物业项目监控中心管理规程（优选10篇）

物业项目监控中心管理规程

物业项目监控中心管理规程(二)

1范围

本标准规定了对中控室/监控中心值班、应急处理的管理要求，适用于物管中心中控室/监控中心的管理。

2编制依据/引用文件

2.1钥匙管理规定

2.2客户信息首接责任制

2.3应急防护手册

3管理规程

3.1中控室/监控中心主要任务是:

a)负责实行24小时值班监控;

b)监控楼宇重要部位的公共秩序安全;

c)接收、处理各类信息(全天或非标准时间);

d)通报、指挥、协调、处理各种异常情况;

e)管理公共区域钥匙和备用钥匙。

3.2交接班管理

3.2.1接班人员须提前10分钟到岗，做好接班工作，有事提前一天请假。

3.2.2交接班时，交班人应主动通报当班工作情况、设备运行状况、上级指示及通知，以及需要继续重点监控或录像的内容。接班人应主动查阅接班前的工作日志，了解工作重点，并检查设备运行情况，双方确认无误后在上一班值班记录上签字，交班人员方可离岗下班。

3.2.3接班人遇情况不清或发现设备损坏时，应及时向本班组领班汇报，待问题解决或领导批准后方可接班。

3.2.4交班人在当班问题未交待清楚或接班人未到岗以及异常情况未处理完毕的情况下不得离岗下班。

3.3值班运行管理

3.3.1值班人员应坚守岗位，精神集中，认真履行职责，做好值班记录，并按规定时间用餐，严禁吸烟、睡觉、擅自离岗、聊天、大声喧哗和做与工作无关的事情。

3.3.2值班人员应严格执行设备操作规程，注意监视设备运行状态，及时处理各类报警信息，使设备始终处于正常运行状态。

3.3.3值班人员须熟练掌握设备的操作技术，能准确判断各监控、消防控制点、设防部位的异常迹象，发现后及时请示、汇报，严禁隐藏不报或擅自处理。情况紧急时，立即通知安管领班和临近安管员到现场处置。

3.3.4未经主管负责人同意，严禁修改系统参数、设备状态或将设备挪作他用，不得无故操作设备开关按钮。设备设施出现故障要及时报告，并通知工程维修人员，不得自行拆卸处理。

3.3.5电视监视录像设备开启期间，必须保证有人在监视器前进行屏幕的监视和操作，发现问题填写《中控室值班交接班记录》(表380-4..4)，同时时刻关注消防设备、门禁系统、通讯器材(对讲机、电话等)等设备设施的使用状态和运行情况。

3.3.6中控室/监控中心作为指挥中心，夜间23:00-次日7:00，中控值班员需提示和督促当班各安管岗位人员，每小时报一次岗位值班情况。出现未按时报告的，中控值班员应立即通知安管领班到场确认、处理，并跟进处理结果，同时将夜间报岗情况记录在《中控室值班交接班记录》或《夜间点名记录表》(表380-39)上。

3.4接收信息管理

3.4.1中控值班员负责接收、处理、传递各类信息，根据信息类型填写相关记录。紧急情况按既定的应急预案处理。

3.4.2中控室/监控中心电话为值班专用电话，应随时保持待机状态，严禁拨打私人电话或长时间占用。非标准工作时间负责接听转接的服务电话，根据对方提出的要求妥善处理，如超出处理权限，须及时上报，并填写《中控值班交接班记录》。

3.4.3值班员要保守机密，不得将部门布置的监控工作或内部信息泄漏给无关人员。

3.5设备设施与工作环境管理

3.5.1机房设备专人负责，保持设备、工具、仪器、仪表的清洁，做到工器具摆放整齐，设备表面光洁无尘。进入人员须使用防尘鞋套，不得随意拆除"挡鼠板"。

3.5.2图纸、资料、软件及设备不得用于与工作无关之处。未经批准禁止在值班电脑上编辑和打印其他文件、使用外来软件，更不得随意调整或更改运行软件。

3.5.3中控室/监控中心严禁外来人员进入，如因工作确需进入的，须经上级批准，并填写《来访登记表》(表380-8)。

3.5.4值班人员不允许在机房内接用临时电器设备，不允许随意挪用消防器材，未经批准不允许进行电焊和气焊等动火作业。

3.5.5中控室/监控中心内严禁吸烟，工作人员须保持室内环境清洁卫生，干燥通风，不允许存放个人物品或与工作无关的物品。

3.5.6每天交班前应清扫、整理工作环境，每周进行一次全面清扫，环境标准为:

a)地面无明显积尘、烟头、纸屑、果皮等杂物，无痰迹;门窗无积尘，墙面无脚印，天花无蜘蛛网，挂钟镜面光亮无尘;

b)消防器材及应急物资摆放整齐，表面无积尘;

c)公共物品摆放整齐，无杂物。

3.6录像资料管理

3.6.1安防监控实施24小时监控录像，录像带滚动使用，更换录像带后，在5至10分钟内回放检查录像质量，如有问题及时报告处理。如设备维修保养或其它特殊情况不能录像时，应报告上级并在《中控室值班交接班记录》中记录未录像的时间段和原因。

3.6.2录像资料的保存期限按照内容划分为三个级别:

a)a级内容:涉及重要领导人来访，重大案件、事故的，须经物管中心负责人认定，至少保存一年;

b)b级内容:涉及一些重要案件、事故或异常情况的，须经物管中心安管负责人认定，至少保存半年;

c)c级内容:普通内容，至少保存一周。

3.6.3a、b级内容的录像资料，交物管中心妥善保存，在外壳贴上重要事件的名称和时段，注明保存期限、保管人员等信息，并对录像带采取防抹措施。必要时，应做好资料备份或记录。

3.6.4更换录像带要做到录像机编号和录像带编号一一对应，不错不乱，便于查询。

3.6.5录像资料为保密资料，应加强对各种资料的严格管理和保密工作，未经物管中心(处)负责人同意，任何人不能查阅、提取、剪辑、复制或私自销毁录像资料。中控值班员不得将录像内容泄露给任何无关人员。

3.6.6应建立录像设备和资料台帐，定期检查，避免丢失、损坏，发现异常情况立即逐级报告。

物业项目监控中心管理规程：物业项目保安队

物业项目保安队管理规程(二)

一、目的与适用范围

本规程通过制定保安员内务、作息、纪律的管理规定，确保保安员自身素质的提高，自觉维护保安工作的正常运行。

二、职责

1、保安员负责本岗位的治安保卫工作及维持辖区内正常秩序。

2、保安班长负责本班工作安排、异常情况的报告与处理。

3、保安队长负责保安队和辖区治安工作的管理。

4、督察队负责检查各小区各项工作的落实质量。

5、保安大队负责跟踪各小区保安队和督察队日常工作的管理。

三、内务制度按物业公司下发06号文件要求。

四、作息规定

1、值班制度:实行24小时值班制，早上:8:00--19:00

晚上:19:00--8:00每班提前15分钟进行交接班。

2、就寝时间:按物业公司下发06号文件归队熄灯就寝。

3、严格执行请销假制度，请假时间在一天以内由管理处批准，一天以上由公司经理批准。

4、休息(假)期间，如发生紧急情况，一经召唤必须立即返保安队，听候调遣。

五、纪律

1、爱岗敬业，服从指挥，遵纪守法，严于律已，文明服务，礼貌待人，积极主动，勇敢无畏。

2、按《保安员仪表仪容管理规程》着装上岗。

1、坚守岗位，提高警惕。

4、爱护公共设施，设备，熟悉小区消防系统及消防器材的安装位置，掌握各种灭火器材的使用方法，熟知各项突发事件或异常情况的处理程序，遇到突发事件能正确及时处理。

5、认真参加培训及其他学习。

6、严格按交接班制度进行交接班，不得迟到、早退，更不能误班漏班。

六、文件和记录

1、保安员培训登记表

2、保安员请假条

3、保安一日工作情况记录

编制审核

物业项目监控中心管理规程：某物业项目用户档案

物业项目用户档案管理规程

1目的

规范用户档案的保管与跟踪工作。

2适用范围

适用于管理中心用户档案的保管与跟踪。

3职责

3.1物业助理负责监控用户档案保管与跟踪工作。

3.2物业管理员负责依照本规程具体实施用户档案的建立、保管与跟踪。

4工作流程

4.1建立《用户档案》，其内容包括:

4.1.1《入伙通知书》;

4.1.2购房合同;

4.1.3《用户档案资料表》(用户营业执照的复印件张贴于表后面);

4.1.4经用户签署后的《委托物业管理服务协议》;

4.1.5经用户签署后的《用户公约》;

4.1.6经用户签署后的《装修管理责任书》;

4.1.7《房屋交付验收表》;

4.1.8《装修申报表》、相关图纸及装修单位资料;

4.1.9《委托银行代收费协议书》;

4.1.10《违章处理通知书》及处理结果资料;

4.1.11各类申请电话、有线电视、管道燃气等开通的申请书等其他应保存的资料。

4.2档案盒的制作

4.2.1根据档案盒的规格准备相应的档案标贴纸。

4.2.2在档案标签贴纸上打印出不同字号的档案类别名称，其格式一般是由文档名称、组织机构、编号、栋号楼层号房号等几部分组成，表达式如下:

×××-××-×××

以yk大厦为例:cpm-avic-001

cpm:**物业管理有限公司

avic:--园管理中心

001:编号001

标签效果图如右所示:

4.2.3将制作好的档案标签纸贴在档案盒左侧立面距顶部3cm位置上，并排列在档案柜中。

4.3用户档案的建立

4.3.1准备适量的 26cm×34cm左右尺寸的档案袋。

4.3.2将写有"栋号、楼层号、房号"的标签贴纸贴在档案袋封面上。

4.3.3将用户的有关资料存放在相应的档案袋内。

4.3.4将各用户的档案袋按栋号、楼层号、房间号的先后顺序排列在档案盒内。

4.3.5按档案盒内的各用户的档案排列顺序，将档案有关内容登记在《用户档案》内。其内容包括:序号、用户姓名、栋号房号、联系电话、档案编号、入住时间、备注等栏目。

4.4用户档案的跟踪

4.4.1当发生下列情况变化时，物业管理员应将变化情况记录在《用户档案》中:

a.通讯电话联络方式发生变化时;

b.用户产权发生更替时;

c.住房使用人发生变化时。

4.4.2《用户档案》跟踪管理，由事务管理员每季度进行一次用户情况的普查，对拖欠管理费、水电费和其他费用一个月以上的用户，管理员应至少每隔15天跟踪一次。

4.5《用户档案》属绝密档案，特殊情况如需查阅须报管理中心经理批准，经行政部资料档案员办理登记手续后方可查阅。

4.6《用户档案》应永久保存。

4.7将各用户资料输入电脑进行无纸化管理。

4.8本规程执行情况作为行政部资料档案员绩效考评的依据之一。

5相关文件和质量记录表格

5.1《管理处文件、资料管理规程》

5.2《入伙登记册》

物业项目监控中心管理规程：物业项目电梯运行

物业项目电梯运行管理规程

为规范电梯运行管理工作，确保电梯良好运行。

1.0巡视监控

1.1专职人员每天应对所有电梯的主要部位至少巡视一次。

1.2巡视监控的主要内容如下:

曳引机有无异常噪音或气味，是否温度过高(烫手)，曳引电机轴承是否需要加注

a.润滑油，螺栓是否松动;

b.减速箱是否需要加注润滑油，油色、油位是否正常，联轴器是否牢固可靠，螺栓有无松动;

c.指示仪表、指示灯是否正确，各继电器、接触器动作是否正常，有无异常声响;

d.变压器、电阻器、电抗器温度是否正常，有无过热现象;

e.制动器动作是否正常，制动线圈是否过热，制动轮上是否有油污;

f.曳引轮、曳引绳、限速器、测速机等运行是否正常，有无异常声响;

g.通讯设施是否灵敏畅通，指示牌、标示牌是否完好，盘车手轮、开闸扳手等救援工具是否已放置在指定位置;

h.轿厢照明是否正常，厅外轿内指层、指令及指示灯是否正常;

i.厅门及轿门踏板是否清洁干净;

j.轿厢运行有无异常振动或声响，舒适感有无明显变化;

k.电梯运行有无异常(顺畅);

l.开关门有无异常(顺畅);

