物业辖区设备事故管理规程制度
| 适配人群 | 物业工程人员，设备管理员，维修技术员，小区管理处，业主委员会 | 使用场景 | 设备故障处置，物业设备维保，业主设备报修，工程事故分析，维修基金动用 |
|---|---|---|---|
| 编制目的 | 管好设备出事这事，分清谁该负责，别乱来。 | ||
| 适用范围 | 公司管的所有设备，出了问题都要按这个来。 | ||
| 职责分工 | 工程部的人动手处理，设备使用部门先报信，副总最后签字把关。 | ||
| 操作流程 | 出事马上报工程部→查原因写报告→领导签字→修好算损失→登记留底。 | ||
| 执行标准 | 用《设备事故报告书》和《设备事故登记表》填清楚，字要写工整，时间不能拖，修完得有结果。 | ||
物业辖区设备事故管理规程4
1目的
为规范设备事故管理，明确设备事故责任，特制定本规程。
2适用范围
适用于公司管理范围内设备事故的管理。
3职责
3.1工程技术部负责设备事故的管理。
3.2常务副总经理负责设备事故的审核。
4管理规程
4.1凡各种设备因非正常原因造成损坏，使精度、性能、功率降低甚至造成停产，以及表面虽未损坏而内伤严重者，均称为设备事故。
4.2设备事故的性质
4.2.1责任事故:因人为原因(如违反操作规程)而造成的事故。
4.2.2质量事故:因设备设计、制造、安装等原因而造成的事故。
4.2.3自然事故:因遭受自然灾害而造成的事故。
4.2.4其他事故:凡不属于上述三类原因的事故。
4.3处理
4.3.1公司发生设备事故后，由设备使用部门报告工程技术部，由工程部负责进行处理并修复。
4.3.2工程部会同设备管理部门对事故进行分析，填写"设备事故报告书"，做出处理意见。
4.3.3"设备事故报告书"经由设备管理部门和工程技术部负责人签字后送公司常务副总经理批示、处理。
4.3.4设备事故经分析、处理并修复后，工程技术部应计算出实际损失，报送财务部。
4.3.5所有权属于业主的设备，发生事故后，应以"设备事故报告书"的形式由小区管理处向业主委员会报告，如需动用维修基金进行修复，需经过业主委员会同意，
4.3.6公司发生的各种事故，应由工程技术部在"设备事故登记表"内予以登记。
5记录
《设备事故报告书》
物业辖区设备事故管理规程制度：物业辖区设备更新改造和大修
| 适配人群 | 设施设备管理员，工程技术人员，维修中心人员 | 使用场景 | 设备改造，大修作业，更新决策 |
|---|---|---|---|
| 编制目的 | 让设备更新改造和大修不乱来，保证修完后业主能用得顺心、住得安心。 | ||
| 适用范围 | 物业管的电梯、水泵、配电箱这些老设备，还有要动大手术的维修活儿。 | ||
| 职责分工 | 设施设备部提想法，工程部拿主意管全程，维修中心动手干，总经理拍板，业主委员会有时要签字。 | ||
| 操作流程 | 先申请再鉴定，写方案送审，找人干活前得签合同，干完必须验收，签字单子不能少。 | ||
| 执行标准 | 改设备得用靠谱的新技术，修完要试运行一周不罢工，验收单上三方都得亲笔签，合同里写清保质期和责任。 | ||
物业辖区设备更新改造和大修管理规程
1目的
对设备的更新改造和大修进行控制，确保其满足业主的需要。
2适用范围
适用于公司管辖范围内设备的更新改造和大修。
3引用标准和文件
3.1iso9001:2000《质量管理体系要求》
3.2《质量手册》
4职责
4.1设施设备管理部门负责所辖设备的更新改造。
4.2工程技术部负责设备更新改造、大修的管理。
4.3维修中心负责设备更新改造的实施。
5程序要求
5.1流程图(附后)
5.2设备的改造
5.2.1设备改造必须符合一定条件
符合下列条件之一的可考虑改造:
a)技术水平陈旧落后，已不能满足正常运行的需要;
b)设备的原设计和安装中存在缺陷;
c)设备有形磨损严重，但在经济上不宜更新;
d)设备屡屡发生故障或事故，存在较严重的不安全因素，但在经济上不宜更新;
e)业主委员会要求进行改造的。
5.2.2设备改造的原则
设备改造须遵守如下原则:
a)符合实际情况和运行需要，采用的技术要先进但更要适用;
b)制定改造方案时，采用的新工艺、新技术要有充分的把握。
5.2.3设备改造程序
5.2.3.1管理部门提出改造申请，由工程技术部鉴定后，报总经理批准。
