物业项目管理处应急情况处理规程（优选10篇）

物业项目管理处应急情况处理规程

物业项目管理处应急情况的处理规程

1.0目的

为了维护客户的利益，使客户的生命、财产安全得到保障，辖区内的公共设备、设施不受损坏，从而确保客户能在舒适的环境里生活。

2.0适用范围

适用公司各物业项目遇到应急情况时需处理的工作程序的管理。

3.0引用文件

3.1《上海市消防管理规定》

3.2《上海市电梯及自动扶梯安全管理条例》

3.3《上海市燃气管理条例》

4.0职责

4.1水管爆裂、高压电器故障不能处理，由工程处专业人员负责请供水、供电公司维修，并参加验收。

4.2公司各物业项目管理处经理、物业事务主管负责对辖区内应急情况的处理工作。

4.3物业项目管理处其他员工应配合做好应急事故处理，并做好事后的清场工作。

5.0程序要点

5.1当发生火灾时

5.1.1当班管理员应速拨"119"，同时通知管理员领班并报告公司主管领导。

5.1.2水电工得知发生火灾应火速关闭电力总闸，以免发生更大的危险。

5.1.3物业项目管理处全体人员除当班管理员之外，采取边疏散人员，边用现有的消防器材进行灭火。

5.1.4若火灾发生在夜间，总值班应安排人员，唤醒沉睡的客户，帮助他们快速离开火灾现场。

5.1.5物业项目管理处工作人员应尽可能地抢救客户及公共财产，不使其受到损失。

5.1.6在救火过程中，当班管理员更应该提高警惕，严防犯罪分子乘虚而入。

5.1.7火扑灭之后，物业项目管理处经理应积极配合公安人员调查火灾发生原因，并详细填写《发生火灾应急处理记录表》，安排人员帮助客户清理场地，并即时通知所属保险公司作出理赔处理。

5.1.8物业项目管理处经理对有突出表现的员工进行表扬，同时填写《应急情况处理过程中员工突出表现申报表》，报运作部、公司领导审批。

5.2发生案件时

5.2.1当巡逻管理员听到客户呼救或发现有人作案时，留意作案人的面貌、身高，立即向当地派出所报案或拨匪警"110";同时通知管理员领班并报告物业项目管理处经理。

5.2.2物业事务主管应组织人员发动客户共同捉拿案犯，并封锁该管理辖区所有的出口，当班门卫这时应有高度的警惕性严守阵地，密切注视离开管理区域的可疑人员，严格检查离场的车辆，防止案犯乘机逃跑，若抓到案犯后应马上送当地派出所。

5.2.3管理员领班应安排管理员，协助公安干警保护案发现场，并详细介绍案件发生的经过，以方便公安部门调查破案。并填写《案件发生记录表》。

5.2.4物业项目管理处经理、管理员领班应及时安慰被盗被害的客户，填写《抓获违法人员记录表》，并填写《应急处理过程中员工突出表现申请表》，报运作部、公司领导审批。如有第三者受损时即时通报所属保险公司。

5.3当台风来临时

5.3.1物业项目管理处人员在台风来临时，要注意收听、收看各新闻媒介发出的防风预告及措施，将有关防风注意事项通知客户，做好防台风前的准备工作。

5.3.2水电工检查小区内的沟渠、天面排水周围、平台排水孔是否有杂物阻塞，如不利于水流畅，则组织清洁工疏通所有的排水沟渠及管道，填写《防风检查登记表》报物业项目管理处经理。

5.3.3水电工检查配电房、水泵房、窗关闭情况，每栋楼宇大门是否锁好。

5.3.4管理员巡逻时，要密切注意检查客户阳台上的物品及物业项目管理处的标识有无固紧，并提醒客户注意财物安全。

5.3.5园林绿化工应将小的乔木固定，以免风将树刮倒。

5.3.6台风过后，由物业项目管理处经理组织人员对物业项目的受损情况进行检查修缮，并填写《台风灾害情况处理表》报公司运作部。

5.4水管爆裂时

5.4.1水电工应每天注意巡视辖区内隐蔽水管有无爆裂。

5.4.2发现水管爆裂时，水电工立即关闭水闸，同时通知物业项目管理处经理张贴通知给受影响的客户，讲明停水原因及停水大约时间，并为客户提供方便用水的地方，由水电工填写《突发事故维修验收表》报物业项目管理处。

5.4.3物业项目管理处速请自来水公司维修队进行抢修，修复后，由物业项目管理处水电工、工程处参与验收，维修单位填写《突发事故维修验收表》报运作部。

5.5电力中断时

5.5.1当电力系统中断时，由水电工关电闸，发出通知给受影响的客户并加以解释，同时通知物业项目管理处经理。

5.5.2水电工填写《突发事故表》报物业项目管理处经理，由物业项目管理处物业工程组派专业人员，以最快的速度进行修复，同时也可请求公司工程处经理派人帮助处理，若属于高压部份，由物业项目管理处请供电公司前来处理，工程组专业人员负责协助。

