物业管理公司筹建成立工作程序（优选10篇）

物业管理公司筹建成立工作程序

适配人群	物业企业法人，资质申报员，物管公司经理	使用场景	资质审批，企业筹建，等级评定
制定目的	怕公司乱开，管不好小区，想让物业干活有标准，大家心里有数，别糊弄事儿。
适用范围	新开的物业公司，管房子、修设备、看大门、扫地、种树、防火这些活儿。
职责分工	房管局牵头审资质，公司自己准备材料，工商部门最后发执照，三方各盯一块。
禁止行为	没达标别硬凑三级资质，材料造假不行，注册资本不够不能报，物业规模虚报不许。
检查与监督	公司先交齐材料，房管局两周内看完，合格就批，不齐打回重做，没批前不准接活儿，工商注册完才算正式营业。

筹建物业管理公司主要要从以下几方面考虑

一、物业管理公司的资质要求:

为了加强和促进物业管理工作的健康发展，保证物业管理公司组建质量，根据《公司法》的要求，全国各地城市地方人民政府颁布了物业管理公司经营资质审查的规定。如上海的《上海市物业管理企业资质等级管理暂行办法》中将物业管理企业资质等级划分为三级

1.一级物业管理企业资质必备条件:

(1)管理物业规模一般在50万平米以上，或者管理涉及物业在20万平米以上;

(2)管理物业类型三种以上或管理涉外物业两种以上，物业类型是指多层、高层住宅、公寓、别墅、商住楼、办公楼、商场、厂房等以及其他特种房屋(下同);

(3)管理物业必须有两个以上为优秀小区或者大厦，且管理达标面在50%以上;

(4)企业经理或者常务副经理必须从事物业管理工作3年以上;

(5)具有经济类、工程类中级职称管理人员10人以上;

(6)企业经营年限必须在3年以上;

(7)企业注册资本50万元以上(含50万元)

2.三级物业管理企业资质必备条件:

(1)管理物业规模一般在3万一20万平米，或者管理涉外物业1万~5万平米;

(2)有中级专业技术职称管理人员3人以上;

(3)企业注册资本10万元以上(含10万元);

3.处于以上两种类型之间的为二级资质的物业管理企业。

对于物业管理公司在管理物业规模3万平米以下或涉外物业规模l万平米以下的暂不定级。

物业管理公司申报经营资质审批时所要提供的资料

1、内资企业(全民、集体、股份制、股份合作制)

(1)物业管理公司资质申请报告;

(2)设立物业管理公司的可行性报告和上级主管单位的批准文件;

(3)管理章程;

(4)公司法定代表人任命或聘任书;

(5)验资证明;

(6)经营场所证明;

(7)拥有或委托管理物业证明(委托管理协议书);

(8)具有专业技术职称的管理人员的资格证书或证明文件;

(9)其他有关资料。

2.外商投资企业(含中外合资、中外合作、外商独资)

除需要提供内资企业申报审批所需的有关资料外，还需要提供合资或合作项目议定书、合同等文件的副本及中方投资审批机关的标准文件。 3.私营企业

(1)业主身份证明(复印证);

(2)业主的工作简历;

(3)申请资质审批的报告;

(4)管理章程;

(7)拥有或委托管理物业的证明;

(8)雇员的名册;

(9)专业技术人员的资格证书;

(10)其他有关资料。

二、物业管理公司资质审批程序

国家房产行政管理体系――各地区房产管理局收到物业管理公司经营资质报告及申报资料齐全后，在一定时间内(通常规定为两个星期内)审核完毕，符合经营资质条件的，核发批准文件，其他必须按有关规定向工商行政管理机构办理注册登记，在手续办完后才能对外营业。

三、物业管理公司设立和工商登记

(一)组织机构设立物业管理公司组织机构设置依照《公司法》可以成立“有限责任公司”、“股份合作公司”两种。

(二)工商登记根据《公司法》有关规定，物业管理公司登记的主管机关是工商行政管理机关。由于物业管理是一个新兴行业，在注册登记中会遇到一些问题，为了今后更好的开展工作，有必要搞清楚。

1.物业管理公司的经营宗旨物业管

理公司的经营宗旨应含有以下几个方面:

(1)物业管理是房地产开发的延续和完善，是一个复杂、完整的系统工程。因此物业管理公司应积极参与社会分工，实现房地产开发、经营良性循环，促进我国住房制度改革的深化。

(2)对所管理的房产及各类附属设施进行科学的管理与养护，使其物业保值、增值，延长其使用寿命，最大限度地实现社会财富的节约。 (3)物业管理的对象是物业，服务对象是人。所以应以业主(使用人)为对象，开展各类经营业务，寓经营与管理十服务之中，提供全方位的方便服务。

(4)发挥物业的最大使用功能，为业主(使用人)创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一。

(5)履行社会管理义务，积极开展两个文明建设，致力于全社会的文明和进步。

2.经营范围根据物业管理的行业特点和经营宗旨要求，物业管理公司的经营范围有:

(1)管理方面: 楼宇(多层、高层)管理; 房屋的修缮管理; 设备的维修、保养管理; 车辆运行及看护管理; 治安管理; 清洁环卫管理; 绿化管理; 消防管理; 物业保险管理等。

物业管理公司筹建成立工作程序：物业管理筹备工作内容范本

适配人群	物业项目经理，工程主管，客服负责人	使用场景	物业筹备期，设备调试验收，现场施工管理
制定目的	怕收钱没依据，怕员工乱来，怕东西买错，怕设备没人管，怕业主住得不踏实。
适用范围	管物业费定价、招人、培训、买装备、验设备、安保、出方案、定规矩、买保险。
职责分工	瑞科牵头干，发展商拍板，物价局批收费，工程主管盯设备，安保队长守工地，培训组教新人。
禁止行为	不准乱定物业费，不准招人不培训，不准买装备凑合，不准设备验收走过场，不准安保松懈。
检查与监督	瑞科列清单，发展商签字确认，物价局批完才收钱，设备验收完再交房，培训完发证书，每月查执行，没做到就重做。

(1)确定物业管理费收费标准

瑞科根据以往的物业管理经验，针对项目实际情况，以各时间段和各种收费标准做出比较准确和切合实际的测算，为发展商确定物业管理收费标准提供依据。一旦发展商确定收费标准后，瑞科将与当地物价局取得联系并建立良好的关系，确保在最快的时间内，通过申报审批程序，并最终获得批准。

(2)安排和招聘管理人员

瑞科目前已有许多全权物业管理项目，可抽调部分骨干到项目任职，只需从社会上招聘少量空缺的管理岗位及一定数量操作岗位的员工。由于物业管理处的骨干员工，均在瑞科工作了一段时间，因此，在最快的时间内建立物业管理处的员工，熟悉瑞科和发展商的管理要求，可迅速开展物业管理工作，并达到较高的管理水平。

(3)完成物业管理人员入职培训

瑞科将根据首期入住小区的户数，制定合理的物业管理人员架构。在人员到位后，瑞科利用各种培训手段，对所有的员工均进行生态化服务理念、客户第一的服务意识以及礼仪、礼貌和岗位责职的培训;对不同的专业人员，进行岗位技能培训，使每位员工迅速熟悉瑞科的企业文化及具备必须的物业管理知识，确保员工的素质能够满足客户的要求。

(4)准确各种物品和装备

瑞科按发展商批准的物业管理启动预算，购置各种物业管理所需的物资装备，以保证物业管理处的正常运作，购置工作包括:购置各种办公家具和设备、购置各种通讯器材、定制首期制服、购置警械和安保用品、购置各种设备、工具和维修用品等。此外，瑞科还将免费提供物业管理软件和邮件服务信箱软件，以随时保持与总部的联系。

(5)参与设备调试和验收

瑞科在获得发展商正式物业管理委任后，将首先派遣的丰富经验的工程主管和工程人员，参与设备设施的调试验收，熟悉物业内的建筑情况和设备配置，检查和记录施工缺陷及影响业主入住的未完工程，协助督促施工单位整改。建立物业设备操作和维护保养制度，为顺利验收和接管做好各项准备工作。

(6)提供施工现场安保服务

由于施工临近竣工阶段，工地现场施工单位多、人员杂，瑞科将根据发展商的要求，在最短的时间内调配和招聘安保人员进场，协助施工单位保卫物业安全、维护成品完好、防止人为损坏和注意防火安全。建立进出小区的检查制度，减少盗窃现象和已安装完备的设施设备损坏现象的发生。

(7)确保物业管理各种方案

瑞科根据小区建设、周边环境、购房及租房对象和物业配置设施等情况，制定一系列适合金利达花园的物业管理方案，使管理人员上岗后，能清楚地知道其在本物业内所承担的角色。物业管理方案包括:《物业验收方案》、《小区保安方案》、《小区清洁和灭虫招标方案》、《工程设施维修保养方案》、《财务运行方案》、《人事管理方案》、《物业客户服务方案》、《小区的交通管理方案》、《小区内停车管理方案》、《小区社区活动方案》等。

(8)制订物业管理的各项规章制度

瑞科将根据物业的实际情况，结合国家和有关物业法规，提供合适的管理公约文本，供发展商制订正式的《物业管理公约》。瑞科将结合《物业管理公约》，制定完整的规章制度和服务规范。其中部分需要印刷后发放小主业;部分需要装帧在镜框内上墙，部分留存物业管理处遵照执行。

(9)完成物业保险工作

对物业进行保险是物业管理中为了防范和规避各种不可预见的风险一种有效方式，可减轻物业管理在处理各种损失时的应付难度，使意外事件得到圆满的解决。在物业管理筹备期中，瑞科利用以往经验，将通过市场公开招标方式，办妥财产一切险和公众责任险。

