物业管理公司物料采购程序（优选10篇）

物业管理公司物料采购程序

物业管理公司物料采购程序(13)

1.0目的

确保采购的物料符合服务质量的要求。

2.0适用范围

适用于服务质量有影响的物料采购。

3.0职责

3.1各部门负责提出物料采购申请，做好物料使用记录。

3.2综合事务部负责审核采购申请，并负责物料的采购。

3.3综合事务部负责组织对服务供方的调查、评估、选择。

3.4各相关部门负责对供方的服务过程进行监督与考核。

4.0程序

4.1公司确定要采购服务后，对单件采购金额超过2000元的物料，综合事务部负责进行市场调查，收集供方资料，对服务供方进行初审。

4.2初审内容包括:供方资质证明、公司简介、人员等。

4.3同一服务项目，除特殊情况外，通常至少应选择两家以上单位，并将初审结果予以记录。

4.4综合事务部将初审评价结果报总经理，由总经理负责组织复评会议，并填写《服务供方复审表》，确定服务供方。复审内容包括:技术设备资料、服务价格、质量保证的承诺等。

4.5每年根据服务供方的合同执行情况及部门、管理处的反馈意见，对其进行一次年审，年评审不合格者，取消其合格服务供方资格。

4.6综合事务部负责合格供方档案的建立。

4.7服务供方在服务提供过程中，如发生重大质量问题，应取消其合格服务供方资格，并重新选择评价。

4.8常用物料的采购

4.8.1使用部门填写《采购申请单》。

4.8.2报综合事务部审核后，报总经理审批。

4.8.3综合事务部按批准后的采购申请单要求进行采购。

4.8.4对采购的物料由使用部门与采购人员共同验货，并在《采购申请单》内注明验货情况，办理领用手续。

4.8.5使用部门在使用时发现不合格材料应记录，填写《不合格品处理单》，并与综合事务部联系，由综合事务部负责处理。

4.8.6物料领用人到各部门办理领用手续。

4.9应急采购处理

4.9.1由于材料使用部门无法预料，确属急需，使用部门可在综合事务部授权后直接在认可供应商处购买。

4.9.2材料购回后，使用部门检验合格后方可使用，并做好标记、记录使用地点、质量情况，事后需补办相关申请采购手续。

5.0物料验证

5.1公司所采购的物料均需检验，检验地点在公司或管理处。

5.2对于一般日常物料的采购多属零星采购，所以通常选用名牌产品，进货时只作数量、外观、规格等的验证，物料数量少于10个的，抽样100%。

5.3检验方法

5.3.1所有物料要求有合格证，物品数量应与《采购申请单》数量相符。

5.3.2物料规格应和《采购申请单》上所列规格相符。

5.3.3外观:

5.3.3.1从包装看有无生产厂家，生产日期等标志，是否在有效期内。

5.3.3.2物料本身接口处是否有不应有的松动;连接部位是否转动灵活;验证物品质地、颜色、尺寸符合购买要求;附件是否齐全。

6.0支持性工具

《服务供方评价表》

《服务供方复审表》

《采购申请单》

《不合格品处理单》

《物料领用单》

编制:审核:批准:日期:

物业管理公司物料采购程序：z物业管理物品采购控制程序

公司程序文件版号: a

修改号: 0

ej-qp5.1物业管理物品采购控制程序页码: 1/3

1.目的:

确保采购的物品符合质量要求。

2.适用范围:

适用于公司各部门对物业管理服务相关物品的采购。

3.引用文件:

3.1质量手册第4.6、4.10、4.13章

3.2 is09002标准第4.6、4.10、4.13章

4.职责:

4.1公司各部门职责:

4.1.1各部门应设专人负责编制本部门相关物业管理项目所需物品的购置计划。

4.1.2各部门主任负责本部门物品购置计划的核定。

4.1.3管理者副代表负责物品购置计划的审核，公司副总经理负责物品购置计划的审批。

4.1.4经副总经理审批后的物品购置计划由综合办公室主任负责实施。

4.1.5综合办公室主任负责购置物品检查、验收、入库登记。

4.2工程维修部的职责:

4.2.1工程维修部负责物业分承包商施工材料及日常维修材料采购计划的审核。

4.2.2当住户发现分承包商提供的日常维修材料存在质量问题或材料不足时，工程维修部应对分承包商所购物品和库存进行验证，并对其发出《整改通知书》。

5.工作程序:

5.1物品的购置计划由各部门根据本部门相关物业管理项目实际需要，编写《物品采购计划报批表》。

5.2购置计划要明确产品的名称、规格、型号、数量、购置用途与时间要求，有特释要求的应注明。

5.3购置计划编写完成后交部门领导进行核定，经部门领导核定后，

交管理者副代表审核，并由副总经理审批。

5.4经副总经理审批后的购置计划，由综合办公室主任负责实施。

5.5综合办公室主任对审批后的购置计划应委托办事员负责实施。

5.6办事员根据各部门的购置计划，要进行分类汇总，制定采购计划，采购计划应结合实际，以免造成资金的浪费。

5.7对物品采购的要求:

5.7.1办事员在进行采购时，应从《合格供应商名单》中选择供应商，并根据各部门提供购置计划的时间要求，分轻重缓急，有计划地进行，以确保物品的及时供应。

5.7.2工程维修部应建议物业分承包商对用量较大、数量较多且长年经常使用物品(如灯泡、水暖管件等)要采用国家定点生产厂家或专业生产厂家生产的产品，以确保产品的使用寿命和使用安全。

5.7.3对各专业有特殊要求的物品，办事员要会同专业技术人员共同去选购，以避免使用的困难。

5.8对物品的验收:

5.8.1物品到货后，综合办公室主任根据采购计划逐一进行清点检查、验收入库，并登记《入库登记表》中。

5.8.2物业分承包商购置的与物业管理相关的所需品，应与工程维修部共同验收，并将验收结果报工程维修部归档。

5.8.3对各专业有特释要求的物品，综合办公室主任应会同专业技术人员共同验收，并在《入库登记表》中注明验收结果。

5.9对不合格产品的处理:

5.9.1经办事员采购的物品，在进行检查验收时，发现产品质量或规格型号不符合要求，或产品质量有问题，放到指定区域并在《入库登记表》中加以记录，立即通知供货方进行更换，已更换仍不符合要求或质量的产品，要提出退货，以避免造成经济损失。

5.9.2物业分承包商采购的物品，工程维修部主任负责审查材料月计

划和每月材料库存情况，确保分承包商所购材料符合质量要求。

5.9.3对提供不合格产品的生产厂家或物品供应商，要进行调整，好中选优，以确定长期合作供应商。

6.支持性文件与质量记录:

6.1《合格供应商名单》 ej-qr-qp5.2-01

6.2《物品采购计划报批表》 ej-qr-qp5.1-01

6.3《入库登记表》n

物业管理公司物料采购程序：z物业管理物品验证作业程序

一、目的

适用采购物品的验证工作，确保入仓物品符合规定要求。

二、适用范围

适用于物业部及其下属各处物品验证工作。

三、职责

1、经营部采购员负责物品的采购。

2、公司/各处仓库管理员负责所购物品的验证。

3、公司财务部主管负责物品验证的监督工作。

四、程序要点

1、物品验证的要求

(1)每次采购物品单位数量少于10个的，要求100%抽样验证。

(2)每次采购物品单位数量多于10个的，要求10~50%验证。

(3)采购物品必须具备合格证，特别是对批量(或成箱、成件)购买的物品必须要验证物品的合格证，物品的合格证由仓库管理员保存。

(4)对目测无法验证物品，必须使用相关工具协助验证。

(5)对验证物品的规格、数量等必须与《采购计划单》上的内容相符。

(6)仓管员应将常用物品的说明书、使用说明书及保修卡等资料在验证无误后交经营部保存、备查。

2、物品验证的分类

(1)应送计量所检定的物品:

①仪器仪表类:

――万用表;

――钳形表;

――摇表;

――其他应送计量所检定的物品。

②应抽样验收合格证的物品:

――水暖类:水表;

――电器类:电表;

――清洁类:清洁剂、去污粉、洁厕灵等;

――绿化类:肥料、药品、种籽等;

――机械设备类:绿篱机、吸尘机等;

――仪器仪表类:水平仪、压力表等;

――机械零件类:空调、水泵、电梯、发电机等设备的备用配件;

――其他应验证合格证的物品。

③应抽样验证外观完好度、接触部位灵活度和壁厚均匀度验证的物品:

――水暖类:水龙头、阀门、弯头、铁管、铸铁管、接连管等;

――电器类:开关、导线、接触器、灯管、灯泡、保险丝等;

――易耗工具类:玻璃刮、扳手、钳子、螺丝批、修枝剪、小锄头等;

――其他应验证外观完好度、接触部位灵活度和壁厚均匀度的物品。

④仓管员应抽样试用或通电验收的物品:

――油料类:油漆、涂料等;

――机械设备类:吸尘器、疏通器、剪草机、水泵、电钻、电焊机等。

(2)凡不属于上述验证范围的，应对其是否符合采购计划要求的规格、型号、数量等进行抽样或全部核对。

3、物品验证的方法

(1)物品包装的验证方法:

①仓管员应目视物品外包装平整光滑，密封包装无裂缝、无渗漏、无污染或破损痕迹;

②注意核对物品包装上注明的生产日期及有效期:

――已过有效期的，仓库管理员应拒绝验收入库;

――有效期时间不足一个月的物品，由仓管员组织人员对其试用，以便检查该物品的有效程度是否合格，并要求采购员对该类物品限量采购。

(2)物品质量的验证方法:

①仓管员应仔细检查物品表面有无擦伤、破损、无裂逢或扭曲变形;

②仓管员在验证铁制的物品时，应注意有无锈迹;

③转动物品连接部位，检查其转动是否灵活，有无大的磨擦声;

④仔细检查物品接口部分，看连接处有无松动、滑丝现象;

; ⑤验证物品质地是否符合购买要求;

⑥物品颜色是否符合要求;

⑦验证物品规格、尺寸是否符合要求;

⑧对物品的受力部分应用手或其他方法做加力实验，看其是否达到规定的受力标准;

⑨检查物品附属件是否齐全。

(3)物品性能的验证方法:

①仓管员应对物品的机构部分反复试动，检查其灵活性、准确性;

②验收机械设备类必须进行“试用”验证的方法，以便检查其性能情况;

③验收具有弹性的物品时，应对物品反复伸缩或弯曲，一般情况下，合格品应回复或基本回复原状;

④仓管员在验证电器物品时，应使用万用表测试。测试的电压和电阻的指数首先达到物品合格证明的标准，其次还必须达到国家有关指数的正常标准;

⑤国家规定的其他验证方法。

4、物品验收程序

(1)新采购物品的验证程序:

①采购员应将采购回来的物品及时送交仓库管理员处验收;

②仓库管理员按照“物品验证要求”、“物品验证分类”及“物品验证方法”中的相关规定，对物品进行验证:

――验证合格的物品，由仓管员填写《物品入库单》后，将物品按照《仓库管理标准作业程序》中的相关规定进行存放;

――验证不合格的物品:发现表面有瑕疵但不影响使用的，应填写《不合格品处理表》后放置在待处理区域内，等待处理;性能有问题，不能使用或影响使用效果的，应拒绝入仓;仓管员对暂时无法检验的物品，应收入仓库“待检物品存放区”等待相关部门或人员检验。

(2)退回仓库的物品验证程序:

①退物品人员将未使用完需退回仓库的物品送交仓库验收;

②仓管员应先核对:

――该物品的规格型号;

――该物品的性能情况;

――该物品的可利用价值;

――该物品的其他特性。

③仓管员再根据“物品验证的要求”、“物品验证的分类”和“物品验证的方法”中的相关规定进行验证:

――经验证合格的，由仓管员按照《仓库管理标准作业程序》中的相关规定进行入仓存放;

――经验证不合格的，由仓管员填写“不合格品处理表”后，存放在“不合格品区”等待处理。

5、物品验证资料的保管

(1)仓管员应作好每次物品验证结果的记录。

(2)物品验证相关资料由仓管员按月归档保存，保存期限为一年。

(3)工具设备的验证资料由仓管员按月归档长期保存。

6、物品验证的情况，作为仓管员绩效考核的依据之一。

五、记录

1、《物品验证记录表》

2、《不合格品处理表》

六、相关支持性文件

1、《仓库管理标准作业程序》

物业管理公司物料采购程序：物业管理费收取程序范例

1.0目的

为规范管理处费用收取程序，保证及时、足额地收取物业管理费用。

2.0适用范围

适用于公司各管理处对管理费、本体基金、水电费(代收)和有偿维修服务费等的收费管理。

3.0引用文件

3.1《质量手册》4.9

3.2iso9002标准4.9

4.0职责

4.1管理处收款员负责物业管理费用的收取。

4.2管理处维修部负责有偿维修服务费的计价。

4.3财务部负责费用管理及与管理处进行帐目核对。

5.0工作程序

5.1物业管理费用的收取

5.1.1公司财务部负责编制《物业管理收费标准一览表》，由财务部经理审核后报公司总经理批准执行。

5.1.2管理处收款员负责按《应收用户费用汇总清单》计算出各顾客每月的应缴费用，并打印《收费通知单》。

5.1.3综合管理部负责组织于每月5日前向顾客发放《收费通知单》，由收款员收取相关费用并开具票据。

5.1.4对于逾期不交费或银行帐户金额不足的顾客，管理处收款员应及时将所欠金额填写《收费明细表(欠收)》表上，并发放《催款通知书》，跟踪催收。

5.2有偿维修服务费的收取

5.2.1公司财务部负责根据市场情况及各住宅小区(大厦)实际编制有偿维修服务收费标准，由公司财务部经理审核后报总经理批准执行。

5.2.2采用银行托收的，由维修人员提供维修顾客服务后，没有异议，在《维修申请单》上验收签字，确认并注明付款方式后，管理处收款员负责于每月18日前编制托收清单报送银行，及时核对收款情况开具票据。

5.2.3采用非银行托收的，管理处收款员根据《维修申请单》所列金额向顾客收取维修费用并开具票据所收款项应及时交会计入帐。

5.2.4对于逾期不交或银行帐户金额不足的顾客，管理处收款员应及时发放《催款通知书》，并跟踪催收。

5.3财务部每月与管理处收款员对物业管理费用收入帐目进行核对，并负责编制管理处财务收支季度报表，::交管理处综合管理部向顾客公布。

5.4发现错收款项时，收款员应及时向顾客说明情况，并协商处理。

6.0支持性文件和记录

6.1《物业管理收费标准》

6.2《应收用户费用汇总清单》

6.3《收费通知单》

6.4《收费明细表(欠收)》

6.5《催款通知书》

物业管理公司物料采购程序：物业管理投标技巧策略

物业管理投标的技巧与策略

参与物业管理投标是物业管理企业一项重大决策，应当全面考虑项目特点、项目风险及企业自身人力、财力、物资源情况，谨慎决策。一旦决定参与，就要调集精兵强将，全力投入。对于异地管理项目，企业要量力而行，如果项目类型既非企业目标客户，又无法反映企业的核心专长或人力资源无法支持时，企业应果断放弃。此外，每次参加投标的物业管理企业均要是具有物业管理国家级资质的企业，并且一个企业如何在投标中脱颖而出，需要一定的技巧与策略。

一、投标中应注意的几个问题

(一)要树立必胜的信心

自信是取胜的基础。而自信则源于自身对标的非常清楚，制定的投标方案非常详细、科学、先进、可行。面对评委，每一个答辩者应当有充分的自信，因为评委再了解情况也不如投标者工作做得那么细、摸得那么清，所以投标者要认识到评委和自身的差距，打消恐惧，树立自信。

(二) “一标打天下”的心理，要不得

大部分投标企业的标书都明显保留着“原有项目”的痕迹。例如某企业在耕作机关办公区项目投标书这样写道:“从提高业主的生活质量出发，开展多种便民赢利措施”、“家用电器更新安装、维修、汽车美容、家政服务等”、“宣传环保，倡导环保，奖惩激励。我们每季度组织业主开展一次市政府办公区环保活动，每年度进行一次环保评比奖励。”此外，还有诸如开展“六一”儿童书画大赛、介绍保姆、代订牛奶等一些与本项目特点不符的文字描述。

参与市场竞争，一定要认真研究客户的需求，了解其需求偏好，才能有的放矢、对症下药、画龙点睛、事半功倍。“千古文章一大抄”的陋习是与市场竞争的要求格格不入的，那种在原有的标书上改一下项目名称的做法，是对社会的不负责任，最终也是对自己的不负责任。即使是中标了，标书将成为合同的必然附件，将产生法律效力，最终也极可能引起法律纠纷。

(三)标书的编写大而全，没必要

有些企业的投标书是“大部头”作品，几百页的标书，其中占篇幅最多的是相关规章制度。

其实作为评委，要在3~4个小时认真阅完每一部标书是根本不可能的，更不要说去认真分析规章制度的科学性、合理性。一般来说，评委只是对该项目的分析、定位、报价、人员配备及对该项目采取的特殊管理措施和服务措施等认真审阅并提问。作为国家级资质的企业，特别是通过了有关质量认证机构颁证的企业，只要出具有关证书，就不必在标书中罗列这些制度。

(四)投标报价，有技巧

有些项目的标的价，是取平均价作标杆，报价越接近者得分越高。所以，某投标企业虽极有意中标，但报价过低，被扣分太多，失去机会。可以说，在评委打分项中，报价得分是客观的，即不需评委打分，而由工作人员算分。因此，各投标单位应注意掌握和这一技术手段。

(五)正式投标时的演讲陈述、答辩现场表现，很重要

有些企业在投标过程中，前期做了大量的准备，精心策划，但是在正式投标时，在介绍时不能把标书的特色介绍出来;招标对于答辩往往都规定了时间，在这短短的时间之内先讲企业、再讲标的物业、再谈标书内容方式是不可取的，平淡介绍无法给评委留下深刻的印象，常规叙述也不能突出自己标书的精髓，这种情况下投标者应尽可能采用先进的宣传工具(vcd、多媒体、投影等)，把自己标书的特色和管理这个特定业的特别做法、精华之处全面展现。

(六)把握评委的心理等于平添胜算

由于时间限制，评委不可能对标的和标书非常了解，因而在向投标人提问时，评委一般都是问自己特长的问题。如评委在工作对社区文化有研究，那社区文化的内容就问得多。作为答辩人一定要以谦虚的姿态认真回答，而不要争辩，因为这个提问是评委的强项。同时，评委在听取答辩时更看重听取投标人对这个物业的管理有哪些独特的做法和具体措施，作为投标者，对评委的这一心理也要有把握。

二、投标现场答辩技巧

物业管理投标答辩是招投标过程中为人们所关注的焦点。通过投标答辩，使评委和业主代表能充分了解投标企业所制作投标书的内容，从而展示该物业管理企业的实力，同时投标企业回答问题的技巧不但能减少或消除会议的枯燥感而且也能体现出其管理人员的水平。物业管理企业投标负责人在投标过程中答辩技巧有如下:

(一)保持仪表，形象致胜

答辩会的评委和业主代表首先看到的是你本人，然后才听到你的发言，在你说出第一句话前，他们已经对你形成一种印象，因此。发言时，着装和姿势尤为重要。发言者的着装应舒适而且适合答辩会的场合，并充分考虑到与会者可能的穿着。站立笔直，两脚有力，双肩稍向后，这种姿势能够表现自信和自尊的气质。如果你的双手和身体不停地晃动，玩弄小物体，眼睛不敢正视听众，那无疑是向听众传递你紧张不安、没有做好准备的信号。

(二)控制声音

发音清晰，不要出现语言含混不清或者把句子的末尾词语吞掉的情况;恰当地调整或改变音调可以增加讲演的变化性和趣味性;足够大的音量，让在场的每位听众都能听到你的讲话。

(三)利用身体位置和动作

1.身体位置

发言者站在哪里很重要，许多专业人士认为，发言者的最佳位置是站在视觉材料(屏幕)的右边，这样，听众的视线在转移到视觉材料之前会集中在发言者身上。如果你在发言的过程中需要走动，记住要站在不会挡住屏幕的位置上。

2.目光接触

发言者和听众保持目光接触非常重要。在你开始发言之前，你要花一点时间从一边到另一边看看各位评委与业主代表。这样使听众意识到你很放松，做好准备。

在发言过程中，你应该小心保证你是在与听众进行目光交流，使每一位听众感到你在与他保持接触。目光接触的技巧:在答辩过程中，即使他(她)说完话之后，你的眼神不要移开。如果必须移开，也要做得慢一点。不论讲话的人是谁，一直盯着你的目标就对，你的眼神看着说话的人，不过每当说话人讲到一个段落，你的眼神要顺势转到目标对象上。这样让目标对象感觉到你对他的注意，紧绷的感觉可以稍微舒缓一点。

3.手势和举止

手势和举止要自然。发言者的手部动作应该与你和人进行一对一交谈时所用的手势差不多，而且你也应该相信自己能做到，你可用手势来强调重点内容。

(四)分析你的听众

发言者应考查每位听众的背景、特征、专业领域等因素。你必须清楚哪些术语和缩略用语听众已耳熟能详，哪些他们可能还没听说过。

(五)充分运用视觉材料

有效地利用视觉材料支持你的发言，在答辩过程中运用视觉材料能够提高听众的兴趣和记忆效果，并能帮助听众形成对发言者的个人特点和可信度的看法，这些材料能够给听众留下正面的深刻印象。另外，在答辩中运用视觉材料能大大减少发言者的紧张感，提高自信心。

(六)语言

答辩过程其实就是沟通交流的过程，发言者必须充满热情，让听众能很快接受你的观点，学会适时地表现幽默是答辩过程中的重要技巧。同时幽默应该是自然的，而不是被强迫的。

(七)把握时间是致胜钥匙

任何一场答辩会都有时间限制，因此如何把握时间，在你所拥有的时间内完成对你工作最有意义的事情显得尤为重要。明智地选择哪些内容该讲，哪些内容不该讲。

(八)答辩中常遇的问题及回答技巧

1.常遇问题

(1)项目的基本情况和相关数据

(2)财务预算的合理性和合法性

(3)目标和承诺的实现方式

(4)管理工作的流程

(5)人力资源问题

2.回答的技巧

(1)引用数据

(2)用法规政策说话

物业管理公司物料采购程序：z物业管理公司工程部质量目标

根据公司总质量目标，工程部特制定以下分目标，作为公司维修工作及各管理处维修工作考核依据:

1、房屋及公共配套设施完好率98%以上;配电房、消防水泵供水率达100%;

2、房屋零修、设备零修、急修及时率98%以上;

3、用户报修处理及时率达95%以上;

4、业主对管辖区维修服务满意率达95%以上;;

5、有效投诉处理100%;

6、维修工上岗前培训合格率达100%。

物业管理公司物料采购程序：x佳园日常物业管理内容

南湖佳园日常物业管理内容

1.秩序维护

根据园区面积及实际情况，结合实际的管理经验，利用人防与技防结合的方式进行园区的秩序维护管理。

园区面积1.9万平方米，管理面积较小，小区的秩维管理设有固定岗、巡逻岗。小区主出入口一个设固定岗，二十四小时值守，来访人员必须到门卫室登记，经门卫通知业主，取得联系并经业主同意后方可进入园区。对进出园区的装修等劳务人员实行登记管理。白天加强固定岗管理力度，注重进出人员和车辆的询问和登记。

由于园区面积较小，秩维人员巡逻时可以看到整个园区，所以在园区中固定岗设立一人，巡逻人员设一人。

门岗人员应保证出入口畅通，确保无闲杂人员进入，大件物品进出时应检查、登记。巡逻人员按规定线路定时巡逻，对整个园区公共部位的秩序维护、消防等进行维护和管理。重点区域、重点部位增加巡逻次数。在巡视过程中对园区内的车辆进行引导，使其有序通行和停放。夜间巡逻人员增加巡逻次数，无离岗现象发生。

秩维人员负责做好"防火、防盗、防暴、防破坏的四防工作。定期宣传消防知识，使业主时时注意防火、防盗。定期检查消防设施的完好情况，熟悉各消防施设的使用方法、分布位置，掌握突发事件的应急预案，如遇到紧急情况时应采取相应的应急方案，并及时报告相关部门(公安、消防等)，在相关部门人员没到场之前应采取有效措施保持好现场或组织疏散人群，尽量协助、配合相关部门处理好相关事宜。

车辆管理方面，秩维人员分清职责范围，认真执守、尽职尽责，未经许可园区内禁止外来机动车辆进入。秩维员对进入园区的车辆进行指挥和疏通。停放在园区的车辆应停放有序，非机动车摆放整齐。

园区内禁止鸣笛、禁止练车、限速行驶。

2.环境管理

公共区域由保洁员循环保洁，主要包括道路、绿地、楼梯通道、电梯轿箱、公共玻璃、垃圾中转站等。

标准:道路无明显污迹、杂物、积水等;垃圾中转站、垃圾桶内垃圾不散装，无超载、无强异味、无污水横流;电梯轿箱擦拭干净、无油迹、无粘贴小广告现象;楼梯通道定期拖洗，无废旧物占道现象;花草、树木养护，适时灌溉，定期施肥、除虫、剪枝，及时补种，保持优美的绿化环境。根据园区实际情况定期进行消毒和灭虫除害。垃圾箱及垃圾中转站定期清洁、消毒。对清洁过程中有安全隐患或造成使用不便处，应设有明显标识或采取有效防范措施。

道路、绿地等每日循环保洁;共用部位玻璃每月清洁1次;路灯、楼道灯每季度清洁1次;楼道每日清扫1次，半月拖洗1次;楼梯扶手每周擦洗2次;雨、雪天气及时清除区内主要道路积水、积雪。

保洁人员在保洁时间内协助秩序维护员协查本区域内的情况。负责对本区域内的公共设备故障情况的报修和检查。

3.维修、养护管理

沈铁南湖佳园的房屋维修养护及设施、设备的管理、维护将坚持"管养合一"的原则，制定合理的养护计划，建立和健全科学的规章制度，切实做到业主满意。将制定出《公共设施日常维修计划及实施方案》、《房屋共用部位维修养护计划及实施方案》。

对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，明确责任人。操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范，保证设施设备运行正常。

消防设施应配备完好，位置适当，可随时启用，如有设备老化及时更新。设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。路灯、楼道灯等公共设施、设备正常使用，完好率不低于93%。确保雨水、污水管道保持通畅，相关设施无破损。容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

协调处理各项维修计划、装修疑难事件;定期巡视各设备房，检查各类设备的运转情况，并发现异常及时采取有效措施。

4.档案管理

公司的档案由主任负责管理，主要包括档案的收集、整理、编排、保存。档案资料的内容包括从接管验收时接手的资料、证件等到施实管理工作中形成的具有参考利用价值的文件材料和相关工作记录等。档案保存时注意防潮、防虫、防破损。管理时应按档案类型等做统一分类，做有序编排，设目录大纲，以便查找。

档案保编排有序，装订整齐，目录清楚。

作废文件须经有关领导批准并加盖作废章后方能销毁。

保持文件的清楚、干净、无虫咬，每年对公司的档案文件进行一次全面清查，每季进行一次部门文件抽查，确保文件资料的完整。

档案借阅时严格遵守借阅时间及规定，注意公司的保密文件不外漏，在有人借阅时应提醒借阅人按时归还并保证借阅的资料完整无损坏。

5.物业服务质量标准

公共秩序维护:实行24小时值班制。负责维护园区内秩序，制定巡视和值班制度，严格控制外来人员进入小区，配合公安机关预防和处理治安案件。

保洁:"五定"即定人、定地点、定时间、定任务、定质量。"六无"即无垃圾污物、无人畜粪便、无砖瓦石块、无碎纸皮核、无污水赃物、无明显粪迹和浮土。"七净"即路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树根草坪净、楼梯净、单元门口净。

绿化:定期栽种补绿、定期对小区内树木、草坪及爬藤等浇水、施肥、除杂草、修剪、除病虫。让业主拥有一个"绿、净、美、安"的生活环境。

维修:热情接待业主报修，做到维修及时，保证质量，态度认真。维修期间不准吃、拿、卡、要;不准超标准收费;全心全意为业主服务。

物业管理公司物料采购程序：北城小区物业管理近期目标和远期规划

北城春色小区物业管理近期目标和远期规划

1、"北城春色小区"的管理目标

"北城春色小区"的物业管理实行公司的品牌模式一一酒店式物业管理。创优目标确定为接管一年内达到宁波市"物业管理优秀小区"标准，并加入诚信物业的倡议活动，二年内达到宁波市"物业管理示范小区"标准，三年内达到全国"物业管理示范小区"标准。

2、近期管理目标(1-3年)

(1)第一年，重点抓好装修阶段的管理，使小区设施、设备保护完好，运行正常，小区的建筑风格不被破坏。

具体措施包括:做好前期宣传和资料发放工作，加强与业主沟通，动态巡检，发现违章行为，及时制止。同时各项物业管理服务逐步推出运行，设立"北城春色小区"网上服务平台。协助成立业主委员会。听取开发商和业主对管理服务的意见和建议，不断改进，使 "北城春色小区"推出的酒店式物业管理得到业主的认可，小区管理水平达到"市级优秀"，参加诚信物业活动，并通过多种物业延伸服务，增加收入，达到盈亏基本平衡。

(2)第2-3年，在巩固和提高第一年管理成果、总结经验的基础上，结合创优达标、社区文明创建等开展各种社区活动，利用网站论坛开设"小区管理大家谈"专栏等多种方法，逐步增强业主参与管理意识。充分发挥业主委员会的作用，使业主参与到物业管理中来在经营管理上，奉行"业主满意第一"的服务理念，在管理服务中去发现、挖掘业主的需求，以满足业主需要为核心和经营导向，全方位提升服务质量，使小区管理逐步从持平走向盈利，同时让业主感受到与日俱增的温馨服务。第三年小区管理水平达到"全国示范"标准。

