小区物业管理处经理岗位责任（优选10篇）

小区物业管理处经理岗位责任

小区物业管理处经理岗位责任职位:管理处经理工作大纲:统筹整个小区日常管理工作，包括:员工监管、保安、清洁、维修与保养，同时处理投诉问题、管理费诉讼及追讨等事宜。

汇报职级:物业总公司岗位责任:1.制订本部门工作规划和物品购置预算，定期向物业总公司汇报，并出席项目组召集的部门会议。

2. 组织编制管理预算、年终结算，交物业总公司审核。

3. 制订各项管理制度，下达于各级主管与保安主管，组织主持每周工作会议，听取汇报，布置工作，解决工作难题。

4. 定期对小区的保安、维修、清洁进行监察协调，并与承判商代表定期会议，以检讨及改善小区的管理水平。

5.定期提交小区管理报告。

6. 解决客人的投诉，帮助客人解决困难，改善服务质量。

7. 遇有紧急事故，如水浸、火警等事故，全责处理善后工作，并及时通报物业总公司办公室。

8. 协助联络业主，建立良好关系。

9.负责协调、指导部门主任的工作，保证各方面工作的顺利进行。

10.负责本部门员工的业务培训计划及实施，提出员工招聘、调职、晋升等意见。

11.关心员工生活、工作，协调员工之间所出现的工作矛盾，增强凝聚力。

12.负责签署对外签订的合同、协议及报价的审核，签批有关付款单据和员工聘用合同。

13.制定小区设备使用方法及守则。

14.负责拟任部门主任职称以上职务人员的面试、录用、辞退等工作。

15.负责公司重要的公关及重要接待工作。

16.监管管理处员工超时工作及编制补薪表。

17.管理处员工制服安排、处理及监视。

18.定期检查所属部门的固定资产，并对有疑问者进行审核。

29.发挥工作主动性，完成物业总公司交办的其它任务。

小区物业管理处经理岗位责任：北城小区物业管理近期目标和远期规划

北城春色小区物业管理近期目标和远期规划

1、"北城春色小区"的管理目标

"北城春色小区"的物业管理实行公司的品牌模式一一酒店式物业管理。创优目标确定为接管一年内达到宁波市"物业管理优秀小区"标准，并加入诚信物业的倡议活动，二年内达到宁波市"物业管理示范小区"标准，三年内达到全国"物业管理示范小区"标准。

2、近期管理目标(1-3年)

(1)第一年，重点抓好装修阶段的管理，使小区设施、设备保护完好，运行正常，小区的建筑风格不被破坏。

具体措施包括:做好前期宣传和资料发放工作，加强与业主沟通，动态巡检，发现违章行为，及时制止。同时各项物业管理服务逐步推出运行，设立"北城春色小区"网上服务平台。协助成立业主委员会。听取开发商和业主对管理服务的意见和建议，不断改进，使 "北城春色小区"推出的酒店式物业管理得到业主的认可，小区管理水平达到"市级优秀"，参加诚信物业活动，并通过多种物业延伸服务，增加收入，达到盈亏基本平衡。

(2)第2-3年，在巩固和提高第一年管理成果、总结经验的基础上，结合创优达标、社区文明创建等开展各种社区活动，利用网站论坛开设"小区管理大家谈"专栏等多种方法，逐步增强业主参与管理意识。充分发挥业主委员会的作用，使业主参与到物业管理中来在经营管理上，奉行"业主满意第一"的服务理念，在管理服务中去发现、挖掘业主的需求，以满足业主需要为核心和经营导向，全方位提升服务质量，使小区管理逐步从持平走向盈利，同时让业主感受到与日俱增的温馨服务。第三年小区管理水平达到"全国示范"标准。

3、远期规划

(1)按照"统一管理，综合服务"的原则，在管理服务中动态监督工作质量，不断引入新的理念，强调员工的培训，不断提高业务水准。尽量减缓物业的折旧率、大自然的侵蚀、人为破坏和不当使用物业造成的损失。

(2)一方面充分利用北城春色小区的现有资源，另一方面不断引入高新科技，增加物业的附加值，保障投资者的利益，为物业保值、增值打下基础。

3、通过全体业主和物业公司齐抓共管，形成"北城春色小区"的物业管理特色，使小区在空间的利用方式、程度、结构、功能等方面与自然生态系统相适应，创造一个安全、舒适、倍受尊重的居住环境。使业主实实在在体验到优质物业管理所带来的物业保值、增值。

