房地产不合格品控制工作程序（优选10篇）

房地产不合格品控制工作程序

1.目的

通过对不合格品进行控制，确保公司在产品和服务提供中发生不合格品的非预期使用。

2.范围

本程序适用于公司产品和服务提供过程中的不合格品的控制。

3.职责

3.1公司的稽查小组负责公司的不合格品控制，负责组织对不合格品的判定、评审、处置及验证工作，并监督检查各部门的不合格品控制情况。

3.2审计部负责对项目资金运中不合格品的管理。

3.3工程部负责对项目施工中产生的不合格品的管理。

4.控制程序

4.1公司质量活动中的不合格品包括:

a)工作质量的不合格，包括未通过立项报批的文件资料以及影响《项目运作方案》正常实施的行为和结果。

b)开发产品中的不合格，包括工程建设中未通过验收或不满足质量标准、融资投资回报以及提供的服务不满足规定的要求。

4.2不合格品的标识与隔离

a)工程实物中不合格品的标识，除了在"工程质量检验评定表"中注明不合格外，项目部要督促检查施工单位对不合格的工程实物进行标识。其它不合格品， 通过相应的文件、纪要、签署的意见等作为不合格品的标识。

b)对不合格的业务活动涉及的文件资料用单独文件夹(盒)存放;

c)对不合格的工程实物，由施工单位按其质量管理规定进行隔离，项目部负责监督检查，并予以登记。

4.3不合格品的评审

a)当发现不合格品后，由发现部门填写"不合格品处理报告单"，由公司稽查小组负责组织有关部门进行评审。

b)评审应分析不合格品产生的原因，制订处理方案，填写"不合格品处理报告单"，由参与评审人员签字认可后，报分管领导审批，对项目的正常运作产生重大影响的不合格品的评审意见，需报公司总经理审批。

c)根据处理方案中规定的内容期限，由责任部门进行处理。

4.4 不合格品的处理方案包括以下几种方式:

a.返工或返修;

b.让步接收;

c.降级使用;

d.拒收或报废。

4.5不合格品处理的验证

稽查小组负责组织有关部门对不合格品的处理结果进行验证，填写"不合格品处理报告单"，由参与验证人员签字，并报分管领导审批，验证合格后，关闭"不合格品处理报告单"。

4.6 项目部负责按照q/tzh-wi-024《工程质量事故处理规定》，对工程施工过程中发生的质量事故组织进行处理，并对施工和监理单位的不合格品的管理情况进行监督检查。

4.7不合格品的控制分析

a)稽查小组负责将不合格品的控制情况，在月度经理办公会上及时通报。

b)在每次管理评审前，稽查小组要对公司不合格品控制情况进行汇总分析，编制"不合格品控制分析报告"，提交管理评审。

5.质量记录

5.1 qr15-01不合格品处理报告单

6.支持性文件

6.1 q/tzh-wi-024《工程质量事故处理规定》

房地产不合格品控制工作程序：房地产测量分析和改进控制

8 测量、分析和改进

8.1总则

公司为确保质量管理体系的符合性和持续改进质量管理体系的有效性，采用适当的方法包括统计技术，实施以下方面的监视、测量、分析和改进过程:

a)证实产品的符合性;

b)确保质量管理体系的符合性

c)持续改进质量管理体系的有效性。

8.2监视和测量

8.2.1顾客满意

顾客满意是公司建立和实施质量管理体系的目标。

8.2.1.1顾客信息的主要内容:

a)有关产品及服务的顾客反映;

b)顾客需求的变化

8.2.1.2信息收集的方法

a)接收顾客的意见和投诉;

b)定期对顾客和市场(针对潜在顾客)进行走访，采取调查问卷、顾客意见调查表、召开座谈会、实施维修维护时的意见反馈等方式，征求顾客意见;

c)利用参展会或促销会，听取并记录顾客对公司产品和服务质量的意见;

8.2.1.3顾客信息的处理

a)策划营销中心负责顾客信息的收集、汇总，组织有关部门进行处理，并根据《纠正和预防措施控制程序》的规定，采取纠正和预防措施。具体要求执行q/tzh-wi-041《顾客满意度调查及投诉处理规定》。

b)策划营销中心每半年或根据实际情况，利用统计技术和其它计算方法，对顾客信息进行统计，统计出顾客满意度和其它信息，从顾客的角度，评价公司质量管理体系的业绩以及存在的差距，并提交公司的管理评审会议，用以公司质量管理体系的改进。

