某物业管理公司保安工作手册颁布令（优选10篇）

某物业管理公司保安工作手册颁布令

物业管理公司保安工作手册颁布令

本保安工作手册是依据gb/t 19001-2000 idt iso9001:2000《质量管理体系-要求》、公司qm-zhb-001《质量手册》、pr《程序文件汇编》，结合本公司物业管理实际经验组织编写而成，经审定符合浙江zz物业管理有限公司保安工作的实际情况，是指导公司保安工作的纲领性文件和准则，是新老保安培训的依据，也是各管理处保安工作开展的依据。各保安人员必须认真学习，严格贯彻执行，以保证本公司质量管理体系持续、有效运行和向业主提供满意的服务，同时也是本公司向每位业主展示保安服务水平和提供有效服务的承诺。

现予以批准发布，自二o**年十二月一日起实施。

总经理:

20**年12月1日

某物业管理公司保安工作手册颁布令：常规物业管理顾问工作内容

合作期限:共一年，由本物业首期入伙之日前二个月起计，又分为前期筹备、集中入伙、装修搬迁和正常管理四个时期。

■前期筹备期

指一期物业入伙前，z海协助管理商从机构组建、人员培训到为一期物业入伙做相应筹备的工作时期。

(一)在发展商需要对物业设施设备系统进行增加、减少或改动时，协助发展商进行整改，并提供切实可行的方案和解决办法，确保系统的稳定。

(二)协助管理商建立各专业管理模式、机构设置、拟定人员编制:

1.协助管理商制定管理人员、操作层人员定编方案;

2.协助管理商根据机构设置和岗位定编制定出各级各类岗位责任制。

(三)协助管理商根据物业项目实际情况，测算物管成本，提出物业管理收费标准，报当地政府物价部门审批。

1.人工费用测算;

2.设备耗能费用测算;

3.设备维修保养费用测算;

4.清洁定额费用测算;

5.园艺绿化项目的定额费用测算等。

(四)协助管理商选聘各专业物管工作人员(管理层和操作层)组建工作队伍:

1.提供人员配置及相应素质要求的具体方案;

2.协助对招聘人员进行笔试、::面试、实操考核。

3.提供员工入职及岗前培训参考计划，并协助做好培训计划;

4.协助拟制员工在职培训年度规划，并对规划实施进度、落实情况等进行跟踪检查和指导;

5.协助对操作工进行操作培训;

6.协助对操作工进行常见故障诊断及设备管理培训;

7.就管理商员工外培事宜提供咨询和协助;

8.提供物业管理收费系统软件使用培训。

(五)协助管理商培训各专业物管工作人员(管理层和操作层)，协助对各专业技术工人进行考核及资格等级的评定，以确保人员素质。

(六)协助制定入伙交接验收标准及实施程序:

1.按照iso9000国际质量保证体系文件协助本物业管理商制定验收标准。

2.协助成立入伙接管验收领导小组。

3.指导召开各种入伙专题会议。

4.协助发展商制定"三通"及其它项目入伙必备目标方案。

5.协助接管验收小组及有关人员与发展商、施工单位三方面共同组成联合交接小组，并制定交接验收计划。

(七)提供设备移交、接管验收的全套程序、问题缺陷和解决方案建议书样本及其它资料清单，协助管理商与发展商之间各类专业设施设备的交接与验收工作(包括各专业工程的竣工资料的交接工作等)。

(八)指导管理商对设备外观出现的缺陷进行整改，对维修保养工作的程序等 级进行划分，对运行中的设备进行节能改造以利于提高设备管理质量。

(九)协助管理商按iso9000体系标准编制各项管理制度及建立相关资料、文件:

1、提供管理运作所需的工作程序蓝本，并结合项目实际协助管理商进行修订、充实和完善;

2、协助建立各专业设施设备移交的有关手续、::资料、文件和程序;

3、协助制定各专业设施设备管理规章制度、设备操作规程及维修保养标准、程序和措施;

4、协助制定设施设备运行记录监控的有关程序和文件;

5、根据设计图纸及操作手册等协助制定相关操作指导书、安全规程、应急处理方案、维修保养方案等指导性文件;

6、协助制定消防、给水和排水、水泵、机电设备等项目管理方案;

7、协助管

理商制订清洁保洁标准和程序，编制清洁作业指导书;

8、协助制订绿化操作标准，拟制绿化养护规范;

9、提供员工手册和人事管理制度示范文本，指导并协助编制员工手册及人事工作相关制度;

10、提供质量管理相关的各种记录表格、样本，并结合项目管理目标和质量要求协助管理商进行修订和取舍;

11、协助设置会计帐薄，建立会计核算体系;

12、协助建立健全财务管理制度。

(十)协助管理商建立各专业原始技术资料、维修保养记录等档案;并就物 业管理档案资料的整理提供咨询和指导。

(十一)为管理商提供日常物业管理所需设备、材料清单，协助编制对外分包的有关程序，协助评价和选择各专业分包方。

(十二)指导会计核算，帮助进行财务成本分析，提高经济效益。

(十三)协助制定入伙前工作计划:

1.协助成立入伙领导小组。

2.协助制订入伙计划。

3.指导制定收楼、入伙必备文件资料，如《业主公约》、《住/用户手册》、《收楼须知》、《收楼指南》、《装修申请登记表》等。

4.指导制定管理费预算，管理成本核算方案，根据本物业所在地政府物价部门的有关规定协助制定各项收费标准。

5.协助制定入伙管理制度。

6.协助发展商完善入伙必备条件(例如:通知发展商与当地邮政部门联系落实邮编、通邮时间及报刊订阅等)。

6.协助制定开办费用清单、预算及采购计划。

7.指导制定入伙后各专业服务分派方案。

8.制定入伙期工作方案:如成立入伙期工作小组、场景布置、宣传、人事安排、各种指引标识等。

■集中入伙期

指业主在发展商书面通知前来入伙的时限内集中到物业现场收楼、验楼、办理入伙手续的工作时期。本期时间短，工作量大、环节多，需丰富的工作经验及工作技巧。如何将有限人力资源合理分配到各个工作环节中去，使入伙工作得以有条不紊地进行，并给业主留下良好的最初印象即成为集中入伙期工作的难点。因为集中入伙期是业主第一次与物业管理机构打交道，第一印象的好坏，将决定物业管理机构日后长期物管工作能否得到业主的配合而轻松、顺利地开展。

为此z海将提供以下顾问服务，以保证入伙工作顺利进行，为今后物业管理的正常进行打下良好的基础:

1.指导成立入伙期各工作组，制定各个工作组责任制度。

2.制定入伙工作流程，紧急应变方案等。

3.协助发展商有关部门在集中入伙期间实行联合办公，提供一条龙服务。

■装修搬迁期

指业主办妥入伙手续后，为其物业进行二次装修，直至搬迁入住的工作时期。此时物业管理公司的工作难点有二:

1.面对大量不同的装修单位和素质较低的装修工人，如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去控制他们，保护公共设施设备，不侵害业主公共利益，同时又监督装修质量，避免遗留安全隐患等。

2.业主入住有先有后，怎样兼顾先入住业主的正常生活和后入住业主的顺利装修，如何将两者有效的隔离开来，从而避免被有效投诉，也是一个棘手的问题。

为此，z海将提供一整套根据长期实践经验总结出来的行之有效的管理办法，有效帮助解决以上问题，主要内容包括:

1.指导建立严格的装修审批程序，包括对装修单位资质、

装修图纸等的审批。

2.指导建立装修单位进场管理工作流程。

3.指导建立各业主/用户的装修档案。

4.指导建立装修日常监督管理制度，包括巡查管理制度、装修时限管理制度等。

5.指导建立装修现场验收制度。

6.指导建立装修单位退场管理工作流程。

7.指导建立各业主/用户的入住管理办法。

8.指导建立各业主/用户搬迁管理办法。

9.指导建立各业主/用户搬迁注意事项。

■正常管理期

指物业现场大部分小业主的二次装修工作已基本完成，小区环境的维护、机电设备的保养等日常物管工作均已规律开展的工作时期。

此时z海主要提供的顾问服务内容有:

1.通过日常工作中的实际运作进一步完善发展商下属物业公司之管理机构组建、人员培训及管理等行政方面事务。

2.指导建立严格的封闭化安全管理制度，包括小区出入登记制度、保安巡查制度、紧急情况处理制度等。

3.指导建立一整套具有可操作性且指标量化的清洁、园艺绿化操作考评管理制度。

4.指导建立财务管理制度、财务人员岗位责任制，提供专业财务收费系统软件并对该系统操作提供业务培训、使用指导等工作。

5.指导建立楼宇机电设备及电梯的维修保养管理制度，如电梯五级(周、半月、月、季、年)保养制度等。

6.按照iso9002国际质量保证体系标准建立物业管理规范及相应文件并将其切实贯彻到日常管理工作之中。

7.指导建立特殊场所(如会所等)物业服务管理方案。

8.顾问团定期对项目进行考评，并就各专业所涉及的内容、范围进行全面检查，指出问题，分析原因并提出整改意见，跟踪纠正落实情况:

9.各项管理规章制度、岗位、部门职责及其执行情况;

10.按iso9002标准对管理商的各专业设备管理体系运行状态、维修、保养情况进行检查、诊断，发现不符合，及时11.提出整改缺陷和纠正处理措施报告给管理商，协助建立控制程序及方法，确保系统长期正常运行;

12.检查设备的完好率，对各专业系统故障进行诊断，提供维修技术指导，以便及时排除故障;

13.根据管理商运作过程的实际情况，对涉及各专业管理的文件进行修正补充，对系统出现的问题提出建议和解决方案;

14.对会所设备设施的完善与否提出整改建议:现场考察已装修配置完毕的会所，根据会所的装修格局和功能设置，若发现器材配置不够完善，达不到营业要求，及时向发展商提出建议，以便达到预期效果;

■根据合同要求，在物业评优时，向管理商提供物业管理各专业咨询指导:

*各专业设施设备的维修保养的咨询、指导;

*物业管理规章制度执行情况的咨询、指导;

*物业管理档案资料、创优软件资料整理的咨询、指导;

*在清洁工作中对顽固污渍处理提供咨询和指导;

某物业管理公司保安工作手册颁布令：创物业管理示范达标大厦工作汇报

博 盈 投 资 广 场

关于争创“物业管理示范达标大厦”工作汇报

一、博盈投资广场物业管理成果简介

荆州市博盈投资广场是由北京金浩集团下属荆州市军沙商贸有限公司投资、改造、经营的荆州市首家商务智能化写字楼，总投资额8700多万元，通过城建统一规划、改造装修而成，并由组建选聘的荆州市盛智物业管理有限公司介入前期的装修、运营管理，广场于____年9月28日正式落成开业。

广场总建筑面积为20000平方米，占地面积达20000平方米，设计整体绿化率达55%，写字间入租率达80%，租户达23家。以军沙商贸有限公司业主代表牵头成立业主委员会，于____年12月与物业管理公司签订委托物业管理合同，明确双方的责、权、利关系。

投资广场位于荆州市政治、经济、文化、商务中心，紧邻博盈大桥，交通便利，环境宜人。拥有19层高档写字间及68间商务客房等全套服务设施，广场采用智能化功能设计，安装有大型远大中央空调系统、双座三菱高速电梯、集中电视安全消防监控系统、虚拟网电话系统、光纤接入宽带互联网络系统及绿色环保供水系统。广场集投资服务、商务办公、会议、金融、信息咨询、住宿、娱乐、休闲等功能于一体，大厦自修建运营以来，实行规范化物业管理，设置物管办公室、招商服务中心、专业的安保、工程维修及保洁等部门，岗位人员上岗持证率达100%，拥有一整套租户入驻、收支、装修管理及日常服务运行模式和管理规范，不断建立健全各项管理制度及工作流程标准，配备专人管理物业档案室，实行24小时值班服务制度，并配备专业的物业管理信息系统，大厦维护保养实行专业维保服务和定期计划反馈相结合，安全、维保和卫生等物业管理客户满意率达95%以上。

经过一年多的物业经营管理，目前，投资广场已成为荆州市招商引资、投资服务和商务交流中心，取得了良好的经济效益和社会效益，为荆州树立高档商务写字楼和精品物业管理典范

二、积极组织争创工作

为全面配合市物管部门做好本次物业管理达标示范大厦争创工作，提升整体服务管理水平及品牌实力，盛智物业管理有限公司将协同投资广场业主方就争创工作，重点作好如下工作安排:

1、物业管理示范大厦争创工作全员参与，公司于8月底就召开“争创达标示范大厦”全体员工动员大会，对整个工作做出布署，并成立专班，全面负责争创工作内外宣传发动、资料、档案归档整理;标准自检及验收工作;

2、成立新物管条例实施宣传小组，公司先后组织员工学习新《物业管理条例》、《租户公约》及《装修管理规定》，为全员规范物业管理行为提供法律指导和实施依据;

3、公司积极做好内部宣传发动工作，以“努力提高物业管理水平，积极打造物业管理强势品牌“为目标，已作出如下具体分工:

1)公司行政部负责物业管理人员培训提高、内外联系沟通、行政接洽、协调资料档案的统筹、监督整理及整改、自检、协助验收工作;

2)做好物业管理示范大厦的申报准备及创建工作，已下发《全国物业管理示范大厦标准及评分细则》，组织各部门对照此评分细则进行学习，各部门召开会议，对照标准，找出存在的问题及整改方案，统一报批、整改实施;

3)《物业管理示范大厦标准及评分细则》中，所涉及物业管理档案、资料统一由物管处整理收集，并做好登记清单和目录;并将整理后的清单目录及未明事宜统一交行政部;做好自检和及时与物管科联络、协调、更正，并积极准备迎接11月份上级物管部门的验收检查。

本次争创物业管理达标示范大厦工作，是关系到公司的企业形象展示及提升整体实力，开拓对外业务的重要环节，我公司将紧密配合物管部门，积极宣传学习新《物业管理条例》，对照做好完善整改，不断提高物业管理服务水平，为树立达标示范大厦的良好形象和推动行业发展做出贡献!