小区物业管理处经理岗位责任：大型小区物业管理方式

大型住宅小区物业管理方式

借***物业"以物业管理为依托，以业主服务为中心"的管理理念和"基本职能标准化、业主服务个性化"的管理模式，吸取***物业多年的管理经验，引入***物业先进的运作机制，同时结合****的实际状况和业主的需求，使****的物业管理更加专业化、规范化。

(一)运作机制

1、全面质量管理

***物业管理(深圳)有限公司已着手建立一整套有***物业管理特色的质量管理体系，主要内容已成形，并力争在____年上半年全面通过iso9001质量体系国际认证，全面推行质量管理，把质量目标落实到各部门、各环节直至到个人，并通过质量管理小组监督检查，使工作质量不断提高，达到业主满意的效果。

2、计划目标管理

按***物业制定的各项管理指标和创优方案，****管理处各职能管理人员明确责任，授予权利，在实际过程中抓好权限下放和自我控制及实施过程中的检查和控制，并将目标实施的各项进展情况、存在问题及时用图表和文字表述出来，实现目标动态控制，进行目标成果评价，确定成果和考绩，并与个人利益待遇相结合。

3. 协调管理

运用协调管理的方法，解决在管理服务过程中经常发生的各部门之间、部门与员工之间、员工与员工之间、员工与业主之间的矛盾和冲突。

--行政促动力，以行政职务权利为依托，以行政命令为基本形式，以奖罚为后盾的强制性促动力。

-- 竞争促动力，运用竞争手段促使相关方面关系的协调，如通过竞争，以先进带动后进，共同完成任务。

--舆论促动力，因势利导利用舆论达到协调的目的

--管理者的凝聚力，具体情况为领导者或一名管理人员对员工的吸引力、影响力，这将是本区今后促进日常物业管理工作协调的核心力量。

4. 督导管理

管理处拟采用***物业管理成熟的督导管理模式，对各职能部门实施指挥和指导管理。

--经济管理，通过制定员工岗位和工作成绩的工资制度，调动员工积极性。

--法规管理，制定一套完整的规章制度和工作程序，以此规范员工言行，提高工作质量和工作效率。

--宣传教育，通过各种宣传教育手段培养员工的敬业精神，职业道德;加强员工培训，不断提高员工自身素质和工作水平。

(二)、激励机制

激励机制是激励活动要素在进行过程中相互联系、相互作用、相互制约及激励效果之间内在联系的综合机能，其作用旨在提高"内聚力"。

-- 实施日常管理目标责任制，增强管理层的工作主动性，按"国优"标准制定各项管理指标，严格作好各项工，作明确奖罚。

-- 实施奖金、破格晋级制度，调动全员工作热情。管理处员工实施奖惩制度，奖金标准与工作表现和业绩挂钩，并可根据具体情况，对先进给予破格晋升，以形成竞争激励机制，提高员工积极性。

-- 依法管理，管教结合，融情于管。管理处依法与员工签定劳务合同，关心员工生活，帮助其解决家庭困难，使其无后顾之忧，保持良好的工作情绪，给业主提供优质服务。

(三)、监督机制

监督机制是实现物业管理各项工作顺利开展的必要外在约束条件，防止或纠正工作中出现的偏差，保证小区管理机构及其工作人员依法办事。

-- 管理者对机构内部工作人员进行监督。

-- 业主对管理机构及工作人员进行广泛监督，形成多方面综合监督体系。

-- 通过信息反馈等各种手段，实现监督管理的闭环机制，保证****物业管理监督机制的有效实现。

(四)、自我约束机制

-- 经济利益促动自我约束机制，充分利用经济措施去诱发管理对象、对利益敏感的动机，由这种动机去对行为作自我约束。

-- 目标结构与责任相联系的促进机制，将管理目标层层分解到个人以后，由分层次的子目标之间相互联系而形成的促动机制。

-- 权利链条相互制约机制，建立管理对象之间相互制约的权利链条，形成相关机构、相关员工相互制约的自我约束机制。

(五)信息反馈及控制机制

1、信息反馈渠道:

2. 信息反馈控制方式:

(1)中央智能监控中心通过投诉电话、闭路电视、各专业组配备的无线对讲机等现代工具，及时反馈住宅区每个区域发生的任何情况。

(2)通过严格的岗位责任制和完善的管理规章制度，实行规范化运作。

(3)流畅严密的运作流程，一环紧扣一环，一环监督一环。

(4)管理处主任、管理员的每月(日)检查，通过总结评比获取反馈信息。

(5)通过反馈信息的总评比，及时发现管理服务上的缺点、盲点，以便改进工作，提高服务质量。

(六)量化管理及标准化运作

1、量化管理

(1)每年根据iso9001质量方针和总公司下达的任务，确定年度质量目标，对业主、客户满意率、机电设备运作完好率、消防隐患处理率等做出量化要求。

(2)实行目标经营管理责任制，对管理处管理目标进行细化和量化，做出具体要求。

(3)管理处对全体员工培训指标进行量化，确定培训课程、内容及课时。

(4)年度考核量化，年度岗位轮换率10%，采取末位淘汰制。

(5)财务运作量化，制定详细的年度财务预算方案，对管理处各项目采取计划控制成本的财务指标量化管理，提高效益。

2.运作标准化管理

(1)贯彻公司企业文化，包括企业精神、经营管理理念和发展目标。

(2)贯彻公司iso9001物业管理质量体系，严格按照管理规程和操作要求运行。

(3)运用公司《员工手册》，规范管理处员工的行为，提倡专业、规范、文明的行为表率。

(4)发挥公司计算机管理系统的作用，提高物业管理工作效率。

(5)实施公司企业形象系统。

小区物业管理处经理岗位责任：某小区物业管理意见征询

小区物业管理意见征询

一、如果为保持小区建筑外观的美观统一，不允许安装以下物体，对此您做何看法(同意就请在"□"上划"√"，否则请提出参考意见)

1、小区内不允许安装外置式防盗网、拉闸等，只能按统一式样安装内置式的。

□赞同

□其他意见或建议:

2、小区内不允许安装户外型热水器，包括各式太阳能热水器，或需破墙安装排烟装置于户外的燃气热水器等。

3、不允许以任何形式改动或封闭阳台、露台、层顶花园。

4、晾衣架、空调外机需要安装于统一指定的位置。

如果为保障小区业主的安全，对小区实行封闭式管理，即采取"业主凭证"出入，访客需得到业主同意方可入内，临时人员需办理

二、《临时出入证》接受管理等措施，对此您有何意见。

三、按照政府有关规定以及为保障小区环境安静整洁，如果禁止在小区内畜养任何大型宠物，你有何意见。

小区物业管理处经理岗位责任：小区物业管理经费构成测算

一、居住小区物业管理经费的来源

居住小区物业管理费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对居住小区内的房 屋及其设备、专用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。为了规范居住小区物业管理服务 收费行为，维护正常收费秩序，促进物业管理事业健康发展，国家计委、建设部1996年2月9 日联合颁布了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(以下简称“暂行办法”)。为了 贯彻“暂行办法”各地根据自己的具体情况先后制定了《实施细则》和具体的收费标准。

居住小区物业管理收费是住宅商品化的产物，是对以往单纯靠政府拨款、单位补贴的被 动居面的重大改革。在目前我国广大居民的收入水平相对较低，还不能承受较高的费用，特别是我国长期实行住宅福利制度，一些居民对收取多项的管理费用，心理准备不足。因此， 居住小区物业管理收费，是一个政策性很强，又十分复杂的问题。一方面，它关系到住房改革深入发展的问题，另方面，又涉及到广大居民的经济利益问题。因此，制定合理的收费标 准，确保稳定的资金来原，是居住小区物业管理企业必须作好又十分棘手的问题。

要解决住室小区的管理经费问题，需要建立多渠道、多层次的筹集物业管理费机制。物 业管理经费来源主要有:

1.定期收取物业管理服务费;

2.小区维修养护专项基金;

3.一业为主，多种经营的收入;

4.依靠政府的政策和一定资金的扶持;

5.开发单位给予一定的支持。

现简单分述为下:

1.定期收取物业管理服务费。经物价部门批准，物业管理企业可以定期向住宅小区内的单位和居民收取一定数量的物业管理服务费。

物业管理服务费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对小区内的房屋建筑及 其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。

在物业管理经费的筹集中，物业管理服务收费应是物业管理经费的稳定的主要来源。

2.小区维修养护专项基金。小区维修养护专项基金(以下简称维修基金)是指用于小区共用部位、共用设施设备的更新与大、中修基金。这些费用一旦需要支出，数额巨大，单靠日 常管理收费无法负担。因此，有必要以基金的形式事先提取。目前，各地对这项基金的名称和缴纳方法不尽一致，但都明确住宅小区实行物业管理应设立专项维修基金。