房地产不合格品控制工作程序：房地产顾客相关过程控制程序

1.2与顾客有关的过程

1.2.1 与产品有关的要求的确定

1.2.1.1公司策划与营销中心负责通过开展市场调研、与顾客洽谈等方式，确定与房屋销售有关的要求，主要是:

a)顾客规定的要求，(含交付和交付后活动的要求)，如:户型、面积、交付日期、价格、居住环境、配套设施、房屋及设备的功能、分项分部工程施工质量等;

b)产品的隐含要求，如:房屋的生命周期、抗震能力、居住的舒适性等;

c)房地产开发行业所涉及的法律法规;

d)公司的附加要求，包括公司广告承诺和合同外对顾客的让利与优惠等。

1.2.1.2公司财务与资产经营部负责确定房地产开发融资顾客的要求:

a)顾客规定的要求，如:融资额度、期限、偿还利息、公司应具备的信用条件和提供的资料;

b)隐含要求:如:到期支付本金和利息、因不可抗力造成无法按期还贷应提前通知、提供必要的服务等要求;

c)金融行业的法律法规要求;

d)公司的附加要求。

1.2.2与产品有关的要求的评审

1.2.2.1评审的时机

在产品有关的要求中，以书面合同的形式确定的，在合同签定前进行评审;其它要求，在项目开发策划中、公司向顾客做出承诺之前，进行评审，在项目运作方案中明确相应的要求，如:隐含要求、适用的法律法规和公司的附加要求等。

1.2.2.2通过评审，应确保:

a)产品的要求得到规定，一般形成文件，如:合同、设计图纸、项目运作方案等;

b)与以前表达不一致的合同的要求已予解决;

c)公司有能力满足规定的要求;

d)如果顾客提供的要求没有形成文件，在接收顾客要求前，对顾客的要求进行确认。

1.2.2.3评审的方式

a)会议评审:适用于项目开盘前对销售方案中有关要求(如:购房通用合同)的评审以及集团购买、数量多、金额大的合同评审;

b)书面评审:适用于散户销售或租赁的合同评审，以签署 "合同巡签单"的方式进行评审。(见q/tzh-wi-005《合同管理制度》)。

合同评审的具体方式以及变更等，见《合同评审控制程序》。

1.2.3顾客沟通

公司确定并实施以下与顾客沟通的方式和安排:

a)策划与营销中心负责进行市场调查，向顾客提供产品目录，组织顾客现场参观;

b)采取各种方式，如:发布会、展销会、广告发布、现场讲解等，向顾客宣传介绍产品的有关信息，包括使用功能和使用方法等。对于广告宣传的具体规定，执行q/tzh-wi-002《广告宣传实施办法》。

c)在与顾客的接洽中，征求听取顾客的意见;经常或定期进行顾客走访，接收和处理顾客投诉，执行q/tzh-wi-041《顾客满意度调查及投诉处理规定》。

房地产不合格品控制工作程序：房地产集团公司设立

如何设立房地产集团公司

鉴于企业集团是企业法人联合体，其自身不具备法人资格，不可以对外投资，但企业集团需要登记:

一、设立或变更为集团公司，应当具备下列条件:

1、企业集团的母公司注册资本在5000万元人民币以上，并至少拥有5家控股子公司;【必须是实物或者货币出资，不动产以及在建工程不得作为出资。】

2、母公司与其子公司的注册资本总和在1亿元人民币以上;

3、集团成员单位均具有法人资格。

4、子公司没有行业限制。

5、集团公司要求的控股标准。这里所指的控股，是指绝对控股，即51%以上，成立集团公司，控股关系只能是资本控股。

6、企业名称使用中国的，须国务院批准。

二、设立程序:

首先将集团母公司迁入省或市局，迁入的同时申请企业名称变更登记及集团登记。

三、集团设立登记提交的材料:

1、母公司法定代表人签署的《企业集团设立登记申请书》(领取);

2、母公司法定代表人签署的《企业(公司)申请登记委托书》(领取);

3、集团章程，::母公司盖章;

4、集团成员申请加入集团、承认集团章程的文件;

5、母公司对子公司的持股证明:

子公司登记主管机关出具的证明或国有资产产权登记表复印件或子公司出具的股权证复印件;

6、集团成员的法人资格证明复印件，加盖本单位印章;

7、国务院批准的试点企业集团需提交有关批准文件。

以上各项未注明提交复印件的一般均应提交原件;

提交复印件的，除上述说明外，均应由被委托人签名并署明经核对，本复印件与原件一致;

有关部门的批准文件在提交复印件的同时应出示原件。

集团有限公司设立必须具备的条件

只有企业集团的核心企业，才能登记注册为集团有限公司;

