物业辖区公用设施改造维护维修工作程序（优选10篇）

物业辖区公用设施改造维护维修工作程序

一、目的:确保及时更新、改造、维护维修公用设施，保证其适时适量增

容和正常运行。

二、适用范围:适用于管理处管理的公用设施的改造及维护维修。

三、定义

1、公用设施的抢修:是指损坏的公用设施，已经严重影响到客户的人身和财产安全或其正常生活，必须对其及时进行的维修。

2、外委:指委托公司外单位进行的改造及维护维修。

3、自修:指管理处人员自行进行的改造及维护维修。

四、职责

1、管理处职责:

⑴负责做好本管理区域内维修(改造)、保养的年度及季度计划和半年总结;

⑵负责单项预算费用3000元以下的项目的申报、实施及结算;

⑶积极配合其它部门，做好由其它部门负责实施的本辖区内的工程项目的施工管理和结算工作;

⑷组织有关部门对本管理处负责的项目进行竣工验收;参与本管理区域内其它工程项目的竣工验收工作;

⑸管理处主任作为管理处负责的项目的第一责任人，须督促工程项目直接负责人做好工程的实施、安全质量监督、总结工作;同时须督促员工做好工程项目的年度计划、季度计划和半年总结、管理处所负责项目的实施。

2、工程技术部职责

作为维修(改造)项目的主审部门，

⑴负责立项工程方案及预算的审核;

⑵负责做好维修(改造)工程的年度总结;

⑶负责单项预算费用3000元以上的项目的申报、实施及结算;

⑷为各管理处提供工程方案、预算上的技术支持;

⑸组织有关部门对本部负责的项目进行竣工验收，并将验收情况反馈给该项目所属管理区域内管理处;参与其它工程项目的竣工验收工作;

⑹工程技术部经理为部门负责的项目的第一责任人，须督促工程项目直接负责人做好工程的实施、安全质量监督、总结工作;同时须督促员工做好工程项目的年度总结和部门所负责项目的实施。

五、程序

1、管理区域内公用设施的确认

⑴物业管理原制作《公用设施一览表》并徐备用相应管网图、供电线路图、结构图、原理图、说明书等资料。资料应予编号。

⑵管理区域内公用设施应包括如下几种:

2、供电、供水设施。

注:不包括水泵房、开关站、变(配)电所，该部分

⑴公用设施的控制按《供电供水设施控制程序》进行。

⑵路灯、公共通道灯、庭院灯、应急灯。

⑶花园内休闲娱乐设施。

⑷消防设施。

⑸公共天线、公用电信线路。

⑹清洁卫生设施。

⑺公共防盗设施。

⑻其他公用设施

3、责任范围划分

管理处主任根据《公用设施一览表》和物业管理员人数及特长划分各物业管理员责任范围，并在一览表相应栏目注明。

4、维修(改造)计划

(1)"年度计划"的制定

各管理处须于每年12月15日前做好下一年度的工程维修(改造)、设备保养计划，维修(改造)、保养项目主要包括:电梯、空调

机组、高(低)压配电系统、发电机组、消防系统、生活供水系统、排水系统、防盗监控系统、电脑(网络)设施、停车场智能管理系统、公共照明系统、楼宇及公共场地、市政道路、园林绿化、出租房屋及设施、避雷设施等。

须报计划的项目是指单项预算费用2000元以上的项目。做计划时必须根据实际管理需要，做到方案切实可行、预算基本准确。各管理处将编制好的《年度维修(改造)计划》送至总经理、财务部、工程技术部(送往工程技术部时须附送上用e*cel编制的计划表磁盘，下同)。

(2)、季度计划的制定

各管理处须在年度计划的基础上，根据实际管理情况，于每季度末做好下一季度的维修(改造)计划(单项预算2000元以上的项目)，编制《季度维修(改造)计划》表，并将计划表送至总经理、财务部、工程技术部。

