某物业公司管理者代表委任书（优选10篇）

某物业公司管理者代表委任书

物业公司管理者代表委任书

兹任命

zz为管理者代表。

管理者代表的职责是:

1、确保管理体系的过程得到建立、实施和保持。

2、向最高管理者报告管理体系的业绩和持续改进的需求。

3、确保在整个组织内提高满足业主需求的意识。

4、就管理体系有关事宜对外联络。

总经理:zz

20**年4月30日

某物业公司管理者代表委任书：物业管理者代表职务说明书

物业公司管理者代表职务说明书

管理者代表职务说明:

1组织相关部门具体落实质量目标的细化分解，及时向经理汇报质量管理体系的运行情况。

2 组织并协调质量管理体系的建立、实施、维持和改进，以保证质量管理体系符合iso9001:2000标准。

3监督相关部门质量管理体系的运行情况。

4负责组织收集行业最新发展动态及同行的先进管理方法。

5负责《质量手册》、《程序文件》的审核。

6参与公司重大质量活动。主持内部质量审核，确定内部质量审核组长，制订年度审核计划。

7负责制定管理评审报告，对管理评审中出现的重大不合格组织进行纠正。

8组织编制公司年度管理服务质量计划。

9负责就质量管理体系相关的事宜与外部联络。

某物业公司管理者代表委任书：物管培训:物业管理者的培养

一、物业管理者及其角色

(一)物业管理者

任何组织或设施的管理都是与管理者密切相关的。一个组织的成功与失败，一套设施的完好与破损，在相当大的程度上取决于管理者的素质及其努力程度。就物业管理而言，即使是在黄金地段上设计优美实用、用料优质高档、配套设施完备、周边景色宜人的房屋，但是若没有一群敬业、乐业、专业的人士为之提供优良的管理与服务，那么这也不能说是一个好的物业。在计划经济时代，人们重建不重管，致使房产使用寿命大大缩短。这固然有体制上的原因，但也与当时没有比较专业的具有物业管理意识和技术的管理者有关。现在，许多人已经意识到专业物业管理人员的重要性。许多研究和描述物业管理的着述，尽管对物业管理的内容、特点、方法等作了详尽的论述，但对物业管理的操作者仍然重视不够，物业管理者是一个什么样的群体物业管理者在物业与业主、使用人之间扮演什么角色怎样才是合格的物业管理者诸如此类的问题，即使在物业管理研究者、物业管理从业人员、广大的发展商及业主当中都存在着模糊的认识。其实，随着现代物业科技含量的增加以及人们对物业管理期望值的升高，物业管理所面对的环境、人群也日趋复杂，物业管理从业人员的作用愈加突出。如何不断提高物业管理者的素质与水平，也就成了现代物业管理者必须面对和研究的一个主要课题。

那么，什么是物业管理者呢这得从什么是管理者谈起。管理学把管理看作是在一定的环境中，一个组织为了实现其目标，由管理者对组织内部的资源进行计划、组织、领导、控制，促进其相互配合，以取得最大效益的过程。因此，管理者就是从事并负责对组织内的资源进行计划、组织、领导与控制的有关人员。根据这一原理，管理者一般是指各阶层的“当权者”。美国着名管理学家德鲁克在《有效的管理者》一书中给管理者下的定义是:在现代组织里，如果知识工作者凭借他的职位和知识，对某项贡献负责，而该贡献又实际影响到组织能否履行职责并取得成果，这样的知识工作者就是一位“管理者”。也就是说，管理者是负责“某项贡献(工作)的人”。物业管理者是处在这样的环境中从事“某项贡献”的。具体体现在:

第一，物业管理者在一个有序的组织中被分派担任一定的工作，而这项工作是整个管理过程和效果的组成部分。

第二，物业管理者必须对物业及其运作进行维护和管理，并承担物业及其配套设施不受损坏并不断增值的责任。

第三，物业管理者必须对物业的所有人、使用人提供规定的或附加的服务，而物业所有人、使用人对其服务的评估反馈决定着物业管理者的工作价值。在相当多的情况下，某一项“贡献”(服务)的失误，都会给物业管理者造成巨大的压力。

根据上面的分析，在物业管理公司内部，有从总经理到主管这样的管理者，这是一般意义上的“管理者”。但是，面对物业及其所有人、使用人，物业管理公司每一岗位上的人都可被称为管理者。因此，我们认为，物业管理者就是物业管理组织内从事维持物业及其配套设施的正常运作，并为业主、用户提供相关服务的各种岗位的人。

(二)物业管理者的类型

根据上述对物业管理者的分析及其定义，物业管理者置身于横纵两种关系和环境中。横，是指物业管理者在物业管理公司内部的阶层、职位和职责;纵，是指物业管理者既要管理物业，又要服务于业主、用户。一位物业管理公司的总经理，既要对公司成员进行调配指挥，又要参与对物业及其业主的维护与服务，其层次和管理内容是多向的。因此，物业管理者的类型就可以按照这种层次和管理内容的多向性来划分。

1.按物业管理公司的管理层次来划分

按物业管理公司的管理层次来划分，物业管理者可以分为高层管理人员、中层管理人员、基层管理人员、岗位管理人员四种。

(1)高层管理人员

高层管理人员是站在物业管理公司的立场上，对整个公司实行综合指挥和统一管理的人员。高层管理人员所考虑的管理问题和所从事的管理活动，都是与管理公司的正常运作和实际效果密切相关的。高层管理人员的主要职责是制订物业管理的管理目标和服务思想，以及物业管理过程中的经营发展策略;根据管理与服务的需要配备人力资源;主持日常工作，定期召开部门经理或有关会议，布置工作，检查各部门的工作情况;考核部门经理以上人员的工作。

(2)中层管理人员

中层管理人员的职责主要是执行高层管理者所作出的决策和大政方针，并使高层管理者制定的目标、思想付诸实施。中层管理人员要为他们所负责的部门制定旨在达到管理公司总目标的次一级的管理目标;策划和选择达到目标的实施方案;按部门分配资源;协调管理公司内各单位的活动;制订对偏离目标行动的纠正方案。他们向最高管理层直接报告工作，同时负责监督和协调基层管理人员的工作。物业管理公司的中层管理人员一般包括行政部、会计部、工程部、管理部、保安部、人事部等部门的负责人。

(3)基层管理人员

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p; 基层管理人员是指主管、组长一级的管理人员。其主要职责是按中层管理者指示的程序，去组织、指挥和从事物业管理的具体管理活动，如给下属人员分配工作，监督下属人员的工作情况等。

(4)岗位管理人员

岗位管理人员是指在一线上从事管理与服务的人员。这部分人员占整个管理公司的绝大多数。他们虽然没有管理下属，但他们是对物业的运作情况进行监控和维护，同时直接面对业主、使用人并提供服务，他们是物业管理与服务的最终执行者和实现者。岗位管理人员包括管理员、保安员、电工、清洁工等。

2.按管理与服务的内容划分

按管理与服务的内容划分，物业管理者可划分为行政管理人员、工程管理人员、事务管理人员、保安管理人员、财务管理人员、人事管理人员等。

(1)行政管理人员

行政管理人员是指计划和处理物业管理日常工作的有关人员，尤其是指负责日常工作的高级管理人员。如广州世界贸易中心大厦管理公司实行业主联合委员会监督领导下的总经理负责制，总经理全权负责处理大厦物业管理的一切事务，其职责包括:按管理合同的规定对大厦实施管理，维护业主利益，为业主、租户提供服务;定期向业主联合会报告工作，认真听取业主联合会的意见，并经常征询业主、租户对管理方面的意见;代表管理公司与政府有关部门联系，接受有关行政主管部门的监督指导;制定大厦的管理目标，包括翻新改造、设备更新、工程维修、财政预算以及完善各项管理，保持大厦一流的管理水准;按照业主联合会批准的财政预算案，控制支出，审查每月财务报表，采取有效措施追讨各项应收费用;处理重大客户投诉等。

(2)工程管理人员

工程管理人员是指总工程师及工程管理部的有关人员。其职责是控制各设备系统在最佳状态下进行，切实保证向用户提供安全舒适的生活环境、方便高效的工作条件及尽可能自动化的综合监控管理。

(3)事务管理人员

事务管理人员是负责大厦、小区日常运作的管理人员，通常被称为管理部职员。其职责是监管公共地方的清洁、绿化、公共秩序、设施运行，接待受理客户投诉，投递分发客户的邮件，协助保安、消防，协助催缴管理费，展开客户调查等。

(4)保安管理人员

保安管理人员是指负责大厦、小区日常安全工作的有关人员，通常是指保安部职员。其职责是负责治安管理和消防工作，处理各类突发事件等。

(5)财务管理人员

财务管理人员是物业管理工作的参谋和管家，担负大厦、小区财务管理工作和会计核算，指导各部门以良好的管理关系、完善的管理制度、优质的管理服务、低成本的投入，不断提高物业的使用价值，延长物业经济寿命，给发展商、业主和使用人带来丰厚的回报。其职责包括规划和筹集资金，安排和监督资金使用，控制和反映资金耗费，核算和考核经营管理成果等。

(6)人事管理人员

人事管理人员的主要职责是从事对物业管理公司人力资源的管理。其任务是制定人力资源的计划，招聘和选择物业管理所需要的合格人才，并对这些人才进行有效的培训和合理使用，建立合理而有效的业绩评估、晋升、奖励、惩罚及报酬制度。