维修基金是通过建立双向筹集的渠道来收取的，分以下两种情况:

(1)公有住房出售后维修基金的收取

公有住房出售后，维修基金由售房单位和业主(购房人)双向筹集。

①由售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上，多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%。

②由业主一次性或分次筹集。一次性筹集是指在业主购房时一次性收取一定数额的维修 基金，其具体标准由当地政府确定。如北京市规定，1997年公有住房出售后维修基金的交纳 标准为建筑面积42元每平方米。分次筹集是指业主按月、按季或按年分次交纳一定数额的维 修基金。

(2)商品房出售后维修基金的收取

商品房出售后，维修基金由开发建设单位和业主(购房人)双向筹集。

①在房屋销售阶段，建设单位可按住宅的综合造价提取一定比例维修基金(纳入住宅成本)。如有的城市规定，多层住宅提取2%，高层住宅提取3%。

②由业主一次性或分次筹集。一次性筹集是指业主购房后，在办理签约、入户手续时一 次性缴纳维修基金。其具体标准为购房款的1%或建筑成本价的1.5%每平方米提取。分次筹 集是指事先将维修基金计入物业管理费，然后逐月从收取的物业管理费中按一定比例(如15 %)提取并归集到维修基金中去。

不管是公有住房出售后，还是商品房出售后，如遇某些重大原因，维修基金不敷使用时 ，经业主委员会研究决定，还可临时向业主筹集。

(3)维修基金的使用与管理

维修基金必须专款专用，只能用于物业共用部位和共用设施、设备的更新与大、中修。 因此，必须加强对维修基金使用的管理。

维修基金归全体业主所有，经业主委员会批准，委托物业管理企业实际操作使用。在业 主委员会未成立前，可由政府主管部门负责管理。维修基金收缴后，应专户存入指定银行，在需要使用时，由物业管理企业提出使用计划与预算，报业主委员会批准;在使用过程中， 接受业主

委员会和银行的监督检查。需要注意的是，一般不宜由物业管理企业直接掌管这项基金，因为这笔基金是永久存在的，而物业管理企业只是受业主委员会委托在一定时间内管 理该物业。为了防止物业管理企业的短期行为，或是因解聘该企业而影响这项基金的安全，必须由业主委员会负责该基金的使用，做到专款专用，防止挪作他用。

维修基金的突出特点就是它数额巨大并可以持续使用，因此应在保证安全的基础上，争 取产生最大的增值收益，如购买国库券、债券等。产生的利息及收益一方面用于物业的更新维修，一方面也可弥补日常管理费用的不足。

3.一业为主，多种经营的收入。在不向政府要钱，不增加居民的经济负担情况下，物业管理企业可根据自身的情况，积极开办多种经济实体，开展多种经营，创造经济效益，以业 养业，补充小区物业管理经费不足。如组建工程队，完善住宅小区配套建设，建小区围墙、自行车棚、车库、铺设甬路，建停车场等。组建装修队对新楼统一管理，统一装修，开办商 店、餐饮、健身房、美容美发厅等。这些经济实体既为小区内住用人服务，也向社会承接业务，用多种经营取得的部分利润，弥补管理经费的不足，实现以业养业的目的。

物业管理企业开展多种经营的收入和利润，从性质上讲属于物业管理企业的收入和经营 利润。同时，其收入和利润事先也无法准确的测算和预计。因此，这种收入和利润并不属于物业管理经费稳定的来源。这里之所以将物业管理企业开展多种经营的部分利润(注意，只 是部分利润)也做为物业管理经费的来源之一，主要是考虑目前我国市场经济体制尚不完善，从推动物业管理的运作和人民群众经济承受能力的实际出发，而提出的在一定时期内带有 较强过渡色彩的措施。

4.依靠政府多方面的扶持。考虑到目前我国的实际情况，广大居民的收入水平和低租金的住房政策，小区管理经费完全由住户负担，尚有较大困难。因此，为推动物业管理的发展 和住房制度的改革，政府还在多方面对物业管理给予大力扶持。

目前，政府对物业管理的扶持主要体现在制定相关的政策和给予一定的资金支持，包括 :