m.底坑限速器、张紧装置、开关和碰铁距离是否异常;

n.补偿链是否有异响;

o.底坑有无积水或脏物。

1.3巡视过程中如发现上述情况有不正常时，应及时采取措施予以解决。整改时，应严格遵守《电梯维修保养规程》。

2.0异常情况处理

2.1发生火灾的处置:

a.楼层发生火灾时，专职人员应立即击碎玻璃按动"消防开关"使电梯进入消防运行状态，电梯运行到基站后，应使乘客保持镇静，疏导乘客迅速离开轿厢;

b.井道内或轿厢发生火灾时，应即刻停梯，疏导乘客迅速离开轿厢，切断电源。用干粉灭火器灭火控制火势蔓延;

c.对于上述两种情况，专职人员应及时通知消防中心，《安全管理手册》中《应急处理程序》处理。

2.2电梯湿水处置:

a.当底坑内出现少量进水或浸水时，应将电梯停在二层以上，断开电梯总电源;

b.当楼层发生水淹而使井道或底坑进水时，应将轿厢停于进水层站的上一层，断开电梯总电源;

c.当底坑、井道或机房进水较多时，应立即停梯，断开电梯电源总开关;

d.发生湿水时，应迅速阻断水源;

e.对湿水电梯应进行除湿处理，如用干抹布擦拭、热风吹干(湿度不能太高)，自然通风(用工厂用鼓风机)、更换管线等。确认湿水已消除，各绝缘电阻达到要求并且试梯运行无异常后，方可投入正式运行。

2.3停电造成停梯或故障造成停梯时的困人救援按《电梯困人救援规程》处理。

3.0电梯机房管理

无关人员不准进入机房，若需要进入，需经服务中心主任同意，并在专职人员的陪同下方可进入机房。

3.1机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品。机房内应备齐消防器材，并放置在方便、显眼处。机房内严禁吸烟，严禁明火。

3.2每周打扫一次机房卫生，做到地面、设备设施表面无积尘、无锈蚀、无油渍、无污物、油漆完好、整洁光亮。

3.3机房应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活。

3.4机房都应当做到随时上锁，钥匙由工程部保管，不得私自配钥匙。

4.0交接班要求

4.1接班人应准时接班。

4.2接班人员应认真听取交班人员交代，并查看《电梯运行记录》，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在《电梯运行记录》上签名。

4.3有下列情况之一者不准交接班:

a.上一班运行情况未交代清楚;

b.记录不规范、不完整、不清晰;

c.机房不干净;

d.接班人未到岗;

e.事故正在处理中或交班时发生故障此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。

5.0当值管理员应将电梯的运行情况规范、详细、清晰地记录在《电梯运行记录》内，并将记录整理成册存档，保存期为两年。

物业项目监控中心管理规程：某物业项目中控室设备运行

质量/环境/安全管理体系作业指导书

--物业项目中控室设备运行管理规程

1.0目的

确保中控室设备处于良好状态保证用户的人身和财产的安全。

2.0范围

适用于公司所辖各管理处的中控室各类设备。

3.0职责

3.1 中控室安全员负责中控室设备的清洁、操作、监控、记录。

3.2 维修班长负责中控室设备的综合管理和维修保养。

4.0 海天一色雅居中控室设备管理工作程序

4.1 消防中心设备运行管理

4.1.1消防中心值班人员负责中心设备24小时运行操作、监控、记录。并将每班运行情况记录于《消防中心交接班记录表》上。

4.1.2 当报警系统显示为报警信号或接到火情报告后，应立即通知相关人员前往火警现场观察.

4.1.3 火情确认后，打"119"电话报警及向相关领导通报。

4.1.4 启动相应的消防栓系统、喷淋系统、防排烟系统的设备(设施)。

4.1.5 打开消防电梯迫降开关，关闭所有客梯，同时通过消防广播疏散用户。

4.1.6 做好火警记录。

4.1.7 当故障发生时，及时通知维修工进行维修。

4.2 设备操作

4.2.1火灾报警控制器

a. 确认:当系统某点暂时中断信号，主机显示屏上显示出该点位置，同时主机发出声音，用鼠标左键在该显示器框内点一下即可确认该信号。

b. 静止:当发生火警后，用鼠标左键点按一下即可将该火警铃声停止。

c. 重置:用鼠标左键在该框内点按一下，即可将系统复位。

d. 监察:用鼠标在该框内点按一下，该框内即变成"记录"，用来查看以前的报警记录，↑、↓表示查看向前、向后的报警记录。再用鼠标点按一下即看向前、向手的报警记录。再用鼠标点按一下即可回复到"监察"功能。