5.6停电时，管理员应加强保卫工作，以免犯罪分子乘机打劫。

5.6.1修复后，由工程处专业人员、物业项目管理处经理、水电工参加验收，维修单位填写《突发事故维修验收表》报公司运作部经理。

5.7煤气泄漏时

5.7.1由物业项目管理处人员通知客户，如联系不上时，应破门而入，打开客户家所有门窗，关闭煤气总闸，在客户家里写下留言条，并通知煤气公司处理。

5.7.2物业项目管理处应配合煤气公司，做好修检工作，做好安全使用煤气的宣传工作，由水电工填写《煤气发生事故记录表》报物业项目管理处。

6.0相关记录

6.1《发生火灾应急处理记录表》mps-yw2-20

6.2《应急过程中员工突出表现申报表》mps-yw2-21

6.3《公司抓获违法人员登记表》mps-yw2-22

6.4《防风检查登记表》mps-yw2-23

6.5《台风灾害情况处理表》mps-yw2-24

6.6《突发事故表》mps-yw2-25

6.7《案件发生记录表》mps-yw2-26

6.8《突发事故维修验收表》mps-yg2-13

6.9《煤气发生事故维修记录表》mps-yg2-14

物业项目管理处应急情况处理规程：某物业项目用户档案

物业项目用户档案管理规程

1目的

规范用户档案的保管与跟踪工作。

2适用范围

适用于管理中心用户档案的保管与跟踪。

3职责

3.1物业助理负责监控用户档案保管与跟踪工作。

3.2物业管理员负责依照本规程具体实施用户档案的建立、保管与跟踪。

4工作流程

4.1建立《用户档案》，其内容包括:

4.1.1《入伙通知书》;

4.1.2购房合同;

4.1.3《用户档案资料表》(用户营业执照的复印件张贴于表后面);

4.1.4经用户签署后的《委托物业管理服务协议》;

4.1.5经用户签署后的《用户公约》;

4.1.6经用户签署后的《装修管理责任书》;

4.1.7《房屋交付验收表》;

4.1.8《装修申报表》、相关图纸及装修单位资料;

4.1.9《委托银行代收费协议书》;

4.1.10《违章处理通知书》及处理结果资料;

4.1.11各类申请电话、有线电视、管道燃气等开通的申请书等其他应保存的资料。

4.2档案盒的制作

4.2.1根据档案盒的规格准备相应的档案标贴纸。

4.2.2在档案标签贴纸上打印出不同字号的档案类别名称，其格式一般是由文档名称、组织机构、编号、栋号楼层号房号等几部分组成，表达式如下:

×××-××-×××

以yk大厦为例:cpm-avic-001

cpm:**物业管理有限公司

avic:--园管理中心

001:编号001

标签效果图如右所示:

4.2.3将制作好的档案标签纸贴在档案盒左侧立面距顶部3cm位置上，并排列在档案柜中。

4.3用户档案的建立

4.3.1准备适量的 26cm×34cm左右尺寸的档案袋。

4.3.2将写有"栋号、楼层号、房号"的标签贴纸贴在档案袋封面上。

4.3.3将用户的有关资料存放在相应的档案袋内。

4.3.4将各用户的档案袋按栋号、楼层号、房间号的先后顺序排列在档案盒内。

4.3.5按档案盒内的各用户的档案排列顺序，将档案有关内容登记在《用户档案》内。其内容包括:序号、用户姓名、栋号房号、联系电话、档案编号、入住时间、备注等栏目。

4.4用户档案的跟踪

4.4.1当发生下列情况变化时，物业管理员应将变化情况记录在《用户档案》中:

a.通讯电话联络方式发生变化时;

b.用户产权发生更替时;

