物业管理知识--保安服务篇（优选10篇）

物业管理知识--保安服务篇

物业管理知识学习-保安服务篇

001治安管理主要是:必须通过现行的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备与工具，防止和终止任何危及或影响物业管理辖区内的业主或非业主使用人的生命财产与身心健康的行为与因素，比如电线短路、煤气泄露、电梯关人、水管破裂、火警、偷盗、滋扰以及噪声等，还有如自然灾害、人为事故、流氓活动以及各种破坏活动的预防与阻止，确保业主或非业主使用人人身不受伤害，财物不受损失，工作、生活秩序正常。

002治安管理的主要内容是:防扰乱秩序、防盗、防破坏、防流氓活动、防灾害事故。

003治安管理的目的是人身不受伤害，财物不受损失，工作、生活秩序正常。

004物业公司的治安管理队伍可采用委托保安公司实施安保服务和自建保安队伍实施安保服务。

005保安人员入职的基本条件是身高1.70米以上;20岁至28岁;高中以上文化程度;身体健康;思想品德好(当地县以上公安机关出具的无犯罪前科的证明材料);符合计划生育规定;具备一定的军训基本功;有深圳户口的成年人担保。退伍军人、党员优先考虑。

006保安人员岗前培训的主要内容包括:公司简介;物业管理法规学习;企业内部的有关管理制度:员工守则，工作纪律等;安全防火教育;iso9002质量体系有关安保方面文件的学习;普法学习;职业道德教育;军训。

007保安人员在岗培训的主要内容包括:安保操作规程;队列训练、擒拿格斗、体能训练、消防灭火训练、交通指挥训练等。

008保安人员单兵队列考核标准是:军人军姿;停止间转法;齐步走与立定;正步走与立定;跑步走与立定;敬礼。

009保安人员擒拿技术动作的基本内容是:基本功:直打、侧打、勾打;弹踢、侧踹、勾踢;综合练习。擒敌拳等。

010保安人员军事体能测试标准是:百米跑14秒以内;俯卧撑50个以上;爬楼20层60秒以内。

011保安守护工作的涵义是指保安人员根据有关特别服务的协议(委托管理合同、业主公约以外的协议)，采取各种有效措施，对指定的人、财物、场所地以及其他对象所进行的看护和守卫活动。从宏观的涵义来看，对一个住宅小区、对一栋或一组大厦以及对一个工业区等物业的保安工作实际上就是保安守护工作，只不过物业管理单位不承担生命及财产的保险责任。

012保安守护工作主要有:保护人身安全;保护财产安全;维护客户单位内部正常的秩序。

013在守护过程中可能遇到的主要问题是:火灾;盗窃;破坏;扰乱秩序;业主或非业主使用人求助。

014巡逻保安服务的主要任务是:维护巡逻区域内和保护目标周围的正常治安秩序;预防、发现、制止各种违法犯罪行为;及时发现各种可疑情况，抓获现行违法犯罪分子;警戒、保护刑事案件、治安事件和治安灾害事故现场;检查发现防范方面的漏洞;平息巡逻中突发事件和意外事故。

015遇有违法犯罪分子实施犯罪行为的主要处理方法是:及时予以制止，并尽量将其抓获;迅速报告公安机关;疏散无辜群众。

016遇有聚众闹事的问题的主要处理方法是:控制、稳住领头者;疏散围观者;迅速报告有关部门及公安机关，平息事件;协助客户单位处理问题;防止事态扩大。

017遇有疯、傻、醉汉闯入守护目标的主要处理方法是:将其劝出守护目标范围，无效时，通知其家属、单位及公安机关实施控制、监护。

018守护目标范围内发生盗窃案件的主要处理方法是:迅速向公安机关报案;保护好现场;安抚受害者;注意守护目标范围内可疑人员。如抓获犯罪嫌疑人，应迅速移交公安机关，防止其逃跑。遇闯卡车辆，应记下车牌号及车辆特征，必要时报告公安机关。

019发现守护范围内有形迹可疑人时的主要处理方法是:留心观察，注意其行为发展，并及时向有关领导报告，做好控制工作。

020遇有守护范围突然停电情况下的主要处理方法是:遇夜间突然停电或守护灯光突然熄灭，特别加强门卫和要害部位的守护，在照明恢复前，严格控制人员进出。

021遇有业主或住户当面或电话向保安人员反映情况时的主要处理方法是:问清反映者姓名、房号、单位，详细记录报告的内容;对当面报告者要记清其相貌、衣着特征;对报告内容及时向有关领导汇报。

022保安巡逻工作的主要方法是:采取定线、不定线相结合的巡逻线路;采取点与线结合的方法。

023保安巡逻工作应注意的事项是:在时空控制上应注重系统管理;经常结合治安方面的情况，及时调整力量和巡逻方法;经常教育巡逻人员增强危险观念，要求每个巡逻人员在巡逻中，要全神贯注，细心观察，不忽视一点可疑迹象，不放过任何应该解决处理的问题，夜间巡逻要更加注意行人、车辆表

现出来的可疑点，以及不正常的烟、光等。

024违反治安管理行为的主要内容是:扰乱公共秩序的行为;妨害公共安全行为;侵犯他人人身权利行为;侵犯公共财产的行为;妨害社会管理秩序行为;违反消防管理行为;违反交通管理行为;违反户口或居民身份证管理行为。

025违反治安管理行为与犯罪的主要区别是:情节轻重和对社会危害大小不同;触犯的法律不同;应当受到的处罚不同。

026正当防卫的条件是:1.正当防卫的不法侵害条件:必须有真实存在的不法侵害行为，才能进行正当防卫;必须针对正在进行的不法侵害行为，才能实行正当防卫。

2.正当防卫的防卫条件:正当防卫必须针对不法侵害者本人实行;正当防卫不能超过必要限度，造成不应有的损害。

027真实存在的不法侵害行为:指客观上发生了危害社会的行为。

028正当防卫的必要限度:要看防卫行为是否能有效制止住不法侵害;要把防卫行为与侵害行为进行比较，凡是经综合分析认为防卫行为与侵害行为在性质、强度、手段等方面大体相当，即可认定是制止不法侵害所必须的限度。

029非正当防卫的性质:属于不法行为。

030常见的非正当防卫有:假想防卫;防卫挑拨;不适时防卫;局外防卫;抗拒防卫;互殴行为;防卫过当。

031防卫过当:指行为人的防卫行为超过了必要限度，给对方造成了不应有的损害的行为。

032紧急避险的定义是:为了公共利益、本人或他人的人身及其他权利免受正在发生的危险，不得已采取的损害另一合法利益的行为。

033紧急避险的构成要件主要是:必须是合法利益受到紧急危险的威胁;危险必须是正在发生的;避险行为必须是为了使合法利益免遭损害而实施;避险行为必须是在没有其他方法可以排除危险，在迫不得已的情况下实施的;紧急避险必须是实际存在的，不能是假想的或推断的;避险行为不能超过必要的限度。

034保安员处理问题应遵循的原则:保安员在履行自己的职责时，会遇到许多问题需要处理，在维护业主(租户)的安全和利益的同时，依法办事，依法执行政策，不徇私情，以理服人。

035保安员处理问题应遵循的方法:对不同性质的问题采取不同的处理方法。对一般违反法规和管理规定的问题，如民事纠纷，可通过说服教育的方法解决，主要是分清是非，耐心劝导，对一时解决不了又有扩大趋势的问题，应采取“可散不可聚，可解不可结，可缓不可急，可顺不可逆”的处理原则，尽力劝解，把问题引向缓和，千万不要将矛盾激化，因为这样不利于解决问题。对处理问题上，坚持教育与处罚相结合的原则，如违反情节轻微，不需处罚的，可当场教育，或协助所在单位、家属进行教育，如需要治安处罚的，交公安机关处理。违反其他行政规定的，交行政机关处理。对于犯罪行为，应及时制止，并把犯罪分子扭送公安。

物业管理知识--保安服务篇：物业管理知识--维修服务管理篇

物业管理知识学习--维修服务管理篇

001房屋维修的涵义是:狭义的房屋维修仅指物业管理公司对房屋的养护和修缮，广义的房屋维修则还包括对房屋的改建。房屋维修包括物业管理公司对房屋的日常保养，对破损房屋的修缮，以及对不同等级房屋功能的恢复、改善，装修、装潢改善，同时结合房屋维修加固，增强房屋抗震能力等。

002导致物业管理公司经常性、持久的进行房屋维修的原因是:房屋竣工交付使用以后，由于受到自然因素、使用因素、生物因素、地理因素、灾害因素的相互交叉影响或作用，房屋逐渐破损，使用价值逐步降低。

003砖木结构房屋的修缮周期一般是12--15年。

004砖混结构房屋的修缮周期一般是15--20年。

005钢筋混凝土结构房屋的修缮周期一般是20--25年。

006房屋维修主要有以下特点:只能在已有的房屋基础上进行;可以借鉴与发展优秀的建筑艺术;工程项目小，零星分散，用料品种多、规格多，新料、旧料都使用;人少但接触的工种多;工程往往在业主或非业主使用人监督下进行。

007房屋维修的原则是:“安全、经济、合理、实用”的原则;“能修则修，应修尽修，以修为主，全面保养”的原则;对不同建筑结构、不同等级标准的房屋，采取不同维修标准的原则;为业主或使用人服务的原则;有偿服务的原则。

008房屋维修主要有:按不同的结构、装修、设备条件，把房屋划分成一等和二等以下两类标准。

009主体工程维修标准是:指主体屋架、梁、柱、墙、楼面、屋面、基础等主要承重构件。当主体结构损坏严重时，不论对哪一类房屋维修，均要求牢固、安全，不留隐患。

010楼地面工程维修标准是:应牢固、安全、平整、美观，不空鼓开裂;卫生间、厨房、阳台地坪无倒泛水现象，防水层密实，无渗漏现象。

011天面工程维修标准是:确保安全，平整不渗漏，排水畅通，隔热层完好。

012墙面工程维修标准是:平整、不开裂、不起泡、不起壳、不松动、不剥落。

013水、电、卫等设备工程维修标准是:保持完好，保证运行安全，正常使用，及时更换老化管线。

014金属构件维修标准是:牢固、安全、不锈蚀。

015房屋维修工程主要有:翻修工程;大修工程;中修工程;小修工程;综合维修工程等类型。

016物业翻新工程的涵义是:凡需全部拆除、另行设计、重新建造的工程为翻新工程。

017物业小修工程的涵义是:及时修复小损小坏、保持房屋原来完好等级。

018物业中修工程的涵义是:牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构的工程。

019物业大修工程的涵义是:牵动和拆换部分主体构件、但不需全部拆除的工程。

020公用设施维修范围是:消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房(棚)、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的维修。

021房屋养护的原则是:因地制宜，合理修缮，对不同类型的房屋要制定不同的维修养护标准;定期检查，及时维护;加强对二次装修的管理，确保安全，保证正常使用;最有效的合理使用维修基金;最大限度的发挥房屋的有效使用功能。

022房屋养护的主要内容是:包括房屋的日常养护和房屋的季节性预防养护两方面。

023房屋的日常养护的来源是:一、住用户临时发生报修的零星养护工程(包括对业主或非业主使用人进行的房屋二次装修的管理);二、物业管理公司通过平常掌握的检查资料从房屋管理角度提出的养护工程。

024房屋的季节性预防养护的来源是:主要有防台风，防梅雨、暴雨，防冻、防寒。

025房屋养护服务中存在的问题来源是:开发商建造的房屋质量而引发的问题;由物业管理公司的服务质量而引发的问题;由业主或非业主使用人对房屋的使用而引发的问题。

026设备管理的对象是:给排水及卫生设备、供电及照明设备、制冷及供暖设备、运输设备(电梯、自动扶梯)、消防及保安设备、通讯设备、办公设备、厨房设备、清洁设备、娱乐设备、景观设备。

027设备故障信息的主要来源渠道是:巡查、监测、保养、发现;业主或非业主使用人的投诉。

028标高土0.000相当于绝对标高12.000m。

物业管理知识--保安服务篇：普通住宅小区物业

一级项目 内容与标准

(一)基本要求

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、 承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

6、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。

7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。

(二)房屋管理

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主(使用人)的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

6、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元(门)、户和公共配套设施、场地有明显标志。

(三)共用设施设备维修养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。

2、建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

5、载人电梯24小时正常运行。

6、消防设施设备完好，可随时启用;消防通道畅通。

7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。

9、路灯、楼道灯完好率不低于95%。

10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

(四)协助维护公共秩序

1、小区主出入口24小时站岗值勤。

2、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次;配有安全监控设施的，实施24小时监控。

3、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。

4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。

5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时

及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

(五)保洁服务

1、高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。

2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。

3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次;电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次;一层共用大厅每日拖洗1次;楼梯扶手每日擦洗1次;共用部位玻璃每周清洁1次;路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水、积雪。

4、共用雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏;化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。

5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

(六)绿化养护管理

1、有专业人员实施绿化养护管理。

2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。

3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。

4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

5、定期喷洒药物，预防病虫害。

二级

项目

内容与标准

2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

6、公示16小时服务电话。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。

10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上。

2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

3、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主(使用人)的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每3日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

6、小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元(门)、户有明显标志。

; 4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

5、载人电梯早6点至晚12点正常运行。

8、小区主要道路及停车场交通标志齐全。

9、路灯、楼道灯完好率不低于90%。

1、小区主出入口24小时值勤。

2、对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。

3、对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。

4、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理。

5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

1、按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次。

2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次;电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次;楼梯扶手每周擦洗2次;共用部位玻璃每月清洁1次;路灯、楼道灯每季度清洁1次。及时清除区内主要道路积水、积雪。

3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏;化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。

4、二次供水水箱按规定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

5、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

3、定期清除绿地杂草、杂物。

4、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

5、适时喷洒药物，预防病虫害。

三级

5、管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

6、公示8小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。

7、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

8、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

9、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以上。

2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。

4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要

求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主(使用人)的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。至少两次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

6、各组团、栋、单元(门)、户有明显标志。

2、建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备的运行、检修等记录齐全。

3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。

7、路灯、楼道灯完好率不低于80%。

8、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

1、小区24小时值勤。

2、对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。

3、车辆停放有序。

4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

1、小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。

2、小区公共场所每日清扫1次;电梯厅、楼道每日清扫1次;共用部位玻璃每季度清洁1次;路灯、楼道灯每半年清洁1次。

3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏;化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。

4、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。

(六)绿化养护管理

1、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

2、定期清除绿地杂草、杂物。

3、预防花草、树木病虫害。

附件2:

《普通住宅小区物业管理服务等级标准》(试行)的使用说明

1、本《标准》为普通商品住房、经济适用住房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业服务的试行标准。物业服务收费实行市场调节价的高档商品住宅的物业服务不适用本标准。

2、本《标准》根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况，由高到低设定为一级、二级、三级三个服务等级，级别越高，表示物业服务标准越高。

3、本《标准》各等级服务分别由基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六大项主要内容组成。本《标准》以外的其他服务项目、内容及标准，由签订物业服务合同的双方协商约定。

物业管理知识--保安服务篇：高层住宅物业管理的服务内容

高层住宅项目物业管理的服务内容

本节主要阐述**院项目安全管理，环境卫生及绿化管理、设施设备的维修及维护三个方面的服务内容。

(一)**院花园安全管理

保安工作是物业管理的一个重要方面。人们常说"安全第一"，保安工作具有第一位的意义，只有物业的安全有了切实的保证，租户才能放心地在楼内工作。因而安全管理也是物业管理的一切基础性工作。门卫、巡逻、消防以及停车场管理等工作都属于安全管理的范畴。

1、治安管理

(1)治安工作的特点及主要任务

特点:

a、以预防为主。无论是治安也好，消防也好，都应贯彻预防为主的指导思想。不出事故，不出案子，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作绩效大小的主要标准。

b、物业保安与社会治安紧密联系。一个楼宇的安全状况是整个社会治安工作的一部分，因此物业的保安工作离不开社会，离不开政府公安部门，这是保安工作最明显的一个特点。

c、服务性强。从本质上看，保安就是服务，即提供保安服务。作为保安人员，要树立"服务第一、用户至上"的思想，既要保持公安人员的警惕性，又要有服务人员的和颜悦色;既要坚持原则，按制度办事，又要文明礼貌，乐于助人。

d、软件与硬件同时抓。一个物业保安工作的好坏，既要靠软件也要靠硬件，我们一方面要不断提高保安队伍的素质，另一方面要抓好保安设施的建设，建立完善的保安系统和消防报警系统。

主要任务:

a、门卫工作。着装整齐，维持大门口秩序，疏导交通车辆，为客人开门、咨询指引楼内方位及提送行李等，同时应注意防范进出人员中的犯罪分子，防止各类案件的发生。

b、安全巡检。定时和不定时地对物业内外各个部位进行巡视检查，发现不安全的因素及时进行解决。

c、停车场管理。疏导车辆进出，检查停车证件，收取临时停车费，进行停车场消防和安全管理。

d、治安协助。防止治安事件，对物业内发生的偷盗、行凶、破坏等各种治安案件积极协助公安机关进行处理。

e、消防工作。消防控制室值班检查，消防设备，配备专职消防人员，建立义务消防组织，进行消防训练。

f、与其他部门搞好配合工作。

2、相应的治安防范措施

(1)安保部的组织结构

**院管理处保安部的班组设置与楼宇规模有关，物业面积越大，配套设施越多，班组设置也就也多，越复杂。保安部一般的岗位设置为:

(2)合理安排治安岗

a、电梯服务:服务前台小姐、门童二班倒16小时值班(视实际需要，拟在主出入口设置)

b、智能监控中心三班倒24小时值班

c、地下车库出入口三班倒24小时值班(分设东北岗、东南岗、西部岗三个岗位)

d、小区巡逻岗三班倒24小时值班

e、小区主入口大门三班倒24小时值班

f、保安主管负责花园内安全管理工作的总体协调。

(3)加强非办公时间门岗的监控力度

a.人流出区控制图

门卫岗值勤

业户

问候

询问后、登记

进入**院

来访客户

进入**院( 跟踪观察)

其他人员

进入**院 (跟踪观察)

b.图

人流入区控

门岗值勤

所带贵重物品须经业户确认

在登记本签字

检查证件(出入证)无异常放行

放行

c.物流出区控制图

用户所带物品

询问

执用户证明

执管理处开的放行条放行

收回放行

确认无误，收回放行条放行

(4)组建机动快速应急分队

快速应急分队直属管理处管理，负责突发事件的快速反应处理。它的特点是机动灵活，基本职能是:区内外巡逻、快速支援、便衣监察、机动。

(5)实行24小时巡视

巡逻人员实行24小时不间断巡视，确保及时发现问题和处理问题，巡逻人员采用徙步巡逻方式。

(6)加强区域巡逻

为加强对治安巡逻的控制，保证巡逻到位。

(7)治安状况统计

对治安状况控制实行每月统计，分析所产生的各种问题，找出原因，制定相应的措施。

(二)车辆管理

车辆管理的重点是防止车辆乱放及车辆丢失，要做到这一点，首先要搞好停车场的建设。

1、位置规划

车辆可分为机动车和非机动车两类，机动车可分为汽车、摩托车等。如果各种规格的车辆混杂存放，既不利于车主，也不利于管理人员的管理。为了避免这种混乱状态，**院管理处把停车场库的区位作适当划分，以下是停车场库划分的一个构想:

2、内部要求

对于机动车，我们将根据物业的整体规划，实施以下管理措施:

(1)了解用户车辆情况，实行便捷停放

(2)实施停车专用车位制度

(3)物业道路设减速坡，限制车辆速度

(4)严禁无牌车进入停车场

(5)做好宣传工作，除在标识牌上标明车辆停放标志外，平时也做好相应宣传，发动大家自觉遵守停放规定

(三)消防管理

消防安全责任重大，这是我们多年物业管理实践中得出的切身体会，消防管理的关键环节在于下列四个方面。

1、宣传教育

开展消防安全教育，树立消防安全意识是贯彻"预防为主，防消结合"的工作方针为前提，我们的每一位员工都是义务消防队员和义务消防救护员，将采取多样化的宣传形式如一年一度的"119"消防日，设消防宣传栏、收看录相、发放宣传材料等向用户宣传消防知识。

消防工作不只是少数人的事，而应是物业中全体人员的共同职责，对于物业的全体人员来说，必须了解并掌握如下几个方面:

(1)物业防火工作的各项有关规定;

(2)手提式灭火器的放置位置及其使用方法;

(3)消防应急通道位置和紧急情况疏散方法;

管理处员工还应懂得以下两点:

(1)遇到紧急情况时自己的职责任务;

(2)重要物资(货币、文件等)的转移及办法。

2、日常检查

(1)防火门:是否关闭状态，铰链是否灵活，整体有否损坏。

(2)应急照明灯及指示灯:电源是否正常，整体有无损坏，表面是否有灰尘等;

(3)各种消防标识:安装是否牢固，定位是否准确，整体有无损坏，清扫表面灰尘等。

(4)各种灭火器:瓶体是否完好，固定是否牢靠，保险栓是否完好，气体压力是否在规定的范围内等。

(5)消防栓是否完好，水压是否符合要求。

3、让用户参与物业的消防管理

(1)组织物业人员开展消防演习。

(2)请消防支队做有关知识讲座。

(3)成立义务消防检查队，对物业消防设施进行检查。

4、消防报警特殊处理程序

通知--往现场

报警--往现场

往现场-- 报告

掌握现场情况--报告

往现场--通知

(四)**院项目环境卫生及绿化管理

物业清洁保养是物业管理的重要组成部分之一，是体现物业管理水平的重要标志。高质量的物业清洁保养为业主或用户提供整洁、舒适、优美的工作环境与生活环境。而且，物业通过清洁保养，可以延迟和减缓物业装饰物表面自然老化及人为磨损，保护物业的装饰材料，延长物业再装修翻新的周期，既经济又能保持物业美观。

在**院项目，我们将指导管理处对物业的清洁卫生、绿化等项目提供高标准的服务，努力营造一个舒适、整洁、明亮的办公环境，我们将切实做好以下几项工作:

1、全面实施iso9001:2000质量保证体系和导入iso14000环境管理体系

实施iso9001:2000质量保证体系是进行物业规范化管理的保证，建立和实施iso14000环境管理体系则保证**院

项目成为"三无"的生态绿色环保办公物业。

2、 环境管理主要任务和组织结构

(1)环境部主要任务:

负责物业各个楼面和各部位公用用具，使其达到标准的清洁要求;

负责制定清洁设备和清洁用具的采购、使用意见，掌握清洁费用的支出;

负责对清洁员工的业务培训，使他们不断提高业务素质;

负责接受客户的委托清洁业务。

备注:**院环境保洁工作拟建议考虑以外包的方式委托专业保洁公司实施，管理处负责对受托专业保洁公司的保洁工作进行监督和管理，具体外包分析和建议将进行充分调查后在后续的顾问工作中专项提供贵司。

(2)组织结构

(3)16小时保洁制度

物业实行16小时两班组保洁制度，早晨7:00上班直至晚上11:00时下班。以保证物业的卫生达到要求，每日的卫生全面清扫在物业人流低谷时和下班时进行，尽量减少对用户办公的影响。

(4)噪音污染控制

噪音污染已是一个现代都市普遍存在的环保问题，据了解，目前环保部门接到的环保投诉中，有关噪音的就占65%以上。把噪音控制在国家规定的"白天不高于55分贝，晚上不高于45分贝"的标准，是噪音控制工作的重要目标。

3、垃圾分流

在狠抓环境管理和培养用户环保意识的基础上，我们将对垃圾实施"三化"管理，即垃圾收集袋装化、垃圾回收资源化、垃圾处理无害化，从而实现有效的垃圾分流。

(1)垃圾收集袋装化:垃圾的收集，统一采用垃圾袋进行袋装并投于"三合一"功能的垃圾箱。

(2)垃圾回收资源化:通过垃圾箱，从中分捡出可回收物品进行回收利用，避免资源浪费。

(五)设施、设备的维修与维护

高档物业对机电设备维护管理要求甚高，为保障设备运行的安全、高效，我们将结合**院项目的实际情况，把zz在设备管理方面的成功管理经验和模式运用到本物业的设备管理与维护当中，在实际的管理运行中建立一套有效而完善设备管理模式。

此外，我们将在**院项目的设备管理中导入环保、节能的管理理念，在降低运作成本的同时，尽可能为用户创造一个舒适的绿色办公环境。为此，我们对该物业设备管理与维护制定了以下管理方案。

1、机电设备管理的基本原则

(1)、物业设备设施的管理采用zz安全而高效的管理模式

建立完善的设备管理维护体系。服务使用部门依据管理体系对设备进行正常规范的使用，设备的基础功能系统均由工程部负责其日常运行管理及定期检查维修。运行管理将严格执行相应设备运行操作规程。

制订高标准的设备的维护保养计划。设备维护保养分为日常巡视保养和定期维修保养，设备设施的日常巡视保养由便用单位或责任单位负责，设备定期维护保养则均由工程部负责。设备的维护保养由相关单位根据《设备管理规定》和《巡视检查记录》开展工作，并作相关记录。

实施高效的设备维修规程。设备的修理分简单维修，如更换灯具、开关、疏通管道等，超出简单修理范围为设备的大、中 修。维修均应有记录，其中主要设均将建立《设备修理保养情况记录卡》作为履历性质一直保留。

(2)、建立完善的设备编码及标示方案

a、根据物业图纸资料的有关图则及通用图则，制定《设备编码规则》

b、制定含有设备编码编号的《设备总览表》。

c、依《设备总览表》设立《设备卡》并执行设备责任人制度。

d、对于标贴明显的将导入zz视觉标示系统。

e、机电的编号编码由公司工程部统一进行。

(3)、主要设施设备将建账册、建立设备台账

a、设备台账内设备均需建立相应的《设备修理保养情况记录卡》，这些表为履历形式，将跟踪设备至报废。

b、工程部建立内部例会制度，创造学习、讨论.督促.建议的平台，便各项工作均朝良性方向发展。

(4)、建立完善的质量记录体系

a、任何工作做到有据可查。

b、以工作记录考评员工的工作能力、工作绩效。

c、完善合格供应商供货渠道。前期介入时将考虑特定设备零部件的供应商事项以确保今后各设备系统维修需要和可靠运行。

d、利用金地物业公司强大的技术资源结合供应商技术力量对**院管理处形成有力的技术支持。

(5)、技术资料的管理

a、对于技术资料管理，遵守"二级制"模式。管理处工程部资料部门掌握所有的一手资料，工程部对于需要的技术资料以复印件(或原有两套则可留一套)存档于本工程部资料柜中，这将有效防止因失误及人员流动使资料遗失。

b、工程部资料柜钥匙管理，纳入部门钥匙管理体系中。

(6)、有关设备类钥匙的管理

a、定义设备类钥匙:所有设备功能钥匙，及其门柜、门房钥匙。

b、设备类钥匙均统一存放在工程调度室专用钥匙箱，分楼层防火门及井道钥匙箱、设备房及设备钥匙箱。

c、设立与本物业相适应的钥匙掌管制度，对内方便工作，对外防范破坏及恐怖行为。

(7)、技术工种的管理

因物业机电设备的特殊性、对技术工种进行岗位兼职，一岗多能，既提高工作效率和应急处理能力，作到人力资源的合理配制。

2、设施、设备的维护管理

物业的公共设施、机电设备的维护管理采用zz成熟完善的管理模式。

a、消防中心、停车场及物业周围由工程部和保安部联同负责，设备的日常运行和使用由工程部门负责，并严格遵守各项制度和规程。

b、设施、设备的维护保养分为日常保养、定期维护保养和分级维护保养，设备设施的日常保养、设备定期保养和分级保养由工程部负责，根据有关设施、设备的管理规定开展工作并作好详细记录。

c、拟建议外聘专业电梯维保公司对电梯进行专业化管理并充分发挥zz物业公司的电梯管理技术特长，技术支持和配合管理处作好小区电梯的管理工作。

d、建立完善的设施、设备编码和标示方案。根据物业的图纸资料制定《设备编码规则》和《设备总览表》，并设立设备管理人和设备管理责任人。

e、对设施、设备及有关场所、通道及标贴明显处将导入zzci视觉标示系统，充分显示zz的规范化管理模式。

3、增收节支，不断提高管理水平

(1)、增收节支措施

a、经常对员工进行艰苦奋斗，励行节约，勤俭办企业教育，增强节约意识，在管理中，自觉地从一滴水，一度电做起，努力降低维修维护成本。

b、努力学习业务技术，不断提高专业素质，提高维修技术服务水平。

c、加强成本控制，原材料控制，在确保服务质量的前提下，引进现代化的设备和手段，减少人力投入，减少人员开支。

d、加强各类消耗品的管理和控制，做到计划采购，专人保管，合理领用。

e、物业内外路灯、停车场照明采取控光措施，节约用电，减少公用电费支出。

(2)、提高公共设施，机电设备管理水平的新设想。

a、提高工程部主要技术人员的素质，加强工程部工作的领导。

b、配备先进的维修工具和管理设备，实现管理微机化。

c、继续完善配件的供应商体系。

d、配备用于高空作业的液压升降台。

e、加强公司技术职能管理作用，发挥公司的技术优势，加大技术和管理的督导作用。

f、维修服务、公共设施、机电设备的管理参照国优物业的标准进行运作。

g、建立激励机制，每季度、年度评选优秀员工，并给予精神和物质奖励，提高员工的积极性。

h、实行公司、管理处工程例会制度，及时沟通解决工程技术难题。

物业管理知识--保安服务篇：z小区物业管理处服务人员培训计划

●岗前培训

a、在职管理人员培训

培训内容有**月园情况介绍、业主情况介绍、**月园管理处、机构设置、岗位安排和岗位责任等资料内容介绍。

b、新聘人员培训

培训内容有公司规章制度、物业管理常识、**月园介绍、岗位职责、岗位工作规范、岗位工作质量要求、文明礼貌服务知识、专业服务管理常识(维修、清洁、绿化、保安)等。

●在岗全员培训

在岗人员培训内容有:有关物业管理的重要政策法规，如《南京市物业管理办法》、《全国城市物业管理优秀小区评分标准》等。

●在岗专业培训

a、办公室和客户服务部

培训内容:企业管理知识、物业管理知识、礼仪礼貌等。

培训时间:每月集中学习二次。

b、保安部

培训内容:治安管理条例、消防知识、队列训练、操步训练、文明礼貌用语训练、交通规则、防卫术、散打训练。

培训时间:每周集中学习一次。

c、环境部

培训内容:常用机械使用知识、特殊污物的清洁方法、消杀知识、消防知识、交通规则，相关绿化知识。

培训时间:每周学习一次。

d、工程部

培训内容:房屋结构保养与维护，设备运行、维护知识，水、电、煤气维修知识。

培训时间:每月学习二次。

物业管理知识--保安服务篇：物业管理手册－服务计划控制程序

物业管理手册:服务计划控制程序

1、目的

对公司日常管理服务工作计划进行控制，确保各项工作有效执行。

2、适用范围

适用于公司各部门日常工作计划的控制。

3、职责

3.1各部门负责编制本部门《部门年度工作计划》和《部门月份工作计划》，并组织实施。

3.2管理部负责编制《公司年度工作计划》，并协调服务工作计划的执行和督促服务工作计划的执行。

4、程序

4.1日常服务工作计划的制定

4.1.1每年12月份各部门应根据公司管理方针和目标、物业管理委托合同、公司发展规划制定本部门下一年度的工作计划，在此基础上由管理部编制、汇总《公司年度工作计划》，报经总经理批准后执行。

4.1.2各部门根据《公司年度工作计划》，于每月26日前制定下月的《部门月份工作计划》，报管理部汇总，报总经理批准后执行。

4.1.3各部门根据本部门的《部门月工作计划》进行分解、责任到人，各部门负责人监督执行。

4.1.4各项服务工作计划应明确各自具体目标和所承担的任务，以及完成标准、时间、负责人及验收考评的方法等。

4.2对于新开展的服务项目及在特定时间内开展的特定服务项目，应制定专项服务工作计划，执行《服务实现的策划程序》的有关规定。

4.3服务工作计划的实施和考核

4.3.1各部门负责人负责本部门计划的执行，并在月底编制《部门月份工作总结》，报管理部汇总，总经理审核。

4.3.2年底时，各部门负责人应编制《部门年度工作总结》，管理部进行汇总后编制《公司年度工作总结》报总经理审核，人力资源部进行年终考核。

4.3.3各部门的工作记录由本部门保管。各部门的工作计划和总结通过办公平台以公文形式上报。

4.3.4各部门服务工作计划需调整时，应执行《文件控制程序》的有关规定。

5、相关文件

5.1《服务实现策划程序》

5.2《文件控制程序》

6、相关记录

6.1《公司年度工作计划》jw/jl-7.5.1-1-001

6.2《公司年度工作总结》jw/jl-7.5.1-1-002

6.3《部门年度工作计划》jw/jl-7.5.1-1-003

6.4《部门年度工作总结》jw/jl-7.5.1-1-004

6.5《部门月份工作计划》jw/jl-7.5.1-1-005

6.6《部门月份工作总结》jw/jl-7.5.1-1-006

物业管理知识--保安服务篇：某物业管理顾客服务控制程序

1.0目的

1.1本程序规范顾客服务提供，确保顾客需求得到满足。

2.0适用范围

2.1本程序适用于公司对住户/业主的服务提供。

3.0职责

3.1公司质量控制小组是顾客服务质量的监督检查部门，对服务质量负监督责任。

3.2公司各职能部门负责各职能范围内的服务质量的技术支持和监督、检查。对职能范围内的服务质量负有领导责任。

3.3管理处的服务中心是顾客服务的窗口部门，负责管理处顾客服务的接待及调度工作。

3.4管理处是顾客服务的直接部门，为服务质量的第一责任部门。

4.0程序

4.1服务接待

4.1.1服务接待的原则为“礼貌、热诚、耐心、细致、周到”。

4.1.2管理处应制定报修、投诉、回访、规范用语等服务作业规程，规范对客服务提供。

4.1.3公司应确保对客服务人员受到相应、合适的专业培训，以满足服务需求的提供。

4.2公司应特别关注顾客(业主/住户)的服务投诉和管理处提供的投诉处理服务。管理处应制定投诉处理作业规程。

4.3管理处应针对住户/业主的需求，提供多层次的特别服务，特别服务可以是收费性质的，但要确保所有特别服务处于受控状态。

4.4管理处应加强与业主/住户的沟通渠道建设，定期或不定期地开展社区文化活动。社区文化活动应是以群众深入性、趣味性为标准。

4.5对于因外委服务而影响顾客服务提供质量的事件，公司应予以特别关注，并按相关程序予以评审、改进。

4.6公司应特别关注行业发展趋势及顾客需求的潜在延伸。作好顾客服务的前提性规划，并提交年度的管理评审。

4.7所有顾客服务记录按相关规定保保存，并保持可追溯性。

5.0引用文件和记录表格

5.1 《管理评审控制程序》

5.2 《投诉处理规程》

5.3 《报修工作规程》

5.4 《回访工作规程》

5.5 《服务检验规程》

5.6 《服务文明礼貌用语及专业服务语言规范》

物业管理知识--保安服务篇：物业管理手册－维修服务控制程序

物业管理手册:维修服务控制程序

1、目的

对管辖区内设施设备维修、维护和保养服务进行控制，确保各种设施设备正常运行。

2、适用范围

适用于管辖区内设施设备维修、维护和保养服务过程的控制。

3、职责

3.1物业服务中心负责管辖区内各种设施设备的维修、维护和保养。

3.2工程部负责根据公司安排的相关设施设备的维修。

3.3品质部对维修服务过程进行抽查。

4、程序

4.1根据公司要求，维修服务应做到:

4.1.1水暖维修工熟悉所管辖区内楼宇水暖线路分布情况，公共设施情况，公共设施完好无损。其中道路要平整、无积水、无损坏，各种井盖无损坏、无丢失，污雨水井无堵塞现象。

4.1.2维修电工熟悉所管辖小区用电情况、用电设备位置，各种用电设施正常运行。

4.2各项维修服务规范，各项维修服务具体要求明确，具体执行《水暖维修工作业指导书》、《配电房及维修电工作业指导书》，填写《维修任务单》、《业主提供产品责任书》。

4.3接待专员每日将维修情况登记在《服务登记本》上，维修主管对维修服务过程进行日常检查，每周书面考核不低于二次，填写《服务过程检验单》。品质部对维修服务过程进行抽查，填写《品质部抽检单》。

4.4工程部维修人员将维修情况登记在《维修单》和《工程维修统计表》上，具体执行《工程部维修技师作业指导书》、《工程部维修工作业指导书》。

4.5人力资源部根据《人力资源控制程序》的规定组织维修人员进行岗位职责和技能的培训。

5、相关文件

5.1《人力资源控制程序》

5.2《水暖维修工作业指导书》

5.3《配电房及维修电工作业指导书》

5.4《工程部维修技师作业指导书》

5.5《工程部维修工作业指导书》

6、相关记录

6.1《维修任务单》jw/jl-7.5.1-5-001

6.2《业主提供产品责任书》jw/jl-7.5.1-5-002

6.3《工程维修统计表》jw/jl-7.5.1-5-003

6.4《维修单》jw/jl-7.5.1-5-004

6.5《服务过程检验单》jw/jl-8.3-1-001

6.6《品质部抽检单》jw/jl-5.4.5-003

物业管理知识--保安服务篇：物业质量手册：物业

7.5物业管理服务的提供

7.5.1 物业管理服务提供的控制

7.5.1.1根据物业管理服务实现过程的策划，对服务提供的各过程进行有效的控

制，确保物业管理服务满足顾客要求。

7.5.1.2各负责部门或单位对物业管理运作，按公司制定的相应运作文件规定的途

径和程序进行控制，确保运作过程处于受控状态。

7.5.1.3适用时包括:

a)获得物业管理服务产品特性的信息。

b)必要时，获得作业指导书。

c)使用适宜的生产与服务提供设备。

d)获得和使用监视和测量装置。

e)对活动实施监视和测量。

f)放行、交付和交付后活动的实施。

7.5.1.4支持性文件和记录

物业管理知识--保安服务篇：高层住宅物业管理总体服务理念

从***项目的规划方案和开发商前期工作的敬业精神和社会责任心来看，***项目的建设将为今后的物业管理服务提供良好的硬件条件，经过对周边市场的调查，未来的居住群众中，以富裕起来的公务员人群为主流，他们处于社会中间偏上的阶层，有着共同的心愿，都十分向往舒适、方便、美好的生活。针对***项目建设以人为本，强调居住环境与大自然的和谐美和我们预测的未来居住群体的特点，综合物业管理服务的各个要素。我们将为广大业主提供阳光般灿烂、周全的服务，真情营造绿色家园，着力打造高品位、高格调的社区文化。

1、提供阳光般灿烂、周全的服务

现代家的功能不仅仅是简单住的概念，而更应是心灵寄托的寓所。我们充分理解业主们的需求，在管理服务中将突破传统意义上的物业管理，始终坚持“设身处地为业主着想，精打细算为业主计算，体贴入微为业主服务”的宗旨，提倡为业主服务重在“人性、关怀文化”，实行全员微笑服务。员工的微笑既振奋了自己的工作情绪和面貌，也感染了业主，使业主感到和我们相处十分亲切、温馨、愉快。同时以业主的满意度作为衡量一切工作的标准，充分尊重每个业主的意见，开展全方位、多层次服务，在服务效率上实现快速反映、快速行动，在服务方式上实现“把业主的想法变为行动”，使***项目的业主居住安心、出门放心、环境赏心和生活舒心，每天有阳光般的心情。

2、把好安全关，确保小区万无一失。

安居才能乐业，安全是小区管理的头等大事，我们将它摆在头等重要的位置，并发挥我们的一切优势，运用各种手段，确保安全工作万无一失。

(1)建立一支高素质的治安队伍。

按高标准、严要求的指导思想，严抓招聘、培训、上岗、考核等关键环节，实施“准军事化管理”，统一着装，尽职尽责，治安员的选出以优秀退伍军人为主。建立以良好的思想品质、业务技能、绩效考核与工资、职位挂钩的机制，治安员管理引入淘汰制，始终保持治安员的高素质和战斗力。

a、小区内实行封闭式管理，每个大门都有专人值班，观察每一处监控点的情况，确保小区安全稳定。

b、保安人员24小时值班巡逻，每30分钟小区内全面交叉巡查一次，值班巡逻情况有详细记录，发现情况及时处置，或报告公安相关部门。

c、主大门实行8小时站岗制度，保证小区保安的良好形象。

d、危及业主安全的地方设有明显标志，防范措施。

e、确保小区内不发生重大火灾、盗窃事故，发生一般事故，接到报案后，五分钟必须到达现场处理，并及时向相关部门报告。

(2)与周边单位建立联防联保制度，与所在地公安机关建立良好的工作关系。

(3)制订应急方案。设想在住宅区内的不同方向、不同部位、发生不同的意外情况，据此制订不同的应急处理预定方案，重点明确小区保安增援的方向、力度和办法。一旦发生特殊情况，即与当地公安机关联系。

3、把好卫生关，确保全天候保洁。

整洁的环境，是小区管理最基本的要求，我们将把它作为提高小区档次的重要方面来抓紧抓好。

(1)严格规定各部位清扫作业制度，严格质量标准和工作流程，真正做到无可挑剔，人人满意。

a、实行全天保洁，生活垃圾日产日清，装潢垃圾做到集中堆放，定期清运。b、内楼道日保洁二次，楼梯扶手日清洁一次，生活垃圾日两次收取到户。

c、公共场所清洁，保洁干净，保证业主有一个良好的生活休闲环境。

d、定期清掏化粪池，保证粪便不外溢。

(2)严格检查评比。通过每天的巡视和不定期的检查，通过公司及管理处的定期检查评比实施奖惩，使每个保洁员保持足够的工作动力和恒定标准，坚持不懈，一如既往地做好本职工作。

(3)实行全员保洁管理制度，特别是赋予巡逻保安监管任务，发现不洁现象，随时处理。

4、把好车辆管理关，确保进出有序。

(1)在办理入住手续时，就将各家各户拥有的车辆分门别类登记清楚，并对要求停在区内的车辆发给预先特别制作的编有停车位号码的停车牌，构成完整的车辆档案资料。

(2)建立24小时车辆管理值勤巡逻制度，尤其是上下班高峰时期增加巡视次数，合理指挥安排停车就位。

(3)绘制地下车库行进方向、停车示意图，只要按图所指示的箭头方向和地面、墙上标记行进、即可迅速顺利找到自己的停车位。

5、把好便民服务关，确保住户的生活质量。

(1)在服务中心设立医疗服务项目。为使***项目的住户人人都能关心自己的健康，我们将在小区服务中心内设立医疗服务项目，主要服务内容包括配备常用药品、急救工具、定期邀请专业医生进行健康咨询、保健医生健身咨询等综合性健康服务。

(2)小区内显眼处设置显示屏，显示时间、气温、气象预报、公共通知等。

6、营造绿色家园，陶冶人的心灵

在创造了愈来愈发达的城市文明的同时，离大自然也越来越远了，我们将用我们的真情播种绿色的祝福，保护人与自然的高度统一性，让人真实感受到自然，努力将***项目营造成绿色家园，我们的目标是:“人人拥有一个绿色的家”。

(1)减轻小区的环境污染。

建立优秀的小区居住环境，必然要求我们最大限度地减轻住宅环境的污染，尽可能使废弃物减少到零排放或零污染。如住宅装修的控制，我们将专门派人员进行管理，建筑垃圾要定时清场。对生活垃圾实行区外清运、严禁区内焚烧等行为。在加强环境建设和管理的基础上，对环保意识、环保文化进行宣传，配合社区文化的开展，引导居民形成环保价值观。

(2)加强绿化管理，美化住宅环境

我们接手管理以后，会大力改善绿化环境，安排专业的绿化工进行养护和管理。做到花草树木长势良好，整齐美观。并与苗圃合作，对所有植物进行分类标识介绍，增加住户的植物知识。同时加强管理，使绿化设施保持完好，并大力宣传文明意识，使住户珍惜、爱护优美的环境。

(3)真情监管居室装修，把好居室装修“绿色”关。

营造绿色家园，须从居室开始，由于装修市场的不规范性，居室的装修已成为一个重要的污染源。我们将同有关组织合作，共同为业主提供“绿色”装修咨询。