核心企业必须实力雄厚，具有投资中心功能，企业管理基础好，组织机构及各项制度健全，有较强的市场开拓能力和竞争能力;

注册资本不少于5000万元;

核心企业与控股、参股企业注册资本合计不少于1亿元。

有多层次的组织机构，包括控股企业、参股企业和关联企业。集团有限公司与成员企业(不含关联企业)之间应以资产为联系纽带，逐步达到相互投资参股。

有5个以上控股企业和5个以上的参股企业。国有独资的集团有限公司除具备以上前4项条件外，应当有5个以上的子公司。

符合《公司法》的其他有关规定。

房地产不合格品控制工作程序：房地产合同评审控制

1.目的

通过对合同评审的控制，明确顾客对产品的要求及公司具备满足这些要求的能力，确保合同得以顺利履行，满足顾客要求。

2.范围

本程序适用于公司合同的评审工作。

3.职责

3.1总经理工作部负责合同评审的综合管理工作，对合同的合法性、有效性进行评审;

3.2策划营销中心负责房屋销售、租赁、代建合同评审的组织、记录以及合同的签订、修改等工作;

3.3财务与资产经营部对合同资金付款计划、履行合同的资金运作计划进行评审，负责融资合同评审的组织、记录以及签订和修改等工作，;

3.4工程部负责对合同的工程技术可行性、安全性进行评审;

3.5审计部负责对合同的条款的严密性、属实性进行评审。

4.控制程序

4.1房屋销售合同的评审

4.1.1公司开发项目开盘前的销售方案以及集团购买、金额超过1000万元的房屋销售合同采取会议评审的方式进行，在开盘前或合同签订前，由公司经营副总经理主持，策划营销中心组织工程部、财务与资产经营部、总经理工作部、审计部召开评审会，对销售方案或合同草案进行评审:

a)策划营销中心负责提供销售方案或销售合同草案，并对其中的销售方式、产权证书办理要求以及对方资信程度等进行评审;

b)工程部对其中的销售面积、工程项目的使用功能和质量标准及工程保修等条款进行评审;

c)财务与资产经营部对其中的销售价款、付款方式等经济条款进行评审;

d)总经理工作部对合同的合法性、有效性进行评审;

e)审计部对合同的严密性、属实性进行评审。

策划营销中心负责评审会议的记录，编制销售方案或填写"合同评审表"，由参加评审人员填写意见并签字，交分管领导、总经理审批。

4.1.2零散房屋销售合同的评审

对于散户购买或者集团购买、金额在1000万元以下的房屋销售合同作为零散房屋销售合同进行评审。

在合同签订前，由承办人负责对合同草案内容对照已经批准通过的销售方案进行评审，无异议时，办理合同签订前的巡签手续，执行q/tzh-wi-005《合同管理制度》。

对于顾客的特殊要求或超出销售方案的要求，应填写合同评审表，讲明这些要求，由策划营销中心、工程部、财务与资产经营部、总经理工作部、审计部进行书面评审，公司经营副总经理批准。

4.1.3对销售合同中不明确或无法满足的内容，由策划营销中心记录，联系顾客进行协调，达成一致。

4.2房屋租赁合同的评审

4.2.1 对公司物业的租赁方案及一次性租赁面积在1000平方米以上的房屋租赁合同采用会议评审方式进行评审，在方案确定或合同签订前，由策划营销中心组织工程部、财务与资产经营部、总经理工作部、审计部召开评审会，对租赁方案或合同草案进行评审:

a)策划营销中心对其中的租赁方式、承租人的有关要求、承租人的资信程度、租赁用途的合法性等进行评审;

b)工程部对合同所涉租赁房屋的质量和使用功能、维修条款等进行评审;

c)财务与资产运营部对其中的租赁价格、付款方式等经济条款进行评审;

策划营销中心负责评审会议的记录，填写"合同评审表"，由参加评审人员填写意见并签字，交公司分管领导、总经理审批。

4.2.2租赁面积在1000平方米以下的房屋租赁合同，在合同签订前，由承办人组织相关部门对合同草案内容进行评审，办理合同巡签手续，执行q/tzh-wi-005《合同管理制度》。

