z小区物业管理公约文本（优选10篇）

z小区物业管理公约文本

小区物业管理公约文本

为加强物业小区管理，维护全体业主、使用人的合法权益，保障物业的安全与合理使用，创造一个安全、清洁、舒适、优雅的生活环境和秩序，根据国务院《物业管理条例》、《河南省物业管理条例》以及相关法律、法规的规定，制订本公约。

第一章总则

第一条:****公司受******公司委托，组建海韵***物业管理处，对***小区物业的公共设施和居住秩序等事项进行管理和服务。

第二条:全体业主应遵守和履行本公约的规定，支持配合物业公司的工作，同时按照《前期物业管理服务协议》、《业主公约》及《业主手册》等文件规定的使用要求进行使用。

第二章建设单位的权利和义务

第三条:建设单位的权利:

1、住宅出售后至业主大会成立前，由建设单位选聘管理单位进行物业管理;业主大会成立后，由业主大会按有关程序和授权选聘管理单位进行物业管理。物业公司在获得建设单位或业主大会委任后，将被视为全部业主之集体代理人，全面负责统一管理土地及物业。

2、建设单位有权按土地或物业实际需要另行制定适用于该土地及物业其他部分、地方或单位的附属公约，有关业主同意签署后，须遵守该附属公约。

3、经有关管理部门许可后建设单位有权改换本物业公共外墙和公共部位的颜色。

4、涉及政府有关法律、法规(配套、规划)政策的调整，建设单位有义务按政府相关政策进行调整。

5、建设单位有权将本公约内保留给建设单位的权利转让给其认为适当的人或公司。

6、建设单位有权在经地名办等机关同意后更改本物业的名称或其中任何部分的名称及编号，无须就因此而引起的任何损失、费用或开支向业主或其他拥有使用权的人负责或赔偿，物业公司亦不承担因更改名称及编号所引的任何损失。但建设单位必须提前一个月通过物业公司向业主发出更改名称及编号的通知。

7、建设单位可委派代理人行使建设单位在该土地上拥有的任何权利。

第三章物业公司的权利和义务

第四条:物业公司的管理职能:

1、维护小区正常公共秩序，搞好安全及消防工作，配置保安，组织24小时安全巡逻，安排消防训练和培训。

2、保护小区内公共区域的环境清洁卫生，进行小区共用部位的清洁工作、及时收集清运生活垃圾。

3、负责小区内的共有部位及公共配套设备设施的维修保养，确保各种设备设施的正常运行。

4、做好小区内公共绿化的养护和管理工作。

5、对进出小区各种车辆(包括机动车和非机动车)实行管理。外来机动车除施工车、搬场车及特种车辆外，禁止其他客车或货车停放本小区;各种车辆实行定点停放，对进入小区的各种车辆(除值勤的特种车辆外)按物价局有关规定收取停放费。

6、提请当地房地产行政管理部门拆除违反公约规定并劝阻无效的一切设置，拆除及恢复原貌所发生的费用由被执行者承担。

第五条物业公司可按照《前期物业管理服务协议》之规定收取物业管理费及其他费用。收费标准按市物价局核定标准或日后与业主委员会协商确定。

第五条:物业公司应妥善管理及维修物业公共范围的设备设施，提供约定的服务，使物业保持清洁安全及正常使用。物业公司在管理及维修物业时，作为全体业主的代理人，物业公司根据本公约做出的行为及决定，在各方面对所有业主均有约束力。为此，各业主特授予物业公司一切必须的管理及维修权利，包括(但不限于):

1、向各业主、租客及物业使用者收取本公约约定的一切费用和款项，按照本公约约定随时制定管理细则。

2、为物业购买一切物业公司认为必需之保险，为物业安排垃圾收集、清洁、维修及其它公共服务。

3、在必要的情况下经预先通知(紧急情况除外)，携带工具进入物业任何部位(包括任何单元)，以进行在本公约之下维修及管理。

4、对于本公约规定必须获得物业公司同意之事项，物业公司可对其许可附加条件或收取合理费用。物业公司为个别业主提供额外的管理或维修服务可在事先告知的情况下向有关业主收取额外费用。

5、为执行本公约约定，拆除土地及物业上违法或违反本公约的物体，物业公司有权经有关部门同意后截断违反本公约之业主的水、电及其它供应和服务;或把违反本公约的业主的名字张贴于物业之告示版上;或采取一切必要的法律或诉讼行动。

6、如因管理及维修物业所需，物业公司有权要求相关单元之用户容许有关人员进入该单元进行有关工作，否则，该相关单元之用户须承担因物业公司无法管理及维修造成第三方蒙受之损失。

第四章业主的权利和义务

第六条业主的权利和义务:

1、每位业主对其拥有的住宅单元有全权处理权，包括依法出售、转让、抵押、出租或其它方式处置、变卖。

2、每位业主对小区共用部位及公共设施与其他业主共同享有产权和使用权。

3、自觉遵守《前期物业管理服务协议》、《业主公约》及《业主手册》等相关各项规章制度，共同维护物业的各项设备及设施;督促其租客、代理人、访客、雇员及其他使用者配合物业管理工作，创造良好的工作秩序和生活秩序。

4、按时向物业公司缴纳物业管理费、停车管理服务费、维修费及其它用于物业管理之费用。

5、各业主应对其租客、代理人、访客、雇员及其他使用者的行为负责。因上述人士的行为而发生的对物业及他人损害、损失的，该业主应承担因此而产生的连带责任。

6、业主应依据其拥有的房地产管理部门核发的房产证上记载的房屋用途使用其物业，不得擅自更改房屋用途，否则将承担相应的法律责任。

7、业主转让/出租其单元住宅物业任何部分，请于有关买卖/租赁合约签署之日前将此情况书面告知物业公司。

在物业公司收到书面通知前，如业主之承让人/承租人发生违反管理公约的行为(包括但不限于拖欠物业管理费或其它费用等)，业主将承担连带法律责任。

第五章房屋使用管理

第七条:业主、使用人同意按照下列规定使用和维护物业:

1、按照设计用途使用物业。因特殊情况需要改变使用性质的，需经相邻业主、使用人同意后，并报有关行政管理部门批准。

2、因维修物业或者公共利益，业主、使用人确需临时占用、挖掘道路、场地的，须向物业管理企业提出书面申请，经书面同意后方可实施，并在7天内恢复原状;给他人造成损失的，应做相应赔偿。

3、业主转让或者出租物业时，须将本公约作为物业转让合同或者租赁合同的附件。业主转让或者出租物业后，当事人须将物业转让或者出租情况书面告知物业管理企业。

4、物业在使用中存在安全隐患，已经或者即将危及公共利益及他人利益的，责任人应当及时应急维修;责任人不履行或者无法履行应急维修义务，且需进入该物业内部应急维修的，物业管理企业可在公安机关或者居委会到场见证下具体实施，维修中发生的费用由责任人承担。

5、物业管理企业实施物业共用部位、共用设备设施维修养护时，业主要予以配合;业主阻挠维修造成物业损坏或者财产损失的，由其承担修复或者赔偿责任。

6、为确保物业环境清洁，不得在物业公共部位随地吐痰、乱扔烟蒂果皮杂物;不准随意张贴，严禁乱抛杂物。每个垃圾桶/箱周围应保持清洁，凡倾倒粘潮或有异味等废物，须用塑料袋或纸包好。不得从空中向地面抛弃任何垃圾或物品，并承担因故意或过失向地面坠弃垃圾或物品之责任。

7、爱护花草树木，不得侵占绿地、毁坏绿化。

8、空调外机必须按指定位置安装。

第八条:业主在上班或房屋空置期间应把水、电、天然气等开关关好，以防泄漏，避免影响他户之安全;对卫生间、厨房等排水管道应畅通，以免溢水，影响他户，各业主需对疏忽引发之损失负一切责任。

