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管理者代表

时间：2026-09-27 06:59:12

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发布时间：2026-09-27

适用岗位：管理者代表、物业分公司总经理、物业管理部

制定目的	怕签合同乱来，大家扯皮。要让物业和业主都清楚规矩，服务有标准，钱怎么收怎么花，出了事知道谁兜底。
适用范围	管物业公司和业主委员会，管小区保洁、保安、维修、绿化、收物业费这些事。
职责分工	甲方（业委会）牵头签合同、监督执行；乙方（物业）干活、出计划、报账；街道或房管局抽查合同有没有照着做。
禁止行为	不能随便涨物业费，不能把维修责任甩给业主，不能挪用维修基金，不能不公示每月花了多少钱。
检查与监督	合同签完30天内交接完资料和场地；物业每月贴收支明细；业委会每季度查一次服务；没做到就限期改，再不行就换公司。

物业公司物业管理委托合同的制定

一、制定物业管理委托合同应遵循的原则

1、合法性原则

《经济合同法》第四条明确规定:制定经济合同必须遵循国家法律和行政法规，任何单位和个人不得利用合同进行违法活动，扰乱经济秩序，损害国家利益和社会公共利益，牟取非法收入。制定物业管理委托合同是一种法律行为，它的制定及内容必须合法。所谓合法，就是指经济合同的内容、程序、要点必须符合国家法律和法规的要求，只有遵循合法原则，才能得到国家的认可和具有法律效力，当事人的权益才能得到保护，并达到当事人双方或多方制定经济合同预期的后果。

制定目的	公司要转iso9001新标准，物业面积变大、架构刚调整，得看看各部门到底有没有按新体系干活，顺便帮新人学明白。
适用范围	所有部门，重点查服务标准、文件执行、不合格项整改这些事。
职责分工	行政部牵头定计划，内审员分组去查，各部门负责人配合整改，行政部盯着别糊弄。
禁止行为	不准只补救不分析原因，不准忽略预防措施，不准对文件一知半解就乱签字，不准应付检查。
检查与监督	内审员现场查，行政部一周内汇总问题，责任部门15天内交整改报告，没按时交的要重审，改不到位再开不合格单。

制定目的	怕大家用错文件版本，乱改乱发，影响服务质量。要让每个地方都用最新版，不糊弄事。
适用范围	管公司所有质量文件，包括手册、程序、工作规程，还有政府法规、合同图纸这些外来资料。
职责分工	总经理批大文件，管理者代表审核，品质督察部统管全公司文件，各部门自己管本部门的文件。
禁止行为	不能私自复印受控文件，不能用旧版文件干活，不能乱改文件不报备，不能把正本盖章乱发。
检查与监督	品质督察部每月查一次文件使用情况，各部门月底前交检查表，没按时交扣绩效分，三次不合格要重学流程。

制定目的	大厦要干净安全舒服，业主满意才肯交钱，公司想拿示范称号，iso认证不能丢。
适用范围	物业员工干活，管设备、卫生、保安、维修、收钱这些事。
职责分工	经理牵头盯目标，各班组干具体活，主管天天查记录，公司领导月底看报表。
禁止行为	设备坏了拖过时限不修，保养计划没做完，维修不上门，收费不到账，培训没考过。
检查与监督	每月初定任务，月底核对台账和记录，没达标扣奖金，连续两月不行换人干，主管每周巡检打分。

制定目的	公司要按iso9001标准干活，让管理更稳当，目标能落地，不乱套。
适用范围	管全体同事，管日常服务流程、文件、检查这些事。
职责分工	管理者代表牵头开会定方案，各部门照着做，品质部盯着看执行没。
禁止行为	方针目标变了不重新策划不行，组织大调整不更新体系不行，出大事不改文件不行。
检查与监督	管理者代表组织开会出纪要，改文件按《文件控制程序》走，品质部每季度查一次，没按纪要做记录，三次不改要约谈。

