办公楼管理处组织架构人员配备培训和管理（优选10篇）

办公楼管理处组织架构人员配备培训和管理

适配人群	驻场主任，工程技术维修工，保安员	使用场景	梅雨季节养护，雷雨季避雷检查，台风季高空巡检
制定目的	办公楼要管得好，得有人、有规矩、有培训。怕人不够用、不会干、不听指挥，所以得先把架子搭起来，把人定好，把事儿理清。
适用范围	管管理处所有人，包括主任、各部主管、清洁工、保安、维修工。管日常干活、培训、考核、排班这些事。
职责分工	公司派驻场主任总负责。各部门主管带自己人干活。品保部经理牵头前期小组，15天内到现场摸情况、写作业指导书。
禁止行为	不能随便设岗位，不能招不够格的人，不能培训走过场，不能考核不认真，不能让没证的人碰设备、上岗位。
检查与监督	先成立前期小组，15天内进场；接着定《作业指导书》；每月查培训记录和考勤；没完成的扣绩效，连续两次不达标调岗或辞退。

办公楼管理处组织架构及人员配备、培训和管理

1、组织架构

a.办公楼管理处组织机构以精简、高效为原则，采用直线--职能制形式设置，具有纵向垂直领导，横向协同运作的分级管理特点。这种模式有利于减少管理环节，提高工作效率。

b.管理处实行公司领导下的管理处负责制。由公司派出高级别的专门人员担任管理工作。

c.管理处设主任一名，分属管理层。下设各部为操作层。操作层的配置按实际特点实行综合工时制度。

d.人员素质要求作风良好、工作踏实，并拥有全面的、先进的专业知识技能，提倡"高门槛进、高门槛出"。所有员工既是自己所在岗位的行家里手，同时又是其他岗位的多面手。

e.在管理队伍建设上，我们将采用规范管理和人性化管理相结合的方式，充分运用激励机制，调动全体员工的工作积极性、严格考核，并实行末尾淘汰制，确保办公楼委托管理目标得以实现。

2、培训管理:

a、要实现办公楼物业管理目标的有效达成，我公司必须输出一流的人才、一流的管理和一流的服务。

b、上海安必盛物业一贯注重培训，且具有规范、完善的培训制度，先进的考核与评估制度。

c、通过培训，员工综合素质全面提高。我公司逐步形成了入职培训、上岗培训、定期培训和发展培训等四大模块，强调入职培训要做到三落实，即培训内容落实、培训责任人落实、培训效果落实。

d、上岗培训体现个性化方案，针对每一位被提任员工要有个性化的培训方案。定期培训是针对不同岗位的员工定期的知识巩固和知识添加。发展培训要结合员工职业发展的要求、企业对员工素质、能力、知识的要求进行的，这类培训更体现共性化的课程、个性化的选择，以学分为考核内容。

e、今年的培训工作在以上四个模块都开展了不同程度的尝试，目前正在根据这样的线索制定明年的培训计划。

我公司针对办公楼管理特点，将制定极具针对性的培训计划。通过培训尽快培养出一批能适应办公楼物业管理需要的管理人员。

1)培训目标

培训的目标是对办公楼人员服务态度、业务知识、专业技能三个方面强化教育，从而提高管理人员的素质、技能及管理水平，以达到胜任物业管理的目标，使之能为办公楼提供尽善尽美的服务。

2)培训方式

1.公司组织培训;

2.管理处组织培训;

3.操作部门组织培训。

3)培训内容

1.仪容仪表、文明礼貌培训

2.管理制度培训

3.质量管理理念培训

4.技能培训

5.岗位责任培训

6、岗位操作技能培训

7、设备系统、工具使用培训

8、安全作业程序培训

培训程序按上海安必盛物业iso9001:2000程序文件，〈培训程序〉进行

3.物业管理处组织机构设置及人员配置

3.1物业管理处组织机构设置和人员配备

3.1.1岗位设置的原则

满足办公楼物业管理运作需要，达到合同所承诺的服务标准，避免设立无效岗位。

3.1.2物业管理处组织架构

拟设的管理处组织架构

管理处的机构设置是根据管理服务的总体设想及贵司办公楼的规模、管理重点、要点，依据精干高效的原则建立的。管理处是在公司本部领导下的经理负责制，实行以管理处为整体管理，各部门为分体管理的管理模式。管理处设主任一名，直管环境清洁部、工程技术部、保安部、和客户内务部。管理处内部实行垂直领导，经理构成管理处的核心层，各部门主管属于中坚层，部门下设班组为操作层。

3.1.3主要部门的职责及任职资格

驻场主任职责

驻场主任代表公司对项目管理全权负责，对管理中的一切重大问题做出最后决策，负责组织和协调各部门的工作。

工程技术部职责

1、做好季节性养护工作(如:梅雨季节的通风、干燥;雷雨季节对避雷设施的检查，台风季节对高空及室外建筑的检查以及防漏等);

2、做好办公楼的维修工作;

3、负责办公楼内配套设施设备的运行维护管理;

4、搞好办公楼的各种空调、机电、消防、给排水、供电、网络、通讯、自控、电梯等设备的管理;