4.2.3对合同草案中不明确或无法满足的内容，由策划营销中心负责联系顾客进行协调。

4.3融资合同评审

4.3.1开发项目经过可行性研究和投资决策后，由财务与资产经营部负责根据"项目运作方案"中规定的融资方式和要求，联系贷款人，洽谈有关的融资事宜。

4.3.2在合同签订以前，由财务与资产经营部组织总经理工作部、审计部召开合同评审会，对融资合同草案进行评审。

>;;a)财务与资产经营部对对方的资信程度、资金用款计划、借款期限及利率、还贷资金来源及还贷计划、双方的权利与义务及违约责任等条款进行评审;

b)总经理工作部对合同合法性、有效性进行评审;

c)审计部重点对合同的严密性、属实性和相关财务条款进行评审。

4.3.3财务与资产经营部负责评审会议的记录，填写"合同评审表"，由参加评审人员填写意见并签字，交分管领导、总经理审批。

4.3.4对合同草案中不明确或无法满足的内容，由财务与资产经营部记录，联系贷款人进行协调。

4.4代建合同的评审

4.4.1工程项目经过可行性研究后，在合同签订前，由策划营销中心组织工程部、财务与资产经营部、总经理工作部、审计部召开合同评审会，对代建合同草案进行评审:

a)策划营销中心负责对其中的代建方式、项目的经济效益、社会效益以及对方资信程度等进行评审;

b)工程部对合同草案的规划设计要求、房屋造价、使用功能要求、工程进度及质量要求、工程技术可行性和安全性等进行评审;

c)财务与资产经营部对其中的资金使用计划、代建费用的收取方式及项目的财务分析等合同条款进行评审;

e)审计部对合同的严密性、属实性和相关财务条款进行评审。

4.4.2财务与资产经营部负责评审会议的记录，填写"合同评审表"，由参加评审人员填写意见并签字，交分管领导、总经理审批。

4.4.3对于合同草案中不明确或无法满足的内容，由财务与资产经营部记录，联系对方进行协调，达成一致。

4.5通过评审，应确保合同草案或评审方案的内容达到:

a) 条款完备可行，双方的权利与义务明确;

b)内容合法有效，用语规范严密;

c)确保顾客合理需求得到完整体现;

d)公司具备满足顾客要求的能力。

4.6合同的签订

4.6.1经过评审通过的合同草案，由承办部门依据q/tzh-wi-005《合同管理制度》的规定，进行合同签订前的巡签，与顾客正式签订合同。

4.6.2合同签订后，由合同承办部门将合同正本交总经理工作部存档，副本送交财务与资产经营部、工程部等相关部门。

4.7合同的变更

4.7.1对顾客提出的合同变更由承办部门填写"合同履行跟踪表"，说明变更内容和理由，由原相关评审部门、分管领导、总经理审批后，及时下发相关部门执行。

4.7.2对公司提出的合同变更，由承办部门负责通知顾客，并及时征求顾客同意后，办理合同变更手续。

4.7.3合同重大变更应重新组织相关部门评审。

4.8 合同的解除

4.8.1根据合同规定的解除条件、开发经营的实际和顾客的要求，进行合同解除。

4.8.2合同承办部门填写"合同履行跟踪表"， 说明合同解除原因，由原合同评审部门审核签字后，交分管领导、总经理审批，由承办部门负责通知顾客，办理合同解除手续。

4.8.3总经理工作部负责指导承办部门办理因合同变更和解除而涉及的违约索赔工作，重大合同变更和解除的违约索赔应由承办部门会同总经理工作部共同进行。

5.质量记录

5.1 qr04-01 合同评审表

5.2 qr04-05 合同履行跟踪表

6.支持性文件

房地产不合格品控制工作程序：房地产代理公司全程策划

房产代理公司全程策划工作程序

[初步接洽阶段]

1、项目资源条件整合及判断

负责部门:策划部、代理部、研究部

报告名称:《**项目策划大纲》

中心内容:

宏观资料:市场整体、片区趋势、基本行情。

地段资料:规划要点、坐标。

周边资料:交通、配套、楼盘的规划、设计、包装、销售。

发展商资料:背景、关系、资金、技术等的实力情况。

判断内容:优势、难点、突破口、把握度。

2、多方案初步规划、设计或调整建议

负责部门:策划部

报告名称:《会议纪要汇总》《**项目概念设计提示》或《项目调整建议》

中心内容:草图、立意、说明、交流记录

[前期策划阶段]