5.2.3.2工程部会同管理部门、维修中心提出改造方案，送财务部审核后交总经理批准。
5.2.3.3产权属于业主的，或需要动用维修基金的应报告业主委员会，并征得其书面同意。
5.2.3.4维修中心负责实施改造方案，改造方案既可由维修中心独立完成，也可委托专业单位完成。
5.2.3.5改造方案委托给专业单位实施的，维修中心须派技术人员监督检查质量和工作进度。
5.2.3.6改造完成后，由工程部会同管理部门、维修中心进行验收，填写"维修验收单"，如由专业单位实施的，则收双方签字认可，施工单位应在保质期内承担相应责任。
5.3设备的更新
5.3.1设备更新须符合一定条件
符合下列条件之一的可考虑进行更新:
a)经多次大修，技术性能达不到要求，无法保证正常运行的;
b)技术性能落后，经济效果很差的;
c)通过修理、改造虽能恢复性能但不经济的;
d)耗能大或污染环境严重的，进行改造又不经济的;
e)不能满足小区正常的生活需要的。
5.3.2设备更新程序
5.3.2.1管理部门提出更新申请，送工程部鉴定后，报总经理批准。如产权属于业主的，则应经过业主委员会批准。
5.3.2.2设备的采购(参照《设备购置规程》)
5.3.2.3原有设备的报废(参照《设备报废规程》)
5.4大修
5.4.1设备的大修应列入设施设备年度维修保养计划，一般由专业单位实施。
5.4.2大修由工程部统一与专业单位拟定相关合同，报总经理批准。需动用维修基金的，应获得业主委员会批准。
5.4.3设备委托维修合同
设备委托合同中应包含以下内容:
a)所维修设备的编号、名称、型号、规格、数量;
b)维修工作地点;
c)维修的形式、内容和具体要求;
d)委托方应提供的条件及配合事项;
e)承修方应承担的责任;
f)维修费用的计算及付款方法;
g)给收标准和方法;
h)合同违约责任;
i)双方发生争议事项的解决办法;
j)质量保证期限。
5.4.4在维修实施过程中，公司应按合同规定做好协助工作，同时，工程技术部应督派技术人员监督、检查修理质量及进度，如发现问题，应立即向承修方提出，并要求其立即纠正。
5.4.5公司内部应做好有关部门的协调配合工作，以保证维修工作的顺利进行。
5.4.6修理完工后，工程部应会同维修中心、管理部门进行质量验收，填写"维修验收单"，并由双方签字认可。
5.4.7在以后使用中发现问题应按合同规定处理。
6记录
维修验收单(附图1、2)
物业辖区设备事故管理规程制度：物业辖区设备
| 适配人群 | 机电主管，运行维修员，工程部技术人员 | 使用场景 | 新接管小区，设备验收，运行维护 |
|---|---|---|---|
| 编制目的 | 让设备有人管、有账记、坏了一定修，不乱用不瞎修，保证小区机器能转。 | ||
| 适用范围 | 物业工程部、各管理处机电主管和维修工，管水电机械这些。 | ||
| 职责分工 | 工程部定规矩出方案，管理处机电主管带头干，维修工动手做，主管每周查一遍。 | ||
| 操作流程 | 先挂设备卡写清楚编号参数，再建台账录名字厂家，接着按制度保养记录，坏了马上修，零件换完要登记。 | ||
| 执行标准 | 设备卡必须整机挂着，台账手写或打字都行但不能漏项，保养按表格时间来，维修单要签字才生效，记录当天写完不拖拉。 | ||
物业辖区设备管理规程(十七)
一、职责
1、设备由开发商负责订货安装，工程部按物业验收规定参与设备的验收。
2、工程部全面负责公司设备的监督管理工作，建立公司汇总的设备台帐。负责编写设备运行、维护、保养制度，设备运行操作规程，并对管理处提供技术指导;负责审核各管理处的设备大、中修计划，并组织安排管理处无法完成的维修工作，及外委维修设备、维修合同的管理。
3、管理处机电主管负责本管理处设备运行维修管理。负责本管理处设备台帐、配件、材料的采购计划的编制，及设备资料收集保管;负责运行维修组工作的周检。
4、管理处运行维修人员对各自责任区内的设备进行维修、保养及运行操作，并作好标识及记录。
二、实施程序
1、接管设备的验收
工程部会同管理处对新接管小区的设备的验收。
2、设备的标识、建帐和资料管理
1)设备的标识
管理处机电主管负责所有设备实现整机悬挂《设备卡》，标识该机的编号、技术参数、责任人、运行状况及注明附属设备(必要时)等。
2)设备的建帐
a.管理处机电主管负责建立本管理处的《机电设备台帐》，台帐内容包括:设备名称、编号、型号、生产厂家、技术参数、保养人等。
