯具、开关、插座等;室外附属设施:道路、场地、绿化带、标牌、沟渠、外墙等。

2.程序及周期:

(1)、每日一次，楼面、过道、楼梯等进行自上而下、自内而外的拖、擦;

(2)、每日一次，墙面、顶棚等利用长毛掸进行自上而下除尘、除蛛网;

(3)、每日一次，扶手、门窗等利用毛巾、洗涤剂等进行擦洗、除尘、除污垢;

(4)、每日上下各一次，卫生间进行拖、冲、刷，并开窗通风;中间进行巡扫;

(5)、每日一次，自上而下、自内而外地收取垃圾、清空垃圾桶，并对垃圾桶外观擦洗(若桶内较脏，利用洗涤剂进行桶内洗刷，防止异味。);

(6)、每日一次，利用毛掸掸去灯具、开关、插座等外观浮尘和蛛网;

(7)、每日一次，道路、场地、标牌、绿化带、沟渠等清扫，除去积水、杂物、枯叶(枝);

(8)、每日一次，电梯厅卫生清扫;

(9)、五天一次，用吸尘器利用上班前时间清扫地毯，除去灰尘、杂物;

(10)销售大厅、办公楼大厅、走廊、楼梯、卫生间、地面不间断的巡拖;

(11)、根据实际进行区域消毒;

(12)、若举办活动，可以根据甲方要求进行保洁。

3.标准:

(1)、楼面、过道、楼梯、地毯等无烟头、纸屑、积尘，干净、明亮、;

(2)、墙角、顶棚、扶手、窗台、门头等无浮尘、蛛网;

(3)、卫生间内干净，无异味，空气畅通;

(4)、窗户、玻璃门、玻璃墙等明亮、干净，并在下班后检查门窗是否关闭;

(5)、垃圾桶内垃圾不得超出桶的2/3，且无散发刺鼻异味，外观干净、整洁并摆放整齐;

(6)、垃圾分类存(摆)放，并且清晰;[ a、可回收垃圾:办公垃圾(如:报纸、文稿)、玻璃垃圾(如:玻璃瓶、碎玻璃)、金属垃圾(如、易拉罐、金属)、塑料垃圾等(如:饭盒、塑料瓶);b、不可回收垃圾:污染性垃圾(如:厕纸、过剩茶叶)、控制性垃圾(如:各类废旧电池)、指定性垃圾(如:墨盒、复印墨粉)];

(7)、开关、灯具等无浮尘、蛛网;

(8)、活动室保洁根据指示进行布置，摆放整齐，无杂物、积尘、异味，空气畅通;

(9)、道路、场地、绿化带等无积水、杂物、枯叶;标牌、路灯等无积尘、污垢;沟渠畅通。

附:

保洁项目程序方式保洁周期保洁标准

室内

1、大理石、木地板地面

2、面砖地面1、利用吸尘器、尘推、清洁地面

2、用拖布进行清洁1、每日推尘保洁，定期保养

2、每日数次保洁

3、每日一次不间断巡检1、干净、光亮、无尘、无垢、无杂物

2、无水迹、干净无尘

3、干净、无尘

1、墙体表面

2、墙面开关

3、踢脚线1、用尘掸清洁表面浮尘

2、用毛巾清洁

3、用毛巾，毛刷清洁1、每月一次

2、每日一次

3、每周一次

1、无尘、无蛛网

2、干净、无积尘、手印

1、玻璃门

2、玻璃

1、用毛巾、玻璃刮、人字行梯子清洁玻璃、金属把手

2、用抹玻璃刮、清洁剂清洁1、每日清洁，一周一次全面保养

2、每月一次周期进行

3、一季度一次周期进行1、干净、明亮、无尘、无垢

2、干净、无尘、无垢、明亮

1、栏杆、扶手

2、台阶1、用毛巾、鸡毛掸、清洁液保洁

2、用拖把、地拖清洁每日三次，不间断巡检1、干净、无积尘

2、干净、无尘

地面、洗手台、镜面、小便器、蹲坑、隔板、纸篓、室内气味用清洁剂清洁墙面、地面、镜面，对座便器、蹲坑、隔板用84消毒液、128去圬剂、洁厕灵进行消杀并喷撒空气清新剂，垃圾篓不超过2/3每日清洁数次，