3、地块内在条件整合及价值分析

负责部门:策划部、投资部

报告名称:《**项目土地价值与分析报告》

中心内容:适合的规则布局和建筑类型及其投入和产出价值比较

4、资源综合及定位

报告名称:《**项目综合定位报告》

中心内容:上述各内容汇总，初步定位或创意

5、依据定位针对性的市场调查

负责部门:策划部、研究部

报告名称:《**项目市场调查报告》

中心内容:客户群、消费观念、价格水平、推广渠道和方式、市场缺口等，或根据创意寻找市场依据

6、经济可行性分析

负责部门:投资部、策划部

报告名称:《**项目经济可行性分析报告》

中心内容:静态的综合成本(地价、造价、管理、财务、资金、推广、销售、税金)收益率与销售价格的分析。

7、初步营销框架

报告名称:《**项目初步营销报告》

中心内容:推广主题、通道、销售策略及产品设计立意和要求相互关系

8、规划、设计方案及跟踪

报告名称:《**项目初步营销报告》《**项目建筑概念设计》《**项目环艺概念设计》或《**项目设计修改意见》《**项目设计要点》

中心内容:草图，设计创意、任务书、设计交底、指导

[营销策划阶段]

9、营销整体规划

负责部门:策划部、代理部

报告名称:《**项目营销整体规划》

中心内容:vi，推广的主题。方式、渠道、策略、步骤，包装的类型、风格和销售的入市时机、节奏、付款、策略、附加促销手段，如装修套餐等与施工进度相结合的创意及其相互协调关系部署。

10、经济敏感分性

负责部门:投资部

报告名称:《**项目经济敏感性分析报告》

中心内容:造价、进度、售价、回报率间的变量关系图表。

11、价格策略执行计划

负责部门:投资部、代理部

报告名称:《**项目价格策略报告》

中心内容:依据经济敏感性分析结合对市场走势的判断，进行价格的高低、提升、折率的编排和修整。

12、物业准备工作计划

报告名称:《**项目的物业模型》

中心内容:配合营销推广而设立的新型物业管理概念和"标准"物业管理模式的融合。

13、销售准备工作计划

负责部门:代理部、策划部

报告名称:《**项目前期工作计划表》

中心内容:文件、合同、票证、礼品、用品等催办、设计和制作计划安排及费用预算

14、项目包装执行计划

报告名称:《**项目包装概念设计》

中心内容:vi设计、导视系统、销售中心、楼书、展板、模型、示范单位(装修套餐)等的设计和制作计划安排及费用预算。

15、广告宣传炒作计划

报告名称:《**项目新闻炒作提纲和广告发布计划》

中心内容:户外广告、报刊广告、新闻炒作、网上广告和炒作的计划安排及费用预算。

16、销售活动规划及策划

报告名称:《**项目公关活动计划报告》∑《**项目**活动报告策划书》

中心内容:开工、开盘、封顶、竣式、入伙等的仪式，新闻发布会，展销会的其他公关活动的计划安排及费用预算。

17、装修套餐

报告名称:《装修套餐服务计划报告》

中心内容:售后装修和装修按揭服务。

[销售实施阶段]

18、销售培训

负责部门:代理部、策划部、投资部

教材名称:《销售基础知识》《**项目销售相关内容》

中心内容:建筑知识、楼盘背景、项目优胜、对手比较、付款方式、法律手续、销售技巧等方面的系统培训。

19、执行修正

往来文件:《**项目销售情况总结》《**项目策划执行修正安案》

中心内容:根据销售状况和市场动向的反馈，适时调营整营销计划。

20、置业锦囊

负责部门:策划部代理投资部

报告总称:《置业锦囊》

中心内容:根据项目优势选编的购楼、选房须知，各阶段项目卖点的序列。

21、夸张和消费者投资的可性报告

房地产不合格品控制工作程序：房地产产品监视和测量控制

8.2.4产品的监视和测量

8.2.4.1为验证交付的产品、融资贷款利息和本金偿还情况满足规定要求，公司对项目的开发、资金运作过程以及房屋的建筑质量实施连续的监视和测量。工程部负责组织项目部对采购材料和设备、施工质量以及设计、施工、监理单位的工作质量进行监督检查。公司的稽查小组负责对项目开发的全过程，包括:前期调研、投资决策、前期运作、规划设计、施工建设、市场营销、前期物业管理、售后服务等环节的工作情况进行监督检查。

8.2.4.2进货检验和试验

a)项目部负责对施工单位是否对进货按规定进行了检验和试验进行监督;

b)对施工用的主要材料设备，进行重点监督控制，对大宗物资按规定进行抽样检查。

c)材料设备的监视和测量，具体执行q/tzh-wi-015《材料设备管理制度》中的有关条款。

8.2.4.3过程检验和试验

a)工程部负责组织项目部对工程的施工质量进行控制和检查，对重要过程和分项分部工程进行重点控制，具体要求执行q/tzh-wi-022《工程质量验收管理制度》。并监督检查施工和监理单位的质量控制情况，执行本手册第七章节的《工程施工控制程序》和《工程监理控制程序》。

b)公司的稽查小组负责监督检查各部门的工作质量和项目运作中的综合协调组织能力，对项目部的控制检查是否到位、项目的前期运作、资金调度、工期进度、市场营销等项目运作的重点环节，进行阶段性地把关验收。检查的方式主要通过现场检查、专项检查和周例会、月度经营计划会的形式进行。

