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物业管理员

时间：2026-09-27 07:20:32

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发布时间：2026-09-27

适用岗位：物业管理员、品质部专员、客服主管

制定目的	空调老坏，大厦夏天没法正常供冷。想让设备一直好用，别老出问题，省电又稳定。
适用范围	管大厦里所有空调设施。包括开机关机、日常保养、维修这些活儿。
职责分工	物业部管日常运行和保洁；机电部管技术、修机器、验收；经营部算钱；财务部收钱；机电主管和管理处主任盯着关键操作。
禁止行为	没批准别乱碰空调设备；非工作人员不准进机房；停机要提前通知用户；异常情况不许硬撑着开机。
检查与监督	运行工每天记参数、听声音、搞清洁；机电部每月查记录、做评价；大修后要测试填表；没按要求做，主管马上找人补；月底前交齐所有记录。

物业辖区空调设施管理程序

1目的

本程序明确了对物业集中和半集中空调管理实施控制的职责、方法和要求，以确保空调设施技术性能良好，保证大厦正常供冷。

2适用范围

大厦空调(设施)的运行管理。

3相关标准要素

gb/ti9002-iso9002，4.9，4.10，4.11，4.13

4相关文件

4.1《物业装修管理》

4.2《水泵站运行规程》

4.3《冷却塔运行维护规程》

4.4《安装工程施工及验收规范》

5责任

5.1物业管理部负责空调设备(设施)日常运行和维护。

制定目的	想让楼里服务更稳当，大家干活有标准，不出乱子，客户住得舒服点。
适用范围	物业所有人，管清洁、维修、安保这些日常活儿。
职责分工	经理带头定计划，各班组长执行，公司每月来查，查完要反馈。
禁止行为	不准不按计划干活，不准培训走过场，不准问题拖着不改。
检查与监督	每月初定计划，月底检查，没做到的下周补上，连续两次没做好要谈话，季度末汇总改进。

制定目的	社区活动老没人参加，照片都拍不齐，想让大家多来玩，热闹点，有归属感。
适用范围	管物业人员和社区小组，管活动组织、拍照、贴通知这些事。
职责分工	组长牵头排计划，楼长带人干活，业委会每月翻记录看有没有漏掉。
禁止行为	不能只挂个名不干活，不能活动办完不拍照，不能宣传栏空着不更新。
检查与监督	每月5号前交照片和记录，组长查漏补缺，月底业委会抽查，缺一次扣当月绩效分，三次没交要重学流程。

编制目的	让消防系统一直能用，不出问题，保护大家安全，防止设备乱七八糟坏掉。
适用范围	物业消防监控员、技工、管理处人员，管消防主机、水泵、闭路电视这些设备。
职责分工	监控员自己盯屏幕干活，技工来修设备，领班临时顶岗，主管查记录和卫生。
操作流程	24小时盯着主机看灯亮不亮，查水位、破玻、喷淋泵，发现不对马上登记报上去。
执行标准	灯要亮，电压电流得是1.2a和25v，接口松了就拧紧，油漆掉了补上，画面模糊找技工，故障灯亮立刻跑现场。

制定目的	考试要公平，大家水平能比出来，别糊弄，别乱来，卷子得统一标准。
适用范围	考物业管理员的新人，考知识掌握和实操判断力。
职责分工	出题老师定题目，监考老师盯考场，阅卷老师打分，教务处汇总成绩。
禁止行为	不准抄，不准带小抄，不准交头接耳，不准用手机查，不准提前交卷后逗留。
检查与监督	考前发通知说时间地点，考中老师巡场，考后三天出分，错一题扣一分，缺考零分，补考要申请。

制定目的	让小区更安全，大家住得安心点，少出事，少麻烦。
适用范围	管所有进出小区的人，管大门开关、巡逻、访客登记这些事。
职责分工	物业经理牵头，秩序员天天巡，保安守门，业主配合登记和反馈。
禁止行为	不能翻墙进小区，不能不登记就带外人进来，不能拦着保安查访客。
检查与监督	每天排班巡逻，门岗查证，物业每周检查记录，没做到扣绩效，月底通报问题。