(7)其他管理人员

其他管理人员是指除上述六种人员以外的所有管理人员，包括一般行政人员、后勤供应管理人员、公共关系管理人员等。其职责是协助有关部门和管理人员做好一些辅助性的工作，力图使物业管理工作的各个方面日臻完善。

(三)物业管理者的角色和所起的作用

物业管理者的角色是指物业管理者以其作用、作为及其报酬在整个社会经济体系中的表现及其在人们心目中的评价，同时指在物业管理公司中物业管理者所扮演的角色和所起的作用。

1.从社会经济的发展看物业管理者的社会角色

(1)物业管理者是推动物业管理乃至房地产业发展的重要力量

房地产作为不动产，是最基本、最重要的生产要素和生产资料，它与国民经济的各行各业、千家万户都有着密切的关系。房地产业作为一个独立的行业，在国民经济和社会发展中起着重要的作用。作为房地产售后服务的物业管理，是影响房地产业发展的重要因素。优良的物业管理，是房地产营销的重要构件;而优秀的物业管理者是造就优良的物业管理的重要条件。

(2)物业管理者是社会财富的创造者，也是社会秩序的维护者

物业，作为一种社会财富，通过物业管理者的养护管理，可以扩大其使用率，延长其使用期，从而实现社会财富的增值和保值。同时，物业管理者通过各种服务，为居民、客户创造有序、舒适、高效的生活及工作环

境，客观上维护了社会的正常秩序，创造了优良的居住文明。

(3)物业管理者是从事新型的服务型管理的专业人士

一方面，物业管理者是以服务业主、使用人为一切管理的出发点和终结点，并通过不断努力，最大限度地让业主、使用人满意，以此作为工作的最高追求。这种服务型的管理，有别于传统的房地产管理，也是物业管理者广受重视的主要原因。另一方面，物业管理者面对不断变化的物业环境和人际关系，只有具备各种专业知识，方能适应管理与服务的需要，物业管理者因此成为具有专业知识的一个群体。

(4)物业管理者是通过出售智力和劳务来获取报酬的第三产业从业人员

物业管理属第三产业。物业管理者把智力、经验、劳务凝聚在日常的管理和服务中，以此获得相应的报酬。经历和经验越丰富，其报酬越高。由于物业管理是微利行业，不会由此诞生所谓的“未来巨富”。但由于物业管理行业比较稳定，而且是新行业，机会较多，因此成为许多年轻人向往的“朝阳”行业。

2.从物业管理公司内部看物业管理者所扮演的角色和所起的作用

物业管理者在物业管理公司内部所扮演的角色和所起的作用是多方面的，不同层次的管理者扮演着不同的角色，起着不同的作用。在此，我们着重研究和介绍物业管理高层管理者在管理公司时所扮演的角色和所起的作用。

通常来说，高层管理者在管理公司时扮演三个方面的角色:

(1)人际关系方面。由于管理者拥有正式的权力和处于较高的地位，他们从事大量的有关人际关系方面的工作和事务，特别是与下级、同级的接触和交往，与业主、客户和政府有关部门的交往。

在人际关系方面，高层管理者具体担任了三种角色:①管理公司的象征和代表，从事着一定的礼节性事务，开展对外的交往与合作，如签署合同、文件，向业主委员会汇报工作，接见业主、客户等。②管理公司的领导人，负责招聘与选拔人才，培训和激励下属，使他们把工作做得更好。③联络人的角色，对外起着管理公司与业主、客户及政府部门的联系作用;对内起着沟通上下级之间、纵向联系与横向联系的作用。

(2)信息沟通方面。在管理公司，每一个管理者都是一束信息源，其信息沟通方面的角色十分重要。在一座大厦、一个小区，由于业主、客户众多，信息沟通的质量如何，直接影响到管理与服务的水平。在这方面，管理者也充当了三种角色:①“神经中枢”的角色。大厦、小区的各种情况和信息集中到管理公司，不论是直接的还是间接的，管理者都必须准确地获取有关的信息。②信息传播者角色。在了解了各方面的信息之后，经过处理，及时地把有关的信息情报传达给下属人员。③对外发言人角色。即管理者作为管理公司的发言人向业主、客户发布有关管理与服务的信息。

(3)决策方面。作为决策方面的角色，高层管理者要平衡与业主、客户、社区乃至政府等方面相互对立的利益并作出选择，通过决策，使管理公司的理念、宗旨、策略得以实现。在这方面，管理者充当了以下几方面的角色:①创业与创新的角色。主要是设计和发动管理公司的创新与变革活动，以满足业主、客户不断增长的需要及外部环境的变化。②制度制定者角色。主要是根据管理公司的管理理念和目标制定有关规章制度，以规范管理与服务的行为。③投诉处理者角色。针对一些重大的带有普遍性质的投诉，采取正确的行动迅速而巧妙地处理，化解重大问题和矛盾。④资源分配者角色。管理者要根据计划和需要，决定给有关部门调配人力、资金等资源。⑤谈判者角色。主要是参与管理公司的各种谈判，以保护业主、客户及管理公司的利益不受侵犯。

一个正常而高效的物业管理机构，其高层管理者自然发挥了重要的作用，主要表现在以下几个方面:

(1)决策作用。作为物业管理公司的高层管理者，其面临的主要决策问题大都是关于如何忠实地履行管理合同，更好地为业主、客户提供满意的服务，同时解决管理与服务过程中遇到的重大问题。此外，管理与服务行动的策划、重要的人事安排、重要资源的分配等，也是管理者日常决策的内容。正确的决策，取决于管理者对业主、客户的了解，对管理合同的熟悉，对管理公司各种资源和物业周边环境的认识，也取决于管理者丰富的管理经验和对物业管理技术的熟练运用。

(2)影响和引导的作用。高层管理者确定了物业管理公司的管理目标、管理策略和服务宗旨后，就要带领和引导下属为实现管理目标而努力。一方面，管理者要通过自身的行为，影响并吸引下属为完成既定目标而努力;另一方面，管理者要采用各种手段和方法去调动下属的积极性。

(3)组织作用。任何决策的实施都需要组织工作做保证。这首先需要有一定的组织形式。组织结构合理与否，组织分工合理与否，组织内资源配备合理与否，都直接影响到管理的有效性。因此，管理者的一个重要任务，就是搞好物业管理公司的组织设计，并在这一基础上合理用人，合理调配管理公司的各种资源，保证决策的实施与贯彻，更好地实现管理目标。

(4)教育作用。管理公司要实现管理目标并高效地运作，要求管理公司全体员工都要有相对集中的理念。意志和行为准则不可自发地产生，管理者必须主动地、经常地对员工加强教育，向其灌输管

理公司的目标、理念，使管理公司管理与服务的精神、观念为全体员工理解和接受，并转化成日常的行为规范和准则，为实现管理目标而共同努力。

二、物业管理者的专业素质

优质的物业管理与服务端赖于物业管理者良好的服务意识和专业的管理技术。现代物业管理的各项工作，其专业性和技术性都很强，为了进行有效的管理，物业管理人员必须具备相关的专业知识，否则难于面对现代物业先进的技术环境和复杂的人际关系。当前，关于物业管理的投诉颇多，其原因是多方面的，如法规不健全、收费与服务不对板、乱收费等。但其中一个重要原因，不能不说是许多物业管理者服务精神、专业素质都未达到基本的要求。从发展的眼光来看，即使物业管理法规已经基本完善了，物业管理的社会经济环境有了很大的改善，但如果物业管理者不从根本上提高自身素质，我国物业管理业的快速发展、并上升到较高的水平也是不可能的。

与其他行业的管理者一样，物业管理者的专业素质包括许多方面的内容。研究物业管理者的专业素质问题，是物业管理学面临的一个重要课题。概括地说，研究物业管理者的专业素质可以从知识结构、能力结构两方面着手。

(一)物业管理者的知识结构

知识结构是指管理者所掌握的与管理和服务相关的知识构成。具备一定的知识结构，是管理者承担管理任务的基础和条件。就目前的情况来看，物业管理者至少要具备以下的知识结构:

1.管理学知识

管理学是专门研究管理活动的基本规律和一般方法的科学，对具体领域或具体行业的特殊管理活动带有普遍意义。物业管理者掌握管理的基本原理和方法，如计划与组织、领导与指挥、组织与控制等，对物业管理公司的内部管理、物业及其业主、使用人的管理与服务等均会有极大的帮助。

2.建筑工程结构知识

物业是建筑工程结构知识的结晶。建筑工程结构问题，直接影响到物业的使用和维修，而物业的使用和维修是物业管理的重要内容。因此，物业管理者掌握、了解房屋结构方面的知识是十分必要的。

3.机电设备知识

先进、合理、完备的智能化、多样化的综合性设备系统，如闭路电视、自动报警、中央空调、全电子电脑电话、微波通讯、信息高速公路等，是现代物业的有机组成部分，它只有与物业协调一致，紧密配合，才能保证充分发挥物业的功能和作用。因此，房屋设备管理是物业管理不可缺少的重要内容。物业管理者必须十分熟悉和了解房屋设备及其管理的内容和方法。