5、负责办公楼工程管理计划的制定和落实，做好设施设备的档案资产管理。

客户服务部职责

1、客户服务部是在驻场主任领导下的综合管理部门，负责协调和监督检查各部门的工作，处理驻场主任交办的事宜。

2、调查了解物业管理情况，及时向驻场主任汇报，做到"上情下达，下情上达";

3、负责客务、接待、及档案管理;

4、负责接受客户投诉，与客户沟通和提供特约服务;

保安部职责

1、负责办公楼的治安管理，为业户提供安全的生活环境;

2、负责办公楼的消防管理，制定应急消防预案，搞好业务训练，减少业主财产损失;

3、负责办公楼的车辆交通管理，确保有一个良好的交通秩序和安全环境;

4、搞好技能训练，不断提高员工的业务素质，为业户提供良好的安全服务。

环境清洁部职责

1、负责办公楼的园庭绿化、公共环境卫生及室内保洁工作;

2、负责垃圾的收集、清运;

3、做好办公楼内的虫害的消杀;

4、做好委托的清洁代理服务。

各部门员工任职资格

1、管理处主任:具有大专以上文化程度，管理组织能力强，有很强的协调处理经验，具有独立工作的能力，懂得法律法规和先进的管理理论。

2、客户专员:具有大专以上学历，35岁以下，三年以上相关工作经历。

3、工程技术维修工:具有高中以上文化程度，多工种专业上岗证书，三年以上专业工作经验，动手能力强，身体素质好，能吃苦耐劳。

4.保安员:具有高中以上文化程度，20-40岁，身体健康，五官端正，身高1.70米以上，品德优良，思想作风过硬，相貌端正，工作责任心强。

5、清洁工:初中以上文化程度，身体健康，品德优良，自觉工作意识强，有办公楼或清洁公司工作经验者优先。

人员来源

高档次的物业必须要有高素质的人才和专业化的队伍来管理，才能塑

出品牌形象，提升物业的附

加值。将从公司选调具有专科以上学历，有扎实的专业基础知识，有良好的文化素养，有丰富的实践经验，有很强的综合管理能力，精力旺盛、成熟稳重的人员担任该项目驻场经理。抽调一批有较高文化知识结构、较好的专业技术水平、较强的管理能力的中层人员构成该项目的骨干力量;调配素质良好的基层员工，形成办公楼比较厚实的管理基础和专业化的管理队伍。

我司将成立前期物业管理小组，组长1人，由品保部经理担任，组员4人，包括管理处主任以及机电工程、管理部的有关人员。负责领导、指挥、安排前期物业管理工作，并在中标15天后，赴现场与管理方会晤，安排进一步的调查摸底，制定出具体的《财富广场5号楼作业指导书》等。

办公楼管理处组织架构人员配备培训和管理：办公楼装饰施工管理建议（中标）

适配人群	中标公司，项目采购员，施工班组长	使用场景	装饰施工，现场封闭，材料领用
制定目的	怕施工乱花钱，想把成本压下来，让每笔钱都花在刀刃上，不白扔钱。
适用范围	中标公司管装修施工全过程，盯材料、人工、进度、质量这些事。
职责分工	项目经理牵头，采购员比价买料，施工员安排人手，质检员天天查活儿，公司领导抽查。
禁止行为	不准随便改图纸，不准买便宜但不合格的材料，不准工人闲着干耗，不准材料堆地上不管。
检查与监督	开工前先算清预算，每周核对材料进出，每月检查进度和质量，没做到就扣绩效，月底开会复盘改。

办公楼装饰施工管理建议(中标公司)

一、公司建议

⒈合理计算成本，控制各项偶然开支，减少必然开支数目。

工程开始施工前，经过图纸会审，现场勘测后编制详细合理的工程预算成本，包括直接费、间接费及其它各项费用，做到心中有数，对于可以减少的开支，在施工中尽量减少，严格控制各项偶然开支的发生。

⒉认真询价、比价，购买质量合格、价格最低的材料，严格按照公司文件iso9001的标准进行材料控制，由项目提出材料计划后，采购员进行询价、比价工作;在保证质量的前提下，货比"三家"，选择最低价材料;减少工程直接费，以达到降低成本的目的。

⒊充分掌握施工进度，合理进行人力、物力投入及优化配置，避免工人窝工及材料浪费现象。根据施工进度及现场实际情况，合理投入人力、物力的充分发挥各自的最大积极性及能动性，避免工人窝工现象发生，同时严格管理、合理安排，控制材料浪费现象发生，节约材料，降低成本。

⒋尽量减少由于洽商、变更而导致的工程返工。

对于设备不够全面及可能发生功能转变设计的部分，施工前积极与甲方洽商、确定，以确定出最佳方案，避免施工完成后发生设计变更导致返工，造成不必要的浪费，从而提高工程成本。

⒌抓好工程质量，避免返工现象发生。

严把"质量关"，避免不合格产品发生，严格按照公司现行管理制度，层层负责，落实检查工作，将质量问题控制在萌芽状态，避免因施工质量而导致的工程返工，同时对于已经发生的质量问题要引起高度重视，一查到底，找出最终原因，以此为鉴杜绝类似问题发生。做好现场管理及成品保护工作。