5、日常巡视检查

(1)物业管理员对自己责任范围的公用设施在正常工作日内

每天巡视检查，并作《公用设施巡视记录》。

(2)物业管理员对重要公用设施应适当增加巡视频次，必要时，

对其性能状况可进行试验。

6、计划外公用设施改造及维护维修

⑴物业管理员根据下列资料提出计划外公用设施改造及维护维

修项目。

①日常巡视检查记录。

②客户投诉记录。

③访问客户记录。

④上级指示。

⑵经批准的计划外项目由物业管理员按规定实施。

7、公用设施的抢修

⑴管理处主任当班时，由主任组织实施抢修;管理处主任不在时，由责任物业管理员组织实施抢修。

⑵必要时，抢修负责人可向上级报告抢修情况或请求帮助。

⑶管理处所有人力、财力、物力应优先满足抢修的需要。

⑷抢修完毕，管理处主任应向经理报告抢修情况，包括:

①事故原因;

②损失情况;

③抢修结果;

④抢修费用;

8、纠正和预防措施。

⑴除抢修外，公用设施在保修期内发生质量问题，由物业管理员书面通知并监督施工单位或供应商处理。

⑵公用设施改造及维护维修工作质量的检查。

①管理处主任重点检查费用500元以上的项目质量和抢修项目质量，发现问题，及时通知物业管理员处理。

②公司经理随机检查公用设施的改造及维护维修工作质量，发现问题，及时通知管理处主任处理并要求其书面汇报。

物业辖区公用设施改造维护维修工作程序：物业辖区设备设施运行维护控制程序

1.0目的:对物业管理公司物业管辖区设备、设施维修进行有效控制。

2.0范围:物业管理公司设备/设施维修的管理工作。

3.0职责:工程部对物业管理公司物业管辖区设备负责控制。

4.0工作程序

4.1工程部负责维修基础设备、设施包括:工作场所(办公场所、机房设备间、管道井等)、服务设施(包括软件和硬件，如通讯设施、运输设施、水、电、冷源、热源供应、道路及排污管线等)、支持性设施和工具(如维修用的设备和工具等)。

4.2工程部负责维修基础设施维修管理，实际操作按照《设备管理规定》进行。

4.3各专业应按各专业岗位职责中规定的范围负责设备、设施的运行、保养和维护。

4.4工程部负责的设备、设施的管理、运行、维修、维护记录要建立档案，新购入的设备资料、说明应复印并存档。

4.5工程部负责维修工作包括日常维修、报修维修、外包工程、维修项目维修。

4.5.1各专业应按《专业巡视制度》进行巡视，按照各专业设备、设施运行需要，按相对应的设备维护保养计划所规定的时间、标准进行维修保养，实际操作按照《日常维修项目控制流程》进行。