4.法律知识

物业管理是物业管理公司与业主和使用人之间建立起一种契约关系的服务性行业。大量的法规规定了业主、使用人和管理者的权力、权益、义务和责任。物业管理者只有在遵守法规的前提下才能有序地进行。可以说，物业管理者的任何言行都必须以物业管理法律、规定为依据。因此，物业管理者懂法、守法是对其作为从业人员的基本要求。

5.心理学知识

由于在管理公司内部及广大的业主、使用人之间存在着大量的人际关系问题需要处理，因此，管理者必须适当掌握管理心理学、社会心理学、顾客(业主)心理学等方面的知识，方能在日常的管理与服务过程中游刃有余，从容应对。

6.综合知识

现代物业本身就是一个综合体，是建筑、人群、环境的有序统一。因此，物业管理者必须熟悉公共关系、工商时事、商场运作、房屋中介等方面的情况和规律，以便在业主、使用人需要的时候能为其提供令人满意的服务。

(二)物业管理者的能力结构

物业管理者要想把管理与服务的决策和设想付诸实践，要想在复杂的物业环境中进行有效的管理，实现管理目标，使业主、使用人和管理公司都能从管理与服务中得益，就必须使自己在掌握基本知识、方法的同时具备必要的管理技能。物业管理者应具备的能力是指:

1.创新能力

不断创新，是超出业主、使用人期望值，使管理与服务日臻完善的重要途径。一个优秀的物业管理者经常可以在日复一日、看似平常的管理与服务中提出新的设想、方案，并能在管理过程中不断解决新问题，使业主、使用人能不断感受到物业管理者尽心尽力的服务，并享受到其中带来的舒适感和超值感。

2.决策能力

决策能力是一种综合能力。物业管理者要做好决策，必须做到“三个善于”:

(1)

善于判断。善于判断是指在错综复杂的情况下具有预见性，能判断出事态发展的因果关系;在出现某些紧急意外问题而无法从容请示、协商时，能当机立断，并勇于负责。

(2)善于分析。善于分析是指管理者能透过现象发现问题，抓住关键，分清轻重缓急，权衡利弊得失，从而提出中肯的意见和建议。

(3)善于创造。善于创造是指管理者对新事物、新情况敏感，思路开阔，不因循守旧，善于提出新设想、新方法。

3.组织指挥能力

管理者善于运用管理公司的力量，综合协调人力、物力、财力，充分调动所有成员的积极性，充分发挥人、财、物的作用;善于影响带动其他员工，有一定的号召力，特别是通过思想工作，以身作则地去激发职工的工作热情。

4.社会活动能力

物业管理公司既有对内的管理与服务，又有对外的各种社会联系。因此，管理者必须具有较强的社会活动能力，尤其要善于了解对方(业主、下属、客户等)的情况和需求，站在对方立场上想问题，力求客观、公道、公正。

5.自制能力

物业管理者经常要面对各式各样的业主，这些业主经常以各式各样的问题来质询管理者，甚至有不遵守《管理公约》、无理取闹者。这种情况要求管理者多听、多记，同时克制自己的情感，沉着老练，在弄清楚问题的真相后，一切以管理与服务的有关规定为准绳，心平气和地面对业主的质询，并作必要的解释疏导工作。只要保护了绝大多数业主的利益，即便是个别业主的过分要求未能满足，管理者也可以问心无愧。

6.技术能力

所谓技术能力，一方面是指管理者通过以往经验的积累，以及新学到的知识，运用现代管理原理和现代物业管理的方法、技术、手段，去进行领导和管理的能力;另一方面是指管理者必须掌握的属于自己管理范围内所需要的技术与方法，如工程部经理要懂得设备的维护与保养方面的知识与方法。相对而言，层次越低的管理人员就越需要具有这种技术能力。

(三)物业管理者专业素质的培养

中国物业管理的发展，需要越来越多的物业管理专家;而物业管理专家诞生在广大的物业管理者当中。物业管理者只有具备合理的知识结构和综合的管理技能，才能承担起物业管理越来越繁重复杂的工作，才能满足业主、使用人越来越高的要求。那么，物业管理者如何才能获得物业管理必备的专业知识和综合的管理技能呢基本的途径有两个:一是通过继续教育获得，二是通过不断的实践提高。

1.通过继续教育获得物业管理的知识和技能

现阶段，我国物业管理者基本上是“转行者”和新人行的“新手”。“转行者”主要来自:①酒店管理从业人员;②企业或行政管理人员;③机电工程人员;④其他行业从业人员。无论是“转行者”或“新手”，都没有经过正规的物业管理教育，一般是参加岗前培训和短训班培训等“应急性”教育，然后仓促上岗。

就目前物业管理者的学历来看，高至博士、硕士，低至初中、小学。但即使是接受过中等以上教育的人，所学亦非物业管理专业，仍有不断更新知识、接受教育的必要。

造成物业管理者没有接受过物业管理专业教育的直接原因，是由于物业管理在我国大陆还是一件新事物，因而在理论上、在培训体系上、在师资储备上都缺乏充分的准备，以至管理者“向学无门”。1997年，广州珠江物业酒店管理公司委托广东省自学考试委员会开考高等教育自学考试物业管理专业(专科)，结束了我国高教体系没有物业管理专业的历史，使物业管理教育迈上了一个新里程。高等教育自学考试物业管理专业设置了13门专业基础课、专业课和实践课，包括现代物业管理的方方面面，而且尤其重视系统性和实务性，是为现阶段物业管理从业人员“度身订做”的。该专业开考以来，受到广东省物业管理者的热烈欢迎，报考者十分踊跃。许多已获得大专以上学历的从业人员报考该专业，把它看成是更新知识、适应时代要求的“充电”行动。

对管理者的再教育被称为“继续工程教育”，在国际上十分流行。许多有实践经验的管理者通过系统的理论学习，开阔了眼界，丰富了知识，管理的能力和水平有了进一步的提高。物业管理者现阶段的继续教育，除了学习物业管理专业知识外，还可以根据个人的特点和岗位的需要，相应地学习计算机、财务管理、机电工程、房地产经营管理等专业，通过学习和提高，使今后的管理、服务更专业、更娴熟、更完满。

2.通过物业管理实践提高管理技能

如何提高管理者的专业素质，是我国现阶段物业管理公司碰到的一大难题。许多管理公司及其管理人员采取“在战争中学习战争”，即通过管理实践提高管理技能的方法，收到了显着的效果。

据一些管理公司总结，通过实践，可以使书本上的知识进一步深

化，可以促使管理者对管理问题作进一步的探索。实践、再实践，是管理者走向成熟、走向成功的主要途径。

通过管理实践培训管理人员的方法主要有:

(1)管理工作扩大化

管理工作扩大化即进行职务轮换，从横向扩大管理者的工作范围。由于不同的管理职位有着不同的能力要求和特点，通过职务轮换，可以使管理者全面了解管理公司各相关职位的管理知识和业务特点，全面地提高自己的管理能力。

(2)管理工作丰富化

管理工作丰富化是从纵向扩大管理者的工作范围，充实管理者的业务知识，提高其管理能力。在物业管理公司，不同管理层次的管理工作内容和特点是很不相同的。通过职务的升降，扩大管理者的工作面、接触面和管理面，可以丰富和提高管理者处理业务、沟通人际关系的能力。

(3)设立副职

通过设立副职，一方面，主要管理者充分发挥传、帮、带的作用，用实际行动去影响和训练副手，使之对管理工作有亲身的体会;另一方面，主要管理者可以通过授权和委派工作任务的方法考察副职是否具有相应的管理能力和培养前途。值得一提的是，设立副职是许多物业管理公司储备培养人才的重要方式。在没有新管理项目的情况下，精心罗致年轻的可造之才，使其在比较成熟的项目公司充任副职，接受锻炼和考察，一俟公司承接新项目，即可派往任职，全面负责新项目的管理工作，而其空出的副职又可填补新人，从而形成良好的人才培训机制。

(4)案例讨论会

一些管理公司定期在一定层次的管理者当中召开工作会议，研讨管理与职务中的典型案例，目的是启发参加者的思维，锻炼他们思考问题、分析问题和解决问题的能力。有进取心的管理者可从此获得很大的启发和收获。

(5)异地任职

异地任职是将管理者派往不同地区、不同类型项目任职，提高管理者的综合管理能力。管理者长期在一个项目、一个层次上担任管理工作，在思维定势、行为方式方面容易形成惯性，其创新能力、工作锐气容易被消磨，而且不同地区、不同类型的项目在管理内容、管理难度等方面呈多样性，对管理者来说是一个新的考验。有鉴于此，一些管理公司定期调换管理者，既挖掘和保持管理者的创新潜力和工作锐气，又可全面锻炼管理者。异地任职的培训方法，一般适应于管理项目较多的大型管理公司培训其高级管理人员。

三、物业管理者的职业道德

物业管理属第三产业，管理公司主要通过各种优质、高效的管理和服务获取酬金，并以此建立起自己的人才队伍和行业声誉。10多年来，我国物业管理业在人才、经验等行业资源近于空白的情况下得到了快速而良好的发展，一大批敬业乐业的物业管理者发挥了重要作用。目前，在许多管理公司及其所属管理处担任中高级管理者的正是这群早期的物业管理从业人员。伴随着中国物业管理的发展，在相当长的时间内，这些对物业管理有深刻认识、有丰富经验的管理者仍将是中国物业管理的“领头羊”。