c.住房使用人发生变化时。

4.4.2《用户档案》跟踪管理，由事务管理员每季度进行一次用户情况的普查，对拖欠管理费、水电费和其他费用一个月以上的用户，管理员应至少每隔15天跟踪一次。

4.5《用户档案》属绝密档案，特殊情况如需查阅须报管理中心经理批准，经行政部资料档案员办理登记手续后方可查阅。

4.6《用户档案》应永久保存。

4.7将各用户资料输入电脑进行无纸化管理。

4.8本规程执行情况作为行政部资料档案员绩效考评的依据之一。

5相关文件和质量记录表格

5.1《管理处文件、资料管理规程》

5.2《入伙登记册》

物业项目管理处应急情况处理规程：物业项目数据统计信息收集

1.0目的

为规范统计行为，提高信息数据收集质量，保证统计数据的真实性与可靠性。

2.0范围

适用于公司管理处各部门。

3.0职责

客户服务中心人员负责客户信息的收集与分类。

客服主管负责信息的把关审核。

4.0程序

4.1信息收集的主要内容。

4.1.1业主交房资料

4.1.2业主装修资料

4.1.3业主入住资料

4.1.4业主报事报修情况

4.1.5相关费用缴纳数据

4.2基本信息的收集

4.2.1基本信息收集和整理，是客服中心的一项重要工作。相关工作人员都有义务有责任向信息管理人员提供有关信息资料。

4.2.2客服人员应及时填写有关各类记录，收集有关资料。

4.2.3客服人员做好工作记录，填写相关记录，为基本信息收集提供全面的原始依据。

4.3信息的整理

4.3.1基本信息由客服中心收集后，输入电脑，并有专人负责管理。

4.3.2每月末对基本信息进行整理统计，及时填写有关报表，并按时上报。

4.3.3基本信息收集整理后，按照相关要求，分类汇总，归入工作档案妥善保管。

5.0相关记录

《业主入住登记表》

《交房登记表》

《装修登记表》

物业项目管理处应急情况处理规程：物业项目保安部警用器械使用

物业项目保安部警用器械使用管理规程

1.0目的

保证警用器械的功能完好及正常使用。

2.0适用范围

适用于物管公司各管理处保安部警用器械的发放、配置与管理。

3.0职责

3.1当班保安员负责正确使用、妥善保管警用器械。

3.2保安主管负责警用器械的采购、发放、送检。

4.0对讲机的管理

4.1对讲机的使用及保养

4.1.1对讲机只供当值保安员使用，严禁用作其他用途，特殊情况须经保安部主管批准方可使用。

4.1.2对讲机严格按频率使用，严禁保安员私自乱拆、乱拧或乱调其他频率.

4.1.3对讲机电池要充电6小时以上再使用，但充电的时间不能超过12小时，交班时要用干布擦拭机身，并将音量调到适当(清晰听到)位置。

4.1.4保安员在交班时应做好对讲机交接验收工作，发现问题应做好记录并及时上报主管。

4.1.5使用对讲机时，只能将对讲机握在手上或卡在腰带上，禁止手提对讲机天线。定期对对讲机电池及主机件进行性能检查，如发现有正常损坏，必须要交领班并说明损坏的原因，由领班统一拿到工程部维修，严禁擅自进行维修。

4.1.6严禁将对讲机及备用电池随意乱放，对讲机不得借予外人使用。

4.1.7严禁淋湿对讲机及使对讲机受较大的震动。

4.2对讲机的对话要求

4.2.1持对讲机呼叫对方前，首先报出自己的岗位(位置)。例如:甲方呼叫乙方:

甲:"甲呼叫乙，收到请回答。"

乙:"乙收到，请讲。"

甲:"谢谢。"

乙:"应该的。"

4.2.2使用对讲机叙说或汇报时，要简明扼要，严禁长时间占用对讲机讲话。

4.2.3使用对讲机通话时，必须使用文明用语，严禁使用不文明语言。

4.2.4在他人使用对讲机时，禁止插入抢用，紧急报警时除外。

4.2.5在紧急报警时须保持冷静、叙说清楚以便及时作出处理。

5.0警棍使用的管理

5.1警棍的佩带

5.1.1警棍是保安人员执行公务时佩带的自卫防暴器械，保安员应严格保管和使用，不得将警棍转借他人。

5.1.2当值保安员应将警棍挂在腰带后侧，不得在岗位上随便玩耍或挥舞警棍.

5.1.3当值保安员要妥善保管所佩带的警棍，如有遗失或损坏，要照价赔偿。

5.2警棍的使用

5.2.1处理一般问题时，不得手持警棍或用警棍指着客人讲话。

5.2.2非紧急情况或人身安全受威胁的情况下，保安员不得以任何借口或理由使用警棍攻击他人。

5.2.3交接班时要检查清楚后再交接，接收人发现警棍被损坏而不报告，应负责赔偿.