b.各管理处设备运行、保养、维修的原始记录，由该管理处机电主管负责收集、整理并归入各设备的单机档案。
c.公司工程部负责汇总建立公司总的《机电设备台帐》
3)设备资料的管理
a.各管理处机电设备台帐及单机档案材料由该管理处机电主管管理。
b.公司总的《机电设备台帐》及设备技术资料由工程部兼职资料员管理。
c.设备资料应存放有序，标识清楚。
3、设备的运行、维护、保养
1)管理处运行维修组人员遵照《水电、机械设备运行维护保养制度》、《设备运行维护值班记录》、《企业电工安全规程》及设备操作管理规程的要求做好运行、维护、保养工作，并做好相应的记录。
2)各管理处机电主管是运行维修组的直接领导。负责拟制设备检查保养计划表，组织落实设备运行维护保养工作;负责督查该组成员做好各项记录;负责设备运行维护工作的周检。
4、设备的维修
1)发现设备损坏，机电主管要组织人员进行维修，对于重大维修公司应派专业技术人员进行指导。
2)对专业要求较高的某些设备及管理处解决不了的故障需要外委维修的，由机电主管填写《物业维修单》，经管理处主任审核，报请主管副总经理批准后由工程部执行。维修结束后，由工程部和管理处共同组织验收。
3)外委维修单位维修过程中更换零部件须经管理处机电主管签证，更换价格在1000元以上的零件还须工程部认可。
4)维修人员须做好维修及更换零件的记录，该记录经管理处机电主管整理，归入设备单机档案。
5、维修零备件及材料的请购
1)正常情况下按公司物品采购控制程序办理。
2)急修抢修情况下，须先行购买急用的零件材料时，费用1000元以下的，由管理处主任斟定;1000元以上的由管理处主任请示公司主管副总经理后购买，事后再补办相关手续。
6、设备的报废
因损耗或损坏无法修复，致使设备无法继续使用时，由管理处提出、工程部复核、公司总经理签署意见、提交业主委员讨论通过后，始得报废并除帐。
物业辖区设备事故管理规程制度：物业辖区设备
| 适配人群 | 维修技工，空调操作员，消防泵巡检员 | 使用场景 | 设备抢修，空调运行，消防泵试验 |
|---|---|---|---|
| 编制目的 | 让公共设备一直好用，别坏掉，干活效率高，服务不掉链子。 | ||
| 适用范围 | 物业管的公共设备，比如空调、水泵、风机盘管这些。 | ||
| 职责分工 | 维修工动手干，主管发指令签字，领班或值班人临时做主，文员收记录表。 | ||
| 操作流程 | 先挂牌再修电，填单子写清楚，修完摘牌填时间，定期查压力电流温度，滤网按时洗。 | ||
| 执行标准 | 挂牌单要夹在牌子上，手摸无灰印，机台干净无漏点，压力电流填准，滤网两周洗一次大堂的，电动工具用前查绝缘，手套必须戴。 | ||
物业辖区设备管理规程(七)
一、目的:通过对物业公共设备、设施的管理，使所有公共设备、设施在使用中保证完好状态，使设备在工作中保持最大效率，满足服务的要求。
二、适用范围:本公司物业管理权限内的公共设备、设施。
三、内容
1、设备检修管理制度
1)设备检修申办制度
2)根据工程维修部年度月度工作计划对各自职责区域内的设备进行维修保养，先填写维修任务单，填写所维修检修内容，在规定时间完成检修工作后，由维修工填写实际工作记录和维修所用的材料配件的规格数量。
3)临时紧急设备维修，抢修由工程维修部主管到场签发维修工作任务单，检修完成后由检修人员填写实际工作记录，和所用配件、数量、规格、检修时间。
2、设备安全管理制度
1)设备检修(故障抢修)挂牌制度
⑴ 挂牌:凡工程维修部员工在设备检修抢修前，应切断电源，执行挂牌作业。挂警示牌前应填写"浙江z物业工程维修部设备检修(故障抢修)挂牌单"一式两份，将该挂牌单用夹子夹在所挂警示牌上(遇紧急情况可以先挂牌后填单)，挂牌单上注明挂牌时间、原因、设备编号、挂牌人姓名，并由发令人签名，日班由工程维修部主管发令，如主管不在由领班发令，中夜班由正值班人发令。
⑵摘牌:当检修、抢修工作完毕后应及时摘除所挂警示牌，摘牌人应在挂牌单上填写摘牌时间、摘牌人姓名、发令人签名。挂牌单一份由摘牌人保存，一份交由工程维修部保存。
⑶设备的标识:a.所有设备实现单机挂(粘)标识牌，标识各设备的名称、编号、该设备的运行状况，使每台设备受控。
b.阀门类的标识牌(on 绿色┃)为开启，(off 红色○)为关闭，各类阀门使用情况变换应及时改变所挂受控状态牌。