制定目的	怕日常检查漏掉重点，让住户住得安心点，小事早发现早处理。
适用范围	物业管理员，盯清洁、保安、排水、空调、园艺、消防、后备系统。
职责分工	主管盯日报和抽查，管理员每天填日志、巡岗、报异常，保安配合联动。
禁止行为	不准不填日志，不准擅离岗位，不准堵消防通道，不准对可疑情况不报告。
检查与监督	每天自己记，每周一上午交主管；主管每月查三次记录；没交或乱填，第一次提醒，第二次扣绩效。

制定目的	大家坐姿乱七八糟，客户看了觉得不专业，想让大家看起来更稳重、更亲切，让业主愿意多聊几句。
适用范围	所有一线员工，前台、客服、巡逻保安，管他们怎么坐、怎么起、怎么离座。
职责分工	行政部小王牵头教动作，各班长盯着练，主管每周抽三个人检查姿势对不对。
禁止行为	不准抖腿、不准翘二郎腿晃脚尖、不准坐满椅子、不准坐下就瘫在椅背上、不准穿裙子不拢裙就坐。
检查与监督	下周开始每天晨会练五分钟，班长拍视频发群，月底抽查，错三次扣当月服务分，连续两次满分发小毛巾奖励。

制定目的	怕大家干活没规矩，乱来出事。想让物业工作有章法，不出错，业主少投诉。
适用范围	管所有物业员工，管日常服务、设备维护、绿化保洁这些活儿。
职责分工	经理牵头定规矩，各班组长执行，客服主管每天查，月底汇总问题。
禁止行为	不准私自收业主钱，不准删投诉记录，不准把维修材料拿回家，不准不穿工装上岗。
检查与监督	新员工入职先学三天，老员工每月考一次，主管每周抽三户回访，没过关的停岗培训三天，再考不过调岗。

编制目的	防止治安事件变严重，分清谁该干啥，减少坏影响，快点处理，别让业主和公司丢东西丢钱。
适用范围	**公寓小区里碰上的偷东西、抢东西、打架、死人这些事。
职责分工	秩序协管员冲在最前头，物业管理员安抚业主，绿化保洁收尾打扫，主管盯着整个过程。
操作流程	先到现场，盯住出口，封监控录像，不乱动东西，该报警就报警，抓人要请示，伤员赶紧送医。
执行标准	用监控看清楚，拿笔录本记细节，封存录像带，搬伤员要登记路线和碰过啥，劝走围观人，现场不能进人，工具就用对讲机、录像机、笔录本。

制定目的	物业新接手时乱糟糟的，怕验收糊弄过去。想让每个环节都盯紧，别漏掉毛病，交过来就能用。
适用范围	只管工程维修部干的新物业验收活，图纸、设备、水电气这些硬东西。
职责分工	副总牵头拉验收组，工程部的人跑现场查，开发商和施工方也得一起看，缺一不可。
禁止行为	不准没看图纸就签字，不准设备没试转就收，不准资料不全就交接，不准整改没回音就验收。
检查与监督	副总组队，先实地看，再查资料，问题开单子，对方改完再复查，改不好就卡住不交。每月抽查记录，漏一次扣当月绩效。

制定目的	怕前台做事没方向，乱套了影响住户体验，想让大家知道每天该干啥、咋干才对。
适用范围	管前台所有人，管接电话、收投诉、做登记、搞协调这些日常活儿。
职责分工	主管盯着整体，前台员工自己动手干，物业经理每月底查一次记录和住户反馈。
禁止行为	不能推脱住户问题，不能漏记投诉，不能擅自改服务标准，不能不穿工装上岗。
检查与监督	先培训三天，下月一号开始执行，主管每周抽查三次，错一次扣绩效分，连续两次错要重训。

制定目的	怕大家服务不标准，让顾客觉得不专业，想把日常小事管明白。
适用范围	所有前台和柜台人员，管接待、货架整理、言行举止这些事。
职责分工	主管每天看一眼，店长每周查三次，老员工带新人练动作。
禁止行为	不能坐着发呆，不能当着顾客聊天，不能乱放东西，不能看闲书。
检查与监督	每天晨会说一遍规矩，主管随机拍照片检查，月底没做到扣当月小红花，连续两次扣绩效。