物业管理公司筹建成立工作程序：某物业管理创优工作培训

适配人群	物业项目经理，创优申报专员，品质管理主管	使用场景	住宅小区管理，政府考评验收，行业创优评比
制定目的	以前小区管理乱糟糟，没统一标准，想让物业干得更规范，让大家住得更舒服。
适用范围	管物业公司和他们管的小区，重点是卫生、安全、维修这些日常活儿。
职责分工	公司经理带头抓，客服主管天天盯，业委会叔叔阿姨随时看，发现问题马上说。
禁止行为	不准保洁拖着不扫，不准门禁坏了不修，不准投诉堆着不回，不准检查前突击补材料。
检查与监督	每月15号查一次楼道和设备，客服主管记本子，月底贴公示栏，三次不过关就换人重新学。

物业管理创优工作开展

物业管理的创优达标

提示:创优达标工作是指物业管理企业推选合适的管理项目，参加由政府行业主管部门组织的对管理项目整体形象、综合管理及全面服务工作的综合考评验收。

理解创优达标含义的关键点是政府行业主管部门组织;参评项目符合条件;综合考评验收。

创优达标工作按组织考评的层次可分为国家级、省(直辖市、自治区)级、市/ 区级，即通常所说的“国优、省优、市/ 区优”。

第一节创优达标的标准与条件

一、标准的产生与发展

二十世纪九十年代，中国房地产业迅速崛起和发展，为物业管理行业提供了广阔的市场，在全国范围内催生了众多的物业公司。为了推动建立物业管理体制，规范市场，引导住宅小区物业管理的开展，提高城市住宅小区的整体管理水平，国家建设部先后于1990年、1992年颁发了《全国城市文明住宅小区标准》和《全国城市文明住宅小区达标考评办法(试行)》，作为各地创优达标的指导性文件和参照依据。标准的产生为创优达标工作奠定了基穿

物业管理公司筹建成立工作程序：新城物业管理方式及工作计划

适配人群	物业项目经理，客服主管，工程主管	使用场景	前期介入，入伙交付，二次装修
制定目的	怕物业乱套，想让服务稳当点，业主住得舒服点，小区看着整齐点，大家办事有规矩不扯皮。
适用范围	管新城国际整个小区，管保洁、维修、装修、档案、活动这些事。
职责分工	绿城物业派经理带头，员工照流程干活，公司总部盯着执行情况，定期查漏补缺。
禁止行为	不能拖着不修，不能乱收钱，不能糊弄验收，不能不培训就上岗，不能丢业主资料。
检查与监督	按表格里的时间节点做事，经理每周看进度，没做完扣绩效，月底开会复盘，问题当天记下来改。

新城国际物业管理方式及工作计划

一、管理方式

为使【**新城国际】物业管理工作的顺利开展，浙江绿城物业管理有限公司将从公司派出优秀的物业管理人员组建【**新城国际】物业管理处。

运用cs系统(顾客满意战略)，建立富有亲和力的管理和服务模式。

按照iso9001质量体系管理标准，制定各项管理制度。

运用ci系统设计，进行整体形象策划包装，形成独特、鲜明的形象系统，以提升物业的整体品位。

按照市场化、企业化的运作方式，提供全方位服务。

在接到中标通知书三十日内，与招标单位签订【**新城国际】物业管理服务合同。

物业交付前三个月，正式组建管理处，主要管理人员到位，招聘部分管理服务人员，组织培训。

根据物业交付进程，按照接管验收标准，建立设施设备档案，并完成对园区设施设备的使用情况的验收，对需整改部分提出建议。

我司将利用交付前一个月的时间对园区进行彻底清洁开荒。

针对园区实际情况，结合公司管理的要求，编制切实可行的管理方案。

实施日常管理。

二、工作流程

管理处与外部总体关系图

管理处提供服务的流程

业主报修、维修、回访流程

建立客户报修热线，实行一站式服务，业主可通过对讲系统、电话或向任何一位物业管理工作人员，对房屋、水电等质量问题进行报修，物业维修人员在接到报修后，急修15分钟到现场，小修小补在2小时内完成，中修24小时内完成，大修1天内有答复。

