办公楼物业管理招标公告-样本5（优选10篇）

办公楼物业管理招标公告-样本5

z市城市管理行政执法局执法总队办公楼物业管理服务项目，根据《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》等，参照《上海市住宅物业管理规定》等相关规定，经上海市城市管理行政执法局执法总队决定，采用公开招标的方式选聘本项目的物业服务企业。

一、招标人基本情况

招标人:上海市城市管理行政执法局执法总队

地址:上海市普陀区凯旋北路459号邮政编码:2**

联系人:z 联系电话:**

二、招标代理机构基本情况

招标代理机构:上海**业主咨询服务有限公司

地址:上海市浦东新区东方路1381号蓝村大厦*座邮政编码:**

联系人:z 联系电话:***

三、《城市管理执法总队办公楼》物业项目基本情况概述

1、本项目物业类型为:办公楼。

2、本项目座落地址:上海市普陀区凯旋北路459号

3、本项目的总占地面积:2700平方米

4、本项目面积:

办公楼主楼四层面积2234平方米，副楼二层面积368平方米，裙房面积265平方米，食堂575平方米;合计管理建筑面积3442平方米。地面停车场面积1550平方米，自行车棚面积60平方米。

5、物业构成:

多层办公楼1幢 4层2234平方米

副楼1幢 2层368平方米

裙房 1幢 1层265平方米

食堂1幢 1层575平方米

车位数量:20个

四、物业服务企业服务范围

(一)物业公共部位的使用管理、维修、更新、改造和养护;

(二)房屋设备、设施的运行、维护、维修和养护;

(三)公共区域、会议室和领导办公室的日常保洁服务;

(四)日常安全防范服务;

(五)车辆停放管理;

(六)食堂的运营和管理;

(七)室外绿化养护;

(八)物业档案资料的保管;物业管理其他相关事务的管理服务;

(九)委托方委托的其他物业管理服务事项。

五、物业服务收费标准及物业服务标准

物业服务收费标准由投标企业根据项目物业服务方案自行测算报价，具体分项服务成本测算划分为:综合服务(含食堂经营与管理)、秩序维护费、保洁费、绿化养护、设施设备维护保养及维修服务。

综合服务、秩序维护、保洁和绿化四项服务标准参考上海市住宅物业服务分等收费标准四级服务标准，房屋和设施设备运行维护保养服务标准:公共部位三类，供水系统一类，排水系统一类，公共照明三类，消防系统二类，避雷系统，弱电系统:监控系统、车禁系统、门禁系统。

六、物业服务合同期限

本次招标，招标人与中标单位签署的物业管理服务合同的期限为3年，从____年1月1日至____年12月31日。

七、投标申请人条件

1、资质为三级或三级以上;

2、近一年内信用信息中不良业绩记录分值低于6分;

3、管理实绩要求:具有管理类似办公楼或商务楼的物业管理服务经验。

4、其它:拟任项目负责人有两年以上管理经验，大专以上学历或者中级以上职称，具有小区经理资格，有物业管理师资格更佳;

5、入围投标人须提交人民币贰万伍仟元的投标保证金，未中标的投标人凭《未中标通知书》领回投标保证金。

八、申请投标的地点、期限及保证金要求

投标申请人应凭《资格预审申请书》和附件清单报名资料申请投标。

1、申请投标地点:上海市浦东新区东方路1381号蓝村大厦28c座，上海**业主咨询服务有限公司。

2、申请投标期限:自____年11月19日14时至16时止。

3、投标申请人应按照上述地点和时间，向招标人提交资格预审资料一套资格预审申请材料。包括《资格预审申请书》及附件资料，报名材料均加盖投标企业公章。

4、符合资格预审条件并入围的投标申请人应将投标保证金人民币贰万伍仟元(支票，台头为上海**业主咨询服务有限公司)递交给招标代理人，由招标代理人开具收据。

九、入围投标人确定

有效投标人超过5家时，由招标方按照有效投标人的信用等级和最新社会公众满意度择优选择5家入围投标单位参加最后决标。

经资格预审后，招标人在____年11月20日根据资格预审结果向投标申请人分别发出《入围通知》和《未入围通知》。

十、其他补充事项

(一)本项目物业服务费结算方式为包干制;

(二)本项目投标报名提交资料:(加盖公章)

1、资格预审申请书

2、公司简介

3、营业执照(复印件)

4、组织机构代码证(复印件)

5、资质证书及其它证书(复印件)

6、拟派项目负责人简历(含证书复印件)

7、具有在管类似物业的经验(物业服务合同复印件)