制定目的	物业服务质量太难抓，业主天天盯着看，出了问题马上投诉，得有个规矩让大家心里有数。
适用范围	管所有物业员工，管保安、保洁、设备维护这些日常活儿。
职责分工	项目经理带头盯，各班组组长落实，客服每天巡检记录，主管每周查漏补缺。
禁止行为	不准脱岗睡觉，不准和业主吵架，不准保洁拖完地不擦干，不准报修超24小时不回应。
检查与监督	每天晨会说重点，客服拍照片留痕，月底打分排名，连续两次垫底要谈话，三次就调岗。

制定目的	公司人多了，事情杂了，怕乱套。想让前台、办公、人事、安全、车辆、后勤、公关这些事有人管、有章法、不扯皮。
适用范围	前台、行政、人事、安保、司机、食堂保洁、公关这些人。管接待、用品、考勤、出入、用车、吃饭、宣传这些活。
职责分工	行政部经理牵头定规矩。各部门主管执行日常。行政部和hr一起抽查落实情况，月底汇总问题。
禁止行为	前台不能漏记访客。印章不能随便盖。考勤不能代打卡。消防器材不能挪用。车辆不能私用。食堂卫生不达标要停餐。
检查与监督	所有制度9月1号起试运行。行政部每月查三次记录表。没填表或填错的，第一次提醒，第二次扣绩效分，第三次通报。流程图贴在各办公室墙上。

制定目的	公司刚搞iso9001认证，得把质量这事理清楚，让服务稳住不乱套，大家干活有章法。
适用范围	管所有部门经理和一线主管，管质量手册、目标、预算、人事安排、安全工程这些事。
职责分工	总经理牵头拍板，管理者代表盯执行，各部门经理干活，办公室每月查落实情况。
禁止行为	不能随便改质量手册，不能跳过合同评审就签单，不能不报预算乱花钱，不能拖着不参加管理评审。
检查与监督	先培训再试运行，办公室每季度查记录，三个月内全到位，漏项扣当月绩效，严重就重学。

制定目的	怕大家用错文件版本，旧文件没撤掉，影响安全操作。
适用范围	所有和职业安全健康有关的文件资料。
职责分工	最高管理者批手册，管理者代表批程序文件。安全处管编写发放改文件。各部门管自己用的文件。
管理要求	文件分三级结构，有明确编号和受控章。作废文件必须收回或标“作废”。手改要划线写对的。
监督与检查	安全处检查收发记录，查有没有用错版本。部门不按要求做，得重新培训补学。每月核对一次文件清单。

制定目的	怕服务不好被业主投诉，想让大家明白质量多重要，天天想着业主满意，把活干得更稳当些。
适用范围	所有物业员工，管日常服务、开会学习、写记录、查问题这些事。
职责分工	袁志强管体系运行，各部门头儿盯自己人干活，品质部每半年检查目标完成没，最高领导年底拍板。
禁止行为	不准不参加质量会议，不准漏填目标统计表，不准用旧版文件办事，不准糊弄业主反馈。
检查与监督	每半年填一次目标表交品质部，他们汇总写报告，开评审会定改进动作，没交表的要补，拖三次扣绩效，品质部盯着改到位。

制定目的	怕租得乱，客户不开心。想让租房流程顺一点，服务稳一点。
适用范围	管公司手里没卖掉的楼、配套房子的出租事。
职责分工	总经理拍板合同，销售部跑市场谈合同，法务写合同，财务看价格，设计部交图纸，审计算面积，物业管租后的事。
禁止行为	合同不给总经理签字不能签，图纸没交齐不能算面积，价格没和财务商量不能定，没调研不能瞎定租金。
检查与监督	销售部先调研，法务出合同草稿，各部门开会评审，改完再报批。每月查一次执行情况，漏做的补上，两次不改就通报。检查由行政部牵头，月底前完成。