4.5.2报修维修是业主、客户临时报修项目的维修，区别于日常维修项目，实际操作按照《报修维修控制流程》进行。

4.5.3外包工程、维修项目是根据日常维修、报修项目和一些改造工程，工程部自身无法完成，需要对外委托的项目，实际操作按照《外包工程、维修项目工作流程》进行。

5.0相关文件

5.1《设备管理规定》

5.2《专业巡视制度》

5.3《弱电工岗位职责》

5.4《强电工岗位职责》

5.5《空调工岗位职责》

5.6《弱电系统维修保养计划》

5.7《空调系统维修保养计划》

5.8《配电设备维修保养计划》

6.0相关记录

物业辖区公用设施改造维护维修工作程序：物业辖区绿化防风防涝程序标准

物业辖区绿化防风防涝程序、标准

1.0范围

管区内绿化区的防风防涝。

2.0作业程序

2.1对新种的乔木须用水泥柱或竹杆做防护架。

2.2平时应注意对灌木和乔木进行培土。

2.3对乔木进行剪枝以减少阻风力。

2.4检查保持雨水井和明沟、暗道畅通。

2.5对下沉的绿地进行填土改造，以保证绿地不积水。

2.6风雨过后对绿化进行全面检查，发现受害的树木在12小时内根据情况可采用锯树、扶正、培土、支架或拉绳等方法处理。

3.0注意事项

支撑物或拉绳与树杆之间垫上柔软的东西，以防破坏树皮。

物业辖区公用设施改造维护维修工作程序：物业辖区中耕除草

物业辖区中耕除草工作程序、标准

1.0范围

管区内各类植物的中耕除草。

2.0作业程序

2.1每季度定期用锄头或耙子对树木(包括乔木和灌木)进行一次中耕除草，以保证营养和水份的吸收。

2.2连续多日下雨，雨后过两天，水份被土壤吸收后(土不粘耙子)，对板结的土壤用耙子松土，提高土壤透气性。

2.3草地以人工拔草为主，除下雨天外，每天都可进行，在杂草结籽前拔除，拔草时要连根拔起，拔除的杂草要及时清运处理，控制杂草的繁殖。

2.4大面积的杂草，用化学除草剂消除，在喷药后20天将土深翻15cm，过一星期后耙平备用。

3.0标准

3.1中耕深度5cm左右，以不损伤树根为准。

3.2没有明显的杂草，草地纯度为90%。

物业辖区公用设施改造维护维修工作程序：物业辖区保安服务控制

物业辖区保安服务控制程序

1目的

采取快速、有效的措施处理紧急事件，从而控制事态的发展。

2适用范围

适用于物业管辖区内各种紧急事件的处理。

3职责

3.1管理处保安队、中央监控室、消控室值班员负责火警、匪警的应急处理。

3.2管理处大堂值班员和工程部值班员负责电梯困人的应急处理。

3.3管理处工程部值班员负责水管爆裂、煤气泄漏、供电供水设备故障的应急处理

3.4管理处主任负责协调各部门处理紧急事件，必要时报告公司办公室，由总经理或副总经理指挥协调各部门处理紧急事件。

4程序

4.1物业服务中常见的紧急情况

a.火警、匪警、盗警;

b.设备设施突发事故，如煤气泄漏、水管爆裂、大范围停电等;

c.电梯困人;

d.交通事故;

e.其他情况。

4.2火警的应急处理

4.2.1任何人发现火警后都有义务采取必要的应急措施，并应迅速报告管理处办公室或保安值班室，保安值班员接到火警报告后，应迅速呼叫责任区巡逻保安员赶赴现场。同时呼叫保安队长，由其迅速组织消防人员赶赴现场灭火，保安值班员根据火情决定是否打"119"报警(特别紧急火警，任何人都可报"119")，执行《消防工作手册》中的有关规定。

4.2.2火警灾情较重时，应报告公司领导，由领导亲临现场协调指挥。

4.2.3火警处理后，保安队长填写《紧急情况处理登记表》，分析原因、追究责任人，并向有关领导部门报告。

4.3匪警、盗警的应急处理

4.3.1任何人发现匪、盗警情况时，都有义务采取必要应急措施，并应迅速报告管理处办公室或保安值班员，保安值班员接到匪、盗警报告后，迅速呼叫责任区巡逻保安员赶赴事发地点控制案发事件，同时立即联络保安队长，由保安队长视情况决定是否打报警电话"110"(特别紧急情况下，任何人都可报"110")。具体依照《保安工作手册》规定执行。

4.3.2事件处理完毕，保安队长应填写《紧急情况处理登记表》，分析原因，并上报相关领导部门。

4.4设备、设施突发事故的紧急处理

4.4.1管理处工程部接到水管爆裂的报告后，迅速通知维修人员，赶赴现场抢修，并由维修人员将维修情况记录在《派工单》上。

4.4.2管理处工程部接到或发现煤气泄漏情况时，应立即通知相关人员处理，根据实际情况与煤气公司联系抢修，直至处理好，并填写《紧急情况处理登记表》。

4.4.3当发生较大范围停电事故时，如属物业管辖区供电事故，工程部应迅速通知电工紧急抢修，如属供电部门事故，应迅速通知供电部门抢修，并应向业主和住户作好解释工作。