8.2.4.4最终检验和试验

a)工程部负责组织项目部，遵照当地政府部门关于工程竣工验收的法规要求，组织质监部门和施工、监理、设计等单位进行竣工验收，确保工程的最终实物质量满足规定的要求。具体执行《工程监理控制程序》和q/tzh-wi-022《工程质量验收管理制度》的规定。

b)在项目开发建设结束后的适当时机，由策划营销中心组织编写《项目运作报告》，根据各部门提供的以下有关资料，对项目的整体运作情况进行全面的检查总结:

1)策划营销中心负责提供执行《项目运作方案》的情况;

2)工程部和项目部负责提供工程实物质量的控制和状况;

3)财务与资产经营部负责提供资金的运作状况和项目的经济效益分析;

8.2.4.5 对所有检验和试验的结果，都应进行记录，并有相应授权人的签字。

房地产不合格品控制工作程序：房地产设计和开发控制

7.3设计和开发

公司所开发工程的设计均委托具备相应资质的设计单位来完成，根据国家法规规定，开发建设单位不能免除设计责任，因此，公司将按以下规定对工程设计进行控制:

a)按照7.4章节的规定进行工程的设计招标，确保选择合格的设计单位;

b)工程部设有专门人员进行专项管理，参加设计单位各阶段的评审活动，包括设计输入、设计输出、最终设计结果的评审，以及设计验证和设计确认等活动。

c)通过采取抽查、设计参与、例会等监督检查形式，确保设计单位按照本标准7.3条款要求实施设计活动。

d)对设计过程中的各阶段活动，一般由工程部技术专责人负责组织各项目部实施，重要活动或关键活动，由工程部组织进行。

7.3.1设计和开发策划

7.3.1.1规划设计单位在设计和开发过程中应确定:

a)设计和开发阶段;

b)适合每个阶段的评审、验证和确认活动;

c)设计和开发的职责、权限。

7.3.1.2策划的输出应形成设计开发计划，随着设计开发的进展、情况的变化以及可能发生要求的变更，设计开发计划在适宜时修改或更新。设计开发计划要由公司分管项目部进行审核确认。

7.3.2设计和开发输入

7.3.2.1 工程部组织项目部负责在设计招标中，制定项目的设计任务书，设计任务书在发放投标单位前，应按规定进行审核批准。

7.3.2.2 项目部专责人参与设计单位的设计输入评审。

7.3.3设计和开发输出

设计单位应根据设计输入要求完成设计阶段任务，包括初步设计、扩初设计和施工图设计，项目部应安排专责人参与设计单位组织的设计输出评审，设计输出文件(包括设计图纸、说明书、专题报告及设备材料明细表等)在放行前应得到批准。

对设计图纸的管理执行q/tzh-wi-010《图纸管理规定》。

7.3.4设计和开发评审

项目部专责人参加设计单位组织的设计方案及有关技术、经济论证的设计评审会议，以评价设计开发各阶段成果满足要求的能力，并通过评审识别问题，采取改进措施。

7.3.5设计和开发验证

为确保设计开发的输出满足输入的要求，项目部应根据设计单位的计划安排，派专责人参加并听取设计单位后期设计阶段验证意见结论的汇报。

7.3.6设计和开发确认

公司通过以下措施和方法进行设计和开发的确认:

a)项目部专责人参加设计单位的设计确认活动;

b)检查落实设计图纸是否通过政府主管部门的审批并签章;

c)由项目部组织设计、监理、施工等单位进行图纸会审，执行q/tzh-wi-023《图纸会审制度》;

d)以阶段性的验收，如:验槽、基础验收、主体结构验收和竣工验收等，作为对设计和开发的确认;

e)施工期间，请顾客进行监督，由项目部部负责听取并收集顾客意见。

当确认结果表明设计开发的产品不能或不能完全满足预期使用要求时，应采取有效的跟踪措施(包括变更设计)以满足要求，确认结果跟踪措施。

7.3.7设计和开发更改的控制

7.3.7.1在以下情形下，要对设计进行更改:

a)随着设计开发的进展、情况的变化，可能发生要求的变更，应更改策划输出。

b)在设计开发的各项评审、验证、确认等过程中，对发现的问题涉及的更改采取跟踪措施。

7.3.7.2设计更改要形成记录，并由责任部门保存和管理。

7.3.7.3设计变更要充分考虑变更对以前完成部分和其它部分以及结构安全和使用功能的影响，适当时，对设计更改进行评审、验证和确认，予以充分分析和论证，在确定合理可行的基础上，批准后实施。