3、设备定期检查试验制度
1)空调冷水机组:空调冷水机组使用期间每小时检查一次，由空调操作人员负责检查并填写冷冻站运行记录表，记录冷凝压力、冷凝温度、蒸发压力、蒸发温度、油温、油压、供水温度、回水温度、回水压力、电流、开机停机时间，每天记录表由空调领班审核后交工程维修部文员装订成册保管备查。空调冷水机组停机期间每日搞一次清洁保养工作，做到机台、地面无积尘，手摸无手印，每天检查有无泄露点。
2)消防水泵:消防用自喷淋泵、消火栓泵，每月进行一次试验运转，试验运行时将控制开关打到手动位置，然后启动水泵，检查压力表压力，检查电流，当检查正常后将控制开关复位到自动状态，然后通知保安部，由保安部通知消防控制中心自动启动各消防泵，并和保安部作好试验运行记录，由试验负责人签名。
3)空调风机盘管:空调风机盘管每年夏季前4月份、冬季前11月份对所有业主室内进行两次滤网清洗，以保证空调风机盘管的正常运行;清洗滤网同时检查风叶振动情况，发现异常当即处理，并由检查人员填写维修任务单，工程维修部主管分楼层抽查清洗质量，一楼大堂空调风机盘管滤网每两周清洗一次。
4)其他设备试验:其他设备试验根据工程维修部年度月度工作计划实施(详见工程维修部年度月度工作计划表)。
4、设备检查、评审
1)工程维修部经理、主管对本公司管理权限内的设备进行不定期抽检，包括月检、周检。
2)每日审核冷冻站运行记录表、热力运行记录表、水泵房运行记录表、工程维修部综合日报表。
3)每月检评工程维修部月度计划完成情况。
5、工具管理制度
1)工具分个人工具和公用工具。个人工具由维修人员个人保管，工程维修部登记注册规格、数量、型号，工程维修部主管每年分两次抽检其完好程度、是否缺损，缺少一件，由使用保管人员按使用期限折价赔偿，公用工具借用期间不按操作规程使用造成损坏，由借用人修复，修理费用由借用人酌情赔偿。
2)公用工具由工程维修部内勤人员保管，维修设备时由维修人填写借用单，写明规格、数量、型号、借用日期。
3)公用工具分电动工具和大型维修工具两类。
4)电动工具包括电锤、冲击电钻、手枪电钻、台钻、砂轮机、砂轮切割机、角向磨光机、电动曲线锯、电焊机，电动工具使用时应根据该工具的使用说明要求使用，使用时应检查绝缘性能是否良好、电源插头接线牢靠，使用人应戴绝缘手套操作电动工具，电动工具使用完毕须将外表擦洗干净。归还保管人员后，应在借用单上填写归还日期、归还人员签名。
5)大型工具包括重型套筒扳手、600mm 管子钳、900mm管子钳、1号管子台虎钳、450mm活扳手、2吨手拉葫芦、14p八角锤，大型工具使用应按该工具使用要领进行，榔头使用前须检查榔头柄装配是否松动，倒锲有否装好，以防使用中榔头脱柄伤人;手拉葫芦和重型套筒扳手使用后应将表面擦洗干净，并涂一层保护油膜。所有大型工具使用完毕后应及时交还保管人员，并在借用单上填写归还日期、归还人签名.
6、设备润滑
1)泵类设备用3#锂基脂润滑运行，运行泵每月加注一次，季节用泵三月加注一次。
2)防火卷帘门每半年加注25#机油一次。
3)制冷机第一次运行5000小时更换york-c号油一次，以后每运行两万小时更换冷冻机油。
4)空气压缩机每年更换空压机油一次。
5)每次更换和加油由维修人员填写设备加油(换油)记录表，注写加油(换油)设备规格、型号、所加油(换油)规格、数量、日期。
6)工程维修部主管负责抽检加油(换油)情况每季度进行一次，并作检查评审。
7、能源管理制度
1)执行上级能源部门对用水、用电、用热的有关规定使用。
2)合理安排外围霓虹灯的开关时间和外围路灯的照明时间，可用电脑控制的设施全部由电脑程序控制，暂不能用电脑程序控制的由中夜班值班人员控制。
3)坚决杜绝"跑、冒、滴、漏"现象，汽车冲洗设专用水表。
4)严禁在大厦内使用碘钨灯、电热杯、速热器、电炉等电热器具。
5)每周统计一次大厦总用水量，检查用水是否在控制范围内。
8、检查:根据工程维修部每天的日报表，由工程维修部经理每天9时进行审核，发现水电有超量情况，当即召集主管评审分析查找原因，排除故障。
9、技术培训制度
1)技术培训由主管负责制定培训计划，确定培训人员、方法、时间及培训考核，经部门经理批准后实施。
2)对新员工必须先进行安全操作规程及有关规章制度的学习，经考试合格后方可进行专业培训。培训期间要进行操作规程、基本功和现场操作考核，考核合格方可安排正式上岗，不合格者，应限期补考使