⒍对施工现场进行封闭管理，减少闲杂人员进入现场对施工带来的不便及导致材料、机具丢失现象。做好现场材料、半成品及成品的保护工作，防止半成品、成品污染、破坏而导致的修补返工现象。

⒎改进材料运输、收发、保管工作，减少各环节的损耗及费用。

⒏执行限额领料制度，合理使用材料，减少不必要的浪费。

⒐加强施工过程的技术质量检验制度，保证工程质量，避免返工损失。

⒑加强劳动纪律，尽量实行计件工资制，提高劳动生产率。

⒒正确选配和合理使用机械设备及施工工具，降低利用率和使用率。

⒓搞好机械设备的保养和维修，提高利用率和使用效率。

二、关于工程质量、工期及保修承诺

我公司报名参加贵公司招标的深圳市**局教育基地建筑装修工程项目的投标，并同意遵守该招标工程的有关规定及要求。如若我公司中标该工程，我公司保证在承诺的工期内按期完工，并保证本工程的质量标准在满足设计及消防要求的情况下，达到国家现行室内装修工程的质量检验评定标准的合格等级标准，工程观感质量评价达到好标准，整体工程达到合格等级的质量目标。工程竣工验收后，按照《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》及合同的约定履行工程保修职责。

办公楼管理处组织架构人员配备培训和管理：5a办公楼工程项目总承包管理方法

适配人群	总承包项目经理，分包现场负责人，总包协调工程师	使用场景	工程总承包，分包协调，工序穿插
制定目的	怕各分包乱来，想让质量进度安全都稳住，大家照着目标干，别拖后腿。
适用范围	管所有分包单位，管他们干活的质量、进度、安全、文明施工这些事。
职责分工	总包部牵头定目标下指令，分包自己执行，总包现场人员天天盯着检查。
禁止行为	不准没手续就进场退场，不准不参加例会，不准资料乱写乱交，不准破坏成品。
检查与监督	每周开例会查问题，现场人每天转着看，发现马上改，改不完扣配合费，月底再复查。

本着上述总承包管理原则，将采用以下方法进行总包管理:

1 目标管理

在进行总包管理过程中，制定出总目标及阶段性目标，目标包括质量、进度、安全、文明施工等，在目标明确的前提下对各分包单位进行管理、监控、协调与考评。

2 制度管理

根据多年的总包管理经验，建立符合现场实际的总包管理制度，包括如下内容:总包配合服务工作协议;分包进退场管理制度;工作例会制度;分包质量管理制度;分包进度管理制度;现场文明施工、环保管理制度;分包安全管理制度;分包技术资料管理制度;总平面管理制度;分包成品保护制度;后期保修服务制度等。

3 过程管理

在进行目标管理的同时，重在过程跟踪管理，保证各阶段目标在施工过程中达到相应要求。在过程中对质量、进度、安全、文明施工等进行跟踪检查，发现问题立即反馈、督促整改，及时进行复验，使问题解决在施工过程中。

4 协调管理

与各分包单位通过合同及协议明确双方责任，以合同及协议作为施工总包管理的依据，以总承包部的总体工期网络计划为基准，合理安排各分包单位的施工时间，组织工序穿插，由总承包部及时解决各专业分包单位存在的技术、进度、质量问题;通过每日的工程协调会和每周的工程例会解决总分包间及各分包间的各种矛盾，以使整个工程施工顺利进行，实现各项目标。

办公楼管理处组织架构人员配备培训和管理：办公楼装修工程管理程序

适配人群	项目经理部，施工承包方，工程监理方	使用场景	装修施工，项目验收，竣工交付
制定目的	办公楼装修老出问题，怕工期拖、质量差、钱花多，想让每步都清楚不乱。
适用范围	管所有参与装修的人，管施工准备、干活过程、验收交工、后期维修这些事。
职责分工	项目经理带头干，项目部的人具体做，公司领导和监理盯着看有没有跑偏。
禁止行为	不准没批就开工，不准偷工减料，不准现场脏乱差，不准合同签了不守约。
检查与监督	每阶段做完要填表签字，项目经理每周查，月底汇总，没做到扣绩效，严重就换人。

办公楼装修项目工程管理程序

在本项目的管理过程程序，我公司将从四个方面着手:

1.施工准备阶段

在签订了工程承包合同，甲乙双方的交易关系正式确立后，应由公司和项目部经理展开施工准备工作。

a.成立项目经理部，根据工程管理的需要建立机构，配备管理人员。

b.编制《施工组织设计》(质量计划书)，主要是施工技术方案，施工计划进度及施工平面图，用于指导施工准备和项目施工。

c.制订施工项目管理规划，以指导施工项目管理过程。

d.进行施工现场准备，使现场具备施工条件，有利于进行文明施工。

e.编写开工申请报告，审批开工。

2.施工过程

由项目经理领导下项目经理部实行有目标的全面管理，完成合同条件规定的全部施工任务，达到验收、交工的条件:

a.按施工组织设计的安排进行施工。

b.在施工中努力做好动态控制工作，保证质量目标、造价目标、安全目标、节约目标的实现。接受工程监理人员的监督，完善管理工作。

c.管好施工现场，实行文明施工。

d.严格履行工程承包合同，处理好内外关系，管好合同变更及其它的经济签证。

e.做好记录、协调、检查、分析工作等。

3.验收、交工与结算阶段

在施工项目基本结束，应对项目成果进行总评、评价、对外结清债权债务，结束合同条件的交易关系:

a.工程收尾，对自检、业主发现的问题及时处置、完善。

b.进行(配合)整体项目的调整、调试。

c.在预检的基础上接受正式验收。

d.整理、移交竣工文件，进行财务结算，总结工作，编制竣工总结报告。

e.办理工程交付手续。

f.完成项目部的管理使命。

4.用后服务阶段(回访维修阶段)

