小区物业工程部安全管理规程与细节要求

适配人群工程领班，值班技工，机房值守员使用场景机房运维，高空维修，明火施工
编制目的让工程部干活时不出事，保护小区设备别坏掉，防止大家被电到、摔着、烧伤。
适用范围物业工程部所有人，配电房、水泵房、监控中心这些地方的活儿。
职责分工主管盯着安全，领班落实措施，值班员动手干，保安部偶尔来帮看火或动焊。
操作流程先审批再干活，查隐患马上报，机房进出要登记，高空作业戴好安全带，明火作业得两人盯。
执行标准用安全帽、安全带、灭火器这些工具，记录要写清楚时间地点问题，停机要留报告，检查每周有重点每月两次全查，整改要定人定时定办法。

小区物业工程部安全管理规程及细节要求

1.0目的

制定工程部安全管理制度，确保物业管理工程日常作业安全保障。

2.0适用范围

适用于管理处所有的工程作业项目。

3.0职责

3.1工程部主管负责日常作业的安全监督与培训。

3.2工程领班负责日常作业的安全措施的落实与管理。

4.0程序内容

4.1工程部安全管理总则

4.1.1保证小区设备设施的安全，正常的运行是工程部的首要任务，工程部对小区设备设施的安全运行负有责任，工程部有权力制止一切可能危及设备设施安全运转的违规行为。

4.1.2工程部对各部门的设备设施的正确使用，有安全操作培训的义务，指导个部门正确使用设备，保证安全运行。

4.1.3工程部制定各机房的安全管理制度，保证安全保护装置、设备齐全，正常运转。

4.1.4根据各岗位具体情况，制定岗位操作规程和岗位责任制，由上至下，分级落实责任，严格执行。

4.1.5对各项设备，根据不同的技术性能要求，制定保养、检修和维护计划，按计划操作，避免紧急抢修。

4.1.6对有缺陷的又急需使用的设备，根据具体情况，制定相应的使用规程和维护方案，在保证安全的基础上方可运行。

4.1.7发现隐患，及时整改、报告。

4.1.8制定设备设施安全事故处理预案，以保证事故能够得到及时、妥善处理，协调有序，减少损失。

4.2机房安全管理制度

4.2.1本制度机房指管理处所辖的配电房、监控中心、水泵房等。

4.2.2各机房工作人员实行严格的交接班制度，未经上级批准，任何人不得私自带领外人参观，无关人员不得进入，因工作需要事先通知。

4.2.3机房的各项操作，严格按照操作规程进行，确保操作安全。

4.2.4机房内的临时电气设备的使用，必须制定使用方案，报领班批准，同时严格执行临时电气安全管理制度。

4.2.5机房内动用明火和焊接，必须由保安部、工程部共同制定施工方案后进行施工，并严格遵守动焊动火安全管理规定。

4.2.6严禁将易燃易爆的危险品带入机房，如因工作需要，需写出书面报告和防范措施，报工程领班批准，结束后立即带出机房。

4.2.7发现机房系统运转存在安全隐患，要及时果断处理，必要时值班人员有权利紧急停机，事后写出书面报告，从而保证机房设备的安全运行。

4.2.8机房内安全消防设施要齐全，同时保证安全使用。

4.2.9机房内严禁存放无关物品，保证机房内的卫生环境良好，各种器械摆放整齐有序。

4.2.10机房值班人员必须有高度的责任心，按规定时间巡查机房设备的运行情况，并根据要求做好记录，填写相关工作表格。

4.2.11机房值班人员不得擅自离岗，离开岗位需向领班请假，安排其他人员替岗，并做好交接方可离开。值班人员不得私自换班，如确实需换班报领班批准。

4.2.12值班值班人员必须认真填写值班日志，说明本班次的设备运行情况和特殊事项，当班器械交接完毕后方可下班。

4.3安全检查制度

4.3.1安全检查是对物业设备设施安全运行相关方面的检查，是设备设施的安全运行的一项重要保证措施。

4.3.2安全检查内容:设备检查检修，检查部门制度规程，检查部门工作的管理。

4.3.3工程部有责任对部门设备设施的正确、安全使用进行培训，工程部在检查的基础上，根据部门设备设施的实际使用情况，实施设备安全操作培训。

4.3.4工程主管与领班成立工程安全检查小组，每周对重要机房进行重点检查，每月对工程所辖设备实施安全检查不少于两次，全面细致，并填写检查报告。

4.3.5安全检查分级管理，工程部作为牵头部门执行一级检查，使用部门为辅助部门，展开自我检查。

4.3.6对检查出的隐患，要定人，定期限，定措施，定责任的及时解决，对重大事故隐患，可按“安全第一”的原则处理，事后立即汇报。

4.4高空作业安全管理制度

4.4.1高空作业班组领班填写《高空作业审批表》，包括高空作业内容、安全措施现场负责人等，交工程部审批。

4.4.2如存在下列情况之一，不得进行高空作业:

a)患有心脏病、高血压、严重贫血、关节病、恐高症、严重视力障碍等疾病不易登高的人，不得进行高空作业。

b)没有报批《高空作业审批表》的项目，不得进行高空作业。

c)恶劣天气情况下，不得进行高空作业。

d)安全措施不到位或无安全器械，不得进行高空作业。

e)高空作业环境恶劣，无防护措施，不得进行高空作业。

4.4.3高空作业安全要求

a)遵守高空作业安全操作规程。

b)安全帽、安全带佩带齐全。

c)作业现场必须两人以上。

d)高空作业上下方位不得有垂直同时作业。

4.5明火作业安全作业规程

4.5.1“明火作业”是工程部维修操作间以外的工程明火作业。

4.5.2明火作业人员经专业培训后，取得特殊工种操作证方可上岗。

4.5.3要求明火作业时，必须提前填写《明火作业申请表》，如:作业内容、作业现场负责人、防护措施等项目，交工程负责人审核。

4.5.4将《明火作业申请表》提交保安部，经保安部审核批准后，方可进行作业施工。

4.5.5协同保安部到施工现场进行实地勘察，提出安全防护措施和准备防护器材。

4.5.6作业施工时，保安部派人到现场监护，密切注意各种情况，发现不安全因素立即停止作业施工。

4.5.7明火作业实行专人操作、专人管理、专人负责，其他部门和私人严禁在小区内私自明火作业。

4.5.8大功率明火作业设备作业施工所需电源，必须经配电专业人员审核批准。

4.6工程紧急事件处理预案

4.6.1发生漏水或爆阀处理预案

a)检查漏水爆阀的准确位置及所属区域的供水状况，并在许可的能力下立即设法制止漏水，关闭该区域的主阀门并立即通知自来水公司。

b)在自来水公司人员到达之前，必须尽量控制现场，防止受影响的范围扩大，减少不必要的损失。

c)发生漏水或爆阀时观察四周，是否有受影响的设备，如配电设备、空调设备等，应做及时的保护处理`。

d)事故处理结束后记录备案，注意后期的观察。

4.6.2停电或电力故障处理预案

a)若电力公司预先通知小区所属范围内停电，应立即通知运行领班，及时通知相关部门和业主。

b)当恢复供电时，工程技术人员对重要设备运行进行检查，是否能正常运行，如有损坏立即报告。

c)当电力故障时，应立即切断该区域的供电电源，防止事故的势态扩大，在保证安全的状况下修复处理，或通知电力公司抢修。

4.6.3煤气泄漏处理预案

a)当发现怀疑有煤气泄漏时，立即通知工程主管(值班主管)3分钟内赶到现场，确定后立即报煤气公司。

b)现场如果是人员活动较密集的区域，应立即组织疏散人员撤离现场，保障安全。

c)严禁明火和开启一切电器设备，关闭煤气总阀，打开所有门窗。等待煤气公司抢修。

4.7设备缺陷管理制度

4.7.1设备缺陷划分

a)危急。设备发生直接威胁安全的问题，需紧急进行处理的缺陷。

b)严重。设备发生的问题程度较重，不及时处理可导致安全事故的发生。

c)一般。设备问题较轻，暂时不处理对安全影响不大。

4.7.2设备缺陷管理办法

a)设备缺陷无论是危急、严重、一般，都应由值班人员进行记录。

b)发现设备危急立即报告，现场采取措施解决，加强监视。

c)发现严重设备缺陷，立即上报领班，待处理。

d)在设备缺陷没有消除前，要重点加强监视，并做记录日志。

e)设备缺陷消除后，组织人员现场分析，总结积累。

5.0相关文件

6.0记录

6.1安全检查记录表

6.2高空作业审批表

6.3工程明火作业申请表

6.4工程紧急事件处理记录表

小区物业工程部安全管理规程与细节要求：小区物业工程部绩效考评

适配人群维修技工，工程管理员，主管工程师使用场景小区维修，家庭安装，设备巡检
编制目的让绩效考评不偏不倚，看清大家干活好不好、态度正不正、技术行不行、出勤勤不勤。
适用范围工程部所有员工，包括主管、工程师、管理员、维修技工。
职责分工管理员查维修工，主管查管理员和维修工，经理查主管、工程师、管理员、维修工。
操作流程每周检查、每月检查、随机抽查；按百分制打分；每项扣分对应具体行为。
执行标准用《工作、服务绩效综合考评办法》打分；工具要会用、培训要合格、进住户家要守规矩；仪容仪表要干净、说话做事要得体；设备操作不能错、保养维修不能漏。