4.5电梯困人的应急处理

4.5.1管理处应在外包合同中要求电梯维修人员按时对电梯进行维修、检查、保养，并提供维修保养记录，确保机件和电梯警铃运行正常，电梯内电话联系通畅。

4.5.2保安员接到电梯报警电话或听到电梯警铃后，应立即呼叫工程部维修人员赶赴现场，采取应急措施，防止危险情况发生。

4.5.3人员解困后，维修人员应认真分析原因，采取相应的纠正预防措施，具体执行《机电设备运行维修工作手册》的规定。

4.5.4工程部主管应填写《紧急情况处理登记表》，报告相关领导。

4.6交通事故的处理

对物业管辖区内发生的交通事故，引起人员或财产损失的情况时，相关责任区的巡逻保安应根据情况迅速采取相应的应急措施，维护现场、抢救伤员，并向保安值班室报告，值班员根据事态决定采取进一步的措施，具体依照《保安工作手册》规定执行。并填写《紧急情况处理登记表》。

4.7其他应急情况的处理

对其他紧急情况，如暴雨、大风情况，各部门应做好应急准备工作，具体执行《保安工作手册》等文件的相关规定。

5相关文件

《消防工作手册》

《保安工作手册》

《维修工作手册》

6质量记录

《紧急情况处理登记表》qr-ba-11

物业辖区公用设施改造维护维修工作程序：物业辖区污染控制

环境管理程序文件

--物业辖区污染控制程序

1.0目的

为对公司废水、废气、噪声及固体废弃物等对环境造成直接污染的污染物产生的有关活动、服务进行控制，特制定本程序。

2.0 适用范围

适用于公司办公区域及物业管理范围内与污染物产生有关的各项管理活动与服务的控制。

3.0 职责

管理部负责在公司范围内产生的废水、废气、噪声及固体废弃物实行总的管理和控制，并负责定期组织检查、监测。

4.0 工作程序

4.1公司将尽可能采用清洁生产技术，使用对环境友好的原材料或物质，并全力减少废物的生成。将对环境的排放和弃置污染控制在最小。

4.2 废水的管理

4.2.1由各管理处负责组织对化粪池每年清理不少于一次。

4.2.2所有雨水排口、生活污水排口禁止人为排入机油或其他有机物。

4.2.2.1 对发电机、空压机、水泵、空调机组等所有机器设备，由各管理处负责定期巡检，以杜绝跑、冒、滴、漏现象。

4.2.2.2 对设备维修时产生的废机油，应进行安全储存，由有资格的机构回收，不能随意排放。

4.3 废气的管理

4.3.1 公司废气排放主要有:

4.3.1.1柴油发电机排出的柴油燃烧烟气(各管理处管理);

4.3.1.2 汽车尾气排放(办公室管理);

4.3.1.3 食堂油烟排放(各管理处管理)。

4.3.2所有废气排放必须为有组织排放，并且均应符合相应国家环保标准的要求。管理部对不能满足环保标准的废气排放，应及时报管理者代表，由管理者代表组织相应人员制订相应的环境管理方案进行专项治理。

4.3.3对汽车尾气的管理，监测由深圳市车管所检测中心统一管理。对进入公司物业管理范围内的本公司或相关方的汽车，均要求其停车后尽快关闭引擎，减少尾气排放。

4.4 噪声的管理

4.4.1 公司内主要环境噪声源是发电机房及装修，所有的噪声排放均应符合相应环保标准的要求，对不能满足标准要求的噪声排放，管理者代表应组织相应人员制订环境管理方案且已按方案实施，保证噪声排放的合法性。

4.4.2 对汽车噪声，将按深圳市有关交通法规要求实施。进入公司物业管理范围内的汽车，禁止鸣放喇叭。

4.5 固体废弃物管理

按《固体废弃物污染控制程序》进行管理。

4.6 光污染的管理

对夜晚发出的强光，应该由专人进行有效管理， 不得将强光对人体或楼房进行照射。

4.7 新、改、扩建项目的环境管理

按《新、改、扩建项目环境管理程序》进行管理。

4.8 检查与监督

4.8.1 管理部确保各部门按公司环境监测计划实施定期监测，对监测结

果不符合要求的，应立即采取相应的纠正/预防措施。

4.8.2 对可能产生较大污染的场所、岗位，如发电机房、食堂餐厅，化粪池，施工现场等应设立必要的文件化环境控制操作规程。

5.0 相关文件

5.1《固体废弃物污染控制程序》(zh*-ep-09)

