某物业公司供方控制管理作业指导书（优选3篇）

某物业公司供方控制管理作业指导书

物业公司供方控制管理作业指导书

1.0目的

通过对物业管理中各服务项目的供方进行有效控制，确保公司为顾客所提供的服务

符合法律法规和相关的要求，为顾客提供满意的服务。

2.0适用范围

适用于对本公司所有供方的控制。

3.0定义

供方:提供产品(包括服务、软件、硬件、流程性材料)的组织或个人。

4.0职责

4.1总经理负责对供方评价、物资申购单和采购合同的审批。

4.2行政办公室负责公司所需物资的供方及其职责权限内的服务供方的选择、评价、环境/安全要求的控制工作，并负责公司所需物资的采购实施工作。

4.3各部门、管理处负责对其职责权限内的服务供方进行选择、评价、环境/安全要求的控制，并对供方的服务质量进行监控。

5.0内容

5.1合格供方应具备的条件(不限于以下条件)

1)应具有合法经营资格;

2)有从事过类似工作的优良业绩;

3)有良好的信誉;

4)有相应的工作条件和技术实力或专业资质证书;

5)价格合理;

6)提供的产品(包括服务)符合环境和职业健康安全相关的法律法规要求和本公司的要求。

5.2各类供方的评价与选择

5.2.1服务供方

依照合格供方应具备的条件，相关部门自行组织对其职责权限内的服务供方进行评价，并填写《供方评价记录》，必要时附相关证实资料，报总经理审批。若该次服务不需签定合同，相关部门可根据服务标准的要求来选择供方，不需另填《供方评价记录》，

5.2.2物资供方

依照合格供方应具备的条件，由行政办公室组织对长期的物资供方进行评价，并填写《供方评价记录》，必要时附相关证实资料，报总经理审批。对于零星的单次小批量采购可由行政办公室依据采购信息的要求并结合合格供方的要求进行采购，不需另填《供方评价记录》。

5.2.3对于政府相关部门指定的单位可不进行供方评价。对于其它服务与物资的供方评价时还应尽可能从以下方面进行考虑来选择供方:

(1)各类管理体系是否健全，安全措施是否落实;

(2)要求其承诺遵守相关的法律法规及本公司的hse方面的要求;

(3)要求其提供的产品或服务尽可能符合环保及其职业健康安全要求并执行之等。

5.2.4经总经理批准的合格供方，各部门负责将其职责范围内的合格供方登记在《合格供方登记表》中。

5.3 合格供方资格的定期评价

5.3.1对已选定合格的供方，相关部门每年对长期供方其进行一次复评(如果是一次性或短期没有一年的不需进行复评)，并填写《保留或取消合格供方报告》报总经理审批。评价除按前述第5.1条执行外，重点审查各供方在一年内提供的服务或物资的及时性、合格批次等综合情况。如服务供方在一年内出现一次严重不合格或连续三次一般不合格或累计十次一般不合格服务，采购供方在一年内出现两个批次不合格供货，相关部门应填写《保留或取消合格供方报告》，经总经理批准后，更新《合格供方登记表》。

5.4合格供方档案管理

评价方应对其合格供方建立独立档案，档案应包括下列材料(不限于):

1)合法经营资格证明材料(如危险废物处理站相关许可证明);

2)专业服务资质证明;(如水池清洗、电梯维保、消防系统维修等)

3)合同;

4)《供方评价记录》、《采购合同审批表》;

5)《保留或取消合格供方报告》等。

5.5采购的实施与对供方的控制

5.5.1 采购文件的审批

1)物资申购部门对拟采购物资，填写《物资申购单》。必要时，对专业技术较强的物资采购，申购部门应编制《采购技术说明书》作为采购和验收的依据附在《物资申购单》后，经部门经理确认，报财务部、分管领导、总经理审批后，行政办公室实施采购。

2)对急需物资的申购，由使用部门填写《物资申购单》，注明"急需"字样，直接报总经理审批后，行政办公室实施采购。

2)各类采购合同(包括服务分包合同)，由相关部门组织与供方起草拟制，并填写《采购合同审批表》经总经理审批后，授权人员与供方签定生效，以确保规定的要求是适宜的。

3)当公司或业户提出在供方现场实施验证时，公司必须在采购文件中对要开展验证的安排和产品的放行做出规定。

5.5.2行政办公室在实施采购时应在满足采购信息要求的前提下，尽可能按以下原则进行选择。

1)尽可能采用低能耗资源的产品;