4.2.2消火栓泵

a:自动启动:消防泵控制柜处于"自动"位置，当"火险"时在楼层击碎"消火栓报警盒"，联动柜发出报警声，同时，消防泵启动。

b:手动启动:在消防泵控制柜上把选择"自动/手动"置于"手动"位上，按启动按钮可启动消防水泵。

4.2.3喷淋泵

a:自动启动:喷淋泵控制柜处于"自动"位置，当楼层发生火灾时喷淋头爆裂，水流掣动作联动柜发出报警点，同时喷淋泵自动启动。

b:手动启动:在喷淋泵控制柜上把"手动/自动"选择开头置于"手动"位置上，按启动钮即可手动启动喷淋泵。

4.2.4消防送风(排烟)机

a:自动启动:当某一报警点发出报警信号时，该点风口打开，联动柜发出报警声，同时送风机启动。

b:手动启动:在联动机上直接按"启动"即可手动启动风机运行。

4.2.5消防广播

在消防控制柜上，按某楼层消防广播开关，找开话筒开关，即可对该楼层广播.

4.2.6消防电话

在楼层拿消防电话，消防中心主机收到声响，即可与楼层对话。可按各楼层开关即可对话。

4.2.7闭路电视监控

a:录像:按vtr→放入录像带→按rec

b:放像:按vtr→放入录像带→按play

c:各摄像头画面切换:按下摄像头的编号后，再按红色"cam"键即可切换到该画面。

4.2.8防盗对讲系统

当需与楼层住户通话时，按下相应的数字键后，主机发出"嘟"声后，即可与住户通话。

5.0**花园中控室设备管理工作程序

5.1 消防中心设备运行管理

5.1.1消防中心值班人员负责中心设备24小时运行操作、监控、记录。并将每班运行情况记录于《消防中心交接班记录表》上。

5.1.2 当报警系统显示为报警信号或接到火情报告后，应立即通知相关人员前往火警现场观察.

5.1.3 火情确认后，打"119"电话报警及向相关领导通报。

5.1.4 启动相应的消防栓系统、喷淋系统、加压(排烟)系统的设备(设施)。

5.1.5 打开消防电梯迫降开关，关闭所有客梯、消防电梯于基站待命，同时疏散用户。

5.1.6 做好火警记录。

5.1.7 火情解除后，通知相关人员恢复所有设备(设施)。

5.1.8 当故障发生时，及时通知维修工进行维修。

5.2 设备操作

5.2.1主控屏

a. 复位:所有火警、探测区、显示，技术报警都被取消并复位到正常状态。

b. 警铃消音，打开或隔离所连的警铃设备。

c. 蜂鸣器消音:控制屏蜂鸣器消音(键盘上锁后仍有效)。

d. 通用显示概要:在通用显示概要中，所有即时信息职火警、警告、故障及控制屏的其他状态都按优先级别顺序显示，如即时信息多于一屏，可用查阅箭头键，浏览显示，如要了解某一条概要信息的详细状况，先用箭头键将游标指向该信息，然后按状功能键。