3、远期规划

(1)按照"统一管理，综合服务"的原则，在管理服务中动态监督工作质量，不断引入新的理念，强调员工的培训，不断提高业务水准。尽量减缓物业的折旧率、大自然的侵蚀、人为破坏和不当使用物业造成的损失。

(2)一方面充分利用北城春色小区的现有资源，另一方面不断引入高新科技，增加物业的附加值，保障投资者的利益，为物业保值、增值打下基础。

3、通过全体业主和物业公司齐抓共管，形成"北城春色小区"的物业管理特色，使小区在空间的利用方式、程度、结构、功能等方面与自然生态系统相适应，创造一个安全、舒适、倍受尊重的居住环境。使业主实实在在体验到优质物业管理所带来的物业保值、增值。

物业管理公司物料采购程序：物业管理助理岗位说明书

物业管理助理岗位说明

工作职责:

1、协助部门主管开展建科大楼绿色运维管理工作。

2、公司日常行政后勤事务管理，包括但不限于消防、绿化、门禁、停车场、车辆、食堂、宿舍、仓库等日常管理。

3、负责工作证制作、文印服务及结算工作。

4、公司固定资产管理，包括但不限于仪器设备、办公设备等的保管。

5、负责建科大楼办公区域的物业管理及各楼层公共服务及租户服务。

任职资格:

1、具备3年以上行政或物业管理工作经验。

2、持有相关职业技能证书优先;有绿色建筑运维管理相关工作经验优先。

3、工作任劳任怨，如有需要节假日可加班。

4、团队精神强，善于与同事沟通协调。

物业管理公司物料采购程序：顺昌物业管理公司简介材料

合肥顺昌物业管理公司的简介

隶属于合肥城改投资建设(集团)有限公司的合肥顺昌物业管理公司，是一家“独立核算、自主经营、自负盈亏、自我发展”具有独立法人资格的国家一级资质物业管理企业。公司现设有总经理室、副总经理室、财务经营部、办公室、质量管理部、秩序维护部、工程技术部、企业策划部、人力资源部等八个部门，拥有员工400余人，中高层管理人员均取得建设部颁发的全国物业管理企业经理上岗证。公司目前管辖范围包括合肥市中级人民法院、中石化大厦、中国银行安徽省分行、合肥市科技馆、安徽省总工会、合肥市民政局、合肥市司法局、仁和大厦、网迅大厦、兴业银行合肥分行、城改集团办公楼、安徽农村信用社联合社办公楼、金娟广告公司办公楼、永盛装饰工程有限公司办公楼、琥珀山庄、新景花园、琥珀新天地、柏庄春暖花开、应流花园、城隍庙市场、三十头工业园、合肥六中、合肥幼儿师范学院、潘集区政务服务中心、潘集区文体局办公楼、潘集区建设综合楼等多处物业，建筑面积共计200余万平方米，居民20000余户。

总经理提出“业主至上，服务为本”的工作宗旨，公司坚持社会效益带动经济效益，物质文明和精神文明同步发展。顺昌人辛勤的工作，不仅获得广大业主的信任，而且赢得了良好的社会信誉，所管辖的琥珀山庄小区1996年连续获得“合肥市物业管理优秀住宅小区”、“安徽省城市物业管理优秀示范住宅小区”、“全国城市物业管理优秀示范住宅小区”称号;仁和大厦、合肥市中级人民法院项目近年分别获得“合肥市城市物业管理优秀示范大厦”“安徽省城市物业管理优秀师范大厦”称号。2000年9月21日，公司获得iso9000国际认证证书，这是安徽省物业管理行业中首家通过认证，这不仅标志着我省物业管理水平实现与国际接轨有了零的突破，而且填补了我省物业管理行业的一项空白，____年我公司又顺利通过了iso9000:____版认证，更充分表明了我公司对iso9000工作从认知度、认可度到执行力三方面都有了全面的提升。公司自成立至今，还先后获得各类荣誉多达四十余项。中央电视台、人民日报、文汇报、中国建设报、安徽电视台、安徽日报、新安晚报、合肥晚报等国家、省、市新闻单位对我公司的物业管理工作给予充分肯定。