写字楼二次装修步骤程序（优选10篇）

写字楼二次装修步骤程序

适配人群	租户负责人，装修项目经理，物业工程主管	使用场景	写字楼装修，消防验收，竣工备案
制定目的	防止装修乱接电线、乱改管道、消防不达标出事。
适用范围	租户、装修公司、物业、消防等审批部门。
职责分工	租户要报审图纸，施工队按图干活，物业审核把关，消防部门验收签字。
管理要求	图纸必须盖章，水电喷淋不能私改，竣工后交三套蓝图加电子版。
监督与检查	物业五天内审完图，没批不准动工，超期不验要重报，没消防意见书不让搬进。

写字楼二次装修步骤与程序

1.1业/租户委托的室内二次装饰、装修施工单位须具备相应的有效的施工资质(三级以上)。

1.2业/租户及二次装修施工队准备正规设计图、施工图，经业/租户及相关政府部门(包括消防、质检、安检、市卫生防疫站等政府部门)核准后，由业/租户向物业管理处提交二次装修施工申请和二次装修施工承诺书，经核准后方可施工。

1.3业/租户须提交二套设计图、施工图于物业管理处审核(审图时间为五个工作日)。申请单上应详列各项特别工程(例如电力线路、上下水、消防喷淋系统等工程，图纸上须盖有国家认可之设计单位图纸出图章)。

1.4二次装修工程都应向政府消防管理机构、区质检、安检管理部门、市卫生防疫站部门申报审批(此条视上海市当地的有关规定而取舍)。

1.5物业管理处核准有关设计图、施工图或经修订后的设计图、施工图。其中一套将返还业/租户。

1.6当业/租户正式收到物业管理处审核通知书后，业/租户必须积极进行其二次装修工程。

1.7业/租户装修竣工后，敬请配合提交物业管理处装修竣工图备案，以利今后单元内设施/设备维修查用，竣工图需提交蓝图叁套及autocad电子版本一套。

1.8业/租户于收到审核通知书后在预定期限内完成所有二次装修工程，并取得相关政府部门竣工验收合格单后，提前3天通知物业管理处会同业/租户进行检查核验。

1.9业/租户装修完成后，应报上海市长宁区公安消防支队进行消防验收，并取得《建筑工程消防验收意见书》后方可入驻办公。《建筑工程消防验收意见书》必须到物业管理处予以备案。

1.10申办二次装修流程表

写字楼二次装修步骤程序：某写字楼二次装修工程申办程序

适配人群	业/租户负责人，装修项目经理，物业工程主管	使用场景	写字楼装修，消防报审，结构改动
制定目的	怕装修时乱接电线、喷淋头改错、材料不防火，影响整栋楼安全。也怕施工吵到别人、垃圾堆满走廊、消防通道被堵。
适用范围	所有要二次装修的业主和租户，还有他们请的施工队。
职责分工	业主租户要管好自己请的人，施工队要守规矩，物业负责审核和检查，三方都得签安全责任书。
管理要求	装灭火器、关单元门、白纸包烟感、垃圾袋装按时扔、非办公时间干噪音活、油漆只在周末做、进出走货梯不坐客梯。
监督与检查	物业每天巡楼看，发现没按要求就停施工。施工队不听话，扣保证金，不给办出入证，不让继续干。整改完才能复工。

写字楼二次装修工程申办程序

业/租户需向物业管理处提交:

内装修施工申请书

内装修施工承诺书

内装修设计图(二套)(包括室内平面图、天花板平面图、电力分布图、空调分布图、弱电综合分布图、电力综合系统图)

内装修施工方案(一份)

业/租户或施工单位需提交的资料复印件:

1.施工单位营业执照

2.公安局消防处防火、质检/安检及市卫生防疫站部门审核意见书

3.业/租户与施工队签订的安全生产责任书

建筑工程一切险保单副本及发票复印件(大厦将作为共同受益

业/租户收到物业管理处施工申请书回函后交付:

施工保证金

施工配合协调费

1.办理临时工作出入证

2.书面确认工地负责人/安全员

3.申请有关施工配合手续

施工现场灭火器、安全措施落实、

材料进出登记

内装修工程展开

业/租户装修细节摘录

1、业/租户进行二次装修工程要点

1.1业/租户须自费于所购置/租赁的办公楼单元内进行下列各项二次装修事项:

1.1.1所有二次装修材料及安装制作必须符合国家《消防法》和有关规定、规范。

1.1.2若因该项工程引致必须更改、加装消防喷淋头等，业/租户必须通知物业管理处，由物业管理处安排专业合格施工单位进行。一切有关费用由业/租户承担。

1.1.3一切单元内之公用系统设备，如电力、空调系统或其它业/租户所须之设备，包括总电表房与单元之电线接驳工程必须由业/租户安排专业合格施工单位安装，并经物业管理处批准后进行。

1.1.4业/租户须提供安装、支撑及接驳一切照明装置，包括电灯、开关、电线、通风等技术资料。如上述工程涉及更改物业结构，则在施工前必须得到发展商或物业管理处书面批准，并表明在何种情形下，由物业管理处批准之施工队进行该项工程。

1.1.5对二次装修施工中任何可能引起噪音、异味、建材运输或影响，干扰大厦内其他业/租户正常办公的施工行为必须制止，业/租户应安排其施工队在非正常办公时间内进行上述工作，并须提前48小时至物业管理处书面申请，征得书面同意后方可按要求进行。

1.1.6施工期间必须关闭单元门，有玻璃隔墙或玻璃门者需用白纸(布)掩饰，同时需用白纸(布)对单元内烟感、空调出风口、回风口进行保护。门面--各单元面向公共走道之玻璃、门等，业/租户不得任意更改或加装。

1.1.7业/租户须自行申请一切有关政府主管部门之申请手续或许可证，并负责有关费用。使其更改或安装之物件、设备符合国家有关规范。

1.1.8业/租户及其施工队只可在单元内进行二次装修，但由当层配电间至业/租户单元之间接驳电线工程则不受此限。

1.1.9业/租户及其施工队在单元内进行二次装修期间须自备分电箱(并装有电度表)以供二次装修所需电力。

1.1.10业/租户及其施工队必须负责每天将有关二次装修工程所产生的废料及垃圾袋装后，按物业管理处指定时间和地点堆放(延安西路出入口旁指定的建筑垃圾堆放点)，定期集中搬离『本物业』。如业/租户、其代理人或其施工队未能按大厦物业管理处要求及时清理上述废料及垃圾，物业管理处有权禁止该施工队继续作业。

1.1.11业/租户或其施工队须绝对负责所有临时接驳之公用设施之安全并承担有关费用。

1.1.12业/租户必须负责指示其施工队采取安全措施，以防止因其二次装修工程引致『本物业』或其它业/租户之二次装修受损。业/租户必须确保其施工队之工程不会造成任何危险。

1.1.13业/租户之二次装修工程必须与『本物业』或其施工单位或其它业/租户之工程配合及确保其二次装修工程将不会干扰或延误『本物业』内之任何工程。

1.1.14在未得到『本物业』物业管理处允许前，业/租户不得利用『本物业』之墙壁、结构等作任何工程支撑。

1.1.15业/租户须允许永久公用设施通过其单元内以达至其它单元及『本物业』其它地方。发展商、物业管理处或其代表有权进入单元内对公用设施进行修理及保养工程。

1.1.16办公楼、展示厅一切二次装修物料之进出必须于非繁忙时间进行;沿途公共区域需加防护措施并保持清洁;必须由指定之走道及货运电梯运送，并在使用前取得『本物业』物业管理处之批准(仅展厅货用电梯需物业批准)。

1.1.17二次装修施工队成员必须于指定通道进入大厦，乘用办公楼货梯。严禁出入客用通道及乘用客用电梯。

1.1.18无噪音装修时间为每日8:00~18:00(公众假期除外，具体按实际情况调整)。

1.1.19异味及油漆施工时间为周五19:00至周日12:00，施工前应提前到物业管理处填写油漆/异味施工申请，施工时必须对相邻隔墙、门及空调出风口、回风口进行保护、隔离，以免气味通过上述部位外泄，影响其他租户。如需开窗通风可至管理处提交开窗申请。施工结束，需保持单元密封，防止油漆味散至公共走廊。