物业项目管理处应急情况处理规程：x物业项目秩序维护部

物业项目秩序维护部管理规程

1、目的

确保秩序维护员自身素质的提高，自觉维护秩序管理工作的正常运行。

2、适用范围

适用于**项目秩序维护部。

3、职责

3.1秩序管理员负责本岗位及辖区内正常秩序的维护。

3.2秩序维护班长负责值班轮休工作安排、内务管理。

3.3秩序维护主管负责秩序管理员及辖区内秩序维护工作的管理。

4、工作程序

4.1宿舍内务设置与管理制度

4.1.1床上用品的设置

4.1.1.1蚊帐必须保持干净，挂之有形，起床后收起，不得在上面挂任何饰物或图画。

4.1.1.2被子不用时，要按四方块叠成形，不准叠成其它形状，严禁上班时不叠被子现象，枕头放在被子的靠里部分，床单要保持干净、整洁。

4.1.2生活用品的设置

4.1.2.1鞋子放在床下面，鞋跟向外，摆放成一条线或以班为单位，集体放置，不得到处乱放，鞋子要经常洗涮，不能有臭味。

4.1.2.2毛巾折叠成长方形，统一挂置，漱口缸统一摆放。

4.1.2.3 室内不得私自钉钉子挂置衣物，衣物要放在规定的箱柜里，更不允许有到处乱扔现象，个人物品不准放在公共设施上，不允许在宿舍自己添置柜、桌、椅等物品。

4.1.3 宿舍纪律

宿舍是集体场所，要保证员工能休息好，就必须用纪律来约束。

4.1.3.1严禁在宿舍吵闹、赌博、打麻将等非法活动，不得在宿舍打架闹事。

4.1.3.2 不准留宿异性、外人，属直系亲属确需留宿的，需报秩序维护主管批准，严禁私自留宿现象。

4.1.3.3 宿舍钥匙由专人保管，不准踢门、撞门。

4.1.3.4 宿舍的一切公共设施受损必须按价赔偿，全体队员有责任保护宿舍一切公物，重要设备派专人护理、保管，任何人不得私自损坏或占有。

4.1.3.5 按时熄灯，熄灯后宿舍内保持安静。班长在熄灯后要及时清点人数，任何人不得推迟时间。

4.1.3.6 不准在宿舍内私拉电线，乱拉开关、灯头和使用电炉等。

4.1.3.7 每个房间均由秩序维护班长负责全面管理。

4.1.4 宿舍卫生值日制度

全体队员必须按主管或班长安排的值日表进行卫生值日，保证值日期间的卫生状况良好。

4.2作息规定

4.2.1值班制度

实行24小时值班制，分白班、中班、夜班(值勤时间段根据实际工作需要而定)。

4.2.2军训时间和实务培训时间

周一至周五下午16:00~17:00，每周一、三、五参加军训，周二、四组织实务理论培训(具体时间可根据实际情况订制)。

4.2.3按时上下班、就寝、参加培训，无特殊情况，不得无故缺席。

4.2.4严格执行请销假制度，请假时间在1小时以内向秩序维护班长请示，告之去向及联系方式，24小时内向秩序维护主管请示，24小时以上必须向物业服务中心领导请示。请假，超过3天，应报主管副总经理及行政公司人力资源部批准。

4.2.5 休息(假)期间，如发生紧急情况，一经召唤必须立即返秩序管理部，听候调遣。

4.3 备勤

夜班队员下班后，即进入备勤状态，备勤期间不得外出。

4.4纪律

4.4.1遵守国家法律、法规、法令，认真学习各项有关的法律法规常识和有关政策，增强法制政策观念，做到有法必依，严格依法办事和在权限范围内进行秩序维护工作。

4.4.2服从命令，听从指挥，严格遵守个人服从组织、下级服从上级的原则，做到有令必行、有禁必止。严格执行各项规章制度，认真履行职责，工作中及时请示报告，自觉接受领导的检查和业主的监督。

4.4.3处理问题时，坚持原则，是非分明;严禁打人、骂人、刁难业主、粗暴无礼、侮辱人格的行为;不被金钱物质美色所引诱腐蚀，严禁接受业主的礼品和现金，严禁利用工作之便索贿、受贿及纵容、包庇坏人陷害好人。

4.4.4必须按时上、下班，在岗位上交接班，严格执行交接手续，即交清情况、装备和卫生，认真填写记录并签名，接班人员未到，不得离开岗位。

4.4.5有事必须事先按规定请假，不得私自调班、顶班;不准擅自离岗位(特殊情况，必须由班长批准)，不准窜点、窜岗或聚在一起聊天，不准擅自把无关人员带入执勤范围;未经允许不准擅自进入业主室内，更不得擅自使用业主电话或动用业主物品。

4.4.6不准在岗位上睡觉、会友或办私事，不准在岗位上看书、看报刊、玩游戏机或收录机，严禁在执勤前和执勤期间饮酒，执勤期间不准吸烟。

4.4.7 注意团结，相互学习，互助互爱，共同提高，做到不利团结的话不说，不利团结的事不做，维护秩序，维护队伍内部的团结。

4.4.8保守机密，严守物业服务中心内部机密，做到不该问不问，不该看不看，不与无关人员谈论公司和业主的内部情况。

5.检查程序

5.1秩序维护主管每周组织各班长对备勤情况、宿舍内务进行一次突击性的抽查。

5.2秩序维护主管每天巡视岗位，检查值班情况，巡视检查上午班、下午班应不少于五次，中班不少于六次，夜班不少于四次。

6. 记录

日检表、周检表由部门资料员保存1年。

物业项目管理处应急情况处理规程：某物业项目中控室设备运行

质量/环境/安全管理体系作业指导书

--物业项目中控室设备运行管理规程

1.0目的

确保中控室设备处于良好状态保证用户的人身和财产的安全。

2.0范围

适用于公司所辖各管理处的中控室各类设备。

3.0职责

3.1 中控室安全员负责中控室设备的清洁、操作、监控、记录。

3.2 维修班长负责中控室设备的综合管理和维修保养。

4.0 海天一色雅居中控室设备管理工作程序

4.1 消防中心设备运行管理

4.1.1消防中心值班人员负责中心设备24小时运行操作、监控、记录。并将每班运行情况记录于《消防中心交接班记录表》上。

4.1.2 当报警系统显示为报警信号或接到火情报告后，应立即通知相关人员前往火警现场观察.