设计和开发更改的具体实施办法见q/tzh-wi-019《设计变更实施办法》。

房地产不合格品控制工作程序：房地产开发程序:政府部门审批手续

建房项目前期手续十分繁杂，涉及规委、建委、发改委、国土局、人防办、消防局、园林局、交通委、环保局等众多部门。

建设项目按资金来源，分为政府财政资金和单位自有资金;按用地权属，分为自有用地和新征占用地;按土地性质，分为国有土地和集体土地;按单位性质，分为中 央单位和地方单位;又可分为政府投资项目和非政府投资项目;按供地方式，分为无偿划拨用地和有偿出让用地;按使用方式，分为基建项目和开发项目;按建筑性质，分为公建(办公楼、宾馆、饭店、商场、影院、医院等)、住宅(公寓、别墅、连排等)和工业(厂房、车间等);不同前提的排列组合决定了审批方式的有所差异，以及是否能获得批准，不同单位以不同方式在不同时期建不同项目，审批待遇标准及结果会有很大不同。

举例大致说明前期审批流程(前提:中央单位自建财政投资新征地办公楼项目):

第一步: 编制可研报告，取得发改委“立项批复”。

第二步: 取得国土局“用地预审意见”。

第三步: 取得环保局“环境评估审查意见”。

第四部: 取得规委给发改委的“规划意见函复”。

第五步: 取得规委给建委的“规划意见函复”。

第六步: 取得建委的“选址意见通知书”。

第七步: 取得发改委的“招投标方式通知书”。

第八步: 委托招投标代理公司完成设计招投标，发出中标通知书，取得规委 的“设计招投标备案回执”。

第九步: 取得规委的“规划意见通知书(选址)”。

第十步: 完成方案设计，取得规委的“设计方案审查意见”。

第十一步:完成初步设计及概预算编制，取得发改委的“初步设计及概预算审查意见”。

第十二步:取得规委的“钉桩通知单”，委托测绘院钉桩，取得“钉桩成果通知书”。

第十三步:取得规委的“用地规划许可证”。

第十四步:取得建委的“征地计划通知书”。

第十五步:取得国土局的“建设用地批准书”。

第十六步:完成人防报批图纸设计，取得人防办的“人防设计审查意见”。

第十七步:完成消防报批图纸设计，取得消防局的“消防设计审查意见”。

第十八步:完成园林报批图纸设计，取得园林局的“园林设计审查意见”。

第十九步:委托编制交通影响评估报告，取得交通委的“交通审查意见”。

第二十步:委托勘察院进行地质勘探，取得“地质勘探报告”。

第二十一步:取得建委的“年度施工计划通知书”。

第二十二步:设计院完成规证报批图纸设计，取得规委的“工程规划许可证 “。

第二十三步:与原土地方完成安置补偿工作，签定“安置补偿协议”。

第二十四步: 完成水、电、气、暖、信、路等市政供源方案设计，取得市政 院的“市政供源方案”。

第二十五步:取得园林局的“树木伐移许可证”。

第二十六步:取得建委的“拆迁许可证”及“渣土消纳许可证”。

第二十七步:取得国土局的“国有土地划拨决定书”

第二十八步:取得国土局的“国有土地使用证”。

第二十九步:设计院完成全套施工图设计，取得审查机构的“施工图审查合格 书”。

第三十步:完成监理招投标手续，取得建委“中标监理公司及监理合同备案回执”。

第三十一步:完成施工招投标手续，取得建委“中标施工单位及施工合同备案回执”。

第三十二步:委托拆迁公司完成现场三通一平。

第三十三步: 建委踏勘现场，取得“现场勘察合格通知书”。

第三十四步:完成质量监督登记手续，取得“质监备案回执”。

第三十五步:完成安全监督登记手续，取得“安监备案回执”。

第三十六步:完成节能监督登记手续，取得“节能备案回执”。

第三十七步:资金到位，取得银行出具的“资金证明”。

第三十八步:取得人防办的“人防施工图备案回执”。

第三十九步:取得建委的“施工许可证”。

至此完成本项目所有政府部门审批手续，进入现场施工阶段。

规划部门的审批流程是:

控规调整→规划意见函复→规划意见书→审查设计方案→用地规划许可证→工程规划许可证。

房地产不合格品控制工作程序：房地产人力资源控制程序

1.目的

通过对公司员工进行聘用、考核、评价和培训，确保所有员工的基本素质和技能，均应达到本职岗位的要求，满足质量管理体系运行的需要。

2.适用范围

适用于公司的人力资源的管理与控制。

3.职责

3.1人力资源部是公司人力资源控制的主管部门，负责公司员工的聘用、考核、管理、培训等工作;

3.2其它职能部门和项目部负责本部门人员的考核和内部培训工作。

4.工作程序

4.1员工的聘用、考核和管理

人力资源部负责公司员工的引进和招聘，按照所招聘岗位的素质技能要求，对引进和应聘人员进行考察，对现有员工每年一次进行考核评价和日常管理工作。执行q/tzh-wi-042《劳动用工管理办法》和q/tzh-wi-043《聘用职工管理办法》。

4.2公司各级人员基本素质技能要求

公司对各级人员的岗位基本技能和素质要求进行了规定，见q/tzh-wi-031《岗位资格要求》，并定期对公司职工进行考核评价，公司管理层和中层干部由集团公司统一组织考评，确保在岗人员满足本岗位的素质技能要求。

4.3教育和培训

公司采取以下方式和措施，对职工进行适当的教育和培训:

a)内部培训;

b)外委培训;

c)组织到其它成功的房地产开发公司和开发项目进行参观学习;

d)组织或参加学术论坛、经验交流会等;

e)鼓励职工根据自己的岗位专业开展自学，并采取相应的奖励措施。

4.3.1 培训计划的编制

人力资源部根据公司的发展规划、项目开发运作的实际需要和各部门的培训需求，于每年12月底编制公司职工教育培训年度计划，报分管领导审核后，由公司总经理批准实施。

4.3.2 培训的实施

a)各部门根据年度培训计划安排的培训内容和时间，组织进行本部门或分管专业范围的培训工作，人力资源部负责协助各部门做好教师的聘任、教材准备等工作。

b)培训结束后，由培训部门对整个培训工作进行总结，将有关的培训资料报人力资源部，包括"职工培训出勤考勤表"和"培训总结"。

c)人力资源部负责收集整理有关的培训资料，进行存档保存。

4.3.3 公司职工培训工作主要包括:

1)岗前培训

a)岗前培训的对象主要包括:分配的大中专生、技校生、复转军人和新录用(招聘)的人员。

b)培训内容包括公司简介、房地产开发的基本知识、工程管理概况、安全质量管理和公司有关规章制度等。

c)通过岗前培训，要使上岗人员对公司有一个基本的了解，提高对公司生产经营管理的认识和安全质量意识，充分认识到自己岗位工作的相关性和重要性，增强对公司的荣誉感。

d)岗前培训由人力资源部负责组织，记录保管有关的培训资料。

2)专业技术培训

结合各岗位工作的实际要求、公司开发经营和工程建设的需要，由各部门根据职责分工或业务范围，进行有关的专业技术培训，提高岗位技能和管理水平，满足公司各项业务运作的要求。

3)法律法规知识培训

由人力资源部负责组织进行法律法规知识培训，使公司的各级人员掌握运用国家和上级的有关法律法规知识，确保公司各项工作业务的顺利开展。

4)安全培训

由工程部负责组织学习和掌握安规知识和现场施工等安全管理规定，执行q/tzh-wi-017《安全管理系统文件汇编》中的"安全培训管理办法"。

5)外委培训

公司的外委培训主要包括:特殊作业人员的持证上岗和执业资格的取证培训、专业知识培训、专业任职资格培训等。具体实施规定，执行q/tzh-wi-036《职工外委培训实施办法》。

4.3.4公司鼓励员工努力学习管理知识、专业技术，不断更新知识结构，提高自身素质，为公司发展多做贡献，对在考试、考核取得优秀成绩者，公司将按有关规定予以奖励。

4.3.5人力资源

部负责每年对培训工作的有效性进行一次评价，并提出下一年培训建议。

4.3.6人力资源部负责收集、保存和管理公司职工教育培训的相关记录和证书。

4.4 人力资源部负责公司持证上岗的管理工作，负责审查、登记、保存和管理相关人员的上岗资质证书，确保国家政府部门和上级主管部门规定的特殊岗位，具备相应的执业资格证书。

5.质量记录

5.1 qr21-01 培训出勤考勤表

5.2 qr21-02 培训总结

6.支持性文件

6.1 q/tzh-wi-017《安全管理系统文件汇编》

6.2 q/tzh-wi-031《岗位资格要求》

6.3 q/tzh-wi-036《职工外委培训实施办法》

6.4 q/tzh-wi-042《劳动用工管理办法》