这是施工项目管理的最后阶段，也是执行合同条件的最后环节。在竣工交付后，按合同规定的责任期进行用后服务，回访维修，保证使用单位的正常使用:

a.为保证工程正常使用而作必要的技术咨询服务。

b.进行工程回访，听取用户意见，总结经验，观察使用中的问题，进行必要的维护、维修和保修。

办公楼管理处组织架构人员配备培训和管理：办公楼装饰工程项目法施工管理

适配人群	项目经理，施工班组长，技术工人	使用场景	项目施工管理，分部分项工程，技术工人作业
制定目的	怕施工乱套，想让每个环节都稳稳当当不出错，质量有保障，工期不拖拉。
适用范围	管项目经理、项目成员、技术工人，管施工过程、任务分配、工资结算。
职责分工	项目经理带头干，项目成员照单做事，工程部盯着检查，公司领导最后把关。
禁止行为	不能不按《施工任务单》干活，不能漏签漏收单子，不能挪用责任保证金。
检查与监督	开工前交保证金，每月按单子发工资，工程部每月查一次，没做到扣钱重做，三个月内全落实。

1、在施工管理过程中严格按照《质量管理体系》来对施工过程进行控制管理，保证施工各环节的高质量的运行。

2、公司运行的《质量管理体系》对施工过程控制管理作出了科学的说明，的运行提供条件，充分调动项目成员的积极性。严谨的程序规定，对产品生产(含单项工程项目的施工管理)的各个环节的控制作出具体的要求，列出了预防措施及不合格品的处理办法，是目前非常高效的运行提供条件，充分调动项目成员的积极性。

3、按照项目法进行施工，建立项目经理负责制，明确项目经理及项目成员的责、权，利，为项目顺利高效的运行提供条件，充分调动项目成员的积极性。

4、与项目部签订《责任承包书》，在《责任承包书》中项目成员所需承担的义务期、质量、安全、文明施工等各项计划要求。、签订《项目责任承包书》，公司根据项目法要求，在项目开工前，由项目成员根据所承担的责任大小，上交一定金额的责任保证金，同时公司工程部及享受的权限和奖罚问题作出全面明确的规定，事实证明，通过上述措施，能够很好地调动项目成员的工作积极性，有利于实现对项目施工管理的成本、工期等、质量、安全、文明施工等各项计划要求。

5、将技术工人的生产回报紧密联系起来，从而调动施工工人的积极性。、将技术工人的生产与回报紧密联系起来，对技术工人的工资管理采取开《施工任务单》的方式，通过《施工任务单》对施工班组的生产计划、施技术、安全、质量、降低成本、工资等各项技术经济指标分解成并落实到班和个人，使项目各项指标的完成同施工班组和个人的日常工作和经济紧密联系起来，从而调动施工人员的积极性。

6、《施工任务单》根据施工进度计划的要求，按施工计划进行编制，按分部分项工程签发。

7、为了使《施工任务单》起到计划、下达任务、指导施工、进行结算、业务核算、按劳分配的作用，《施工任务单》的签发和回收应遵循一套合理的流程。

8、通过采用先进管理模式，可提高工作效率，保证工程质量、降低工程成本、高速完成施工任务，满足业主及上级主管部门的要求。

办公楼管理处组织架构人员配备培训和管理：办公楼物业管理招标公告-样本5

适配人群	物业投标企业，项目负责人，招标代理机构	使用场景	政务办公楼，执法单位，食堂管理
制定目的	因为要找人管执法总队办公楼，得按国家法律和上海规定来选靠谱的物业，不能随便找。
适用范围	只管执法总队那栋楼，包括主楼副楼裙房食堂，还有停车场和绿化。
职责分工	执法总队拿主意，招标公司跑手续，中标公司干活，总队的人盯着看干得好不好。
禁止行为	不能没资质就来投标，不能信用太差，不能没管过类似办公楼，负责人得有经验有证。
检查与监督	先报名交材料，11月19日现场申请，20号发入围通知，交两万五保证金，签三年合同，不达标就换人。

z市城市管理行政执法局执法总队办公楼物业管理服务项目，根据《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》等，参照《上海市住宅物业管理规定》等相关规定，经上海市城市管理行政执法局执法总队决定，采用公开招标的方式选聘本项目的物业服务企业。