8、投标企业近一年财务报表或审计报告。

特此公告

招标代理人:上海**业主咨询服务有限公司

二

办公楼物业管理招标公告-样本5：办公楼物业管理顾问提案前言

《办公楼物业管理顾问提案》前言

首先感谢**人员房屋服务公司对我公司的信任，使我们有机会参与z办公楼物业经营管理竞标，展示我公司实力。我们非常珍视这个机会，为贵公司在z办公楼的经营管理上作出贡献。

由于我们接触项目时间较短，对项目的实际情况了解较少，故本提案主要是基于我公司多年的管理经验编制而成的，所以不可避免的有关内容与实际情况不甚符合，我们希望能有机会与贵司领导共同讨论协商，共同致力于形成一个切合z写字楼实际情况的高水平的物业管理方案。

贵公司投资建设了z办公楼，而我公司具有对写字楼管理的丰富经验和专业的管理理念，所以我们有信心，同时也有实力将z办公楼经营好，管理好，使之成为北京的优秀的物业写字楼之一。

办公楼物业管理招标公告-样本5：办公楼装饰装修 施工协调管理

工程施工过程是通过业主、设计、监理、项目部、分包、供应商、其他标段承建商等多家合作完成的，如何协调组织各方的工作和管理，是能否实现工期、质量、安全、降低成本的关键之一。

第一节与业主的工作协调

一、三个服从

1、业主要求与项目部要求不一致，但业主要求不低于或高于国家规范要求时服从业主要求;

2、业主要求与项目部要求不一致但业主要求可改善使用功能性时，服从业主要求;

3、业主要求超出合同范围但项目部能够做到时，服从业主要求。

二、三制

1、定期例会制:定期召开与业主的碰头会，讨论解决施工过程中出现的各种矛盾及问题，理顺每一阶段的关系;

2、预先汇报制:每周五将下周的施工进度计划及主要施工方案和施工安排，包括质量、安全、文明施工的工作安排都事先以书面形式向业主汇报，便于业主监督，如有异议，项目部将根据合同要求和"三个服从"原则及时予以修正。

3、合理化建议制:从施工角度及以往的施工经验来为业主当一个好的参谋，及时为业主提供各种提高质量，改善功能及降低成本的合理化建议，积极为业主着想，争取使工程以最少的投资产生最好的效果。

三、项目部与业主配合措施

1、认真遵守招投标文件和施工总承包合同的各项约定;

2、协助业主选择优秀的分包商和供应商;

3、积极配合业主进行现场检查，接受业主的监督和指导;

4、积极为本工程出谋划策，做好业主的参谋;

5、认真核定工程进度，为业主工程款的拨付提供准确依据。

第二节与监理工程师工作的协调

一、"三让"原则:

1、在监理要求高于国家规范标准时，项目部意见让位于监理意见;

2、在监理要求可改善使用功能时，项目部意见让位监理意见;

3、在监理要求与项目部要求效果一致但做法不同时，项目部意见让位于监理意见。

二、与监理的配合措施

1、积极参加监理工程师主持召开的每周一次生产例会或随时召集的其他会议，并保证三位能代表总承包方当场做出决定的高级管理人员出席会议，同时确保有关分包负责人参加。

2、严格按照监理工程师批准的施工规划和施工方案进行施工，并随时提交监理工程师认为必要的关于施工规划和施工方案的任何说明或文件。

3、按监理工程师同意的格式和详细程度，向监理工程师及时提交完整的进度计划，以获得监理工程师的批准。无论监理工程师何时需要，保证随时以书面形式提交一份为保证该进度计划而拟采用的方法和安排的说明，以供监理工程师参考。

4、严格使用按设计要求的品牌、质量、规格的材料，并上报监理公司及业主认可后方可进场投入施工。

5、在任何时候如果监理工程师认为工程或其任何区段的施工进度不符合批准的进度计划或不符合竣工期限的要求，则保证在监理工程师的同意下，立即采取任何必要的措施加快工程进度，以使其符合竣工期限的要求。

6、总承包范围内的所有施工过程和施工材料、设备，接受监理工程师在任何时候进入现场进行他们认为有必要的检查，并提供一切便利。

7、当监理工程师要求对工程的任何部位进行计量时，我们保证立即派出一名合格的代表协助监理工程师进行上述审核或计量，并及时提供监理工程师所要求的一切详细资料。

8、确保在总承包范围内所有施工人员在现场绝对服从监理工程师的指挥，接受监理工程师的检查监督，并及时答复监理工程师提出的关于施工的任何问题。

第三节与分包单位的工作协调

1、同业主对拟选定的分包单位予以考察，并采用竞争录用方法，使所选择的分包单位(含供应商)无论是资质、管理、经验都符合工程要求。

2、责成分包单位所选用的设备、材料必须在事先征得业主和项目部商的审定，严禁擅自代用材料和使用劣质材料。

3、责成各分包单位严格按照施工进度计划和施工组织设计进行施工，建立合理的质量保证体系，确保施工目标的实现。

4、各分包单位严格按照项目部制定的施工平面布置图"按图就位"，且按项目部制定的现场标准化施工的文明管理规定，做好施工现场的文明施工。

5、组织各分包单位进行科学施工，协调施工中所产生的各类矛盾，以合同明确责任尽可能减少施工中出现的责任模糊和推诿扯皮现象而贻误工程或造成经济损失。

6、项目部应不断加强对各专业班组和分包单位的教育，提请各专业班组和分包单位对产品的成品保护，做到上道工序对下道工序负责。

第四节协调方式

1、按总进度计划制定的控制节点，组织协调工作会议，检查本节点实施的情况，制定、修订、调整下一个节点的实施要求。

2、由监理工程师主持施工协调会，每周进行一次进度协调。

3、为了保证这些目标的实现，制定以下制度，确保将各方的工作组织协调好。

①制定图纸会审、图纸交底制度

在正式施工之前，工程部人员核对图纸，参加由业主组织的图纸会审、图纸交底会，会中确定的内容形成第一份施工文件。确保工程顺利开始。

由项目部及时组织二次设计方对施工方的设计和图纸交底。

②建立周例会制度

在每周的固定时间召开由监理主持，业主、设计、项目部、各分包方、各标段参与的周例会，会中商讨一周的工程施工和配合情况，解决问题。由设计参加，可以将一周内的问题在召开周例会时，统一办理洽商。

若遇到急需解决的事情，可以立即找业主、设计、监理商讨解决。

③制定专题讨论会议制度

遇到较大问题时，业主、设计、监理、项目部、各标段、有关分包方聚到一起，商讨解决。此专题讨论会不定时召开。

办公楼物业管理招标公告-样本5：办公楼装饰施工管理建议（中标）

办公楼装饰施工管理建议(中标公司)

一、公司建议

⒈合理计算成本，控制各项偶然开支，减少必然开支数目。

工程开始施工前，经过图纸会审，现场勘测后编制详细合理的工程预算成本，包括直接费、间接费及其它各项费用，做到心中有数，对于可以减少的开支，在施工中尽量减少，严格控制各项偶然开支的发生。

⒉认真询价、比价，购买质量合格、价格最低的材料，严格按照公司文件iso9001的标准进行材料控制，由项目提出材料计划后，采购员进行询价、比价工作;在保证质量的前提下，货比"三家"，选择最低价材料;减少工程直接费，以达到降低成本的目的。

⒊充分掌握施工进度，合理进行人力、物力投入及优化配置，避免工人窝工及材料浪费现象。根据施工进度及现场实际情况，合理投入人力、物力的充分发挥各自的最大积极性及能动性，避免工人窝工现象发生，同时严格管理、合理安排，控制材料浪费现象发生，节约材料，降低成本。

⒋尽量减少由于洽商、变更而导致的工程返工。

对于设备不够全面及可能发生功能转变设计的部分，施工前积极与甲方洽商、确定，以确定出最佳方案，避免施工完成后发生设计变更导致返工，造成不必要的浪费，从而提高工程成本。

⒌抓好工程质量，避免返工现象发生。

严把"质量关"，避免不合格产品发生，严格按照公司现行管理制度，层层负责，落实检查工作，将质量问题控制在萌芽状态，避免因施工质量而导致的工程返工，同时对于已经发生的质量问题要引起高度重视，一查到底，找出最终原因，以此为鉴杜绝类似问题发生。做好现场管理及成品保护工作。

⒍对施工现场进行封闭管理，减少闲杂人员进入现场对施工带来的不便及导致材料、机具丢失现象。做好现场材料、半成品及成品的保护工作，防止半成品、成品污染、破坏而导致的修补返工现象。

⒎改进材料运输、收发、保管工作，减少各环节的损耗及费用。

⒏执行限额领料制度，合理使用材料，减少不必要的浪费。

⒐加强施工过程的技术质量检验制度，保证工程质量，避免返工损失。

⒑加强劳动纪律，尽量实行计件工资制，提高劳动生产率。

⒒正确选配和合理使用机械设备及施工工具，降低利用率和使用率。

⒓搞好机械设备的保养和维修，提高利用率和使用效率。

二、关于工程质量、工期及保修承诺

我公司报名参加贵公司招标的深圳市**局教育基地建筑装修工程项目的投标，并同意遵守该招标工程的有关规定及要求。如若我公司中标该工程，我公司保证在承诺的工期内按期完工，并保证本工程的质量标准在满足设计及消防要求的情况下，达到国家现行室内装修工程的质量检验评定标准的合格等级标准，工程观感质量评价达到好标准，整体工程达到合格等级的质量目标。工程竣工验收后，按照《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》及合同的约定履行工程保修职责。

办公楼物业管理招标公告-样本5：办公楼装修工程回访保修管理

办公楼装修工程回访及保修管理

一、项目回访保修管理

1、对项目回访与保修的认知

"回访保修的责任应由承包人承担，承包人应建立施工项目交工后的回访与保修制度，提高工作质量，听取用户意见，改进服务方式。"工程交工后回访用户是一种"售后服务"方式，工程交工后保修是我国一项基本法律制度。通过建立和完善回访保修服务机制。贯彻"顾客至上"的服务宗旨，可以展示企业良好的形象。贯彻回访保修服务制度，要求承包人在工程交付竣工验收后，自签署工程质量保修书起的一定期限内，应对发包人和使用人进行工程回访，发现由施工原因造成的质量问题，承包人应负责工程保修，直到在正常使用条件下，建设工程的质量保修期为结束为止。《建筑法》规定，建筑工程实行质量保修制度，对于促进承包人加强工程施工质量管理，保护用户及消费者的合法权益可以起到重要的保障作用。

2、承包人进行工程回访保修有以下重要意义:

2.1 有利于项目经理部重视项目管理，提高工程质量。只有加强施工项目的过程控制，增强项目管理层和作业层的责任心，严格按操作工艺和规程施工，从防止和消除质量缺陷的目的出发，才能从源头上杜绝工程保修问题的发生。

2.2 有利于我司听取用户意见，履行回访保修承诺。发现工程质量缺陷，应采取相应的措施，及时派员登门进行修理;收集、倾听用户的意见，做好回访保修记录，纳入我司回访用户和工程保修的服务程序进行控制。

2.3 有利于改进服务方式。增强用户对我司的信任感。通过建立回访与保修的服务制度，组织编写一些用户服务卡、使用说明书、维修注意事项等资料，在回访中馈赠使用人或用户，真正树立全心全意为用户提供优质服务的企业形象。

3、项目回访保修的程序

坚持工程回访与保修制度，加强我司与发包人及使用人或用户的广泛联系，并按规定的程度开展工作，可以赢得发包人的信任，创造"服务换合作"的机遇，提高我司的社会信誉。

3.1 适时召开一些易于融洽、有益双方交流的座谈会、经验交流后、佳庆茶话会，以加强联系，增进双方友好感和信赖感。

3.2 及时研究解决施工问题、质量问题，听取发包人对工程质量、保修管理、在建工程听意见，不断改善项目管理，才能真正提高工程质量水平，树立承包人的社会信誉。

3.3 千方百计为发包人提供各种跟踪服务，不断满足提出的各种变更修改要求，建立健全工程项目登记、变更、修改等技术质量管理基础资料，把管理工作做得扎扎实实。

3.4 妥善处理与发包人、监理人和外部环境的关系，捕捉机会，创造有利条件，精心组织，细心管理，形成"我精心、你放心、他安心"的"三位一体"工程质量保证机制。

3.5 组织发放有关工程质量保修、维修的注意事项等资料，切实贯彻企业服务宗旨，进行工程质量问卷调查，收集反馈工程质量保修信息，对实施效果应有验证和总结报告。

4、回访用户

4.1 回访工作计划

"回访应纳入我司的工作计划、服务控制程序与质量体系文件。"应编制正式的工作计划，规定服务控制程序，纳入质量管理与质量保证体系，使其得到执行的保证。

(1)通过回访，了解工程交付使用后，用户对工质量的意见，促进承包人改进工程质量管理，为顾客提供优质服务。

(2)采用gb/t6583-iso8402:1994 标准的术语。

(3)引用《规范》项目回访保修的解释。

(4)承包人应明确服务要素的责任领导，确定本要素及程序制定、修订、实施的归口管理部门和相关部门、人员应执行本要素及程序的规定。

(5)执行单位或项目经理部应参与用户回访调查，代表企业履行保修承诺，具体执行质量保修、维修业务。

(6)承包人应制定并实施回访用户和工程保修服务控制程序。

(7)在工程交付竣工后按工作计划组织回访用户。

(8)严格按相关规定和约定，搞好质量保修服务，改造服务承诺。

(9)正确划分保修和维修的责任界限，处理好与用户的关系。

(10)采取多种形式听取用户意见，分析信息，为质量提供资料。

5、回访工作记录

根据回访工作计划的安排，每次回访结束，执行单位或项目经理应填写"回访工作记录"撰写回访纪要，执行负责人应在回访记录上签字确认。回访工作记录格式参见下表:撰写回访工作纪要的主要内容一般应包括:存在哪些问题;使用人有什么意见;事后应采取什么措施处理;公正客观在记录正反两方面的评价意见。全部回访工作结束，应提出"回访服务报告"，收集用户对工程质量的评价，分析质量缺陷的原因，总结正反两方面的经验和教训，采取相应的对策措施，加强施工过程质量控制，改进施工项目管理。"回访服务报告"的主要内容应涵盖:回访建设单位和工程项目概况，使用单位或用户对交工工程的意见;对回访工作的单项分析和全面总结;举一反三提出质量改进的对策措施等。

二、保修承诺

1、可提供的优惠条件:

1.1 保修期二年

1.2 可提供装修工程总造价的5%作为保修金

1.3 保修期满后，5%保修金即使付清，但若再出现质量问题时，公司仍可派专业维修人员免费继续一年上门服务

1.4 保修期满后，对于需要更换的工程材料，可优惠计价。

2、工程保修内容及期限:

2.1 电气照明工程:保修期二年

2.2 给排水、采暖工程:保修期二年

2.3 装饰工程:保修期二年

3、保修的做法:

3.1 发装饰工程保修证书(装饰保修卡)

在工程竣工验收同时，由我司向业主发送《装饰工程保修证书》保修证书的主要一般包括:工程简况、保修范围和内容;保修时间;保修说明;保修情况记录。此外，保修证书还应附有保修单位(即施工单位)的名称、详细地址、电话、联系接待部门(如科、室)和联系人，以便于业主联系。

3.2 要求检查和修理

在保修期内，业主发现使用功能不良，又是由于装饰施工质量而影响使用者，可以口头或书面方式通知施工单位的有关保修部门，说明情况，要求派人前往检查修理。我司必须尽快派人前往检查，并会同业主共同做出鉴定，提出修理方案，并尽快地组织人力物力进行修理。

3.3 验收

在发生问题的部位或项目修理完毕以后，要在保修证书的"保修记录"栏内做好记录并报业主验收签认，以表示修理工作完结。

3.4 经济

责任的处理

由于装饰工程情况比较复杂，不像其它商品单一性强，有些修理项目往往是由多种原因造成的。因此，在经济责任处理是必须根据修理项目的性质、内容以及结合检查修理多种原因的实际情况，由业主和我司共同商定经济处理办法，一般地有以下几种:

(1)修理项目确属由于装饰工程施工单位施工责任造成的，或遗留的隐患，则由装饰公司承担的修理费用;

(2)修理项目是由于业主和装饰工程施工单位双方的责任造成的，双方应实事求是共同商定各自承担的修理费用;

(3)修理项目是由于业主的设备、材料、成品、半成品等质量不好等原因造成的。

4、质量问题

质量问题分三类，由于施工工艺不当，或施工方法不正确，事前没有发现，竣工后才表现出来;由于自然原因，或地区自然环境原因，使某些饰面或功能性部位，出现质量问题;由于外购材料的隐患质量问题，安装时没有发现，竣工后才暴露出来。以上质量问题均属保修范围。

5、保修期内修理和保养服务

在保修期内，凡发生的质量问题，因我方责任造成的质量事件，据服务条例承担维修责任，项目部接到业主通知，一般性问题，隔日派管理人员前来察看，了解产生质量问题的原因、产生的部位， 以及制定维修方法。并把维修施工方法以书面形式报告物业管理部门。凡是发生紧急特殊性的质量问题，我们当即派人员前来处理。

办公楼物业管理招标公告-样本5：5a办公楼工程项目总承包管理方法

本着上述总承包管理原则，将采用以下方法进行总包管理:

1 目标管理

在进行总包管理过程中，制定出总目标及阶段性目标，目标包括质量、进度、安全、文明施工等，在目标明确的前提下对各分包单位进行管理、监控、协调与考评。

2 制度管理

根据多年的总包管理经验，建立符合现场实际的总包管理制度，包括如下内容:总包配合服务工作协议;分包进退场管理制度;工作例会制度;分包质量管理制度;分包进度管理制度;现场文明施工、环保管理制度;分包安全管理制度;分包技术资料管理制度;总平面管理制度;分包成品保护制度;后期保修服务制度等。

3 过程管理

在进行目标管理的同时，重在过程跟踪管理，保证各阶段目标在施工过程中达到相应要求。在过程中对质量、进度、安全、文明施工等进行跟踪检查，发现问题立即反馈、督促整改，及时进行复验，使问题解决在施工过程中。

4 协调管理

与各分包单位通过合同及协议明确双方责任，以合同及协议作为施工总包管理的依据，以总承包部的总体工期网络计划为基准，合理安排各分包单位的施工时间，组织工序穿插，由总承包部及时解决各专业分包单位存在的技术、进度、质量问题;通过每日的工程协调会和每周的工程例会解决总分包间及各分包间的各种矛盾，以使整个工程施工顺利进行，实现各项目标。

办公楼物业管理招标公告-样本5：办公楼装饰工程 施工协调管理

我公司有资质和能力承担本工程的全部施工项目内容，但考虑到此工程工期短、任务重、设计新颖，新材料、新技术运用较多的因素，施工协调与各单位配合成为本工程优质按期完成的关键，为了本工程的顺利进行，我们将从以下几个方面入手，搞好与各方面的协调关系。

(1)与设计单位间的工作协调。

1)我方在与设计的沟通上，能透彻、有创意地理解设计方、建设单位意图及要求，能就此提出符合设计要求的施工实施方案。

2)主持施工图审查，协助建设单位会同设计方协商提出建议，完善设计内容和设备物资选型。

3)对施工中出现的情况，除按驻场监理的要求及时处理外，还应积极修正可能出现的设计错误，并会同建设单位、设计方按照施工图纸与整体效果要求，进行分部验收、中途质量验收、竣工验收等。

4)根据建设单位指令，设计方参加设备、材料等的选型、选材和定货，参加新材料的定样采购工作。

5)协调在施工中需要与设计方协商解决的问题，协助解决不可预测因素引起的其他变化。

(2)与监理工程师间协调

1)在施工过程中，严格按照经建设单位及监理工程师批准的《施工组织总设计》进行质量管理。在各专业施工队"自检"和公司专检的基础上，接受监理工程师的验收和检查，对出现的问题，按照监理要求予以整改。

2)严格执行质量控制、检查、管理制度，并据此对各专业施工队予以监控，确保产品达到优良。坚决杜绝现场施工不服从监理安排的不正常现象发生，使监理工程师的指令得到全面执行。

3)所有进入现场使用的成品、半成品、设备、材料器具，均主动向监理工程师提交相应资料，对按规定使用前需进行物理化学试验检测的材料，主动递交检测结果报告，确保工程所用材料质量符合要求。

4)施工中，严格执行"上道工序不合格，下道工序不施工"的原则，使监理工程师能顺利开展工作。当出现与监理工程师意见不一的情况下，遵循"先执行，后磋商"的原则，在现场质量管理工作中，维护好监理的权威性。

办公楼物业管理招标公告-样本5：办公楼装修工程管理任务目标

办公楼装修工程管理的任务及目标

为了取得工程管理的各阶段目标和最终目标的实现，有了组织保证和管理程序，还必须加强管理的任务和管理目标。必须强调，施工项目管理的主体是施工项目经理为首的项目部，是工程项目完成施工活动及相关生产要素，因此有它任务和目标。

1.实施建立施工项目管理组织

a.由公司采用适当的方式选聘称职的施工项目经理，规定职责和目标。

b.根据施工项目组织原则，选用适当的组织形式，组建施工项目管理机构，明确责任、权限和义务。

c.在按照执行公司规章制度的前提下，根据施工项目管理的需要，制订出施工项目管理制度。

2.进行施工项目管理规划

a.进行对工程项目分解，确定各阶段控制目标，进行施工项目的全面管理。

b.建立施工项目管理体系，制定项目管理的工作目标和工作步署。

c.编制施工管理计划和质量计划，确定管理点，形成文件，以利执行。

3.进行施工项目的目标控制

工程项目部的项目管理是以各项目标管理来保证施工项目的完成，因此必须进行目标控制。

a.进度控制目标。在施工组织设计中进度计划实现的措施2质量控制目标。在质量计划中的各项质量计划实现的措施和得到保证。

b.安全控制目标。制订安全生产的管理组织、措施。

c.经济控制目标。在保证优质优产的前提下，实行全面经济使用控制，实现公司和项目部的经济指标。

d.质量等级目标。保证优良，力争市优，争获部优。

办公楼物业管理招标公告-样本5：办公楼管理处组织架构人员配备培训和管理

办公楼管理处组织架构及人员配备、培训和管理

1、组织架构

a.办公楼管理处组织机构以精简、高效为原则，采用直线--职能制形式设置，具有纵向垂直领导，横向协同运作的分级管理特点。这种模式有利于减少管理环节，提高工作效率。

b.管理处实行公司领导下的管理处负责制。由公司派出高级别的专门人员担任管理工作。

c.管理处设主任一名，分属管理层。下设各部为操作层。操作层的配置按实际特点实行综合工时制度。

d.人员素质要求作风良好、工作踏实，并拥有全面的、先进的专业知识技能，提倡"高门槛进、高门槛出"。所有员工既是自己所在岗位的行家里手，同时又是其他岗位的多面手。

e.在管理队伍建设上，我们将采用规范管理和人性化管理相结合的方式，充分运用激励机制，调动全体员工的工作积极性、严格考核，并实行末尾淘汰制，确保办公楼委托管理目标得以实现。

2、培训管理:

a、要实现办公楼物业管理目标的有效达成，我公司必须输出一流的人才、一流的管理和一流的服务。

b、上海安必盛物业一贯注重培训，且具有规范、完善的培训制度，先进的考核与评估制度。

c、通过培训，员工综合素质全面提高。我公司逐步形成了入职培训、上岗培训、定期培训和发展培训等四大模块，强调入职培训要做到三落实，即培训内容落实、培训责任人落实、培训效果落实。

d、上岗培训体现个性化方案，针对每一位被提任员工要有个性化的培训方案。定期培训是针对不同岗位的员工定期的知识巩固和知识添加。发展培训要结合员工职业发展的要求、企业对员工素质、能力、知识的要求进行的，这类培训更体现共性化的课程、个性化的选择，以学分为考核内容。

e、今年的培训工作在以上四个模块都开展了不同程度的尝试，目前正在根据这样的线索制定明年的培训计划。

我公司针对办公楼管理特点，将制定极具针对性的培训计划。通过培训尽快培养出一批能适应办公楼物业管理需要的管理人员。

1)培训目标

培训的目标是对办公楼人员服务态度、业务知识、专业技能三个方面强化教育，从而提高管理人员的素质、技能及管理水平，以达到胜任物业管理的目标，使之能为办公楼提供尽善尽美的服务。

2)培训方式

1.公司组织培训;

2.管理处组织培训;

3.操作部门组织培训。

3)培训内容

1.仪容仪表、文明礼貌培训

2.管理制度培训

3.质量管理理念培训

4.技能培训

5.岗位责任培训

6、岗位操作技能培训

7、设备系统、工具使用培训

8、安全作业程序培训

培训程序按上海安必盛物业iso9001:2000程序文件，〈培训程序〉进行

3.物业管理处组织机构设置及人员配置

3.1物业管理处组织机构设置和人员配备

3.1.1岗位设置的原则

满足办公楼物业管理运作需要，达到合同所承诺的服务标准，避免设立无效岗位。

3.1.2物业管理处组织架构

拟设的管理处组织架构

管理处的机构设置是根据管理服务的总体设想及贵司办公楼的规模、管理重点、要点，依据精干高效的原则建立的。管理处是在公司本部领导下的经理负责制，实行以管理处为整体管理，各部门为分体管理的管理模式。管理处设主任一名，直管环境清洁部、工程技术部、保安部、和客户内务部。管理处内部实行垂直领导，经理构成管理处的核心层，各部门主管属于中坚层，部门下设班组为操作层。

3.1.3主要部门的职责及任职资格

驻场主任职责

驻场主任代表公司对项目管理全权负责，对管理中的一切重大问题做出最后决策，负责组织和协调各部门的工作。

工程技术部职责

1、做好季节性养护工作(如:梅雨季节的通风、干燥;雷雨季节对避雷设施的检查，台风季节对高空及室外建筑的检查以及防漏等);

2、做好办公楼的维修工作;

3、负责办公楼内配套设施设备的运行维护管理;

4、搞好办公楼的各种空调、机电、消防、给排水、供电、网络、通讯、自控、电梯等设备的管理;

5、负责办公楼工程管理计划的制定和落实，做好设施设备的档案资产管理。

客户服务部职责

1、客户服务部是在驻场主任领导下的综合管理部门，负责协调和监督检查各部门的工作，处理驻场主任交办的事宜。

2、调查了解物业管理情况，及时向驻场主任汇报，做到"上情下达，下情上达";

3、负责客务、接待、及档案管理;

4、负责接受客户投诉，与客户沟通和提供特约服务;

保安部职责

1、负责办公楼的治安管理，为业户提供安全的生活环境;

2、负责办公楼的消防管理，制定应急消防预案，搞好业务训练，减少业主财产损失;

3、负责办公楼的车辆交通管理，确保有一个良好的交通秩序和安全环境;

4、搞好技能训练，不断提高员工的业务素质，为业户提供良好的安全服务。

环境清洁部职责

1、负责办公楼的园庭绿化、公共环境卫生及室内保洁工作;

2、负责垃圾的收集、清运;

3、做好办公楼内的虫害的消杀;

4、做好委托的清洁代理服务。

各部门员工任职资格

1、管理处主任:具有大专以上文化程度，管理组织能力强，有很强的协调处理经验，具有独立工作的能力，懂得法律法规和先进的管理理论。

2、客户专员:具有大专以上学历，35岁以下，三年以上相关工作经历。

3、工程技术维修工:具有高中以上文化程度，多工种专业上岗证书，三年以上专业工作经验，动手能力强，身体素质好，能吃苦耐劳。

4.保安员:具有高中以上文化程度，20-40岁，身体健康，五官端正，身高1.70米以上，品德优良，思想作风过硬，相貌端正，工作责任心强。

5、清洁工:初中以上文化程度，身体健康，品德优良，自觉工作意识强，有办公楼或清洁公司工作经验者优先。

人员来源

高档次的物业必须要有高素质的人才和专业化的队伍来管理，才能塑

出品牌形象，提升物业的附

加值。将从公司选调具有专科以上学历，有扎实的专业基础知识，有良好的文化素养，有丰富的实践经验，有很强的综合管理能力，精力旺盛、成熟稳重的人员担任该项目驻场经理。抽调一批有较高文化知识结构、较好的专业技术水平、较强的管理能力的中层人员构成该项目的骨干力量;调配素质良好的基层员工，形成办公楼比较厚实的管理基础和专业化的管理队伍。

我司将成立前期物业管理小组，组长1人，由品保部经理担任，组员4人，包括管理处主任以及机电工程、管理部的有关人员。负责领导、指挥、安排前期物业管理工作，并在中标15天后，赴现场与管理方会晤，安排进一步的调查摸底，制定出具体的《财富广场5号楼作业指导书》等。

办公楼物业管理招标公告-样本5：办公楼装修工程管理程序

办公楼装修项目工程管理程序

在本项目的管理过程程序，我公司将从四个方面着手:

1.施工准备阶段

在签订了工程承包合同，甲乙双方的交易关系正式确立后，应由公司和项目部经理展开施工准备工作。

a.成立项目经理部，根据工程管理的需要建立机构，配备管理人员。

b.编制《施工组织设计》(质量计划书)，主要是施工技术方案，施工计划进度及施工平面图，用于指导施工准备和项目施工。

c.制订施工项目管理规划，以指导施工项目管理过程。

d.进行施工现场准备，使现场具备施工条件，有利于进行文明施工。

e.编写开工申请报告，审批开工。

2.施工过程

由项目经理领导下项目经理部实行有目标的全面管理，完成合同条件规定的全部施工任务，达到验收、交工的条件:

a.按施工组织设计的安排进行施工。

b.在施工中努力做好动态控制工作，保证质量目标、造价目标、安全目标、节约目标的实现。接受工程监理人员的监督，完善管理工作。

c.管好施工现场，实行文明施工。

d.严格履行工程承包合同，处理好内外关系，管好合同变更及其它的经济签证。

e.做好记录、协调、检查、分析工作等。

3.验收、交工与结算阶段

在施工项目基本结束，应对项目成果进行总评、评价、对外结清债权债务，结束合同条件的交易关系:

a.工程收尾，对自检、业主发现的问题及时处置、完善。

b.进行(配合)整体项目的调整、调试。

c.在预检的基础上接受正式验收。

d.整理、移交竣工文件，进行财务结算，总结工作，编制竣工总结报告。

e.办理工程交付手续。

f.完成项目部的管理使命。

4.用后服务阶段(回访维修阶段)

这是施工项目管理的最后阶段，也是执行合同条件的最后环节。在竣工交付后，按合同规定的责任期进行用后服务，回访维修，保证使用单位的正常使用:

a.为保证工程正常使用而作必要的技术咨询服务。

b.进行工程回访，听取用户意见，总结经验，观察使用中的问题，进行必要的维护、维修和保修。