小区物业工程部绩效考评管理规程及细节要求

1.0目的

规范员工绩效考评工作，确保公平、公正、公开考评员工的德、绩、能、勤。

2.0适用范围

适用于工程部员工的绩效考评工作。

3.0职责

3.1工程部管理员负责依照本办法进行维修工的检查工作。

3.2工程部主管负责依照本办法进行管理员及维修工的检查工作。

3.3管理处经理负责依照本办法进行工程部主管、工程师、管理员和维修工的检查工作。

4.0程序内容

4.1工程部员工工作标准。

4.1.1工程部员工应符合《业主家庭设施维修管理规程》、《房屋维修管理办法》、《给水系统管理规程》、《供配电设备管理规程》、《弱电系统管理规程》、《公共设备设施维护管理规程》、《公共设备设施运行管理规程》的要求进行工作。

4.1.2工程部工程师、管理员、维修工，必须参加物业管理处的培训和达到培训要求，培训合格后上岗。

4.1.3工程部工程师、管理员、维修技工，除应严格按照本部门的标准作业进行工作外，还应严格遵守物业管理处其他相关标准作业规程的要求。

4.1.4工程部主管应按上述各项标准作业规程履行自己的职责，符合标准作业规程的要求。

4.2绩效考评评分结构。

4.2.1绩效考评中的周检、月检、抽检均按百分制进行，各种检查考评的要求详见《工作、服务绩效综合考评办法》。

4.2.2工程部管理员、维修技工的考评分值构成如下:

a)执行“操作规程”质量(满分10分)。

b)执行“运作管理标准作业规程”质量(满分10分)。

c)执行“维修保养标准作业规程”质量(满分10分)。

d)服务质量(满分10分)。

e)合理使用工具质量(满分10分)。

f)培训质量(满分10分)。

g)值班质量(满分10分)。

h)进入住户家庭维修质量(满分10分)。

i)执行公司相关标准作业规程质量(满分10分)。

j)其他质量(满分10分)

4.2.3工程部主管、工程师绩效考评的周检、月检、抽检分值构成如下:

a)岗位标准作业规程执行质量(满分10分)。

b)培训质量(满分10分)。

c)自身工作技能(满分10分)。

e)工作效果(满分10分)。

f)工作责任心(满分10分)。

g)处事公正性(满分10分)。

h)遵守公司其他相关作业规程质量(满分10分)。

i)团结配合质量(满分10分)。

j)道德水平(满分10分)。

4.3绩效考评扣分细则

4.3.1工程部管理员、维修技工扣分细则:

a)工程部管理员、维修技工当值工作时，违反各类设备操作规程者，每次检查每发现一

项轻微违规，扣减对应考评项目0.5-2.0分;严重违规扣3-10分;引起不良后果的，视情况按《行政奖罚标准操作规程》进行处罚;

b)工程部管理员、维修技工当值工作时，违反各类运行管理规程者，每次检查每发现一

项轻微违规，扣减对应考评项目0.5-2分;严重违规扣减3-10分;引起不良后果的，视情况按《行政奖罚标准操作规程》进行处罚;

c)工程部管理员、维修技工当值工作时违反各类维修保养规程者，每次检查每发现一项

轻微违规，扣减对应考评项目0.5-2分;严重违规扣减3-10分;引起不良后果的，视情况按《行政奖罚标准操作规程》进行处罚;

d)工程部管理员、维修技工当值工作时的仪容仪表、言谈举止不符合员工服务标准者，

每次检查每发现一次一般违规，扣减相应考评项目0.5-1分;严重

违规扣减2-3分;引起不良后果的，视情况扣减4-10分，扣完为止;

e)工程部管理员、维修技工当值工作使用工具时违反机电维修工具作业者，每次检查每

发现一次一般违规，扣减对应考评项目0.5-2分;严重违规扣减4-10分;引起不良后果的，视情况按《行政奖罚标准操作规程》给予处罚;