垃圾及时清倒，

喷撒空气清新剂数次干净、无尘、无尿迹、无异味、无水锈、地面干燥

地面、墙面、饮水机用毛巾、地拖

清洁每日一次，定时开关电源无污垢、水迹、饮水机干净

壁灯、吊灯用毛巾、尘掸

清洁一季度保养一次明亮、无蛛网、积尘

垃圾桶内外部1、用毛巾、清洁剂清洁表面

2、用垃圾袋套住桶心每日清洁，及时更换垃圾袋，不间断巡检桶外无污迹、干净、垃圾不超过2/3

门窗、物品用毛巾、地拖

清洁每日一次，具体内容根据实际要求进行物品摆放整齐，地面无积尘、墙面无蛛网

室外

1、地面

2、地

角线大扫把、水管、地刷、簸箕清洁1、每日两次不间断巡检

2、每季度一次冲洗地面无杂草、无泥沙、积水、杂物，地角线无积尘

2、路灯1、用扫把、毛巾清洁

2、用毛巾清洁1、每日清洁

2、每季度一次周期进行1、干净、无尘、无杂物

1、室内灭火器箱

2、室外消防栓1、用抹布、清洁剂清洁1、每日进行

2、定期进行干净、无尘

1、标识

2、宣传栏

3、车棚扫把、抹布清洁每日一次干净、明亮、无尘、无积水、无泥沙、污垢

室内、室外放置药品、喷射药水根据季节制定计划:

一、四季度每季一次;

二、三季度根据实际情况增加，夏季每月至少

一次干净、无异味、老鼠蚊蝇较少

应急措施:

1.接到紧急卫生清扫通知时，应停下现有活及时进行通知区内的先行保洁;

2.突发事件(如:火灾)发生后，在有关部门的许可下，及时进行灾后的卫生清扫;

3.在狂风暴雨来临时，应当即停下手中日常工作及时检查门窗是否关好;并在风雨后将道路、场地等先行清扫(保持道路畅通)，一些吹散物的还位。

注意事项:

1.对灯具、草坪灯擦洗时，注意是否漏电、电源是否断开等，以免触电;

2.高空作业，应严格按《高空作业程序》进行，以确保人身安全;

3.未经允许不得私自进入办公室等室内清扫，不得翻阅文件、档案等;

4.突发事件后，必须由相关部门同意，方可进行现场的清扫。

检查、考核:

1.每天打扫时，员工进行自检;

2.项目部按职责、标准每周进行一次卫生保洁周检，并填写《卫生保洁周检表》;

3.认真接受**集团江北计划发展中心的卫生保洁监督、检查和提议，做好记录;

物业管理治安突发事件应急处理方案范本：物业

物业管理方案要点指引

1适用范围

1.1本指引主要适用于ee地产开发项目的《整体物业管理方案》、《分期物业管理方案》的编制。

1.2对外承接项目的物业管理方案编制应依据具体委托内容和要求，并参照本指引的规定进行编制。

1.3进入正常运营的物业项目，定期物业管理方案评审和修订应参照本指引的规定执行。

2《整体物业管理方案》、《分期物业管理方案》的编制内容要点

《整体物业管理方案》、《分期物业管理方案》主要是针对开发项目全过程中的物业管理事宜进行策划和计划。内容包括但不限于:

(一)、物业管理市场调查:

1)本地物业行业概况、当地的法规和政策;

2)本地物业管理市场的消费习惯和消费水平分析;

3)物业管理支持资源的调查分析(如社会化分包水平，物业人力资源调查、资薪水平);

4)主要竞争对手(相似楼盘)的物业管理情况分析(物业服务费用标准、服务模式、服务状况);