5.2《新、改、扩建项目环境管理程序》(zh*-ep-10)

6.0 质量记录

物业辖区公用设施改造维护维修工作程序：物业辖区固体废弃物污染控制

环境管理程序文件

--物业辖区固体废弃物污染控制程序

1.0 目的

防止固体废弃物随意弃置，污染环境，违反法律法规要求。

2.0 适用范围

适用于办公区域及物业范围内各类固体废弃物管理。

3.0 职责

3.1各管理处负责本处办公区域及小区内固体废弃物的分类回收和集中管理、处理工作，并建立《固体废弃物清单》。

3.2管理部负责公司固体废弃物的管理，并建立《固体废弃物清单》。

4.0 工作程序

4.1定义

4.1.1 固体废弃物:指在生产建设、日常生活和其它活动中产生的污染环境的固态，半固态废弃物资。

4.1.2 普通固体废弃:指在城市日常生活中或者为城市日常活动提供服务的活动中产生的固体废弃物以及法律、法规、行政规定视为城市生活垃圾的固体废弃物。

4.1.3 危险固体废弃物:指列入国家危险废弃物名录或者根据国家规定的危险废弃物鉴别标准和鉴别方法认定的具有危险特性的废弃物。

4.1.4 可回用固体废弃物:指具有回用价值的固体废弃物。

4.2 固体废弃物分为三类:

4.2.1 普通固体废弃物;

4.2.2危险固体废弃物;

4.2.3 可回用固体废弃物。

4.3 公司对以上固体废弃物管理控制方法:

4.3.1 由公司发展部统一制作盛装各类固体废弃物的容器，并进行明显的标识。

4.3.2清洁人员应将小区内的垃圾分类收集，不能混放。对因外来人员原因导致的垃圾混放，应尽可能进行重新分类。具体工作按《清洁管理程序》进行。

4.3.3 所有可回用固体废弃物，管理处指定专人定期进行清理，集中存放，定期由有相应资格机构有偿回收。

4.3.4 对危险固体废弃物，管理处指定专人负责清理和妥善保管，必须集中交有危险废物经营许可证的合法单位进行处置，或按国家及地方有关法规、规章进行处置。对危险废物的处置方法、数量、种类要记录在《危险废弃物处置登记表》中。

4.3.5 用于储存固体废弃物的容器和地点必须能防扬散、防流失、防渗漏或对其采取了其它防治污染环境的措施。

4.4 检查与监督

4.4.2 管理部应监督各管理处对《清洁管理程序》及《装修管理程序》的执行情况，以便其执行结果满足本程序的要求。

4.5 服务承包商的评审

4.5.1所有的固体废弃物收集处理承包商，均应由合同评审小组进行评审，确认其合法性及合理性，评审情况记录在《合格供应商/服务承包商调查报告》中，对评审合格的承包商登记在《合格供应商/服务承包商清单》中。管理处对合格供应商/服务承包商的服务情况进行监督，必要时施加相应的影响，具体方法详见《对相关方施加影响控制程序》。

5.0 相关文件

5.1《污染控制程序》(zh*-ep-03)

5.2《清洁管理程序》(zh*-qp-16)

5.3《装修管理程序》(zh*-qp-12)

5.4《对相关方施加影响控制程序》(zh*-ep-05)

6.0 质量记录

6.1《固体废弃物清单》(zh*-ep-09-1/a)

6.2《危险废弃物处置登记表》(zh*-ep-09-2/a)

6.3《合格供应商/服务承包商调查报告》(zh*-qp-10-3/a)

6.4《合格供应商/服务承包商清单》(zh*-qp-10-1/a)用

物业辖区公用设施改造维护维修工作程序：物业辖区绿化服务程序

物业辖区绿化服务程序(十三)