1.制定住宅小区物业管理服务收费方法和标准，加强对收费的管理。

2.规定对房改住房的电梯、高压水泵房、供暖锅炉房等共用设施设备的运行、维护和更新等费用仍由使用人所在单位支付，以减轻使用人的负担。

3.规定物业管理企业可享受国家对第三产业的优惠政策，在开展多种经营中可适当减免部分税金等。

4.划拨一定的城市建设维护费用于小区共用部位、共用设施设备的维护管理，以减轻小区日常管理费用的负担。如北京市规定，小区内道路宽度在3.5米(含3.5米)以上的，其道路 和埋设在道路下的市政排水设施，由市政工程管理部门负责维护、管理;对小区内供电、供热、供气等市政设施也做了相应的规定，由市政各相应部门承担一定的维护、管理责任和费 用。

5.开发建设单位给予一定的支持。开发建设单位的支持主要体现在以优惠的方式提供一定数量的管理用户和经营性配套商业用户。有以下2种优惠方式:

按成本价出售。如有的城市规定，开发建设单位将规划建设的专业管理用户和小区住宅 总建筑面积的0.5%~1%作为商业网点房，按建筑成本价出售。物业管理企业利用商业网点 用房开展方便住宅小区内居民生活的各项服务，由物业管理企业统一经营管理，经营收入用于小区物业管理。

6.以成本租金租用。这是指对经营性商业用房采取不全出售的办法，物业管理企业以成本租金租用，再以市场租金标准租出，其租金差额部分用于小区物业管理。

随着市场经济体制的建立和完善，以及人民群众收入水平的逐步提高，政府的扶持和开 发建设单位的支持将逐渐减小力度，但在现阶段，这还是十分必要的。即使在完善的市场经济体制下，由于住宅带有社会保障性的特点，对中低收入者居住的普通住宅政府仍要给予一 定的扶持;而开发建设单位为了自身的声誉和经济效益，对所建造的住宅日后的物业管理也会给予必要的支持。

二、居住小区物业管理服务收费原则

《暂行办法》特别对收费原则作出以下规定:物业管理单位开展正当物业管理服务收费 应当遵循合理、公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适应的原则。同时抽出，国家鼓励物业管理收费应当根据所提供服务的性质、特点等情况，分别实行政府一定价、政府指导 价和经营者定价。

1.实行政府定价、政府指导价。为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、 电话费等公众代办性质的服务收费，实行政府定价或政府指导价。

其中对普通住宅提供的公众代办性质的服务实行政府定价。如北京市规定对水、电、房 租、煤气、卫生5费统收服务费标准为每月每户1元。对高级公寓、别墅区等高标准住宅小区 提供的公众代办性服务实行政府指导价。

实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由物业管理企业根据实际提供的 服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理行

政主管部门意见后，以独立小区为单位核定。实行政府指导价的物业管理企业可在政府指导价格规定幅度 内确定具体收费标准。

2.实行经营者定价。凡属为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务，除政府物价部门规定有统一收费标准者外，服务收费实行经营者定价。特约服务包括房屋装修、家电修 理、居室清洁、代购商品、找医送药、看护病人、接送子女上学等。

实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理企业与小区业主委员会或产权人代 表、使用人代表协商议定，并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案。

特约服务是应某些住户的特殊需要而开设的。特约服务费用的收取应该按“谁受益，谁 付钱”的原则。其收费标准相对较镐，各地情况不一，服务标准也不一样，难以统一。

三、居住小区物业管理公共性服务收费的费用构成与测算方法

(一)居住小区公共性收费的费用构成

“暂行办法”第八条对居住小区公共性服务收费的费用构成，作了如下的规定:

1.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费;

2.公共设施、设备日常运行、维修及保养费;

3.绿化管理费;

4.清洁卫生费;

5.保安费;

6.办公费;

7.物业管理单位固定资产折旧费。

8.法定税费;

其中第2项至第6项费用支出是指除工资及福利费以外的物质损耗补偿和其它费用开支。

物业管理服务收费的利润率暂由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实 际情况确定。

此外，对实行物业保险的住宅小区，还应包括投保财产保险(如火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。

(二)居住小区公共性服务收费标准测算原则

居住小区公共性服务收费标准因服务的档次、居民收入的水平以及各地的物价不同，其 收费标准“暂行办法”要求各地物价、物业管行政主管部门要密切配合，共同做好“暂行办法”的实施工作。

小区物业管理处经理岗位责任：某小区物业管理处机构编制说明

小区物业管理处机构编制说明

根据管理处实际应承担的工作职责与范围，管理处设专职经理(主任)1人，主持管理处全盘工作，组织落实管理处各项工作的实施和检查，对日常工作出现的问题进行及时的纠偏指导。