第九条:业主或用户必须爱护本物业内的电梯、消防、电讯、绿化、道路等公用设施及附属设施。

第十条:每户设置独立电表，禁止未经电力部门及物业公司批准而私自增大负荷或私拆装电气线路和设备。

第十一条:业主自用电器设备发生故障，或发现公用电气线路发生故障，应及时向物业公司或供电部门报修，以防事故扩大，自用设备维修费由业主自行支付。

第十二条:每户设独立电表，未经供水部门及物业公司同意，业主不得在水表之前装出水管或使水表传感失灵。

第十三条:每户设独立天然气，未经供气部门及物业公司同意，业主不得擅自改变表具位置及表具之前的管道。

第十四条:除非得到物业公司事先书面同意及经有关部门批准并告知物业公司的，不得在物业公共部位装置或树立招牌、告示、通知、广告旗帜、海报、

竹竿、天线、铁笼等物体，不得粉刷或涂漆物业外墙任何部位，以免影响物业外观。

第十五条:业主或用户需搬场者，以安全、方便为原则，但不得损坏物业的设施设备;搬场者无论进出，均应提前三天向物业公司登记，以便物业公司作出安排;搬场车辆，应听从保安的指挥调度，保证物业交通畅通。

第十六条:凡是有大件物品要运出小区者，必须由业主到物业公司开具出门单。

第十七条:进出物业小区的车辆和车辆停放须遵守车辆进出及停放的管理规定，除特种车辆外无有效"汽车通告证"的车辆未经同意不得进入小区。

第十八条:除租用车位之业主外，任何其他人士的车辆未经批准不得停放于专用停车泊位。各车位的业主或使用人只可将车位用作停泊车辆的用途，不得放置货物或其他物件，每个划定车位只可停泊一部车。

第十九条:本物业业主或用户有机动车需要在物业小区内固定停放者，应先向物业公司填妥业主联络表，缴纳停车管理服务费后由物业公司核发车辆通行证。

第二十条:每辆机动车停放在专用停车位，车位业主应按物价局规定每月须支付停车管理服务费。凡外来车辆要在物业区域临时停放，视停放时间、车种等情况，收取临时停车费(执行公务的特种车辆除外)。

第二十一条:车辆进出物业必须听从保安的指挥，注意安全，车速控制在每小时五公里内。

第二十二条:为使物业保持美观、整洁、安全并使这能保值增值，各业主、使用人在物业使用中，下列行为属禁止行为:

1、擅自改变物业的原设计用途，损坏房屋承重结构;

2、违章搭建建筑物，构筑物，擅自占用公共部分堆放杂物;

3、擅自在室外安装防盗门窗、封闭阳台、更换外立面门窗及在屋面和露台上安装太阳能热水器等破坏房屋外貌的行为;

4、停放货车或17座以上客车或随意停放车辆;擅自改建、占用物业共用部位;

5、损坏或擅自封闭管理道井检查口及占用、移装共用设施设备;

6、在小区管辖水域内戏水;

7、侵占绿地、毁坏绿化;

8、饲养家禽、家畜及无证养狗;

9、乱张贴、乱涂写、乱倒垃圾杂物;

10、存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，或者存放、铺设超负荷物品;

11、排放有毒、有害物质;

12、发出超过规定标准的噪声;

13、法律、法规和规章禁止的其它行为。

第六章房屋的装修和维修

第二十三条:房屋在进行装修时不得影响物业结构及整体外观，

同时装修公司须向物业公司申报并提供室内装修图纸，经物业公司有关管理部门审核后实施。

第二十四条:装修房应按装修管理规定执行，做到:

1、填写"装修申请表"，申请表应写明装修内容、时间、施工单位名称及其负责人、施工人员名单，并附上装修施工图。

2、业主偕同装修单位与物业公司签订"装修责任书"。

3、装修申报人应担保施工人员进入物业施工的安全，并接受消防、卫生等检查和指导，如有问题须承担经济和法律责任。

第二十五条:装修房在装修时不得改变单元主要结构(如柱、梁、楼板、承重墙及外墙等)，不得损坏房屋设施，包括物业所有上、下管道、电器线路、安全报警装置等，亦不得随意拆除和改动。

第二十六条:物业公司对业主在装修施工期间的车辆和人员进出等方面提供方便。但施工人员应向物业公司办理物业临时出入证(凭身份证)，门卫凭证放行。未经申报批准的装修业务，其施工人员不得进入本物业区域施工。

第二十七条:施工建筑垃圾必须袋装后自行搬运到物业公司指定的建筑垃圾场堆放，不得擅自投入生活垃圾箱或任意堆放，违反规定者由物业公司根据有关规定进行处理(处罚)。

第二十八条:业主委托物业公司维修保养***小区内所有的公共设施、设备，并确保该物业设备、设施正常使用和安全运行。

第二十九条:前条所述的维修保养的项目范围包括，但不限于:

1、消防设备;

2、非供电公司维修保养的公用照明及电路;

3、泵房及供水设备、非供水公司维修保养的公用给水管;

4、公用走廊、扶梯、门窗;

5、公用道路及排水设施;

6、景观及娱乐设施;

7、公共绿化保养;

8、垃圾桶;

9、物业其它共用部位及公建配套设施、设备。

第三十条:本章所述的维修项目所需收取的费用，应根据本公约第八章之有关约定执行;但在房屋保修期内的保修项目，按国家有关建筑工程保修规定执行，而不再收取费用。

第三十一条:自房屋交付使用后，在法律规定的工程质量保修期内的质量问题，由建设单位根据法律规定责成施工单位负责解决。如属因业主造成的人为损坏或房屋装修后则由业主自行负责解决。

第七章消防、安全保卫

第三十二条:各业主须自觉遵守国家法律、法规，自觉遵守户口登记条例，自觉遵守公共秩序，维护社会秩序和公共安全。各业主或用户须按规定在所属公安派出所登记并申领有关居住证件，外来人员寄住三日以上的须往派出所登记，离开前申报注销，超过六个月的，须申报临时户口，并一律到物业公司登记。

第三十三条:消防系统由物业公司集中管理，未经物业公司同意，业主不得移动、搬迁、关闭、更换、取消、拆除任何消防器材和设施，更不许破坏消防设施或人为造成消防报警系统错误操作，否则，物业公司将报有关部门，由有关部门按公安消防条例进行处理。

第三十四条:业主或用户有义务保证物业内消防设施设备的完好无损，消防水龙头处禁止停放各种车辆或堆放其他物品。非火灾或救火报警联系时，不得使用火灾报警系统;非火灾事故时，不得从消防给水设备中给水。

第三十五条:各业主或用户应自备简易灭火器材置于室内。严禁在物业内随意乱丢烟蒂、堆放易燃、易爆等危险品。业主燃放鞭炮必须按政府有关部门规定，在物业公司指定区域燃放，违反规定者，物业公司有权要求其自行清理燃放场地，造成损失者需照价赔偿并承担其它相关责任。

第三十六条:各业主或用户应确保本人使用之单元及***小区公共区域之安全、防火工作，并愿意遵守如下规定:

1、协助、配合小区做好防火、治安防范的各项工作，共同维护小区安全。

2、负责本单元的防火、治安防范工作，确保安全。

3、遵守《中华人民共各国消防法》、***小区管理规定的一切消防条款。

4、遵守***小区有关治安安全管理规定。

5、遵守禁止在***小区内任何水域嬉水的规定。

若因业主或用户疏忽所引起之火灾或治安全事故，该业主或用户须承担相关法律责任，及对其他因此而受损的业户做出赔偿。

第三十七条:除非获得物业公司事先书面同意，不得在指定位置以外的窗口或墙壁上装置空调系统，并应尽一切可能降低空调系统所发出之声响，不得有滴水情况。

第三十八条:物业专业保安管理由物业公司负责，为保障物业的安全和方便业主，物业由物业公司实行严格的保安制度，实行24小时值班及巡逻。

第三十九条:前条所述的保安制度是指:

1、业主汽车凭***小区及车辆管理系统专用装置可自由进出本物业小区。

2、来访车辆须在征得被访业主或住户同意、填妥"临时停车卡"后方可进入物业小区。

3、来访人员须经由业主或住户同意方可进入物业小区。

4、业主聘请的家政人员和装修施工人员等，应事先向物业公司办理手续，办理"临时出入证"后方可进入物业小区。

第四十条:外来摩托车、助动/电动车、自行车应在小区入口进行登记。

第四十一条:为保证物业内各业主或用户的车辆进出方便、畅通、凡进入物业大门的车辆应听从门卫指挥，并按指定地点、顺序停放。如有装修、搬场或大批物品进出物业，应事先向物业公司申请批准，确定时间、装卸地点及行走路线，以保证物业的正常交通。

第八章管理、维修费用

第四十二条:为便于物业管理，业主在签订本公约或同意遵守本公约的承诺书的同时应先支付六个月的物业管理服务费。自下次交费起的前10天，物业公司按规定收取下次下半年的物业管理服务费。

第四十三条:各单元业主应于签订本公约或同意遵守本公约的承诺书前按政府的有关规定支付维修资金，以支付非经常性之管理维修开支，只有在获得业主大会书面批准的情况下，物业公司方可使用该维修资金。当维修资金不足时，物业公司可经业主大会同意后发出通知要求各业主增缴维修资金。各业主不得以维修资金扣除其在本公约项下应缴的各项费

用。

第四十四条:任何业主在转让其单元住宅后无权索回维修资金或任何预缴之管理费，但维修资金及预缴管理费结余可按规定的程序转让给新业主的名下。在土地的使用权年期届满而不为续展时，该维修资金及其他物业的管理盈余或亏损由当时所有业主按其单位所占面积之比例分摊。

第四十五条:各业主应按时缴付管理费用维修资金，不论是否办理进户手续及使用与否，各业主都必须自建设单位(或物业公司)书面通知办理入住手续之日起缴付其单元住宅的物业管理服务费。

第四十六条:若任何业主收到缴费通知十五日内仍未缴交当期的管理费或增缴之维修资金，该业主应向物业公司另外缴付:

1、迟交或欠交款项的滞纳金(从有关款项到期之日开始，按每日千分之三，复利计算)。

2、物业公司为追讨款项而发生的额外行政、法律费用。

第四十七条:各业主须按时向物业公司缴付其应付之管理费用，但物业公司另有规定的除外。任何业主如未能于物业公司规定最后付款之日起七天内付清，则物业公司有权采取以下行动追索所欠交的管理费用及利息，并收取附加费用:

1、向法院申请索还欠款;

2、向当地房管部门或其他有关政府部门申请，在欠交的管理费用、利息及索偿费用未全部缴清前，该业主不得转让产权;

3、经有关部门批准后将有关单位的水、电供应中断。

第四十八条:物业公司征收的物业管理费以物价的备案为依据，如物业公司征收的管理费未足支付管理及维修物业之支出，物业公司可与业主大会协商一致后，调整管理及维修费用。

第四十九条:物业公司征收的各项费用以市房管局、物价局等政府有关部门最新公布的的收费标准为依据，一旦有新的收费标准公布，公司物业管理收费标准将根据有关规定作相应调整。

第五十条:业主大会成立后，在每个财政年度终止后的三个月内，物业公司应公布维修资金的使用情况。

第九章其他条款

第五十一条:当任何业主(以下简称"旧业主")将其拥有的单元产权转给他人(下称"新业主")，旧业主(或其代理人)应在买卖合同签署之日前就所有权变更情况以书面形式通知物业公司，并取得新业主签署物业公司规定格式之承诺书并交与物业公司，以确保新业主承诺遵守本公约的所有约定，并接受其约束，在物业公司收到上述承诺前，旧业主仍需遵守本公约的所有约定，并继续有责任缴付本公约的约定应缴的一切费用。

第五十二条:物业公司在物业适当的范围设告示板，以张贴管理规定及其它本公约约定的通知或布告，通知或布告在告示板上连续张贴七日后，即构成对所有业主、其租客、被许可人及代理人有效通知。建设单位及物业公司还可以其它合法方式向各业主及上述人士发出通知。

第五十三条:除非证实因物业公司雇员或代理人的违法行为、严重过失或疏忽所引起，物业公司及雇员或代理人不需向任何业主负责由下列事项而引发之任何损失;公共设备及设施、水、电、天然气及其它公共服务之损毁、故障或停顿;物业之火灾或水浸、虫害、偷窃或刑案等;其它不可抗力。

第五十四条:本公约是按中华人民共和国法律、法规及河南省、鹤壁市政府各项规定，并参照物业的实际情况综合制定的，业主如有对本公约不理解之处可向物业公司咨询。本公司可经本物业全体业主三分之二以上投票同意修订，但不得违反有关政策法规。

第五十五条:各业主及物业公司就物业之业权、使用、维修及其它方面发生争议时，除应尽协商解决外，适当时业主大会可协助调解。若协商不成，各方可向有管辖权的人民法院提起诉讼。

第五十六条:业主如将房屋租赁给他人，必须通知物业公司。承租者必须遵守本公约及物业的管理规定。

第五十七条:以上条款如与国家、地方法律、法规相抵触，以国家或地方法律、法规为准。

z小区物业管理公约文本：某小区物业管理员岗位考核表

小区物业管理员岗位考核表

类别 项目及标准 考评办法及扣分

制度执行的员工守则的执行(第一章，工作条例) 每发现一处不符合 扣0.5分

岗位基本技能的掌握(客户情况、物业概况、岗位标准)

文明服务

按规定着装，佩戴胸卡

每发现一处不符合 扣0.5分

专业场所(室)环境整洁、规范

精神饱满，工作时间不窜岗，不与他人闲谈

岗位标准 范围 标准 每发现一处不符合扣0.5分

接待

规范用语;电话铃响三声必有回声;

文明礼貌，热情接待，接待记录清晰准确;

管理处文件档案资料管理准确、完整。

管理

做好与客户的联络工作，每月一次协助管理处主任与客户进行沟通，听取意见，并落实及记录

遇突发性、危害性事故或涉及客户的重大事件发生，应赶到现场应急处理，并及时向上级部门汇报，事后应详细进行记录。

各种工作应详细记录如:会议、接待来访、考核检查等

目标

管理处管理费的收缴率达到90%以上。

客户投诉处理的及时率100%

客户有理投诉每月少于二件

注:

1、同一地点同类问题按发生次数，加倍扣分

2、客户提出有理申告的，每次扣十分

3、否决指标:发生各类重大安全事故

z小区物业管理公约文本：大型小区物业管理目标整体设想

大型住宅小区物业管理的目标及整体设想

针对****的实际情况，我们确立了其物业管理的目标定位和整体构想。我们对****的管理目标定位是:在管理期内，使****的物业管理在社区环境、安全保障、文化氛围、管理水平等方面成为深圳市物业管理的典范，树立起独树一帜的品牌物业形象。通过专业化、规范化的物业管理服务，在全面接管小区后一年内使****达到龙岗区物业管理优秀小区的管理标准，二年内达到深圳市物业管理优秀小区的管理标准，三年内达到广东省优秀示范小区物业管理的标准，四年内达到国家优秀示范小区物业管理标准。我们对****的管理设想可概括为:

树立***物业管理形象

建设专业规范的服务队伍

提升****的综合品质

打造***一流地产品牌

(一)树立***物业管理形象

***物业是一个极具活力和竞争能力的物业管理企业，她最鲜明的特色是敢于创新，既有机制创新，又有管理创新，还有物业管理行业理念的创新。***物业经过四年的历炼，积淀了丰富的企业文化，储备了大批优秀人才，拥有成熟的物业管理经验，保证了自己在市场经济大潮中越来越具竞争力。***在接管****后，****将成为***物业明年工作的重中之重，必将投入主要精力，努力树立起***物业管理的形象，为提升****物业管理水平，***物业准备采取以下措施:

1、全面推行"人性化物业管理模式"

***物业借鉴国外物业管理经验，广泛引入人性化物业管理的先进管理理念，以关注员工的不同需求、关注业主的家居质量、关注环境的温馨和谐、关注社区的整体氛围为特征的具有***特色的人性化管理模式，使***物业在管理水平上有了质的提高。***的人性化管理实现了几个统一:对业主来说，注重了外在环境和内在情感的统一;对公司来说，实现了规范化管理和人性化管理的统一;对员工来说，体现了企业发展和个人成长的统一。

***"人性化物业管理模式"可以表述为:(1)关注员工和业主不同层次的需求;(2)小区环境建设中人性化因素的融入;(3)对业主在管理服务过程中的"家庭式关怀";(4)现代文明社区精神的塑造。简言之，就是在管理、环境、空间各个层次和环节营造既相互信任、相互尊敬，又有明确行为规则约束的和谐、有序的舒畅环境和文化氛围，使人们在工作、生活、文化娱乐等各方面的品味需求均得到满足。***物业在桂芳园的物业管理实践中提炼出的人性化物业管理模式必将使****的物业管理在档次上得到全面提高。

2、个性化服务

作为服务性行业，***物业在管理服务上不断吸收行业内较先进的理念，在****的物业管理中，我们将提供个性化服务，以适应社会发展与消费细分的市场趋势。我们从过去的着眼于满足业主的群体需求、一般需求，提高到在满足业主上述需求的基础上，最大可能地满足于业主的个性需求、特殊需要的高度;尽可能多地为业主提供关怀心灵、关注人性的深层次的服务。因此，***物业将根据各类业主的不同需求，提供不同层次、不同类型的个性化服务。我们将根据****各类业主的不同需求，提供更适合不同层面、不同类型的个性化社区服务内容，实行有效的"爱好分类、个性服务"，将以往物业服务的大面积、大分类和大时段上升为业主细分、爱好细分、服务细分的更人性化的服务。

3、实践"即时服务和隐性管理"相结合的管理设想

我们在****的物业管理中，将引入"即时服务"和"隐性管理"相结合的管理理念。"即时服务"，就是我们将对小区业主的服务需求做全面、深入、细致的了解，并成立"业主应急服务队伍"和"二十四小时快速维修队伍"，保证在业主需要帮助时会即时出现，为业主提供及时满意的服务，我们强调的是服务的快捷性和业主的满意度。"隐性管理"是服务档次的提升，其主旨是充分尊重业主的私密空间和生活的私密性，而且保证在业主需要帮助时即时出现，提供深层次的个性化服务。比如，小区的清洁管理，我们在业主上下班高峰期不让业主看到保洁员，充分尊重了业主的私密空间。

4、物业管理人职业化

人力资源是物管企业最大的资本，因而，必须树立现代的人力"资本"观念，把人力资源作为企业的一种最重要的资本进行开发利用，扩大投资，让其为企业创造更多的价值。***物业将建立一套客观公正的价值评价体系和晋升考核机制，能量化的尽量加以量化，不能量化的则以适当的方式转化可量化的项目，在工作绩效的考核方面将注重绩效的改进，而在工作态度和能力方面侧重于长期表现，在考核过程中，以上级考核下级为主，辅以同级之间和下级对上级的评价来综合衡量，确保考核的公平、公正和公开。***物业已经具有以下三个方面的优势:一是具有对人才有吸引力的、符合企业实际的薪酬福利政策;二是重视与员工的沟通，加大了情感投资力度，充分尊重员工，对员工进行"人文关怀、情感服务"，用温馨、和谐的企业内部人际关系氛围打动和感染员工，让员工感受到企业这个"大家庭"的温暖;三是进行职位激励，帮助员工进行职业生涯设计，给员工特别是中高层管理人员自我价值实现的机会。通过种种努力，***物业势必能引进人才、留住人才、用好人才、提升人才，使员工以公司为家，以目前的职业为终身职业，确保****物业管理质量，保证了***物业的可持续性发展。

5、全面实施mis、cis系统及cs系统工程

a.mis系统:物业管理服务的各种信息快速反馈并及时处理十分重要，为了保证四季雅节信息反馈渠道通畅，确保所有信息都能得到及时处理，我们将在管理处监控中心设置信息控制系统及处理系统，对社区所有信息进行接收和处理，并在处理措施指令发出后进行跟踪管理。

b.cis系统:我们将对****进行形象设计。该设计内容包括小区标识导视系统、商业网点的色调、招牌规划设计、小区管理人员的服装、绿化景观的建造等，这些设计完成并实施以后，****将有一个独立完整的形象系统，从而大大提高****的形象，提高社区的文化品味。

c.cs系统:我们将在****的物业管理中实施顾客满意战略，即一切从业主、住户的需要出发，以业主满意为***物业管理服务的目标，使****业主和住户充分感受到高水平管理服务的价值。

6、实行社区计算机网络管理

现代化的物业应该实行现代化的先进物业管理，实行电脑化管理是提高物业管理水平的关键所在。***物业已在桂芳园使用了当时较为先进的物业管理软件系统，现在物业管理软件日新月异，我们将总结经验，争取将目前最新的网络版投入****的管理中，从而全面提升****的物业管理水平。

7、全面实施iso9001质量保证体系

实施iso9001质量保证体系是进行社区规范化管理的保证，***物业将力争于____年通过iso9001国际认证，我们将在****的管理中全面导入iso9001的管理体系，保证小区的管理规范化

、制度化。

8、建立治安快速反应系统

安全防范是物业管理第一要素，****的治安工作由中央监控中心统一指挥调度，并建立起战斗力强的治安快速反应系统，该系统既强调迅速快捷，又强调多重结合，迅速快捷即要求保安员在接到快速支援的命令后90钞钟内赶到现场，其它岗位人员也会相继趋前援助;多重结合即小区治安工作要做到流动岗、固定岗相结合、整装与便装相结合、全面防范与重点防范相结合，确保小区治安防范万无一失。

9、逐步增加社区管理服务的技术含量

未来的物业管理行业是人才的竞争，也是管理服务中技术含量的比拼，技术的竞争将起最终作用。在****的物业管理中，我们将逐步加大技术投入力度，如治安管理中，逐步增加技防在管理中的比重;环境绿化逐渐实行绿化机械化，既提高工作效率，又节约人力成本;在机电设备管理中，利用成熟的技术和经验，加快智能化建设。

10、全面导入酒店式商务物业管理(重点介绍)

我们将在****推行"以业主为中心"的酒店式管理服务模式，倡导"以人为本"全方位个性化的业主服务。我们将按照现代酒店服务的国际标准及相关要求来对****进行全方位的服务:

(1)****酒店式物业管理的行为标准:

smile(微笑):每一位员工必须对所有服务对象(业主)保持真诚的微笑;

e*cellent(杰出):要将每一项微小的服务工作都要求完善，做得出色。

ready(准备):主动，要求能随时为服务对象(业主)提供专业、规范的服务;

viewing(看待):要把每一位服务对象(业主)都看作需要特殊照顾的贵宾。

inviting creating(创造):要精心创造出使服务对象(业主)能感受到的热情气氛和关怀体贴的服务;

eye(关注):始终要用热情友好的关注态度对待服务对象(业主)，关注业主服务需求，及时提供服务，使之时刻有令人重视的感受;