(二)潜在业主的物业管理消费需求书面调查分析;

(三)swot技术分析和对策。

(四)针对项目特点和自己的实际情况提出服务的目标:

1)管理目标;

2)质量目标;

3)经济目标;

4)安全目标。

(五)提出具体的服务构想即管理的中心思想，和主要的管理模式及服务特点策划。

(六)根据服务构想和目标，对物业管理服务行为提出具体量化标准。

(七)组织机构、岗位具体人员配备(附图说明位置人数班次)和人员工资标准。

(八)物业管理用房具体配备情况、位置和使用功能分布、物业维修基金落实情况。

(九)项目物业管理日常服务成本测算(提出物业服务费和停车场管理费定价标准)

(十)物业启动费用测算:

1、物业管理经营期收支测算，提出盈亏数据

2、为发展商提供服务成本的测算

3、项目物业管理开办费用测算

(十)就是一个项目在物业管理工作方面投入的总成本。

(十一)对于潜在的各种业主投诉和已经发生的业主投诉分析

(十二)其他需要说明的重要工作。

(十三)物业管理各个工作的具体时间计划。

物业管理治安突发事件应急处理方案范本：国家级网球场物业

国家级网球场物业管理方案范文

一、要做好体育场馆的物业管理工作必须先掌握他的运营特点

现代体育场馆作为提供公众精神文化生活需要的场所，其运营都必须紧紧围绕着满足公众日益增长的精神文化生活需要而展开，从而使现代体育场馆运营具有以下特点:

1、日常商业活动频繁的运营特点。

目前兴建的体育场馆中，功能综合性强的物业特点均有突出表现，使现代体育场馆的日常运营相对集中在商业活动方面，如经营较为成功的上海东亚体育文化中心内的上海富豪东亚大酒店(四星级)、"运动员之家"(宾馆)、上海市周边旅游集散市场、对外开放的羽毛球训练场、杭州黄龙体育中心内的好又多超市、恒利宾馆、富有特色的黄龙体育中心酒吧一条街、乒乓球训练场、成都体育中心的会所经营、虹口足球场的健身馆等等，各个业主均利用体育场馆空闲时间开阔的体育馆场地大力创收经营。

2、大型赛事、活动期的运营特点。

现代体育场馆在大型赛事、活动举行时，最大的运营特点是人口密度在一定时间内迅速增大，结束后又急剧减少。

①大型赛事、活动准备工作期(7-15天) 的运营特点:在此期间，大型赛事、活动的举办单位、参加单位、配合单位、新闻媒体的工作人员、服务人员，各类物资器材大量进场;体育场馆的各类专业设施设备全面开始启用，如:专业训练场、各类办公用房的使用准备等;足球比赛的划线、球门挂网准备，商业演出的舞台搭建、草坪盖板铺设等。

②大型赛事、活动举行时的运营特点:大型赛事、活动的安全保卫人员、检票人员等工作人员及观众在1-3个小时内全部进场，人员迅速达到几万人，体育场馆所有机电设备、强弱电系统、配套功能用房、停车场等全面投入使用，配套的餐饮、商业网点的经营活动亦随之活跃起来。

③ 大型赛事、活动结束时运营特点:大型赛事、活动一旦结束。运动员、演员要马上离场，为避免围观观众也要在短时间内退场，确保几万人在短时间内安全撤离，各设施设备满负荷运转充分发挥现代体育场馆强大的疏散功能;主办组织单位及体育场馆的各临时设施连夜撤卸等各项工作的实施是大型赛事、活动结束时最大的运营特点。

3、现代体育场馆客户特点分析

1)多元化的客户群体。

现代体育场馆的客户群体复杂多变，客户群体的知识层次、生活环境、地域背景、民族习惯等各有不同，流动性大，形成多元化客户群体的客户特点。

①进行体育比赛时，客户群体是球星、运动员、教练、裁判员、国际足联、球迷、观众、记者等;