4.1.3 火情确认后，打"119"电话报警及向相关领导通报。

4.1.4 启动相应的消防栓系统、喷淋系统、防排烟系统的设备(设施)。

4.1.5 打开消防电梯迫降开关，关闭所有客梯，同时通过消防广播疏散用户。

4.1.6 做好火警记录。

4.1.7 当故障发生时，及时通知维修工进行维修。

4.2 设备操作

4.2.1火灾报警控制器

a. 确认:当系统某点暂时中断信号，主机显示屏上显示出该点位置，同时主机发出声音，用鼠标左键在该显示器框内点一下即可确认该信号。

b. 静止:当发生火警后，用鼠标左键点按一下即可将该火警铃声停止。

c. 重置:用鼠标左键在该框内点按一下，即可将系统复位。

d. 监察:用鼠标在该框内点按一下，该框内即变成"记录"，用来查看以前的报警记录，↑、↓表示查看向前、向后的报警记录。再用鼠标点按一下即看向前、向手的报警记录。再用鼠标点按一下即可回复到"监察"功能。

4.2.2消火栓泵

a:自动启动:消防泵控制柜处于"自动"位置，当"火险"时在楼层击碎"消火栓报警盒"，联动柜发出报警声，同时，消防泵启动。

b:手动启动:在消防泵控制柜上把选择"自动/手动"置于"手动"位上，按启动按钮可启动消防水泵。

4.2.3喷淋泵

a:自动启动:喷淋泵控制柜处于"自动"位置，当楼层发生火灾时喷淋头爆裂，水流掣动作联动柜发出报警点，同时喷淋泵自动启动。

b:手动启动:在喷淋泵控制柜上把"手动/自动"选择开头置于"手动"位置上，按启动钮即可手动启动喷淋泵。

4.2.4消防送风(排烟)机

a:自动启动:当某一报警点发出报警信号时，该点风口打开，联动柜发出报警声，同时送风机启动。

b:手动启动:在联动机上直接按"启动"即可手动启动风机运行。

4.2.5消防广播

在消防控制柜上，按某楼层消防广播开关，找开话筒开关，即可对该楼层广播.

4.2.6消防电话

在楼层拿消防电话，消防中心主机收到声响，即可与楼层对话。可按各楼层开关即可对话。

4.2.7闭路电视监控

a:录像:按vtr→放入录像带→按rec

b:放像:按vtr→放入录像带→按play

c:各摄像头画面切换:按下摄像头的编号后，再按红色"cam"键即可切换到该画面。

4.2.8防盗对讲系统

当需与楼层住户通话时，按下相应的数字键后，主机发出"嘟"声后，即可与住户通话。

5.0**花园中控室设备管理工作程序

5.1 消防中心设备运行管理

5.1.1消防中心值班人员负责中心设备24小时运行操作、监控、记录。并将每班运行情况记录于《消防中心交接班记录表》上。

5.1.2 当报警系统显示为报警信号或接到火情报告后，应立即通知相关人员前往火警现场观察.

5.1.3 火情确认后，打"119"电话报警及向相关领导通报。

5.1.4 启动相应的消防栓系统、喷淋系统、加压(排烟)系统的设备(设施)。

5.1.5 打开消防电梯迫降开关，关闭所有客梯、消防电梯于基站待命，同时疏散用户。

5.1.6 做好火警记录。

5.1.7 火情解除后，通知相关人员恢复所有设备(设施)。

5.1.8 当故障发生时，及时通知维修工进行维修。

5.2 设备操作

5.2.1主控屏

a. 复位:所有火警、探测区、显示，技术报警都被取消并复位到正常状态。

b. 警铃消音，打开或隔离所连的警铃设备。

c. 蜂鸣器消音:控制屏蜂鸣器消音(键盘上锁后仍有效)。

d. 通用显示概要:在通用显示概要中，所有即时信息职火警、警告、故障及控制屏的其他状态都按优先级别顺序显示，如即时信息多于一屏，可用查阅箭头键，浏览显示，如要了解某一条概要信息的详细状况，先用箭头键将游标指向该信息，然后按状功能键。

5.2.2消火栓

a:自动启动:消防泵控制柜和联动机都处于"自动"位置，当"火险"时在楼层击碎"消火栓报警玻璃"主机发出报警声，同时消防泵启动，警铃响。

b:手动启动:在消防泵控制柜或联动机上把选择"自动/手动"选择开关置于"手动"位上，按启动按钮即可手动启动消防水泵。

5.2.3喷淋泵

a:自动启动:喷淋泵控制柜或联动机都处于"自动"位置，当楼层发生火灾时喷淋头爆裂，水流掣动作主机报警，警铃响，同时喷淋泵自动启动。

b:手动启动:在喷淋泵控制柜或联动机上把"手动/自动"选择开头置于"手动"位置上，按启动钮即可手动启动喷淋泵。

5.2.4消防加压(排烟)风机

a:自动启动:当某一报警点发出报警信号或风阀打开，主机报警，同时相应的排烟或加压风机启动。

b:手动启动:在联动柜或风机控制上直接按"启动"即可手动启动风机运行。

5.2.5防火卷帘门

a:自动启动:当某一报警点发出报警信号时，相应的防炎卷帘门自动下降。

b:手动启动:在联动柜上用钥匙扭至迫降处，防火卷帘门下降。

5.2.6消防电话

在楼层插上或拿起消防电话，消防中心收到声响，用主机电话即可与楼层对话，或在中心按各楼层开头即可对话。

5.2.7闭路电视监控

a:录像:开电源→放入录像带→按rec

b:放像:开电源→放入录像带→按play

c:各摄像头画面切换:按下摄像头的编号后即可切换到该画面。

5.2.8可视对讲系统

物业项目管理处应急情况处理规程：物业项目保安队

物业项目保安队管理规程(二)