之合格，补考不合格者予以调离或辞退。
3)培训内容详见工程维修部年度培训计划。
4)考核:考核成绩由工程维修部文员存档保管，详见培训考核记录表。
物业辖区设备事故管理规程制度：物业辖区能源
| 适配人群 | 工程部主管，水电表统计员，能源控制小组 | 使用场景 | 物业辖区，能源统计，设备运行 |
|---|---|---|---|
| 编制目的 | 为了知道水电气油用了多少，管好设备啥时候开啥时候关。 | ||
| 适用范围 | 管水表电表气表油表这些表的人和地方。 | ||
| 职责分工 | 工程部主管带头干，水电表统计员抄数算数，财务收钱对账。 | ||
| 操作流程 | 每周抄花园总表做周报，每月1-3号抄所有表做月报，换新表要记清表号底度和谁用。 | ||
| 执行标准 | 抄表得亲手看清楚数字，发现差太多要马上查是不是抄错或表坏了，换表后立刻填单子给财务。 | ||
物业辖区能源管理规程
1.0目的
做好能源统计及管理，及时掌握各种能源的消耗情况，灵活管理相关设备的运行周期。
2.0适用范围
水、电、气、柴油、供暖等能源的统计管理。
3.0管理职责
3.1工作负责人:工程部主管
3.2相关岗位主管人员负责计量点数据的抄录及统计分析。
4.0内容
4.1能源统计
4.1.1每周抄录花园的水、电、气、油总表数据，进行统计汇总，制成周报表。
4.1.2每月1-3日抄录区内所有水、电、气的消耗数据，进行统计汇总，制成月报表。
4.1.3每月将部门维修费用进行统计汇总，制成月报表。
4.1.4抄录水表、电表、燃气表、油表时若发现各能源表读数与上月用量发生较大的差异时应检查是否抄表有误或计量表有问题，若有问题则应及时维修或更换。
4.1.5每次更换或开通水、电表时，应将水、电表的表号、底度、业主、用户名、安装位置等信息详细记录，以《水、电表读数确认单》形式书面通知财务，以便于财务计算费用。
4.2能源分析
4.2.1工程部主管对周能源报表进行分析，通过与上周能源耗量进行比较，发现异常消耗时，及时找出问题加以处理。
4.2.2能源控制小组对月能源报表进行详细分析，通过与上月数据、去年同期数据、月预算耗量等进行综合比较，判断月能耗量是否正常，如有异常应根据相关数据找出不足，及时解决问题，以控制各种能源的消耗始终保持经济合理的水平。
4.2.3每周由工程部水电表统计员将本周用电、水、气、油等按当时的单价计算成金额交财务。
物业辖区设备事故管理规程制度：zx物业辖区电梯运行
| 适配人群 | 电梯维修工，监控室值班员，秩序维护员 | 使用场景 | 客梯运行，货梯装卸，电梯维保 |
|---|---|---|---|
| 编制目的 | 让坐电梯的人按规矩来，保护自己不受伤，别出意外。 | ||
| 适用范围 | 小区里所有客梯、货梯、消防梯。 | ||
| 职责分工 | 电梯维修工负责主要事情，监控室值班员和秩序员要看着，发现不对就管一管。 | ||
| 操作流程 | 停梯要贴告示，机房不能堆东西，小孩得有人陪着坐，轿厢里不能蹦跳打闹，积水了马上处理。 | ||
| 执行标准 | 告示牌放基站显眼处，机房温度28-30度、湿度70%、有灯有消防器材，轿厢无水无烟，钥匙专人收好，监控室随时盯着画面。 | ||
物业辖区电梯运行管理规程
1.0目的
乘梯人员按规范乘梯，是维护自身安全的前提。
2.0适用范围
所属全部客、货电梯。
3.0管理职责
3.1工作负责人:电梯维修工
3.2监控室值班人员及相关秩序维护员有纠正违章乘梯的义务。
4.0内容
4.1客梯以承载业主为主，消防梯、货梯以承载高层进出货物为主。
4.2严禁易燃、易爆等危险品和超长、超重等物品进入电梯。
4.3维修、保养、清洁等原因造成停梯，应在基站设置告示牌。
4.4任何人不得在电梯机房、轿厢、井道吸烟。
4.5小孩不应在候梯大厅附近追逐。
4.6候梯大厅附近不要放置妨碍业主进入的货物。
4.7雨天时，保持候梯大厅及轿箱内无积水，以免业主滑倒受伤。
4.8积水若流入井道时，电梯应立即停在渗水楼层上面，并排除积水。
4.9机房内外及其通道不能堆放杂物。
4.10机房内必须有消防设施。
4.11机房内有足够照明，及应急照明，室温28-30оc，湿度70%，空气通爽。
4.12电梯钥匙由专人保管。
4.13避免幼童单独搭乘电梯，应由成人陪同。
4.14业主勿在轿内蹦跳，以及打闹等，否则可能会引起电梯误动作。