一、招标人基本情况

招标人:上海市城市管理行政执法局执法总队

地址:上海市普陀区凯旋北路459号邮政编码:2**

联系人:z 联系电话:**

二、招标代理机构基本情况

招标代理机构:上海**业主咨询服务有限公司

地址:上海市浦东新区东方路1381号蓝村大厦*座邮政编码:**

联系人:z 联系电话:***

三、《城市管理执法总队办公楼》物业项目基本情况概述

1、本项目物业类型为:办公楼。

2、本项目座落地址:上海市普陀区凯旋北路459号

3、本项目的总占地面积:2700平方米

4、本项目面积:

办公楼主楼四层面积2234平方米，副楼二层面积368平方米，裙房面积265平方米，食堂575平方米;合计管理建筑面积3442平方米。地面停车场面积1550平方米，自行车棚面积60平方米。

5、物业构成:

多层办公楼1幢 4层2234平方米

副楼1幢 2层368平方米

裙房 1幢 1层265平方米

食堂1幢 1层575平方米

车位数量:20个

四、物业服务企业服务范围

(一)物业公共部位的使用管理、维修、更新、改造和养护;

(二)房屋设备、设施的运行、维护、维修和养护;

(三)公共区域、会议室和领导办公室的日常保洁服务;

(四)日常安全防范服务;

(五)车辆停放管理;

(六)食堂的运营和管理;

(七)室外绿化养护;

(八)物业档案资料的保管;物业管理其他相关事务的管理服务;

(九)委托方委托的其他物业管理服务事项。

五、物业服务收费标准及物业服务标准

物业服务收费标准由投标企业根据项目物业服务方案自行测算报价，具体分项服务成本测算划分为:综合服务(含食堂经营与管理)、秩序维护费、保洁费、绿化养护、设施设备维护保养及维修服务。

综合服务、秩序维护、保洁和绿化四项服务标准参考上海市住宅物业服务分等收费标准四级服务标准，房屋和设施设备运行维护保养服务标准:公共部位三类，供水系统一类，排水系统一类，公共照明三类，消防系统二类，避雷系统，弱电系统:监控系统、车禁系统、门禁系统。

六、物业服务合同期限

本次招标，招标人与中标单位签署的物业管理服务合同的期限为3年，从____年1月1日至____年12月31日。

七、投标申请人条件

1、资质为三级或三级以上;

2、近一年内信用信息中不良业绩记录分值低于6分;

3、管理实绩要求:具有管理类似办公楼或商务楼的物业管理服务经验。

4、其它:拟任项目负责人有两年以上管理经验，大专以上学历或者中级以上职称，具有小区经理资格，有物业管理师资格更佳;

5、入围投标人须提交人民币贰万伍仟元的投标保证金，未中标的投标人凭《未中标通知书》领回投标保证金。

八、申请投标的地点、期限及保证金要求

投标申请人应凭《资格预审申请书》和附件清单报名资料申请投标。

1、申请投标地点:上海市浦东新区东方路1381号蓝村大厦28c座，上海**业主咨询服务有限公司。

2、申请投标期限:自____年11月19日14时至16时止。

3、投标申请人应按照上述地点和时间，向招标人提交资格预审资料一套资格预审申请材料。包括《资格预审申请书》及附件资料，报名材料均加盖投标企业公章。

4、符合资格预审条件并入围的投标申请人应将投标保证金人民币贰万伍仟元(支票，台头为上海**业主咨询服务有限公司)递交给招标代理人，由招标代理人开具收据。

九、入围投标人确定

有效投标人超过5家时，由招标方按照有效投标人的信用等级和最新社会公众满意度择优选择5家入围投标单位参加最后决标。

经资格预审后，招标人在____年11月20日根据资格预审结果向投标申请人分别发出《入围通知》和《未入围通知》。

十、其他补充事项

(一)本项目物业服务费结算方式为包干制;

(二)本项目投标报名提交资料:(加盖公章)

1、资格预审申请书

2、公司简介

3、营业执照(复印件)

4、组织机构代码证(复印件)

5、资质证书及其它证书(复印件)

6、拟派项目负责人简历(含证书复印件)

7、具有在管类似物业的经验(物业服务合同复印件)

8、投标企业近一年财务报表或审计报告。

特此公告

招标代理人:上海**业主咨询服务有限公司

二

办公楼管理处组织架构人员配备培训和管理：办公楼物业管理顾问提案前言

适配人群	物业顾问，楼宇业主，运营决策者	使用场景	写字楼运营，物业竞标，管理咨询
制定目的	想接下z办公楼的物业竞标活儿，展示公司实力，帮业主把楼管得更好。
适用范围	管z办公楼日常运营，比如保洁、安保、设备维护这些事。
职责分工	我公司牵头做方案，现场经理执行，业主方领导监督进度和效果。
禁止行为	不能照搬老经验不改，不能闭门造车不沟通，不能承诺做不到的事。
检查与监督	先出初稿，两周内和业主开会讨论，根据意见改三遍，定稿后签合同启动，没按时交或乱改扣服务费。

《办公楼物业管理顾问提案》前言

首先感谢**人员房屋服务公司对我公司的信任，使我们有机会参与z办公楼物业经营管理竞标，展示我公司实力。我们非常珍视这个机会，为贵公司在z办公楼的经营管理上作出贡献。

