某物业公司管理手册总要求（优选10篇）

某物业公司管理手册总要求

物业公司管理手册总要求

本公司按照iso9001:2000标准、iso14001:____标准的要求，建立管理体系，并结合本公司的实际情况形成了文件。本公司将按管理体系标准和管理体系文件规定的要求实施，对管理体系所有过程进行控制，并持续改进其有效性，通过满足顾客和相关方要求和适用的法规要求，而达到顾客和相关方满意的目的。

1为实施管理体系，本公司对管理体系所需要过程或活动进行了识别，并通过职责分配表确定本公司各部门对体系过程的应用及质量、环境管理体系覆盖范围。详见章节号2.0中“管理体系过程职责分配表”。

2通过本手册对管理体系各过程进行了描述，同时对环境因素进行了识别和评价，确定了其重要的环境因素，并确定这些过程或活动的顺序和相互作用。

3为确保这些过程有效运行和控制，本公司编制了管理手册、程序文件、环境管理方案、作业文件及工作记录，采用适用的外来标准、法律法规及其他要求、规范和文件，作为确保这些过程有效运行和控制的准则、方法。

4为确保过程的有效运行和对过程进行控制，提供了必要的资源和信息。

5对过程运行进行监督、测量，以获取必要和充分的信息，并分析这些过程是否有效运作。

6针对上述信息分析实施必要的措施，使这些过程最终实现过程策划的结果，并根据需要对这些过程进行持续改进。

7本公司若发生外包过程按《采购控制程序》和《相关方环境制约控制程序》的规定执行。

某物业公司管理手册总要求：物业管理手册－业主满意度测量程序

物业管理手册:业主满意度测量程序

1、目的

对业主是否满意的信息进行监视，以评价质量、环境管理体系的有效性和识别可改进的机会。

2、范围

适用于本公司的业主是否满意的各种信息获取和利用的控制。

3、职责

3.1物业服务中心负责与业主联络，有效处理业主的意见，并保存相关服务记录。

3.2品质部根据满意度调查情况，分析存在问题的原因，并督促相关部门有效处理业主意见或建议，持续提高业主满意度。

4、程序

4.1业主信息的收集、分析与处理

4.1.1物业服务中心负责收集业主满意与否的信息。

4.1.2物业服务中心以面谈、信函、电话等方式与业主、业主委员会进行沟通，业主提供的意见或建议由物业服务中心解答、收集，并记录在《业主回访单》、《工作日志》或《服务登记本》上。暂时未能解答的，应详细记录，并向上级领导反映或经由相关部门协调后予以答复。

4.1.3相关责任部门应负责有效处理业主意见，执行《与业主有关的过程控制程序》的有关规定。

4.2业主满意度测量

4.2.1物业服务中心客服主管按要求每月对业主进行回访，填写《业主回访单》;接待专员对维修情况进行回访，月末由经理对回访信息进行统计，填写《月管理目标、指标完成情况统计分析》交品质部，由品质部报管理者代表审批。

4.2.2品质部每年至少组织一次业主满意度调查，了解业主满意程度，对反馈的意见进行汇总、分析，并由责任部门采取措施，对存在问题进行整改并有效地预防。

5、相关文件

5.1《与业主有关的过程控制程序》

5.2《不符合、纠正和预防措施控制程序》

5.3《数据分析控制程序》

6、相关记录

6.1《月管理目标、指标完成情况统计分析》jw/jl-8.2.1-001

6.2《工作日志》jw/jl-8.2.1-002

6.3《业主回访单》jw/jl-8.2.1-003

某物业公司管理手册总要求：物业管理手册－管理方针与目标

物业管理手册:管理方针与目标

1、质量方针

物业管理，尽善尽美。

2、环境方针

预防污染，关爱环境;