1目的

通过绿化服务，为客户提供绿色、美化和清洁舒适的办公(生产)环境。

2范围

适用于公司所辖区域内的绿化服务的过程控制。

3职责

3.1公司物业部负责绿化工作岗位规章制度的实施及检查与考核。

3.2项目经理对所辖区域范围内的绿化工作负有监测责任。

3.3绿化队队长负责所辖范围内的绿化、美化工作。

4程序

4.1经理负责对所辖范围内绿化工作的区域划分和对服务质量标准的制定。

4.2副经理负责主抓绿化工作，每日一次不定时的对各区域内的绿化工作进行检查，并将结果记录。

4.3公司物业管理部每周一次对绿化服务质量进行检查，并将结果记录。

4.4绿化班长每日二次不定时对各岗位绿化员工作质量情况进行巡视检查，并记录。

4.5绿化人员着统一制服，佩戴工作牌，以便识别。

4.6公共区域绿化工作。

4.6.1按“物业管理标准及考核”执行。

4.6.2时间安排

a.早7:30~8:30根据季节浇水、修建造型、中耕除草等。

b.上午8:30~11:30绿化保洁、病虫害防治、翻新改造等。

c.下午13:30~17:30施肥、绿化保洁、花木种植、花坛植物更换等。

d.每项工作完成后，在《绿化工作日常记录》上予以记录。

4.6.3办公室、会议室花摆

a.根据业主的需求选择花种，根据场地大小确定数量。

b.每日巡查、据情浇水、施肥、剪枝、整形、清洁等。

c.根据季节和业主喜好调整品种，搭配花样。

d.根据花的特点定期出屋通风、采光、换土。

4.6.4工作质量标准

a.绿地面平视无裸土、石块、垃圾、踩踏等。

b.草坪高度不超过十五公分，目视无杂草。

c.乔木;株型及造型合理、无徒枝及重叠枝、无虫害、攀爬及寄生植物、无枯黄枝及折断枝等。

d.灌木、无病虫害，无枯黄枝及折断枝、修剪造型合理、松土除草长势良好。

e.地栽花卉;无残花、黄叶，无病虫害，无枯黄枝，长势好、松土除草及时，无垃圾杂物等。

f.草坪;修剪及时、施肥、淋水合理，表面平整、无秃斑、垃圾杂物等。

g.绿化保洁;草坪内无垃圾杂物及落叶，灌木下无落叶杂物，地栽花卉内无垃圾杂物，有机肥料无裸露、花盆花槽内无烟头杂物，室内花木叶面无积尘等。

h.棕榈科植物;枯黄叶及时清除，花苞及花果枝及时清除，无病虫害等。

i.花坛;花坛摆设有造型、花坛植物的残花清理干净 、整洁。

j.室内植物;植物无枯黄叶、叶面无积尘、植物盆内无杂物、植物生长良好。

4.7基本要求

4.7.1保持植物正常生长。应加强对植物病虫害、水肥的管理，保证病虫害不泛滥成灾，确保植物正常生长，没有明显的生长不良现象。

4.7.2加强枯枝荒野的清理及绿化保洁工作。为了保证小区环境整洁安全，应及时清除园林植物的枯枝黄叶，对园林绿地范围进行清扫保洁，每年要对乔木进行清理修剪，清除枯枝。在灾害天气来临前还应巡视所辖物业园林树木，防止其对业主、物业使用人造成潜在危害。

4.7.3及时对妨碍业主、物业使用人活动的绿化植株进行改造，减少人为践踏对绿化造成的危害。如对交通道路行道树进行适当修剪，对因设计不合理造成的对居民正常生活有明显影响的园路分布进行合理化改造。这样既方便业主、物业使用人，也减轻物业公司绿化补种的压力。

4.7.4创建社区环境文化，加强绿化保护宣传。要对主要花木进行挂牌宣传，注明其职务明、别名、学名、种树、原产地、生长习性等方面的知识。引导业主主动参与绿化管理，使绿化管理达到事半功倍的效果。

4.8相关文件

4.8.1《物业管理标准及考核》

4.8.2《绿化工作日常记录》

4.8.3《物业服务质量记录》

物业辖区公用设施改造维护维修工作程序：物业辖区停转电处理程序

物业辖区停、转电处理程序

一、目的

规范对停、转电的管理，确保市电停电时能顺利进行转电，同时保障安全。

二、适用范围

计划停电或特殊停电时的处理及转电程序。

三、处理程序

1、由于供电部门的原因造成突然停电，备用柴油机组立即自动投入，供电给消防系统和公共照明系统。值班人员要及时询问供电局的监察部门及可能恢复供电的时间，并上报主管。

2、供电部门常规性停电如高、低压设备的定期检修，供电局的高压维护等，在接到供电部门的通知后，立即由主管拟好停电通知及工作票，由部门主管签发停电通知后对外张贴。工作票交由值班电工执行。