f)工程部管理员、维修技工不按员工培训要求参加培训或达不到培训要求，每次检查每

发现一项一般违规，扣减对应考评项目0.5-1分;严重违规扣减2-3分;引起不良后果的，视情况扣减4-10分，扣完为止;

g)引起不良后果的，视情况扣减4-10分，扣完为止;

h)工程部管理员、维修技工进入住户家庭进行安装维修、违反维修安装规程者，每次检

查每发现一项一般违规，扣减对应考评项目1-3分;严重违规扣减4-10分;引起不良后果的，视情况按《行政处罚标准操作规程》进行处罚;

i)工程部管理员、维修技工不遵守公司其他相关标准作业规程，每次检查每发现一项一

般违规，扣减对应考评项目0.5-1分;严重违规扣减2-3分;引起不良后果的，视情况扣减4-10分，扣完为止;

j)管理员、维修技工考评时，如发出同时违反两个以上考评项目的违规行为，应在对应

项目同时进行扣减。

4.3.2工程部主管、工程师绩效考评扣分细则:

a)严格按工程部所有标准作业规程进行工作，每次检查每发现一项一般违规，扣减对应

考评项目1-2分;严重违规扣价对应项目3-4分;引起不良后果的，扣减5-10分，扣完为止;

b)工程部主管、工程师当值时仪容仪表、言谈举止达不到员工服务标准要求者，每次检

查每发现一项一般违规，扣减对应考评项目1-2分;严重违规扣价对应项目3-4分;引起不良后果的，扣减5-10分，扣完为止;

c)工程部主管、工程师安排、组织、检查不力，员工工作或本部门、本班组工作效果达

不到相关标准作业规程要求的，每次检查每发现一项一般违规，扣减对应考评项目1-2分;严重违规扣价对应项目3-4分;引起不良后果的，扣减5-10分，扣完为止;

d)工程部主管、工程师不遵守公司其他相关标准作业规程，每次检查每发现一项一般违

规，扣减对应考评项目1-2分

;严重违规扣价对应项目3-4分;引起不良后果的，扣减5-10分，扣完为止;

e)上述各项考评，发现违规现象(行为)时，除应在上述对应考评项目内进行扣分外，

还应同时分析造成违规的原因，如属因培训不够、不合格造成的，应同时在“培训”栏目内扣分(一般扣1-2分，严重扣3-10分);如属自身工作技能低、素质差造成的，应同时在“工作技能”栏目内扣分(标准同上);如属工作责任心不够造成的，应同时在“工作责任心”栏目内扣分)(标准同上)‘如属处事不公正造成的，应同时在“公正处事”栏目内扣分(标准同上)‘如属团结不畅造成的，应同时在“团结配合”栏目内扣分(标准同上)’如属道德水准不高造成的，应同时在“道德水准”栏目内扣分(标准同上);

f)考评时如发现违规行为同时触犯两个以上的考评项目，则应同时在对应的考评项目

中同时扣分，直至扣完对应栏目分数为止。

4.3.3一般违规、一般程度、一般情况是指偶发性的，因粗心大意引起的，或因记录签名不清、不合要求或有一定的客观因素(需经确认)，造成的程度轻微不合格。严重违规、严重程度是指明知故犯引起的不合格;造成不良后果是指引起连锁反应，造成实际损害、恶劣影响或引起其他工作质量受到连带影响的结果。

4.3.4“其他”栏目是为本公司相关作业规程所未包括，或超本规程4.3.1和4.3.2所列出的原因造成的不合格所设置，如果未发生或未出现，该栏目考评时应当给出满分10分。

4.3.5检查、考评时，如出现《行政奖罚标准操作规程》中所列明的应受嘉奖事件，则应在视情节在正常考评完毕后在总分中追加1-20分(但总分不应超过100分)，另依据《行政奖罚标准操作规程》对受考人进行奖励。

4.3.6奖评时受考人的行为造成的不良后果已触犯《行政奖罚标准操作规程》所列出的必须加以惩处的情形，则除在考评检查表相应栏目内扣完相应的发分值外，另依据《行政奖罚标准操作规程》对受考人追加处罚。