一、目的与适用范围

本规程通过制定保安员内务、作息、纪律的管理规定，确保保安员自身素质的提高，自觉维护保安工作的正常运行。

二、职责

1、保安员负责本岗位的治安保卫工作及维持辖区内正常秩序。

2、保安班长负责本班工作安排、异常情况的报告与处理。

3、保安队长负责保安队和辖区治安工作的管理。

4、督察队负责检查各小区各项工作的落实质量。

5、保安大队负责跟踪各小区保安队和督察队日常工作的管理。

三、内务制度按物业公司下发06号文件要求。

四、作息规定

1、值班制度:实行24小时值班制，早上:8:00--19:00

晚上:19:00--8:00每班提前15分钟进行交接班。

2、就寝时间:按物业公司下发06号文件归队熄灯就寝。

3、严格执行请销假制度，请假时间在一天以内由管理处批准，一天以上由公司经理批准。

4、休息(假)期间，如发生紧急情况，一经召唤必须立即返保安队，听候调遣。

五、纪律

1、爱岗敬业，服从指挥，遵纪守法，严于律已，文明服务，礼貌待人，积极主动，勇敢无畏。

2、按《保安员仪表仪容管理规程》着装上岗。

1、坚守岗位，提高警惕。

4、爱护公共设施，设备，熟悉小区消防系统及消防器材的安装位置，掌握各种灭火器材的使用方法，熟知各项突发事件或异常情况的处理程序，遇到突发事件能正确及时处理。

5、认真参加培训及其他学习。

6、严格按交接班制度进行交接班，不得迟到、早退，更不能误班漏班。

六、文件和记录

1、保安员培训登记表

2、保安员请假条

3、保安一日工作情况记录

编制审核

物业项目管理处应急情况处理规程：物业项目给排水设备设施运行

物业项目给排水设备设施运行管理规程

为规范给排水设备设施运行管理工作，确保给排水设备设施良好运行，特制定本规程。

(一)巡视监控

1、工程部技工应每天巡视二次水泵房(包括机房、水池、水箱)，每周巡视一次主供水管上闸阀。

2、巡视监控内容如下:

(1)水泵房有无异常声响或大的振动;电机、控制柜有无异常气味;电机温度是否正常(应不烫手)，变频器散热通道是否顺畅;

(2)电压表、电流表指示是否正常，控制柜上信号灯显示是否正确，控制柜内各元器件是否工作正常;

(3)机械水压表与pc上显示的压力是否大致相符，是否满足供水压力要求;水池、水箱水位是否正常;闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成线;

(4)主供水管上闸阀的井盖、井裙是否完好，闸阀是否漏水，标识是否清晰;止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠;临时接驳用水情况;

3、工程部技工在巡视监控过程中发现排水设备设施有不正常情况时，应及时采取措施加以解决;整改时，应严格遵守《给排水设备设施维修保养规程》。

4、给排水设备设施异常情况的处理

(1)主供水管爆裂的处置:

a、立即关闭相关连的主供水管的闸阀;如果关闭主供水管上相连的闸阀后仍不能控制住大量泄水，则应关停相应的水泵;立即联络相关部门进行抢修;通知相关的用水单位和用户关于停水的情况;

b、尽快开挖出所爆部位水管;修好所爆部位水管后应由工程部技工开水试压，看有无漏水或松动现象;确认一切正常，回填土方，恢复水管爆裂前的原貌。

(2)水泵房发生火灾时按《安全管理手册》中《应急处理程序》处理。

(3)水泵房发生水浸时的处置:

a、视进水情况关掉机房内运行的设备设施并拉下电源开关;堵住漏水源;

b、如果漏水较大，应立即通知管理处经理，同时尽力阻滞进水;漏水源堵住后，应立即排水;排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理。如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等。

c、确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行;如无异常情况出现则可以投入正常运行。

(二)水泵房管理

1、无关人员不准进入水泵房，若需要进入，须经管理处经理同意并在工程部技工的陪同下方可进入水泵房。

2、水泵房内严禁存放有毒、有害物品。水泵房严禁吸烟，严禁明火。每星期由分管责任人打扫一次，确保泵房地面和设备外表的清洁。

3、水泵房内应当通风良好，光线足够，门窗开启灵活。水泵房应当做到随时上锁、钥匙由工程部保管，不得私自配钥匙。

(三)交接班要求

1、接班人员应准时接班。接班人员应认真听取交班人员交代，并查看《水泵房巡查记录》，检查工具物品是否齐全，确认无误后在日记上签名。

2、有下列情况之一者不准交接班:

(1)上一班运行情况未交代清楚;(2)记录不规范、不完整、不清晰;

(3)水泵房不干净;(4)接班人未到岗;

(5)事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。

3、 工程部应将给排水设备设施的运行数据及运行状况完整、规范地记录在《水泵房巡查记录》内，于每月的3日前将上一个月的记录整理成册进行存档，保存期为两年。

物业项目管理处应急情况处理规程：物业项目电梯运行

物业项目电梯运行管理规程

为规范电梯运行管理工作，确保电梯良好运行。

1.0巡视监控

1.1专职人员每天应对所有电梯的主要部位至少巡视一次。

1.2巡视监控的主要内容如下:

曳引机有无异常噪音或气味，是否温度过高(烫手)，曳引电机轴承是否需要加注

a.润滑油，螺栓是否松动;

b.减速箱是否需要加注润滑油，油色、油位是否正常，联轴器是否牢固可靠，螺栓有无松动;

c.指示仪表、指示灯是否正确，各继电器、接触器动作是否正常，有无异常声响;

d.变压器、电阻器、电抗器温度是否正常，有无过热现象;

e.制动器动作是否正常，制动线圈是否过热，制动轮上是否有油污;

f.曳引轮、曳引绳、限速器、测速机等运行是否正常，有无异常声响;

g.通讯设施是否灵敏畅通，指示牌、标示牌是否完好，盘车手轮、开闸扳手等救援工具是否已放置在指定位置;

h.轿厢照明是否正常，厅外轿内指层、指令及指示灯是否正常;

i.厅门及轿门踏板是否清洁干净;

j.轿厢运行有无异常振动或声响，舒适感有无明显变化;

k.电梯运行有无异常(顺畅);

l.开关门有无异常(顺畅);

m.底坑限速器、张紧装置、开关和碰铁距离是否异常;

n.补偿链是否有异响;

o.底坑有无积水或脏物。

1.3巡视过程中如发现上述情况有不正常时，应及时采取措施予以解决。整改时，应严格遵守《电梯维修保养规程》。

2.0异常情况处理

2.1发生火灾的处置:

a.楼层发生火灾时，专职人员应立即击碎玻璃按动"消防开关"使电梯进入消防运行状态，电梯运行到基站后，应使乘客保持镇静，疏导乘客迅速离开轿厢;

b.井道内或轿厢发生火灾时，应即刻停梯，疏导乘客迅速离开轿厢，切断电源。用干粉灭火器灭火控制火势蔓延;

c.对于上述两种情况，专职人员应及时通知消防中心，《安全管理手册》中《应急处理程序》处理。

2.2电梯湿水处置:

a.当底坑内出现少量进水或浸水时，应将电梯停在二层以上，断开电梯总电源;

b.当楼层发生水淹而使井道或底坑进水时，应将轿厢停于进水层站的上一层，断开电梯总电源;

c.当底坑、井道或机房进水较多时，应立即停梯，断开电梯电源总开关;

d.发生湿水时，应迅速阻断水源;

e.对湿水电梯应进行除湿处理，如用干抹布擦拭、热风吹干(湿度不能太高)，自然通风(用工厂用鼓风机)、更换管线等。确认湿水已消除，各绝缘电阻达到要求并且试梯运行无异常后，方可投入正式运行。

2.3停电造成停梯或故障造成停梯时的困人救援按《电梯困人救援规程》处理。

3.0电梯机房管理

无关人员不准进入机房，若需要进入，需经服务中心主任同意，并在专职人员的陪同下方可进入机房。

3.1机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品。机房内应备齐消防器材，并放置在方便、显眼处。机房内严禁吸烟，严禁明火。

3.2每周打扫一次机房卫生，做到地面、设备设施表面无积尘、无锈蚀、无油渍、无污物、油漆完好、整洁光亮。

3.3机房应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活。

3.4机房都应当做到随时上锁，钥匙由工程部保管，不得私自配钥匙。

4.0交接班要求

4.1接班人应准时接班。

4.2接班人员应认真听取交班人员交代，并查看《电梯运行记录》，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在《电梯运行记录》上签名。

4.3有下列情况之一者不准交接班:

a.上一班运行情况未交代清楚;

b.记录不规范、不完整、不清晰;

c.机房不干净;

d.接班人未到岗;

e.事故正在处理中或交班时发生故障此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。

5.0当值管理员应将电梯的运行情况规范、详细、清晰地记录在《电梯运行记录》内，并将记录整理成册存档，保存期为两年。

物业项目管理处应急情况处理规程：物业项目监控中心

物业项目监控中心管理规程(二)

1范围

本标准规定了对中控室/监控中心值班、应急处理的管理要求，适用于物管中心中控室/监控中心的管理。

2编制依据/引用文件

2.1钥匙管理规定

2.2客户信息首接责任制

2.3应急防护手册

3管理规程

3.1中控室/监控中心主要任务是:

a)负责实行24小时值班监控;

b)监控楼宇重要部位的公共秩序安全;

c)接收、处理各类信息(全天或非标准时间);

d)通报、指挥、协调、处理各种异常情况;

e)管理公共区域钥匙和备用钥匙。

3.2交接班管理

3.2.1接班人员须提前10分钟到岗，做好接班工作，有事提前一天请假。

3.2.2交接班时，交班人应主动通报当班工作情况、设备运行状况、上级指示及通知，以及需要继续重点监控或录像的内容。接班人应主动查阅接班前的工作日志，了解工作重点，并检查设备运行情况，双方确认无误后在上一班值班记录上签字，交班人员方可离岗下班。