1.1.20严禁随处大小便和吐痰。施工队成员须到指定厕所文

明如厕，严禁使用本大厦其他楼层客用厕所。

1.2保险及赔偿

业/租户须告知其雇用之施工队购买必要之保险，一旦大厦因业/租户或其代理人、雇员或其聘用施工队在施工时造成损害而引致补偿或赔偿诉讼，业/租户应予以赔偿。

写字楼二次装修步骤程序：某写字楼装修工程消防送审所需资料程序

适配人群	建设单位，产权单位，物业单位	使用场景	装修报审，小面积备案，消防改造
制定目的	装修容易着火，材料乱堆、电线乱拉、没防火措施，怕烧起来伤人伤楼。
适用范围	所有搞装修的单位、物业、施工队，还有装修的楼和房间。
职责分工	建设方报材料，物业盯现场，施工队管用火用电，防火负责人天天查。
管理要求	材料要检测证明，图纸要盖章，方案要写清楚，用火用电必须签协议，平面图电气图不能少。
监督与检查	消防机关收材料后10或20天内给意见，备案的送完就能干，保安部先审，消防队抽查，不合规就停工，不让用。

建筑装修工程消防审核程序

1、建筑装修工程的建设单位，产权单位或物业管理单位应到所管辖的消防监督机关领取并填写北京市消防局制发《北京市建筑装修改造工程消防审核申报表》。

2、填写"申报表"后，由所建设单位，产权单位或物业管理单位报送管辖的消防监督机关审核。

3、随"申报表"附送以下材料:

*送审报告和装修改造方案 (主要内容应包括:工程概况、施工方案、总体施工进度安排，施工中所使用的材料、品种、数量，主要的施工方法、技术质量和标准等)。

*建设单位、产权单位或物业管理单位与装修改造的施工单位签订的消防安全协议书，施工单位在现场用火、用电、油漆粉刷等项的消防安全措施及防火负责人名单。

*装修改造工程的平面图，电气设备安装，电气线路敷设及灯光安装图，属于国外和委托国外设计的图纸应有相应的中文说明，图纸的规格不应小于20*30厘米，并装订成册。

*有特殊装修改造要求的除报送平面图外，还应有剖面图和立面图纸 (规格同上)。

*改变或新增的消防设计方案及图纸和产品材料。

*租赁双方的合同书和消防协议书。

*报送的图纸必须上具有设计资格的单位，设计并且应报审专用章。

*提供有关装修使用的木材、壁纸、地毯、纺织物灯材料的品种，使用部门，以及防火性能的检测证明。

4、消防监督机关在接到上述申报材料后进行审核，1000平方米以下的装修改造工程于10个工作日内审核完毕，超过1000平方米以上的装修改造工程于20个工作日内审核完毕，并签发《北京消防局建筑装修改造工程消防安全审核意见书》。

5、在装修改造工程使用的可燃材料如壁纸、地毯、纺织物需要进行重新检测的，另报我局消防产品检测站检测，检测时间不包含上述工作日之内。

建筑装修工程消防备案程序

对装修工程面积不超过200m2，并且装修工程不增加和改变原有的消防设备、涉及改变原使用性质，不影响安全疏散的装修工程，实行备案登记程序。

2、填写"申报表"后，由所建设单位，产权单位或物业管理单位报送管辖的消防监督机关备案。

3、随"申报表"附送以下材料备案:

*装修改造方案。

*装修改造的施工与建设单位双方签订的消防安全协议书，施工单位现场施工的消防安全措施以及防火负责人名单。

*施工部位的平面图，电气设备，线路敷设及灯光的安装图。

*装修使用的材料，品种及数量、木材、壁纸、地毯，纺织物的品种、数量，以及防火性能的检测证明。

4、"申报表"送达消防监督机关备案后，方可进行施工，备案的装修改造工程严格遵守有关规范和法规的要求。

5、此类装修由建设单位、产权单位或物业管理单位的保安部门负责审查监督，消防监督机关负责检查发现不符合消防安全要求的，消防监督机关可停止其施工和投入使用。

注:以上《建筑装修工程消防送审所需资料程序》若仍有不明之处可向管理中心物业部咨询。

写字楼二次装修步骤程序：写字楼卫生间保洁操作

适配人群	保洁主管，一线保洁员，物业管理员	使用场景	写字楼保洁，卫生间清洁，日常消杀
制定目的	怕保洁时有人突然进来撞见，怕清洁剂味道太重熏人，怕擦不干净留细菌。
适用范围	写字楼里所有卫生间，保洁员自己动手干。
职责分工	保洁员自己敲门、挂牌、通风、刷洗、擦干、补货；主管偶尔来看看。
管理要求	必须敲门问人，必须放牌子，必须开窗，必须用规定比例清洁剂，必须分色用毛巾。
监督与检查	主管每天抽查两三个卫生间，看牌子在不在、窗户开没开、毛巾颜色对不对。没做到就现场改，再犯要重新学步骤。

写字楼卫生间保洁操作程序

1.1敲门询问是否有人，确认无人后方可进入。

1.2竖立警示牌。

1.3打开门窗通风，用水冲洗大小便器，洗干净烟灰缸。

1.4用1:70全能清洁剂水溶液喷于小便池和坐便器内外，用厕刷彻底刷洗便池和坐便器，然后用水冲洗，用深色毛巾擦净其外表和盖板。

1.5用1:70全能清洁剂水溶液喷于洗手池和台面，然后冲洗台面，用浅色毛巾擦干。

1.6用刮刀或角布把镜子擦净。

1.7用毛巾从门开始顺时针方向依次将墙面、台面、开关、门窗标牌等擦一遍。

1.8补充卷纸和方香球。

1.9用拖把拖干净地面

写字楼二次装修步骤程序：写字楼公共区域清洁

适配人群	保洁主管，一线保洁员，物业环境岗	使用场景	写字楼保洁，夜间清洁，白天循环保洁

写字楼公共区域的清洁程序

a.走道、茶水间:

1)夜间定期对公共区域的走廊、通道进行全面清扫，并打蜡。

2)白天定时清扫走廊，不停地循环依次推地坪，保持地面干净。

3)用揩布擦灰，依次从左到右，由上到下。

4)做好茶水间卫生工作，保证地面的干燥、清洁。

5)每日工作结束前，把楼面上垃圾集中后，带到指定地点:楼面上不准有垃圾过夜。

b.扶梯:

1)用拖把把扶梯擦干净，若拖把拖不到，要用揩布擦干净。

2)将扶手从上到下擦干净。栏杆或玻璃挡面，做到无灰尘、无手印。

3)扶梯四周的墙面及消防器材上的灰尘要及时掸净。

4)每个楼面的楼梯进出口处，要保持干净、整洁。

c.电梯及电梯厅:

1)每日夜间对电梯厅及电梯内的墙面和地面进行全面的擦拭清扫，如电梯门、轿厢四壁、梯内镜面、天花板、照明灯具以及地毯吸尘等。

2)白天循环地对电梯厅的地坪进行保洁，保持电梯干净、整洁。

3)经常清理烟灰缸内的垃圾和烟头。

4)夜间定期对电梯进行清洁、保养、包括对电梯门壁进行打蜡上光。

5)每天早上换一次地毯，必要时可增加更换次数。

写字楼二次装修步骤程序：写字楼大堂清洁

适配人群	保洁主管，夜班保洁员，物业值班员	使用场景	写字楼大堂，雨雪天气，夜间保洁

写字楼大堂的清洁程序

a.操作程序

1)大堂保洁的原则是:以夜间操作为主，白天进行日常保洁。

2)夜间定期对大堂进行彻底清洗、抛光、定期上蜡。操作时，上蜡区域应有示意牌或围栏绳，以防旁人滑倒。

3)日常保洁要求每天地对面推尘数次，大堂内的其他部位，如玻璃、柱面、墙面、台面、椅子、栏杆、沙发、灯座等，要经常清洁，保持光亮、明净。

4)在操作过程中，根据实际情况，适当避开客人和客人聚集的区域，待客人离散后，再予以补做;客人进出频繁和容易脏污的区域，要重点拖擦，并增加拖擦次数。

5)遇下雪或下雨天，要在大堂进出口放置伞袋、踏垫、铺上防湿地毯，并树立"小心防滑"的告示牌和增加拖擦次数，以防客人滑跤及将雨水带进大楼。

b.卫生标准

1)保持地面大理石无脚印、无污渍、无烟蒂、无痰迹、无垃圾。

2)大堂内的共他部位，如柱面、墙面、台面、栏杆、椅子、沙发、灯座等，保持光亮、整洁、无灰尘。

3)玻璃大门无手印及灰尘，保持干净、光亮、完好无损。

4)大堂内不锈钢烟缸保持光亮，无烟灰迹、无痰迹。

写字楼二次装修步骤程序：a写字楼接管验收的

适配人群	物业验收小组，开发商对接人，监理工程师	使用场景	写字楼接管，物业交接，竣工验收
制定目的	新建写字楼快交房了，怕设备不好用、图纸对不上、验收糊弄事。
适用范围	物业验收小组、开发商、施工方、监理方，还有所有楼里设备和图纸。
职责分工	小组查问题，开发商改问题，施工方修设备，监理盯着过程，物业最后签字。
管理要求	必须看竣工图、试电梯水电气、核对门牌号、查消防设施、填交接表、写整改单。
监督与检查	小组15天内回函约时间，查出问题要书面通知，不改完不进正式验收，总经理批完才算数，漏项重验。

写字楼接管验收的工作程序

(1)写字楼接管验收具备的条件。

新建写字楼的接管验收应具备以下条件:

1).建设工程已施工完毕并已竣工验收合格;

2).供电、给排水、供暖、卫生、道路等写字楼的附属设备能够正常使用;

3).写字楼的名称应有地名管理部门审核的批准书，以及经公安部审批编制的正式门牌号码。

(2)写字楼的预验收。

接到开发商接管验收的通知后，验收小组对所接收的资料，具备条件的，应在15天内签发验收复函并约定验收时间。届时，验收小组根据验收计划、标准(依据建设部《房屋接管验收标准》)，按专业分工进行预验收。

1).验收小组对设计图纸、设计变更、竣工图、设备清单进行预验收，对写字楼的主体结构、外墙、楼地面、装修及电气、水、卫生、消防、供气、电梯、附属工程进行质量与使用功能的检验。同时，还要重点验收设备和主材的规格型号、容量、制造厂并清点数量、安装位置等。

2).在预验收中检查出不符合标准的项目，提出书面的《物业验收整改通知书》，返回给移交单位，并在规定时间内由移交单位或工程施工单位进行整改。

3).对验收中的单独设备进行试运转验收。主要验收设备的安装质量和运转中设备的主要技术指标，对不符合指标的，及时提出书面意见，要求移交单位组织设备制造厂或施工单位重新凋试，要达到规定的要求。

4).预验收后形成一份预验收报告，交公司总经理审查。

(3)写字楼的正式验收

预验收中提出的项目落实后，验收小组要进行检查、验证，如整改合格，则进行正式的写字楼验收。

1).写字楼的实物验收:一是图纸与设备规格型号、数量符合;二是工程的主要设备的实际安装位置与设计安装位置符合;三是设备包括设备连接的整个系统的技术性能，应与设计的功能符合。验收结果记录在《验收交接记录表》中。

2).对写字楼的其他公共配套设施进行验收，重点放在预验时已记录在案的问题方面，其结果也记录在《验收交接记录表》中。

3).各专业人员根据验收后的情况，写出单项工程验收报告。验收小组根据单项验收报告，作出综合性验收评定及意见书，并将验收报告送公司总经理审批。

4).公司总经理代表写字楼的接收单位，同写字楼的交接单位进行正式移交。物业管理公司会同开发单位、施工单位、施工监理单位签字生效，并将全部资料收归存档。

写字楼二次装修步骤程序：某写字楼雨雪天气

适配人群	物业领班，保洁主管，客服专员	使用场景	雨雪天气作业，冬季扫雪保障，大堂防滑管理
制定目的	下雨下雪天容易滑倒摔跤，大堂地面湿滑会弄脏地板，电梯里滴水影响别人。
适用范围	写字楼所有员工、大门外、大堂、b1入口、广场通道、台阶车道。
职责分工	领班带头扫水扫雪，客服通知协调，保安保洁各管一块地，谁的地盘谁负责。
管理要求	放防滑牌、铺3米垫子、发塑料袋装雨具、擦干积水、雪停马上扫、工具用完还库房。
监督与检查	客服部盯着进度，没按时扫要重做，不配合的部门被点名，每天检查大堂和门口干不干。