2)尽可能采用可以循环使用的产品;

3)尽可能采用报废后污染小的产品。

5.6采购物资的检验

5.6.1对采购来的物资，使用部门、仓管要负责进行验收，验收合格后办理入库手续，由仓管员在《入库单》上签名，使用部门领料时在《领料单》上签名做为领料和验收合格的确认。

5.6.2验收内容包括数量、规格、型号是否符合采购文件的要求，包装是否完好，是否有合格证书，质量是否满足使用要求，有环保要求的产品是否符合国家相关的法律法规要求等。

5.6.3验收方法采用抽样法:对同品种批量超过10件的物资，抽验5%~10%;对批量少于10件的要全部检验。如果检查发现一件不合格品，则该批为不合格批，不得验收入库投入使用，交由采购员处理，只有验收合格的物资方可办理入库手续。对新购机电设备必须逐件验收。

5.7对服务供方提供服务质量的检验:各部门应对其职责范围内的服务供方所提供服务的质量进行监控，并填写《供方服务质量检查表》并以此作为付费的依据。

5.8对于进入公司所辖范围内的供方的活动，由责任部门对其在质量、环境和职业健康安全方面的表现进行监控，并作为定期复评的参考资料之一。

5.9文件和记录的归档保管

所有供方评价选择与评价的相关记录，由相关部门按《记录控制》统一归档保管。

6.0 相关文件

《记录控制》

7.0记录

《供方评价记录》

《合格供方登记表》(不定格式)

《采购合同审批表》

《供方服务质量检查表》

《保留或取消合格供方报告》

某物业公司供方控制管理作业指导书：物业供电管理程序

物业的供电管理程序

1目的

本程序明确了对物业的供电管理实施控制的职责、方法和要求，以确保用户的供电及安全用电。

2适合范围

适合于本公司的物业供电管理。

3相关标准要素

3.1gb/t19002-iso90024.94.104.114.13

4相关文件

4.1质量手册

4.2中华人民共和国电力法

4.3《电气装置工程施工及验收规范》

4.4物业装修管理

5职责

5.1机电工程部总体负责本公司所有供电设施的维修保障及运行监督;并具体负责本公司航空开关站、zz公寓大厦低压室和变压器室、23#楼、zz工贸大厦、zz航城大厦、8#楼、06#楼、07#及08#供电设施的正常运行。

5.2沙河管理部负责zz沙河南、北工业区供电设施的正常运行。

5.3物业管理部负责本公司航苑大厦、zz公寓大厦电气竖井和用户电源箱和宿舍楼供电设施的正常运行。

5.4经营部负责抄本公司商业用户的电度表。

5.5物业管理部负责抄本公司生活区各住户的电度表。

5.6沙河管理部负责抄本公司沙河南、北工业区用户的电度表。

5.7经营部负责本公司全部用户的电费计算。

5.8财务部负责本公司全部用户的电费收款。

5.9机电工程部负责意外停电的抢修及正常停电通知相关部门。

6实施程序

6.1用户用电设备的报装管理。

6.1.1经营部负责接受用户用电设备的申请。

6.1.2机电工程部负责审查用户提供用电设备电气平面图及电气系统图，用户填写的《用电设备清单》，并填写《电气安装审批表》给用户后方可施工。

6.1.3机电工程部按《电气安装审批表》审图意见对用户总电源开关至供电电源开关下端连接处按《电气装置工程施工及验收规范》组织验收，验收合格并办好财务手续后给预供电，若验收不合格，严禁送电。

6.2正常供电

6.2.1机电工程部负责保障公司航空开关站、zz公寓大厦低压室和变压器室、23#楼、zz工贸大厦、zz航城大厦、8#楼、06#楼、07#及08#供电设施的电气运行，配备值班人员，由开关站站长合理安排值班人员做出每月《开关站值班表》，值班人员根据业务主管签发的《倒闸操作票》或《第二种工作票》规定进行供电作业。