②进行演出活动时，客户群体是歌星、演员、演出公司、记者、观众等;③进行商业活动时，客户群体是商人、购物市民等;

③同时作为大型社会公建项目，向全社会公众开放的特性又决定了客户群体的广泛性，从普通老百姓到国家政府机关官员，平日参观健身的人流络绎不绝。

2)社会关系接触面广。

现代体育场馆作为大型社会公建项目，为了全体公众利益、供全体公众使用的三大属性，决定着现代体育场馆社会关系接触面广的客户特点。现代体育场馆建筑本身代表着城市的经济文化水平，代表着所在城市的政治地位，与社会各界充分接触并保持良好的公共关系，接受社会各界对现代体育场馆使用监督，对于现代体育场馆业主有着深远重大的意义。因此，我们说，现代体育场馆具有社会关系接触面广的客户特点。

二、针对zz国家级网球场的物业管理

现代体育场馆是大型社会公建项目类型之一，其属性具大型社会公建项目的特征。如何有效地将定位于"高档物业管理专业机构"的建兴物业与现代体育场馆，如"zz国家级网球场"的物业管理结合起来，始终是我们考虑工作的重要出发点。

在对现代体育场馆的物业管理上，我们把物业管理的核心内容锁定在"专业"上，面对全新的物业，首先对其物业特点和使用功能进行认真分析，面对必然会出现的更多全新的物业管理领域，一方面，公司直接引进人才;另一方面，着力于在最短时间内培养自己内部的人员，通过学习，成为专业人才，通过实践，探索出一套现代体育场馆物业管理模式，同时也推动了公司朝技术领先、人才领先的方向发展。

根据现代体育场馆的物业特点、运营特点、客户特点，我们认为国家级网球场的物业管理要着重做好以下几方面的工作:

1、人力资源配备工作

国家级场馆相对建筑规模较大、设施设备多、科技含量高、客户群体广等一系列特点要求专业物业管理企业必须在涉及的每个领域都是专家，因此，要做好以下几个方面专业人才的配备工作。

①体育专业人才，体育场地使用的规范、体育器材的识别、体育运动的各项要求，没有专业人才，无法实现现代体育场馆赛事服务，我管理处将特别从西安体院聘请一名具有网球裁判员资格证的管理员。

②专业场地维护人才的引进与培养是关键的一环。网球场地需要细心维护，否则容易缩减场地的使用年限和观感。

③高科技专业人才，大型赛事、活动的大屏幕正常显示、音响设备的安全播放、检票口的规范操作、运动员休息的热水供应等等每个环节工作，都要求专业人才持证上岗、熟练排除故障。

④全方位高素质的服务人才，现代体育场馆客户特点要求我们的接待服务人员综合素质高，语言能力、沟通能力、接待礼仪、处事应变能力等等，是高水准服务的直接体现，也是企业精神风貌的充分展示。

⑤全民健身的带头人，是群众健身活动的组织者、倡导者，优秀的带头人使公众活动朝健康化发展，对社会的安定团结起着至关重要的作用。

这么多的专业人才，随着管理水平的不断提高、人才的成长，同时也能为公司的发展储备大量的人才，利用这一储备资源向外扩张，独立承接单项服务也是市场拓展工作可以开辟新领域、新行业的有力保障。

2、充分发挥专业物业管理公司人力资源优势，确立现代体育场馆物业管理架构。

网球体育场馆物业使用特点是:使用频率远远低于其他一般物业，超长维护保养期，极短使用期，科学合理安排人力资源、有效控制人力资源成本是现代体育场馆管理关注的一个重点。一般物业使用时，物业管理工作均衡性强，时间持久，人员流量变化基本不大，而体育场馆平常(非大型赛事、活动期)情况下各功能设施都处于停止运行状态，无需操作、管理人员，所需人员极少，而一旦进入大型赛事、活动期，则需要大量训练有素的专业人员，开启各项设施设备、系统，并且满负荷运行、环境保障需在短时间内达到使用要求、安全保卫要各就各位、服务人员要提供准确到位的服务等。无论是大型赛事还是商业演出活动(即大型赛事、活动期)，体育场馆使用时需要的各类操作、服务人员是平时日常(非大型赛事、活动期)管理操作、服务人员的2-6倍，因此，如何设置有效低成本的管理架构、人员岗位，是现代体