由于我们接触项目时间较短，对项目的实际情况了解较少，故本提案主要是基于我公司多年的管理经验编制而成的，所以不可避免的有关内容与实际情况不甚符合，我们希望能有机会与贵司领导共同讨论协商，共同致力于形成一个切合z写字楼实际情况的高水平的物业管理方案。

贵公司投资建设了z办公楼，而我公司具有对写字楼管理的丰富经验和专业的管理理念，所以我们有信心，同时也有实力将z办公楼经营好，管理好，使之成为北京的优秀的物业写字楼之一。

办公楼管理处组织架构人员配备培训和管理：办公楼装修工程回访保修管理

适配人群	项目经理部，装饰施工单位，保修责任方	使用场景	工程回访，质量保修，竣工验收
制定目的	怕装修完出问题没人管，用户不满意，公司丢脸。想让活干得更细，少返工，多听用户话，把服务做实。
适用范围	管所有装修完工的办公楼项目，管回访、修毛病、发保修卡、记问题这些事。
职责分工	项目经理带头干，施工队具体修，公司质量部盯着看。谁修不好谁补救，谁漏记谁重填。
禁止行为	不能拖着不回访，不能推说不是自己干的，不能修完不签字，不能漏记用户意见。
检查与监督	按计划表每月回访，修完三天内填记录，项目经理每周查一次，没填罚200，填错重来。半年汇总一次，改流程写报告。

办公楼装修工程回访及保修管理

一、项目回访保修管理

1、对项目回访与保修的认知

"回访保修的责任应由承包人承担，承包人应建立施工项目交工后的回访与保修制度，提高工作质量，听取用户意见，改进服务方式。"工程交工后回访用户是一种"售后服务"方式，工程交工后保修是我国一项基本法律制度。通过建立和完善回访保修服务机制。贯彻"顾客至上"的服务宗旨，可以展示企业良好的形象。贯彻回访保修服务制度，要求承包人在工程交付竣工验收后，自签署工程质量保修书起的一定期限内，应对发包人和使用人进行工程回访，发现由施工原因造成的质量问题，承包人应负责工程保修，直到在正常使用条件下，建设工程的质量保修期为结束为止。《建筑法》规定，建筑工程实行质量保修制度，对于促进承包人加强工程施工质量管理，保护用户及消费者的合法权益可以起到重要的保障作用。

2、承包人进行工程回访保修有以下重要意义:

2.1 有利于项目经理部重视项目管理，提高工程质量。只有加强施工项目的过程控制，增强项目管理层和作业层的责任心，严格按操作工艺和规程施工，从防止和消除质量缺陷的目的出发，才能从源头上杜绝工程保修问题的发生。

2.2 有利于我司听取用户意见，履行回访保修承诺。发现工程质量缺陷，应采取相应的措施，及时派员登门进行修理;收集、倾听用户的意见，做好回访保修记录，纳入我司回访用户和工程保修的服务程序进行控制。

2.3 有利于改进服务方式。增强用户对我司的信任感。通过建立回访与保修的服务制度，组织编写一些用户服务卡、使用说明书、维修注意事项等资料，在回访中馈赠使用人或用户，真正树立全心全意为用户提供优质服务的企业形象。

3、项目回访保修的程序

坚持工程回访与保修制度，加强我司与发包人及使用人或用户的广泛联系，并按规定的程度开展工作，可以赢得发包人的信任，创造"服务换合作"的机遇，提高我司的社会信誉。

3.1 适时召开一些易于融洽、有益双方交流的座谈会、经验交流后、佳庆茶话会，以加强联系，增进双方友好感和信赖感。

3.2 及时研究解决施工问题、质量问题，听取发包人对工程质量、保修管理、在建工程听意见，不断改善项目管理，才能真正提高工程质量水平，树立承包人的社会信誉。

3.3 千方百计为发包人提供各种跟踪服务，不断满足提出的各种变更修改要求，建立健全工程项目登记、变更、修改等技术质量管理基础资料，把管理工作做得扎扎实实。

3.4 妥善处理与发包人、监理人和外部环境的关系，捕捉机会，创造有利条件，精心组织，细心管理，形成"我精心、你放心、他安心"的"三位一体"工程质量保证机制。

3.5 组织发放有关工程质量保修、维修的注意事项等资料，切实贯彻企业服务宗旨，进行工程质量问卷调查，收集反馈工程质量保修信息，对实施效果应有验证和总结报告。

4、回访用户

4.1 回访工作计划

"回访应纳入我司的工作计划、服务控制程序与质量体系文件。"应编制正式的工作计划，规定服务控制程序，纳入质量管理与质量保证体系，使其得到执行的保证。

(1)通过回访，了解工程交付使用后，用户对工质量的意见，促进承包人改进工程质量管理，为顾客提供优质服务。

(2)采用gb/t6583-iso8402:1994 标准的术语。

(3)引用《规范》项目回访保修的解释。

(4)承包人应明确服务要素的责任领导，确定本要素及程序制定、修订、实施的归口管理部门和相关部门、人员应执行本要素及程序的规定。

(5)执行单位或项目经理部应参与用户回访调查，代表企业履行保修承诺，具体执行质量保修、维修业务。

(6)承包人应制定并实施回访用户和工程保修服务控制程序。

(7)在工程交付竣工后按工作计划组织回访用户。

(8)严格按相关规定和约定，搞好质量保修服务，改造服务承诺。

(9)正确划分保修和维修的责任界限，处理好与用户的关系。

(10)采取多种形式听取用户意见，分析信息，为质量提供资料。

5、回访工作记录

根据回访工作计划的安排，每次回访结束，执行单位或项目经理应填写"回访工作记录"撰写回访纪要，执行负责人应在回访记录上签字确认。回访工作记录格式参见下表:撰写回访工作纪要的主要内容一般应包括:存在哪些问题;使用人有什么意见;事后应采取什么措施处理;公正客观在记录正反两方面的评价意见。全部回访工作结束，应提出"回访服务报告"，收集用户对工程质量的评价，分析质量缺陷的原因，总结正反两方面的经验和教训，采取相应的对策措施，加强施工过程质量控制，改进施工项目管理。"回访服务报告"的主要内容应涵盖:回访建设单位和工程项目概况，使用单位或用户对交工工程的意见;对回访工作的单项分析和全面总结;举一反三提出质量改进的对策措施等。

二、保修承诺

1、可提供的优惠条件:

1.1 保修期二年

1.2 可提供装修工程总造价的5%作为保修金

1.3 保修期满后，5%保修金即使付清，但若再出现质量问题时，公司仍可派专业维修人员免费继续一年上门服务

1.4 保修期满后，对于需要更换的工程材料，可优惠计价。

2、工程保修内容及期限:

2.1 电气照明工程:保修期二年

2.2 给排水、采暖工程:保修期二年

2.3 装饰工程:保修期二年

3、保修的做法:

3.1 发装饰工程保修证书(装饰保修卡)

在工程竣工验收同时，由我司向业主发送《装饰工程保修证书》保修证书的主要一般包括:工程简况、保修范围和内容;保修时间;保修说明;保修情况记录。此外，保修证书还应附有保修单位(即施工单位)的名称、详细地址、电话、联系接待部门(如科、室)和联系人，以便于业主联系。

3.2 要求检查和修理

在保修期内，业主发现使用功能不良，又是由于装饰施工质量而影响使用者，可以口头或书面方式通知施工单位的有关保修部门，说明情况，要求派人前往检查修理。我司必须尽快派人前往检查，并会同业主共同做出鉴定，提出修理方案，并尽快地组织人力物力进行修理。

3.3 验收

在发生问题的部位或项目修理完毕以后，要在保修证书的"保修记录"栏内做好记录并报业主验收签认，以表示修理工作完结。

3.4 经济

责任的处理

由于装饰工程情况比较复杂，不像其它商品单一性强，有些修理项目往往是由多种原因造成的。因此，在经济责任处理是必须根据修理项目的性质、内容以及结合检查修理多种原因的实际情况，由业主和我司共同商定经济处理办法，一般地有以下几种:

(1)修理项目确属由于装饰工程施工单位施工责任造成的，或遗留的隐患，则由装饰公司承担的修理费用;

(2)修理项目是由于业主和装饰工程施工单位双方的责任造成的，双方应实事求是共同商定各自承担的修理费用;

(3)修理项目是由于业主的设备、材料、成品、半成品等质量不好等原因造成的。

4、质量问题

质量问题分三类，由于施工工艺不当，或施工方法不正确，事前没有发现，竣工后才表现出来;由于自然原因，或地区自然环境原因，使某些饰面或功能性部位，出现质量问题;由于外购材料的隐患质量问题，安装时没有发现，竣工后才暴露出来。以上质量问题均属保修范围。

5、保修期内修理和保养服务

在保修期内，凡发生的质量问题，因我方责任造成的质量事件，据服务条例承担维修责任，项目部接到业主通知，一般性问题，隔日派管理人员前来察看，了解产生质量问题的原因、产生的部位，以及制定维修方法。并把维修施工方法以书面形式报告物业管理部门。凡是发生紧急特殊性的质量问题，我们当即派人员前来处理。

办公楼管理处组织架构人员配备培训和管理：办公楼二次装修工程协调管理与配合

适配人群	项目经理，装饰班组长，专业工程师	使用场景	交叉作业，样板间验收，吊顶施工
制定目的	怕施工乱套，质量出问题，工期拖太久，大家配合不好，想让活干得顺、快、好。
适用范围	管项目经理、各班组、专业分包，管施工顺序、图纸交底、样板间、交叉作业协调。
职责分工	项目经理牵头定方案，施工组专人办交底和洽商，放大样班子画大样图，协调小组盯交叉作业。
禁止行为	不能自己干自己的，不按统一抄平放线；不能没样板就大面积干；不能不办书面交底就让别家进场。
检查与监督	施工前必须做样板间，大样图随进度画，协调小组每周碰头，没落实就停工整改，月底检查执行情况。

一、施工管理措施

在目前建筑市场竞争激烈的情况下，我公司将坚决以质量为企业的生命，为顺利实现以上目标，我们采取的主要管理措施有:

(一)本工程规模较大，我们将该工程列为公司的重点工程，施工中发挥公司优势，在施工生产要素的配置上对该工程实行政策倾斜，保证财物及技术服务到位。

(二)组建精干、高效、强有力的施工组织，有针对性地选配高素质的项目经理和管理人员，实行项目经理负责制，应用动态管理手段，合理调配人、材、物等生产要素，优化施工程序，保证施工生产顺利进行;