其下划分为以下五个职能部门:

1、财务室:负责整个管理处的物业管理服务费、公共维修基金、车位使用费及营业外收入的收缴，日常运营经费支出管理，管理处帐务处理。负责每季度向各小区住户公布财务报表的制表和公布。财务室设会计1人负责整个管理处的帐务处理，对所辖小区进行独立建帐。各小区分别设立1个出纳人员，各自负责本小区物业管理服务费、公共维修基金、车位使用费及营业外收入的收缴和日常收支流水帐的登帐，同时负责辖区住户的报修、投诉申请的登记和转达以及其他事务工作。

2、行政事务室:负责管理处日常行政事务处理、人员招聘工作、住户投诉处理、住户回访工作、住户满意度调查等客户服务工作。行政事务室设管服主管1人，主管行政事务室全面工作，具体负责一个小区的客户服务工作。设立事务助理1人，具体负责一个小区的客户服务工作。

3、维修管理室:负责小区日常公共设施、设备的维修保养，负责小区住户的有偿维修服务。由于各小区没有较大设施设备，故仅物业公司总部设立一个维修管理室，维修室设维修工二名，负责处理各社区的突发事件。维修管理室设主管1人，负责小区的维修计划的制订、计划性维修的组织、指导和实施，负责小区突发维修项目的组织和调度。

4、环境管理室:负责小区日常清洁保洁，小区绿化、植物的养护、修剪。环境管理室设主管1人，负责对所辖小区日常清洁、保洁、绿化工作的检查、指导和作业计划的制订、组织、实施。在清洁保洁、绿化养护外包时，环境室与行政事务室则合并组成物业管理室。

5、安全管理室:负责所辖社区安管队的管理，统筹计划安排小区内的公共秩序管理、物业使用安全管理、消防安全管理、车辆出入管理、物品搬迁管理和住户及人员(流动人口)流动管理。安全管理室设安全主管1人，负责制订并组织实施小区的公共秩序管理方案、突发事件处理预案，指导并监督各小区安管队的车辆出入管理、物品搬迁管理和住户及人员(流动人口)流动登记管理，负责对各小区安管队日常工作偏差的纠集指导。各社区安管队设队长1人，具体负责所辖社区安管队日常工作的安排和突发事件的处理。各小区安管队员编制设:大门岗每班1人、侧门岗每1人，监控中心每班1人，小区巡逻岗不少至2人。每班5人×3班=15人，另设轮休人员1人，共计16人。每班设班长1人，班长为巡逻岗，便于巡回对本班工作进行全盘掌握。

小区物业管理处经理岗位责任：小区物业管理内容

小区物业管理内容(五)

在接管小区物业后，我们将就下列事项进行管理:

1、房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等;

2、房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、公共消防设备、中央供水系统等;

3、物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理，包括道、室外上下管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车棚、停车场等;

4、物业规划红线内附属配套服务设施的维修、养护和管理;

5、公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，包括公共场地、房屋建筑共用部位;

6、交通、车辆行驶及停泊;

7、配合当地公安机关进行安全监控和秩序巡视工作;

8、组织开展社区文化娱乐活动;

9、整理、保管与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料;

10、对业主和物业使用人违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理。包括责令停止违章行为，要求赔偿经济损失及支付违约金;

11、处理法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项;

12、积极配合小区的销售。13、太阳能统一编号。

小区物业管理处经理岗位责任：住宅小区物业管理目标原则

住宅小区物业管理的目标与原则

依据建设部《城市新建住宅小区管理办法》(以下简称“管理办法”)的要求，居住小区 的物业管理从房地产开发企业开始工作时就应当进行。“管理办法”第五条规定:“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订 物业管理合同。住宅小区在物业管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理。”

为了对物业管理公司的选聘与对管理工作进行检查和监督，“管理办法”第六条规定“ 住宅小区应当成立住宅小区管理委员会(以下简称管委会)。

一、管委会的组建及其权利与义务

(一)管委会的组建

该委员会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的 代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。

(二)管委会的权利与义务

管委会的权利:

1.制定管委会章程，代表住宅小区内的产权人，使用人，维护房地产产权人和使用人的合法权利;

2.决定选聘或续聘物业管理公司;

3.审议物业管理公司制订的年度管理计划和小区管理服务的重大措施;

4.审查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行。

管委会的义务:

1.根据房地产产权人和使用人的意见和要求，对物业管理公司的管理工作进行检查和监督;

2.协助物业管理公司落实各项管理工作;

3.接受住宅小区内房地产产权人和使用人的监督;

4.接受房地产行政主管部门、各有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。

二、小区交付使用前物业公司的主要管理工作

城市新建居住小区的物业管理，从规划阶段开始到住户入住前，其物业管理从三个阶段进行。物业公司专业管理前，由房地产开发企业负责管理;房地产开发企业与物业公司签订 合同分别同步管理(以上的管理为“同步介入”或称为“超前管理”);居住小区物业管理。 其中，第二阶段的物业管理具有一定特殊性，依据不同的管理项目。

三、居住小区物业管理的目标

建设部“管理办法”的制订，有两个重要的目的:一是“为居民创造整洁、文明、安全 、生活方便的居住环境”;二是“对住宅小区内的房屋建筑及其设备……进行维护修缮和整治”。这一目的，要求居住小区物业管理通过以下管理的目标来实现。 第一是社会效益 。这表现为居民提供一个整洁、文明、安全、生活方便的居住环境。这种安全、舒适的居住环境以交通、绿化、卫生、文化、教育和娱乐为一体的整个社区环境，它对调解人际关系、 维护社会安定团结具有重要的意义。

第二是经济效益。这种经济效益从以下几方面表现出来:一是从政府方面来说，不仅它 改变了以往政府用于房屋维修、环卫、绿化和其他公共市政设施上的费用，而且还可以向物业管理企业收取税收。二是从业主方面来看，物业的专业和科学管理，对维护好房屋住宅及 附属设备、设施，延长其使用寿命，从而保障业主的经济利益。最后，从开发企业以及住宅小区物业管理来说，居住小区的社会效益有利于房产的销售和资金的周转。物业管理通过各 种有偿服务，既便利于居民生活，又可取能得一定的经济效益，从而增加管理费用的来源。

第三是环境效益。居住小区的物业管理，通过小区内的绿化、上下水及用煤、液化气的 专业管理，不仅有助于人的身心健康，还将对城市建设产生积极的影响。

四、居住小区物业管理的原则

物业公司是一种服务型行业，它不仅具有独立的法人资格，又是自负盈亏、独立经营、 独立核算的企业，居住小区物业管理的目标，应密切联系服务与经营来进行。为此，它遵循的主要原则是:

1.业主自治自律与专业管理相结合。住宅小区物业管理首先应遵循业主自治自律与专业化管理相结合的原则。业主自治自律是基础，但住宅小区的管理又具有技术性、专业性强的 特点，必须以专业化管理为主;住宅区的日常管理工作，是大量的、繁琐的，离不开居民的支持。因此增强居民的群体意识，依靠和组织群众参与管理、发挥业主自治自律的作用，是 实行这一原则的关键。

2.服务至上、寓管理于服务之中。住宅小区的物业管理是一项服务性很强的工作，关系到千家万户的生活、休息、文娱、安全、卫生、教育、体育等诸方面。住宅小区管理中的服 务工作，具有长期性和群众性的特点:服务时限很长，往往几十年以上;服务对象范围很宽，男女老幼，各行各业，且流动性大、变化快。因此，必须坚持“服务至上，寓管理于服务 之中”的原则，树立“为民服务、对民负责”的指导思想。

3.所有权与经营权相分离。实行所有权与经营管理权两权相分离，是现代物业管理与旧式的房屋管理本质区别之一。这是针对城镇居民住宅小区，特别是旧有居民住宅小区存在的 “两权”不清问题提出来的，目的在于解决分散管理与统一管理的矛盾。房屋及小区环境内各种设备是一个有机的统一体。若按分散的产权权属由产权单位或产权人自行管理，显然弊 端很多。因此，必须实行所有权与管理权两权分离，在依法确认产权权属的前提下，实行管理经营权的集中统一。由一定物业管理企业对某一居民住宅小区实行统一管理、综合治理、 全方位服务。

4.企业经营、独立核算。必须改革原有管理体制，实行政企分开，使管理机构成为经济实体，具有相对独立的经营自主权，逐步实现住宅经营管理的市场化。

5.有偿服务和费用合理分担。物业管理企业要搞好管理，实行优质服务，就必须有资金来源。资金的主要来源是业主和用户，因此要实行有偿服务、合理分担的原则，物业管理企 业提供的管理和服务是有偿的，应该本着“量出为入、公平合理”以及“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，由房地产开发企业、物业管理企业和业主及使用人共同合理分担。