4.15轿内装设闭路监视器，监控室可随时监管电梯运行情况。
4.16除特别设计的载货电梯，勿用机动叉车在轿内起卸货物。
4.17电梯故障或停电困住乘客时，监控中心及时通过轿内电话安慰业主，告诫业主切勿强行打开厅门，并马上通知主管和维保人员，由管理人员和电梯专业人员处理。
物业辖区设备事故管理规程制度：物业辖区水泵站运行
| 适配人群 | 水泵房值班员，给排水运维工，物业设施技工 | 使用场景 | 水泵房巡检，消防供水保障，生活用水调度 |
|---|---|---|---|
| 编制目的 | 让水泵站运行不出乱子，防止停水、漏水、烧电机这些事发生，保障大家用水安全。 | ||
| 适用范围 | 物业水泵房值班员，日常管水泵、水池、阀门的人。 | ||
| 职责分工 | 值班员自己动手干，班长偶尔来查，工程主管负责盯结果。 | ||
| 操作流程 | 每月试开备用泵2-3分钟，每天盘泵轴一圈半，看表听声摸温度，调水位查填料。 | ||
| 执行标准 | 盘车要转够5400，填料滴水每分钟10~20滴，机油发白就换，水池半年必须洗一次，记录全写在值班表上。 | ||
物业辖区水泵站运行管理规程
一、备用水泵的管理
1、所有备用泵，每月应进行一次预防性运行，也可利用倒换水泵进行预防性运行，运行时间约为2-3分钟，每次预运行均记录在《水泵房(站)值班记录表》的记事栏上。
2、所有备用泵，每天应盘车一次以上，使泵轴转动5400。
二、水泵运行中的管理事项
1、根据区内用水变化情况和消防时的实际需要，随时调整水泵的运行，做到安全，经济运行。
2、按规定时间巡视泵房，仔细观察有关的仪表、指示灯及水泵运行是否正常，发现情况及时处理。
3、随时注意水泵及电机的温升。
4、随时注意水泵填料函漏水要适中，保证有水滴出。每分钟10~20滴为宜，渗出量不能太大，如渗出量太大，应适当压紧填料。
5、用机油润滑的水泵，应经常检查油位和油质，油不足应加油，油质变白要更换，更换机油和油质记录在记录表的记事栏上。
三、蓄水池运行管理
1、蓄水池是要害部位，未经允许不得在水池区内活动和进入池内。
2、池区内应保持清洁，不得堆放垃圾。
3、水池上人孔盖应加锁并经常检查。
4、水池进水阀应经常检查，如失灵应及时查明原因，排除故障或通知检修，进水阀应经常轮换使用，保证阀门灵活。
5、要经常注意水池水位变化，特别注意低水位和溢水水位，防止产生溢水和水泵抽空现象。
6、水池每半年至少清洗一次，清洗时应遵守有关规定，并认真填写好《水池水箱清洗记录》。
物业辖区设备事故管理规程制度：物业辖区大厦电气维修
| 适配人群 | 持证电气维修员，配电运维人员，高压作业电工 | 使用场景 | 大厦配电系统，高压进线检修，低压配电箱维护 |
|---|---|---|---|
| 编制目的 | 让电气维修不乱来，保护设备别坏掉，也保护人别被电到，让工作有章可循。 | ||
| 适用范围 | 大厦里从高压进线到住户电箱开关前的所有配电设备和线路。 | ||
| 职责分工 | 持证的电气维修工来干，维修主管安排活儿、提醒安全、现场盯着，其他人不能瞎插手。 | ||
| 操作流程 | 先穿好防护用品、备好绝缘工具；停电要提前通知；带电作业必须两人以上 专人看着 先验电；完工后检查、撤人、再送电。 | ||
| 执行标准 | 工具必须绝缘良好，安全帽手套不能少；验电要真验，确认没电才动手；标牌要挂准位置，字要清楚；送电前所有措施全撤完，人全离开才算完。 | ||
一、目的:保证管理区域内(大厦)电气设备和人身安全，使电气维修工作正常化、规范化、科学化。
二、适用范围:公司接管的管理区域内(大厦)，从高压进线到住户电气箱开关前端的供配电系统及其用电设备的维修。
三、内容:
1、电气维修人员必须持证上岗，严格按照国家有关的电气安装工作规程进行作业。
2、在进行电气维修时维修人员应穿戴好安全防护用品，配备绝缘良好的电工工具。
3、维修和保养电气设备时，应按要求做好保证安全的组织和技术措施，维修主管应在分配工作的同时向维修人员说明工作中的安全注意事项，并在工作中检查、监督执行情况。
4、当需停电时要按《停电处理规程》告知用户。
5、在配电干线、变压器、低压配电箱带电作业时，应设专人监护，并至少二人进行，工作开始前，必需验电，确信停电方可开始作业。