3.2.3接班人遇情况不清或发现设备损坏时，应及时向本班组领班汇报，待问题解决或领导批准后方可接班。

3.2.4交班人在当班问题未交待清楚或接班人未到岗以及异常情况未处理完毕的情况下不得离岗下班。

3.3值班运行管理

3.3.1值班人员应坚守岗位，精神集中，认真履行职责，做好值班记录，并按规定时间用餐，严禁吸烟、睡觉、擅自离岗、聊天、大声喧哗和做与工作无关的事情。

3.3.2值班人员应严格执行设备操作规程，注意监视设备运行状态，及时处理各类报警信息，使设备始终处于正常运行状态。

3.3.3值班人员须熟练掌握设备的操作技术，能准确判断各监控、消防控制点、设防部位的异常迹象，发现后及时请示、汇报，严禁隐藏不报或擅自处理。情况紧急时，立即通知安管领班和临近安管员到现场处置。

3.3.4未经主管负责人同意，严禁修改系统参数、设备状态或将设备挪作他用，不得无故操作设备开关按钮。设备设施出现故障要及时报告，并通知工程维修人员，不得自行拆卸处理。

3.3.5电视监视录像设备开启期间，必须保证有人在监视器前进行屏幕的监视和操作，发现问题填写《中控室值班交接班记录》(表380-4..4)，同时时刻关注消防设备、门禁系统、通讯器材(对讲机、电话等)等设备设施的使用状态和运行情况。

3.3.6中控室/监控中心作为指挥中心，夜间23:00-次日7:00，中控值班员需提示和督促当班各安管岗位人员，每小时报一次岗位值班情况。出现未按时报告的，中控值班员应立即通知安管领班到场确认、处理，并跟进处理结果，同时将夜间报岗情况记录在《中控室值班交接班记录》或《夜间点名记录表》(表380-39)上。

3.4接收信息管理

3.4.1中控值班员负责接收、处理、传递各类信息，根据信息类型填写相关记录。紧急情况按既定的应急预案处理。

3.4.2中控室/监控中心电话为值班专用电话，应随时保持待机状态，严禁拨打私人电话或长时间占用。非标准工作时间负责接听转接的服务电话，根据对方提出的要求妥善处理，如超出处理权限，须及时上报，并填写《中控值班交接班记录》。

3.4.3值班员要保守机密，不得将部门布置的监控工作或内部信息泄漏给无关人员。

3.5设备设施与工作环境管理

3.5.1机房设备专人负责，保持设备、工具、仪器、仪表的清洁，做到工器具摆放整齐，设备表面光洁无尘。进入人员须使用防尘鞋套，不得随意拆除"挡鼠板"。

3.5.2图纸、资料、软件及设备不得用于与工作无关之处。未经批准禁止在值班电脑上编辑和打印其他文件、使用外来软件，更不得随意调整或更改运行软件。

3.5.3中控室/监控中心严禁外来人员进入，如因工作确需进入的，须经上级批准，并填写《来访登记表》(表380-8)。

3.5.4值班人员不允许在机房内接用临时电器设备，不允许随意挪用消防器材，未经批准不允许进行电焊和气焊等动火作业。

3.5.5中控室/监控中心内严禁吸烟，工作人员须保持室内环境清洁卫生，干燥通风，不允许存放个人物品或与工作无关的物品。

3.5.6每天交班前应清扫、整理工作环境，每周进行一次全面清扫，环境标准为:

a)地面无明显积尘、烟头、纸屑、果皮等杂物，无痰迹;门窗无积尘，墙面无脚印，天花无蜘蛛网，挂钟镜面光亮无尘;

b)消防器材及应急物资摆放整齐，表面无积尘;

c)公共物品摆放整齐，无杂物。

3.6录像资料管理

3.6.1安防监控实施24小时监控录像，录像带滚动使用，更换录像带后，在5至10分钟内回放检查录像质量，如有问题及时报告处理。如设备维修保养或其它特殊情况不能录像时，应报告上级并在《中控室值班交接班记录》中记录未录像的时间段和原因。

3.6.2录像资料的保存期限按照内容划分为三个级别:

a)a级内容:涉及重要领导人来访，重大案件、事故的，须经物管中心负责人认定，至少保存一年;

b)b级内容:涉及一些重要案件、事故或异常情况的，须经物管中心安管负责人认定，至少保存半年;

c)c级内容:普通内容，至少保存一周。

3.6.3a、b级内容的录像资料，交物管中心妥善保存，在外壳贴上重要事件的名称和时段，注明保存期限、保管人员等信息，并对录像带采取防抹措施。必要时，应做好资料备份或记录。

3.6.4更换录像带要做到录像机编号和录像带编号一一对应，不错不乱，便于查询。

3.6.5录像资料为保密资料，应加强对各种资料的严格管理和保密工作，未经物管中心(处)负责人同意，任何人不能查阅、提取、剪辑、复制或私自销毁录像资料。中控值班员不得将录像内容泄露给任何无关人员。

3.6.6应建立录像设备和资料台帐，定期检查，避免丢失、损坏，发现异常情况立即逐级报告。