制定目的	怕安全制度没用上，怕检查不到位，怕目标完不成，怕员工健康出问题，怕设备设施不安全，怕消防和职业病防控有漏洞。
适用范围	公司所有部门、所有车间、所有设备设施、所有作业现场、所有员工和相关方。
职责分工	管理者代表带头组织检查。职安部查现场、查消防、查职业卫生。设备技改部查设备。总务查食堂和体检。人力查纪律和培训。各部门查自己地盘。
管理要求	每半年定计划查一次。查出问题发整改单。消防器材要检定。有毒有害地方请专业单位测。食堂要防疫检查。体检每年一次。记录要填好存档。
监督与检查	职安部牵头做计划并汇总。各部门按分工自己查、自己记、自己报。查漏了要补，整改慢了要盯。记录不全或不报，通报批评。半年汇总交职安部，漏报两次提醒负责人。监督靠职安部和管理者代表，结果进管理评审。

制定目的	公司要按iso9001标准建质量体系，得有人盯着别跑偏，让服务稳住、客户满意。
适用范围	管物业公司全体人员，管质量手册、程序文件、审核计划、评审这些事。
职责分工	管理者代表牵头干，各部门配合执行，总经理盯着看落实没。
禁止行为	不能不审质量手册就发，不能跳过内审直接报结果，不能拖着不搞管理评审。
检查与监督	代表每月查文件更新没，每季看内审完成没，年底评一次效果；漏了就补，再漏扣绩效。

制定目的	方案是干活的依据和前提，没它没法开展物业工作，得按公司批的来干。
适用范围	管各物业分公司和项目所在公司，管方案编制、审核、执行和修订这些事。
职责分工	物业分公司编方案，项目公司审方案，管理公司物业部指导审核，经营委员会批方案。
禁止行为	不能不按公司批的方案干，不能跳过市场调查就写方案，不能绕开审批私自改目标。
检查与监督	分公司写完组织评审，项目公司审核后报经营委员会批准，批准后签责任书，每年评一次，不按时交或乱改要被考核。

制定目的	项目老出安全问题，想让工地不乱套，大家干活心里有底，不出事。
适用范围	管项目经理自己，还有他带的整个工程团队，管施工全过程的安全事儿。
职责分工	项目经理带头干，安全员盯着查，公司安全部不定期抽查，出了事一起复盘。
禁止行为	不准跳过安全交底就开工，不准用没资质的分包队，不准动火不审批，不准让没证的人上特种岗位。
检查与监督	每月开安全会，安全员每周巡检，月底交检查表，漏一次扣绩效，连续两次约谈主管。

制定目的	怕记录乱七八糟找不到，要让服务有据可查，体系运转能看清。
适用范围	各部门自己填的表、存的资料，全算在里头。
职责分工	品质督察部盯着别出错，各部门自己填好收好，资料员天天理这些。
禁止行为	不准乱涂乱改，字要写清，空着不填得说明白，划掉得签名字和日期。
检查与监督	资料员每月整一次，品质督察部每季查一遍，没按时交扣绩效，补不上要重学流程。

制定目的	公司想把物业管得更稳当，服务更好，让业主满意，帮地产卖房，顺便把ee牌子擦亮些。
适用范围	管所有物业分公司、项目公司，还有管理公司自己，管收钱、保洁、维修、客服这些活儿。
职责分工	管理公司物业管理部牵头，各项目公司盯着执行，物业分公司照着做，管理公司定期查落实情况。
禁止行为	不准不按手册办事，不准用旧版本文件，不准私自外传手册，不准跳过培训就上岗。
检查与监督	先培训所有人，三个月内完成学习考核，管理公司每季度抽查，没做到的要补课重考，严重就通报。

制定目的	审核完一堆不符合报告，不能直接下结论，得把所有结果合起来看看整体情况，不然没法准确评价ohs管理到底咋样。
适用范围	管审核组和受审核部门，管不符合项统计、趋势对比、薄弱点判断、结论形成。
职责分工	审核组长牵头汇总分析，全体审核员一起讨论，组长定结论，管理者代表配合沟通，监督靠内部会议记录和末次会议确认。
禁止行为	不能跳过汇总直接下结论，不能回避上次没改的问题，不能在末次会议前不跟管理者代表对齐意见，不能擅自修改不符合项性质。
检查与监督	末会前开全体审核员会汇总数据，对照要素和历史做分析，组长写结论，会上宣读并签字，2-4周内收纠正措施反馈，没交就记入下次审核重点。