3、内部检修或整改停电，尽量选择在节、假日，确认无重大活动、加班后，由主管拟定停电通知，在部门主管批准后对外通知。

四、相关记录

《高、低压停送电工作票》gd/e-qe-001-060

物业辖区公用设施改造维护维修工作程序：z物业辖区顾客财产控制程序

物业辖区顾客财产控制程序

1 目 的

对物业管理范围内与业主和住户有关的财产给予保护。

2 适用范围

适用于对委托方交付的物业、业主和住户用于维修安装的物品及管辖区内车辆等的控制。

3 职 责

3.1 总经理负责组织成立物业验收接管领导小组;

3.2 物业经理负责物业验收接管的日常事务组织协调工作;

3.3 各部门按规定组成接管领导小组的各专业组，参与物业的验收接管工作;

3.4 工程部当班维修工负责对业主、住户提供的物品进行验证、安装服务等;

3.5 保安部负责各类车辆的综合管理。

4 程序

4.1 业主和住户的财产一般包括:

a. 接管的物业、包括各类建筑物及公共设施;

b. 业主和住户提供的用于维修安装用的物品，便民服务中客户送交修理或加工的物品。

c. 管辖区内车辆的管理;

d. 其他与业主和住户有关的财产。

4.2 验收接管物业的控制

应加强物业综合验收和交接管理，保障房屋及配套设施的质量及各项功能、指标符合规

定的要求和标准。

4.2.1 物业验收应具备的条件

4.2.1.1 新建物业验收应具备的条件:

a. 建设工程施工全部完成，业经竣工验收合格;

b. 供电、供气、给排水、卫生、道路等设施能正常使用;

c房屋栋、户编号经有关部门确认。

4.2.1.2 原有物业验收应具备的条件

a. 房屋所有权、使用权清楚;

b. 土地使用范围明确。

4.2.2 在公司总经理直接领导下，组织各部门成立物业验收接管领导小组，主管副总担任组长，按专业设立资料组、工程土建组和机电组，物业经理负责日常事务运作。

a. 各专业组组长负责接管分工范围内的工作，严格验收、把好工程质量关。物业经理组织编制《物业接管计划》，报总经理批准实施;

b. 各专业小组按国家、省、市工程验收标准验收物业，确保物业的各项功能、指标符 合规定的要求。

4.2.3 参与竣工验收的物业

4.2.3.1 在验收前的资料准备:对于物业公司参与竣工验收的物业，则在竣工验收之前，资料组应要求委托方提供开发建设单位、工程施工单位、监理单位、消防管理部门、配套工程施工单位、设计院等提供的有关资料，适当时应包括物业规划图，竣工总平面图，单体建筑及结构竣工图，建筑施工竣工图，隐蔽工程验收签证，沉降观察记录，竣工验收证明，房地产权属关系的有关资料，机电设备使用说明书、消防系统竣工验收证明、电梯等公共设施检查验收证明;用水、电、气指标批文，水、电、气表校验报告等图纸资料，并对所有资料进行查验，为物业接管验收提供资料和数字依据。

4.2.3.2 物业的竣工验收:验收接管领导小组参与开发建设单位、工程施工单位、监理单位、消防管理部门、配套施工单位、设计院等依照《城市住宅大厦竣工综合验收管理办法》(1993.12)、《房屋接管验收标准》(1991.2)等规定组织的竣工验收工作。

4.2.4 对已竣工、再用物业的验收接管工作:

a. 各专业组根据分工范围分别负责对房屋主体结构、单元住宅、公共配套设施(水、电、机电设备、消防、管线等)进行现场检查验收，并填写《物业交接验收表》.