三、工作计划

前期介入工作计划

序号项目工作内容计划时间

1签定物业管理服务合同a、签定物业管理服务合同。

b、与开发商进行协商，确认物业管理用房、经营管理用房。中标后30天内

2参与规划、设计与建设a、收集整理各类图纸资料，熟悉【**新城国际】情况。

b、加强与发展商、施工单位等部门联系，参加工程例会，了解工程进度。

c、就物业管理方面，对【**新城国际】当时阶段提出专业建议。

d、参与现场施工管理及各类设备的选型与调试。

e、设备保险建议。中标后进驻到物业交付前三个月

3在建物业前期介入工作a、全面介入在建物业的施工。

b、向项目部提出合理化建议。

c、参与隐蔽过程验收、机电设备调试。

d、分专业工种全面熟悉物业。中标后至物业交接前

4组建机构a、人员招聘。

b、人员培训考核。

c、人员上岗及试运行。物业交付使用前三个月

5办公后勤a、管理用房办公用品配置。

b、安排员工用房。

c、物资配备。物业交付使用前三个月

6制定与完善各管理规章制度a、严格按照iso9001质量管理体系标准，制定符合【**新城国际】管理处的各项操作规范。

b、结合【**新城国际】实际情况，对各项操作规范进行调整完善。物业交付使用前三个月

7销售配合a、配合开发商进行有关问卷调查及回馈意见收集工作。

b、协助【**新城国际】商场的宣传推广。物业销售全过程

8物业验收

与接管a、依据接管验收标准，逐项严格进行审查。

b、对不合格项目，备案并督促责任部门整改。

c、进行复验。

d、继续整改。

e、符合接管标准后办理书面移交手续。

f、制作【**新城国际】的"备忘录"。物业交付使用前一个月

入伙阶段工作计划

1入伙实施a、与环卫、房管局、公安、物价局、电信、银行等有关政府部门取得联系，开展有关工作。

b、各项入伙资料文本的准备。

c、明确入伙流程及各岗位职责。

d、与开发商共同策划举行入伙仪，入伙现场的准备。

e、入伙手续办理。物业交付使用前后三个月

2初次业主意见调查a、以问卷调查、电话、拜访等形式了解业主各类信息，加强与业主交流。

b、针对业主合理意见，进行纠正措施。

c、回访与回馈意见收集。物业及交付使用三个月内

3二次装修管理a、宣传精装修优点，说服业主减少二次装修

b、装修方案审批，宣传装修规定。

c、装修手续办理及装修服务。

d、装修施工工程监控。

e、装修工程验收。物业交付使用起

4档案建立与管理a、收集业主资料归档。

b、各类图纸资料的装订归档。

c、建档与运用。物业交付使用起

5配合销售a、以出色的物业管理协助推动销售;及时将顾客信息反馈给销售部。

b、协助销售部、工程部做售后服务工作。物业交付使用起

日常管理阶段工作计划管理期主要规划项目备注

第一年a、全面导入iso9001质量保证体系，修订和完善符合【**新城国际】特点的各项管理规章制度及操作规范。

b、开展宣传教育活动，加强精神文明建设，普及物业管理相关政策法规。

c、全面导入ci识别系统。

d、建立电脑网络系统，建立物业管理信息平台工作，实现办公自动化。

e、员工系统培训开展。

f、开展多种经营业务，有偿、无偿服务。

g、按照年度社区活动计划，开展适合【**新城国际】特点的社区活动。

h、根据实际情况进行业委会成立的准备工作。

i、管理水平达到市优标准，在达到评比资格的前提下，申报"杭州市物业管理优秀示范小区、大厦"。

j、开展多渠道与业主的沟通，了解需求，调整工作，在能力具备情况下满足业主需求。

第二年a、根据首年开支预算，合理调整财政收支，开展各项增收节支工作。

b、开展各项便民服务活动。

c、争创"杭州市物业管理优秀示范小区、大厦"，并获得称号。

d、管理水平达

到"全国物业管理优秀示范小区、大厦"的标准，并在达到评比资格的前提下，申报。

e、中修计划制定。

f、个性化服务的提供和推广。

创优阶段工作计划

时间工作性质工作内容

20**年9月至20--年2月创优达标准备阶段组建创优领导小组，设组长一名，成员若干名;为确保创优活动有组织有计划地开展，建立创优领导小组例会制度，每月召开一次工作例会，总结上一时期的工作，对发现的问题及时确定解决方案，安排本期工作，检查计划落实情况。

开展宣传动员工作，为保证创优工作的顺利开展，在创优过程中开展宣传动员工作，使全体员工积极参与到创优工作中去，齐心协力完成创优活动。

20--年3月至20//年3月创优达标实施阶段依照市达标创优标准进行自我初评，通过自我初评寻找差距，并就相关问题的解决落实到人，即时进行整改。

将问题进行整改，根据市达标标准，结合iso9001质量保证体系的相关程序文件及工作规程，对发现的问题进行整改，并进行跟踪检查，以确保问题整改的及时性和有效性，最终达到所制订的目标。

20//年4月至6月迎检

阶段根据市创优达标的评分标准，组织创优领导小组成员对小区的管理进行自评、自检，做好考评验收工作。

20//年7月至20//年9月创市优

阶段总结经验、积累资料，提高管理水平和服务水准。

根据评审结果，继续保持达标的标准，对未达到标准的不足之处加以整改，在达标的基础上进一步提高服务质量和管理水平，力争在达到市(省)优小区标准。

20//年10月至____年9月创国优

阶段总结创市(省)优的经验，发扬成绩，改进不足。

物业管理公司筹建成立工作程序：做好物业管理中保安工作培训课件

适配人群	一线保安员，片区责任保安，保安班组长	使用场景	小区日常巡防，业主突发求助，孤寡老人照护
制定目的	保安工作很重要，要让业主安心住小区，小孩老人能安全玩，大家信任我们，不觉得保安低人一等。
适用范围	所有在岗保安，管巡逻、认业主、查隐患、站岗、活动组织、宣传展示这些事。
职责分工	主管牵头定计划，班长带队员每天练队列、巡楼、打招呼，物业经理每月检查评比和上墙公示。
禁止行为	不准穿便服上岗，不准在岗睡觉玩手机，不准喝业主水、要东西、乱进家门，不准不认识业主。
检查与监督	每天早晚队列训练全小区巡查，每周更新公告栏，每月贴明星保安照片事迹，没做到扣当月绩效，三次不改调岗。