诚信守法，持续改进。

3、质量目标:达到或超过国家一级《普通住宅小区物业管理服务等级标准》。

3.1业主满意度达到85%以上。

3.2公共区域保洁合格率95%以上。

3.3接警处理及时率100%，无重大安全责任事故。

3.4绿化合格率达到95%以上。

3.5对业主投诉回复及时率100%;维修及时率95%以上。

注:重大安全责任事故是指失职或玩忽职守引发火灾、水浸、员工工作中的死亡事故。投诉回复及时率是指在自发生投诉起24小时内回复。维修及时率是指在约定的维修时间到达业主家。

4、环境目标:

4.1污水、废气、噪声排放符合环保要求;

4.2固体废物分类、存放、处置达标率100%;

4.3节能降耗达到公司规定。

5、制定管理方针的依据:

5.1本公司服务宗旨是满足业主、相关方的需求和期望，为落实和实现本公司的宗旨，制定了管理方针。制定管理方针时应考虑组织的活动、产品、服务质量、环境影响的性质和规模。

5.2本公司将管理方针贯彻、落实形成管理目标，管理目标是评价管理体系有效性的依据。

5.3管理方针以承诺业主、相关方为目标，以满足业主要求、遵规守法和持续改进、污染预防的要求为原则。

5.4本公司为确保管理方针在各部门、各岗位上有效传递，通过培训、标语、布告、墙报等形式宣传，使全体员工理解管理方针，并在各自的岗位上遵守管理方针。

5.5总经理在每次的管理评审会议上对管理方针的适宜性、有效性进行评审，品质部做好记录，必要时对管理方针进行修订。

5.6总经理在确定管理方针时，应体现全员参与的原则，管理方针由总经理批准、发布。任何情况下，对管理方针进行修订时，应由品质部组织管理评审，经总经理批准后，才能发布修订后的管理方针。

5.7本公司通过各种途径向业主、相关方、员工及代表公司工作的组织(绿化承包方、垃圾清运方)传递管理方针，以便于社会了解和监督公司质量、环境行为。

某物业公司管理手册总要求：物业管理手册－内部沟通

物业管理手册:内部沟通

1、目的

以各种方式和方法对信息进行传递、沟通，保证公司管理层、各部门之间信息畅通，以便及时解决问题，提高工作效率。

2、适用范围

适用于公司各部门之间及各部门与公司领导之间有关信息的沟通控制。

3、职责

3.1总经理负责主持公司办公例会。

3.2管理部负责信息的收集、传递和管理。

3.3各部门负责公司决议、决定的执行，并把执行情况反馈给公司领导及相关部门。

3.4各部门、服务中心负责人负责公司下达的各种指示/文件的传达及沟通，并组织召开本部门会议。

4、程序

4.1内部沟通的渠道主要有:

4.1.1各类文件、通知、通报等。

4.1.2各种会议(如例会、办公会、专题会、管理评审会等)。

4.1.3公告栏或宣传栏。

4.1.4公司网络信息公示。

4.2印发文件、通知、通报

4.2.1管理部根据公司的决定或公司领导的指示，印发有关文件或通知、通报等公文至各部门，并提出相关的要求。

4.2.2各部门根据文件精神及要求负责落实各项工作。

4.2.3各部门将实际落实执行的工作情况及所遇到的问题等书面形式上报公司管理部。

4.2.4管理部对各部门上报情况进行综合、汇总，上报公司领导。

4.2.5公司领导根据各部门的反馈情况做出下一步工作计划或交相关部门协助解决。

4.3内部文件处理详见《物业公司内部行文规定》。

4.4各种会议

4.4.1总经理办公会议

4.4.1.1公司研究、贯彻上级指示，分析和确定公司的重大经营行为，决定公司重大事项等重要决策时召开总经理办公会议。

4.4.1.2公司总经理、总经理助理、管理部负责人为总经理办公会议正式成员，如会议内容涉及相关部门，由总经理确定列席人员。

4.4.2专题会议

4.4.2.1公司研究决定经营管理中的某些具体事项或讨论急需解决的问题时，召开专题会议。

4.4.2.2专题会议由总经理根据情况确定并主持召开，参加会议人员由总经理决定。

4.4.2.3专题会议的内容主要由会议内容涉及的部门负责准备，资料由该部门提供，会议决定的事项由该部门负责完成。

4.4.3管理评审会议

管理评审会议内容形成会议纪要，具体参照《管理评审控制程序》执行。

4.4.4部门周例会

4.5.4.1部门周例会:每周由部门负责人主持召开，总结上周、布置本周工作，并形成会议记录。

4.4.4.2礼兵周例会

一般由礼兵队长主持，每周召开，会议内容为安排、布置工作等。

4.4.4.3保洁周例会

一般有客服主管主持，每周召开，会议内容为近期卫生清洁注意事项及布置工作等。

4.5出版公告栏或宣传栏

4.5.1公司管理部应将公司的通知、通报、消息、业务经营管理信息等及时在公司公告栏中或网络上宣传、公布。

4.5.2各部门把获取的有关信息用于实际工作中，并把有关情况反馈到相关部门或公司领导。

4.5.3公司公告栏由管理部管理，服务中心公告栏、宣传栏由服务中心负责管理。

4.5.4公告栏或宣传栏根据实际情况定期或不定期出版。

4.6公司网络信息公示

4.6.1各部门可将通知、信息，以及传阅或评审的各类文件等，在公司网上予以公示，各部门可通过网络反馈意见。

4.6.2管理部建立项目重大节点信息表及顾客投诉处理信息表，随时对信息进行更新。

5、相关文件

5.1《物业公司内部行文规定》

6、相关记录

6.1《会议记录》jw/jl-8.2.2-005

某物业公司管理手册总要求：物业管理手册－相关方环境制约控制程序

1、目的

为对相关方(业主、供方、装修施工方、废物处置方、运输方、设备维修方等)施加影响，使他们了解本公司的环境方针，努力去满足本公司的环境要求，特制定本程序。

2、范围

本程序适用于为公司提供产品或服务的可施加影响的相关方。

3、职责

3.1本公司对外有业务联系的部门(管理部、品质部、市场部、工程部、人力资源部、礼兵部、物业服务中心)负责了解相关方的情况，以便确定是否建立合作关系。

3.2本公司对外有业务关系的部门负责向相关方宣传、解释本公司的环境方针，提出本公司对相关方的环保要求，指导和监督相关方的环保活动。

4、程序

4.1供方

4.1.1管理部在选择供货方时优先选择已通过iso14001环境体系认证或正在建立环境管理体系的单位，或已得到地方环保部门认可的污染物达标的单位。填写《供方质量、环境保证能力调查记录》，并予以保存。

4.1.2对可施加影响的供货方，管理部要宣传本公司的环境方针，要求供货方提供环保产品。采购危险化学品时，管理部应要求他们提供危险化学品安全数据表(msds)。

4.1.3对供方可提出下列要求:

a)提供产品的合格证明，需要时提供检测报告;

b)有毒有害废弃物的回收;

c)运输时不得洒落;

d)汽车油料无滴漏;