5.0相关文件

6.0记录

6.1《工程维修部管理员、技工考核表》

小区物业工程部安全管理规程与细节要求：小区物业工程部员工培训

适配人群工程部主管，工程领班，维修电工使用场景小区物业工程部，新员工上岗，设备设施运维
编制目的让培训有章可循，新员工快上手，老员工不掉队，知识技能跟得上活儿干得稳。
适用范围小区物业工程部所有员工，包括刚来的和干熟的。
职责分工主管定计划、盯考核，领班带实操、教细节，新员工自己学、自己练、自己考。
操作流程先学公司规矩和小区环境，再跟着师傅摸设备，最后考试过关才能上岗。
执行标准培训要按时开课，内容写清楚，考核有试卷或实操，记录填进表格里，不合格就别上岗。

小区物业工程部员工培训管理规程及细节要求

1.0目的

规范员工培训内容及程序，员工培训系统化，科学化，确保员工具备工作所需的知识和技能.

2.0适用范围

适用于管理处工程部员工的培训。

3.0职责

3.1工程部主管负责制定年度员工培训计划与管理。

3.2工程领班负责协助主管进行专业知识和专业技能的培训实施。

4.0程序内容

4.1员工培训计划的制定

4.4.1工程部主管于每年12月15日前制定出下年度的员工培训计划，并上报管理处审核.

4.4.2员工培训计划的内容包括:

a)不违反国家的相关的法律法规.

b)有明确的培训内容.

c)有考核标准.

d)有具体的培训时间.

e)有具体的费用预算.

4.2新入职员工的培训.新入职员工上岗前要进行3天的培训，并经过考核合格.

4.2.1第一天上午由主管介绍公司的基本，讲解公司的各种制度;本部门的工作性质，基本运作程序，讲解个岗位的职责，安全作业的要求，着装规定，礼节礼貌，文明用语.带领新员工熟悉小区的环境.

4.2.2第一天下午到第三天上午主管安排领班带领新员工试上岗，熟悉本岗位的设备状况和运作程序.

4.2.3第三天下午主管安排新员工进行思想方面的小结即技能方面的考核.

4.2.4新员工经考核合格后安排上岗，不合格给予辞退处理.

4.3专业基础知识的培训

4.3.1专业基础知识培训由工程部主管具体负责.

4.3.2专业基础知识培训每月进行一次，每次不少于60分钟.

4.3.3培训内容:

a)电工类。

---进网作业电工培训教材

---电工作业安全规程

---维修电工技能培训教材

b)给排水类.如给排水设备设施的使用及维修保养技术。

c)制冷类.制冷设备原理及使用维修保养技术。

d)弱电类.如电子技术基础。

e)基础设施类.建筑与装饰工程施工技术。

4.3.4培训方式:

分工种集中授课，分工种集中讨论

4.3.5考试方式:

试卷考试，课堂提问。

4.4专业技能培训

4.4.1专业技能培训由工程部主管具体负责。

4.4.2专业技能培训每季度进行一次.每次不少于60分钟。

4.4.3培训内容:

---供配电设备设施操作标准作业规程

---供配电设备设施运行管理标准作业规程

---供配电设备设施维护保养标准作业规程

---住户家庭安装维修标准作业规程

b)给排水类。

---给排水设备设施操作标准作业规程

---给排水设备设施运行管理标准作业规程

---给排水设备设施维护保养标准作业规程

c)弱电类。

---弱电系统维护管理规程

d)基础设施类。

---建筑与装饰工程施工作业规程

e)公共类。

---物料与工具管理规程

---设备综合管理作业规程

f)其他相关规程

4.4.4培训方式:

4.4.5考试方式.

现场实际动手能力的评估

4.5服务培训

4.5.1服务培训由物业管理处安排专人培训.

4.5.2服务培训每季度进行一次，每次不少于60分钟.

4.5.3培训内容:

a)文明用语

b)仪表仪容

c)礼节礼貌

d)服务意识

e)服务技能

f)服务要求

4.5.4培训方式为集中授课

4.5.5考试方式:试卷考试、课堂提问

4.6物业管理知识的培训

4.6.1物业管理知识的培训物业管理处安排专人培训。

4.6.2物业管理知识的培训每季度进行一次，每次不少于60分钟。

4.6.3培训内容

a)物业管理法律法规;

b)iso9000质量，iso14000环境体系。

4.6.4培训方式为集中授课

4.6.5考试方式:试卷考试、课堂提问

4.7安全培训

4.7.1安全培训由工程部主管具体负责。

4.7.2安全培训每季度进行一次.每次不少于60分钟。

4.7.3安全培训内容:

a)操作安全

b)日常生活安全

4.7.4培训方式为集中授课

4.7.5考试方式:课堂提问

4.8特种培训

对于工程部的特殊工种(电工，焊工，制冷等)，应有计划的选派到相关专业培训主管机构系统培训，取得相应的操作证书。

5.0相关文件

《行政部员工培训管理规程》

6.0记录

6.1《工程部年度培训计划表》

6.2《工程部员工培训记录表》

6.3《各类持证上岗人员培训申请表》

6.4《新员工培训记录表》

小区物业工程部安全管理规程与细节要求：小区物业服务质量

适配人群护卫班长，清洁主管，绿化技师使用场景小区安防执勤，楼宇保洁巡查，绿化消杀作业
编制目的让保安叔叔按时轮班不累着，管好大门车库巡逻这些事，别让坏人进来，也别让邻居吵架闹大。
适用范围小区保安班、大堂岗巡逻岗车库岗道口岗这四个位置。
职责分工保安员自己动手干活，班长盯着看，主管每天检查，领导每月半夜突击查岗。
操作流程早中晚三班轮着上，每十天换一次；发现问题先劝开，劝不动就报警；每天巡楼填表，夜里有人查岗。
执行标准轮班时间卡死在7点15点23点开始；劝架要讲道理不偏袒；查岗得带手电看监控；填表字迹要清楚不能漏项；垃圾当天清完，消杀人员要亮证上岗。

小区物业服务质量管理规程(2)

一、安全护卫管理

管理处护卫实行24小时全天候值班，三班轮流，每班8小时。早班7:00到15:00;中班15:00到23:00;夜班23:00到次日7:00，各管理处可根据实际情况进行调整。早、中、晚三班每十天依次轮换一次，即每月1日、11日、21日为轮换日，特殊情况可自行调整。

管理处通常下设三个护卫班，即:护卫一、二、三班。每班分为四个岗，即:大堂岗，巡逻岗，车库(场)岗，道口岗。特殊情况下，可增(减)岗位设置。

护卫人员是维护小区内治安和公共秩序的主要力量，在维护大厦治安秩序和维护客户的安全中，必须及时处理各种问题。处理问题应遵循的原则是:依法办事，照章执行，不徇私情，以理服人。安全护卫服务具体操作由护卫班负责;护卫主管具体贯彻落实公司制定的各项护卫规章，具体组织实施本管理处的安全护卫工作，处理安全护卫服务过程中出现的不合格。对不同性质的问题，应采取不同的处理方法。

1、对客户之间一般违规行为和问题，如纠纷等，可通过说服教育办法解决，主要是分清是非，耐心劝导，礼貌待人。

2、对一时解决不了而又有扩大趋势的问题，应采取"可散不可聚、可解不可结、可缓不可急、可顺不可逆"的处理原则，尽力劝开，耐心调解，把问题引向缓解，防止矛盾激化。

3、在处理上，坚持教育与处罚相结合的原则，如违反法纪情节明显轻微，不需要给予处罚的，可当场予以教育或协助其所在单位、家属进行教育;需要给予治安处罚的，交公安机关处理;违反公司有关规定的，交管理处办公室处理。

4、对于犯罪行为，必须及时予以制上，设法把犯罪嫌疑人抓获并扭送公安机关。防止违反安全护卫规章的行为出现和各类治安案件的发生。

管理处护卫主管负责对安全护卫工作进行日检;管理处管理层负责每月不少于四次的夜间查岗。对以上检验中发现的严重不合格应立即查找原因，及时采取纠正措施，并认真填写纠正措施报告上报品质部;发现隐患应及时采取预防措施，并认真填写预防措施报告上报品质部。

二、清洁绿化管理

对清洁、绿化、消杀等服务公司的工作质量进行控制，控制方式分日检、月检两种方式。

1、日检:清洁绿化主管每日对管辖范围内的清洁状况进行不间断地巡查，并填写每日检查纪录。在日检中发现的不合格项要求服务公司当日整改，并在日检纪录中注明;如有发现服务公司对我司荣誉和声誉造成严重影响，管理处即时将情况上报公司品质部，由品质部向相关服务公司发出书面警告，一年内书面警告累积达三次，有权要求终止分包合同。

2、月检:公司每月楼检进行抽样检查，检查中发现不合格项由管理处限定服务公司定期整改，如因对方失误造成我司的荣誉和声誉受损的，可考虑在该公司当月服务费中扣除部分费用作为罚金。

3、抽查项目与方式:

1)首层地面(含绿化带):抽查红线范围内80平方米的地面(每次抽查的范围不同)。

2)首层大堂的地面、墙面:抽查其中两栋的大理石地面、墙面保养情况。

3)标准层通道的地面砖、墙面砖、公共设施、设备:每栋抽查八层标准层，检查地面砖、墙面砖、消防栓、防火门、排风口、后楼梯扶手、垃圾桶摆放处等地是否按合同规定标准进行保洁。

4)写字楼每座各抽查10个标准层，检查通道内公共设施、洗手间、茶水房是否清洁卫生。

5)地面的下水道、污水井(含地下室内部分):抽查下水道20米长，沙井、污水井各5个。查看是否达到规定的清洁标准。

6)地下室停车场的管线、天棚、地面抽查管线30米长，天棚80平方米，地面80平方米范围的清洁程度是否达到标准。

7)楼宇的天台、设备层地面、公共设施抽查两栋楼宇的天台、设备层地面及公共设施的卫生状态。

8)不锈钢部分(电梯轿厢、外厅门、地面警告牌、围栏等):电梯轿厢每栋抽查一部电梯;电梯外厅门在检查标准层公共设施时一并检查。每栋抽查8层电梯外厅门;地面警示牌、围栏抽查3-4处。

9)垃圾清运:垃圾要日产日清，垃圾清理过程要有地面清洁工进行监督，如有遗留的垃圾没有清运，管理处有权要求重新清运并作相应处罚。对垃圾不能及时清运的，服务方应给出书面原因，并保证不再违反。

10)消杀:必须对消杀服务公司进行控制，要求派来的消杀人员必须到管理处签到后，方可进行消杀。消杀人员必须持有政府颁发的"除四害"许可证。消杀的标准必须达到《广东省"除四害"管理规定》的城镇"除四害"控制标准。

11)绿化:确保绿化井然有序，管理过程包括:植物养护、植物造型和修剪 、植物的病虫害防治、植物的浇水与施肥等。

三、维修管理

为确保客户提出的服务要求得到满足，使楼宇各部分能安全、长久、有效的使用。控制方式分为日检、周巡及月检。

1、维修主管负责每日对派工单进行检验;

2、维修主管每周对管辖范围内的维修状况进行不间断地巡查，并填写检查纪录。

3、公司每月楼检进行抽样检查，检查中发现不合格项由管理处限期整改。

4、检验规则:

1)服务及时性:从接到维修要求起至到达目的地的时间不超过25分钟。维修时间视工艺复杂程度而定:一般性维修不超过8小时;对于特别困难的，从接到维修要求到维修完成最多不超过72小时(工艺要求特殊的例外);不能当天完成的，应向客户解释原因。

2)服务质量:按维修服务标准进行检验。功能性维修，以恢复原有功能为准;外观性维修，表面应无色差、高低不平现象，与原有部位相比较，应无突兀感;满足客户的合理要求;严格按工作标准执行。

小区物业工程部安全管理规程与细节要求：小区物业客户管理管理费

适配人群物业客服员，财务收费员，秩序维护员使用场景物业缴费，业主入伙，费用催收
编制目的让业主按时交管理费，保证小区日常维护有钱花，楼道干净、电梯能修、绿植有人养，不拖不欠不乱来。
适用范围本小区所有业主和住户，特别是刚入住的新住户。
职责分工物业客服部收通知单，财务部管账，银行代扣钱，业主自己存钱，经理抽查有没有漏收。 适用范围：本小区所有业主和住户，特别是刚入住的新住户。 职责分工：物业客服部发通知，财务部记账，银行自动扣款，住户本人存钱，主管每月核对一次。
操作流程先办存折→每月出账单→住户十号前存钱→银行到账才算完→逾期要加违约金。
执行标准用指定银行存折，账单月底发，存钱必须十号前到账，违约金按每天千分之三算，票据等银行回单到了再开。

小区物业客户管理之管理费

管理费标准及收缴规定

为保障住户在本物业的长远利益，以达到投资保值和升值的效果，因此各业主/住户亦需要承担本物业之保养、维修及日常管理开支等费用，按时交纳管理费。

1 费用标准的核定:

1.1 根据政府物业管理服务收费指导标准、物业及配套设施的档次、服务标准，结合当地物业管理服务收费行情，进行合理收费。

2 费用使用:

2.1 管理费主要用以支付下列各项之费用:

1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

3)物业管理区域清洁卫生费用;