如何做好物业管理中的保安工作--培训课件

思想心态上

要认为保安工作很光荣，是业主生命财产的保护神

不要事事向钱看，做好一份职业也是一件有意义的事情

自尊自信，首先要自已看得起自已，做好工作，得到业主的认可

行为仪表上

着装整洁规范

行为富阳刚之气

警觉有礼

不贪小便宜

工作方法上

熟悉自已的管辖区域

认识所管辖区域的业主

了解本小区以往常发生的案件

做几件得人心的事，长期坚持

做业主的朋友，有困难就想起咱

定期与业主开办活动

可视化管理上

做好工作，还要让业主知道

保安工作计划

保安评比

保安警容

每日操练整队

安全知识，常见安全情况处理宣传

整个社会是一个互为依靠联结的整体，不要总认为做老板就很光荣，做保安就不值得，要知道，再大的老板住在小区，他的生命财产有赖我们的保护，在国外，很多人对职业很尊重，即使一个六十岁的人做侍者，他也不会觉得丢人，只要做好本职工作，得到上司同事和业主的认可，就是很光荣的一件事。

我们保安要热爱我们物业公司，不要动不动就想离职，就想跳槽，虽然我们工资不高，但看到业主能在假日放心地出门旅行，我们欣慰，当看到孩童在小区的草地上安全在玩耍，我们欣慰，当傍晚，一群群的老人和小孩在游乐区嘻戏，我们也打心里地欣慰。

钱多当然好，工资高也当然好，但君子爱财，取之有道，我们应不断地提升我们的服务水平，提供更人性化更贴心更高效的服务，来让业主愿意出更多的管理费来提高我们的待遇，我们应不断提高我们的管理水平，提高名声，接手管理更高档的小区来提升我们的待遇，静下心来，做内功，而不是处处抱怨，看事的眼光很短，要愿吃小亏来换长远的大便宜。

做保安首先要自尊自信，只有先自已看得起自已，精神抖擞，认真做好工作，才能得到业主的共鸣，我们很多保安同事抱着做一天和尚撞一天钟的心态上班，上班时不用心，无精打采，衣冠不整，业主见面一百次也不认识，这样的保安自已做着也觉无趣，业主当然也看不起。

保安应类同于军队，应一年四季戴帽，穿制服，正谓人要衣装，佛要金装，一身得体威武的保安服极易让业主产生安全感，让不法分子产生威慑感。同时，整洁威武的服装也让保安更爱自已。

做保安，要有阳刚之气，走路要威风凛凛，站如松，坐如钟，不能让业主看到我们打不起精神，慵懒的样子，在保安室，要时刻保持警惕，不能打瞌睡，玩手机，看小说等，对业主要象春天般温暖，对不法分子要象冬天般无情。

虽然我们威武，但要让小区的老人、小孩、业主觉得我们和蔼可亲，对于熟悉的业主，要主动打招呼，遇到随手的小困难，要主动前去帮忙，比如遇老人提重物，可主动协助，不随便进业主的门。

不随便要业主的东西，不喝业主的水，更不能主动要业主的礼物，在业主家，眼睛不可随便乱找，实在要进去时，应速进速出。

对于自已管辖的区域，应多巡视，有哪些危险隐患点，有哪些可能被不法分子利用的地方，在哪些部位有发生过事故，都应调查清楚，并且重点留意。

业主是我们的衣食父母，业主交物业管理费，才有物业公司的生存，只有物业公司有收入，才有保安的收入，所以，应一切工作围绕如何服务好业主支开展。

我们每月的工资，有我们管理各楼层业主的一部分，可我们大多保安却不认识业主，业主也不认识我们，是很可可悲的事情。

作为自已管辖区域内的业主，应尽可能想办法记住他们住的楼层，他们的姓名，基本情况，孩子情况，拥有的私家车情况，及业主主要的朋友亲戚情况，甚或业主是否常出差，在家的情况，只有做好业主档案，才能针对业主的服务有的放矢，令各业主高兴，当有情况发生时，才能更快更好地处理问题。

比如上次某住户遭窃，是业主长期不在家，被小偷了解了情况，如果保安能了解此情况，那么，他就能重点关注，及与业主作好沟通，也许损失就可避免，让不法分子无可乘之机，业主受了损失，他平时交物业管理费就不情愿，也就影响到我们的收入。

认识我们的业主，当在路上碰面时，多与他们打招呼，其实大多业主很客气，是好人，与他们交朋友有很多乐趣，很多业主是成功人士，与他们交往，向他们学习，可以得到很好的进步。

本小区以往发生过哪些案件，是如何发生的，有哪些经验教训可以总结，附近小区有哪些案件发生，是哪些人所为，有哪些经验教训可以总结，及国内外做得好的物业管理公司是如何做的，我们应不断学习别人好的作法，来改进我们的工作，争取在管理上不断上台阶，以获得更多的小区管理权，甚至可以以参加评比，以增长我们物业公司的名气。