荆州市盛智物业管理有限公司

二零零三年十月三十一日

附:

1、《申报资料目录》

2、《盛智物业物业管理有限公司简介》、

3、《组织架构图、人事编制、员工名册》

4、《盛智物业物业管理有限公司章程》

某物业管理公司保安工作手册颁布令：物业管理策划准备工作程序

物业公司程序文件

物业管理策划、准备工作程序

1目的

通过接管物业前的策划工作，为公司顺利接管物业及接管后为业主提供优质服务创造条件。

2范围

适用于公司待接管的各类物业。

3职责

3.1总经理指定专人具体负责物业管理策划阶段的组织工作，确保物业管理策划阶段各项资源的及时提供。

3.2品质管理组负责在前期介入阶段从物业管理运作的角度，对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等多方面向发展商提供有益的建设性意见，并做好记录。

3.3品质管理组负责针对待接管物业特点制订物业管理方案。

3.4总经理办公室负责协调前期介入人员的配备和新组建管理处人员编制的确定与配置工作。

4方法和过程控制

4.1物业管理策划/准备工作包括物业管理的前期介入、制订物业管理方案、组建新项目物业管理处三个基本环节。

4.2前期介入

4.2.1前期介入的作用

a.完善物业的使用功能--向地产公司在新开发项目的规划设计阶段就户型设计、供电供水、污水处理、通讯网络、道路、绿化、管线走向、服务配套设施及平面布局等方面提出建设性意见。

b.改进、完善物业的具体设计--公司根据收集的工程案例和工作经验，从日后管理的角度及时向设计单位提出意见，避免出现设计缺陷。

c.便于日后对物业的管理--由于早期介入物业的规划、设计、管线敷设和设备安装，熟悉现场情况，为日后物业的管理、维修保养带来便利。

4.2.2前期介入的方式--按照项目开发周期分为早期介入、中期介入、后期介入三个阶段。

a.早期介入:从进驻项目现场到主体动工之间的介入活动。工作内容包括:

a.拆迁、搬迁现场临时建筑物。

b.现场环境卫生、安全保卫、办公及生活设备的维护、饮食等管理工作。

c.提供项目营销活动的后勤保障。

d.项目样板房、销售厅、项目部等代管物资的验收、保管、发放、调拨、跟踪等管理工作。

e.审阅设计图纸，提出有关楼宇结构布局和功能方面的改良建议。

b.中期介入:主体动工到入伙前六个月之间的介入活动。工作内容包括:

a.专业技术人员参与了解委托项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等，指出设计中缺陷、遗漏的工程项目。

b.加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控，发现问题及时解决。

c.从业主使用功能角度，向发展商建议完善相关设施，修正缺陷，包括各类开关、空调位(孔)、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。

d.根据《物业移交验收标准和要求》，从物业管理功能出发，对未达到标准的设备房、配套设施、管理用水电预留接口等需要完善的问题，及时向发展商建议完善、修正。

c.后期介入:入伙前六个月到管理处成立之前的介入活动。工作内容包括:

a.各类管理用房和商业用房的确定及装修标准。

b.完善闭路监控系统、停车场设施、背景音乐、泛光照明、信箱、康体休闲文化设施、园林绿化等公用设施。

c.分批分期收集工程、配套设施设备资料，如收集整理竣工图、验收资料、设备使用说明书、保修卡及设备原理图等。

d.充分了解掌握房屋及配套设施状况，做好物业接管验收的各项准备工作。

e.了解地产销售承诺，如水、电、煤气等配套设施及附属服务设施的情况，核实兑现状况，发现问题及时设计替代方案。

4.2.3专业技术人员将前期介入工作情况记录在《 前期介入情况周记表》(1-8)上，作为重要资料保存。

4.3物业管理方案的制订

4.3.1品质管理部负责根据物业规模大小成立调查小组，制定调查方案，对物业进行调查。调查内容包括:

a.物业当地人文环境、周边治安状况、周边供方环境、周边物业管理水平及收费标准、当地政策环境等。

b.物业设备状况、配套设施情况、办公用房配备等。

c.在地产销售前期实施顾客需求调查如服务项目需求、服务水平及消费水平等。

4.3.2品质管理部负责在入伙前六个月，完成物业管理方案的编制，内容包括:

a.分析物业本身及周边环境，从物业的特色和不足中寻找完善物业管理服务的切入点。

b.新建项目的整体情况介绍，包括:位置、占地面积、建筑面积、绿化面积、交房时间、户型、总户数、车位数量、公用设施配套、机电设施设备等。

c.分析业主需求，针对业主群体特征、个性特征等，提供创新服务。

d.详细介绍新小区管理的整体构思和管理策划思路，包括管理模式、管理承诺、管理重点、管理措施、管理目标。

e.待接管项目的管理架构图、各管理部门职能、各岗位人员配置及其岗位职责。

f.确定、提供服务所需的基础设施，包括:

a.清洁及绿化设备和工具，如洗地机、吸尘器、剪草机、喷雾器等。

b.安全设备，如对讲机、手电筒、电警棍等。

c.设备维护所必要的检验、维护设备和工具，如万用表、兆欧表、电焊机、台虎钳等。

d.会所服务需要设备，如饮水机、制冰机、空调、电视机、音响等。

e.配套办公场地及办公设施设备，如电脑、打印机、传真机、复印机等。

f.员工后勤设施设备及服务配置，如员工宿舍、食堂、热水器、消毒柜等。

4.3.3品质管理部负责形成《物业管理方案报告书》。

4.4组建物业管理处

4.4.1办公室负责根据物业管理方案，确定新建管理处人员编制。

4.4.2办公室负责编制新建管理处人员招聘计划、培训计划。

4.4.3入伙前三个月经总经理办公会确定新建管理处经理人选，并由人事行政管理部下发管理处成立的任命。

5支持性文件

**wy7.5.4-s01《物业移交验收标准和要求》

6质量记录和表格

**wy7.1-g01-f1《 前期介入情况周记表n01》

**wy7.1-g

01-f2 《前期介入情况周记表n02》

**wy7.1-g01-f3 《前期介入情况周记表n03》

**wy7.1-g01-f4 《前期介入情况周记表n04》

**wy7.1-g01-f5 《前期介入情况周记表n05》

**wy7.1-g01-f6 《前期介入情况周记表n06》

**wy7.1-g01-f7 《前期介入情况周记表n07》

某物业管理公司保安工作手册颁布令：物业管理公司工程部工作手册说明

物业管理公司工程部工作手册的说明

1、本手册是北京**物业管理有限公司工程部实施质量管理体系的细则，是公司的法规性文件，本部门全体员工必须严格遵守。

2、手册中文件均在相对稳定的一段时间内有效，其他仅在限定的一定时间内有效的文件，不列入手册。

3、手册中的文件分为两类:

(1)工程部负责编制的文件:有的适用于全公司实施，有的仅适用于工程部内部实施。

(2)公司其他部门编制的文件，凡适用于工程部实施的均纳入本手册。

4、工程部经理根据需要，对于手册中文件的实用性进行评审，并在适当时进行修订。

5、本手册颁布后，如有公司或工程部发放的新文件，只要属于长期有效的文件，均应适时纳入本手册。

6、本手册是受控文件，其管理和发放均应按照《文件控制程序》的有关规定执行。

某物业管理公司保安工作手册颁布令：太阳城物业管理前期介入筹备工作计划

*确定物业管理费收费标准

顺驰物业根据以往的物业管理经验，针对项目实际情况，以各时间段和各种收费标准做出比较准确和切合实际的测算，为顺驰水蓝确定物业管理收费标准提供依据。一旦顺驰水蓝确定收费标准后，顺驰物业将与当地物价局取得联系并建立良好的关系，确保在最快的时间内，通过申报审批程序，并最终获得批准。

*安排和招聘管理人员

顺驰物业可抽调在武汉和天津物业分公司的部分骨干到项目任职，只需从荆州本地招聘少量空缺的管理岗位及一定数量操作岗位的员工。由于物业管理处的骨干员工，均在顺驰物业工作了一段时间，因此，在最快的时间内建立物业管理中心的管理架构，熟悉顺驰物业和顺驰水蓝的管理要求，可迅速开展物业管理工作，并达到较高的管理水平。

*完成物业管理人员入职培训

顺驰物业将根据首期入住小区的户数，制定合理的物业管理人员架构。在人员到位后，顺驰物业利用各种培训手段，对所有的员工均进行生态化服务理念、客户第一的服务意识以及礼仪、礼貌和岗位责职的培训;对不同的专业人员，进行岗位技能培训，使每位员工迅速熟悉顺驰物业的企业文化及具备必须的物业管理知识，确保员工的素质能够满足客户的要求。

*准确各种物品和装备

顺驰物业按顺驰水蓝批准的物业管理启动预算，购置各种物业管理所需的物资装备，以保证物业管理处的正常运作，购置工作包括:购置各种办公家具和设备、购置各种通讯器材、定制首期制服、购置警械和安保用品、购置各种设备、工具和维修用品等。此外，顺驰物业还将免费提供物业管理软件和邮件服务信箱软件，以随时保持与总部的联系。

*参与设备调试和验收

顺驰物业将首先派遣的丰富经验的工程主管和工程人员，参与设备设施的调试验收，熟悉物业内的建筑情况和设备配置，检查和记录施工缺陷及影响业主入住的未完工程，协助督促施工单位整改。建立物业设备操作和维护保养制度，为顺利验收和接管做好各项准备工作。

*提供施工现场安保服务

施工临近竣工阶段，工地现场施工单位多、人员杂，顺驰物业将根据顺驰水蓝的要求，在最短的时间内调配和招聘安保人员进场，协助施工单位保卫物业安全、维护成品完好、防止人为损坏和注意防火安全。建立进出小区的检查制度，减少盗窃现象和已安装完备的设施设备损坏现象的发生。

*确保物业管理各种方案

顺驰物业根据小区建设、周边环境、购房及租房对象和物业配置设施等情况，制定一系列适合太阳城的物业管理方案，使管理人员上岗后，能清楚地知道其在本物业内所承担的角色。物业管理方案包括:《物业验收方案》、《小区保安方案》、《小区清洁和灭虫招标方案》、《工程设施维修保养方案》、《财务运行方案》、《人事管理方案》、《物业客户服务方案》、《小区的交通管理方案》、《小区内停车管理方案》、《小区社区活动方案》等。

*制订物业管理的各项规章制度

顺驰物业将根据物业的实际情况，结合国家和有关物业法规，提供合适的管理公约文本，供顺驰水蓝制订正式的《物业管理公约》。顺驰物业将结合《物业管理公约》，制定完整的规章制度和服务规范。其中部分需要印刷后发放小主业;部分需要装帧在镜框内上墙，部分留存物业管理处遵照执行。

*完成物业保险工作

对物业进行保险是物业管理中为了防范和规避各种不可预见的风险一种有效方式，可减轻物业管理在处理各种损失时的应付难度，使意外事件得到圆满的解决。在物业管理筹备期中，顺驰物业利用以往经验，将通过市场公开招标方式，办妥财产一切险和公众责任险。

某物业管理公司保安工作手册颁布令：z建设厅机关大院物业

某建设厅机关大院物业管理工作计划

(一)、工作计划

(1)管理人员每周例会一次，研究分析一周工作情况，特别是分析所存在的问题，研究解决措施，安排本周主要工作。

(2)日常工作要按业主的托管要求，提供有序的规范化的服务。在服务中贯彻iso9001:2000国际质量体系要求，始终坚持以业主满意度为中心，不断提高服务质量，广泛征求意见，持续改进服务水平，树立企业的市场信誉度和业主满意度，塑造出我们园中物业良好的公司企业形象。

(3)每6个月与业主委员会就物业管理进行沟通不少于1次。接受业主的建议，把**省建设厅机关大院搞的更加美好。

(4)在6.1儿童节和9.9重阳节开展各种活动，搞好小区的精神文明建设;在小区内组织各种经常性的健康娱乐活动。

(二)具体措施

日常管理事务:

(1)接受业主服务要求，及时率达到98%;服务满意率达到98%。

(2)服务时间按照相关规定要求，每天12小时服务。

(3)针对管理处的基础工作，进行周计划安排，服务，检查的形式。

(4)对小区的精神文明建设采取定期组织各种文明活动的措施，安排小区内老年人的娱乐活动。

(5)关于收取物业管理费用，采取定点收取，或者上门服务等多种形式。

(6)采取各种有效措施，优化**省建设厅机关大院的设施设备的效用。

(7)定期或不定期与业主委员会/业主沟通，尊重业主委员会的意见，努力寻求改进。

(8)对小区的房屋及附属设施进行例行巡检，营造园区的温馨、安全、文明的环境。

(9)接受业主的建议和投诉，并作出整改意见。

公共区域保洁服务:

(1)目的 :日常保洁、定期保洁，保持整个小区的整洁美观。

(2)适用范围 :小区内的公共区域。

(3)职责 :保洁员按服务标准操作实施，并组织逐级监督检查。

(4)工作程序: 参照专业服务运作实务的相关内容。

①公共道路区域:地面保持清洁、光亮，无污迹、无水迹、无脚印;走道四角及踢脚板保持干净，无垃圾;

②楼道:安全扶梯台阶保持清洁，无污物、无垃圾;扶杆上保持光亮，无积灰;楼面垃圾间内垃圾放置整齐，把垃圾袋套在垃圾箱上，四周无散积垃圾，无异味;墙面及走道设施、门框、通风口、灯管保持干净、无积灰;

③绿化带:保持植物根部无垃圾、大片落叶;

④地下车库:保持地下车库道路畅通，无堆积垃圾及物品;保持地面无灰尘、无垃圾;保持地下车库空气流畅，无异味、无毒味，定期喷洒药水。

⑤垃圾做到日产日清

工程维修服务:

(1)严格按照相关的法律法规和公司质量体系要求进行工程维修服务。

(2)延长值班时间，实行12小时值班制，以解决业主的需求。

(3)对公共区域设施设备严格执行例行检查制度。

(4)对业主的特约服务要求，半小时快速响应。

保安服务:

(1)门卫值勤服务

a. 每天按时开启和关闭服务大门。

b. 值勤时站立姿势规范。

c. 对问询人员询问的问题，要准确回答所提问题。

d. 外来车辆来访，必须登记。

e. 无关车辆一律谢绝进出或停放。

f. 在值勤中发现顾客有困难要及时提供帮助，对有生理残疾的顾客要主动提供帮助。

(2)安全巡视服务

a.在每天巡视中要仔细检查各类设施和门窗等安全设施，发现故障或设备运行异常要及时报告相关人员或负责人。

b.定期检查消防设施和消防器材是否过期。检查是否缺少消防器材。

c. 对巡查中发现的可疑情况和可疑人员要进行情况追踪和汇报。

d. 每天对巡查情况要进行记录。

(3)园区安全监控

a.24小时对园区进行监控设备监控。

b.发现可疑情况，立即报告。

(4)车辆管理

a.每2小时作一次巡逻，保证停车场内有序;

b.按照科学规范在园区地面划分临时停车车位;

c.制定科学制度，保证园区内车辆管理有序;

d.严格划分机动车和非机动车的停放地点。

(5)应急服务

应急服务管理有五方面:①水浸事故应急服务;②治安事故应急服务;③停水、停电事故应急服务;④火警事故应急服务;⑤其它安全事故应急服务。上述五个方面应急服务预案参照专业服务运作实务的应急服务服务内容具体制订。无论出现哪一种紧急情况，物业管理均为紧急或危急状态，应该采取应急服务内容管理措施。办公楼应急服务应该有一套完善、快捷、高效的服务管理机制，做到发生情况即时运行，快速见效。

结合小区物业情况制订出《水浸事故应急预案》、《治安事故应急预案》、《停水停电应急预案》、《火警事故应急预案》，配备必要的物资，指定专人负责，做到防患于未然，随时投入应急服务。超越物业管理职能的(如治安处警、火警状态严重等)应立即与相关主管联系，不得擅作主张。

绿化保养服务:

(1)采取措施使绿化植物布局合理。

(2)认真护理使花卉长势良好，无枯黄叶。色彩搭配协调

(3)花坛内干净，无杂草。

(4)注意养护管理，每周养护二次。

(5)草坪按时修剪达到2级要求。

(6)制定相关制度，以保证绿化植物不受侵犯。

某物业管理公司保安工作手册颁布令：待接管物业管理前期准备工作程序

物业管理公司程序文件

待接管物业管理前期准备程序

1.目的

规范物业管理前期准备工作，为入伙做好充分准备。

2.范围

适用于公司待接管物业项目。

3.职责

3.1分管总经理助理负责物业管理前期准备的组织工作。

3.2房产后勤管理部负责前期介入移交手续的办理。

3.3总经理办公室负责物业管理合同的评审，标识制作。

3.4人力资源部负责人员编制确定、人员招聘及入职培训工作。

3.5财务管理部负责各类收费项目及标准的核定。

3.6品质管理部负责各项规章制度及入伙资料的审核。

3.7新建管理处经理负责相关各项工作的筹备和实施。

4.方法和过程控制

4.1房产后勤管理部前期准备工作

4.1.1向新建管理处移交前期介入相关资料，保证前期介入资料的完整性。

4.1.2负责与新建管理处对环境、安全、设备维护等工作的移交。

4.1.3负责新建管理处办公用品及办公设备的审核。

4.1.4负责新建管理处交通运输工具的调配工作。

4.2总经理办公室前期准备工作

4.2.1负责新项目委托管理合同的评审，报总经理签定。

4.2.2负责新建管理处员工工作服的订制。

4.2.3负责新建管理处所有标识的设计、制作并指导安装。

4.2.4负责新项目入伙现场的策划、布置及展板的设计、制作和摆放。

4.3人力资源部前期准备工作

4.3.1负责在入伙前三个月正式下发管理处成立的文件。

4.3.2根据《物业管理方案》审核新建管理处人员编制，并确保管理人员及专业技术人员入伙前三个月到位，安全员、保洁员提前一个月到位。

4.3.3负责新建管理处人员的招聘、入职培训及考核。

4.4财务管理部前期准备工作

4.4.1负责前期介入费用及新项目管理费标准的测算，经总经理审批后纳入委托管理合同。

4.4.2负责新项目各项服务收费标准的审定。

4.4.3负责管理处接管物业入伙前清洁费用的审定。

4.4.4负责指导管理处出纳按财务制度建账及财务软件的使用。

4.4.5负责监督新建管理处的物资采购工作。

4.5品质管理部前期准备工作

4.5.1负责质量体系文件的发放及协助编写相关作业指导文件。

4.5.2负责提供有关物业管理行业的相关法律法规、行政规章等资料。

4.5.3协助管理处分类建立物业管理档案资料。

4.5.4负责审核各项规章制度及入伙资料。

4.5.5负责审核保安器材、检测仪器仪表、清洁绿化用品及各类工具等物资的采购申请。

4.5.6协助新项目管理处质量体系文件及入伙工作办理程序的培训。

4.6新建管理处经理前期准备工作

4.6.1负责拟定入伙工作计划时间表，包括:工作内容、负责人及完成时间等，并报分管总经理助理审批。

4.6.2负责内部管理运作相关工作:

a.编制管理处组织结构、各岗位职责，报人力资源部审核、分管总经理助理审批。

b.物资的采购:根据《物业管理方案》负责办公用品、办公设备及维修工具、设备、安全保洁工具、设备的购置计划的制定、询价、报批及采购工作。包括:

a.办公用品:家私、各类文具等。

b.办公设备:打印机、电话、复印机、传真机、空调、电视机、音响等。

c.后勤服务设施:食堂、宿舍用品、用具等。

d.网络设备:电脑等。

e.清洁及绿化设备和工具:洗地机、吸尘器、剪草机、喷雾器等。

f.安全设备:对讲机、电警棍、手电筒等。

g.加工维修设备工具:万用表、兆欧表、电焊机、台虎钳等。

c.根据物业实际情况，完善闭路监控、停车场设施、背景音乐、泛光照明、信箱、康乐休闲文化设施、园林绿化等公共设施。

d.指定专人记录入伙前后发生的清洁、返修及配套完善工程等所产生的各项费用，以便与地产公司结算。

4.6.3负责对外公共关系的建立及有关证照办理:

a.与政府有关部门建立良好的公共关系，包括:自来水公司、供电局、煤气公司、有线电视、电信局、工商、税务、派出所、街道办事处、居委会等。

b.办理管理处营业执照、组织机构代码证、税务登记证、收费许可证等。

c.办理本物业停车场的验收及营业执照、组织机构代码证、税务登记证、收费许可证等。

d.配合项目部办理用水、用电指标的申请、水电抄表到户、电话、有线电视、煤气、通邮、网络等的开通手续。

4.6.4将《入住指引》、《业主(住户)资料卡》于入伙前十天交地产公司，与《入伙通知书》一并发放业主。

4.6.5负责入伙前一周准备好入伙应备资料，包括:

a.《入伙流程》

b.《委托银行代收款协议书》;

c.《业主公约》;

d.《业户手册》;

e.《前期物业管理协议书》

f.《房屋交付验收表》;

g.《常规服务项目表》

h.水、电、气、有线电视开户申请资料;

i.防盗门、窗花、阳台推拉门图样(包括材料、规格、尺寸、安装要求等);

j.房内配送电器或其他需操作设施用品的说明书、保修卡;

k.房间设计平面图(含水电走向);

l.其他与业主相关资料。

m.现场入伙宣传展板及相关入伙指引标识。

n.所有"入伙资料"的填写样本。

4.6.6进行入伙模拟演练，检验入伙流程、资源配置等准备工作是否充分。

5.支持性文件

vkwy7.3-g01《物业管理策划阶段工作程序》

vkwy7.2.2-z01《合同评审程序》

某物业管理公司保安工作手册颁布令：某物业管理公司会务组织工作程序

物业管理公司会务组织工作程序

会议要经过:会议预案、材料准备、开会通知、会间、会后工作的程序。

一、会议预案

会议前制定会议预案包括:

会名→议题→会期→出席人员→议程→会场布置

二、材料准备

会议涉及的材料要完整的收集。

三、会议通知

会议通知要具备:时间、地点、议题、出席人员。

四、会前检查

会议之前做充分检查。

五、会间服务

会议期间，主要服务工作有:发放会议有关材料，会间安排茶水等。

六、会后工作

a、编写会议纪要或简报，上报或下发。

b、向未到会议的同事传达会议概况和决定。

c、会议文件立卷归案。

d、对会议形成的决议，还要协调有关部门落实，并将执行情况报总经理。

签署人:物业管理有限公司

某物业管理公司保安工作手册颁布令：物业

物业管理服务初步展示

万事开头难

良好的第一印象

物业管理的基本环节

策划阶段、前期准备阶段 (前期准备)

启动阶段(物业交付使用初期)

日常运作阶段(正常运作期)

策划阶段 1、早期介入

1.1检讨设计方案

(对日后管理不利因素作出改善建议)

1.2参与有关承建商会议，检讨进度;

1.3协助列出遗漏工程供发展商跟进;

2、制定物业管理服务方案:

1.1确定管理档次

1.2确定服务标准

1.3财务收支预算

3、选聘/组建物业管理机构: 前期准备阶段 1、机构的设置/人员编制

2、人员选聘/培训

3、编制公共公约/守则;

4、草拟工作细则;

5、设立财务制度;

6、物业租售的代理

启动阶段 1、物业的接管验收

2、用户入住

2.1宣传物业管理

2.2协助用户入住(卫生、协助搬迁、协调交通)

2.3搬迁期间的安全

2.4装修管理

3、产权备案/档案资料的建立

4、首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立

日常运作阶段

日常管理/维护(房屋管理、设施管理等)

综合服务(安全、环境、便民服务等)

配套设施的完善

系统的协调(内/外)

房地产开发的一般过程 前期阶段之重点管理

――从使用者可持续发展参与规划

外部

配套设施:道路、商业、活动场所、垃圾处理等、

能源:水、电、气、备用、发展

保安、消防: 车场、住宅、设备

人文环境:绿化布置/选种/高度/搭配、园林境观策划等

建筑材料:外墙、公共场所材料易维护和更换

科技运用:智能化、网络等

室内

物业规格:电梯数目/速度、底高度、洗手间数目、公共照明、空调采暖等

用户单元:单元面积、管道、家电设备、阳台综合比例

内部空间:使用功能分区明显(社交与起居、休闲与家务)、细节空间(阳台、吊柜)

环保材料:涂料、门窗、管线 物业管理介入的步骤

循序渐进

架构设立――人员准备

工程技术――环境维护――安全管理

――物业服务――超量布置――正常运作

入住的前提条件

物业管理接管验收完成

已同发展商签订《物业管理 服务合同》

物业达到入住条件:

1、正式水电供应已通

2、设施设备验收合格

3、管理处有固定办公场所

什么是物业的接管验收

是房地产开发企业向接受委托的物业管理公司移交的过程，移交应办理书面移交手续

是物业管理企业接管开发企业、建设单位或个人委托管理的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验

在完成接管验收后，整体物业连同设备就应移交给物业管理企业

物业的接管验收的内容包括:

主体建筑

附属设备

配套设施

道路

场地

环境绿化

接管验收的作用 明确交接双方的责、权、利关系

确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益

为日后管理创造条件

物业接管验收的法规条款

全国条例

第二十八条 物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

第二十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料: (一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料; (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料; (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件; (四)物业管理所必需的其他资料。

接管验收的依据

1、建设部1991年颁布的《房屋接管验收标准》;

2、《工程竣工验收报告》;

3、现行的施工、安装技术规范，验收规范;

4、设备使用说明书、设计资料和技术参数;

5、消费者对质量的一般要求。 接管验收工作程序

一、查验应提交的相关资料

新建房屋接管验收应验交的资料

产权资料(4项) 技术资料(14项)

原有房屋接管验收应验交的资料

产权资料(5项) 技术资料(3项)

掌握接管验收的标准

新建房屋的接管验收标准

质量与使用功能的检验

原有房屋的接管验收标准

危险与损坏问题的处理

接管验收注意事项

准备、约定――验收(复检)――

交付――保修――争议的解决 接管验收中常见

非结构性工程质量问题

1、屋面渗漏水。

2、有防水要求的地面渗水。

3、外墙面渗水。

4、室内地坪空鼓、开裂、起砂、面层松动。

5、抹灰层、面砖、油漆、墙纸等饰面脱落残缺。

6、门窗开关不灵、缝隙过大、缺件。

7、厕所、厨房、盥洗室、阳台积水、倒泛水。

8、供水、供热系统漏水、漏气、暖气不热。

9、电器、电线漏电，灯具安装不牢。

10、排水管道堵塞，小区道路沉陷。

11、木地板、饰面砖不平整，发霉变色变形。

12、缺少信报箱、挂物钩、晾衣架、门牌。 交接双方的责任

为尽快发挥投资效益，建设单位应按接管验收应具备的条件和应检索提交的资料提前好房屋交验收准备，及时书面提请物业接管单位

进行接管验收，接管单位一般应在15天内签发验收通知并约定时间验收。经检验符合要求的，接管单位在7日内签署验收合格凭证，并应及时签发接管文件。未经接管的新建房屋一律不得投入使用

接管验收时，交接双方均应严格按照标准执行。验收不合格时，双方协议处理办法，并商定时间复验，建设单位应按约返修合格，组织复验。

房屋接管交付使用后，如发生隐蔽的重大质量事故，应由接管单位会同建设单位组织设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因，如属设计、施工、材料的原因由建设单位负责处理，如属使用不当、管理不善的原因，是应由接管单位负责处理。

新建房屋从验收接管之日起，应执行建筑工程保修的有关规定，由建设单位负责保修，并向接管单位预付保修保证金。接管单位在需要时用于代修。保修期满，按实结算，也可在验收接管时，双方达成协议。建设单位一次性拨付保修费用，由接管单位负责保修。

在接管验收中如有争议而又不能解决时，可申请当地县级人民政府房地产管理机关进行协调或裁决。

坚持(继续)接管验收

原则性与灵活性结合

细致入微与整体把握相结合

入 住 程 序

入住的概念

入住是指业主收到书面入住通知书并办理完结相应手续的过程。

在我国香港和南方沿海城市，人们把“入住”又称之为“入伙”。

业主入住前应准备的资料

(1)房屋买卖合同或建设单位开具的入住通知书

(2)用水(电)申请书

(3)业主(用户)或法人代表身份证及复印件

(4)业主及家属或法人代表一寸照片各二张

(5)代理人入住委托证明及代理人身份证

(6)法人购买者需提供法人资质证明及其复印件

(7)法人购买者需提供营业执照、税务登记证明及其复印件

(8)建设单位注明应提供的其它文件资料

业主守则主要内容

入住准备

1、入住工作计划

2、入住仪式策划

根据物业管理的特点及小区实际情况，为了提高小区整体形象，有效加强与业主、用户的沟通，通常由管理处组织举行入住仪式。

3、环境准备

入住工作程序注意事项

合理办理入住手续，避免集中办理产生混乱;

“一站式”和“专案小组”服务相结合，方便业主;

工作现场公开工作流程，提高效率和透明度;

设立专人引导车辆，维系有序现场;

明确修补队伍的安排，重点属单元室内遗留问题的修补;

充分运用机会宣传物业管理知识。

因故未能按时办理入住手续的，按照《入伙通知书》中规定的办法另行办理

入住时限的法律意义

入住时限是指《入住通知书》规定业主、用户办理入住手续的时间期限。

按规定，当新建商品房符合了交付使用的条件，建设单位或物业管理企业应适时发出入住通知，约定时间办理收楼手续，通常业主应在约定时间期限内办妥房屋验收手续，如因特殊原因无法及时收楼，必须征得建设单位或物业管理企业同意。

装修管理工作流程

物业管理装修管理实务

建筑物按承重结构分类 砖木结构--一般用于单层建筑及村镇住宅 砖-钢筋混凝土结构(即砖混结构)--一般用于6层左右民用建筑和中小型工业建筑 钢-钢筋混凝土结构--一般用于大型公共建筑及大跨度建筑 钢结构--一般用于超高层民用建筑和有特殊要求的工业建筑

哪些墙体属于承重墙

大部分六层住宅均为砖混结构，房屋由砖墙承重。预制楼板搁置处的那堵墙即为承重墙。一般在房间中，长边的墙多为承重墙。

高层住宅一般均为钢筋混凝土结构，由混凝土剪力墙、混凝土框架梁柱承重。一般砖墙均为非承重填充墙。厨房间、厕所间的分隔墙一般多为非承重墙;而混凝土墙面一般均为承重墙。 二次装修程序

装修的5个统一要求

(1)根据规定严禁的条款

(2)室内统一要求

(3)公共及室外统一要求

(4)特别情况的要求

(5)装修材料上的统一要求。

施工期间的管理

每日不少于3次的现场巡查

无证人员不得入小区

施工人员按区域工作

控制作业时间、拆打时间。

检查装修项目是否为核查过的项目。

检查施工人员的现场操作是否符合相关要求，如埋入墙体的电线是否穿管，是否用合格的套管

现场的防火设备是否配备，操作是否符合安全要求。

发现新增项目需指导用户及时申报。

现场的材料堆放是否安全。

垃圾是否及时清运，有无乱堆放。

装修户门外是否保持清洁卫生。

装修责任

(1)装修户责任

①凡因装修施工造成损坏公共设施、设备及公共部位或给他人财物造成损失的，由装修户承担全部责任及后果。

②因装修施工造成管道堵塞、漏水、停电、坠落等事故，装修户须负责修复(或承担修复费用)，并视情况予以必要的赔偿。

③因装修施工引起报修的，装修户应承担全部维修费用。

(2)施工队责任

①施工队违反规定施工，不听从劝阻和安排的，管理处有权责令其停止施工。

②施工队需自行规范其行为。

③施工队需具备安全意识。

常见违规行为

擅自开工

超负荷有电

改动煤气管线

空调位置

改变门、窗、阳台等样式、颜色等

开凿楼面

在室外添加设施

擅自动火作业

改变门的开启方向

动用消防设施

随意放置装修材料和垃圾

违规使用电梯

不按时施工

施工证使用不当

。

住宅室内装饰装修管理办法

中华人民共和国建设部令第110号

二○○二年三月五日颁布

____年2月26日经第53次部常务会议讨论通过，自____年5月1日起施行。

第五条 住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为:

(一)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构;

(二)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间;

(三)扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体;

(四)损坏房屋原有节能设施，降低节能效果;

(五)其他影响建筑结构和使用安全的行为。

第六条

装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为:

(一)

搭建建筑物、构筑物;

(二)改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗;

(三)拆改供暖管道和设施;

(四)拆改燃气管道和设施。

第七条 住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。

第八条 改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准制订施工方案，并做闭水试验。

第九条 装修人经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案变动建筑主体和承重结构的，或者装修活动涉及本办法第六条、第七条、第八条内容的，必须委托具有相应资质的装饰装修企业承担。

第三章 开工申报与监督

第十三条 装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构(以下简称物业管理单位)申报登记。

非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修，应当取得业主的书面同意。

深圳市家庭居室装修管理规定

深圳市人民政府令 第90号

第二条 承租人或其他使用人对房屋进行装修，应经房屋所有权人书面授权。

第四条 家居装修应当保证建筑工程质量和结构安全，符合物业管理、消防、供水、供电、燃气、环境保护等有关规定和标准。 家居装修不得涉及公共设施、公共空间。 第二章 从业资格第八条 从事家居装修者，应具备下列条件，并办理工商注册登记:一)有固定的办公地点; (二)专业技术人员不少于3人，主要技术工人持有市主管部门颁发的上岗证;三)技术负责人具有3年以上装修施工管理经验，并具有助理级以上技术职称;四)注册资本或资金数额不低于50万元人民币。

第九条 从事家居装修者，应依市政府有关规章向市主管部门申领《承建资格证书》。

《承建资格证书》实行年度审验制度。审验内容包括施工业绩、施工质量、安全生产和守法经营情况等。

第三章 开工申报登记 第十四条 家居装修工程实行开工申报登记制度。 居民在对家居进行装修前，必须会同其委托的装修者向物业管理单位申报登记，填写由市主管部门统一印制的《家居装修申报表》一式三份，如实申报装修项目、标准、施工人数、拟开工时间和竣工时间等内容，并提交装修合同复印件、交验装修者《承建资格证书》原件，物业管理单位收件后应当出具回执。 对符合条件者，物业管理单位收到开工申报登记申请后三个工作日内予以登记。 居民和装修者在办理开工申报登记时，应分别向物业管理单位交纳1000元装修保证金。 第四章 施工现场管理 第十九条 家居装修活动必须保证建筑物结构和使用安全，禁止下列行为:一)改变房屋承重结构;二)在承重墙上穿洞，拆除连接阳台的墙体、门窗;三)不适当增加楼面静荷载，包括在室内砌墙、超负荷吊顶、安装大型灯具、铺设大理石地板等;(四)任意刨凿、重击顶板、外墙内侧及排烟管道，不经穿管直接埋设电线或改线;五)破坏或者拆改厨房、厕所的地面防水层;六)使用不符合消防要求的装修材料;七)其他违章装修活动。 确需改变建筑物主体或承重结构、明显加大负荷的，居民应委托建筑物原设计单位或有相应资质的设计单位提出设计方案，报政府设计审批部门审批。 第七章 罚则 第三十八条 违反本规定第十二条，未取得《承建资格证书》承接家居装修工程业务的，责令其停止违法行为，并处以违法所得两倍的罚款，无违法所得或违法所得难以查清的，处以一万元以上五万元以下罚款。 第三十九条 违反本规定第十四条，未向物业管理单位申报登记擅自开工，或者在申报登记时提供虚假资料的，责令改正，补办手续，拒不改正的，可对居民、装修者处以五百元以上一千元以下罚款。

案例一:

某日，某高层楼宇32楼b室(二层户型)的业主向管理处报上一份装修申报表，申请在阳台装一台太阳能热水器，管理处前台工作人员审核后同意报装修主管。装修主管询问情况时，发现地点不够确认。于是，装修主管去现场核实，但他核实情况后未同意装修方案，并将申报表直接返还了管理处前台工作人员，要求其检查管理处装修管理工作的各个工序。

案例分析:

第一，装修主管对申报资料有疑问，说明资料填写不明确，询问中又发现业主申报地点与管理处对施工地点回答不一致，说明中间有疑问。于是装修主管到现场核对，发现该户申请的设置部位为共用天面，而非业主自用部分。这说明管理处前台工作人员没有准确把握有关规定盲目接受申请。所以将申报表直接返还了管理处，要求检查各工序存在的问题并予以改进。

第二，管理处前台工作人员在核查申报表

填写情况时未认真落实所申报的情况及具体位置，填写资料亦过于简单，以至于上报后仍不明业主安装设备的具体位置，应对相关人员加强培训和约束。

案例二:

某日，某高层楼宇巡楼员在巡检过程中，发现某户业主未经申报擅自违章更换了4扇铝合金窗。于是，巡楼员开出违章整改单，要求其进行整改。

案例分析:

此案例表面上看是巡查中发现了问题，但仔细分析就不难看出，更换4扇窗是需要一定时间的。此案例中有如下问题需引起注意，第一，在发现问题之前巡楼员的巡查工作做的是否到位为什么事前没有发现违章这就需要检查巡楼员的巡检工作落实情况;

第二，大堂负责值班的岗位是如何控制材料进出的这需要检查大堂值班的环节;

第三，开出违章整改单，必须说明违章的依据、要求整改的时限、以及拒不整改时将采取的措施，而不能简单要求其整改就行了。这是巡楼员如何出具整改通知单须掌握的基本要点。

案例三:

大堂巡楼员发现某栋高层顶楼有钢材料堆放，即上前询问，经了解发现业主准备利用坡顶加设钢结构阁楼，为此，巡楼员告诉业主此项装修工程应委托设计单位出设计图，业主于是请装修队出了一张布置图，但管理处认为不行。于是业主大为不满，说管理处管得太多。 案例分析:

这个案例是目前大多数装修管理中容易出现的。但处理结果却是五花八门，尤其是管理处主任如果没有正确的指导意识，往往会出现指导错误，从而导致不安全因素的产生。