| 制定目的 | 怕门关不牢、灯不亮、水管堵、避雷坏、监控失灵，出事没人管。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 物业管的所有楼道、大厅、卫生间、屋顶、路面、车库、围墙。 | ||
| 职责分工 | 保洁盯灯和门，维修查管道和避雷，保安看监控和围墙，主管抽查签字。 | ||
| 管理要求 | 门要开关顺、灯要天天亮、水管每季通、避雷年年测、监控天天看。 | ||
| 监督与检查 | 班组长每天转一圈，主管每周翻记录，漏检一次扣50元，三次停岗培训。 | ||
物业项目设备日常养护程序
【大楼底层厅、堂】
对大楼底层厅、堂的玻璃落地大门(或不锈钢、塑钢落地门)进行巡视养护:每周一次
a.落地门开启灵活，自动定位正确，关闭速度在3s~15s范围内，无阻滞现象;
b.落地门地弹簧平整、不绊脚，金属表面平整，无明显划痕;
c.落地门玻璃无破碎、橡胶条镶嵌紧密不松动，密封胶平整，五金配件齐全安装牢固。
对大楼厅、堂内照明、应急照明灯具进行巡检，保持照明灯具完好，照明开关完整无损，灯具饰品无残缺。每日一次
【楼道】
对楼道照明、应急照明灯具进行巡检，保持照明灯具完好，照明开关完整无损，灯具饰品无残缺。每周一次
对楼道内防火门进行安全检查，防火门应保持启闭灵活，闭门器启闭无冲击声，防火门玻璃无破碎。每月一次
对楼道、扶梯进行巡查。
| 编制目的 | 让设备更新改造和大修不乱来，保证修完后业主能用得顺心、住得安心。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 物业管的电梯、水泵、配电箱这些老设备，还有要动大手术的维修活儿。 | ||
| 职责分工 | 设施设备部提想法，工程部拿主意管全程，维修中心动手干，总经理拍板，业主委员会有时要签字。 | ||
| 操作流程 | 先申请再鉴定，写方案送审，找人干活前得签合同，干完必须验收，签字单子不能少。 | ||
| 执行标准 | 改设备得用靠谱的新技术，修完要试运行一周不罢工，验收单上三方都得亲笔签，合同里写清保质期和责任。 | ||
物业辖区设备更新改造和大修管理规程
1目的
对设备的更新改造和大修进行控制，确保其满足业主的需要。
2适用范围
适用于公司管辖范围内设备的更新改造和大修。
3引用标准和文件
3.1iso9001:2000《质量管理体系要求》
3.2《质量手册》
4职责
4.1设施设备管理部门负责所辖设备的更新改造。
4.2工程技术部负责设备更新改造、大修的管理。
4.3维修中心负责设备更新改造的实施。
物业公司程序文件:采购控制程序
1.0 目的
公司应确保采购的物品和接受的服务符合合同、标准和规范要求，保证公司服务质量。
2.0 范围
适用于直接影响服务质量的采购的物品和接受的服务，如设备的零配件、提供给顾客使用的物品等。
3.0 职责
3.1 工程部负责公司大宗和批量物品的采购及物品供应商的选择和评定。
3.2 部门和管理处采购主管负责200元以下零星物品的采购及经工程部授权可以自行采购的物品购买。
3.3 部门和管理处采购主管负责采购计划的制定和采购物品验证记录单的填写。
3.4 公司主管领导和管理处主任负责采购计划的审批。
4.0 程序
4.1 合格供方的选择
4.1.1 合格供方根据以下三条进行选择:
1)品牌优良、价格合理;
2)具有营业执照或相应政府批文的企业;
3)提供的物品/服务质量良好和信誉较好的商家或厂家。
4.1.2 工程部和管理处应建立《合格供方名单》，作为公司供方的选择，主管领导负责审批《合格供方名单》，执行部门应随时根据实际供货关系来评定供方，合格供方的增删应由审批人审批。合格供方可分为物品类供方和服务供方。
4.2 采购计划控制
4.2.1 采购按实际情况可分为计划采购、临时采购和紧急采购。
| 制定目的 | 高层小高层用得多，机电一坏就影响住户商户，投诉多得不得了。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | zz滨海新城所有设施设备，包括电梯消防水泵配电房等。 | ||
| 职责分工 | 工程人员要24小时持证上岗，主管检查监督，客服中心通知停水停电。 | ||
| 管理要求 | 强制年检，每三到五年全面评估，出问题马上修，机房上锁不让人乱进。 | ||
| 监督与检查 | 每天巡查做记录，异常马上报，主管盯着看，没做到扣分还罚钱，维修要留痕。 | ||
新城小区设施设备维修养护措施
1建立设施设备管理制度
针对"zz滨海新城"的高层和小高层建筑，制定设施设备的管理制度必须针对其独特的设计、机电设施设备的配置、日常的运行操作以及较高的使用频率。任何机电系统一旦出现故障都会对业户、商户产生不良影响，并给"客户服务中心"带来多方投诉。因此，在开发商将验收合格的设施设备移交给物业管理公司时必须涵盖下列内容:
*必须清楚地了解设施设备的功能、功率、规格及使用守则。
*对设施设备的安装及现场运行操作情况作出评估并改善。
*制定设施设备的短、中、长期维修、保养、更新计划及预算案。
*评估设施设备零配件的供应以及库存量的情况。
*强制执行设施设备安全年检制度。
*强制执行对设施设备每三至五年作一次严格的全面评估。
*制订设施设备管理与操作守则及条款和应变方案。