b. 验收结束后，验收接管领导小组对验收中存在的问题进行归纳汇总，并将《物业交接验收表》的副本交委托方，以落实责任部门限期整改，直至达到规定要求。

4.2.5 物业移交内容:

4.2.5.1 建筑物移交:

a. 各类房屋清单及配套钥匙;

b. 单体建筑、结构、水、电、气设备竣工图;

c. 规划图、竣工总平面图;

d. 其他必要的技术资料(含设计变更和隐蔽工程验收签证)。

4.2.5.2 公共设施及公共场所移交:

a. 公共设施及公共场地清单;

b. 机电设备操作、维护说明书;

c. 绿化竣工图、室外竣工图(含地下管网、道路、停车场等);

4.2.5.3 资料移交

移交的资料应包括:产权资料和技术资料两大类。资料组负责各类资料的核对、接收，填写物业交接验收表格，并根据《文件控制程序》规定进行分类编号，列出清单，转交管理部归档保管。

4.2.6 对新竣工的物业，由验收接管领导小组与委托方和开发建设单位就建筑物保修事宜进行协商，明确维修责任和保修期限。

4.2.7 加强对客户的房屋及维修的管理。努力做到:

a. 房屋外观完好、整洁，执行《清洁服务控制程序》的有关规定;

b. 建筑物有明显标志及方向指引，执行《服务提供控制程序》有关规定;

c. 房屋完好率应达到98%以上;

d. 无违规建筑;

e. 封闭阳台统一有序，房屋装修不危及结构和安全，执行《装修管理作业指导书》的有关规定;

f. 房屋零修及时率达98%以上，合格率达100%，并建立回访制度;

g. 代收代付房租、水、电、气等各项费用，收缴率达到98%以上，执行《物业收费作业

指导书》的有关规定;

h. 房屋资料档案齐全，便于查阅，执行《楼宇入住管理规定》的有关规定。业主入住十与业主一同验收，验收情况记录于《房屋验收单》中，对业主资料建 立〈业主档案清单〉

4.3 客户提供的用于维修、安装、服务用的物品的控制:对业主、住户提供的物品质量应进行控制，以确保公司对业主、住户的维修、安装、服务质量符合规定的要求

4.3.1 工程部及各专项服务组(如房屋装饰等)负责对业主、住户提供的物品进行验证、

维修、安装、服务。

4.3.2 当工程部收到客服部转来的业主、住户《维修单》、《工作任务联系单》、《顾客信息处理、记录、跟进记录表》时，在单上注明由业主、住户提供的物品名称及详细信息，

维修工持《报修单》前往业主、住户处提供维修服务。

a. 维修工在维修前，应先对业主、住户提供的物品进行质量验证，确认该产品能达到维修

安装要求后，方可进行安装。

b. 对不合格的物品，维修工应告知业主、住户更换产品以达到要求。如果业主、住户坚持

安装，则维修工须在《维修单》、《工作任务联系单》上“工作任务完成情况”栏内清楚说明情况，经业主和住户签字确认，方可维修安装。

c. 维修工现场维修安装完毕后，应对安装质量进行全面检查，并请业主、住户验收，同时在《维修单》、《工作任务联系单》上“顾客验收”栏内签名方可离开。

4.3.3 公司其他专项便民服务中，对顾客提供用于服务的物品应严格验证，妥善保管和利用，防止发生丢失、损坏。如发现不适用应填写《顾客信息处理、记录、跟进记录表》及时反馈给顾客，妥善处理。《顾客信息处理、记录、跟进记录表》由客服部自行保管。

4.4车辆管理

4.4.1保安部负责各类车辆的综合管理，确保车辆行驶、停放安全有序。具体执行《车辆管理作业指导书》

5.相关文件

5.1《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》

5.2《房屋接管验收标准》

5.3《文件控制程序》

5.4《车辆管理作业指导书》

6.记录

6.1《物业接管计划》

6.2《物业交接验收表》

6.3《顾客信息反馈表》

6.4《房屋验收单》(bw/c*-7-04-01

6.5〈业主档案清单〉bw/c*-7-05-02

6.6《维修单》

6.7《工作任务联系单》

6.8《顾客信息处理、记录、跟进记录表