6.2.2沙河管理部负责保障公司沙河南、北工业区供电设施的电气运行，配备值班人员，由业务主管合理安排值班人员，值班人员根据业务主管签发的《倒闸操作票》或《第二种工作票》规定进行供电作业。

6.2.3物业管理部负责保障本公司航苑大厦、zz公寓大厦电气竖井和用户电源箱、宿舍楼供电设施的电气运行，配备值班人员，由管理处主任合理安排值班人员值班人员根据主任签发的《倒闸操作票》或《第二种工作票》规定进行供电作业。

6.2.4值班人员进行开关操作时，必须严格执行《变电系统运行规程》值班人员要按值班巡视制度巡视供电设备的运行情况，若发现情况应及时处理，并报告机电工程部领导，开关站巡视及处理结果按《值班日记》做好运行记录，各管理处巡视及处理结果按《值班记录》做好运行记录。

6.2.5机电工程部每月检查各管理处供电设施的运行情况，管理处每月供电设施运行记录汇总后填写《供电运行汇总》表上报机电工程部。

6.3正常停电

6.3.1公司接到供电局发出的停电通知后，机电工程部在1小时内通知相关部门，并作好记录，由物业管理部和沙河管理部在停电前四小时内将停电书面通知用户。

6.3.2公司供电设备检修需停电，机电工程部提前一天书面通知相关部门，并作好记录，由物业管理部和沙河管理部接到通知后半小时内通知用户。

6.4事故停电

6.4.1供电局事故停电，由机电工程部及时与供电局调度所取得联系，尽量了解恢复供电时间，并报告公司领导和通知相关部门，并作好记录。

6.4.2公司供电设备在运行过程中出现故障造成停电。机电工程部尽量缩小停电范围，并报告公司领导和通知相关部门，并作好记录。

6.5发电机供电

6.5.1机电工程部航空开关站发电机组在市供电系统停电或航空开关站停电1小时内恢复对食堂、泵站、电梯设备的供电，并作好记录。

6.5.2航苑管理处负责航苑大厦发电机在本大厦正常电源停电后1分钟内及时恢复保安用电，并作好记录。

6.5.3沙河管理部负责沙河南、北工业区发电机组在市供电系统停电半小时内恢复食堂、泵站、消防设备的供电，并作好记录。

6.6用户电度表抄表

6.6.1经营部在每月1-5日抄商业用户电度表。

6.6.2物业管理部在每月1-5日抄生活区住户电度表，报经营部。

6.6.3沙河管理部在每月1-5日抄沙河南、北工业区用户电度表，报经营部。

6.7电费计算与收款

6.7.1经营部负责统计各用户的电度数，计算出各用户的电费并打印出电费票据，将票据交财务部。

6.7.2财务部负责按经营部提交的电费票据收取用户电费。

6.8公司供电系统的定期维护保养

6.8.1机电工程部制定公司供电系统的定期维护保养计划，按定期维护保养计划实施检查，并做好维护保养记录。

6.8.2航空开关站负责本公司航空开关站、zz公寓大厦低压室和变压器室、23#楼、zz工贸大厦、zz航城大厦、8#楼、06#楼、07#及08#供电设施的维护保养。

6.8.3机电工程部对公司所管辖范围内整个供电系统的运行、保养、维修工作负责，但在某些指定地点，可以交由楼房管理处具体执行运行保养任务，机电工程部仍应负督促及指导的责任，分工如下:

6.8.3.1沙河管理部负责沙河(南)、沙河(北)工业区供电设施的运行保养。

6.8.3.2航苑大厦管理处负责从电力变压器低压出线总开始(包括总开关)至用户端的电气设备运行保养。

6.8.3.3zz公寓大厦负责从低压配电室出线开关始(不包括开关)至用户端的电气设备运行保养。

6.9电工的管理

6.9.1航空开关站工作人员必须同时具备供电局值班电工《进网证》、劳动局《电工操作证》方可上岗操作

，以确保供电操作。并按《员工考核程序》规定进行定期鉴定和培训，以确保供电操作人员具备必须的安全知识和专业技能。

6.9.2公司值班电工和维修电工必须持有劳动局《电工操作证》方可上岗操作，以确保供电操作人员具备必须的安全知识和专业技能。

7记录

7.1电气安装审批单

7.2用电设备清单

7.3值班日记

7.4值班记录

7.5开关站值班表

7.6倒闸操作票

7.7第二种工作票

某物业公司供方控制管理作业指导书：物业供水管理程序

物业的供水管理程序

1目的

本程序明确了对物业供水管理实施控制的职责、方法和要求，以确保用户的供水及安全用水。

2适用范围

适合于本公司目前所承接物业的供水管理。

3相关标准要素

gb/ti9002-iso9002，4.9，4.10，4.11，4.13

4相关文件

4.1《物业装修管理》

4.2《水泵站运行规程》

4.3《质量手册》

4.4《给排水管道维护管理规程》

4.5《建筑给排水工程规范》

4.6《安装工程施工及验收规范》

5职责

5.1机电工程部总体负责本公司所有供水设施的维修保障及运行控制;其中zz开关站具体负责zz苑中心泵站的正常运行。

5.2沙河管理部具体负责本公司沙河南、北工业区供水设施的正常运行 ，并负责抄沙河南、北工业区所有用户的水表的抄表工作。

5.3物业管理部具体负责zz航苑大厦供水设施的正常运行， 并负责本公司生活区各住户的水表的抄表工作。

5.4经营部负责本公司商业用户的水表抄表工作， 并负责本公司管理物业全部用户的水费计算。

5.5财务部负责本公司管理物业全部用户的水费收缴。

5.6机电工程部负责停水的抢修及通知相关部门。

5.7公司承接zz外物业管理项目中， 由其物业管理处具体负责该物业供水设施的正常运行。

6实施程序

6.1入住用户用水水量的申请报装。

6.1.1经营部负责向用户发放《用水申请表》，具体参见运作程序《物业装修管理》执行。

6.1.2用户向机电工程部提供供水系统管道平面图及管道系统图。

6.1.3机电工程部负责对其审查，经批准后用户方可施工。

6.1.4机电工程部对用户的施工验收合格后供水，并由水工班负责碰管接表的施工或监理，若验收不合格，按本程序6.4.4条规定将不给予供水。

6.1.5施工验收标准按初步审批意见及《建筑给水排水工程规范》和《安装工程施工及验收规范》进行。

6.2正常供水

6.2.1本公司所有泵站的每月值班均由各相应站长在上月末根据情况制定《值班人员安排表》，巡视项目及要求按《水泵站运行规程》执行。

6.2.2机电工程部负责保障本公司zz中心泵站，北苑住宅区及zz苑内所有建筑供水设施的安全可靠运行，24小时值班，做好水泵运行记录。

6.2.3沙河管理部负责保障本公司沙河南、北工业区内供水设施的安全可靠运行，做好水泵运行记录。

6.2.4物业管理部具体负责zz航苑大厦供水设施的安全可靠运行，并做好运行记录。

6.2.5所有泵站的《水泵运行记录表》应每半月上交机电工程部，由技术主管进行汇总及技术分析，发现不正常即采取相应的措施予以解决。

6.3正常停水

6.3.1公司接到自来水公司发出的停水通知后，机电工程部在一小时内通知相关部门，并作记录，由物业管理部、沙河管理部在接到通知不超过半小时内及时通知用户。

6.3.2公司供水设备或管道维修改造及清洗水池等需停水时，由物业管理部、沙河管理部在停水前一天书面通知用户。

6.3.3由于工程之需要，对消防设施停水时，应由用户报消防办批准后，再由机电工程部按排执行，在工作中应实行阀门操作表制度。

6.4非正常停水

6.4.1自来水公司事故停水，由机电工程部及时与自来水公司取得联系，了解恢复供水时间，并报告公司领导和通知相关部门，作好记录。物业管理部、沙河管理部掌握恢复供水时间后，在半小时内书面通知用户。

6.4.2公司供水设备、管道在运行过程中出现故障或爆管造成停水，机电工程部应尽量缩小停水范围，及时抢修，并报告公司领导，通知相关部门，并作好记录，同时物业管理部、沙河管理部在接到通知后半小时内书面通知用户。