育场馆实施专业物业管理的关键所在。

①日常管理工作组织架构:

"按照大型赛事、活动期设置管理处部门，按照非大型赛事、活动期配备部门人员"如合肥市东华工程公司的体育中心管理处架构设置:

东华体育中心管理处

管理处主任1名

机电工程部2人

场馆服务部5人

环境部(保洁、绿化)11人

信息技术部 1人

各部门职能:

环境部，负责合同范围内保洁、绿化工作

场馆服务部，负责体育馆内场草坪、跑道的日常维护和大型赛事、活动期间的服务保障;

信息技术部，负责体育场馆网络通信、智能化控制部分的日常维修保养，并保证大型赛事、活动期间监控系统、音响等正常运行;

机电工程部，负责体育场馆机电设备部分的日常维修保养，并保证大型赛事、活动期间电梯、空调等正常运行。

②大型赛事、活动保障工作组织架构:

发挥专业物业管理公司人力资源优势，在原日常管理工作组织架构的基础上扩充各部门工作职能、人员配置等，集合专业物业管理公司上下之力组成"大型赛事、活动工作保障组"，下分为若干个专业工作组，根据大型赛事、活动的工作需要，合理分配人力资源，保障各项工作的正常进行。

各专业工作组职能:

接待服务组:负责主、客队训练、比赛及各级领导、官员、教练员、球员、来宾、记者等人员的接待服务工作;负责部分售票工作。

保洁组:负责除外场以外全部区域的环境卫生工作。

机电设备组:负责各种机电设备设施安全运行工作。

弱电组:负责各种弱电设备设施的安全运行保障工作及服务收费工作。

场地保障服务组:负责比赛场地设备设施的安装管理工作。

检票组:负责各检票口检票工作。

车辆管理组:负责体育中心外停车场车辆停放秩序维护及交通疏导。

综合保障组:负责公司支援人员及体育中心管理处人员的交通、饮食等生活保障工作;负责采购比赛所需的各项用品、工具、备件、耗材等。负责收集赛事信息及工作进展情况。

3、建立完善的运行管理和服务保障体系

①制定详细的覆盖各专业工作的规章制度

现代体育场馆大型赛事、活动时期的运行管理需要事先制定周密的计划，并提前一周时间安排部署、沟通协调好，大型赛事、活动的举办，有电视现场直播、新闻记者的现场采访、国际、国家、地方组织官员的光临，一旦有任何工作不到位的情况，负面影响是不可估量的，而且是即时的，现在体育中心管理处每次接受大型赛事、 活动时，都把它当作一次政治任务，每个环节都进入高度警备状态，不得有任何的失误，每次大型赛事、活动前模拟演练已成为检查大型赛事、活动时期的运行管理和服务保障情况的必要手段，并确保一次都不能少。

②制定大型赛事、演出活动的各种应急方案

针对大型赛事、活动期的运营特点，大型赛事、活动期的运行管理和服务保障主要体现在各种大型赛事、活动期的应急处理上。

第一，机电设施设备的应急操作。体育场馆的机电设施设备在日常工作中，除了正常维保与检查外，在每场赛事活动前，制定演练计划并进行实操演习是必须要做的工作。特别是在赛事和活动进行时，要确保各设备的运行不能出现一点闪失，并能随时启动应急设备。其管理范围突发性地剧增，是对高科技人才做好维保、记录及日常实操管理水平的集中考验。

第二，要求面面俱到的保洁工作。对于一个大容纳量的体育场馆，保洁面广、工作量大，工作任务集中，且在赛事、活动期间，要根据不同功能区域采取不同的保洁标准和程序，事前制定保洁标准、程序是确保大型赛事活动顺利进行的必要条件。

第三， 严谨细致的保卫工作。在大型赛事、活动期间，体育场馆人口密度会急剧增大。开场前，大量人群在短时间内集中进入;散场时，集中的人群必须迅速地疏散。这就要求保安人员必须具备训练有素的专业安全管理技能，加强设备设施的安全、观众的安全、贵宾的安全、工作人员的安全、车辆的管理及活动中各种突发事件的处理技 能，同时要与地方对口管理机构保持密切有效联络，有力保证大型赛事、活动期间的安全。

③全员进行大型赛事、演出活动的物业管理培训。

④制定每次活动的物管方案。

第一，覆盖各类客户的专业化、人性化服务。客户群体的多元化直接导致了物业使用人需要提供服务的复杂化和差异化，具有服务需求面广的特点。由于服务的对象广泛，特别对多元化的客户群体，不同规格的接待都非常讲究细节服务，注意一些民族习俗、地域差异关怀等，充分体现了涵盖面广的人性化服务的需求。

第二，内外人员的调度协调工作。

第三， 对内的后勤保障工作。

三、现代体育场馆物业管理实施过程中应注意的几个事项

1、案例防范措施:安全问题，避免纠纷、人员受伤，提前开启通道。

2、避免法律纠纷:法律问题，对逃票、破坏设施人员的处置。

3、设施保护手段:收取押金，对组织单位将收保证金，防止设施受损。

4、内部纪律规定:对员工"以权谋私"的管理，带人进入，与明星合影签字等。

四、针对zz国家级网球场物业管理的人员配置

物业管理治安突发事件应急处理方案范本：某物业管理公司财务部

物业管理公司财务部管理方案

hse目标最大限度地节约资源，实现公司目标

hse指标实现公司制定的指标

职责1、财务部负责各种新的水电节能设备设施在投入使用前进行可行性的成本核算;

2、各相关部门依据公司制订的目标，依照本方案或根据本部门实际情况编制更可行的方案予以实施;

资源提供

作业方案1、对水、电的节约方案:本部门员工用水后关闭水龙头，下班时关闭电灯、电脑、空调等办公设备、设施。

2、对于纸张的控制方案:本部门员工尽量做到无纸化办公，文件传递尽量利用星威局域网、电子磁盘等，文件打印要求做到双面打印。

时间表1、公司资源消耗应依月度为单位进行统计;

2、由于各项资源消耗无历史数据，为此____年度主要的工作是依照制订的方案实施资源节约管理，并统计出相应的数据;

3、____年以后将对目标的达成情况予以监控。

检查频次及方式1、检查标准:公司或本部门制订的资源节约管理方案;

2、行政办公室和机电部每月至少对各部门资源节约管理方案的执行情况进行二次检查;

3、品质保证部通过日常巡查和月检对各部门资源节约管理方案的执行情况进行检查;

4、各部门应指定人员对本部门资源节约情况进行督查。

方案评审时间间隔1、本方案评审的时间间隔为1次/年;

2、本方案评审的组织单位为:水电节约方案由机电部负责组织相关部门进行评审，其他的资源节约方案由行政办公室负责组织相关部门进行评审;

3、如有必要，公司在新的节能设备设施投入使用前，应对本方案进行评审。

记录《资源消耗统计表》、《巡查记录》

hse目标杜绝火灾的发生，实现公司目标

职责3、财务总监全面负责指导和监督部门所管区域范围内的消防安全管理工作;

4、财务总监为责任范围内的防火责任人，负责本部门范围内的消防及安全管理，确保所管辖的过程和活动中无重伤及死亡事故;

5、部门所有员工均有责任在发现初期火灾后按规范进行处理，对情况严重难以扑灭的火灾，应及时拨打"119"电话求救，并协助维持火场秩序，配合事故处理。

胜任岗位工作的人员

作业方案3、对部门员工的消防安全知识培训，确保消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题;

4、整理、放好易燃物品，注意人不在办公室时，要关闭电源，以杜绝火灾的发生;

5、使用高功率的电器时，要有专业人士的指导。

检查频次及方式每日检查上述方案中各种情况是否完成

方案评审时间间隔

记录

hse目标杜绝有毒有害危险物质的泄漏、减少固体及危险废弃物的排放

职责1、对墨盒使用完毕后，送交行政办;

2、对于报废电池，要做到统一回收，不随意丢弃;

3、尽量避免使用塑料胶杯。

资源提供1、胜任岗位工作的人员;

2、提供有毒有害危险物储存场地并配备相应的通风系统、消防设备及各类防护用品;

3、固体及危险废弃物分类收集垃圾筒;

4、各类标识(如警示标识、宣传标识);

5、开展各项工作所必需的物质及资金支持。

作业方案

检查频次及方式检查标准:《物品管理作业指导书》、《供方控制管理作业指导书》、《固体及危险废弃物管理作业指导书》等

物业管理治安突发事件应急处理方案范本：物业

1.0 目的

通过对物业管理项目编制科学、合理、有效的管理方案，有计划、有组织实施物业管理，以满足物业管理委托方的要求。

2.0范围

本程序适用于物业集团对外承接物业项目管理方案的编制和控制。

3.0 职责

3.1 物业集团总经理负责批准物业管理方案。

3.2 业务总部经理负责日常管理工作。

3.3 业务总部副经理负责各自业务归口的管理方案编制工作。

4.0 工作内容

4.1 方案制定准备工作

业务总部应明确委托方的要求，并充分了解物业交付时间、物业建筑质量、物业位置和区域范围、物业结构、内外交通、周边环境等状况，业务总部经理及时将信息汇总后报集团负责人。

4.3 编制方案

项目管理方案编写人员根据委托方的要求、物业的实际情况和有关物业管理法规，编制物业管理方案草案::。方案可包括以下内容:

4.3.1物业管理处机构设立情况;

4.3.2运作流程及各项管理规章制度;

4.3.3物业集团员工的日常和专项培训工作;

4.3.4管理服务用房及其他物资装备配置情况;

4.3.5管理服务费用收支预算及经营项目的收费项目和标准计划方案;

4.3.6管理服务分项标准、服务承诺与具体的实施措施;

4.3.7管理服务模式设想;

4.3.8物业维修养护计划和实施;

4.3.9制定物业集团内部统筹安排的各类工作计划等。

4.4 方案的审批

物业管理方案草案按照《合同评审控制程序》进行评审，并将评审结果记录在《合同评审记录》中，呈报集团总经理审批。

4.5 物业管理方案的修改

4.5.1 委托方提出新的要求时，应及时通知业务总部根据委托方要求修改物业管理方案::，修改后重新对方案进行评审，并报集团总经理审批。

4.5.2 物业管理方案应由业务总部管理、保存。

5.0 相关文件

5.1《合同评审控制程序》(qp-7.2-02)

6.0 记录表格

6.1《合同评审记录》(qr-7.2-02-03)

物业管理治安突发事件应急处理方案范本：历史欠费催缴物业管理费方案

历史欠费催缴物业管理费实施方案

一、目的

为了解决z业主的历史欠费问题，在____年以前尽最大努力收回管理资金，以提高物业管理费的收缴率，同时为提高服务质量，增强员工的工作积极性，根据本项目的实际状况，特制定本实施方案。

二、催费工作小组

组长:

副组长:z

组员:z

三、催缴时间

____年7月1日至____年10月30日

四、实施步骤

第一阶段:____年7月1日至____年7月15日

工作内容:

1、客户服务部根据z的欠费情况，组织物业、客服助理有针对性地培训，统一回复口径;(____-07-05完成)

回复口径要点:

a、不能将责任推给房产公司;

b、属物业管理问题立即整改;

c、回复意见各组以区域物业助理及协助催费的部门主管为主。

2、向业主开展物业管理法规基础知识(物业管理企业管理范畴及拖欠管理费的弊端)宣传，在各公告栏张贴及向欠费业主派发;(____-7-10完成)

3、物业助理利用不同时间段针对欠费业户逐户上门催缴，并及时、详细更新欠费原因;(各区域物业助理12-7-10完成)

4、客户服务部统计业户欠费原因，并进行分类。(____-7-15完成)

a类:属开发商销售时承诺业主未兑现的，或属延迟交楼、要求赔偿的，或属交楼时遗留工程质量问题的;

b类:属物业公司管理责任的;

c类:无故欠费;

第二阶段:____年7月15日至____年8月15日

1、针对欠费业主提出的问题，服务中心积极进行整改与跟进，并及时向业主通报处理进度。如服务中心与开发公司就销售遗留问题不能达成处理意见，或与工程部就维修问题不能明确的工程维修完成的节点时间，物业公司报开发公司寻求协助;(____-7-31完成)

a、属开发商销售时承诺业主未兑现的，与开发公司联系，判别是否属实，确实属实的，协助开发公司处理;

b、属开发商延迟交楼，要求赔偿的业主，经核实后，协助开发公司处理;

c、属交楼时遗留工程质量问题的，发单项目办联系施工单位尽快维修;欠缴费用在5000元以上的，维修费用在200元以上的，且物业公司能独立处理的，经开发公司工程部确认后，由开发公司工程部自行处理;维修费用在200元以下的，由物业工程部自行处理;

d、属物业公司管理责任的，立即整改;

3、欠费的开发公司关系户，致电请开发公司相关领导协助做欠费关系业主的工作，催促尽快交纳物业管理费;(z-7-31完成)

4、对无故拖欠物业管理费的业主，定期分批公示在(小区主入口)各楼宇公告栏内或采取合适的特殊措施进行催缴;(____、z-7-31完成)

5、主管级以上员工与各区域物业助理进行编组，催缴任务责任到人，不定时上门与欠费业主商谈。(韩玉敏 12-8-5完成)

丽晶阁、文华阁、联排别墅: zz、清洁领班

a组团:z、____、保安领班、z

鹭岛阁:z

蜀山阁:z

机动组:物业公司保安、清洁部成员

6、各组统一组织催费时间每周不少于2次，需物业公司协助的，提前一天通知。(各催费小姐 12-8-15完成)

第三阶段:____年8月15日至____年9月15日

1、各催费小组，对有希望谈定交费的业主继续上门商谈;(各催费小组12-8-22完成)

2、对恶意欠费业主，收集平时的催缴证据，交公司法务先发律师函;(____12-8-28完成)

3、发律师函后仍拒绝交纳物业管理费的业主，通过法律途径解决，并将结果公示在小区公共区域公告栏内。(诉讼结束后完成)

五、奖惩措施

1、奖励

____年9月30日前结算，以催费小组为单位按以下方式进行奖励，名单由服务中心报财务，与当月工资同时支付。

① 催缴总额达到50万(截止至____年3月1日止所统计欠费)，按催缴物业管理费的5%进行奖励;

② 通过法律途径催缴的费用不列入奖励范围;

③ 奖金分配方式:总奖金的10%作为部门活动基金，区域物业助理占45%，其他协助催费成员占45%;

2、处罚

① 各催费小组____-9-01日统计催费期间催缴金额，要求总额达到 30 万，未达到指标的，每少一万元，扣罚催费工作小组300元(区域物业助理承担50%，其他组员承担50%);

② 服务中心各催费小组统一组织加班催缴管理费时，无故不参加的，每次扣罚30元/人;

六、工作要求

1、各参与催费人员树立公司利益与个人利益一致的思想观念，发扬不怕苦、不怕累、锲而不舍的精神，按时完成工作任务;

2、物业助理必须将催缴物业管理费列入日常工作，合理利用工作时间与业余时间，不能等到月底进行;

3、各部门必须相互配合，一切以催费工作为重;

附:《z欠费明细表(9月份)》

合肥z物业管理有限责任公司

____年6月14日星期四