国际酒店业认为，service(服务)的概念含义可用上述每一英文的每头一字母所包含的内容来理解，这也是我们对酒店式商务物业管理服务的行为标准要求。

(2)****酒店式物业管理服务满足个性服务需求的标准:

要满足服务对象的个性服务需求，具体要注意下列两点:

*要事前了解服务对象的各种不同的需求:

不同类型的业主具有不同的个性服务需求。一般而言，业主追求的便利、迅速、安全、舒适、文明的商住活动环境。酒店式物业管理过程中，在满足业主归属需要方面，应特别注重业主对管理项目和服务水平的不同感受，满足其自我实现需要方面的需求;这样，必须事前了解各类型业主的"个性"归类集中，拟定服务的实施计划。

*按物质性的需求差别与心理性需求差别来分别满足服务对象(业主)的需要:

物质性的需求差别是指服务对象对具体物质产品(物业管理职能实施效果)的不同需求。心理性的需求差别是指其对具体物质产品的需求是相同的，但对产品的形式和表象(即物业管理职能的实施过程)有不同的要求。

在提供服务时，不仅对物业管理职能的实施效果有一致性的要求，特别应注重实施过程中的业主的感受差异，在物业管理范畴中，尽所能满足其差异服务。由此，应凭"以物业管理为依托、以业主服务为中心"的理念，推行充分体现酒店式的"隐性管理"管理模式。

(3)****服务工作的指导方针(服务诫条):

*业主满意是我们工作的目标。

*微笑。真诚、热情的微笑是良好服务的开始。

*沟通。诚恳、亲切的沟通方式是维系良好服务关系的纽带。

*快捷。根据业主的服务要求和投诉问题，及时采取行动，时刻关注业主。

*职业礼貌。保持职业礼貌，主动问候和主动向服务对象咨询服务感受。

*职业仪表。整齐佩带名牌，以自己经过修饰的仪表容貌为骄傲;注意个人卫生;时刻留意员工就是公司的形象的体现者。

*团体合作。互助合作，良好的服务不仅仅是每一位员工的努力行为，而且更应是集体的精神体现，认同***的企业文化和管理。

*工作技能。熟知工作流程、工作标准，始终如一保持专业、规范的工作水准进行物业管理服务。

(4)业主服务感受描述:

*安全方面有职业仪表、工作规范的安全巡视人员、岗位执勤人员、折射"纪律严明、训练有素"的安全防范行为。

*大堂优雅的布置、温馨的气氛，主动热情的大堂保安的真诚微笑、礼貌问候，让业主体现星级酒店服务的感受。

*优美的绿色景观，使人回归自然，心旷神怡。

*整洁仪表、操作规范的清洁人员，24小时保持洁净的公共环境之外，如有需要，上门提供酒店标准的细致清洁服务。

*任何时候需要，通过信息网络的传递，随即配送所需要的商务用品;且常备"红十字"应急医药，以备不时之需。

*公共设备正常运行和迅速的家居维修服务，便可商居无忧。

*组织有主题的文化娱乐和体育活动，常保心身开朗。

*拥有独立的私人空间，亦有自由、健康的社交场所认识新朋友。

***的酒店式物业管理将使****的业主倍感尊贵。

(二)建设专业规范的服务队伍

在实施****物业管理的过程中，我们将建设一支能够将***物业管理模式与****全面结合的专业、规范的物业管理人员队伍。同时，我们将持续推行"物业管理人职业化"的管理主题，有计划地选拔培养管理处高层管理员，为****物业管理的持续发展和提高培养和储备人才。***物业历来重视培训工作，建立了理论学习和实际演练相结合的培训机制。因此，我们有信心在****的物业管理期间，培育一支既有理论知识、又有实践经验的高素质的物业管理服务队伍。

(三)提升****的综合品质

略

z小区物业管理公约文本：x城小区物业管理模式

新城小区物业管理模式

一、管理模式

物业管理有限公司将秉承“为业主节约每一分，让业主满意多一分”的管理理念，依托多年管理物业经营模式和经验，完善的iso9002质量管理体系;根据**新城海岸的顾客定位，楼宇设备、设施的自动化程度，以及**新城海岸所处的地理环境，我们拟采用“以客户为中心，服务品质为导向”的经营管理模式。

二、物业公司组织架构

组织架构描述:

1、组织架构的设置原则是精简高效、一专多能，采用经理负责制，签订经营责任书，实行独立核算。

2、各岗位所需人力资源配置实行物业管理公司供应下的完全双向选择，以保证建立一支高效、协调的团队。

3、内部采用直线职能制，尽量减少管理环节，提高工作效率和保证信息渠道的畅通。

4、副经理的主要职责是协助经理完成各项工作任务，监督管理处的服务质量，为经理反馈各类管理信息，提供决策依据。

5、客户主管的职责是负责客户物业管理服务中心的运作，建立物业公司与业主、住户之间的服务平台。

6、客户助理的职责是直接受理业主、住户的需求信息迅速、准确传递至各相关单位，下设收费员及客户助理。

7、设备主管的职责是负责大厦各种设备、设施的维护、保养、维修以及业主的请修工作。

8、行政主管的职责是负责管理处各分包方的考核和监督、办公室事务、后勤和社区文化建设。

注:人员配置见第四部分。虚框内配置人员为配合销售期而短期配置。

三、创建有效的服务价值链

围绕“以客户为中心，服务品质为导向”的经营管理模式，我们将全面推行竞争型服务战略;采取有效的管理策略提升物业管理公司的服务价值，建立一支高效的、既能为业主、住户提供优良的服务，又能向周边展示物业管理公司风采的团队。

四、外部沟通导向图

外部沟通导向图说明:

1、在业主委员会成立之前，地产自属物业公司成为物业管理人，并与业主签订物业管理合同。

2、物业管理公司，设立负责小区物业管理工作。

3、在业务上接受市住宅办及旅顺区建设局、街道办事处等政府主管部门的监督和指导。

4、在小区入住后达到法规规定的条件时，按法规规定成立业主委员会。

5、物业管理公司会在原有的社会公共关系基础上不断完善、扩展各类社会公共关系，以确保管理目标的实现。

z小区物业管理公约文本：某某花城小区物业管理模式

某花城小区物业管理模式

1、物业管理方式

(1)运作方式:华东物业公司在**花城小区内设立物业管理处，物业的日常管理如保安、保洁、养护、维修等管理服务交由其全权负责，并保证服务质量。

(2)创造品牌优势:建立优质高效的服务管理体系，以贴心热忱的服务在业主中树立良好的口碑，创建华东物业的品牌优势，为益本房地产开发公司后期物业销售增加"卖点"。

(3)物业管理与经营互为依托:物业管理的质量对物业经营工作的开展影响深远。服务的好坏不但影响到后续管理及物业费用的收缴，还涉及到益本公司后期房产销售的业绩。所以物业管理处应意识到物业高尚氛围的营造，同时也是经营环境、投资环境的创建与维护，只有这样物业管理所产生的微利才能良好维持，华东物业才能生存与繁荣。

(4)管理定位:充分利用并完善**花城的软、硬件条件各种配套系统，有效调剂物业资源分配，配置精干专业的高素质管理队伍，为小区业主营造高尚的工作、生活环境。

2、管理机制

(1)自我约束机制:将华东物业的管理精神与服务质量精神贯彻整个管理过程，在**花城的物业员工中形成"自觉自律的意识"。

(2)质量控制机制

①、运用质量保证模式:所有管理运作和服务规范流程对照遵循国际标准化组织的管理模式建立，实施质量管理体系。

②、"说到、做到、持续有效"是实施高水平物业管理的一条基本原则。把说到、做到和持续有效贯彻到一切日常物业服务管理中。

③、按质量管理体系建立日常管理制度，建设小区业主档案，使物业管理工作正常有序开展，持续有效运行。物业管理服务的目标星级服务标准为核心，确保物管服务的高质量、高水准、高效率。