6.4.3沙河南、北工业区事故停水， 沙河管理部及时掌握情况，尽量缩小停水范围，及时抢修，并报告公司领导和机电工程部，由机电工程部派人抢修，并作记录;同时沙河管理部在发生事故停水不超过半小时内通知用户。

6.4.4惩罚性停水:当用户违反了公司的消防、租赁、装修等管理条例，经通告而拒不改正者，在得到公司领导同意后，由机电工程部对其进行强制性停水。

6.5应急供水保障

6.5.1机电工程部在接到自来水公司停水通知后，提前做好所属水池水箱蓄水准备，以备停水时应急供水。

6.5.2航苑大厦管理处在接到停水通知后，提前做好大厦水池水箱蓄水准备，以备停水时应急供水。

6.5.3沙河管理部在接到停水通知后，提前做好楼宇水池水箱蓄水准备，以备停水时应急供水。

6.5.4当供电局或公司停电时，各相关部门应分别启动发电机，充分保障各泵站的正常供水。

6.5.5任何人未经消防办及公司领导同意，不得动用消防蓄备用水。

6.6工程临时供水

6.6.1在无现成供水设施、管道且施工中需提供水源的工程施工时，施工、装修单位在施工前应向机电工程部提出书面申请，申请包括:

a.施工及装修单位名称

b.施工及装修地点、内容和所需时间段

c.施工日用水量

6.6.2由机电工程部审查后决定临时供水的接管处及配表大小。

6.6.3机电工程部负责对临时供水设施进行检查后准允供水。

6.6.4工程结束后，由施工、装修单位向机电工程部提出申请，拆除临时供水设施、管道，恢复至原状态。

6.6.5由于施工或停水而浪费的水，由机电工程部负责计量和收费，其它临时供水的抄表计费工作由机电工程部通知经营部进行，并由财务收费。

6.7水质保障

6.7.1机电工程部每年对zz苑小区、北苑、南苑18、19栋，城东街2、 3栋所有水池、水箱进行消毒清洗两次，并作记录。

6.7.2沙河管理部每年对沙河南北工业区内所有水池、水箱进行消毒清洗两次，并作记录。

6.7.3机电工程部将清洗后的水池、水箱储水取样送至福田区防疫站进行卫生化验，并及时领取化验结果。

6.7.4沙河管理部将清洗后的水池、水箱储水取样送至南山

区防疫站进行卫生化验，并及时领取化验结果，并将水池清洗记录及化验结果上交机电工程部，由技术主管综合分析。若化验合格，存档备案;若不合格，则根据相应情况找出不合格原因，并加以处理，直至化验合格为止。

6.7.5机电工程部随时接受配合相关卫生防疫部门的临时水质卫生抽检工作。

6.7.6机电工程部、沙河管理部所派水池、水箱清洗人员应在此前作体检，以确保他们的身体健康状况良好。

6.8用户水表抄表

6.8.1经营部在每月1-5日抄商业用户水表。

6.8.2物业管理部在每月1-5日抄生活区住户水表，报经营部。

6.8.3沙河管理部在每月1-5日抄沙河南、北工业区用户水表， 报经营部。

6.9水费计算与收款

6.9.1经营部负责统计各用户的水度数，计算出各用户的水费并打印出水费票据，将票据交财务部。

6.9.2财务部根据票据收取水费，具体运作按《物业管理费用的收取》程序执行。

6.10公司供水设备的日常和定期维护保养

6.10.1机电工程部负责公司所辖范围内整个供水系统的运行、保养、维修工作，但在某些指定地点可以交由楼房管理处具体执行运行保养任务，机电工程部仍应负督促及指导的责任，分工如下:

6.10.1.1沙河管理部负责沙河(南)、沙河(北)工业区泵站及供水设施的运行、保养。

6.10.1.2航苑大厦管理处负责航苑大厦泵站及供水设施的运行、保养。

6.10.2公司供水设备的定期维护保养均由水工维修班执行，每年一次， 由机电工程部具体安排，做好定期维护保养记录。

7质量记录

7.1用水申请表

7.2水泵站运行记录表

7.3停水记录表

7.4水质检验记录