制定目的	怕大家干不好活，缺啥补啥，让每个人都能把分内事干明白，不拖体系后腿。
适用范围	所有员工，尤其管理层、技术岗、操作工、新来的，培训这事全得管。
职责分工	各部门提需求，管理部做计划并执行，管理者代表拍板批准，品质部打下手帮忙。
禁止行为	没培训完不能上岗，考核不过关不准干活，特殊工种没证不能碰设备。
检查与监督	管理部每年编计划，部门和管理处来教，管理部抽查，培训档案要建好，没做到就补训或调岗。

编制目的	为了把回访这事做规矩点，早点听到业主想法，好让服务慢慢变好。
适用范围	物业管理员、管理处主任、所有要回访的业主和维修现场。
职责分工	管理员动手做回访，主任盯着看、签字确认，大家一起填记录表。
操作流程	先选上门或打电话，再按三类情况分着回，每次都要记清楚，问题没完还得继续跟。
执行标准	上门必须让业主签字，电话要说清是电话回访；维修回访每月必做，满意率得盯住98%，记录表一个都不能少填。

制度目标	防止火灾发生，保护师生和住户安全，让消防设施随时能用。
职责分工	公司负责季度大检查；安保和维修员每月查设施；巡逻员每天看消防设备；装修动火要审批。
核心条款	责任分到人、器材配齐能用、检查要定期；动火必须先申请；发现隐患马上处理。
执行要求	每季公司组织大检查，每月安保和维修一起查，巡逻员每天巡楼重点看消防；每年搞一次实操演练；装修前必须宣传防火知识。

制定目的	因为要配合滨海新城开发理念，让物业工作有计划、分阶段推进，避免以后乱套出问题。
适用范围	管整个小区物业，从建房开始到业主入住装修，再到日常服务全包。
职责分工	物业公司牵头，客户服务中心执行，工程部、保安部、客服部各干各的活，经理们轮流检查。
禁止行为	不能随便改承重墙，不能乱装空调和雨棚，不能破坏防水层，不能在公共地方乱搭乱建。
检查与监督	每个阶段都有具体任务表，谁做谁检查，做完要签字确认，没做到就返工重来，月底统一查漏补缺。

制定目的	盆景老出问题，水多水少、肥不对、剪坏了、摆歪了，大家不知道咋弄才好看又活得久。
适用范围	管所有盆景，山水的、树桩的，从买回来、摆哪、浇水、施肥、修剪到换盆全都要管。
职责分工	领班盯着标准，绿化工人天天干，主管每月查三次，查完填表交上去。
禁止行为	不许用脏水管直接冲盆泥，不许肥堆根上，不许剪秃枝条，不许让盆里长杂草，不许山石松动掉下来。
检查与监督	每天浇水抹地，每周洗水盆，每月剪枝翻盆，主管查表打分，差的重做，月底汇总通报，连续两次不合格要培训。

制定目的	怕设备坏掉影响大家用，比如停电停水停空调，也怕维修时出意外。
适用范围	物业管辖区所有设备设施，办公地、机房、管道井、道路、水电冷热系统。
职责分工	工程部管全部维修；各专业按自己岗位干运行保养；强电弱电空调工各守各摊。
管理要求	日常巡检不能漏；按计划做保养；报修马上响应；外包活要盯紧；维修全程留记录。
监督与检查	主管每周查记录和现场；没按流程做扣绩效；问题多的要重培训；查到瞒报直接通报。

制定目的	建部出这办法，想让小区干净安全、生活方便，还要把房子和设备修好护好。
适用范围	管新建住宅小区，管选物业、签合同、监督干活这些事。
职责分工	开发企业开头管，管委会选物业并盯着干活，物业具体干，房管局在旁边看着。
禁止行为	开发企业卖房前不许不找物业，管委会不能自己乱定规矩，物业不能光收钱不办事。
检查与监督	开发企业先管着，交房前得签好合同；管委会每季度查一次活干得咋样；没按要求做的，房管局约谈整改，三次不行换掉。