e)车辆尾气排放达标。

4.2承包方

4.2.1物业服务中心

a)负责向绿化承包方宣传本公司的环境方针，并在合同中提出明确的环保要求，使其在作业活动中将环境污染降至最低，不发生扰民事件。

b)负责向废物处理、处置承包方宣传本公司的环境方针，索取资质证明并在合同、协议或附加环境要求文件中明确在处理、处置废物的同时不得造成二次污染。

c)负责向社区内提供服务的工作单位和人员提出明确的环保要求，必要时提出环保知识培训要求。

d)负责进入社区车辆的管理，不允许在社区内鸣笛、油料滴漏等，防止对环境造成污染。

e)负责对装修作业现场的监督管理，预防公共设施、设备的损坏、噪音扰民、污染或安全事故发生。具体执行《业主入住及装修控制程序》。

4.2.2工程部负责向设备维修承包方宣传本公司的环境方针，并在合同中提出明确的环保要求，使其在作业活动中将环境污染降至最低，不发生扰民事件。

4.3各物业服务中心负责对业主施加下列影响

4.3.1宣传本公司的环境方针、目标、指标。

4.3.2与业主共同识别及协商解决物业服务中心管理范围存在的环境因素，使其得到有效控制和改善。具体执行《信息交流控制程序》。

4.4各相关部门将本部门的主要相关方名录传递给品质部，由品质部建立本公司《可施加影响主要相关方清单》。

4.5本程序产生的记录按《记录控制程序》规定执行。

5、相关文件

5.1《业主入住及装修控制程序》

5.2《信息交流控制程序》

6、相关记录

6.1《可施加影响主要相关方清单》jw/jl-7.5.1-12-001

6.2《供方质量、环境保证能力调查记录》jw/jl-7.4-004

某物业公司管理手册总要求：物业管理手册之物业项目承接

物业管理手册:物业项目承接

1总则

1.1本手册规定的物业项目承接主要是针对管理公司新开发项目以外的新物业项目承接，以及与物业小区业主委员会签订(续签)物业服务合同的过程。

1.2物业项目承接过程必须按管理公司规定的原则、程序和要求进行，有选择地参与外部物业小区的投标和洽谈，维持ee品牌的优质形象。

1.3各物业分公司在开展物业项目承接工作中应充分识别顾客需求和期望，确保本公司有能力满足顾客要求。

2相关职责界定

2.1物业分公司负责具体操作与业主委员会签订或续签物业管理服务合同，以及对外项目承接工作。

2.2项目所在公司负责审核所属物业分公司的对外承接项目意向、物业投标书、(前期)物业服务合同，以及合同续签时的物业管理方案。

2.3管理公司物业管理部负责批准物业分公司对外承接项目意向、物业投标书、(前期)物业服务合同，以及合同续签时的物业管理方案。

3对外物业项目承接

3.1基本规定

3.1.1管理公司不限制各地物业分公司在有条件的情况对外承接物业服务项目，但在具体操作前必须将对外承接项目的工作意向报经项目所在公司审核、管理公司经营委员会批准，批准后方可进行下一步的洽谈或报名参与投标。

3.1.2各地物业分公司对外承接项目应遵循国家《物业管理条例》的规定，通过投标方式承接物业服务项目。

3.2物业服务招标信息

3.2.1物业分公司接获并核实物业管理招标信息后，应迅速组织人员从开发商或托管单位获得招标文件或相关资料，报本公司总经理审查。需要购买招标文件的及缴纳投标押金的，必须先报总经理批准。

3.2.2物业分公司总经理负责组织相关人员对收集的初步信息进行分析，决定是否

参加投标。

3.2.4当决定参加投标时，物业分公司组织人员依据相关资料编制投标计划书，经本公司总经理审核签署后，报项目地产公司审核、管理公司经营委员会批准。投标计划书内容包括成本估算额、投标方案、投标时间等。

3.3投标申请

3.3.1经管理公司经营委员会批准后，物业分公司编制并向招标单位报送投标申请。

3.3.2投标申请的内容应包括:公司营业执照、专业人员配置、招标和投标方案。品质部负责组织相关部门配合接受招标单位的资质审查。

3.4投标工作小组

3.4.1物业分公司通过招标单位的资格审查，成为投标单位后，物业分公司总经理组织相关部门的专业人员参加投标工作小组，完成物业项目调查、招标文件分析、投标文件编制及评审、参加开标及中标后的合同谈判等工作。