但是，由于物业管理的发展飞速，管理人员不断增加，加上人才培训跟不上、致使国内物业管理者的整体素质仍然跟不上行业发展的要求，满足不了业主和使用人的需要。作为一个新行业，物业管理行业规范尚未真正形成。在众多的投诉案例中，业主投诉的焦点，除了管理和服务的质量外，便是管理人员的从业道德规范。因此，一个困扰政府主管部门、管理公司、业主和管理人员的问题便显得愈加突出了，这就是:现在的物业管理者，应该具备和遵循哪些职业道德

(一)物业管理者职业道德的基本内容

职业道德是指从事一定职业的人，在职业活动的整个过程中必须秉承和遵循的职业思想、行为规范和行为准则。

良好的职业道德的基本因素，包括职业认识、职业感情、职业意志、职业信念、职业行为和习惯五个方面。这就是:在不断提高职业认识的基础上，逐步加深职业感情，磨炼职业意志，进而坚定职业信念，以养成良好的职业行为和习惯。

物业管理者职业道德的基本内容包括:物业管理者的职业思想、行为规范和行为准则。

1.物业管理者的职业思想

一个人的职业思想，指引着他在职业活动中的一言一行。只有深刻认识到职业的特性、特点和要求，并经过不断的实践磨炼，才能形成正确的职业思想，才能在日常工作中把每一件事做好。据一些资深物业管理者总结，物业管理者职业思想十分丰富，但以下几点最为关键:

(1)业主至上观

物业管理公司是受业主聘请担任物业管理工作的，物业管理公司的一切努力和工作，都是为了满足业主的需要。因此，物业管理者要摆正自己与业主的关系，真正做到以业主为尊，业主至上。物业管理者应该明白，是业主为管理公司、也为自己提供了工作的机会。业主的满意，是自己工作的方向和目标。那种不履行合同与

承诺、管理与服务不对板、收多少管理费做多少事、多收费少做事甚至冷眼对(恶言辱骂)业主的行为，无异于砸管理公司的牌子、丢自己的饭碗。

(2)管理就是服务观

物业管理的兴起，改变了过去房管体制下的老爷作风，因此受到人们的欢迎。尽管物业管理本质上就是提供服务，但是由于受传统思想的影响，一些物业管理者对物业管理的这一特性尚缺乏认识，总以为自己是个“管事儿的”，即便对业主，也只有“管”，不想服务。

管理就是服务观，就是在管理过程中，一切从服务业主出发，把日常工作看成是服务，把服务当成最大的满足，即便是一些不直接面对业主的岗位，如机房、控制室，也要把工作质量的好坏与为业主服务联系起来，以最好的管理质量为业主提供安全、舒适、高效的生活和工作环境。

(3)技术服务观

在物业管理岗位上，管理是一门技术，工程是一门技术，服务也要讲技术。随着现代物业管理的发展，物业科技含量越来越高，物业运作的程序更加复杂，业主对管理与服务的要求更加多样化。这就要求物业管理者在管理与服务技术上更加专门，更加博杂，不间断地学习物业管理专业知识，不断提高业务水平，以更高、更新的水平为业主提供更满意的服务。

(4)忠诚的服务观

一方面，物业管理者要忠于业主，业主的利益高于一切，严格履行管理合同，尽最大努力维护业主的利益不受损失;另一方面，随着委托管理模式的推行，越来越多的物业由管理公司托管。管理公司为了不负业主所托，总是选派优秀管理者担任某一物业的管理人员，尤其是高级管理人员。因此，物业管理者也必须忠于管理公司，并按合同要求维护管理公司的声誉和利益，切不可只顾业主或其他方的利益而损害管理公司的利益，更不能以不正当的、违规的言行损害管理公司的形象和声誉。

许多物业管理公司把职业思想具体化、条理化，使之易于操作。如广州世界贸易中心大厦管理有限公司的职业思想(道德)要求包括敬业爱岗、遵守纪律、认真学习、公私分明、勤俭节约、团结合作、严守秘密等。

2.物业管理者的行为规范和行为准则

行为规范和行为准则是根据职业思想的要求而制订的、用以约束员工言行的基本准则和要求。物业管理者行为规范和行为准则一般包括仪表仪容、言行举止、来电来访、投诉处理等。如广州世界贸易中心大厦管理有限公司要求员工处理投诉时必须做到:①员工必须牢记业主是上帝，所有工作必须以业主为中心，员工必须高度重视业主的投诉;②细心、耐心地聆听业主投诉，让业主畅所欲言;③认真用书面形式记录业主投诉内容，并作为业主投诉处理的第一责任人迅速而妥善地解决业主所投诉的问题或转报有关部门;④投诉事项中，若涉及本人的作业行为，不得隐瞒，更不得伪造;⑤业主投诉经调查属实，可作为员工奖励或处罚依据;⑥对投诉业主应表示感谢，对由于管理和服务不当、不周而对业主造成的不便或损失表示歉意。处理完投诉后，应主动报告业主，了解业主的满意程度。

(二)物业管理者的职业道德修养

建设部颁布的《全国优秀管理住宅小区标准》第15条规定，小区管理人员要遵守职业道德规范。随着物业管理的发展及从业人员的增加，可以预计，政府有关部门、行业协会将制定全面可行的物业管理道德规范，进一步约束和规范物业管理者的行为，从整体上提高物业管理者的职业道德水平。因此，物业管理人员只有不断提高职业道德修养，才能适应不断发展的物业管理业及其新要求。

修养，是指个人在人生目标、思想品质和知识技能等方面，经过长期的有目的的锻炼和培养所达到的一定水平，以及逐渐养成的在待人接物方面的正确态度。

物业管理职业道德修养，是指管理者在物业管理与服务过程中，坚定自己的职业选择，不断加深对物业管理行业特性、准则的认识，树立忠诚意识、服务意识、质量意识、利人意识，并以此指导、规范、升华自己的言行，从而达到使管理公司满意、业主满意、管理者自己满意的理想境界。

那么，物业管理者怎样才能加强职业道德修养呢

1.加深行业认识

物业管理的目的是为业主创造一个整洁、舒适、安全、宁静、幽雅的工作和生活环境，并且其基准还随着社会的不断进步而逐步拓展和提升。人们生活水平的改善，生活内容的充实和丰富，无论从物质上还是精神上都离不开工作和生活环境的优美。高质量的物业管理不仅仅是单纯的技术性保养和事务性管理，而且还要在此基础上为业主创造一种从物质到精神，既具有现代城市风貌，又具有个性特色的工作和生活环境，形成一个以物业为中心的“微型社会”;既充分发挥物业的功能，又能在充分保障业主的合法权利的同时，增加业主的睦邻意识，创造相互尊重、和平共处的群居关系。物业管理者要充分认识到物业管理对城市功能的完善及对城市精神文明建设的重要性，明确自己在城市建设与发展中所担任的重要角色，自觉地把自己的工作与人们美好的生活环境联系起来，把自己视作美好生活的创造者和维护者。

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bsp; 2.树立服务意识

物业管理在中国大陆还是一个新兴的行业，既有生机勃勃、前景美好的一面，又有经验不足、有待完善的一面。惟其不完善，物业管理业才充满机会、充满挑战。但是，物业管理者一切工作都是服务，一切努力都是为了服务。只有树立起新型的现代服务观，才能主动地、创造性地开展服务工作。一个成熟的物业管理者，总会自觉地把为业主、使用人提供优质的服务作为职业的追求，并以此获得职业的满足感。可以说，是否树立了服务意识，是物业管理者职业道德修养的主要内容。

3.提高文化素质

某物业公司管理者代表委任书：物业管理投标技巧策略

物业管理投标的技巧与策略

参与物业管理投标是物业管理企业一项重大决策，应当全面考虑项目特点、项目风险及企业自身人力、财力、物资源情况，谨慎决策。一旦决定参与，就要调集精兵强将，全力投入。对于异地管理项目，企业要量力而行，如果项目类型既非企业目标客户，又无法反映企业的核心专长或人力资源无法支持时，企业应果断放弃。此外，每次参加投标的物业管理企业均要是具有物业管理国家级资质的企业，并且一个企业如何在投标中脱颖而出，需要一定的技巧与策略。

一、投标中应注意的几个问题

(一)要树立必胜的信心

自信是取胜的基础。而自信则源于自身对标的非常清楚，制定的投标方案非常详细、科学、先进、可行。面对评委，每一个答辩者应当有充分的自信，因为评委再了解情况也不如投标者工作做得那么细、摸得那么清，所以投标者要认识到评委和自身的差距，打消恐惧，树立自信。

(二) “一标打天下”的心理，要不得

大部分投标企业的标书都明显保留着“原有项目”的痕迹。例如某企业在耕作机关办公区项目投标书这样写道:“从提高业主的生活质量出发，开展多种便民赢利措施”、“家用电器更新安装、维修、汽车美容、家政服务等”、“宣传环保，倡导环保，奖惩激励。我们每季度组织业主开展一次市政府办公区环保活动，每年度进行一次环保评比奖励。”此外，还有诸如开展“六一”儿童书画大赛、介绍保姆、代订牛奶等一些与本项目特点不符的文字描述。