(3)外界评定:当规范制定完毕后，将开展的是外界评定工作(包括物业主和行业口碑)。评定工作是为了对物业服务管理的测量及其效果进行验证。通过检查来避免出现不合格服务的倾向，以消除、弥补业主的不满意之处。物业服务管理质量的优劣最终取决于业主的感受和他们的评价，所以着重注意以下几点:

a、对在服务中和服务后的业主评价给予同样重视;

b、采取多种形式和方法，引导业主对服务质量做出评价;

c、对业主的评价进行统计和全面的分析，排除主观因素的干扰，得出结论;

d、若业主有不满意倾向，立即采取纠正措施进行补救，并使业主能够感觉到。

根据注意的事项，可开展以下一些活动得到业主的评价:

a、定期按比例发放业主意见征询表(涵盖所有的服务项目);

b、通过设置业主信箱、公布投诉电话等方法来获得业主的评价信息;

c、参加先进小区创建、评比工作获得社会好评。

(4)物业服务管理目标责任制:物业服务管理能够做到具体的服务管理项目与管理目标实现，与员工的升迁、去留密切挂钩;同时，具体项目由服务中心经理为核心全面负责，将提高管理的效力。

(5)物业服务管理激励机制:物业管理行业人才流动现象严重，同时实践证明，公司要想保持长久的活力，就要有良好的激励机制和企业文化机制，鼓励员工奋发向上、努力工作;通过企业文化活动的形式，培养集体主义精神，增强团队意识和群体的凝聚力。将管理建立在"人性"的基础上，对知识、对人格、对价值给予高度尊重，也将赢得人才与人心。

①、考核淘汰机制:管理处每年对员工进行全方位考核，对主管以上人员实行述职考核，不合格者调离岗位或淘汰。

②、工作点负责制:每名员工其工作职责(即工作点)、工作流程、操作规范及服务标准均依照质量体系文件逐一进行书面界定，并有直接业务上级进行职责范围内的全面监控。使每件工作都有具体人员可落实，从而避免工作漏项或无人管，保证事件处理的效率和责任分判。

③、巡视检查机制:由管理处对各员工进行定期或不定期检查，发现问题及时纠正。对重大问题或多次重复出现的问题，由管理层检讨并制定纠正和预防措施。

z小区物业管理公约文本：某某小区物业管理内容：实际运行期间

某小区物业管理服务内容:实际运行期间

(四)实际运行期间的管理服务内容与服务标准

1.服务内容:

1、综合服务管理

服务项目序号内容服务标准

机构设置1管理处设置(1)小区内设置管理处。(2)配置办公家具、电话、计算机、打印机等办公设施及办公用品。

2人员要求(1)分公司经理有中级以上职称或大专以上学历，有3年以上的物业管理工作经历或有1年以上项目经理任职经历。(2)分公司经理和管理人员有从业资格证书，持证上岗。

(3)小区技术作业人员按照有关规定取得岗位证书，持证上岗。

日常管理

与服务3服务时间设有服务接待中心，每天24小时有管理人员接待住户，处理物业管理服务合同范围内的公共性事务。

4合同、收费公示规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。

5承接项目承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备及图纸等资料进行认真查验，验收手续齐全。

6管理制度有完善的物业管理方案和物业管理年度工作计划，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全，物业管理档案资料齐全、装订规范、保管完善。

7办公自动化运用计算机并利用物业管理有关软件对业主资料、收费管理、日常办公等进行管理。

8规范服务管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

9报修、投诉处理(1)公示服务电话，24小时受理住户的报修和投诉，有效报修处理率100%;急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。

(2)对业主或使用人的投诉在2天内答复处理。

10特约、代办服务根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

11满意度调查每年至少1次征询业主对物业服务的意见，平时采取多种形式与业主或使用人沟通，沟通面不低于小区住户的75%，对测评结果分析并及时整改。

12小区业主活动节假日有专题布置，每年组织1次以上的小区业主活动。

13维修资金对属于大、中修范围的共用部位、共用设施设备维修，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与

建议，根据业主大会的决定，组织维修。

14装修事项告知业主或使用人装修须知，加强装修过程中的监督和管理，对违规装修、违章搭建应及时劝阻、制止并报告相关部门。

2、公共区域秩序维护

人员要求1人员配备公共秩序维护人员身体健康，工作认真负责，定期接受培训。

2技能训练公共秩序维护人员接受过安全技能训练(专项培训、岗中持续培训)的比例为80%以上。训练有素，掌握基本的安全护卫技能。

3技能水平有较强的安全防范能力，能很好地维护公共秩序工作，能正确使用各级消防、物防、技防器械和设备。

4服装仪容上岗时佩戴统一标志，穿戴统一服装，仪容仪表规范整齐，上岗时精神饱满，姿态良好。

5器械配备配备对讲装置等必要用具。

门岗6出入口值勤小区主出入口24小时双人执勤，次出入口24小时设专人值勤，5-10月立岗时间不少于8小时，并有详细交接班记录。

7进出人员管理对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理，对外来人员实行登记管理，阻止小商小贩随便进入小区。

8车辆疏导对进出小区的机动车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放;非机动车辆停放整齐。

巡逻岗9巡逻要求(1)对重点区域、重点部位每4小时至少巡查1次并做好巡查记录，巡逻过程中对可疑人员进行询问;

(2)看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的地表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。