3.4.2投标工作小组成员的任务分工、工作输出成果及时间进度等必须形成书面的投标工作计划。

3.4.3物业分公司品质部经理、财务部经理及相关必需的专业技术人员应为投标小组成员，全过程参与投标工作。

3.5投标文件编制

3.5.1物业分公司总经理负责组织投标小组成员详细研读招标文件，对招标文件的每一条款要求达成一致理解，并就需要澄清的事项列出问题清单及解决途径，在投标小组内分配工作任务，这些任务包括(不限于):

a)就招标文件中的问题与招标单位进行沟通、澄清;

b)进行物业项目现场踏勘，了解物业项目及周边区域情况;

c)开发商(或物业小区)过往与物业公司的合作表现;

d)当地物业法规及主管部门政策、工作惯例收集、研究;

e)需要时，开展相关市场及竞争对手调查等。

3.5.2上述各项工作完成后均必须形成书报告，详细陈述收集信息内容、来源、可

信程度，以分析结论和建议。

3.5.3投标工作小组应根据招标书的格式要求逐项考虑，编制相应的投标书。编制时主要考虑以下方面的要求:

a)标书的形式;

b)投标书表述的内容应符合招标书的情况;

c)适度的报价;

d)投标书所附的证据资料。

3.5.4投标书一般应包括以下内容:

a)投标函;

b)投标报价;

c)物业管理方案;

d)招标文件要求的其他材料。

3.5.5在招标单位没有具体规定物业管理方案、成本测算要求时，物业分公司应按

《物业管理方案编制要点》，以及《开办费用测算指引》、《日常运作成本测算指引》的规定执行。

3.6投标文件的评审与批准

3.6.1投标文件完成后，物业分公司总经理应组织投标小组成员对投标文件进行评审，评审结果应形成书面记录，并由参加人员联名签署。

3.6.2投标文件的评审应参照本手册第6.3节《合同管理》的规定内容进行，并着重考虑以下各方面的问题:

a)投标书格式是否满足招标文件的要求;

b)招标文件及沟通过程中的疑问是否均已澄清，并在投标文件中清晰体现;

c)物业管理方案是否有针对性，能否体现招标文件要求的特色，以及au*物业的品牌形象;

d)招标文件涉及的服务要求是否全部涵盖;

e)是否存在过度承诺，或可能导致分歧的表达;

f)成本测算是否合理、可行，等等。

3.6.3物业分公司内部投标文件评审通过后，应将投标文件及评审记录一并报项目

所在公司审核、管理公司经营委员会批准。

3.7投标书的报送及评标

3.7.1经管理公司经营委员会批准后的投标文件，物业分公司投标小组负责装订、密封并加盖单位印章和总经理印鉴，并按招标规定的时间报送招标单位参加开标。

3.7.2物业分公司总经理或指定专人代表公司参加招标单位的开标过程。根据招标单位要求，公司的投标代表对投标文件的解释和澄清必须在投标承诺范围内，对任何改变服务标准、收费标准，以及可能引起服务成本增加的事项，都必须重新按上述规定的程序进行评审和报批。

3.8中标及合同签订

3.8.1物业分公司收到招标单位中标通知后，应按本手册第6.3节《合同管理》的规定与招标单位进行合同文件的起草和谈判，招标文件中已确定合同文本样式的按本公司投标文件中的承诺执行。

3.8.2任何超出投标文件承诺范围的合同条款，或改变原审批过的合同条款，物业分公司总经理在正式签订合

同前报项目所在公司、管理公司经营委员会再次审批。

3.8.3所有参加投标的项目，如未能中标或未能最终签订(前期)物业服务合同的，物业分公司应向项目所在公司、管理公司物业管理部提交书面报告，详细分析未中标或未签订合同的原因，总结工作经验和教训。

3.8.4投标过程中形成的相关文件和记录由行政人事部统一存档保管，包括:投标计划书、招标文件、相关调查分析报告、投标文件及其评审记录等。

4业主委员会物业服务合同的签订(续签)

4.1各物业分公司在物业服务合同(或与开发商签订的前期物业服务合同)期满前，应组织本公司相关职能部门做好物业服务合同的续签工作。在合同期满前三个月应开展合同续签工作，并在合同期满前一个月完成物业服务合同的续签。

4.2物业分公司在与业主委员会就物业服务合同续签的洽谈过程，应完成以下工作:

a)总结分析上一合同期内的物业服务工作，对(前期)物业服务合同执行情况进行评估;

b)针对性开展业主(住户)调查，分析业主(住户)满意程序，收集业主(住户)

意见和要求;

c)必要时，开展针对性的竞争对手及周边地区物业服务市场调查;

d)针对业主委员会要求改进的方面，以及本公司认为在后续服务中有能力改进的方面进行策划，提出初步改进方案。

4.3针对顾客需求及行业市场的变化，物业分公司应在提出切实可行物业管理方案，在经济原则下满足顾客需求变化，适应行业市场竞争和发展。

4.4各地物业分公司在向业主委员会正式做出承诺，提交书面的物业管理方案或其它形式的物业服务策划文案前，应报项目所在公司审核、管理公司物业管理部批准。

4.5物业分公司与业主委员会正式签订物业服务合同前必须按本手册第6.3节的规定执行，履行相应的合同评审和批准手续。

5相关文件与记录

5.1wdwy-wi-mm4103物业管理方案编制要点

5.2wdwy-wi-mm6101开办费用测算指引

5.3wdwy-wi-mm6103日常运作成本测算指引

5.4投标计划书

5.5投标项目调查分析报告

5.6投标书

5.7物业管理方案

某物业公司管理手册总要求：物业管理手册之物业分公司职能

物业管理手册:物业分公司职能

1.执行法律法规及管理公司、项目所在公司的物业管理制度、文件及指令

1.1 遵照法律法规要求开展物业管理业务。

1.2 接受项目所在公司的领导，与项目所在公司签订物业管理目标责任书，并 确保实现。

1.3 执行管理公司颁布的物业管理制度及管理公司物业管理部下发的关于业务 要求的文件;为物业管理部提供物业管理工作的信息;接受物业管理部的 业务决策和指导。

2.内部建设

2.1 依照管理公司物业管理制度、项目所在公司在物业管理方面的要求制定适 合的物业管理体系文件，作为整体物业管理系统文件的延伸，并持续审核 与改进，不断优化作业流程与组织架构。

2.2 负责本公司内设部门的组建，制定各岗位职责，组织人员招聘，决定中层 以下(含)级别人员录用。

2.3 执行集团、管理公司的培训制度，对员工的培训效果负责。

2.4 将目标责任书中的目标分解并下达到部门、岗位，建立计划管理体系加以 落实。

3.成本控制

3.1 负责本公司范围的经济测算及收支控制。

3.2 负责开展多种经营，提高经济效益。

3.3 通过合理节能、优化管理等手段降低管理成本。

4.项目开发配合

4.1 负责项目所在公司开发项目的物业前期介入工作，包括方案设计、施工图设计、工程施工、营销及销售过程的参与和配合;配合项目所在公司对相 关配套设施进行招商和管理、参与监管施工质量、配合销售开盘等。