6、一般情况下，尽量避免带电作业，若因特殊需要而必须带电作业时， 应装设隔记档板，并有专人监护。
7、在一经合闸即可送电到工作地点的开关和刀闸的操作把手上，应悬挂"有人作业，禁止合闸"的标志牌。
8、维修或保养后的电气设备或线路，经检查无误，拆除所有安全措施，全体维修人员撤出工作现场后，方可送电。
9、在施工设备两侧临近带电设备的固定遮拦上，应悬挂"有电危险"的告示牌。
四、相关记录
物业辖区设备事故管理规程制度：物业辖区电梯运行
| 适配人群 | 电梯维修工，监控室值班员，秩序维护员 | 使用场景 | 客梯运行，货梯装卸，消防梯启用 |
|---|---|---|---|
| 编制目的 | 让大家坐电梯时别出事，保护自己安全，别乱按按钮，别乱蹦，别带危险品上梯。 | ||
| 适用范围 | 所有客梯、货梯、消防梯，还有坐梯的人和管梯的人。 | ||
| 职责分工 | 电梯维修工来干活，监控室值班员看着，秩序员帮忙提醒，大家都要配合。 | ||
| 操作流程 | 不带危险品进梯，不停梯要挂牌，不乱扔杂物，不让孩子单独坐，不蹦跳打闹。 | ||
| 执行标准 | 候梯厅不能有水，机房温度28-30度，湿度70%，有消防设备和应急灯，钥匙专人管，轿厢有监控。 | ||
1.0目的乘梯人员按规范乘梯，是维护自身安全的前提。
2. 0适用范围所属全部客、货电梯。
3. 0管理职责3.1工作负责人:电梯维修工3.2监控室值班人员及相关秩序维护员有纠正违章乘梯的义务。
4.0内容
4.1客梯以承载业主为主，消防梯、货梯以承载高层进出货物为主。
4.2严禁易燃、易爆等危险品和超长、超重等物品进入电梯。
4.3维修、保养、清洁等原因造成停梯，应在基站设置告示牌。
4.4任何人不得在电梯机房、轿厢、井道吸烟。
4.5小孩不应在候梯大厅附近追逐。
4.6候梯大厅附近不要放置妨碍业主进入的货物。
4.7雨天时，保持候梯大厅及轿箱内无积水，以免业主滑倒受伤。
4.8积水若流入井道时，电梯应立即停在渗水楼层上面，并排除积水。
4.9机房内外及其通道不能堆放杂物。
4.10机房内必须有消防设施。
4.11机房内有足够照明，及应急照明，室温28-30оc，湿度70%，空气通爽。
4.12电梯钥匙由专人保管。
4.13避免幼童单独搭乘电梯，应由成人陪同。
4.14业主勿在轿内蹦跳，以及打闹等，否则可能会引起电梯误动作。
4.15轿内装设闭路监视器，监控室可随时监管电梯运行情况。
4.16除特别设计的载货电梯，勿用机动叉车在轿内起卸货物。
4.17电梯故障或停电困住乘客时，监控中心及时通过轿内电话安慰业主，告诫业主切勿强行打 门，并马上通知主管和维保人员，由管理人员和电梯专业人员处理。
物业辖区设备事故管理规程制度：z物业辖区机电设备
| 适配人群 | 工程部维修技工，机电设备管理员，工程技术部主管 | 使用场景 | 物业机电运维，小区设备接管，高层建筑维保 |
|---|---|---|---|
| 编制目的 | 让电梯水泵配电柜这些设备好好干活，别出毛病，保证业主能用上电、坐上梯、喝上水。 | ||
| 适用范围 | 公司管的所有设备，重点是电梯、水泵、配电柜、风机这些。 | ||
| 职责分工 | 工程部维修班动手干，工程技术部技工盯着看，工程部部长安排活，综合事务部查记录。 | ||
| 操作流程 | 先编号再建档，接管要验收，日常要监视，坏了马上修，修不好就报废，每年定保养计划。 | ||
| 执行标准 | 编号按字母 单位 数字 罗马字四段写；验收得看说明书和国标；保养记录要手写填表；维修后必须试功能；报废要签字留档。 | ||
物业辖区机电设备管理规程
1.0目的:
保证为所有业主(住户)提供服务的公共设施设备(含机电、消防、清洁保安等)满足服务要求。
2.0适用范围:公司范围内所有的设施设备。
3.0设备分类:根据设备对业主服务的重要性将其分为三级:
ⅰ级设备:电梯、生活水泵、低压配电柜、高压开关柜、变压器。
ⅱ级设备:正压风机、可视对讲监控系统、智能停车场管理系统、排烟风机。
ⅲ级设备:除ⅰ、ⅱ级以外的所有设备。如:小型控制箱(配电箱)维修机具、潜水泵等。
4.0职责:工程部部长负责编制设备维修保养计划;工程部维修班按计划进行设备的保养、维修并填写记录表格;工程部负责对设备的维修、保养进行指导与检查。
5.0设备的编号:设备编号由以下四部分组成。
第一部分表示设备类别:用字母a-z表示;
第二部分表示单位的名称:用相应字母表示;
第三部分表示单位设备序号:用数字1.2.3.....表示;
第四部分表示设备的管理等级:用罗马数字ⅰⅱⅲ表示;
例:c-sjfs-1-(ⅰ)
电 * 1 ⅰ
梯 * 号级
* 电管
* 梯理
设
备
6.0设备的建档及资料管理:
6.1设备的建帐分二级制:
工程部对所管理的所有设施设备都应建立设备清单及填写设备档案，综合事务部只对(ⅰ)、(ⅱ)级设备设施建立清单。
6.2设备的资料管理:
a.对ⅰ、ⅱ级设备资料原件(或第一次复印件)由综合事务部统一保管，工程技术部持复印件;对ⅲ级设备资料由工程技术部保管。
b.设备的定期保养记录、维修记录、值班记录等由工程技术部文档管理人员按时间顺序装订成册，专柜保存。
7.0设备的接管验收:
设备接管时按设备出厂说明书及有关国家规范验收。确实达不到上述条件的应在验收单中写明实际情况及原因，并限期整改。设备的接管及验收由工程技术部机电人员对发展商办理并保存验收资料。
8.0设备的使用、运行、维修、保养、检修、检查:
8.1设备的使用权归工程技术部。
8.2工程技术部技工按国家标准、公司工作手册及表格要求对本工程技术部管理的设备进行认真、全面、细致的运行监视、维修、保养并作记录。
8.2.1发现设备故障及损坏，由工程技术部组织维修班人员进行维修，维修班不能处理的故障及重大故障，由工程技术部相关人员填写《设备外委维修申请单》，工程部部长审核并呈请公司领导批准后，将设备送外修理或请专业人员来公司修理。维修完成后，由工程技术部对设备功能进行检定并备案。
8.2.2对不能修复或维修后检定不合格的设备，由工程技术部负责填写《设备(机具)报废申请单》价值在壹千元以下的，由工程技术部部长签字后报公司领导批准报废;价值在壹千元以上的，经综合事务部部长签字后，报公司领导批准报废。报废的设备应在设备档案中注明报废日期。
8.2.3工程技术部每年初组织制订所有小区的设备维修、保养、检修计划，公司领导审批后下发工程技术部，由工程技术部维修班具体实施保养、检修并记录，综合事务部负责对各工程技术部的设备保养进行检查。
8.2.4设备监控
工程技术部在保养时发现其部件磨损或电气老化严重，应及时予以更换，综合事务部在检查保养情况时如发现类似情况，应责令工程技术部予以更换。
9.0设备的检定
a.对于电梯，工程技术部应监督电梯分包方进行认真的自检，并按规定报送政府有关部门检定。
b.根据设备运行的需要，综合事务部可随时作出决定对单台设备进行检定。
10.新增设备(机具)的申请、采购、验证、入库建帐
10.1申请:按楼宇正常运作或维修需要，由工程技术部申请，填写《设备(机具)购置申请单》，工程技术部部长签字后，报公司领导审批，对价值超过壹千元的设备、机具，由综合事务部组织工程技术部人员进行评议，提出设备的技术指标，报公司领导批准后购置，购置的设备，工程技术部均应建档，若属ⅰ、ⅱ级设备，还应报综合事务部建档。
10.2采购:
综合事务部采购人员应对被采购设备的用途、基本要求、质量标准等掌握清楚。购买时应会同机具使用人或申请人共同对设备性能、质量等作鉴定。确认质量优良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格证书、价格合适才能办理付款提货手续。
10.3验证:
对壹千元以下的设备(机具)，购进后，由工程技术部部长组织有关技术人员验证，在《设备(机具)验收单》签字同意后即可办理入库;壹千元以上的，由综合事务部根据设备的说明书或合同规定的技术条件进行验证，确认合格在《设备(机具)验收单》上签字认可后，方可办理入库建帐手续。
10.4入库建帐:建帐规定同6.1。
11.0封存设备的管理:
封存的设备由产权所有单位贮存，报综合事务部建帐备查。封存地点应是干燥、干净、安全的室内场所。对于封存的设备，应贴封存标记，重新启用时增加保养一次。
12.0支持性工具
《设备分类及代码》
《设备(机具)购置申请单》、《设备(机具)报废申请单》
《设备外委维修申请单》、《设备(机具)验收单》
《设备年度检修计划表》、《设备保养计划表》
《设备清单》、《设备档案卡》
《设备维修记录表》、《设备保养记录表》、《设备检测记录表》
编制:审核:批准:日期:
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