监控岗10监控要求配有安全监控设施，对重点区域、重点部位实施24小时监控。

应急措施11每年应组织不少于1次应急预案演习，对重大突发事件有应急预案。

3、公共区域保洁服务

楼内公共区域 楼外公共区域

1生活垃圾收集

(1)高层按层，多层按单元设置垃圾桶，每天早晚定时清运2次。

(2)垃圾袋装;保持垃圾桶清洁，无异味。

(3)设定垃圾转运站，生活垃圾日产日清。

2通道及楼梯台阶(1)地面每天清扫1次，每2天拖洗保洁1次。单元门厅每天清扫2次，每周拖洗3次。

(2)楼梯间墙面每月除尘1次。

(3)大堂、门厅的大理石、花岗石地面每年保养1次。

(4)楼梯间无乱贴乱画，发现业主擅自占用现象应及时劝阻、制止。

3楼梯扶手、栏杆、窗台、开关每周擦1次，保持干净。

4门、窗等

玻璃5-10月每月擦2次，目视洁净。

5天花板、公共灯具每月除尘1次，天花板、灯盖、灯罩、灯座保持干净。

6电梯及

电梯厅(1)地面每天清扫2次，每3天拖洗1次，电梯内墙面每周擦拭1次。如有地毯，每天吸尘1次。

(2)每月对电梯门壁打腊上光1次。

(3)轿箱顶部每月清洁1次。

7标识、宣传栏、信报箱标识、宣传栏、信报箱每2周清洁1次。

8道路地面(1)每天清扫保洁1次。

(2)主要道路小雪1天清扫完毕，大雪3天清扫完毕;其他道路场地小雪2天清扫完毕，大雪4天清扫完毕。

9屋面每年4、10月对屋面积雪、杂物进行清扫，冰溜子及时清除。

10绿地绿地每天捡拾2次。

11垃圾箱(桶)、果

皮箱每天清运2次，每周擦洗1次;垃圾无漫溢，垃圾箱(桶)、果皮箱周围地面无垃圾、无污迹、无异味。

12消灭鼠害

蚊蝇(1)每月对窨井、明沟、垃圾箱等喷洒药水1次，

(2)夏季(6月、7月、8月)每月灭鼠1次，其余每季灭鼠1次。

13庭院灯

门前灯每月擦1次。

14设施设备

用房每周清扫3次

15休闲娱乐

健身设施5-10月每2天清洁1次(擦拭表

面灰尘、清扫垃圾、擦拭座椅)，每月刷洗1次。

16宠物饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，对不听劝告者报告有关部门进行处理。

4、公共区域绿化养护

草坪

1修剪每年对草坪整治修剪不少于2次，草面基本平整。

2补种每年补种1次。

3清杂草每年普除杂草3次以上，杂草面积不大于8%。

4灌、排水保持有效供水，基本无积水。

5施肥每年施肥1次。

6病虫害防治发生病虫害时及时灭治，控制大面积病虫害发生。

树木7存活率存活率95%以上，生长良好。

8修剪灌木修剪每年2次以上;蓠、球修剪每年不少于3次，做到表面圆整，基本无脱节;乔木每年修剪1次以上。

9清杂草每年适时清除杂草2次以上。

10施肥按植物品种、生长状况、土壤条件每年适时施肥1次。

11病虫害防治防治结合，及时灭治。

花坛

花境12补种缺枝倒伏不超过15%。

13修剪、施肥及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，每年施肥1次。

14病虫害防治适时做好病虫害防治工作。

5、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修

公用部位

1房屋结构每年不少于2次对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。

2门窗每周1次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。

3楼内墙面、顶面、地面墙面、顶面粉刷层无明显剥落，墙面修补应保持与原墙面材质一致。

4屋面每季度1次对屋面天沟、水落管道进行清扫、疏通，保持室内公共排水管道畅通。每半年检查1次屋面防水层，发现破损的，及时修理。

5围墙、围栏每月1次巡查围墙，发现损坏立即修复;铁围栏表面无明显锈蚀，保持完好。

6道路、场地等每周1次巡查道路、路面、路边石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面基本平整无积水，路边石平直无缺损。

7休闲、娱乐、健身设施每周1次以上巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用。

8安全标志对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查1次，缺损及时补齐，保证标志清晰完整。

共用设施设备

1公共照明系统(1)楼道灯、庭院灯完好。

(2)庭院灯照明时间5-10月不少于7小时/天;11-4月不少于9小时/天。

(3)变电亭、公共电气柜、供电线路等每月巡查2次。

(4)停电提前通知业主或使用人。

2消防系统(1)消防泵、消火栓每季度检查1次，每年保养1次。

(2)配备烟感、喷淋系统的，每季度检查1次，每年保养1次。

(3)灭火器每半年检查1次，灭火器每年更换1次。

(4)消防水带完好，消防管网压力每年检查2次。

(5)配备消防监控系统的，每天检查火警功能、报警功能是否正常。

(6)每年对消防知识进行1次宣传。

3安全防范

系统(1)安全防范系统配置完善(有可视对讲、周界防越报警、电子巡更、住户报警、闭路电视监控、电梯集中监视系统、门锁智能卡等设备三项以上)。

(2)系统每月检查1次，发现问题及时维修。

4排水系统(1)每月巡查1次排污泵，每半年保养1次。

(2)污水处理系统每年全面保养1次。

(3)排水管线每半年检查1次。

(4)化粪池每年清掏2次。

5二次加压供水(1)总体供水设施每季度检查1次。

(2)泵、管道每两年油漆1次。

(3)水泵和饮用水水池(箱):水泵每半年保养1次，饮用水水池(箱)每半年清洗、消毒、水质化验1次，水质符合国家标准。

(4)水泵房封闭管理，水箱蓄水池盖板加锁，溢流管口安装金属防护网，每年冬季对外露水管包扎、防冻。

(5)高层房屋减压阀调压每季度1次测压并做好记录。

6防雷系统防雷装置每年检查1次，保证其性能符合国家标准。

6、电梯

服务项目服务标准

电梯(1)建立电梯事故应急措施和救援预案。

(2)建立电梯运行档案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容。

(3)与专业维修保养单位签定维修保养合同，明确电梯维修保养单位的责任，每年进行安全检测并张贴《安全检验合格》标志。

(4)保证电梯完好，轿箱内按钮、灯具等配件保持完好，轿箱整洁。

(5)确定合理的电梯运行时间，随时监督电梯运行状况。

(6)定期对机房、轿箱顶和底坑进行检查，发现问题及时处理。

(7)根据实际情况，配备电梯管理人员，落实每台电梯的责任人。

(8)配置必备的专业救助工具及24小时不间断的通讯设备。

(9)遇电梯发生一般故障的，专业维修人员2小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员5分钟之内到场应急处理。

(10)电梯维护保养提前1天通知业主或使用人，尽可能减少对业主或使用人正常生活的影响。

7)有偿便民服务收费标准:

序号项目细目收费标准备注

1电更换单头灯泡、起辉器免费

z小区物业管理公约文本：x园小区物业管理设想

御佳园小区物业管理设想

1、管理服务整体设想

**物业公司经过近十年的实践摸索，不断总结、创新发展，形成了一套严谨、先进的管理模式，并转化成公司独特的管理优势。对于福建龙岩这样高档、优美的个性化健康豪宅小区，我公司必将把各项优势全部运用到实际工作中去，全力以赴，塑造精品，把**物业的品牌浓缩在龙岩御佳园的管理与服务之中。

1.1在御佳园物管中全面导入iso9000国际质量体系。

作为国内通过iso9001认证的物业管理知名企业，将通过实际的运作，结合市场的需要将在御佳园实际管理过程中全面导入iso9000国际质量体系。

1.2在日常物业管理中引入环保理念，将iso14001环境管理体系标准运用到日常管理中。

体现福建龙岩倡导的绿色、健康生态的居住环境。作为通过iso14001认证的物业管理企业，将通过管理保证环境的高度整洁与和谐，通过回归自然的氛围，培养物业使用人的自律意识，从而爱护环境、关心环境、关心生态的良好习惯，使御佳园成为 "绿色家园"。

1.3全面推行酒店式物业管理，寓管理于全面、细致的服务之中。

在公司多个项目成功实施的酒店式物管经验，并将由我司策划部、质量部会同龙岩分公司提供全天候、全方位、全过程的酒店式服务，对建筑物、公共设施、机电设备、绿化清洁实行严格的管理，对业主及物业使用人则体现为热情服务，提供全面的酒店式物业管理星级服务。物业管理公司与业主及物业使用人之间，不再仅仅局限于管理者与被管理者的关系，而是充分体现服务提供者与服务接受者的关系。

1.4全面推行智能化物业管理。

我司下属工程部曾给深圳数个知名楼盘担任智能化系统的前期介入和设计，对施工、维修、保养工作，有其丰富的经验将用于御佳园设置的楼宇智能化系统，对小区智能化管理系统进行全面、专业性的维护与管理，以期发挥智能化设施安全、高效、方便之优点。

1.5公司将根据业主、用户的实际需求提供" 个性化"服务。

加大服务深度及广度，在管理上分公司营造的特定氛围之下，使在御佳园生活的人们处处感受到舒适、便利，创造温馨和谐的生活环境，真正使业主体会到"御佳园天下胜景 **情诚健康人生"的快乐 。

1.6分开管理方式

根据小区自然环境优势，小区将全部实行封闭式管理，加强人防与技放防相结合;强化技防，降低管理成本，提升服务质量。

1.7创优

条件具备后第一年创市优秀住宅小区，第二年创省优，第三年创国优。

2、具体服务方式、内容及办法详见:(略)

z小区物业管理公约文本：x国际小区物业管理设想

星河国际小区物业管理设想

1.定位

1.1环境定位:设计者在的设计中，精心为星河国际营造了一个具有现代风情的大型空中园林广场，给人以如诗如画的感觉，双会所充分满足工作与休闲的双重需要。作为物业管理者就要极尽环境之优势，充分营造一种人与自然相融通的氛围。提倡环保概念，使人、建筑、自然三方面相融合的高档楼盘。