4.2 负责物业项目保修期限内的保修协调和跟踪。

4.3 协助项目所在公司处理紧急情况。

4.4 在管理公司、项目所在公司委托的情况下，负责代理发展商产权物业的管理、控制、经营和服务。

4.5 向项目所在公司提供开发过程中发现的与产品质量相关的各种信息。

5.前期物业服务

5.1 负责编制物业管理方案，并负责物业管理项目的承接与物业服务合同签订。

5.2 负责拟定物业项目接管验收工作计划，并负责组织实施。

5.3 负责拟定新物业项目的入伙工作计划，并配合项目所在公司实施。

6.日常服务提供

6.1 全面负责项目的物业管理日常工作。

6.2 按管理公司物业管理制度要求落实日常服务三级检查制度，建立质量统计 分析机制。

7.品牌推广及市场开拓

7.1 在物业管理部的指导下，参加国家有关物业管理方面的评比。

7.2 结合项目要求，推广万品牌。

7.3 在项目所在公司批准、物业管理部指导下，开拓物业管理市场。

8.沟通与协调

8.1 协助召开首届业主大会，协调与业主委员会的关系。

8.2 定期组织顾客满意度调查，协助物业管理部组织的第三方顾客满意调查。建立并落实回访制度。

8.3 加强与当地政府机关、项目所在公司、物业管理部的信息交流，传递法律法规、市场动态、典型案例、重大事件、日常工作状况、经营情况等信息。

某物业公司管理手册总要求：物业管理手册－污水废气噪声污染控制程序

物业管理手册:污水、废气、噪声污染控制程序

1、目的

为了加强污水、废气、噪声污染防治工作，确保污染物达标排放，特制定本程序。

2、范围

本程序适用于公司污水、大气污染物及噪声防治管理工作。

3、职责

3.1产生或存在污水、废气、噪声的部门负责本部门污染源的控制，并提出治理方案和负责环保治理设施的日常维护。

3.2物业服务中心负责环保设施维护和保养。

3.3品质部负责全公司污染物的监督管理和委托地方环保部门对污染物的排放进行审查。

4、程序

4.1污水控制

4.1.1本公司污染主要来自垃圾清运车的清洗、垃圾中转站的清洗和业主的生活污水。

4.1.2垃圾清运车每周按相应的保洁员作业指导书的规定到指定的地点进行清洗;

4.1.3垃圾中转站清洗的控制

a)垃圾中转站每周按规定进行清洗。

b)清洗形成的污水集中收集，排放到污水管道。

4.1.4严禁使用含磷洗涤剂冲洗厕所，确保生活污水达标排放。

4.1.5物业服务中心负责定期对社区下水管网的疏通和维护，确保污水达标排放。

4.2废气控制

4.2.1本公司大气污染物主要来自社区空调、冰箱、机动车尾气等。

4.2.2消耗臭氧层物质的控制

为符合《消耗臭氧层物质蒙特利尔协议书》的要求，本公司自____年起新购入冰箱、空调器等设备时，将优先选购环保型产品，并逐步完成含氟致冷剂的替代工作。

4.2.3其他大气污染物的控制

a)公司的机动车辆要做到专人负责，定期养护，使用清洁燃料，尾气必须达标排放;

b)通过与业主协商、沟通、宣传栏等方式，引导业主定期对汽车的尾气排放进行检测。

4.3噪声控制

4.3.1本公司环境噪声主要来自消防泵、水泵、业主装修、机动车、割草机、空调外机及社区文化活动产生的噪声。

4.3.2噪声的控制措施

a)满足质量要求的前提下，采购低噪声设备和备件;

b)加强设备的维护保养，做到油路、气路、水路畅通，使机器正常运转、降低噪声;

c)业主装修产生的噪声按《业主入住及装修控制程序》规定执行;

d)各社区举办社区文化活动时由物业服务中心与业主委员会或社区居委会协商确定有关事项，降低噪声污染的影响。

4.4污水、废气、噪声监测与监督管理

品质部执行《环境监视和测量控制程序》委托地方环保部门对污染物的排放进行审查。

4.5品质部对监测结果及时进行分析与评价，各责任部门对超标项按《不符合、纠正和预防措施控制程序》采取有效的整改措施。

4.6公司污水排放标准执行《污水综合排放标准》二级、废气执行《大气污染物综合排放标准》二级、噪声执行《城市区域环境噪声标准》1类、机动车辆执行《汽油车怠速污染物排放标准》。