(三)投入足够的机械设备，为确保工期，提高施工作业的机械化程度;

(四)选用技术熟练、纪律严明，经过多个工程锤炼、能打硬仗、素质高的作业队伍在该工程上进行施工;

(五)发挥我公司的技术优势，推广应用新技术，优化施工工艺，在重点、难点部位应用我公司已有的成熟工艺、工法，解决质量通病。

(六)发挥我公司的管理上的优势，强化职能，加强现场统筹与综合管理，确保实现工程总体目标。

(七)进行现代化管理，提高管理效率，如采用梦龙网络计划软件管理工期，利用电脑联网加快文件传递速度等。

(八)项目经理部成立放大样班子，负责绘制主要部位的装修大样，如室内、地面花岗石的分格分块，天棚的灯位等布置。各种墙面、地面、天棚作法大样、不同墙与地面的交接作法，以及各种屏风、艺术墙面的做法大样。用大样图来指导施工。放大样班子随着施工进度，在绘制大样图过程中，解决图纸出现的矛盾。施工组要设专人负责会审图纸、办理洽商及交底工作。

(九)对于做法相同的房间，要先做样板间，通过样板间弄清各专业之间，各工序之间的相互关系、质量标准及使用工数，以便为全面装修打开局面。对于特殊做法，新材料、新技术、新工艺项目，要先小面积做样板，通过鉴定合格后再大面积施工。

本工程采取分片分层施工，但要求有一个完整的外观效果，不能各自为政。因此要坚持合理的施工顺序，统一领导、统一指挥、统一交底、统一调配、统一配料、统一抄平放线，使各个部位的装修效果得到统一。

二、交叉作业与协调措施

本工程管线的安装定位，油漆工艺与装饰交界面的收口处理，安装工序与装饰工序的合理穿插，交叉作业的合理安排是影响工程效果、成品保护能否做好的关键，为此应制订交叉作业措施，具体做法如下:

1、成立交叉作业协调小组，由本项目部邀请各专业公司工程师组成，在现场同一地点办公，共同制订施工顺序配合表，明确哪个工序在先，哪个工序在后，后一工序何时插入，我公司项目部安排专业工程师，专门现场跟踪专业协调工作。

2、我公司项目部在给下属各班组的施工交底中文件中，要特别书面注明本工程与其他专业工程中交叉作业时的配合关系，如哪些地方必须为别的工种提供条件，那些地方必须与别的工种协调同步作业，哪地方须经本工种同意或准备好以后才允许别的工种开始作业等，都要书面交代清楚，按确定的顺序实施推进交叉作业协调小组所订策略。

3、与空调专业的协调

在装饰施工前，空调专业应完成管道试水打压及保温工作，即水系统工程基本完成后，风管的走向定位和风口的位置以及准确尺寸由装饰人员与空调技术人员一并定出。在有顶棚吊顶的出风口，应在顶棚乳胶漆施工前安装好，由油漆工修整边缘科学后再做乳胶漆等。

4、与消防专业的协调

在装饰施工前，管道主要试压工作应完成，分支小管道、喷淋头安装高度及平面位置根据顶棚的设计构成进行定位。喷淋头、烟感器的安装顺序与顶棚的施工协作进行，比如电梯厅中轻钢龙骨罩面板吊顶龙骨架完成后，管道待通水试验合格后，才能封板。在顶棚油漆工程完成后安装喷淋头和烟感器时工人应戴手套操作，不能污染已完成的顶棚工程，如果是在油漆工程开始前装好喷淋头和烟感器，并用泡沫纸包装好，然后进行油漆工程，小心边界收口处理。安装在墙上的消防栓、按钮、警铃等位置和高度应由装饰公司定出，在重要位置的消防栓需要精装修的由装修公司负责较好，装饰队要对消防设施的成品加以保护。

5、与电气照明专业的配合

各照明灯具及灯盘的放线定位有施工测量组及电气施工班组负责解决，装饰工作组负责协调解决封周边板。

6、与弱电专业的配合

主要包括探测头、扬声口、电视接线盒、电话接线盒、诱导灯位置及所有管线走向，由测量放线组协调解决。弱电线管需油油漆，应由油漆组操作。

办公楼管理处组织架构人员配备培训和管理：办公楼装饰工程施工协调管理

适配人群	施工项目经理，BIM工程师，质量总监	使用场景	设计协调，监理验收，材料选型
制定目的	工期太紧活太多，设计新、材料新、技术新，怕协调不好耽误进度，想让各环节顺顺当当往前走。
适用范围	管施工队、设计方、监理、建设单位，管图纸理解、问题反馈、验收配合、材料选样这些事。
职责分工	项目经理牵头盯全程，施工员执行每项协调，质检员查落实，公司领导不定期抽查。
禁止行为	不准擅自改图纸，不准跳过监理验收，不准用没报验的材料，不准不按工序乱施工。
检查与监督	每周开协调会，施工员填对接记录表，月底由质检员检查，没做到的扣绩效，三次不改换人干。