1.2人文定位:现代生活方式，高尚生活品味，已成为被现代人全面接受的居住理念。在管理上，我们将把"温馨服务、亲情管理"作为服务主题，为星河国际用户提供安全、舒适、优雅的生活和办公环境，做到看得见的地方要显现尊贵气派，看不见的地方要更加细心，让用户感受到热情、温馨的服务，充分领略在尊贵生活的荣耀。

2.个性化服务:突出个性化的服务特色，提升服务品质，最大限度满足业主生活的各项需求，减少服务环节，为业主(住户)提供更便捷的服务，客户助理和业主(住户)之间建立的将是一对一的服务关系，不仅提高了服务质量，而且也提高了服务效率。

3.管理模式:

采用"一、二、三"的管理模式。

2.1一名"客户助理"即每栋大楼设一名"客户助理"实行24小时帖心服务;

2.2二种"服务"即实施个性化服务，根据用户的需求提供办公和居住的二种服务;

2.3三个"中心"即设置客户服务中心、维修服务中心、安全监控中心。

z小区物业管理公约文本：小区物业管理处主任考核表

类别 项目及标准 考评办法及扣分

制度执行的员工守则的执行(第一章，工作条例) 每发现一处不符合扣0.5分

岗位基本技能的掌握(人员联系、物业概况、岗位标准)

文明服务

按规定着装，佩戴胸卡;

每发现一处不符合扣0.5分;

专业场所(室)环境整洁、规范

岗位标准 范围 标准 每发现一处不符合扣0.5分

管理

制定月工作计划，并按计划实施;

每周组织召开管理处例会，并做好记录;

对保洁、保安、维修工作按岗位标准进行检查，并每月进行评价;

对小区内的装修施工人员出入、材料堆放、垃圾堆放等进行管理;

巡视中发现辖区内公共设施/设备有损坏，应立即报修并做好记录;

做好与客户的联络工作，每年两次召开业主座谈会;每月最少一次回访业主，并做好记录;

对待客户投诉要热情、耐心，及时处理，并将处理结果反馈给客户，然后登记备案;

各类基础资料、设施设备资料、业主档案资料、维修基金运作资料存档保存完好;

遇突发性、危害性事故或事件发生，立即采取应急处理，并及时向上级部门汇报。

指标

物业管理费收缴率≥90% (按总户数90%计算)

成本总体控制率≤100%

客户满意度≥80%

房屋零修、急修、维修及时率≥98%

维修质量合格率:100%;房屋完好率≥95%

____年底物业管理小区达到“物业管理窗口达标”

每年两次向业主公布物业管理(维修基金)收支情况表

每年两次开展客户调查和满意度测评工作

每月客户有理投诉两件(含两件)以下

管理处安全治安事故率0%

日常检查公正、合理无投诉，正确使用《物业管理检查单》

注:

1、同一地点同类问题按发生次数，加倍扣分

2、客户提出有理申告的，每次扣十分

3、否决指标:发生各类重大安全事故

z小区物业管理公约文本：某某小区物业管理实施计划

某小区物业管理实施计划

1、全面推行酒店式物业管理模式，一方面强调对物业设施设备保养维修管理，另一方面为业户提供细致完善的个性化服务，树立e高尚商住小区的物业形象。

2、依法管理、按章办事，在原有的一整套规章制度和管理基础上，有更多更新的创新，以人为本、以管理服务为中心、以住(用)户满意为目标，做到业户理解--接受--支持我们的管理及收费工作。

3、坚持"以人为本"，抓好员工队伍的教育和培训，员工持证上岗，牢固树立"业主至上，服务第一"的思想。在服务中加强管理，寓管理于服务的中，做到以情感人、以理服人、以自己的实际行动去教育业户。

4、按照iso9002质量体系规范运作，建立健全管理制度、岗位责任制及操作规范;实施诱导式的培训机制、情感式的激励机制、自我约束量化评制、目标管理业绩考评制，提高员工的集体荣誉感、自豪感，激励员工爱岗敬业，体现人生价值和成就感。

5、以专业及严谨的培训计划，训练管理人员及保安队伍，使e的员工达至:人员精干、专业性强、业务熟练、素质较高、彬彬有礼。以令各业户能享受到高水平的物业管理服务，以致更安心及舒适地享用e提供的各项设施及物业管理服务;

6、根据开发商对e物业形象的定位，按照全国物业管理优秀示范小区的标准，对小区的路牌、标识、警示牌、宣传栏、广告栏等统一制作cis系统进行安装，使住(用)户进入小区方向明确、目标清楚、行有规范、动有准则，同时也扩大e物业管理的知名度。

7、提供公共区域的清洁服务，每年更进行清洗外墙作业，务求令e保持其豪华瑰丽及清新的形象;

8、倡导家居清洁及环保概念，采取适当的措施，设置垃圾分类箱，向业户发放垃圾分类袋，将可回收垃圾、不可回收垃圾分类放置处理，减少垃圾二次污染。

9、从人、环境和谐的角度出发，采用多种形式，积极进行环保的宣传教育，创造新型的环保社区。

10、采用车辆交通科学化管理方案，实施人车分流在车行入口，设置指导岗;在车行道路上，设置警示牌、减速驳等设施，最大限度地减少汽车噪音、废气对小区的干扰和污染。为停车场提供专业管理服务，令各业户的座架能安全停放于场内，无后顾的忧。

11、提供物业公共设备的维修及保养，令e的各项公共设施能更有效发挥其功能;

12、提供公共区域的绿化养护，令e具有园林特色，居于其中，更能表现其个人风格及品味;

13、提供优悠家居服务，如代订各类报纸杂志、代订牛奶、代寄速递、代请钟点佣工及业户室内的小量维修服务等，从而令各业户于一日忙碌工作后，无需为日常生活锁事而烦忧，有更多私人空间，享受优悠生活乐趣;

14、协助各业户有关各项公共事务的申请手续，如水、电、煤气、电话及有线电视等，省却业主不必要的麻烦;

15、筹办各类庆祝联谊及社区活动，如安排节日装饰布置及举办各类文娱康乐活动，务求增添节日气氛及丰富住户余暇生活;

16、创办《盛和园》等内部通讯刊物，以加强管理处及住户间的沟通及交流;

17、开创全天候的二十四小时优质客户服务，务求令各住户随时随地得到亲切的酒店式服务。

18、加强装修管理，严格按照装修管理规定，规范住(用)户二次装修。

①住(用)户装修申报制度、装修施工队伍登记制、管理处审批制。

②保证安全网、空调机的安装、施工动火、材料搬运、人员出入等装修管理规定落实到位。

③严格装修施工的巡查、监管，落实管理员、工程人员、保安员三重多频次的巡查，切实杜绝违章装修。

19、治安保卫消防

①实行24小时保安制度，采取人防与技防、昼与夜紧密结合，动态与静态管理相结合的措施，控制治安案件发案率。入住期，以人防为主;正常期，以技防为主。

②采用先进的闭路电视监控防范系统，对小区的梯口、通道、电梯、公共场所等进行中央监控管理，构成小区技防网络。

③定期进行消防演练及消防宣传，做到"以防为主、防消结合"，确保小区无火灾发生。

④严格保安值班、交接班、巡逻工作规程，实行保安员军事化管理。

⑤保安员是保一方平安的关键，是住用户满意的主要因素，严格保安员的选聘、录用、培训、考核，从退伍军警中招收合格人才，保证保安员思想过硬、军事过硬。