4.7各部门按照《各部门环境因素管理办法》要求落实。

4.8本程序产生的记录按《记录控制程序》规定执行。

5、相关文件

5.1《固体污染物控制程序》

5.2《消耗臭氧层物质蒙特利尔协议书》

5.3《郑州市建立无氟城市实施办法的通知》

5.4《业主入住及装修控制程序》

5.5《环境监视和测量控制程序》

5.6《不符合、纠正与预防措施控制程序》

5.7《大气污染物综合排放标准》

5.8《污水综合排放标准》

5.9《城市区域环境噪声标准》

5.10《汽油车怠速污染物排放标准》

5.11《记录控制程序》

某物业公司管理手册总要求：某物业管理手册总则

物业管理手册总则

1、为证实并确保本公司产品(服务)的符合性和管理体系运行的有效性，管理者代表负责策划并监督实施监测、测量、分析和改进过程。

2、通过产品(服务)全过程的监测以证实产品(服务)的符合性。

3、通过内部审核确定管理体系的有效性。

4、通过收集有关数据(业主满意、产品(服务)的符合性等)进行分析，实施纠正和预防措施，持续改进管理体系的有效性。

5、本公司规定监视、测量、分析和改进的项目、内容、方法、频次和必要的记录，并采取适应的统计技术方法。

某物业公司管理手册总要求：物业管理手册－监视和测量装置控制程序

1、目的

为了确保测量和监控装置的准确度和精密度，使之处于完好的工作状态，使产品(服务)符合规定要求，制定本程序。

2、范围

适用于本公司与质量、环境活动有关的测量和监控装置的控制和管理。

3、职责

3.1工程部

3.1.1负责本公司监视和测量装置的控制，定期检定，并组织实施。

3.1.2负责监视和测量装置设备检定报告等记录的管理。

3.2使用单位负责本部门监视和测量装置设备的配备、使用、维护和保养工作。

4、工作程序

4.1选型与配备

4.1.1工程部依据《作业指导书》相关岗位要求配置监视和测量装置。

4.1.2监视和测量装置购进后，工程部应建立《监视和测量装置设备管理台帐》。

4.1.3《监视和测量装置设备管理台帐》要随监视和测量装置设备的变化而做补充、修正，做到帐物相符。

4.2监视和测量装置设备周期检定管理

4.2.1工程部每年底编制下年度《设施设备年度检验、检测计划》并通知使用部门，确定检验时间，使用部门要积极配合并安排好工作，确保按期检定。

4.2.2工程部按照计划，及时将监视和测量装置设备经国家认可的校准机构进行检定，对于检定不合格的或未经检定的监视和测量装置设备不准使用。

4.2.3经检定的监视和测量装置设备要有状态标识，并由使用部门进行维护、保养。

4.2.4工程部保存检定资料，以备检查。

4.3新购置的监视和测量装置设备管理:工程部对新购置的监视和测量装置设备先送检，合格后再启用。

4.4监视和测量装置设备的封存管理

4.4.1使用部门封存监视和测量装置设备时，要填写《监视和测量装置设备封存申请表》一式两份，报工程部一份，一份由申请部门存档。

4.4.2封存后的监视和测量装置设备要与在用监视和测量装置设备区分开，粘贴封存标识单独存放，不得混淆。

4.4.3封存的监视和测量装置设备，启用时若已超过检定有效期，必须经法定检定机构重新检定合格后方可使用。

4.4.4本公司不采用无国际或国家承认的有关基准的监视和测量装置设备。

4.5监视和测量装置设备的使用、维护与保养

4.5.1使用监视和测量装置设备人员应熟悉其性能，掌握正确的使用方法，防止发生可能使标准失效的调整，做到精密贵重仪器由专人负责。

4.5.2监视和测量装置设备的使用人员需经常对监视和测量装置设备进行维护，保持监视和测量装置设备的清洁，要注意防腐，以免器具生锈。

4.5.3按操作标准进行操作，不得私自调整，防止可能使测量结果失效的调整。

4.6搬运和贮存

4.6.1监视和测量装置设备要有专柜存放。

4.6.2搬运过程中由使用人做好防护，如防震、防潮、防干扰、防尘等。

4.6.3贮存期间要保证良好的环境条件，防止监视和测量装置设备损伤或失准。

4.7监视和测量装置设备失准的校准

在使用中失准时，应停止使用，重新检定，并启用已校准合格的测量装置重新进行监视和测量活动，并做好检定装置状态标识和相关检测记录。

4.8本程序产生的记录按《记录控制程序》规定执行。

5、相关文件

5.1《记录控制程序》

5.2《作业指导书》

6、相关记录

6.1《监视和测量装置设备统计台帐》jw/jl-7.6-001

6.2《监视和测量装置设备封存申请表》jw/jl-7.6-002