物业工程主管

岗位职责：

1、负责公司产品的销售和服务，提高公司产品的市场占有率和知名度;

2、定期拜访客户，协助处理公司与客户间的沟通;

3、定期反馈市场信息、汇报销售目标实现情况以及回款工作;

4、定期提出销售计划和销售建议。

5.负责全国分市场的科研客户的开发，

任职要求：

1、生物学、生物化学、分子生物学、细胞生物学、生物a技术、生物工程、生物医学、动物学、植物学、微生物学、遗传学等相关专业硕士以上学历;

2、英语4级，能阅读英文科技资料;

3、有销售工作经验，有销售渠道者优先;

4、为人诚实可靠，具有较强的语言表达能力、逻辑思维能力及人际沟通能力;

5、工作积极主动，责任心强，能独立开展工作，具有开拓精神;

6、有较强的客户服务意识和团队合作精神;

7、应届生可以提供住宿，统一入职安排培训

物业作业指导书

电梯保养维修作业指导书

1.目的

维持电梯的良好性能，保证电梯正常运行。

2.范围

适用于有电梯的管理处。

3.定义

无

4.职责

部门/岗位工作职责

管理处工程部负着人日常工作的监督、紧急事故的处理等。

设备责任人负责电梯的日常巡视、对外包方的监督检查及紧急维修。

5.方法及过程控制

5.1 清洁保养

5.1.1 电梯设备责任人每天巡检机房环境温度(机房温度不能超过40℃)、电机运行情况、厅门地坎、扶梯踏板、扶手和轿厢、轿厢门光控感应器、轿厢内招援对讲、轿厢通风、摄像监控镜头动作情况，发现异常及时处理。

5.1.2 电梯设备责任人每周清洁电梯轿顶、底坑和机房各一次，做到无积尘、无油污。

1、 全面管理单位电梯安全运行管理和节能工作，建立健全电梯管理各项规章制度。

2、 保证本单位电梯安全、节能必要的资源投入。

3、 确定电梯安全管理人员和电梯日常维护保养人员。

4、 配合做好每年一次的电梯年检工作和各项检查考核工作。

5、 确定意外事件和事故的紧急救援小组成员，并报单位领导批准，成员应包括一名单位的行政领导。

6、 拟定演习内容、时间、排险方法、急救预案并申报行政领导批准，每年至少组织一次应急演习，成员都必须参加。

7、 负责组织意外事件和事故的紧急救援措施及紧急救援演习的实施。

8、 规定人员培训的内容、方式，组织电梯安全管理和操作人员参加地方定期的培训。

9、 在电梯定期检验有效期满前1个月向检验机构做好申请定期检验工作。

10、 做好电梯使用证的年审。

1、40周岁以下，身体健康，工作认真负责;

2、2年以上本岗位工作经验，有一级资质物业或知名物业公司服务背景优先;

3、持《消防中控上岗证书》。

4、熟悉本岗位工作流程及应急实施措施;

5、政治上坚定可靠，严格遵守纪律，有一定的组织能力，具有较强的处理突发事件的能力、沟通协调能力。

小区物业工程部工作职责(二)

1.负责小区电力系统，电视接收系统，电话通讯系统，消防报警系统，保安监控系统，空调采暖系统，给排水系统，天然气系统的运行管理，设备维护保养，故障检修和系统改造。

2.负责小区公共建筑，公共设施的维修保养，改造。

3.对业户委托的房屋设施设备进行日常维修保养。 对业户委托的房屋装修改造实施全面管理。

4.审核业户申报的房屋装修改造方案，并监督检查工程实施情况。

5.负责公司工程设备的编号，登记，建立台账，办理启用，封存，报废等综合管理工作。

6.负责公司能源管理，制定节能措施，降低公司能耗，提高经济效益。

7.对业务范围内的各项工作，制定工作计划，编制工程预算和各类工程报表。

8.负责与政府各职能部门及相关单位就工程及能源等有关问题的协调，联络，报批等项工作。

购物中心楼面及其它部门设施维修程序

1、维修范围:

(1)购物中心大楼原设计设施，如空调设施、洗手间设施、变配电设施、广播通讯设施、消防设施等。

(2)购物中心大楼原装修设施，如天、地、墙装修等。

(3)购物中心经营柜台、灯箱等设施。

(4)大客户合同所规定由广场维修范围内容。

(5)专柜厂商营业设施的改造更新、完善工作，不属维修范围，原则上不负责工程实施。

2、申请程序:

(1)一般性故障维修，申请部门应填写维修申请单(申请方填写上半部分，下半部分为派工单，由维修人员填写)，注明具体地点、故障情况、经办人、时间、费用情况等内容。

(2)对突发性故障，如跳闸、大面积停电、电脑收银停电，电力线路异味、起火等，应直接电话通知物业部，无需填单。

一、给排水设备设施维修养护管理计划的制定与职责

物业管理公司为了规范给排水设备设施的维修养护工作，确保给排水设备设施各项性能良好，延长设备设施的使用寿命，避免发生意外事故，工程部要制定《给排水设备设施维修养护标准作业规程》，并制定年度维修养护计划，通常工程部管理组负责组织制定《给排水设备设施维修养护年度计划》并组织监督该计划的实施。在制定过程中，要认真考察给排水设备设施的使用额度及给排水设备设施运行状况，合理地安排时间等因素。工程部经理负责审核《给排水设备设施维修养护年度计划》并检查该计划的执行情况，维修组负责实施给排水设备设施的维修养护，公共事务部负责向有关用户通知停水情况，以便用户作好准备，遇突发事故停水，应向用户作出解释。

物业设备设施值班管理制度

1、值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，不得干与工作无关的事宜。

2、严格按照操作规程及岗位职责要求，进行巡视检查，准点抄录各设备运行数据，认真填写《设备运行记录》、《交接班记录》。

3、密切监控设备运行情况，发现事故隐患后及时处理。当班人员无法处理时，应及时报告上一级主管协调处理。

4、交接班规程

(1)值班人员按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，不能私自调班、顶班。因故不能值班时，必须提前办理请假手续，返回后及时销假。

(2)交班时，交班人员必须提前20分钟做好交班准备。

(3)接班时，接班人员必须提前15分钟到达值班岗位准备接班。

(4)交接班时主要做好"五交"--"交安全、交记录、交工具、交场地卫生、交设备运行状态"。交班后，双方在交接班记录上签字确认。

小区维修部职责(6)

1、制定设施设备维保月、季、年计划，报批。

2、按计划组织安排设施设备的检查和维修保养。

3、小区有关设备的检修，安排组织零星维修。

4、组织设施设备的突击抢修。

5、建立小区设施设备台帐。

6、建立公司的工具设备台帐以及管理。

7、制定物资采购计划，报批后实施。

8、分管领导交办的工作。

顾问项目装修管理程序

为规范装修手续办理，保障顾客利益，确保房屋正常、安全使用，维持小区共用部分统一美观的外部形象，特制定此管理程序。

一、装修手续办理

1、顾客需要进行室内装修工程，须会同其委托的装修者向管理处进行申报登记，交验装修单位的《承建资格证书》原件，填写《装修申报表》和《装修施工人员登记表》，提交装修合同复印件、装修图纸、承建资格证书复印件、营业执照复印件(加盖公章)。装修施工人员还须提交有关身份证复印件，并张贴在《装修施工人员登记表》的背面。

2、如需改变建筑物主体或承重结构，由申请人向管理处提交建筑物原设计单位或有相应资质的设计单位提出的设计方案及政府设计审批部门的审批证明材料。

物业小区客户服务部主管岗位职责

在主任的直接领导下，负责客户服务部的日常事务工作:

1.0负责管理处辖区范围内的环境卫生的检查、组织、指导工作，组织制定保洁工作计划、培训计划、例会、清洁方案并实施，并组织对保洁员的绩效考评。

2.0负责管理处辖区范围内的绿化工作检查、组织、指导工作，组织制定绿化工作计划、培训计划、例会、绿化方案并实施，并组织对绿化工的绩效考评。

3.0负责管理房屋、设施、消防、文秘、档案、考勤、收费、接待等方面工作，以及客户服务部日常的管理工作。

4.0熟悉辖区规划及各类房屋、公共设施的分布、机构和安全检查要求，掌握各类管线的分布、走向、位置和分布情况。

5.0熟悉国家和特区物业管理法规及政策，妥善处理业主投诉及热情接待业户来访，做好对投诉人和违章人员的解释工作，对违章操作或行为及时制止或按规定处理。

物业小区消防设施养护及使用规范

目的:

正确维护、养护消防设施、设备，确保正常使用。

职责:

设备主办负责消防设施、设备维护养护管理;

各设备责任人负责设施、设备日常维护养护;

中心值班员负责对消防设施、设备监控管理。

物业园区电梯保养监督规范

1.0保养维修人员进行工作时，应提前通知工程部，并在电梯入口处挂标识牌。

2.0对电梯进行任何调整或工作时，保证外人离开电梯。轿厢内无人，再关闭轿厢门。

3.0如果一个人攀登轿厢顶部，在操作处必须设挂贴醒目的标签"人在轿顶"或"正在检查"。如果维修操作与厅门按钮有关，要把厅门按钮电路切断。

4.0在电气装置周围工作时，应采取必要安全措施。

5.0当轿厢移动时，要牢牢抓住轿顶绳头板或其它固定部件，不可握住钢丝绳。在双绕钢丝绳悬挂的电梯上，握住钢丝绳子会造成严重的伤害。

6.0正确操纵轿厢顶部的按钮，并先加以检查。

7.0某些自动控制电梯，检查前先切断召唤电钮，然后操纵检修开关上下顶开动轿厢。

8.0只有在轿厢停止时，才可检查钢丝绳。

物业公司程序文件:采购控制程序

1.0 目的

公司应确保采购的物品和接受的服务符合合同、标准和规范要求，保证公司服务质量。

2.0 范围

适用于直接影响服务质量的采购的物品和接受的服务，如设备的零配件、提供给顾客使用的物品等。

3.0 职责

3.1 工程部负责公司大宗和批量物品的采购及物品供应商的选择和评定。

3.2 部门和管理处采购主管负责200元以下零星物品的采购及经工程部授权可以自行采购的物品购买。

3.3 部门和管理处采购主管负责采购计划的制定和采购物品验证记录单的填写。

3.4 公司主管领导和管理处主任负责采购计划的审批。

4.0 程序

4.1 合格供方的选择

4.1.1 合格供方根据以下三条进行选择:

1)品牌优良、价格合理;

2)具有营业执照或相应政府批文的企业;

3)提供的物品/服务质量良好和信誉较好的商家或厂家。

4.1.2 工程部和管理处应建立《合格供方名单》，作为公司供方的选择，主管领导负责审批《合格供方名单》，执行部门应随时根据实际供货关系来评定供方，合格供方的增删应由审批人审批。合格供方可分为物品类供方和服务供方。

4.2 采购计划控制

4.2.1 采购按实际情况可分为计划采购、临时采购和紧急采购。

为了做好宾馆电梯运行故障的应急救援和处置工作，确保宾馆在突发紧急情况下，有效地组织相关部门开展应急救援，最大限度的减少不必要的损失和带来的后果，根据中国饭店行业突发事件应急规范，以预防为主，预防与应急处置相结合的原则，结合宾馆实际，特制定电梯故障事件的处置预案。

1、发现或获知电梯因发生运行故障而停机，宾馆监控部门应立即确认是否有人受困，并尝试用呼叫电话与轿厢内乘客联系;劝告乘客不要惊慌，静候解救;建议乘客不要采取强行离开轿厢等不安全措施。

2、 通知工程部维修人员按相关操作规程到现场开展解救工作，安排大堂经理等相关人员到事故地点与被困乘客进行有效的不间断沟通，请客人安心等候，协助配合。

岗位职责：

1、负责所有公寓项目的工程全面管理工作，进行工程专业知识技能的指导与培训工作;

2、负责公寓项目的工程运行管理和安全工作，做好设施设备的技术管理及数据收集工作;

3、参与公寓前期介入的工程支持工作，配合管理项目;在不降低服务品质的情况下，做好节能降耗工作，完成公司下达的相关指标;

4、组织编制各种设备的保养、检修计划，并组织实施;

5、组织拟订和完善设备管理、操作、维护的各种规章制度和技术标准，并监督执行;负责制定并完善工程类招投标的技术文件;

6、完成上级交办的其它工作任务。

培训是提高人员服务水平，提高工作效率的有效手段，也是贯彻领导意图和工作安排的最好方法。

顾问团将协助管理商建立一套完整而高效的人员配置，并对这些人员按照如下原则进行培训:

一、培训总体思路

(一)培训范围全员性

科技园办公大厦物业管理水平的提高，仰仗全体从业人员的共同努力，因此要把全体员工都列入培训范围，防止“水桶效应”(即水桶的容量由水桶上最短的木板所决定)。

(二)培训内容系统性

搞好物业管理需要专业知识和技能，同时也离不开其他相关的知识和能力。安排培训内容应当着眼于提高员工的综合素质，不能单打一。为此，将制定系统的培训内容，提高广大员工的综合素质。

(三)培训组织层次性

由于员工的基础不同，所以其接受能力、求知取向也不尽相同。在组织培训时，将从各自可以接受、乐于接受的起点出发，分层施教。

职责描述：

一、岗位职责

1、负责协助部门主管组织部门员工，按工作要求落实各项日常性的工作，保证公司服务工作的质量。

2、负责组织部门员工对客户的意见、投诉、建议进行分类，归纳、统计，并将分析情况定期向部门经理作工作报告，将有关情况通报各部门、区域，落实改进措施。

3、负责对本部门各岗位的工作检查，负责组织部门内员工培训工作。

4、负责对区内标识执行情况的监督检查。

5、负责协助中欧中心在辖区内开展的各项活动。

6、负责协助主管处理客户重要投诉。

7、积极组织客服人员开展上门客户拜访，了解客户需求，保持良好关系。

8、协助主管按有关规定和要求，及时纠正、处理和预防在服务过程中发生的不合格的现象；

9、完成部门交付的其他工作。

二、岗位目标

客户服务单项满意率≥93%

投诉回访率=100%

落实员工培训情况达=100%。

一、岗位说明:

1.1部门:工程部

1.2岗位:维修技工

1.3直属主管:工程部领班

1.4直属下级:无

二、岗位职责:

1.严格遵守操作程序，确保电梯的正常运行。

2.按照班组长(主管)的安排，依据维修保养制度的要求，按时、按质、按量对各电梯进行维修保养。

3.严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。

4.坚守岗位，定期巡查电梯系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。

5.发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交主管审阅。

6.接到维修电梯通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报工程师，并尽快回到值班地点。

7.按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。

8.严格执行《员工手册》和物业公司其它规章制度，确保电梯的正常运行。

1)负责对本部门岗位职责全面实施和管理。

2)组织各专业管理人员参加新物业项目入伙前接管验收工作。

3)提出新物业项目设施增补改造初步方案。

4)组织物业项目，机电主管人员按时制定维修保养计划、措施以及记录检查完成情况。

5)代表公司联系、洽谈;办理有关改造工程、维修工程、机电设备维修等方面的各项业务。

6)负责组织有关人员参加改造、维修工程的验收工作。

7)负责对各物业项目工程技术资料、设备说明书、技术档案及各项图纸整理存档。

8)指导各物业项目机电设备故障的技术处理，负责对项目，前期介入工程中的监督。

9)配合项目管理处有关工程的其他工作。

10)负责外包维修。