参与市场竞争，一定要认真研究客户的需求，了解其需求偏好，才能有的放矢、对症下药、画龙点睛、事半功倍。“千古文章一大抄”的陋习是与市场竞争的要求格格不入的，那种在原有的标书上改一下项目名称的做法，是对社会的不负责任，最终也是对自己的不负责任。即使是中标了，标书将成为合同的必然附件，将产生法律效力，最终也极可能引起法律纠纷。

(三)标书的编写大而全，没必要

有些企业的投标书是“大部头”作品，几百页的标书，其中占篇幅最多的是相关规章制度。

其实作为评委，要在3~4个小时认真阅完每一部标书是根本不可能的，更不要说去认真分析规章制度的科学性、合理性。一般来说，评委只是对该项目的分析、定位、报价、人员配备及对该项目采取的特殊管理措施和服务措施等认真审阅并提问。作为国家级资质的企业，特别是通过了有关质量认证机构颁证的企业，只要出具有关证书，就不必在标书中罗列这些制度。

(四)投标报价，有技巧

有些项目的标的价，是取平均价作标杆，报价越接近者得分越高。所以，某投标企业虽极有意中标，但报价过低，被扣分太多，失去机会。可以说，在评委打分项中，报价得分是客观的，即不需评委打分，而由工作人员算分。因此，各投标单位应注意掌握和这一技术手段。

(五)正式投标时的演讲陈述、答辩现场表现，很重要

有些企业在投标过程中，前期做了大量的准备，精心策划，但是在正式投标时，在介绍时不能把标书的特色介绍出来;招标对于答辩往往都规定了时间，在这短短的时间之内先讲企业、再讲标的物业、再谈标书内容方式是不可取的，平淡介绍无法给评委留下深刻的印象，常规叙述也不能突出自己标书的精髓，这种情况下投标者应尽可能采用先进的宣传工具(vcd、多媒体、投影等)，把自己标书的特色和管理这个特定业的特别做法、精华之处全面展现。

(六)把握评委的心理等于平添胜算

由于时间限制，评委不可能对标的和标书非常了解，因而在向投标人提问时，评委一般都是问自己特长的问题。如评委在工作对社区文化有研究，那社区文化的内容就问得多。作为答辩人一定要以谦虚的姿态认真回答，而不要争辩，因为这个提问是评委的强项。同时，评委在听取答辩时更看重听取投标人对这个物业的管理有哪些独特的做法和具体措施，作为投标者，对评委的这一心理也要有把握。

二、投标现场答辩技巧

物业管理投标答辩是招投标过程中为人们所关注的焦点。通过投标答辩，使评委和业主代表能充分了解投标企业所制作投标书的内容，从而展示该物业管理企业的实力，同时投标企业回答问题的技巧不但能减少或消除会议的枯燥感而且也能体现出其管理人员的水平。物业管理企业投标负责人在投标过程中答辩技巧有如下:

(一)保持仪表，形象致胜

答辩会的评委和业主代表首先看到的是你本人，然后才听到你的发言，在你说出第一句话前，他们已经对你形成一种印象，因此。发言时，着装和姿势尤为重要。发言者的着装应舒适而且适合答辩会的场合，并充分考虑到与会者可能的穿着。站立笔直，两脚有力，双肩稍向后，这种姿势能够表现自信和自尊的气质。如果你的双手和身体不停地晃动，玩弄小物体，眼睛不敢正视听众，那无疑是向听众传递你紧张不安、没有做好准备的信号。

(二)控制声音

发音清晰，不要出现语言含混不清或者把句子的末尾词语吞掉的情况;恰当地调整或改变音调可以增加讲演的变化性和趣味性;足够大的音量，让在场的每位听众都能听到你的讲话。

(三)利用身体位置和动作

1.身体位置

发言者站在哪里很重要，许多专业人士认为，发言者的最佳位置是站在视觉材料(屏幕)的右边，这样，听众的视线在转移到视觉材料之前会集中在发言者身上。如果你在发言的过程中需要走动，记住要站在不会挡住屏幕的位置上。

2.目光接触

发言者和听众保持目光接触非常重要。在你开始发言之前，你要花一点时间从一边到另一边看看各位评委与业主代表。这样使听众意识到你很放松，做好准备。

在发言过程中，你应该小心保证你是在与听众进行目光交流，使每一位听众感到你在与他保持接触。目光接触的技巧:在答辩过程中，即使他(她)说完话之后，你的眼神不要移开。如果必须移开，也要做得慢一点。不论讲话的人是谁，一直盯着你的目标就对，你的眼神看着说话的人，不过每当说话人讲到一个段落，你的眼神要顺势转到目标对象上。这样让目标对象感觉到你对他的注意，紧绷的感觉可以稍微舒缓一点。

3.手势和举止

手势和举止要自然。发言者的手部动作应该与你和人进行一对一交谈时所用的手势差不多，而且你也应该相信自己能做到，你可用手势来强调重点内容。

(四)分析你的听众

发言者应考查每位听众的背景、特征、专业领域等因素。你必须清楚哪些术语和缩略用语听众已耳熟能详，哪些他们可能还没听说过。

(五)充分运用视觉材料

有效地利用视觉材料支持你的发言，在答辩过程中运用视觉材料能够提高听众的兴趣和记忆效果，并能帮助听众形成对发言者的个人特点和可信度的看法，这些材料能够给听众留下正面的深刻印象。另外，在答辩中运用视觉材料能大大减少发言者的紧张感，提高自信心。

(六)语言

答辩过程其实就是沟通交流的过程，发言者必须充满热情，让听众能很快接受你的观点，学会适时地表现幽默是答辩过程中的重要技巧。同时幽默应该是自然的，而不是被强迫的。

(七)把握时间是致胜钥匙

任何一场答辩会都有时间限制，因此如何把握时间，在你所拥有的时间内完成对你工作最有意义的事情显得尤为重要。明智地选择哪些内容该讲，哪些内容不该讲。

(八)答辩中常遇的问题及回答技巧

1.常遇问题

(1)项目的基本情况和相关数据

(2)财务预算的合理性和合法性

(3)目标和承诺的实现方式

(4)管理工作的流程

(5)人力资源问题

2.回答的技巧

(1)引用数据

(2)用法规政策说话

某物业公司管理者代表委任书：某某小区物业管理思路

某小区物业管理思路

"为业户服务，使物业增值

"zz"项目从概算设计、选址、可行性研究、立项报批、资金筹集、拆迁、建安完成，到市场营销，其目的是最大限度地追求社会效应和利润最大化。优秀物业公司，不仅能对物业善加爱护，使其"青春永驻"，而且一流的物业加上优质的服务形成组合，使楼宇形象潜移默化地进入市场，扎根在消费者心中，形成物业本体以外的价值--无形资产。

将有形资产与无形资产构成的物业增值，为业主带来更大利润，是我们的首要目标。

"创造安、快、暖、便、洁的时间与空间环境

物业管理服务是有偿出售智力和劳务的服务性行业，管理服务是一种特殊商品，其核心是服务，物业管理=时间 空间 服务。

所谓"时间"，就是一年365天，每天每时都要保洁物业的正常运行;所谓"空间"，就是使业主花钱买下的物业在规定的时间段里，保持良好的空间环境。如何保证"时间"和"空间"的优化，靠得是周到细致的服务。

"时间"和"空间"的完美结合，是我们追求的目标。

"求生存、求形象、求效益

物业管理服务企业通过输出自己的智力和劳务来获取相应的报酬，从而确立自己的定位以及树立适当的品牌，不同的管理服务水准，将获得不同的社会评价和报酬。只有当所提供的管理服务被认可了甚至被推崇了，企业的形象也随之完美了，这时，生存和效益的问题也就解决了，自身也发展了。

企业自身的发展是我们的奋斗目标。

某物业公司管理者代表委任书：物业管理公司保安员守则

物业管理公司保安员守则5

1.模范遵守国家的法律、法令、法规和依法办事。

2.服从领导，一切行动听指挥。

3.尊敬领导，团结同事，努力工作。

4.密切联系群众，作风正派，办事公道，平等待人。

5.遵守"六不准"，即:不准假公济私和包庇坏人;不准隐瞒和虚报情况，不准巫陷他人;不准利用工作之便，收取不正当收入、礼物等;不准骂人、打架;不准侵用公安职权，严守保安职责。

6.积极协助公安机关开展各项治安防范工作，努力完成各项保安服务工作。

7.凡新入职保安人员，必须由部门领导和人事部进行培训(时间一周)之后能确定上岗.