4)物业管理区域绿化养护费用;

5)物业管理区域秩序维护费用;

6)办公费用;

7)物业管理企业固定资产折旧;

8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

9)经业主同意的其它费用。

3 现行之管理费金额可随日后实际开支而调整，调整前会先通告各住户，并经业主委员会批准或物价部门批准。

4 交费办法:

4.1 住户入伙前必须到物业管理公司指定的银行开办存折，日后一切费用均由银行代收，除入伙期间到物业公司交费外。

4.2 住户入伙后，应每月按规定缴交管理费和水、电及其他有关费用，财务部每月月底将住户本月发生的费用通知单输出并由客服部安排送达住户，住户须在次月十日前将费用存入指定的银行缴清费用。

4.3 如在交款期内未收到住户的付款，物业管理公司将采取有效的措施来催促住户缴款，并从逾期之日起按所欠费用每天千分之三计收违约金。

4.4 住户如对交款通知单所列金额有异议，可在交款期的前五天与物业管理公司联系，但不可借故拖延付款。如属技术问题，短时间无法解决，应经物业管理公司确认同意，可以延期。

4.5 各项缴交费用以银行回单到达物业管理公司为准，到达后住户可向物业管理公司索取财务票据。

小区物业工程部安全管理规程与细节要求：小区物品出入

适配人群秩序维护员，值班护卫员，服务中心经办人，装修监管人员，放行条核验岗使用场景小区出入管理，装修物资进出，住户迁出放行，贵重物品搬出，批量产品运出，送餐送报进楼
编制目的让小区进出东西有规矩，保护业主家里的东西不丢，公共设备不被弄坏，大家生活工作不乱套。
适用范围小区里所有进出物品的人和事，比如业主搬家、装修运料、送外卖这些。
职责分工秩序维护员自己动手检查，服务中心同事帮忙开证明，班长在旁边看看有没有做错。
操作流程先看有没有出门证，再核对签名或盖章，接着查身份证和放行条，最后确认东西和单子对得上才能放行。
执行标准用笔和登记本记清楚，出门证必须是服务中心发的，签名要手写不能打印，大件物品要当面点清数量，贵重物品必须两人一起验看。

小区物品出入管理规程(三)

1.0目的

为了维护本小区内人们的正常生活秩序与工作秩序，防止业主和使用人的财产安全、物业区域内的公共设备、设施不受侵害损失，以及维护管理公司各项规章制度的严肃性。

2.0适用范围

适用于本小区

3.0管理职责

3.1工作负责人:秩序维护员。

3.3对携带物品进出实行严格检查制度，防止财物流失，并维护附近区域秩序。

3.4值班人员既要有公安人员的警惕性，又要有服务人员的和颜悦色，既要坚持原则按制度办事，又要讲究文明礼貌、乐于助人。

3.4值班人员在处理问题中要注重方法，对不尊守各项规章制度的业主和使用人，护卫员应劝阻制止或直接交给有关部门处理。

4.0操作细则

4.0.1为保证业主(住户)利益，凡非业主、住户携带手提箱、包装箱等大件物品出门，必须填写服务中心提供之附有业主签名或盖章的"货物出门证"，由值班人员验证方可出门。

4.0.2对于本小区内业主、暂住户、装修单位等贵重物品搬出，需按管理公司规定到服务中心办理放行手续，由值勤班人员核对无误方可放行。

4.0.3装修人员的搬出，须先由业主签字认可，由服务中心核对开办放行条，值班人员检查无误给予放行。

4.0.4业主(住户)不得携带过大过重非私用的、非生活用品、以及易燃、易爆、剧毒、或有污染的物品进入小区。

4.0.5个人带出便携物品(指个人单手即可携带的非贵重物品)用户离开小区，一般不需持公司证明或管理公司的物品放行条而自由出入。

4.0.6经常性运出的批量产品，用户需持有签名或加盖公司印章(管理公司核准的用户公司指定放行模式)的放行条，值班人员检查核对给予放行。

4.0.7搬出室内大件物品的由经办人持本人身份证、其公司指定放行模式的物品放行条到服务中心办理手续，值班人员检查后给予放行。

4.0.8用户迁出时物品放行需要用户提前3个工作日到管理公司办理好迁出手续，缴清迁出前应缴费用，填办物品放行条之后，由值班人员检查核对无误给予放行。

4.0.9进入大厦其它携带物品、物资人员，如送报、送餐、送货等简要物品的需检查无误后方可进入。