物业管理标识可追溯性实施程序（优选10篇）

物业管理标识可追溯性实施程序

物业管理的标识和可追溯性实施程序

1目的

本程序规定对物业管理中的硬件如房屋、供电设施、给排水设施和消防设施等的标识方法，以确保物业管理有序进行。

2使用范围

适用于本公司所承接管理的所有物业范围，包括综合小区和独立的楼房。

3相关标准要素

gb/t19002-944.8

4相关图纸资料

中航苑平面图、沙河(南)工业区平面图、沙河(北)工业区平面图

各楼房建筑平面图

中航苑10kv单线系统图、沙河(南)10kv单线系统图、沙河(北)10kv单线系统图

中航苑给排水系统图、沙河(南)给排水系统图、沙河(北)给排水系统图

各楼房内供水干管系统图

5职责

5.1物业管理部和沙河管理部分别负责各自管辖范围的楼房内外标识(6.1 和6.2项)

5.2电梯维修中心负责电梯的标识(6.3项)

5.3机电工程部负责供电与给排水系统的标识(6.4、6.5和6.6项)

5.4消防治安部负责室外消防接合器的标识(6.7项)

6实施细则

6.1所有楼房应在室外标识楼房名称或楼房号，楼房内各层楼梯口及电梯出口处标识层楼号。

6.2各小区的主要出入口设小区平面示意图或环境导视牌。

6.3各楼房的电梯应编号。电梯轿箱内标识电梯编号、电梯准运证、维修单位名及投诉电话号码。电梯编号要与楼房建筑平面图相一致。

6.4所有10kv供电设施在电源端均应标明开关号及受电设施名;在受电端应标明用电设备名及电源来自何处。此标识应保证实物标识与图纸相一致。

6.5所有供水管网上的储水池、水泵均应有标识，注明相应设施的名称及编号。此标识应保证实物标识与图纸相一致。

6.6所有排水管网上的化粪池、排水井、排水管等隐藏设施均应在相应的图纸上有标识，注明相应设施的名称及编号。

6.7各楼房外的消防接合器应有鲜明的标识，注明接合器的用途(消防栓系统或水喷淋系统)。所有接合器亦应在各小区平面图上有标识。

7记录

物业管理标识可追溯性实施程序：物业管理标识牌内容

物业管理标识牌的内容

1)公司办公区

公司牌总经理副总经理办公室计财部物业部策划部

资料室会议室值班室仓库茶水房

2)管理处办公区

物业管理人管理处牌管理处室外招牌主任室副主任室

会计室资料室收款处值班室业主管委会房管部

维修部保安队治安办仓库卫生间制度镜框

3)员工生活区

员工食堂卫生间(含男女卫生间)员工宿舍(含男女宿舍)

员工活动室储藏室

4)文娱、服务区

商务中心保健中心文化娱乐中心老年活动中心

美容室音乐室棋牌室卡拉ok室英语俱乐部

乒乓球室桌球室教室办公室售票处值班室

义工站商务中心

仓库电脑室

5)设施、设备区

高压配电室低压配电室发电机房电梯机房变压器室

配电房空调机房水泵房风机房地下室值班室

消防中心设备房水池水箱

6)体育场地

游泳池网球场羽毛球场儿童娱乐场以上"各入场须知"等

7)停车场所、通道

机动车停车场非机动车停车场地下车库自行车库(棚)

摩托车库(棚)值班室停车场收费表人行道通道

机动车通道(含单行)非机动车通道残废人通道货物通道

工作人员通道紧急疏散通道

8)公共设施

小区村牌小区大门宣传栏阅报栏通告栏意见箱信报箱

衣物晾晒处水池煤气总阀煤气分阀供水总阀供水分阀

消防总阀消防分阀生活水泵消防水泵喷淋泵冷却水泵

冷冻水泵强电井弱电井电缆井供水管井空调管井

消防管井岗亭挂衣亭果皮箱垃圾桶(箱)垃圾车

9)平面及指示图

小区总平面图大厦总平面图消防疏散图

管理处位置指向停车场指向业主公约楼座牌单元号牌楼层指示牌

10)仓库

绿化类清洁类电器类水暖类建筑类设备类

工具类消防类保安类化学品易燃类综合类

办公用品待检类不合格品牌劳保用品

11)电梯

乘梯须知消防电梯货梯电梯序号

12)办公及桌面指示

人员去向板来访请登记请出示证件工作人员名牌

13)公开电话

辖区派出所辖区局委会管理处值班电话医院急救煤气抢修

供电抢修供水抢修消防值班匪警110火警119

14)消防用语

请爱护消防设施严禁占用消防通道消防通道严禁停车

严禁烟火禁止吸烟消防用水，严禁他用消防器材，严禁挪用

大厦内严禁使用瓶装煤气喷淋接合器消防栓接合器

15)设施设备的警告用语

机房重地，非请莫入高压危险，请勿靠近小心触电小心滑倒

小心坠物高空作业，请您绕行设备检修，暂停使用

有人作业，严禁合闸

16)环卫宣传、警告用语

正在打扫，请稍候!正在清洁，请绕行!请勿乱扔果皮纸屑!

请将垃圾放入池内爱护树木，勿挂衣物爱护绿化，请勿跨越

青青绿草，请勿践踏春意在脚下，草地请勿践踏足下留情

请勿在草坪上坐卧爱护花木，请勿攀枝爱护家园，美化环境

创温馨环境，树美好心灵齐建文明大厦，共筑美好家园

各种树木、雕塑名牌或简介足下留情，家园常春

植物茂，家园美美化家园，从我做起生命常绿，需要用爱灌溉

树环保意识，爱护小区环境花木共赏，人人呵护

17)车辆管理方面

专用车位标识收费一览表请出示证件注意安全，小心驾驶

小心车辆禁止停车禁止鸣笛单行道，限速××公里

限高××米停车场进口停车场出口禁止驶入

宁静致远，一"鸣"惊人

18)游泳池方面

售票处小卖部入场须知男更衣室女更衣室男士请进

女士请进体检室卫生间仓库衣物保管处开放时间表

水深××米先淋浴后下池小心滑倒请凭健康证购票入场

请您出示票证请勿跳水、打闹"深"不可测，请勿冒险

物业管理标识可追溯性实施程序：物业管理标书编制方法

物业管理标书的编制方法

(一)物业管理投标书的基本要素

1、计量单位。投标书中必须使用国家统一规定的行业标准计量单位，不允许混合使用不同的度量制。

2、货币。国内物业管理投标书使用的货币应为人民币，而国际投标中所使用的货币则应按招标文件的规定执行。

3、标准规范。编制投标书应使用国家统一颁布的行业标准与规范，若采用国外的服务标准与规范，应将所使用的标准规范译成中文，并在标书中说明。

4、表述方式。简洁、明确、文法流畅、条理清楚是投标书文字必须满足的基本要求。图纸、表格较之于文字在表述上更为直接，简单明了，但这同样要求其编写做到前后一致、风格一致、符合招标文件的要求。

5、理论和技巧。投标书的编写不仅应做到投标目标明确、方案可行，编写人员还应熟练掌握与投标书内容相关的法律、技术和财务知识，并以服务为出发点，综合运用心理学、运筹学、统计学等方面的理论和技巧。

6、资料真实。投标文件的内容应符合招标文件的所有条款、条件和规定，且无重的偏离与保留，保证所提供全部资料的真实性，以实用投标文件对应招标文件的要求。

(二)物业管理投标书的编写要求

1、要有说服力。

2、要有竞争力。

3、要有鼓动力。

4、要有吸引力。

(三)物业管理投标书编写的注意事项

1、投标文件应完全按照招标文件的各项要求。

2、确保填写无遗漏，无空缺。

3、填写方式要规范。

4、计算数字必须准确无误。

5、报价合理。

6、包装整洁美观。

7、投标方式规范。

8、严守秘密，公平竞争。

物业管理标识可追溯性实施程序：办公楼物业管理顾问提案前言

《办公楼物业管理顾问提案》前言

首先感谢**人员房屋服务公司对我公司的信任，使我们有机会参与z办公楼物业经营管理竞标，展示我公司实力。我们非常珍视这个机会，为贵公司在z办公楼的经营管理上作出贡献。

由于我们接触项目时间较短，对项目的实际情况了解较少，故本提案主要是基于我公司多年的管理经验编制而成的，所以不可避免的有关内容与实际情况不甚符合，我们希望能有机会与贵司领导共同讨论协商，共同致力于形成一个切合z写字楼实际情况的高水平的物业管理方案。

贵公司投资建设了z办公楼，而我公司具有对写字楼管理的丰富经验和专业的管理理念，所以我们有信心，同时也有实力将z办公楼经营好，管理好，使之成为北京的优秀的物业写字楼之一。

物业管理标识可追溯性实施程序：小区住户手册：物业管理篇

龙城小区住户手册:物业管理篇

一、物业管理人

湖南zz龙城物业管理有限公司依据《物业管理委托合同》作为本物业管理人，享有或承担《物业管理委托合同》中规定的物业管理人的各项权利、义务及责任，对本物业实施综合一体化管理。

二、管理人的责任

--公共房屋的使用、维修、养护和业主室内有偿服务;

--消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、园林绿化地、沟、渠、池、井、通道、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理;

--公共区域清洁卫生;

--车辆行驶及停泊;

--公共秩序;

--市住宅主管部门规定和委托合同规定的其他物业管理事项。

三、管理人的权利

--根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区的物业管理办法;

--依据《物业管理委托合同》和政府有关规定收取物业管理费用;

--选聘专业公司承担专项经营业务;

--制止违反本手册和物业管理规定的行为。

四、管理人的义务

--以向业主服务为宗旨，注重社会效益、经济效益与环境效益的统一;

--按市住宅主管部门规定的标准和委托管理合同对本物业实施物业管理;

--接受业主委员会和业主的监督;

--组织或协助有关部门开展社区文化活动和全民健身活动以及提供社区生活服务;

--按照法律、法规和市政府的有关规定从事经营活动。

五、管理费的运用

--公共场所保安、清洁、绿化等日常管理费用;

--公共设施维修、保养费用;

--公共区域(分摊范围以外)水、电费用;

--公共设备、设施必要的保险费用及法定税费;

--员工的工资、津贴、福利及办公费用;

--因管理工作需要而聘请的专业公司及人员的费用;

--社区文化活动的费用;

--管理公司的酬金;

--其他管理费用。

六、管理费的缴付

--支票支付:当住户为公司客户时，可以采用支票的形式缴付费用;

--现金缴付:业主或住户亲自到管理处交纳管理费;

--管理费由业主或租户缴付均可，但如有拖欠，最终仍由业主承担交纳负责。

七、房屋本体维修基金

--本基金按照《湖南省城市住宅区物业管理条例》的规定收取;

--本基金用于房屋本体公(共)用设施的维修保养项目，不够支付时经业主大会决定，由各业主按规定分摊;

--本基金由管理处以房屋本体为单位设立专帐管理;

--业主发生变更的原业主所交基金不予退还。

八、管理人员

--管理处各类服务人员按职能分工不同，因安全护卫和清洁、绿化工作人员较专注于本职工作，未必全面了解小区所有事务，客户若有问题(紧急事件除外)，请向管理处来电或来访咨询。

--本公司禁止管理处所有员工收受住户任何赏金或物品。

--为保持高效率的物业管理服务，恳请客户合作，避免直接(紧急情况除外)差使管理人员做私人服务，如有工作需求，请与管理处联系。

九、联络途径

--欢迎住户提出与本物业管理有关的任何意见，可以用电话、信函、来访等各方式，另外敬请留下姓名、详细地址及电话号码，以便进一步联络;

--若是投诉个别管理人员不努力工作、不称职、不廉洁及不轨行为，请尽可能提供其姓名、编号、以便调查及处理。

十、物业管理处

--管理处是小区物业管理的事务中心;

--用户可通过管理处咨询物业管理服务及其它服务。

物业管理标识可追溯性实施程序：成都市物业管理公共卫生事件应急预案

成都市物业管理公共卫生事件中的应急预案

第一节 传染病疫情事件应急预案

第八十五条 传染病是由各种病原体引起的能在人与人、动物与动物或人与动物之间相互传播的一类疾病。中国目前的法定传染病有甲、乙、丙3类，共37种。常见的传染病主要有流行性感冒、 霍乱、鼠疫、肺结核、 血吸虫病、沙眼、狂犬病等;主要传播途径有呼吸道传播、消化道传播、血液传播、体表传播等。

第八十六条 传染病疫情的特点是有病原体，有传染性和流行性，感染后常有免疫性。有些传染病还有季节性或地方性。传染病的分类尚未统一，有些按病原体分类，有些按传播途径分类。

第八十七条 建筑区划内的传染病疫情事件的预防和处理，物业服务企业应当持科学客观的态度，以政府相关卫生防疫机构为主，积极配合相关部门开展传染病疫情事件的预防和处理工作，加大建筑区划内的环境维护和宣传力度;

第八十八条 传染病疫情事件的预防和紧急措施:

(一)传染病的预防应采取以切断主要传播环节为主导的综合措施。传染病的传播和流行必须具备3个环节，即传染源(能排出病原体的人或动物)、传播途径(病原体传染他人的途径)及易感者(对该种传染病无免疫力者)。若能完全切断其中的一个环节，即可防止该种传染病的发生和流行。各种传染病的薄弱环节各不相同。在预防中应充分利用。除主导环节外对其他环节也应采取措施，只有这样才能更好地预防各种传染病。

(二)在传染疾病高发期，物业服务企业应当加强环境维护力度，对建筑区划内及周边进行定期消毒处理，开展灭鼠、灭蝇、灭蚊等工作，阻断传染疾病传播途径;

(三)定期联系相关卫生防疫机构，在建筑区划内开展传染性疾病防治宣传，使业主、使用人了解基本的传染性疾病防治知识，培养良好的个人卫生习惯;

(四)物业服务企业相关从业人员应注意多了解传染性疾病预防和处理的相关知识，树立忧患意识，发生疫情时，应在保障自身不被传染的前提下，开展防治工作;

(五)当发现传染性疾病或者疑似出现传染性疾病，物业服务企业应当遵循疫情报告属地管理原则，按照国务院规定的或者国务院卫生行政部门规定的内容、程序和方式，及时报告相关疾病预防控制机构;

(六)建筑区划内若出现经相关疾病预防控制机构确认的疫情后，物业服务企业应当在相关机构的指导下协助开展工作;

(七)在政府相关部门的许可下，将建筑区划内发生的疫情情况、防治措施以及注意事项，以书面形式告知建筑区划内所有人员，做好防范措施;

(八)协组相关部门对疫情感染区域进行隔离，设立警戒，禁止人员进去;

(九)按照相关机构的指导，使用相应的药剂对疫情感染区及其周边进行消毒处理，防止疫情扩散;

(十)疫情期间，随时了解收集疫情防治最新信息，并向建筑区划内业主、使用人发布;

(十一)在政府相关部门发布的最权威的信息宣布疫情得到消除后，物业服务企业应当组织环境维护人员对相关区域进行彻底消毒;

(十二)在相关部门许可的情况下，解除警戒，并以书面形式告知建筑区划内的业主、使用人。

第二节 食物中毒事件应急预案

第八十九条 食物中毒是指食用了不利于人体健康的物品而导致的急性中毒性疾病通常都是在不知情的情况下发生食物中毒。食物中毒是由于进食被细菌及其毒素污染的食物，或摄食含有毒素的动植物如毒蕈、河豚等引起的急性中毒性疾病。变质食品、污染水源是主要传染源，不洁手、餐具和带菌苍蝇是主要传播途径。

第九十条 虽然食物中毒的原因不同，症状各异，但一般都具有如下流行病学和临床特征:

(一)潜伏期短，一般由几分钟到几小时，食入"有毒食物"后于短时间内几乎同时出现一批病人，来势凶猛，很快形成高峰，呈爆发流行;

(二)病人临床表现相似，且多以急性胃肠道症状为主;

(三)发病与食入某种食物有关，病人在近期同一段时间内都食用过同一种"有毒食物"，发病范围与食物分布呈一致性，不食者不发病，停止食用该种食物后很快不再有新病例;

(四)一般人与人之间不传染，发病曲线呈骤升骤降的趋势，没有传染病流行时发病曲线的余波;

(五)有明显的季节性。夏秋季多发生细菌性和有毒动植物食物中毒;冬春季多发生肉毒中毒和亚硝酸盐中毒等

第九十一条 食物中毒事件的紧急措施:

(一)当建筑区划内发生食物中毒或疑似中毒事件时，发现者应立即向物业服务项目经理或物业服务负责人汇报，并立即通知医疗机构;

(二)项目经理、公司领导立即赶到现场，掌握现场情况，首先查明是否食物中毒、发生时间、中毒人数，掌握第一手资料。

(三)将中毒人员立即送往附近医疗机构进行抢救;

(四)控制中毒现场，同时封闭食品毒源，协助卫生防疫机构及公安机关查明食品中毒源，防止二次中毒;

(五)对相关区域进行警戒隔离，组织人员疏散、封闭食品中毒源。做好通风工作，确保现场人员安全，稳定相关人员情绪，阻止事态进一步扩展;

(六)待卫生防疫机构及公安机关查明事故原因，并允许后，对制作现场及餐具、灶具、橱具进行清洗、消毒、通风，防止二次污染中毒。

(七)对冷藏、冷冻食品经防疫部门检验后方可食用。

(八)事故处理完毕后，总结应急抢救工作的经验教训，同时提出改进意见，完善预案。

第三节 其他公共卫生事件应急预案

第九十二条 建筑区划公共卫生事件还包括:群体性不明原因疾病、食品安全、职业危害、动物疫情等事件。

第九十三条 其他公共卫生事件应急预案，物业服务企业可参照的参照本章第一、二节制定;

第九十四条 建筑区划内的其他公共卫生事件预防和处置，物业服务企业应以预防为主，坚持预防与应急相结合。加强对公共卫生知识的宣传，做好建筑区划内的环境维护和消杀灭害工作;

第九十五条 对涉及到物业服务企业职责范围或物业服务合同约定以外的公共卫生事件的处理，物业服务企业应当及时报告政府相关部门，以政府相关卫生防疫机构为主，积极配合相关部门开展建筑区划内的其他公共卫生事件的预防和处理工作。

物业管理标识可追溯性实施程序：物业管理绿化养护知识培训

第一部分 绿化养护

一、草皮

1、 要定期修剪，根据不同季节，长势，合理安排修剪期，以草长不超10厘米为准，一般5-9月约25-30天修剪一次，3-5月和9-11月35-40天修剪一次，(北方地区)当年12月至翌年2月原则上不修剪，修剪后草坪面平整高度约3-4厘米。

2、 每次修剪后对草皮施一次肥，施后浇透水，保证草皮全年常绿。

3、 每巡查草皮，发现杂草及时清除，使草坪纯度控制在优类小区95%，一般小区90%以上。

4、 拾除草地、花丛内石头、纸屑等杂物。

二、绿篱、定型植物

1、 绿篱生长前期未成型之前，以密枝修剪为主，成型后以造型修剪为主。修剪的篱面要平整圆滑顺直，绿篱造型植物造型优美、丰富，修剪下的枝叶要立刻清除。造型后，对生长超过篱面的枝条要及时剪除，超出篱面的枝条长度应控制在10厘米内。

2、 绿篱保苗率95%。残缺或死亡部分要在一个月内补种好

3、 绿篱、造型植物在每年的3-8月期间，约50天施一次氮肥，9-11月期间的40天施一次复合肥，每亩地每次施肥量为15市斤。

三、乔、灌木

1、 每周巡查，及时修剪枯枝、病虫枝、霸王技、下垂枝等。修剪下的枝叶，要立刻清除。

2、 根据灌木长势，该造型的要及时造型;造型后要及时修剪超过形状外的枝叶，一般以控制形状外的枝叶长不超过20厘米这宜。

3、 灯道树保率要达到98%，树干粗壮，修剪及时，主干高度一般控制在2.5-3米。分枝合理，树身直，枝叶茂盛。

4、 一般每二个月施一次复全肥，保证长势旺盛。对生长茂盛的大乔木，可以不施肥。

四、浇水

1、 室外绿化要根据不同季节、天气，不同植物品种生长习性，不同栽培目的，不同土壤每天、隔天或几天淋水一次。因天气炎热干旱而出现水分不足时，则必须相应增加浇水次数，保证所有植物不因缺水而萎蔫。

2、 天晴季节，室外盆栽每天浇水一次;栽在花基的3-4天浇一次水，雨天则不浇;室内盆栽每周浇水2-3次。

五、植物保护区

1、 以预防为主，综合防治，做到勤观察，早发现，早防治。

2、 使用农药必须以不伤害健康为前提，使用高效、低毒、无臭、无异味农药。

3、 喷撒农药时，必须戴口罩，安全防护手套，穿长袖衣服。禁止抽烟及吃东西。人应站在来风的上方，防止喷农药吹回人体，造成中毒。

4、 喷撒农药后要用肥皂反复多次于流动水中洗手。

第二部分 常见的病虫害防治

一、 常见的病害及防治

1、 白粉病:可用50%退茵特800-1000倍、或0.1-0.3波美度石硫合剂，或50%胶体硫50-100倍液，每周一次连续二、三次均有效。

2、 黑斑病:药剂选用75%百菌清可湿性粉剂500-800倍或托布津可湿性粉剂800-1000倍液，50%代森胺600-800倍液，每隔7-10天喷一次，连续多次效果较好。

3、 裼斑病:发病后可喷70%托布津可湿性粉剂600-800倍液，或50%多菌灵可湿性粉剂400-600倍液，每周一次连续二、三次。

4、 锈病:用福美锌，石硫合剂定期交替喷射，可以减轻病情。

5、 炭疽病:发病期定期75%百菌可湿性粉剂800倍液，或灵菌丹500-800倍液，有较好的效果。

6、 立枯病:用800倍液的50%托布津功多菌灵喷2-3次(10天一次)

7、 青枯病:发病期可喷淋0.2%高锰酸钾液或100-200u农用链霉素，土霉素，并适当增施钾肥。

二、 常见的虫害及防治

1、 蚜虫类:消灭越冬虫源，秋末喷射40%乐果，300倍液以作保护。当蚜虫发生时，每隔7-10天喷药一次连续2-3次，可用40%氧化乐果或40%乐果2000倍液或8%滴滴畏1000倍液喷杀。

2、 蚧壳虫类:喷射40%氧化乐果，及25%亚胺硫磷

1000-2000倍液。如果是盆栽名贵品种，也可以在其根埋入吠喃丹。庭院中的2-3年生小树，每株可用10%吠喃丹40克左右。

3、 螨类:用20%三氯杀螨砜可湿性粉剂800倍液，或用50%久效硫乳油2000倍液，50%滴滴畏乳油1000倍液喷杀。

4、苏马:用40%乐果乳剂300-500倍液，80%滴滴畏乳剂3000倍液，50%马列拉硫磷乳剂4000倍液，50%休养虫螟松乳剂2000倍防治效果良好。

5、蓟马:用40%乐果乳剂300-500倍液，80%滴滴畏乳剂300倍液，50%马拉硫磷乳剂400倍液，50%杀虫螟松乳剂2000倍防治效果良好。

执行操作要领

1、 及时浇水，根据不同品种生长习性，地段(室内或雨水淋不到的墙边2-3天要浇一次水)。

2、 随时注意观察检察有没有害虫发生，并及时做好枯枝落叶病枝叶的清理和药物防治工作，并将防治情况向绿化部汇报。

3、 日常管理要正常，枯枝弱枝，病枝要及时剪除，定期松土，见杂草就除，保持绿化区内无杂草。

4、 施肥要讲科学，掌握好“两适”“三看”的要领(适时、适量，看生势、看品种、看季节)，动施、淡施的施肥原则。

第三部分绿化工作安全点

一、喷撒农药杀虫安全操作

1、 戴1、 安全防护手套，从配药到喷撒杀虫剂的全过程都一定要戴胶手套进行操作。

2、 戴口罩，喷杀虫药的全过程要戴口罩，严禁抽烟及吃东西。

3、 站上风，避免喷撒农药时人随风漂回身上，造成毒害。

4、 喷撒农药后要用肥皂反复多次于流动水洗手。

二、使用绿化机械安全守则

1、 使用与操作:操作人员在使用机械前必须经过培训，熟悉机械性能和使用方法，方能单独操作。

2、 用油比例:绿化专用机械有汽油发动机和混合发动机。混合发动机要熟悉掌握并严格按规定比例调配好用油比例，以免造成机械损坏。

3、 保养与维修:使用前检查各部件是否完好，特别是要检查割草机刀片是否平衡，润滑油是否充足，清新，发动后运转是否正常。使用过程要按规定操作，用毕要清洁保养好，使机械经常保持完好状态。发现问题或故障及早报告，以便维修。

第四部分 绿化工岗位考核标准

1、绿化管理及养护措施落实，草地青绿修剪及时保持草高4厘米左右，无杂草。

2、绿化带的植物长势旺盛，无弱株，修剪合理，带面平整、顺直。

3、行道树，树干粗壮，截干及时，无弱株，分枝整形均匀合理，树身正。

4、木本、草本花卉保苗好，无弱株无枯株。

5、丛或单株的花木该成型的100%成型。

6、绿化植物防治及时，未发生虫害。

7、草地、绿化带花木，未遭人损坏。

物业管理标识可追溯性实施程序：物管培训:物业管理现代化与人才培养

物业管理是一种与房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合性管理，是随着住房制度改革的深化而形成的与产权多元化格局相衔接的一种统一管理方式，是与建立社会主义市场经济相适应的一种社会化、专业化、企业化的管理模式。物业管理的开展需要一大批高素质的复合型人才来实现现代化的管理。

一、物业管理现代化

(一)实现物业管理现代化的优越性

随着改革开放的深入发展，社会主义市场经济的建立，人们越来越认识到市场的竞争，归根到底是商品的竞争，而商品的竞争，归根到底是技术的竞争、人才的竞争。特别是当今世界已进入高科技时代，物业管理要创一流水平，体现一流质量，实现现代化管理势在必行。物业管理现代化的实现有以下优越性:

1.高效率

物业管理是一个复杂的系统工程，管理范围大，内容广，采用旧的房产管理方法和手段，不仅耗费了大量的人力、物力，而且效益十分低下。如果推行现代化管理手段，尤其是将一些高科技用于物业管理上，将大大提高其效率。比如，小区内实行电视安全监控系统来管理治安，则只需一个人坐在荧光屏前，就可以观察到小区内主要道路及一些主要地方人们活动及治安状况，并由录像带自动记录下来。如果住户反映某天发现自家东西被窃，便可以通过录相像带的记录情况帮助分析破案，既提高了管理水平，又节约了大量的人力。

2.高质量

传统的收费管理及服务项目是采用简单的人工手段进行工作的，对一般化管理还可以，如果需要一些要求较高或较复杂的系统管理，就显得力不从心。现代化管理把管理建成一个完备的系统，具有数据采集、整理和及时分析的全过程，减少了信息在中间传递过程的流失，保证了数据的准确度，提高了决策的可靠性，电子计算机先进设备在保证工作质量方面有极高的可靠性。它可以连续运行，可日夜不停地存入或取出信息而不出一次差错，并且设有反馈和自检的功能，可以自动检查系统的执行情况，并校正计算误差，高质量地完成各种工作。

3.高储量

计算机具有大量储存信息的功能。直径15厘米的磁盘可存储大32开本562页(每页784个字)，约44万字，而长3000米的磁带可存储127551页，约1亿个字。

4.方便

随着计算机运用的扩展与联网，物业管理公司的电脑系统可以根据工作的需要，与银行金融机构、自来水公司、供电系统等有关部门联网，这给物业管理与住房的管理交费都带来了极大的方便。

深圳市长城物业管理公司运用电脑方法进行收费管理带来了明显的优越性:

①节省了50%~70%的人力;

②收费稳定可靠;

③避免了个别收费人员徇私情;

④财务报表反映及时、准确;

⑤方便了业主(使用人);

⑥可以随时统计出不正常水电用量的用户，故可及时反映水、电表运行情况。

(二)物业管理现代化的内容

物业管理现代化的定义可以简单表述为:综合运用现代化管理科学并采用先进的技术手段，把国家对物业管理的各项规定及要求物化在各种设备中，并由这些设备与管理人员构成某种工作目标服务的人机信息处理系统。

从广义上讲，物业管理现代化包括以下五项内容，即管理观念现代化、管理方式程序化、管理标准规范化、管理组织网络化及管理手段自动化。

1管理观念现代化

现代化的物业管理与传统的房产管理在思想观念上有着明显的不同，具体表现为:

(1)信息观念强。在物业管理中，信息作为一种重要的资源来管理和利用，物业管理人员要全面了解物业的运行情况。对一个不断变化的物业系统，要随时随地对其进行调整，使其达到最优工作状态。居民、业主对物业的意见、建议等信息是管理人员进行下一步工作的基础，物业管理必须充分运用信息，加强信息流动、传递，促进信息循环，及时组织反馈，达到与客观实际的相对一致，从而为科学的决策提供条件。

(2)系统观念强。物业管理的目标不是单一的建筑物，而是把建筑物与其周围环境统一起来作为一个系统来管理。在这个系统中不仅包括有形的物质，还包括无形的精神文明。物业管理不仅要保证物业正常使用，而且要使物业的使用功能尽可能地发挥，从而为居民提供舒适的生活和工作环境。

(3)经营观念强。物业管理公司是专业化、社会化、企业化的独立法人，不能依靠行政手段来工作，而是要通过经营方式、经济的手段来管理物业。它是以人为本，积极开展有偿服务，并以一业为主，多种经营方式来保证管理系统的资金筹集。

2.管理方式程序化

物业管理要通过人的经营活动去实现，管理人员水平的高低直接影响到管理和服务的质量和效果。因此，要保证公司的管理水准就必须建立起一整套完备的制度。对每一岗位上的工作职能、每一类工作的操作步骤、各种问题的处理方法，都需订出明确的规定，使每一位员工在工作中都有章可循、照章办事，保证工作质量。许多物业管理公司实施iso9002，就是完全按照程序化办事，根据质量体系要素细化，根据管理职责分工，强化法治意识。由“人治”变为“法治”，全面提高企业水准，保证整个系统长期稳定运行。只有程序化的管理方式才有利于采用先进的自动化管理手段。

3.管理标准规范化

在现代企业管理中，绝大多数的工业企业都有一套完整的产品质量检测系统，以保证其产品质量在日益激烈的市场竞争中占领一定的市场。物业管理公司也是企业，它是服务性行业，它的“产品”就是管理服务行为。公司为了保证“产品”质量，应建立一套规范化的管理标准，制定管理标准要将其细化，具有可操作性。在这些管理标准中人员培训考核标准是不可缺少的。它可以像工矿企业一样采用“全过程质量控制”――对管理服务行为实施的整个过程进行全面考核，以保证员工的素质。只有一流的员工队伍才能提供一流的管理服务，物业管理公司整体素质才能达到一流水准。

4.管理组织网络化

物业管理涉及面广，物业管理公司与许多政府部门、服务公司等都有着各种联系。如果我们将物业管理系统看作是一张网，将包含在物业管理系统中的各个部门看作是这张“网”上的一点，那么它们之间的关系就是“网”上的“线”。于是物业管理公司内部各个部门机构间的关系就形成一个层次分明、上下贯通的网络，而与其外部工作紧密相连的政府各个部门以及相关的企事业单位(如供电局、自来水公司、银行等)也形成了一个工作“网”。物业管理组织网络化要求各部门与“网”中的其他部门有良好的交流，网络中的各个结点能实现资源共享。在物业管理组织网络中，有大量的信息资源、人力资源、技术资源――各类企业的技术人员、管理人员均可采用以上方式共享。这样，物业管理公司就可以节省大量的人力、物力，它的优越性得到充分体现。

5.管理手段自动化

物业管理中的信息量大、面广，而且需要长期保存、经常调用，采用计算机技术，可将信息分类、处理存入软盘中保存，并可将计算机联网运行，以方便物业管理公司内的各部门随时调用。计算机迅速准确地完成对各种数据的调用、汇总、分析，既提高了文档统计工作效率和质量，又可在企业远期预测上进行辅助，为公司领导的决策提供依据。物业管理中除了采用计算机以外，还可以选择精密的电视安全监控系统、保安自动巡更系统、消防自动报警系统、电子通讯系统等先进的高技术的自动化管理手段。

然而决不能简单地理解为传统的管理加计算机就是现代化。如果只有计算机技术在物业管理上的运用而缺乏现代化的管理观念，程序化的管理方式，规范化的管理标准，网络化的管理组织，那么这个现代化的含义是不完整的，只有“五位一体”才真正是物业管理现代化。

(三)计算机运用于物业管理之中

随着科学技术的迅猛发展，电子计算机越来越为各个行业所普遍使用。同样，正是由于它的综合性、快速性及可靠性，今天已被广泛用于物业管理的各项服务之中。通常是把物业管理运作作为一个大系统，物业管理系统是大系统中的一种，它把各种物业管理组织成一个有机整体，通常分为三个部分，并存在于社会大环境中。

物业管理涉及到方方面面，在运作之前应作超前性系统研究，这样才能使物业管理活动走上正轨。通常超前性研究有以下几方面的好处:

①了解物业管理的整体，有利于制定目标与要求，减少盲目性与片面性;

②使决策者充分了解物业处于大环境的种种制约，物业管理必须与所处大环境相适应，相通融;

③通过系统输出信息反馈，能及时找到某些输入不合理原因，采取必要的控制加以改进，使其与总目标的偏差减小到最低程度。

物业管理系统建立的步骤:

①提出问题。根据购房对象，调查分析其文化程度、知识结构、家庭组成、经济状况及对物业管理的态度。

②明确目标。物业管理对象是哪些人，规模多大，服务的内容范围有多大，主要管理手段是什么等。

③设计方案。设计时要进行多方案比较，并有可比基础，可按公司管理体制来设计方案。

④建立模型。明确物业管理具体由哪些部门组成，部门之

间的联系。模型要进行定量化与标准化设计。

⑤优选标准。对各种标准进行对比、分析，如管理开支、人员构成、规模效益、收益指标、服务满意度、物业增值率等。

⑥方案择优。在众多方案中，经过比较、分析，选出一个令人满意的最优方案。

(四)管理信息系统在物业管理中的应用

管理信息系统(managementinformationsystems，简称mis)是由人、计算机等组成的能进行管理信息的收集、传递、储存、加工、维护和使用的系统。

1.mis对物业管理现代化具有重要作用

物业管理在我国起步较晚，最早的深圳也只有十几年的历史;国内的其他地区都是90年代以后之事，管理水平低、管理手段落后、管理质量差，要使物业管理真正走上专业化、规范化、现代化的管理之路，必须运用现代化管理方法。mis作为当前一种先进的管理工具在国外已被普遍运用于物业管理行业，因此，我国应在物业管理行业推广mis管理方式。一个好的管理信息系统，能满足物业管理公司内的领导、管理员、操纵员等各层人员要求，具有多方面功能，主要有以下四个方面:

(1)及时、全面地提供信息和数据，让公司领导全面掌握物业管理状况，更好地确定系统目标。

(2)利用数学模型加工数据，根据过去的数据预测未来，或者根据过去、现在的数据选择最优决策。

(3)根据不同管理层次的特点，完成不同要求的功能，从而达到各层次的沟通，发挥控制与反馈作用。

(4)有效地利用自身的人才和设备等资源，使成本最低化。

2.物业管理应用mis的必要性、优越性

物业管理使用mis以后，可以提高管理人员办事效率，改善整体管理水平，具体体现在以下几个方面:

(1)有效改善有关资料存储方式。对一个住宅小区(大厦)而言，各种规划档案、平面图、水电管道线路图、验收文件等资料相当繁杂，建立物业管理mis后，可以把所有资料储入一个小磁盘中，运用mis后，查找、翻阅、修改、复制非常方便、快捷。

(2)可以分类记录日常发生的各项事务。物业管理承担着房屋的维修保养、设备的保养与维修、保安、消防、清洁、美化环境、楼宇验收与交换、质量综合测评、住户各项费用的收缴等日常事务，用手工操纵既繁琐、又不规范，有时还会出差错，采用mis则将各项事务既分门00别类，又相互关联地存储起来，按时统计分析，甚至自动判断哪些资料不完善，提出工作建议。还显着减少了管理人员的重复性工作。

(3)计算住宅小区(大厦)内发生的多项费用，实现财务电算化。任何一个物业管理公司的财务管理都是非常繁琐的，各式各样表格、凭证不但要做到账目清晰，更要保证数字万无一失。mis则可以使这种状况大为改观，不仅可以记录各项费用，而且保证准确，这大大简化了统计、制表等工作，随时可以调出想要知道的各项费用的开支。

(4)实现高质量管理。mis利用计算机的电子表格、文字编排、图像制作等功能，有效改善了物业管理传统的处理事务的方式。mis是有步骤、按固定程序运行的，它要求管理人员按规范化操作，从而促使物业管理规范进行，提高管理人员处理事务的效率和自身素质，提高管理质量。

(5)实现决策科学化。mis所包含的决策支持系统可以综合处理各类信息，自动进行统计、比较、绘图等工作，为管理者决策提供材料和依据，并能为决策者提供各种相关的决策方案，从而促进物业管理的决策科学化、管理科学化。

建立一个物业管理mis需要大量人力、物力，需要进行深入调查，熟悉工作环境，规划好各个子系统，既要保证各子系统的独立性，又要有相互的耦合性，需要懂得电子计算机编程序人员参与。由于篇幅有限，需要运用mis时再深入展开、细化研究。

二、物业管理现代化对人才的需求

(一)物业管理现代化需要观念更新

物业管理公司实质上是市场经济的伴生物。在国外，多数国家和港台地区对房地产早已实行了这种管理模式。在香港已有400多家大小不同、功能完备的物业管理公司。西欧、北美一些国家的物业管理起步更早，成效尤为突出，对这些国家、地区的经济发展起着重要的促进作用。我国的物业管理相对国外来讲十分年轻，要使我国物业管理赶上世界先进水平，必须加快物业管理现代化建设，需要在思想观念上有所更新，重树三个观念。

1.创新观念

虽然物业管理行业在国外已兴起和发展了好几十年，一些成功的经验可为我们借签，但我国的实际情况又决定了不可能照搬照抄国外的经验。我国地域大，人口多，经济发展极不

平衡。改革开放以来，市场经济起步较早的沿海南方城市与交通不便的内地城市的经济发展差异很大，老百姓的收入也有很大的差别。据对我国35个城市的抽查表明，上海1995年人均生活费收入为6822元，而内蒙古呼和浩特市却为2780元;人们文化素质差异也很大，大城市高于中小城市，沿海城市高于内地，因而人们的思想观念悬殊也很大。所以在我国实行社会主义市场经济、加快住房制度改革、推行物业管理时，既要借鉴国外一些成功的管理经验，又要积极创新，走符合我国国情、符合管理服务对象(业主)实际情况的路。实践证明:凡是被建设部评为优秀示范的住宅小区，其参与管理的物业管理公司都能根据当地的实际情况及业主(使用人)的经济、文化等具体条件积极开展服务工作，创造出了自己的特色后被人们所共认。

2.人才观念

人才是企业生存、发展之根本，这已成为当今人们的共识。但作为从事物业管理工作的人才，需要重新认识。那种认为物业管理工作仅仅是“收收房租、扫扫地、看看门”，人人都会做，不需要什么文化技术的观点是错误的。借鉴香港开展物业管理工作的经验，深感我国这方面专业人才匮乏。据南京市房管局调查，南京市现有近130家物业管理公司，却没有一位经过本专业培养的专门人才，即使是改行从事这项工作的专业技术人员也不很多，学历层次不高，大大影响了物业管理工作的开展。

物业管理所提供的服务很广，包括建筑物本身的结构，以及建筑物以外的环境、场地和附属设施，还有保安、通讯等方面的内容。特别是在建立和谐的人际关系和公共关系、形成良好的工作环境和居住环境方面，有着许多深层次的工作需要去做。因此，凡是从事物业管理工作，尤其是高层次的管理人员，需要有广博的知识，应是一位复合型人才，这样才能够胜任。国外十分重视物业管理公司管理人员的文化素质。香港规定，物业管理行业中的中高层管理人员必须具有大专以上的文化水平。除必须具备这一条件以外，还需要进行2年至3年的职业培训，取得证书后方可进行工作。所以我国的物业管理工作要想健康地发展，必须转变认识观念，必须加强人才培养。我国政府非常重视物业管理人才素质培养，建设部人事教育司和房地产公司于1996年联合发出《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知》，全国各省都在积极开展培训，注重人才素质培养。

3.市场观念

由于当前我国存在着多种所有制形式，客观上也就存在着经济利益的多元化格局。目前，我国的改革开放、实行社会主义市场经济，就是要调动一切人的积极因素，发挥各种所有制的互补作用，加速国民经济的发展。现代市场经济最主要的功能之一就是要打破“封建割据”、“小农经济”的生产模式，合理有效地配置资源，使各种生产要素实现最佳组合，充分提高资源利用率，从而使国民经济快速、高效地运行。但目前我国的物业管理方式还是一种“谁开发，谁管理”、“儿子为父亲打工”(管理与开发商的关系)。因此管理单位忙于自己圈子里的物业管理，而忽略了“市场”这个观念。从某种意义上来讲，目前这些物业管理公司还处在为房地产开发、销售房屋而工作，而不是真正社会化的物业管理，因此常出现“大马拉小车”、效益欠佳的情况。从建立现代企业制度、讲究规模效益来讲，这种只忙于自己所开发的物业管理是不行的。为适应社会主义市场经济的需要，在公平竞争、优胜劣汰的市场运行机制下，物业管理工作要想创造出更辉煌的成绩，必须推行社会化、专业化、现代化、集团化的模式，要有参与竞争的意识，这就需要经理层、管理层、操作层都要尽快地建立市场观念，迎接竞争的挑战。

(二)物业管理是一门多学科知识综合运用的新学科

谈到物业管理，许多人并不十分了解其内涵，甚至有些人把物业管理误认为是“扫扫地”、“种种花”、“看看门”、“收收水电费”，不需要文化，不需要技术，只要出点儿劳动力就行了。正是由于存在这些错误的观念，许多物业管理公司不重视技术人才的引进与使用，导致技术力量薄弱，管理水平较差，服务质量低下，住宅小区的业主(使用人)对其意见很大。实践证明，物业管理运作过程中涉及的知识面很宽，从大学科目来讲，有行政管理学、心理学、公共关系学、经济学、系统工程学、法学等，这些学科主要属于管理范畴;城市规划学、建筑学、建筑结构以及设备、电气、水暖、煤气、空调、电讯、计算机等学科或专业，技术成分占据了主要地位。无论从管理角度，还是从技术角度，这些学科、专业与物业管理的生存和发展都息息相关。由此可见，人才对搞好物业管理之重要。

(三)人才质量关系到物业管理的服务质量

一个模范小区的物业管理质量，除了“硬件”(住房、公共设施、设备等)是一流的，而且“软件”也应该是一流的。“软件”包括规章制度、服务态度、服务质量等内容，最终要落实在物业管理队伍的素质上，即人才质量上。具体来说，就是要求全体员工的思想素质、文化素质和业务素质要高水平，每一位工作人员应具有强烈的事业心、责任感。在工作中要牢固树立“服务观念”、“道德观念”，要有“宁可自己多流汗，不让住户一时难”的“住户至上”的思想觉悟，这样的服务质量才是一流的，才能受到业主(使用人)的欢迎。例如深圳中海物业管理公司“硬件”与“软件”同步，高标准、严要求地培养出一支作风过硬、业务技术精通的管理队伍。它要求每一位员工强化服务意识，改善服务态度，提高服务质量，使得小区内每一位住户都十分满意。

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p; 三、物业管理的人才素质

(一)当前我国物业管理的人才状况

目前我国物业管理公司种类繁多，从物业管理公司的性质来看，有国家办的，有集体办的，还有个体办的，以及中外合资或独资办的;从物业管理公司的隶属关系来看，有房管部门成立的物业管理公司，街道成立的物业管理公司，而更多的是由房地产开发公司成立的物业管理公司。各个公司都引进了大量人员，而在这些人员当中，只有极少部分的人接受过物业管理的培训，绝大多数人还只是刚刚涉及物业管理工作，且许多人员本身文化水平、业务素质不高。据南京房管局统计，南京成立的100多家物业管理公司中没有几个是真正科班出身的本科毕业生。尽管近期引进了一些人才，也仅仅是具有大专以上非专业对口的毕业生。物业管理人员队伍的业务水平有待于进一步提高与加强。

(二)物业管理人员应具备的素质与能力

一个优秀的物业管理人员应具备多方面的素质和能力。它包括:

1.政治素质

物业管理人员要有良好的政治素养、正确的经营思想、强烈的事业心，能全心全意为业主(使用人)服务，能为本公司利益着想，有很强的法制观念。当前我国正由过去的传统计划经济转轨到市场经济中来，房屋管理也由过去的行政管理转到社会化、专业化、企业化的物业管理上来，因此过去所制定的方针、政策不能再照搬照套，而新的法制又尚未健全。在这种情况下，在开展物业管理工作时，一定要本着对国家、对业主、对公司负责的精神，遵守国家的有关法规。能否按照国家法规办事也体现着管理人员的政治修养。

2.良好的职业道德

物业管理人员的职业体现在:高度的责任感、事业心;业主至上，服务第一;实事求是，严谨细致;艰苦创业，任劳任怨;尊重住户，礼貌待人;遵纪守法，不谋私利。

3.业务素质

作为一名合格的物业管理工作人员，应具备丰富的专业知识，尤其是中、高级管理人员应是复合型人才。他们不仅要有一定的土建知识，了解住宅的结构类型，各种材料性能、施工质量以及外观装修、设计标准等，还要懂得有关机电知识，保证公共服务设施中的机电设备出现故障时能尽快排除。此外，还需要掌握一定的行政管理学、心理学、公共关系学、系统工程学等知识，为良好的物业管理工作的开展奠定基础。

4.文化素质

物业管理人员应接受良好的教育，知识面要宽，接受信息的能力要强，要精通经济学、系统工程学、美学、法学等学科知识。这样在工作中才能与业主(使用人)沟通思想、交流感情、相互理解、相互尊重。

5.身心素质

身体好、精力旺盛、仪表端正、热情大方、知难而进、不怕挫折、心理承受力强，这些将是物业管理工作得以开展的基础。

6.具有较强的管理能力

所谓管理能力要强，一般体现在“五勤”，即脑勤、眼勤、口勤、手勤、脚勤。具体反映在:管理工作动脑筋要勤，观察发现问题要勤，说服管理指导要勤，巡视检查管理要勤，动手参与管理要勤。

(三)物业管理经理、部门经理应具备的素质

物业管理经理、部门经理不仅应具备物业管理人员应具备的基本素质和能力以外，而且还要有领导能力和方法。

1.领导能力

领导能力包括五种能力:决策指挥能力、组织协调能力、创新应变能力、信息捕捉能力和语言表达能力。

2.基本领导方法

物业管理领导者要坚持使用“从住户中集中起来，到住户中坚持下去”的领导方法。“从住户中集中起来”，就是领导者要深入到住户中去，广泛倾听住户的意见，把来自各方面的分散的零碎意见集中起来，经过分析研究、整理概括，化为集中的系统的意见，形成切合实际的管理方针、计划方案。这个过程，也是领导者从个别指导中概括出一般意见的过程。“到住户中坚持下去”，就是要把集中起来的群众意见，即领导者作出的决策、指示，让物业管理公司全体人员贯彻、服务于住户(即回到住户中去)，通过住户的评价，进一步检验管理方针。计划方案要放到群众中，让其修改、补充。从住户中集中起来又到住户中坚持下去，从个别到一般，一般到个别，是无限循环的过程。在这个过程中，领导的意见才能一次比一次更正确、更生动、更丰富。

(四)加强物业管理人才素质的培养

搞好住宅小区的管理和服务，首先要有一支素质优良、管理和服务水平较高的员工队伍，这是完成所担负使命的重要条件。所以物业管理公司应始终把加强管理队伍建设作为一项基础工程来抓，应着重从以下四个方面来进行培训:

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p;1.思想建设

引导全体管理人员把“服务第一，住户至上”当作企业的生命，全心全意为业主(住户)服务。具体表现在16个字上:文明礼貌，合理规范，及时快捷，完好满意。教育倡导“创业敬业，爱我物业，管理服务，住户至上”的企业精神。

2.作风建设

作风反映企业的形象，是检验员工队伍管理和服务质量的一个重要尺度。因此，在工作时间内，管理人员应该统一着装，统一挂牌，统一用语;接待业主(使用人)以及宾客，应做到态度和蔼可亲，举止端庄，谈吐文雅。只要住户需要服务，物业管理公司就应尽可能地满足住户的要求，使全体住户真正体会到“处处方便，事事放心”。

3.业务建设

业务水平的高低，直接关系到管理和服务的质量，关系到企业的效益，因此，公司在选聘使用员工时应注意严格把关。选聘员工应本着德、才标准，着重考核思想素质和业务能力，兼顾年龄、学历、专业等条件。同时，应通过不同形式的培训工作提高在职人员的素质。常采用的形式有:

①短期培训。以1个月至3个月为期，较为系统地讲授物业管理知识及物业管理操作技能。

②专题讲座。根据物业管理公司员工的工作状况及特点，有选择地进行专题讲座，以提高他们的业务能力及实际操作技能。

③技能竞赛。为促进全体员工提高技术，钻研业务，可以通过各种技能比赛、选拔先进的方式来推动学习技术的高潮。

④学历教育。根据员工的不同层次、不同条件、不同水平，选拔一些热爱物业管理工作，具有奉献精神，又有培养前途的员工到相应的高校进行较系统的学习。

4.法制建设

物业管理标识可追溯性实施程序：物业管理手册发布令

《物业管理手册》发布令

管理公司及下属各公司全体员工:

我们务必牢记“质量是立身之本”、“服务关注细节”、“制度就是严格”的基本理念，并以此为己任，在物业服务中关注质量、关注细节，严格执行各项管理制度，以质取胜，至诚服务。

管理公司在《经营管理制度》的基础上，根据物业管理的行业特点和公司的实际情况进一步深化和完善了物业服务领域的管理制度，系统地形成本手册及其支持文件。

本手册作为管理公司在物业服务领域的纲领性文件，是所有与物业服务有关的管理和作业人员的工作准则，各级员工必须切实遵守本手册的各项规定，为“国际**、百年企业”的宏伟愿景做出新的贡献。

本手册经管理公司经营管理委员会讨论通过，于二○**年一月一日发布，自发布之日起实施。

物业管理标识可追溯性实施程序：物业管理员工手册－管理规则

物业管理员工手册:管理规则

一、人事记录

员工须将以下变更事项在变更后七天内报告综合管理部。

1.个人变更事项。

2.地址和电话。

3.婚姻状况。

4.子女出生。

二、个人仪表

员工上岗服务应保持衣着整洁。男员工不可留长发，长度不能盖及耳部与衣领，女员工的发型与化妆要端庄清雅。制服、皮鞋、头鬓均须保持整洁。

三、员工证

每个在物业公司工作的员工都要配发员工证，值班时佩戴员工证上岗。员工证由综合管理部发放，并请妥善保管;如果丢失，应立即报综合管理部补领，并需交工本费。员工在离职时须将员工证及所有物品交回综合管理部，如果遗失或不交则按价赔偿。

四、更衣柜

穿着制服的员工可领用一个更衣柜，但不得随便与他人调换，不能私自改用其它锁和私配钥匙，不准存放贵重物品。要锁好衣柜，物业公司对个人丢失的物品不负任何责任。物业公司有权随时选派两名部门经理检查更衣柜，员工离职时须将更衣柜清理干净及将钥匙交回综合管理部。若钥匙丢失，应立即报综合管理部补领，并缴付配钥匙费用(费用将按需调整)。

五、制服

上岗时制服穿着必须整洁。除因公或获批准外，员工不得在物业公司范围以外穿着制服。制服损坏或丢失，按成本价百分之百赔偿。员工离职时须将制服交回，否则按丢失办理。

六、员工出入通道

员工上、下班必须佩戴员工证，按物业公司指定的员工通道出入，并自觉接受安全管理员的检查。

七、员工出入管理

1.员工带进本物业的重要包裹等物品，应事先在员工通道安全管理员处进行登记。若有本物业物品或类似本物业物品带出，须持有物业公司的放行条。

2.特殊情况下，物业公司可下令安全管理员做全面检查，届时各地点、书台、柜台等都可受到检查。但至少有两位获授权执行者在场方可进行。

3.在任何情况下请勿与安全管理员发生争执，如果员工认为受到安全管理员不合理的待遇，请先合作，然后向部门主管报告。

八、嘉宾设施

除因上司指派及因工作关系外，员工在任何时候不得在接待嘉宾的场所逗留。

九、值班时间

员工必须按照本部门的工作时间表工作，不得私自变更，否则以旷工论处。

十、旷工

员工未按公司规定办理请销假手续，无故不来上班的，均被视为旷工。

十一、通告

物业公司各类有关员工的通告及指示应均贴于布告板上，员工可在布告板上获悉物业公司最新的员工政策。未获授权人士严禁擅自在本物业范围内张贴任何通告/告示等。

十二、拾遗

凡在本物业内所拾得的物品，不论价值多少，一律要立即交给综合管理部处理，并做好登记。

十三、亲友探访及电话使用

请告知亲友不要到本物业内做私人探访。未得到部门主管同意，不得使用电话与外界联系，外来电话不予转接。

十四、物业公司财产

员工如蓄意或疏忽，以致损坏物业公司的财物或设施，物业公司可按被毁坏物品价值扣除员工工资作为赔偿。如员工犯有偷窃行为，将会被立即开除而不给任何补偿，严重者移交公安机关处理。

十五、钟卡记录

员工上下班必须打钟卡。打卡后将卡放回原处，不得乱插。如有错误应向综合管理部报告，员工不得互相代打钟卡;凡违反打钟卡规定者，严重的将被解雇。

十六、保密

物业公司的一切机密文件及资料要妥善保管，不得泄露给无权知道的人。

十七、部门内部规则

除本部分的规则外，各部门可制订各自的岗位规则，经总经理批准后，交综合管理部备案，成为该部门员工应遵守的规则。