写字楼雨雪天气工作程序

1.0如7:30am上班前开始落雨(雪)，上班后领班即组织员工进行清扫，重点区域:大门外及两侧主要通道、员工通道口及坡道等。

2.0在大堂外设立防滑牌，将大堂外铺盖3m防滑垫。

3.0客服人员、保安员或保洁员在大堂及b1入口处为携带雨具进入项目的客户发放塑料袋(小垃圾袋)，并协助客人装好。以避免雨水侵蚀大堂蜡面及影响公共区域卫生，另外可避免乘坐电梯时，雨水蹭到其他人身上。

4.0雨停后，立即组织人员进行清扫，需将大堂外的平台及大理石台面上的雨水擦净，将外围低洼处的积水掏出，倒至雨水井中，并将大堂玻璃及不锈钢门框重新清理、擦试。

5.0如在工作期间内下雨(雪)的，外围保洁员或前台服务人员应及时打电话通知客服部。

6.0冬季下雪后，由客服部牵头组织各部门在所负责区域内进行扫雪。

6.19:00am-6:00pm之间的落雪，在落雪堆积一定程序后，由客服部通知各部门，接通知半小时内各部门派人到达指定地点打扫积雪。

6.2前日6:00pm以后的落雪，次日9:00am前从库房领取工具派人到各自指定的位置打扫积雪，并将积雪堆积在指定地点。

6.3保安部、协助保洁员在8:30am前视情况把广场大门口及广场主要通道打扫干净。

6.4客服部8:30am前把大厅门外台阶上下及门前车道打扫干净。

6.5打扫完积雪后各部门要马上将打扫工具归还库房统一保管，以便下次使用。

6.6对于打扫积雪各部门应积极配合，实行谁主管谁负责的原则。

写字楼二次装修步骤程序：某写字楼接管

适配人群	项目经理，物业工程主管，接管验收专员	使用场景	写字楼接管，前期介入，接管验收
制定目的	新项目接管容易手忙脚乱，怕验收漏项、资料不全、设备没试好，影响后面服务。
适用范围	刚接管的写字楼项目，含所有房屋、设施、图纸、客户入住和日常管理。
职责分工	项目经理盯全程；工程人员查设备运行；客服收齐资料；所有人按消防预案做事。
管理要求	消防预案必须备好；电梯发电机要试运行；防水检验不能少；窗锁把手要检查；资料缺了马上追。
监督与检查	交接时三方一起验，工程人员记参数，客服核对文件清单，漏一项就退回重交，整改完才签收，每月抽查执行情况，不落实就开会重讲。

写字楼接管工作程序

随着物业管理招投标制度的深入实施，许多物业管理公司面临着接管一个全新的物业项目。这时，项目经理稍有不慎，就可能陷入工作扎堆、首尾不顾的境地，因此一个科学有效的接管流程至关重要。笔者在一个4万平方米写字楼从接管到全面管理的过程中，摸索出一套四段式工作程序:

(一)管理方案策划阶段;

(二)前期介入与准备;

(三)物业管理启动与试运行阶段;

(四)正式全面运作阶段。策划阶段不超过1个半月;

前期介入从正式介入开始至交楼结束;物业管理启动时间以大厦接管验收完成为标志;试运行时间为6个月。

一、管理方案策划阶段

本阶段分为大厦管理目标策划以及策划机构设置两个部分。根据该写字楼的建筑档次、特点、是否商住两用等实际情况，结合写字楼市场形势进行综合分析，确定对该大厦的管理档次，提出管理目标、管理标准、管理项目和管理方式。本阶段是确立对该大厦管理的总纲，为此建议请开发商共同参与，并综合相关专家的意见，确定管理方案。