5.2.2消火栓

a:自动启动:消防泵控制柜和联动机都处于"自动"位置，当"火险"时在楼层击碎"消火栓报警玻璃"主机发出报警声，同时消防泵启动，警铃响。

b:手动启动:在消防泵控制柜或联动机上把选择"自动/手动"选择开关置于"手动"位上，按启动按钮即可手动启动消防水泵。

5.2.3喷淋泵

a:自动启动:喷淋泵控制柜或联动机都处于"自动"位置，当楼层发生火灾时喷淋头爆裂，水流掣动作主机报警，警铃响，同时喷淋泵自动启动。

b:手动启动:在喷淋泵控制柜或联动机上把"手动/自动"选择开头置于"手动"位置上，按启动钮即可手动启动喷淋泵。

5.2.4消防加压(排烟)风机

a:自动启动:当某一报警点发出报警信号或风阀打开，主机报警，同时相应的排烟或加压风机启动。

b:手动启动:在联动柜或风机控制上直接按"启动"即可手动启动风机运行。

5.2.5防火卷帘门

a:自动启动:当某一报警点发出报警信号时，相应的防炎卷帘门自动下降。

b:手动启动:在联动柜上用钥匙扭至迫降处，防火卷帘门下降。

5.2.6消防电话

在楼层插上或拿起消防电话，消防中心收到声响，用主机电话即可与楼层对话，或在中心按各楼层开头即可对话。

5.2.7闭路电视监控

a:录像:开电源→放入录像带→按rec

b:放像:开电源→放入录像带→按play

c:各摄像头画面切换:按下摄像头的编号后即可切换到该画面。

5.2.8可视对讲系统

物业项目监控中心管理规程：物业项目数据统计信息收集

1.0目的

为规范统计行为，提高信息数据收集质量，保证统计数据的真实性与可靠性。

2.0范围

适用于公司管理处各部门。

3.0职责

客户服务中心人员负责客户信息的收集与分类。

客服主管负责信息的把关审核。

4.0程序

4.1信息收集的主要内容。

4.1.1业主交房资料

4.1.2业主装修资料

4.1.3业主入住资料

4.1.4业主报事报修情况

4.1.5相关费用缴纳数据

4.2基本信息的收集

4.2.1基本信息收集和整理，是客服中心的一项重要工作。相关工作人员都有义务有责任向信息管理人员提供有关信息资料。

4.2.2客服人员应及时填写有关各类记录，收集有关资料。

4.2.3客服人员做好工作记录，填写相关记录，为基本信息收集提供全面的原始依据。

4.3信息的整理

4.3.1基本信息由客服中心收集后，输入电脑，并有专人负责管理。

4.3.2每月末对基本信息进行整理统计，及时填写有关报表，并按时上报。

4.3.3基本信息收集整理后，按照相关要求，分类汇总，归入工作档案妥善保管。

5.0相关记录

《业主入住登记表》

《交房登记表》

《装修登记表》

物业项目监控中心管理规程：物业项目消控中心设备

物业项目消控中心设备管理规程

一、目的:确保消控中心设备处于良好的状态，防范业主(租户)的生命和财产安全不受损失。

二、适用范围:适用于消防报警系统的运行管理。

三职责:

1.消控室保安员:负责消控设备的清洁、操作、监控、记录。

2.消防专管员:负责消控室设备的维修保养及综合管理。

3.保安部经理:负责上述工作检查监督。

四、相关文件:

五、操作规程:

1.消控室保安员负责消控室消防设备24小时运作操作、监控、记录，显示火警信号后，应立即派人前往观察。

2.当发生故障时，及时通知消防主管及维修中心进行维修。

3.将每班运行情况记录于《消控值班记录本》。

4.在消防主管的工作安排下，每月对火灾报警系统抽检10%，一年全检一次。水系统、防排烟系统、消防安全疏散设施每月检测一次。

5.每日对小区消防设施进行巡查，并做好记录。

6.室内要保持干净，不准堆放杂物，室内禁止吸烟。

7.常备应急手电筒及充电式应急照明设施。

8.消防设备操作流程

1)消防泵、喷淋泵控制柜在手动状态下不参与联动，按启动按钮即可手动启动。喷淋泵控制柜处于自动位置，当楼层发生火灾时，喷淋头爆裂，水流指示器与压力开关联动，发出警铃声，同时喷淋泵自动启动。消防泵控制柜处于自动位置，当火险时楼层击碎消火栓手报按钮，同时启动消防泵。