我们要做几件得人心的事，长期坚持下来，比如，每天早晚所有的保安进行队列训练，对全小区进行集体巡查，让业主看到我们的训练有素，从而放心。

对于小区中特别需照顾的孤寡老人坚持给予关怀，并让所有的业主知道。

比如，常期坚持邀请业主与我们一起开检讨会，讨论工作如何做得更好。

比如，邀请有兴趣的业主与我们一起打球赛，以增进感情等，长期坚持，让业主关注我们，了解我们，产生感情交流。

比如，在可能时，帮有困难的业主送水，偶尔接送或照顾一下小孩等，作为我们日常必备的服务内容。

参照酒店的大堂经理方式，让业主很容易知道今天我们物业公司谁当值，如何快速找到我们等。

做业主的朋友，有困难就想起咱同上，略

定期与业主开办活动同上，略

俗话说，酒香不怕巷子深，我们做了很多工作，如果业主不知道，不清楚，当有问题发生时，他们就会责怪我们平时无作为，如果让他们知道我们平时做了很多工作，那么当发生问题时，他们就

会认为是偶然性的事情，是难以避免的事情，对我们的责怪就会少很多。

所以，平时的很多工作，尽量想办法予以公布，通报，让业主尽可能多地了解我们，比如我们可以在各主要出口设一个公告栏，常更换我们的工作报告。

或者，定期召集业主，向他们作工作报告。

我们小区对面的阳光幼儿园有些作法值得学习，比如他们会将小孩每周的菜谱发给家长，定期与家长举办亲子活动，每年春秋季还要求家长与小孩一起出游，以增进感情，每周幼儿园将小孩的表现作评价，同时要求家长也将小孩在家的表现作书面评价，我们很多人总以为将事做好就行了，但如果别人不知道，他们就可能认为我们没有做。

将一年的工作计划，每季，每月的工作计划张贴，及执行情况作对比，打铁须得自身硬，只有自已将工作做得扎实，不怕部分业主心不改，最终相信，绝大部分业主会喜欢我们，依赖我们。

每月将保安进行评比，将其照片，事迹公布，让业主认识明星保安，增加保安的荣誉感。

所有保安的照片及名字，工号，简介及曾经的光荣事迹上墙，让业主认识我们。每幢楼负责的保安相片，名字，手机张贴在楼层门口，让业主有需要时马上可以找到我们，同时也增加了各个保安的责任感。

物业管理公司筹建成立工作程序：某物业管理顾问工作人员工作纪律准则

适配人群	营销顾问，客户经理，项目组长	使用场景	客户服务，项目执行，团队协作
制定目的	大家老出小问题，想让工作更顺一点，别总踩坑，慢慢养成好习惯。
适用范围	所有顾问，管日常说话做事、报销、汇报、跟客户打交道这些事。
职责分工	总监带头盯，组长天天看，人事每月查，谁松懈就找谁聊。
禁止行为	不能撒谎吹牛，不能乱报钱，不能不打招呼自己干，不能背后搞小圈子。
检查与监督	组长每周翻记录，月底交检查表，没做到的补三次，再错就谈话，下月起执行。

一、遵章守纪、严于律己、尽职尽责，不做"特殊员工"与"自由员工";

二、廉洁奉公、清白自身、光明磊落，不搞不正之风、歪门邪道;

三、实事求是、量力而行、诚实坦明，不夸大其辞、弄虚作假;

四、加强联络、积极沟通、友好协作，不搞"个人主义"和"帮派主义";

五、注重形象、言行得体、强化素养，不做有损公司、集体和个人形象之事;

六、营销适路、策略合理、推广有力，不违背顾问工作各项原则与行为规范;

七、朴实大方、真诚实在、稳健踏实，不华而不实、哗众取宠、脱离现实;

八、思路清晰、表达明确、行为妥当，不能言不由衷、夸夸其谈、空洞缥缈;

九、言行一致、言出必行、守信守时，不能表里不一、言行不致、失信于人;

十、尊重上级、服从领导、团结同事，不能目中无人、自以为是、自成一体;

十一、及时汇报、工作请示、接受督导，不能自行其事、擅作主张;

十二、因公外出、勤俭节约、合理花费，不能讲享受、讲阔气、大手大脚;

十三、遵守规定、费用报销、层层把关，不能超标、超额、超范围;

十四、方案实用、指导性强、专业水准高，不能照搬、照抄、不具使用价值;

十五、遵纪守法、遵循公德、刚正不阿，不做有违背道德与良知的不良之事;

十六、家庭和睦、尊老爱幼、公私分明，不做有负家庭与公司之事。

物业管理公司筹建成立工作程序：太阳城物业管理前期介入筹备工作计划

适配人群	物业项目经理，工程主管，客服负责人	使用场景	物业筹备期，设备调试验收，施工现场安保
制定目的	怕收费乱，怕服务跟不上，怕业主不满意，想把物业事理顺，让小区早点稳当运转。
适用范围	管顺驰水蓝小区所有物业活儿，包括收钱、招人、培训、买装备、验设备、安保、出方案、定规矩、买保险。
职责分工	顺驰物业牵头干，武汉天津调骨干来搭班子，荆州本地招人补缺，工程主管盯设备验收，安保队长管现场巡逻。
禁止行为	不准乱收物业费，不准没培训就上岗，不准缺装备硬开工，不准设备没验就接手，不准安保不到位放人乱进。
检查与监督	先列清单，再分头干活，每项有时间点，顺驰物业自己查进度，月底对表，慢了加人加班，漏了返工重来，总部随时抽查。

*确定物业管理费收费标准

顺驰物业根据以往的物业管理经验，针对项目实际情况，以各时间段和各种收费标准做出比较准确和切合实际的测算，为顺驰水蓝确定物业管理收费标准提供依据。一旦顺驰水蓝确定收费标准后，顺驰物业将与当地物价局取得联系并建立良好的关系，确保在最快的时间内，通过申报审批程序，并最终获得批准。

*安排和招聘管理人员

顺驰物业可抽调在武汉和天津物业分公司的部分骨干到项目任职，只需从荆州本地招聘少量空缺的管理岗位及一定数量操作岗位的员工。由于物业管理处的骨干员工，均在顺驰物业工作了一段时间，因此，在最快的时间内建立物业管理中心的管理架构，熟悉顺驰物业和顺驰水蓝的管理要求，可迅速开展物业管理工作，并达到较高的管理水平。

*完成物业管理人员入职培训

顺驰物业将根据首期入住小区的户数，制定合理的物业管理人员架构。在人员到位后，顺驰物业利用各种培训手段，对所有的员工均进行生态化服务理念、客户第一的服务意识以及礼仪、礼貌和岗位责职的培训;对不同的专业人员，进行岗位技能培训，使每位员工迅速熟悉顺驰物业的企业文化及具备必须的物业管理知识，确保员工的素质能够满足客户的要求。

*准确各种物品和装备

顺驰物业按顺驰水蓝批准的物业管理启动预算，购置各种物业管理所需的物资装备，以保证物业管理处的正常运作，购置工作包括:购置各种办公家具和设备、购置各种通讯器材、定制首期制服、购置警械和安保用品、购置各种设备、工具和维修用品等。此外，顺驰物业还将免费提供物业管理软件和邮件服务信箱软件，以随时保持与总部的联系。

*参与设备调试和验收

顺驰物业将首先派遣的丰富经验的工程主管和工程人员，参与设备设施的调试验收，熟悉物业内的建筑情况和设备配置，检查和记录施工缺陷及影响业主入住的未完工程，协助督促施工单位整改。建立物业设备操作和维护保养制度，为顺利验收和接管做好各项准备工作。

*提供施工现场安保服务

施工临近竣工阶段，工地现场施工单位多、人员杂，顺驰物业将根据顺驰水蓝的要求，在最短的时间内调配和招聘安保人员进场，协助施工单位保卫物业安全、维护成品完好、防止人为损坏和注意防火安全。建立进出小区的检查制度，减少盗窃现象和已安装完备的设施设备损坏现象的发生。

*确保物业管理各种方案

顺驰物业根据小区建设、周边环境、购房及租房对象和物业配置设施等情况，制定一系列适合太阳城的物业管理方案，使管理人员上岗后，能清楚地知道其在本物业内所承担的角色。物业管理方案包括:《物业验收方案》、《小区保安方案》、《小区清洁和灭虫招标方案》、《工程设施维修保养方案》、《财务运行方案》、《人事管理方案》、《物业客户服务方案》、《小区的交通管理方案》、《小区内停车管理方案》、《小区社区活动方案》等。

*制订物业管理的各项规章制度

顺驰物业将根据物业的实际情况，结合国家和有关物业法规，提供合适的管理公约文本，供顺驰水蓝制订正式的《物业管理公约》。顺驰物业将结合《物业管理公约》，制定完整的规章制度和服务规范。其中部分需要印刷后发放小主业;部分需要装帧在镜框内上墙，部分留存物业管理处遵照执行。

*完成物业保险工作

对物业进行保险是物业管理中为了防范和规避各种不可预见的风险一种有效方式，可减轻物业管理在处理各种损失时的应付难度，使意外事件得到圆满的解决。在物业管理筹备期中，顺驰物业利用以往经验，将通过市场公开招标方式，办妥财产一切险和公众责任险。

物业管理公司筹建成立工作程序：物业管理质量检查工作程序

适配人群	质量检查小组，经营管理部，综合办公室	使用场景	物业联检，住户回访，现场检查
制定目的	怕检查乱套，想让每次检查都顺顺利利的，把小区管得更好一点。
适用范围	管小区里所有物业活儿，比如卫生、绿化、消防设备这些。
职责分工	副总授权副代表组检查小组，小组干活，经营部给资料，综合办发计划。
禁止行为	不准漏查项目，不准不记检查结果，不准不问住户意见，不准不写报告。
检查与监督	每季度查一次，综合办提前发计划，小组现场查、记表、访住户，开总结会出报告，副总批后发整改单，没改就再盯。

1.目的:

对物业管理质量检查实施控制，确保公司内部各项检查工作顺利进行，达到物业管理目标。

2.适用范围:

适用于小区各项物业管理项目的质量检查。

3.引用文件:

3.1质量手册第4.10 4.14章

3.2 iso9002标准第4.10 4.14章

4.职责:

4.1副总经理授权管理者副代表成立质量检查小组，负责检查工作。

4.2质量检查小组负责检查日常工作及有关计划统计工作。

4.3经营管理部负责提供有关的资料和检查配合工作。

5.工作程序:

5.1准备工作:

5.1.1公司物业管理质量联检每三个月进行一次，检查的依据是《全国城市物业管理优秀住宅小区达标评分细则》。

5.1.2综合办公室制定《物业管理质量检查计划》，并通知检查小组的成员和有关部门。

5.2现场检查:

5.2.1检查小组根据检查标准计划的安排，现场检查清洁卫生、绿化、建筑物、消防设备、公共设备管理及员工工作情况。

5.2.2检查小组将检查结果详细记录，形成《现场检查记录表》。

5.3住户意见征询:

5.3.1小区住户抽查5-10户，对公司各项服务进行评价，检查投诉是否得到恰当的处理。

5.3.2检查小组对住户意见征询及其涉及到的部门如实记载形成《走/回访住户记录表》。

5.4检查总结:

5.4.1在公司物业管理质量联检全部结束之后，应召开质量检查小组会，对住户意见征询情况、现场检查的结果进行讨论，并形成《物业管理质量检查报告》。

5.4.2副总经理批准后的《物业管理质量检查报告》作为评定物业管理服务工作的依据，并对检查中存在的问题由检查小组向责任部门发出《整改通知书》，并进行跟踪检查。

5.4.3对于重大问题或潜在的不合格，副总经理组织采取纠正预防措施

物业管理公司筹建成立工作程序：某商业大厦物业

适配人群	物业保安员，客服管家，工程维修员，收费专员，投诉接待员，保洁主管	使用场景	商办楼宇管理，装修期管控，租户入驻服务，公共区域保洁，消防设施点检，大件物品携出
制定目的	大厦要安全整洁有秩序，让租户住得舒服，帮大楼多租多卖。
适用范围	管所有租户和物业区域，包括保安、保洁、维修、收费、投诉这些事。
职责分工	简福饴公司牵头，保安和保洁员做事，管理处主任盯着，每月查执行情况。
禁止行为	保安不准脱岗睡觉，不准乱收钱，不准不登记访客，消防检查不能漏掉。
检查与监督	保安每天巡楼填表，保洁按表打扫，维修24小时内响应，管理处每周查记录，没做到扣绩效。

商业大厦物业管理工作思路

zz大厦一万余平方米，是全装修内销商办房。该大厦造型独特，地理位置优越，交通便利，房型合理。简福饴测量行(上海)有限公司提供物业管理，旨在为租户提供一个"安全、整洁，秩序、便利、"的办公和营业环境，全方位满足住户各种需要，提高大楼租售业绩。

从上述目标出发，我司制定管理思路如下:

一.安全管理提供全天候24小时保安服务，保障大厦安全。

1.保安的职责范围为:管安全、管秩序、管环境、非办公时间访客进出登记、大件(或贵重)物品携出物业需确认、消防设施点检、装修管理等。

2.各项保安制度详见目录。

3.kf安保特点:

保安员执行kf的规范流程、规范语言和规范行为

定期对保安员进行kf的专业培训。

二.物业管理和服务内容

1.房屋及设备的维修养护制度，确保供电、供水、供气。保障大厦正常运作。

2.住户交楼入住手续及一周内跟进制度，为住户解决实际问题。

3.确定财务收费程序，保障各项费用及时回收。

4.拟定工程报修程序及接待客户投诉程序，加强管理处与客户沟通，改善管理。

5.加强清洁卫生管理，垃圾、废物的及时收集清运、大堂等公共部位的保洁工作、水箱、外墙的定期清洗，保障大厦的环境美观整洁。

6.管理处推出各项有偿、无偿服务项目，满足住户的多种需求，使客人满意。

7.kf管理与服务特点

以人为本，推行kf"管家式服务"理念，设专人对口服务住户，入住一周跟进制度，以便及时了解客户的要求与想法，快速反映，使住户感受温馨的服务。以服务促进租售。

物业管理公司筹建成立工作程序：物业管理公司目标

适配人群	管理者代表，综合管理部，部门负责人	使用场景	目标制定，目标分解，目标考核
制定目的	公司要让质量环境目标能真正落地，不是写在纸上好看，得让客户觉得服务好，满意。
适用范围	管公司整体目标，还有各部门自己定的小目标，比如保洁、维修这些活儿。
职责分工	总经理拍板定目标，管理者代表带着大家干，各部门自己拆解任务，综合部盯着打分。
禁止行为	不能光定目标不分解，不能目标挂在墙上不管，不能考核走过场只填表不较真。
检查与监督	用《目标展开表》把大目标变成小任务，每月查进度，《目标管理与考核表》打分，没完成的要说明原因，下月补上。