8.领班负责全面工作，并负责事件的处理。副领班负责全场的消防检查工作，每天检查两次，并协助领班工作。班员请假或换班，必须由领班审核报经理审批。当班人员当值时暂离开岗位时，必须经本班当值领班或部门领导同意，并在当天交接本上记录。如有违反，一律作旷工处理。

9.工作时间，必须配带胸卡。如有遗失要立即通知人事部按规定补办，离职时交回人事部。

10.当值期间必须按规定穿着制服，必须保持制服清洁，不得穿着制服离开工作岗位外出(除工作需要外)。如有遗失或损毁，须负责按价赔偿，离职时要将制服交回。

11.探访及电话使用

亲友不得在工作岗位上作私人探访，不经部门主管同意不得使用电话与外界联系，外来电话一般不予通传。

12.爱护财产

如蓄意或疏忽而损失财产，将根据损坏物品的价值扣除薪金以作补偿，视情节轻重予一定罚款(人民币50-100元)，若有盗窃行为，立即开除并扣罚十天薪金，同时由于窃物遗失或损坏按价赔偿和追究法律责任。

13.失物及认领

遇有客人疏忽而遗失物件，拾得应即时原物送交人事部，由人事部存档及保管，及时通知失主认领。如拾失物不报当偷窃处理。

某物业公司管理者代表委任书：物业管理质量记录控制程序

物业管理公司质量记录控制程序

1.0 目的

对质量管理体系所要求的记录予以控制。

2.0 适用范围

适用于为证明服务符合要求和质量管理体系有效运行的记录。

3.0 职责

3.1 品质督察部负责质量管理体系记录的监督与控制。

3.2 各部门负责本部门质量记录填写、收集分类，并按期归档。

4.0 工作程序

4.1 各部门资料员负责收集、整理、保管本部门的质量记录。

4.2 质量记录的标识、编号

质量记录的标识、编号按《文件控制程序》执行。

4.3 质量记录填写

4.3.1 质量记录填写要及时、真实、内容完整、字迹清晰，不得随意涂改;如因某种原因不能填写的项目，应能说明理由，并将该项用单杠划去，各相关栏目负责人签名不允许空白。

4.3.2 如因笔误或计算错误要修改原数据，应采用单杠划去原数据，在其上方写上更改后的数据，加盖或签上更改人的印章或姓名及日期。

4.4 质量记录的保存、保护

4.4.1 各部门的资料员必须把所有质量记录分类，依日期顺序整理好，存放于通风，干燥的地方，所有的质量记录保持清洁，字迹清晰。各部门按规定的期限保存记录。

4.4.2 品质督察部编制《质量记录一览表》，将公司所有与质量管理体系运行有关的记录汇总，包括名称、编号、保存期、保存地点等内容，并汇集备案记录的原始样本。各部门应填写本部门的《质量记录清单》，并汇总本部门的质量记录原始样本。

4.5 质量记录发放、借阅

a. 各部门填写《文件发放/回收登记表》，向品质督察部领用所需记录空白表;

b. 各部门保管的质量记录应便于检索，需借阅要经相应部门负责人批准并填写《文件借阅/销毁申请登记表》，由记录管理人登记备案。

4.6 质量记录的销毁处理

质量记录如超过保存期或其他特殊情况需要销毁时，由主管人员填写《文件借阅/销毁申请登记表》，交行政部审核，报管理者代表批准，由授权人执行销毁。

4.7 记录格式

4.7.1 各部门的质量记录格式，由各部门负责人组织编制，管理处负责人审批，交品质督察部确认、备案。

4.7.2 各相关部门可根据工作需要提出记录格式设计更改，执行《文件控制程序》有关文件更改的规定。

5.0 相关文件

5.1《文件控制程序》

6.0 质量记录

6.1《质量记录归档清单》。

6.2《文件发放/回收登记表》

6.3《文件借阅/销毁申请登记表》

6.4《质量记录一览表》

6.5《质量记录清单》

某物业公司管理者代表委任书：物业管理手册－环境因素识别评价控制程序

物业管理手册:环境因素识别与评价控制程序

1、目的

对本公司活动、产品和服务中能控制或可望施加影响的环境因素进行识别、评价，确定公司的重要环境因素，实现对环境污染的预防和有效控制，确保环境管理体系的有效运行，制定本程序。

2、范围

本程序适用于公司各部门在活动、产品和服务中能够控制或可能对其施加影响的环境因素的识别、评价、更新。

3、职责

3.1管理者代表负责环境因素及重要环境因素的审批。

3.2品质部

3.2.1负责组织公司各部门对环境因素识别与评价、更新。

3.2.2负责确定公司重要环境因素。

3.3公司各部门负责本部门环境因素识别。

4、程序

4.1环境因素识别

4.1.1公司主要通过现场调查和评议的方法对公司活动、产品和服务全过程及可能施加影响相关方的环境因素进行识别。

4.1.2环境因素覆盖范围

4.1.2.1业主入住和装修

4.1.2.2社区文化活动

4.1.2.3清洁服务

4.1.2.4绿化服务

4.1.2.5公共秩序管理

4.1.2.6维修服务

4.1.2.7办公过程

4.1.2.8纳入计划的或新的开发、新的或修改的活动、产品和服务

4.1.2.9可施加影响的相关方(供货方、承包方、业主)

4.1.3环境因素分类

4.1.3.1ⅰ类:水、气、声、渣污染物排放或产生。

4.1.3.2ⅱ类:能源、资源、原材料消耗。

4.1.3.3ⅲ类:对相关方可施加影响环境问题及要求;

4.1.3.4ⅳ类:其他。

4.1.4环境因素识别时应考虑过去、现在、将来三种时态。

4.1.5环境因素识别时应考虑正常、异常、紧急三种状态。

4.1.6环境因素识别时应考虑八种类型

a.向大气的排放;

b.向水体的排放;

c.向土地的排放;

d.原材料和自然资源的使用;

e.能源使用;

f.能量释放(如热、辐射、振动等);

g.废物和副产品;

h.物理属性，如大小、形状、颜色、外观等。

4.1.7可施加影响的环境因素

不属于本公司直接行为产生的环境问题，但可以通过对相关方施加影响促使其改善环境行为的应予以识别。

4.1.8识别环境因素时应进行预见性分析，确保环境因素全面、系统。环境因素识别主要从废水、烟尘、噪声、固体废弃物、能源和材料的浪费、急性中毒、潜在污染(异常情况、紧急情况)几方面进行。

4.1.9识别环境因素的依据

4.1.9.1客观的能够控制或能够施加影响的。

4.1.9.2法律、法规与其他要求有明确规定的。

4.1.9.3相关方有要求的。

4.1.10各部门采取上述识别依据和方法，对本部门活动的全过程进行现场调查，识别出本部门环境因素，填写部门《环境因素识别表》上报品质部，品质部汇总审核后，编制公司《环境因素识别表》，报管理者代表审批。

4.2重要环境因素的评价

4.2.1环境因素评价流程

分析调查影响环境的因素→评价环境因素→确定重要环境因素

4.2.2重要环境因素评价依据

4.2.2.1有关的法律、法规和其他要求。

4.2.2.2环境影响的规模，严重程度和发生频次。

4.2.2.3环境事故风险概率和危害程度。

4.2.2.4本公司的实际控制情况。

4.2.2.5相关方要求和关注程度。

4.2.3评价重要环境因素的方法

4.2.3.1评价指标:

重要环境因素评价考虑以下5个指标:

a.遵守法律法规和污染物达标状况;

b.发生频率(排放量);

c.控制状况;

d.影响程度;

e.节能降耗增效。

4.2.3.2评价方法:

a.专家评定法;

b.综合打分法。

计算e=b c d，a≥4或e≥10为重要环境因素;a:法律符合性，b:污染因素发生频率;c:控制状况;d:影响范围;e:综合值;详见《环境因素评价表》。

4.2.4由品质部组织，管理者代表主持各部门依据环境因素评价，结合本部门实际情况对已识别的环境因素进行评价，填写《环境因素评价表》，并由品质部对评价出的重要环境因素填写《重要环境因素清单》，报管理者代表审批。

4.3环境因素清单的发放

管理者代表批准后的《环境因素识别表》、《环境因素评价表》和《重要环境因素清单》，由品质部执行《文件控制程序》发放办法，发放到相关部门。

4.4品质部应监督、协调各部门对评价出的重要环境因素进行有效控制。对重要环境因素的控制采用以下方法:

4.4.1制定目标、指标、管理方案执行《目标、指标和管理方案控制程序》;

河南建业物业管理有限公司文件编号:jw/qem-019-____标题:环境因素识别与评价控制程序章节号5.4.3版本号0/b

4.4.2制定管理程序执行相关运行控制程序;

4.4.3培训与教育;

4.4.4制定应急预案;

4.4.5加强现场监督检查;

4.4.6保持现有措施。

4.5环境因素的更新

4.5.1品质部每年管理评审前应组织一次环境因素的识别和评定工作。

4.5.2当发生以下情况时，品质部应及时进行环境因素的识别、评价和更新

4.5.2.1当法律、法规及其他要求发生变更时。

4.5.2.2当本组织活动、产品和服务发生变化时。

4.5.2.3当相关方有合理抱怨时。

4.5.2.4当公司环境方针有变化时。

4.5.3当服务项目、活

动及材料发生重大变化时，相关部门应重新识别环境因素，并反馈给品质部，由品质部确认、评价、更新环境因素，相关部门根据更新意见修改《环境因素识别表》、《环境因素评价表》和《重要环境因素清单》。

4.6公司在制定目标、指标和管理方案及运行控制、培训、信息交流、绩效监测等时，应考虑重要环境因素的影响。

4.7本程序产生的记录按《记录控制程序》规定执行。

5、相关文件

5.1《文件控制程序》

5.2《目标、指标、管理方案控制程序》

5.3《记录控制程序》

6、相关记录

6.1《环境因素识别表》jw/jl-5.4.3-001

6.2《环境因素评价表》jw/jl-5.4.3-002

某物业公司管理者代表委任书：物业管理师备考:个股权转让限制浅析

新《公司法》关于有限责任公司股权转让和股东优先购买权有何新的规定股东如何行使优先购买权

原《公司法》中的表述如下:

第三十五条股东之间可以相互转让其全部出资或者部分出资。股东向股东以外的人转让其出资时，必须经全体股东过半数同意;不同意转让的股东应当购买该转让的出费，如果不购买该转让的出资，视为同意转让。经股东同意转让的出资，在同等条件下，他股东对该出资有优先购买权。

而新的《公司法》则做如下规定:

第七十二条:有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部股权或者部分股权。股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权，不购买的，视为同意转让。

经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例;协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。

公司章程对股权转让另有规定的，从其规定。

第七十三条:人民法院依照法律规定的强制执行程序转让股东的股权时，应当通知公司及全体股东，其他股东在同等条件下有优先购买权。其他股东自人民法院通知之日起满二十日不行使优先购买权的，视为放弃优先购买权。

某物业公司管理者代表委任书：物业管理知识--电梯管理篇

物业管理知识学习--电梯管理篇

001、电梯操作、保养和维修管理的基础是:根据各种类型的电梯图纸资料及技术性能指标，制定电梯安全维修保养的规章制度。

002、对电梯运行人员和维修人员的基本要求是:对电梯运行人员和维修人员进行业务培训，坚持劳动主管部门的资质审查、持证上岗制度。

003、电梯每年要进行一次安全年检工作。

004、对电梯维修技术人员的要求:除电梯的日常保养维护外，电梯的故障修理必须由经劳动部门审查认可的单位和人员承担。

005、每年都要制定电梯定期检查维护保养工作计划。

006、要健全电梯设备档案及修理记录。

007、电梯专用钥匙要有专人管理，停梯须出告示。

008、电梯运行过程中发生故障，首先要救护乘客出梯。

009、对电梯保洁的规定:保持电梯机房、井道、轿厢的清洁及空气流通。定人定时对轨道、门导轨进行清洁，加油润滑等。

010、电梯停驶保养时，首先要切断控制电源，以确保安全。

011、对电梯机房卫生的要求:电梯机房要保持整洁，做到无积灰、无蛛网，地板上无垃圾和灰尘。电梯机房不得堆放杂物和易燃物品，不准闲人进入，不准住人。电梯机房要有明亮的采光，窗玻璃完好无损且光亮清晰，通风良好，并配有必要的消防器材。

012、对曳引电动机的卫生要求:曳引电动机全部外形要擦净，做到无油垢、无黄油，底盘无积油。

013、对电梯控制屏的卫生要求:电梯控制屏用吹风器或用漆刷轻掸，做到无灰尘，磁铁接触开关无锈蚀、无油垢。如有油垢，用酒精棉花擦净，以防磁铁得电后被粘结吸住不放，造成电动机继续运转。

014、对电梯井道底坑的卫生要求:井道底坑如有积水.必须首先断电.然后排除。有漏水、渗水情况.一定要修好。同时要将垃圾清除干净，不得堆放杂物.保持底坑整洁，确保电梯下越程的极限开关有效运作。

015、对轿厢的卫生要求:轿箱内外、顶上、底下均须经常擦净，防止生锈腐蚀。要定期油漆，保持清洁美观。

016、对各层站厅门及地坎槽的卫生要求:各层站厅门及地坎槽要经常清洁，以防门脚阻塞而影响厅门畅通。厅门外要定期擦净，保持整洁卫生。

017、电梯检修或保养首先要注意的问题:电梯检修或保养时必须挂牌，确认轿厢内无乘客后，方可停机。

018、在轿厢顶维修和保养时应注意:在轿厢顶维修和保养时，除了判断故障和调试需要外，禁止开快车。工作时必须带安全帽。

019、电梯井井底作业应注意:禁止关闭厅门(厅站留有人监视时除外)，厅门口必须摆设告示牌，防止无关人员靠近。

020、电梯传动机件保养应注意:电梯凡是转动机件均须加油润滑，要做到定点、定质、定量、定期、定人，确保安全运行。

021、电梯维修保养工作完成后，应注意:必须认真清理现场，清点工具和物品，切忌遗漏。

022、机房、井道因工作需要动火，应注意:必须遵守大厦动火规定.办好动火证，指定专人操作和监视，事后清理火种。

023、电梯工作制度的主要内容有:严格执行电梯设备的安全操作规程和巡回检查制度。坚守工作岗位，值班时间不做与本岗位无关之事。密切监视和掌握各机的运行动态。遇重大活动，及时做好需变动的电梯运行方式的调度、管理工作.必要时可设置专梯以适应客流量的需要。每日19:00以后及节假日期间，由于客流量减少，一般可关闭数部电梯。按时完成设备的定期保养和维修工作。认真学习专业知识，熟悉设备结构及性能，做到故障判断准确，处理迅速及时。值班人员违反制度或失职造成设备损坏。将追究其责任。

024、电梯的定义:用电力拖动，有载人或载物轿厢，夹在钢性轨道问垂直运行;其倾斜角度不超过15度的运输设备。

025、电梯有四大空间，机房、轿厢、层门、井道。

026、电梯机房对温度的要求是不超过摄氏40度。

027、非电梯工不可以进入电梯井道，特殊情况必须在电梯工协助并监护下进入井道。

028、乘客进入轿厢后应遵守的规定:不打闹、蹦跳，不依靠在轿门上，不强行阻止轿门开关且不强行扒开门，不在轿厢吸烟。

029、呼梯的要求是怎样的:必须用手指触按欲去方向呼梯按钮，灯亮即松。

030、阻止

电梯轿门关闭的可行办法有:按住开门按钮，按住电梯前行方向外呼按钮，按住安全触板，挡住光电眼。

031、清洁电梯轿厢时禁止用水冲洗轿厢和厅门外框，禁止让水流入井道，禁止用腐蚀性清洗剂清洁轿厢。

032、电梯终端安全保护装置有6个，安装在井道顶部装有3个，井道底部有3个。

033、电梯有哪两种安全保护装置:保护装置由机械式安全保护装置和电器安全保护装置两部分组成。

034、电梯正常运行的三个基本条件是:1、必须选择好楼层;2、必须要关闭好所有厅、轿门，门联锁电路被接通;3、必须要确定好电梯的运行方向，定向电路被接通。

035、电梯在发生下述三种严重情况时，须经有关部门严格检查，鉴定合格后方可使用:l、当电梯发生严重的冲顶和撞底时;2、当发生地震时;3、当发生火灾时。

036、常用的排除电梯电路故障的方法有:工作程序法;分段、分区法;电压法;短接法。

037、维修人员不能在井道外擦身到轿厢顶或轿厢地块上各站一只脚来进行较长时间的检修工作:门区是电梯最危险的地方之一，电梯的事故和故障经常发生在这里。维修人员如果在井道外擦身到轿厢顶或轿厢地块上各站一只脚来进行较长时间的检修工作，万一其它人员误操纵电梯或电梯失控，则会躲避不及面发生伤亡事故。

038、曳引钢丝绳的报废标准是:l、当曳引钢丝绳上出现断股时，应立即报废:2、曳引钢丝绳的钢丝有变黑、锈皮、点蚀、麻坑等损伤，应予以报废;3、曳引钢丝绳磨损后，其直径小于等于原直径的90%时则应报废;4、当曳引钢丝绳出现断丝，断丝在绳内均匀分布，在一个捻距内的最大断丝数超过32条时(以8*19为例)，应予以报废。

039、按下关门按钮后，门不能关闭的原因是:关门按钮接点接触不良或损坏;关门电路中关门限位开关或开门按钮互锁触点接触不良。从而导致关门电路有断点，关门继电器不能吸合;关门继电器损坏;门电机限流电阻烧断;门电机电路熔断器烧断;门电机传动皮带过松或磨断。

040、按下关门按钮门不能关闭故障的排除方法:修复或更换关门按钮;用导线短接法将关门电路中的断点找出，然后修复或更换选层开关;更换关门继电器;更换限流电阻;更换熔断器;断带则换新皮带;过松则适当转动偏心轴来调整皮带张紧度。

041、关好厅、轿门并确定已经选好层、定好向，电梯却不能运行的原因是:关门速度过慢而没有力量，以致不能带动厅门关闭好，门锁开关未接通，门锁继电器未吸合，所以电梯不能启动运行;门刀没有插入到门锁开关的两个滚轮中间。即未对好门;关门限位行程开关未接通;关门继电器部份触点损坏。运行继电器损坏。

042、关好厅、轿门并确定已经选好层、定好向，电梯却不能运行的故障排除方法:调整门电机限流电阻及分流电阻;重新调整门锁开关并对好门刀;调整关门限位行程开关的位置;修复或更换关门继电器;修复或更换运行继电器。

043、厅门未关闭电梯却能运行的原因是:门锁继电器触点粘死;门锁开关触点被短路。门联锁回路接线短路。

044、厅门未关闭电梯却能运行的故障排除方法:调整或更换门锁继电器;修复或更换门锁开关;排除短路点。

045、电梯开门速度过慢的原因是:门电机限流电阻过大;开门电路分流电阻上的行程开关触点粘死;门电机传动皮带打滑。

046、电梯开门速度过慢的故障排除方法:拧紧或更换开门限位开关;修复或更换开门限位开关;排除电路继电器;更换开门继电器。

047、制动器不能张开的原因是:制动器调整弹簧过紧;眼位螺栓间隙调整过小;电磁铁线圈烧毁;制动器电路有断点。

048、制动器不能张开的故障排除方法:重新调整弹簧力;增大眼位螺栓与支架间隙，正常为0.25-0.35毫米;更换电磁铁线圈;排除电路断点。

049、制动器制动闸瓦发生焦味冒烟、迅速磨损的原因是:制动闸瓦与制动轮鼓间隙不均匀而偏磨:制动闸瓦与制动轮鼓间隙过小;制动器调整弹簧过紧。

050、制动器制动闸瓦发生焦味冒烟、迅速磨损的故障排除方法:调整制动器闸瓦与制动轮鼓之间的间隙，使之均匀并在0.25-0.35毫米之间;放松制动器调整弹簧至规定范围。

051、制动器不能制停电梯的原因是:制动器调整弹簧过松;闸瓦与制动轮鼓间隙不均而且过大;制动闸瓦和制动轮鼓间有油污。

052、制动器不能制停电梯的故障排除方法:收紧制动器调整弹簧至规定范围;调整闸瓦与制动轮鼓间隙，使之均匀并在0.5-0.7毫米之间;清洗油污。

053、减速轴过热的原因是:轴向游隙过小;箱体润滑油过小;润滑油粘度低或质量差;环境温度过高。

054、减

速轴过热的故障排除方法:调整轴向游隙，添加润滑油至油镜中线位置;更换合格的润滑油;加强通风，降低环境温度。

055、按下选层按钮后没有选层信号的原因是:选层继电器失灵;选层按钮触点接触不良;信号灯接触不良或烧毁;选层回路出现断点。

056、按下选层按钮后没有选层信号的故障排除方法:修复或更换选层继电器;修复或更换选层按钮;上紧或更换灯泡;排除回路上的断点。

057、选层后，运行方向指示灯不亮的原因是:自动定向电路有断点;定向继电器损坏;定向指示灯泡烧毁或接触不良。

058、选层后，运行方向指示灯不亮的故障排除方法:用电压法或导线短接法排除电路断点;修复或更换定向继电路;更换灯泡或修复灯口。

059、电梯上行平层高而下行时平层低的原因是:制动器调整弹簧过松;制动闸瓦与制动轮间隙过大或不同心。

060、电梯上行平层高而下行时平层低的故障排除方法:按规定调紧弹簧压力;按规定值调整好闸瓦与制动轮间隙;调整制动器底部垫片，使闸瓦与制动轮同心。

061、电梯上行时平层低而不行时平层高的原因是制动器调整弹簧过紧;闸瓦与制动轮鼓间隙过小。

062、电梯上行时平层低而不行时平层高的故障排除方法:按规定调松弹簧压力;调整闸瓦与制动轮间隙至0.5-0.7毫米范围内。

063、平层误差过大，上行平层高，下行平层也高的原因是:对重部份过重;换速电路选点不合适;平层器与遮磁板位置不当。

064、平层误差过大，上行平层高，下行平层也高的故障排除方法:用电流表测量电梯上下行的电流值来调整(减小)对重重量;调整换速点，一般是换速后4-6秒平层为宜;调整遮磁板位置。

065、平层误差过大，上行时平层低，下行时平层也低的原因是:对重部份过轻;平层器与遮磁板位置不当。

066、平层误差过大，上行时平层低，下行时平层也低的故障排除方法:加重对重部份至合适范围;调整遮磁板位置。

067、电梯在运行中突然停车的原因有:外电网停电或断相供电;总开关保险丝熔断或跳闸;超速闸车;门刀在运行时碰门锁开关滚轮，从而使门联锁电路断开，电梯会突然停车。

068、电梯在运行中突然停车的故障排除方法:如果停电时间长，则需要盘车至平层位置，让乘客离去，找出原因后更换保险丝或重新合上总开关，找出电源总开关，并挂上井道有人工作标记然后向上盘车，使安全钳脱离导轨，。然后查明超速原因并修复正常才使用;调整门刀与门锁开关两滚轮的位置，使电梯正常运行中门刀要从两滚轮中间通过，而厅门开启时两滚轮又能夹持住门刀。

069、电梯自动溜车的原因是:制动器失灵;曳引轮和钢丝绳间静摩擦力不够而出现打滑现象;轿厢部份与对重部份重量差过份悬殊;曳引钢丝绳张力不均。

070、电梯自动溜车的故障排除方法:调整制动器，使之恢复正常工作;检查曳引轮是否已磨损到槽形或更换轮;按规定调整好重量差;电梯轿厢不能超载运行;调整全部曳引钢丝绳所受张力，通过调节绳头组合弹簧的压紧程度，使各钢丝绳受力均衡。

071、电梯预选层站不停车的原因是:轿内选层继电器触点接触不良;快速运行继电器被脏物粘死，使快车电路不能断开换速，电梯不能停车。

072、电梯预选层站不停车的故障排除方法:修复或更换选层继电器;修复或更换快车运行接触器。

073、电梯关门时夹人的原因是:安全触板的保护电路接线短路;安全触板传动机构失灵;安全触板的微动开关被压死。

074、电梯关门时夹人的故障排除方法:检查电路，排除短路点;调整安全触板传动机构的摆杆、拉杆、转轴等，使之动作灵活、可靠;修复或更换微动开关。

075、局部保险丝经常烧断的原因是:该回路元件或导线碰地;继电器绝缘垫片击穿; 保险丝容量过小。

076、局部保险丝经常烧断的故障排除方法:检查出碰地点酌情处理;加强绝缘或更换继电器;按额定电流选择合适的保险丝。

077、电梯大修后要进行哪些项目的试验:电梯在大修后，一般要进行下面几个项目的试验:1、静载试验;2、运行试验;3、超载试验;4、安全钳试验;5、油压缓冲器的复位试验。

078、电梯的静载试验:电梯的静载试验应符合下列要求:将轿厢位于底层，陆续平稳地加入载荷。乘客、医院用电梯和载重量不大于二千公斤的载货电梯，载以额定起重量的200%，其他各类电梯载以额定重量的150%，历时10分钟。试验中各承重构件应无损坏，曳引绳在槽内应无滑移，制动器应可靠刹紧。

079、电梯的超载试验:电梯的超载试验应符合下列要求:轿厢应载以额定

起重量的110%，在通电持续率40%的情况下，历时30分钟，电梯应能安全地起动和运行，制动器作用应可靠，曳引机工作应正常。

080、第一台电梯是由:美国奥的斯电梯公司于18*制造的。

081、快速电梯的分类标准是:电梯按速度分类，额定速度1.75m/s以上的电梯称为快速电梯。

082、电梯发生故障时，维修人员应该在一小时之内赶到现场处理故障。

083、电梯、自动扶梯发生安全事故时，业主应向市劳动行政部门报告;发生重大人员伤亡事故的，业主还应在24小时内向公安机关、检查机关报告。

084、电梯系统的限位开关应采用:自动复位开关。

085、电梯开门时有什么情况发生:当电梯门开至1/2时，门机进行减速。

086、当电梯上行方向超速时，能起保护作用的开关是:限速器开关。

087、电梯不启动的原因有:电压不够、断相、安全回路断开、门未关好。

088、电梯上行时突然停车，可能的原因有:厅门门锁断开、轿厢急停开关接触不良、断电。

089、电梯在平层位置只能开门不能关门，可能的原因有:1、关门限位开关断开不能复位;2、关门断电器触点损坏。

090、电梯超载时电梯应当报警并保持开门、电梯不能开动、切断控制电路。

091、电梯速度明显下降的原因可能是:电源电压突然下降、制动器线圈回路失电、电动机三相电源中一相接触不良

092、曳引钢丝绳打滑的原因是:平衡系数大、槽形不对、绳磨损过大。

093、电梯机房内由曳引机和控制柜设备组成。

094、电梯冲顶或蹲底的原因是:可能是超载下行、钢丝绳打滑、强迫减速开关失灵、制动器不能抢闸。

095、轿顶设置的条件包括:1、至少能支撑两个人;2、没有安全窗;3、设置急停开关;4、设置检修开关;5、对重侧设护栏。

096、消防员专用梯运行状态应符合的条件:1、只应答轿内指令信号;2、开门时松按钮即关门;3、关门时松接或即开门。

097、发生火警时，拨动消防开关，电梯运行状态应符合的条件:切除厅外召唤信号、上行电梯立即停车下行、直驶基站开门等条件。

098、电梯进入检修状态应拨下的开关:电梯进入检修状态时应拨下轿内检修开关再拨轿顶检修开关。

099、本层厅外开门应符合的条件:顺向按钮开门和逆向按钮开门。

100、哪种灭火器材不能用于扑灭电梯火灾:泡沫灭火器不能用于扑灭电梯火灾。

101、拆除旧电梯时的要求:严禁先拆限速器。

102、电梯处于司机状态时，最远反方向载车信号无效。

103、一个合格的电梯安装维修工应具备哪方面的知识:一个合格的电梯安装维修工应具备电、机械、电子技术、操作和起重等方面的知识。

104、对重的作用有:改善曳引性能、减小曳引机功率和防止电梯超速。

105、电梯安装工程必须配备哪些工种:电梯安装工程必须配备电梯工、起重工、车工、钳工、电焊工。