2)地下室部分，任何一只烟感探测器与该区域任何一只温感探测器报警，联动该区卷联门，设回答信号。

3)任何一层的任何一个探测器与任何一只手动报警按钮报警时。

a)切断本层及上下层空调电源，设回答信号;

b)打开本层及上下层排烟阀，设回答信号;

c)打开本层及上下层送风阀，设回答信号;

d)启动本层及上下层送风机，设回答信号;

e)启动本层及上下层排烟风机，设回答信号;

f)启动本层以及相邻层广播。

g)电梯迫降至一层

h)任何消防设备均可单独手动启动。

六、相关记录

1.消控值班记录

2.每日消防巡查值班记录表

3.消防设施检测情况表

物业项目监控中心管理规程：某物业项目消防系统运行

物业项目消防系统运行管理规程

为规范消防系统运行管理工作，确保消防系统随时处于良好运行状态，特制定本规程。

(一)程序要点

1、运行监控

(1)消防管理中心监控员24小时对消防主机、消防联动柜、动力配电箱、灭火显示器、防火防盗闭路电视等设备进行监控。

(2)运行监控内容:

a、消防主机显示屏是否显示"系统正常"

b、消防主机是否正常(正常时i=1.2a，u=25v);

c、"运行"和"电源"灯是否亮，不亮时查找线路接头有无松动，如松动应紧固;

d、巡视喷淋泵和消防泵管网系统，查看接口有无松动(松动时给予紧固)，油漆是否脱落(脱落补刷油漆)，水流指示器是否动作;

e、"故障"灯是否亮，灯亮时证明出现故障，立即到现场查明原因;

f、"低水位"信号灯是否亮，灯亮时立即通知技工查看水位加水;

g、"破玻灯光"信号是否亮，灯亮时到楼层查看破玻报警原因;

h、监看闭路电视画面是否清晰，出现故障时及时通知技工维修;

i、巡视固定式气体灭火系统管网接口，紧急按钮，发现重量减轻时应进行密封、紧固、更换充气，消除防火区的一切杂物;

j、设备有无出现烧焦、异味、异常声响;

(3)在运行监控中发现有不正常情况，应进行登记，同时报告管理处，并进行整改。

(二)异常情况处置

1、当消防主机出现异常情况(如水浸入)，应立即切断供给消防主机的主电源和备用电源，以免引起相关联动装置启动而造成消防主机部件烧毁。

2、当配电箱线路发生短路(过负荷)起火时，立即关掉相关设备电源，迅速用干粉灭火器扑灭。

(三)机房管理

1、无关人员不准进入室内(巡查、检修人员除外)，若需进入，需经工程部同意，并在当值监控员允许的情况下方可进入，但时间不宜超过5分钟。

2、当值监控员每班打扫室内卫生，擦拭设施设备，始终保持地面、墙壁、设备无积尘、无油渍、无污物、无蜘蛛网，光亮整洁。

3、室内严禁存放一切与工作无关的物品，但应配备两瓶干粉灭火器。

4、室内严禁吸烟，严禁明火。

5、室内应当通风良好，光线足够，门窗开启灵活。

6、室内必须保持24小时监视消防系统，暂时离开时，需呼叫领班暂时替换，并交待值班注意事项，但不得超过10分钟。

(四)交接班要求

1、交接班时应:

(1)进行外观巡视各类系统，查看各类系统是否处于正常运行状态;

(2)按操作键查看消防主机内容有无改动，有无增删操作员姓名，密码是否改动、正确。

2、出现下列情况不接班:

(1)上一班运行情况未交待清楚;

(2)记录不正规

(3)消防主机无法进入操作功能

(4)室内存放与工作无关的物品;

(5)设备上积尘未除尽，有水杯、腐蚀品;

(6)地面不干净、不整洁;

(7)检查物品不齐全;

(8)故障正在处理中或未处理完毕，应由交班人负责处理，接班人协助(在监控领班允许时，交班人方可下班)。

(五)资料保存与审核

1、监控员应对每班次运行情况做好记录。填写《监控室值班记录》，交接班时检查各系统均正常后，双方在《监控室值班记录》上签字确认。

2、安全部主管监督填写运行监控的各类记录，每月将用完的记录本收到办公室归档保存，保存期3年。

物业项目监控中心管理规程：商业物业项目管理体制人员配备

商业物业项目管理体制和人员配备

1、管理架构

我们拟设m*y商业物业管理处为公司的外派机构，全面负责m*y商业物业的日常管理运作，统管整个大厦内外事务。公司与管理处每年签订《管理目标经济指标责任合同》，管理处按综合一体化管理七大服务即:房管、治安、车辆、清洁、绿化、维修、大厦文化，设管理部、机电部、护卫队、清洁、绿化队，管理设监控中心，实行二十四小时值班，管理机构见图示:

管理处组织架构

2、人员配备

根据公司质量管理标准和m*y商业物业综合一体化管理的内容、范围、广度和深度，科学、合理设置机构和人员，力求实现物业管理指标的承诺和公司制定的管理目标，本着"精干、高效、以岗定人"的原则确定人员编制。管理处拟定设各类人员51人。

管理处经理1名

经理助理1名

管理员1名

文化员(兼客户投诉)1名

出纳(兼文员)1名

工程技术人员9名

监控、消防中心控制人员4名

安全员21名

清洁、绿化11名

3、骨干人员的素质要求

分类岗位职责现具备条件(拟招条件)备注

管理处经理

全面负责m*y商业物业管理工作男、30岁以上，机电专业，具多年物业管理经验，协调管理能力强，熟悉iso9002质量体系管理处经理、经理助理由公司内部委派

助理经理协助经理管理机电、维修、消防、车辆管理、治安、房管、绿化、清洁、社区文化七大服务项目男、本科文化，具多年基层物业管理经验，熟悉七大服务项目操作流程及检验标准，实践经验丰富，熟悉iso9002质量体系

房管部管理员

负责房管工作手册规定的工作内容，协助经理做好管理、监督、协调、服务各项工作大专学历，土建或工民建专业，具有2年以上基层物业管理经验，综合管理协调能力和技术专业能力均较强管理员、会计、出纳、大厦文化员、机电工程技术人员，保安队长、绿化队长由公司从其它管理处调配

出纳负责管理大厦财务收支工作，前期水电表抄送，统计工作财务专业，大专文化，懂物业管理财务规定，3年物业管理财务工作经验

仓管员专职负责仓库管理工作，负责进行物品分类，拟定物品采购计划正派、廉洁、具多年仓库管理经验

大厦文化员负责配合、开展、落实m*y商业物业文化生活。兼客户投诉处理。具多年组织经验

机电部水电、空调、土建、电梯负责m*y商业物业供配电，中央空调、电梯、消防等设备设施的正常运行和养护助理工程师以上职称，熟悉物业的各种配电、消防、空调、电梯、电脑网络等的管理运作普通操作层员工，部分保安、技工、清洁、绿化人员通过招聘，经考核、岗前培训、在岗培训，合格者予以录用

中控员负责报警、监控中心的值班和处理各类信息，让监控中心起到管理"枢纽"的作用初级以上技术职称、工程、电子类专业，懂消防知识

安全事务部队长全面负责大厦的治安和车辆管理工作高中文化，退伍军人，军事素质优秀，具多年大厦治安管理经验

车辆管理员负责大厦车辆、车场管理工作熟悉治安防盗报警系统运用

绿化队绿化组长负责大厦绿化养护、整治工作技工、园艺专业，从事多年小区绿化养护和管理工作经验

清洁组长负责大厦公共场地，用地清洁卫生责任心强，具多年物业管理清洁工作经验

4、管理处职责

a、负责对m*y商业物业实施综合一体化管理，在物业管理业务方面接受公司的指导和监督。

b、贯彻执行公司制定的物业管理质量体系标准，按标准要求实施管理。

c、完成与公司签订的年度管理目标和经济指标。

d、合理调配人员、保持各岗位的分工与协作。

e、定期对房屋，公共配套设施进行维修养护。

f、负责开展丰富多彩的大厦文化活动。

g、负责拟定大厦月工作计划。

h、积极参加创建安全文明大厦、省优秀大厦的考评工作，提高管理服务水平。

i、负责m*y商业物业的安全、防火工作。

j、协调与供水、供电、工商等与物业管理有关部门的关系，有效开展工作。

物业项目监控中心管理规程：物业项目中央空调运行

物业项目中央空调运行管理规程

为规范中央空调运行管理工作，确保中央空调良好运行，特制定本规 程。

(一)巡视监控:

1、当值电气人员每天巡视二次中央空调机组，巡视部位包括:中央空 调主机、冷却塔、控制柜(箱)及管路、闸阀等附件。

2、巡视监控的主要内容如下: