物业公司作业指导书控制程序（优选3篇）

物业公司作业指导书控制程序

物业公司作业指导书的控制程序

1目的

本程序用于控制与公司管理质量有关的作业指导书的编写、发放、修改后的处理。

2使用范围

本程序适用于作业指导书。

3相关标准要素

gb/t19002-iso9002 4.5

4相关文件

4.1运作程序文件的控制

5职责

5.1各部门负责作业指导书的编写、登记，并发放给相关管理处主任、各班班长监督执行。

5.2各部门经理负责审核、批准作业指导书。

6实施程序

6.1作业指导书拟订、审批

6.1.1作业指导书由各部门拟订，部门经理审核批准后生效。

6.2作业指导书格式

6.2.1作业指导书汇编封面格式见附录1

6.2.2作业指导书内容页格式见附录2

6.2.3作业指导书修改状态页见附录3

6.3作业指导书编号:

wi ** ***

文件顺序号(用阿拉伯数字)

部门代号

作业指导书代号

6.3.1各部门代号:

经理部--jl 财务部--cw 经营部-jy

物业管理部--wy机电工程部--jd沙河管理部--sh

消防治安部--*f电梯维修中心--dt

6.4各部门将批准的作业指导书汇编成册并建立作业指导书目录及修改状态页。

6.5作业指导书的副本需加盖"受控"印章，并填写明确的发放记录，发放记录需写明编号、签收人及日期。

6.6发放

6.6.1批准后的作业指导书由各部门控制发放到相关部门或管理处/班组，并送经理部存档一份，发放时要做记录。

6.7修改、换版

6.7.1当作业指导书需修改时，经相关部门经理批准，由编写人员或被指定人员填写"文件修改申请单"进行修改。若作业指导书修改超过 6次， 则更换版号。

6.7.2作业指导书更改、换版后，负责发放的部门人员通知使用部门，将作废文件收回发放部门，加盖"作废"章销毁。

6.7.3更改、换版后的作业指导书按6.6.1发放。

7记录

7.1作业指导书发放记录

7.2作业指导书修改记录

7.3作业指导书

附录1 作业指导书汇编封面

附录2 作业指导书内容页

附录3 修改状态页

物业公司作业指导书控制程序：物业

物业作业指导文件:消杀作业控制程序

1.目的

为了各类消杀作业提供指引。

2.范围

适用公司各管理处的环境及绿化消杀。

3. 定义

无

4. 职责

部门/岗位工作职责频次/时间

品质管理部负责监督、指导各管理处消杀工作，及消杀新技术、新方法的推广应用。每季度至少一次

管理处经理负责管理区域内消杀工作计划方案的审批，现场消杀工作实施及消杀效果评估。每月至少一次

环境管理负

责人负责消杀方案的审核、监督落实消杀计划，检查消杀工作效果。每次消杀后

消杀负责人负责制定的消杀计划方案，组织进行现场消杀作业，抽查各岗工作情况并对每次消杀过程进行记录，并填写《

工作评估报告》。每次消杀后

5 方法及过程控制

5.1消杀实施方法:

5.1.1消杀应注意事项:

5.1.1.1对农药有皮肤过敏者或身体状况不佳者严禁从事消杀工作。

5.1.1.2计划消杀前一天应告知顾客(如宣传栏中提示)，在进行消杀活动时要做好消杀工作标识。

5.1.1.3作业时工作人员要带好胶手套，口罩、注意风向，从下风区域开始，先喷高处后喷低处，严禁药水喷到行人。作业后用肥皂水洗擦皮肤裸露处。

5.1.1.4室外进行消杀作业时应避开阳光强烈的正午，尽量选在晴朗天气的阴凉无风时候进行，以防中暑或中毒。

5.1.1.5消杀浓度不宜过高，对施用的农药应每隔一段期限进行一次更换。(一种药品连续使用不超过五次)否则长期过高浓度或长期使用一种农药会使病虫产生抗药性，不利于消杀工作的有效进行。

5.1.1.6园林植物消杀时，应在消杀后及时观察病虫害是否得到有效防治，如一次不能将病虫害完全杀死，须每周进行一次补杀。同时，考虑所选用的药品是否合适。病虫害严重的，应连续多次消杀，直至植物恢复正常生长。

5.1.1.7园林植物在同一次消杀时，严禁酸性和碱性农药同时或混合使用。

5.1.1.8绿化植物的消杀坚持"预防为主，综合防治"的原则。进行预防消杀时，抗菌类与杀虫类药品搭配使用。

5.1.1.9消杀喷药时应注意顾客的物品(如车辆、衣物、玻璃等)。大面积集中喷药消杀时应用安全警戒带圈出安全区域后再进行消杀作业。

5.2环境消杀

5.2.1蚊蝇的消杀

5.2.1.1蚊蝇活动期的消杀至少每月4次。雨后或蚊蝇繁殖高发期应适当增加频次。

5.2.1.2蚊蝇消杀的重点为污水井、雨水井、化粪井、垃圾房(桶、箱)、墙角、盆花、绿篱、花槽、花池以及阴暗潮湿的地方等。

5.2.1.3灭蚊蝇需采用高效低毒的药品，并应按说明书的比例调配进行喷杀，也可用罐装药品直接喷杀。常用消杀药剂要轮换或有选择的混合使用。

5.2.1.4对雨水井、污水井、化粪池等处的蚊蝇进行消杀时，应注意只需将井盖移开一条缝将喷头插入后进行喷杀，喷杀工作结束后须及时将井盖复位盖实。

5.2.1.5灭蚊、蝇宜在白天进行，灭蚊药液一般喷洒在阴凉潮湿的角落、绿篱花丛、天台及地下室阴暗积水处。下水井内定时投放球形芽孢等生物制剂，消灭蚊幼。苍蝇较多时，可在外围公共部位放置灭蝇纸，提高灭蝇效果。

5.2.2老鼠消杀

5.2.2.1老鼠每月至少消杀2次。

5.2.2.2一般将灭鼠药物投放在各阴暗的角落及洞口附近，以外围花丛、楼宇角落、墙边为主，并且根据鼠迹及老鼠常出没地段情况进行调整。

5.2.2.3投放灭鼠药应在夜间20:00时之后进行，一般采用敌鼠钠盐、新天地、大猫等慢性鼠药。尽可能不使用急性药品。放药的地点放药时应作相应的警示标示，并记录在《 消杀(毒)工作记录表》上。收药时要按照记录地点收取，并检查药物被食及收集死鼠数量情况，用垃圾袋将死鼠装好送到垃圾清运站。

5.2.2.4对发现有鼠粪、鼠洞、鼠咬痕的地点要进行重点消杀，并对鼠洞进行堵塞处理。

5.2.2.5应采用鼠夹等物理防治方法与药物防治相结合，综合灭鼠。

5.2.3蟑螂的消杀

5.2.3.1一般对蟑螂的消杀每月两次。

5.2.3.2部门应配置蟑螂的药品提供给顾客，引导顾客自行安排对户内的蟑螂进行消杀，并于公共区域的消杀结合同步进行，以保证消杀效果。

5.2.3.3消杀蟑螂的药物重点放置在垃圾箱(桶、房)附近。收药时检查记录药物被食情况。

5.2.3.4 每月用烟雾机对污水井、雨水井进行一次消杀，作业时做好标识，消杀后仔细检查井盖是否盖牢，并与控制中心及安全班对接烟感报警事项，同时应通知住户密封下水管口。

5.2.4白蚁防治

3.5.1每年3-7月份应特别留意管理服务区域内的白蚁活动情况。

3.5.2出现白蚁危害，应及时同政府专业机构联系，以尽早对白蚁进行防治。

5.2.5效果检查

5.2.5.1灭蚊标准与测量方法

5.2.5.1.1灭蚊标准

a、住宅内外各种存水容器和积水中，蚊幼虫及蛹的阳性率不超过3%。

b、用500ml收集勺采集城区内大中型水体中的蚊幼虫或蛹阳性率不超过3%，阳性勺内幼虫或蛹的平均数不超过5只。

5.2.5.1.2测量方法

容器指数法:检查积水容器或其它小型积水中，有幼虫和蛹孳生的阳性积水数所占百分比。

5.2.5.2灭蝇标准与测量方法

5.2.5.2.1灭蝇标准

a、有蝇房间不超过3%，平均每阳性房间不超过3只。

b、蝇类孳生地得到有效治理，幼虫和蛹的检出率不超过3%。

5.2.5.2.2测量方法

目测法:在某一场所、一定面积或一定时间直接目测停落的成蝇数，以"只/间"表示。蝇类孳生地幼虫和蛹的检出率也采用目测法。

5.2.5.3灭蟑螂标准与测量方法

5.2.5.3.1灭蟑螂标准

a、有活卵荚(鞘)房间不超过2只，平均每间不超过4只;(目测法)。

b、有蟑螂(粪便、蜕皮、残蟑等)房间不超过5%。(目测法

)。

c、室内有蟑螂(成、若虫)阳性房间不超过3%;平均每间大蠊不超过5只，小蠊不超过10只(药激法)。

5.2.5.3.2测量方法

a、目测法:采用三节大号手电筒照明，直接检查卵荚或蟑迹。

b、药激法:采用0.3%氯菊酯酒精液、蟑螂密度测定剂或市售气雾罐喷洒于蟑螂栖息处，喷药后观察爬出蟑螂成、若虫数，以"只/间"表示。

5.2.5.4灭鼠标准与测量方法

5.2.5.4.1灭鼠标准:

a、不同类型的外环境累计2000平方米，鼠迹不超过5处。(目测法)

物业公司作业指导书控制程序：物业

物业作业指导文件:绿化作业指导书

1.目的

为了保证各管理处所管辖范围内的绿化工作正常进行，提高绿化完好率指标。

2.范围

本程序适用于各管理处所辖范围的绿化养护工作。

3.定义

无

4.职责

部门/岗位工作职责

环境负责人负责审核落实养护计划，并指导、监督、抽查各绿化岗位工作情况。

绿化负责人负责制订绿化养护工作计划，现场日常绿化养护工作监督管理，巡视各岗位工作情况。

绿化养护人员1.经常巡视绿地制止践踏草地、乱倒垃圾或在树上晒衣物等行为，清理绿化带上的杂物;

2.巡视绿化植物生长情况，预防病虫害的发生;

3.对损坏或生长弱的苗木要及时修补、扶植、更新;

4.对缺土、缺肥、缺水、有病虫害植物要及时培土、施肥、除病虫害、拔草;

5.对造型树木、花篱、花球、花丛要及时修剪。

5.方法及过程控制

5.1管理处环境负责人依据《绿化养护管理控制程序》及《绿化养护检查标准》制定绿化养护工作的检查计划，本计划必须在规定时间内完成对管理区域内所有绿化工作进行全面检查。

5.2现场绿化负责人必须每日对绿化养护效果进行监督检查并记录《绿化效果每日检查记录表》并每月编写《工作评估报告》。

5.3在现场绿化养护工作中对各种植物进行消杀作业时，具体操作办法按《消杀作业控制程序》执行，每次绿化消杀作业后填写《消杀(毒)工作记录表》，并负责对每次绿化现场消杀效果进行总结评估并编写《工作评估报告》。

5.4在绿化养护工作中对各种植物进行整形修剪作业时，其中园林机械操作的具体方法，参考执行《园林机械操作养护作业指导书》。

5.5绿化养护标准(国家一级标准)

5.5.1草坪养护标准:

5.5.1.1覆盖率95%以上。

5.5.1.2杂草控制在5%以下。

5.5.1.3生长茂盛、颜色正常，不枯黄。

5.5.1.4每年修剪4次以上。

5.5.1.5病虫害控制在4%以下。

5.5.2.花卉养护标准:

5.5.2.1成活率98%以上。

5.5.2.2生长势超过平均生长量、株形完整。

5.5.2.3开花繁茂、叶色正常。

5.5.2.4基本无杂草。

5.5.3树木养护标准:

5.5.3.1超过平均生长量。

5.5.3.2主侧干分布均匀，完整美观。

5.5.3.3枝干无机械损伤，叶片大小，薄厚正常，不倦、不黄、无非正常落叶。

5.5.3.4蛀干害虫、介壳虫为害株数2%以下，食叶虫为害在10%(单株)以下。

5.5.3.5缺株2%以下。

5.6春季(3~5月)

5.6.1拆除防寒设施并收存好，以备冬季再用。

5.6.2初春对草坪、绿地、花卉、树木视土壤情况浇返青水。随浇水对生长势弱的植物施用肥料。

5.6.3对缺植、坏死的花木草坪及时清整、翻耕、补植、补种，使绿地无大面积缺损。作好新植花卉、树木的管理、养护工作，包括作好树穴划、苗木购置、运输、种植、养护等具体工作。

5.6.4对原有绿化、花卉、树木进行养护管理包括:浇水、修剪、清除杂草、杂物，根据需要适时施肥。

5.6.5对花灌木进行一次预防性的喷施杀虫剂。

5.6.6对植物护栏适时进行粉刷。

5.7夏季(6~8月)

5.7.1绿色植物进行重点养护管理，根据气候条件进行浇水或排水，残花黄叶及时摘除。

5.7.2对草坪进行适时修剪。

5.7.3对所有树木进行一次全面的农药喷洒，将病虫害控制在规定范围以下。

5.7.4对花卉等生长势弱的植物追施一次肥料。保证花卉长势超过平均生长量，提高开花率。

5.7.5随时加以修剪，保持植物造型完好，在修剪中避免造成机械损伤。

5.8秋季(9~11月)

5.8.1对植物每周浇水两次逐渐减少到半月一次，一月一次，直至全面停止浇水。(视植物具体品种和天气情况决定)

5.8.2对缺植草坪补植完整，并对草坪、绿地进行一次全面的修剪。

5.8.3对树穴、草坪、绿篱全面清除杂草、清理杂物。

5.8.4及时修剪花木的枯黄枝、残花，对绿地、盆钵宿根花卉进行一次农药喷洒，消杀虫害减少越冬虫卵。

5.8.5价值高及耐寒性较差的植物进行防寒操作，系、绑竹杆，扎、绑彩格编织布于植物的西北方。(冬季主要风向)

5.8.6在11月中旬对全部植物灌冻水，以利于植物安全越冬。

5.8.7对重点部位的栅栏进行粉刷、油漆。

5.8.8做好越冬防寒材料计划，购买越冬、防寒所需材料物品。

5.9冬季(12~2月)

5.9.1定期检查防寒装置牢固度，发现问题及时整固。

5.9.2对部分乔木、落叶进行冬季修剪。

5.9.3对所有绿化用具进行全面的清检维修，登记注册。

5.9.4组织全体养护人员对一年的绿化工作情况进行总结，发现问题并找出解决方法。

5.9.5做好新春的工作计划和部署，进行绿化养护管理方面的业务学习。

5.9.6做好新年度绿化用工具、材料的购置准备工作。

5.10绿化工作人员行为规范:

5.10.1工作时间必须身着员工工作服，佩戴工作牌。

5.10.2 按时上班到岗，监守工作岗位，不得到其他岗位串岗，不许进行工作以外的各种活动，有问题及时请示、汇报。

5.10.3夏季操作严禁出现裸露，衣着不整行为;冬季操作严禁将工服遮盖，衣帽夸张。

5.10.4按时完成本人管理内的草坪、绿篱、乔木、灌木、 花卉的日常管理工作，包括:浇水、施肥、修剪、打药除虫、杂草杂物的清除等。

5.10.5工作人员应注重仪表，与人交谈有礼貌，使用"请，谢谢，您

好，再见"等礼貌用语。对待顾客应尊重，礼让，不卑不亢。

5.10.6积极完成领导交给的其他临时性工作，尽职尽责，不得延误。

5.10.7工作人员应听从上级或绿化负责人的安排，服从领导。对于有异议的地方，可提出来并与上级领导倾谈或直接与绿化负责人反应，切不可在工作时间出现不理智的言行举止。

5.10.8对损坏绿化设备、设施的人员要给予及时的制止，对随意占用绿地、损坏绿化植物的应及时制止，并上报上级主管部门。

5.11其它方面

5.11.1应按照ci要求对名贵植物(单价在500元以上的植物)进行名称标注，并将植物名录备案管理，编制《植物名册》。

5.11.2植物名牌安装位置应妥当、醒目，标识清晰、完整、干净。

5.11.3在节假日期间使用盆栽、绿藤、花卉进行造型设置，并定时检查保养。

5.11.4在节假日、寒暑假期间注意巡查减少人为破坏，并对受损花木及时采取补救措施。

5.11.5根据实际情况对绿化工作采取相应的措施，如在大风天气对高大植物进行捆绑固定，雨季及时排除积水，旱季增加浇水量等。

5.11.6及时更换生长期、花期短的时令性植物。

5.11.7定期清洗维护绿化设施，如花坛、花盆、支架等定期保养，维护景观整体性。

6.支持性文件

tjzzwy7.5.1-h02《绿化养护管理控制程序》

tjzzwy7.5.1-h02-01附件1 《绿化工作检查标准》

tjzzwy7.5.1-h03《消杀作业控制程序》

7.质量记录和表格

tjzzwy7.5.1-h03-01-f1 《绿化效果每日检查记录表》

tjzzwy7.5.1-h02-01-f2《植物名册》

tjzzwy7.5.1-h03-f1《 消杀(毒)工作记录表》