小区物业管理处经理岗位责任：小区物业管理员岗位说明书

小区物业管理员岗位说明书(5)

1、岗位名称:管理员

2、岗位系列:管理

3、岗位概述:**物业有限公司**小区物业管理处的管理工作。

4、岗位权限:

日常物业管理权;

日常服务的接待处理权;

5.工作任务:

负责协助物业管理处主任的工作;

负责小区业主或使用人的业务接待;

负责物业管理费用的收取;

负责物业管理处档案资料的管理;

负责物业管理处的“小财务”工作(包括小区三项基金的管理);

负责物业管理处的内勤工作。

6.承担责任:对物业管理处的的日常事物性工作负责工作。

7.岗位关系:在物业管理处主任的直接领导下，完成各项工作工作。

8.岗位条件:

学历:初中以上，具有物业管理岗位管理证书;

能力:责任心强，具有物业管理的专门知识及技能;一定的组织、协调、管理能力;一定的物业管理法律法规知识。

身体:身体健康

阅历:二年以上物业管理的工作经验

培训:物业管理岗位的应知应会技能培训

8.岗位要求:

文明礼貌，用语规范;

服装整洁，挂牌服务;

服务周到，耐心细致;

资料管理，准确完整;

工作敬业、熟悉业务;

处理及时，件件落实;

善于协调，工作有序。

9、应知应会:

工作任务

岗位要求

岗位关系

岗位责任

岗位考核

10.附件

规范用语:

电话:**物业，请讲!

接待:先生/小姐、老师/同志，早/中/下午好!

帮助:请问有什么事是否需要帮助

小区物业管理处经理岗位责任：中国小区物业管理达标与考评

为了贯彻建设部颁布的《城市新建住宅小区管理办法》，提高城市居住小区的整体管理 水平，推进居住小区物业管理，建设部于1995年3月11日的建房[1995]120号文件发布了《 全国优秀管理住宅小区标准》及有关考评验收标准。这一达标、考评工作，对推动房地产管理体制的改革，提高城市管理水平起到了重要作用。为进一步提高全国城市物业管理整体水 平，根据建房[1995]120号文件部署，1996年4月1日，建设部颁布《关于全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)达标办法的通知》。具体办法如下:

一、小区(大厦、工业区)实施物业管理达标的条件

小区(大厦、工业区)实施物业管理达1年以上，已获得“省(自治区、直辖市)级城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)”称号，并经省(自治区、直辖市)主管部门按照我部19 95年颁发的《全国优秀管理住宅小区标准》和本通知附件《全国城市物业管理优秀住宅小区 (大厦、工业区)达标评分细则》的要求进行预评预验总分达90分以上的，方可向建设部申报 参加“全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)”年度达标考评活动。

二、小区(大厦、工业区)物业管理达标的申报

各地申报时，小区(大厦、工业区)管理单位要认真填写《全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)申报表》，由省(自治区、直辖市)主管部门负责人签署预评预验意见并加 盖公章，于每年7月30日前申报到建设部房地产业司。

中央各部门在京单位所属的小区(大厦、工业区)的申报参评工作，分别按隶属关系由国务院机关事务管理局、中直机关事务管理局、解放军总后营房部会同北京市主管部门共同组 成考评小组进行预评预验后报建设部。

三、小区(大厦、工业区)物业管理达标的组织与实施

从今年起，达标工作在建设部领导下，以所在省市组织2~3名专业人员为主，我司委派 1~2名人员组成建设部考评小组进行考评验收，考评达标工作每年8月份开始。

四、小区(大厦、工业区)物业管理达标的考评与验收

经建设部考评组考评验收后，总分达到90分的小区(大厦、工业区)授予“全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)”称号，总分达到95分以上的小区(大厦、工业区)授予“ 全国城市物业管理优秀示范住宅小区(大厦、工业区)”称号;颁发标记牌和奖状，建设部并在适当的时候召开表彰大会。

五、小区(大厦、工业区)物业管理达标后的检查

各地应按照《标准》和《评分细则》的要求做好对已获得“全国城市物业管理优秀住宅 小区(大厦、工业区)”称号的小区(大厦、工业区)的复查工作。对已获奖的小区(大厦、工 业区)，如管理水平下降，群众有意见，经省市主管部门检查，达不到标准规定的，报建设部批准，取消其光荣称号。建设也将对其进行不定期的检查。