确定了管理标准和方式后，要根据需要对未来机构设置及管理人员编制进行策划，并确定主要管理人员。

二、前期介入与准备

实践证明，前期介入对以后的物业管理起着至关重要的作用。本流程中此阶段分为两部分:管理前期准备和工程前期介入。

管理的前期准备:成功的前期准备可为后期物业管理的实际运作打下良好的基础，避免随意性，最大限度地规避管理风险，本方案的前期准备工作有:制订物业管理前期的成本预算;制订物业管理具体开展方案;编制物业管理所需的各种文件，包括《管理公约》、《用户手册》、《入住合同》、《租赁合同》、《装修指南》、《车场制度》、《消防预案》、《大厦管理规定》等。物业管理的前期准备阶段一般在物业竣工前半年开始，需要熟悉物业管理相关制度和相关文件的人员参与，如果那些已经通过了iso9001质量管理体系认证的公司想把新项目纳入这个体系中，则需要更多的准备和文件。

工程的前期介入:工程前期介入的目的是从物业管理的角度对该写字楼的功能、使用、施工、设备提出意见和建议，为今后投入使用创造条件，最大化地节约资金，为物业管理打下基础。目前物业管理中常常出现这种情况，物业管理公司介入大厦管理时，大厦已经接近竣工，即使发现了设计上的问题，也没机会做太大的修改了。我们在该写字楼工程前期介入时就把工作重点放在熟悉大厦结构和发现大厦缺陷上，以期能够先行一步，对问题及早发现，为后来接管工作做好准备。现代写字楼的自动化程度很高，物业管理前期介入对参与人员的专业要求，要有丰富的经验和专业的知识，能够准确阅读图纸并发现问题。物业管理公司应注意积极储备这样的人才。

三、管理启动与试运行阶段

物业管理的接管验收不同于开发商和施工单位的竣工验收，它要更详细一些。接管验收时，要软硬件一起抓:软件是指相关图纸资料，包括竣工图纸、用地和建楼批文、工程竣工验收合格证、设备买卖合同、设备说明书、用电许可证、消防合格证、电梯准运证等。交接时仔细清查，缺一不可，齐全的图纸资料将给今后的管理工作带来方便;硬件是指房屋及设备设施，硬件的接管要从严从细，对于各系统和设备，如供水、供电、消防、电梯、应急发电机等，均须试运行一段时间，由工程人员仔细观察运行情况，纪录运行参数，严格检测是否符合技术规范要求，发现问题及时报相关方维修整改;房屋验收时要注意发现一些细小问题，如窗把手、门锁等是否损坏，对卫生间、窗台等要作防水检验，发现问题及时报开发商或施工单位，要求在客户入住前修好。这些问题若在接管后才发现，将难以及时解决，会影响物业管理公司的服务质量，甚至带来不必要的麻烦。

接管结束后，按照前期的策划方案正式开始物业管理服务，办理客户入住手续、建立物业的档案资料、客户资料、执行日常管理工作等，在6个月的试运行当中，要严格按照计划执行，及时发现问题，及时更改。同时要注意加强与业主之间沟通，宣传物业管理公司的管理方式和管理制度，并根据业主的意见反馈及时调整计划，使管理方案尽快成熟起来，更加符合实际需要。

四、全面运作阶段

按照改进后的工作方案对写字楼进行正常管理，内容包括设备维护维修、环境绿化、安全管理、有偿服务等，这个阶段强调的是不断追求客户满意度和持续改进服务水平，以达到效益最大化。

本文的流程是以接管写字楼为例，接管居住小区或公寓楼等物业往往需要更加灵活和更加复杂的流程，在此就不一一叙述。总之，有序的工作流程在任何一个项目中都是必须的，项目经理如果能够随时控制每一个流程，他所负责的项目就已经成功了一大半。

写字楼二次装修步骤程序：写字楼室内清洁委托服务

适配人群	保洁服务人员，外包清洁主管，驻场物业经理	使用场景	写字楼保洁，夜间清洁作业，客户房间清洁
制定目的	怕清洁工进错房间吓到人
适用范围	写字楼里做清洁的所有人
职责分工	主管盯流程，清洁工守规矩敲门，谁进房谁负责不乱动东西
管理要求	必须敲门等回应，没人就轻开，灯要先开，物品挪了得记位置，轻拿轻放，垃圾装袋送走
监督与检查	主管每天查记录本和签字单，没签字算没做完，三次没签要重新培训，客户投诉一次扣钱