| 编制目的 | 让柴油发电机别出问题，保证停电时能马上供电，不让业主家里黑灯瞎火。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 物业工程部值班员、柴油发电机本体、机房设备和日常运行环节。 | ||
| 职责分工 | 值班员自己动手操作，工程部主管盯着看，服务中心主任管大方向。 | ||
| 操作流程 | 每小时看一次机器，记数据；停电15分钟内开机，来电15分钟内关机；每月试跑半小时。 | ||
| 执行标准 | 用眼睛看排烟颜色、耳朵听声音、手摸油箱水位、万用表测电压电流；记录表要写满不漏项，字迹能看清；试机后确认没异响才算完。 | ||
物业项目柴油发电机运行管理规程
为规范柴油发电机运行管理工作，确保柴油发电机良好运行，特制定本规程。
1.0巡视监控
1.1值班员应密切监视柴油发电机的运行并每隔1小时进行一次记录，巡视部位包括:柴油发电机、冷却水箱、排烟系统、回风系统、控制柜(箱)、储油箱、蓄电池、消音系统。
| 编制目的 | 让电梯司机安全开梯不乱来，保护自己也保护坐梯的人，防止出事受伤。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 施工工地用的施工电梯，专门管双笼梯的司机。 | ||
| 职责分工 | 持证司机自己动手操作，班组长偶尔看看，安全部门不定期检查。 | ||
| 操作流程 | 先空载满载试跑、检查刹车和限位、鸣笛提醒、均匀装货、停到底层断电锁门。 | ||
| 执行标准 | 试跑要升到离地1米停，刹车得灵；限位开关必须碰得到；照明要够亮；钢丝绳断丝不能多；锁门要真锁上。 | ||
1、 电梯司机必须经专门安全技术培训、考试合格，持证上岗。严禁酒后作业。
2、 司机必须熟悉所操作电梯的性能、构造、保养、维修知识，按规定及时填写机械履历书和规定的报告。
3、 施工电梯周围5m以内，不得堆放易燃、易爆物品及其它杂物。
4、 施工电梯安装完备后必须经有关人员检查验收合格方可使用。
5、 施工电梯每班首次运行时，必须空载及满载运行，梯笼升离地面1米左右停车，检查制动器灵敏性，然后继续上行楼层平台，检查安全防护门、上限位、前、后门限位，确认正常方可投入运行。
6、 梯笼乘人、载物时必须使载荷均匀分布，严禁超载作业。
7、 电梯运行至最上和最下层时仍应操纵按纽，严禁以行程限位开关自动碰撞的方法停机。
8、 施工电梯启动前必须先鸣示警，夜间操作应有足够照明。
| 设立背景 | 酒店得有电才能开张啊，设备老了容易坏，得有人盯着。 | ||
|---|---|---|---|
| 核心职能 | 管变电设备别停摆，出问题马上修，安全不能出岔子。 | ||
| 工作内容 | 巡设备、记数据、填表格、做保养、值夜班、查异常。 | ||
| 协作关系 | 听电工主管安排，和前台报修对接，跟维修组一起干活，偶尔帮客房查跳闸。 | ||
酒店电工岗位职责标准
报告上级:电工主管
职责规范:
1、严格遵守操作程序，保证变电设备的正常运转。
2、认真执行巡视检查制度，做好巡视记录、运行记录和用电量统计记录，发现异常及时采取措施，防止小隐患酿成大故障。
3、按照领导的安排，依据维修保养制度的内容和要求对变电设备进行维修保养。
4、严格执行岗位责任制和安全责任制，确保人身和设备安全。
5、严格执行工程部的值班制度，确保在岗时不出任何问题。
| 编制目的 | 让道口岗护卫员知道怎么管好小区门口车辆进出，防止乱停车、漏登记、收错钱，保护车主和物业不扯皮。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 社区道口岗护卫员，管小区出入口的车挡器、停车卡、登记表这些事。 | ||
| 职责分工 | 道口岗护卫员自己动手干，另一个值班员配合填表核对，班长每天检查记录是否清楚。 | ||
| 操作流程 | 见车敬礼→填卡登记→查车外观→提醒泊车→收卡收费→核对放行→关好车挡器。 | ||
| 执行标准 | 停车卡字迹工整不能涂改，用黑色签字笔写，车牌号一个字不能错；车挡器必须等车完全通过才放下；雨天要撑伞帮刷卡；所有签字必须本人按手印或签名。 | ||
管理规程(社区护卫员道口岗工作规程)
一、道口岗职责
(一)维持道口交通秩序，保证道口畅通无阻。
(二)对进出管区的车辆进行核查和登记，确认无异常后放行。
(三)仔细观察进场车辆，当发现进场车辆有损坏时，应立即向车主或驾驶员指出，并做好记录，防止因责任不清而发生纠纷。
(四)提醒和指挥驾驶员进场后按规定路线行驶、泊车。
(五)对在道口附近泊车、摆摊者进行劝阻和制止。
(六)私家车位停车场，应严格控制外来车辆进入。
(七)按规定标准收费，开具发票并做好记录。
(八)严格执行交接班制度，认真填写交接班记录，做到交接清楚，责任明确。
| 制定目的 | 电梯天天用，怕出事，想让坐得安心点，不出乱子。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 只管电梯管理员，管清洁、检查、记录、修梯、应急这些活儿。 | ||
| 职责分工 | 管理员自己干日常活，维修单位修梯，单位负责人盯大问题，安全员查执行。 | ||
| 禁止行为 | 不准通道堆东西，不准没证上岗，不准钥匙乱给，不准故障不报不拦。 | ||
| 检查与监督 | 每天看梯、记本子、扫干净，安全员每周翻记录，月底抽查，漏了就补，再漏扣分。 | ||
（一） 具体负责电梯的安全管理工作。
（二） 电梯安全管理员必须经特种设备安全监察机构专业技术培训和安全知识培训，考核合格，持有核发的特种作业操作人员资格证才能上岗。
（三） 保证电梯轿厢、梯级的清洁卫生，通往电梯、自动扶梯的通道和上下登梯口处绝对不得有障碍物。
（四） 建立电梯技术档案，保证电梯档案内容完整，管理规范有序。
（五） 日常做好电梯运行记录，存档备查。
（六） 经常对电梯使用状况进行检查，发现异常，及时通知维修保养单位排除故障。对不能及时处理的，应做好安全防患的措施，并及时报告单位负责人。
（七） 配合维修保养单位做好电梯的维修保养工作，对维修保养单位维修保养工作进行监督、确认。
（八） 电梯发生故障或事故时，应主动为乘客耐心解释，稳定乘客的情绪，配合做好抢救工作，尽快解救人员。
| 制定目的 | 小区设备多、面积大，怕服务乱套，想让业主住得安心舒服。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 管物业全体人员，管客服、维修、安防、环境四块活儿。 | ||
| 职责分工 | 项目经理总抓，四个部门主管各管一块，公司办公室查岗位责任书落实情况。 | ||
| 禁止行为 | 客服不接电话、维修不记录、安防不登记外来人、保洁不换脚垫，都不行。 | ||
| 检查与监督 | 每月查一次岗位责任书，没做到扣绩效；每季度培训一次，年底汇总问题改；检查结果贴公告栏。 | ||
某住宅项目物业管理实施方案
一、项目分析
根据所提示数字，管理面积约为14.5万平方米，其中，高层建筑约占总数的50%，其余为小高层建筑或别墅区。小区包含变电站、换热站、二次加压水泵房、以及电梯、电子监控系统等大型公共设备，其设备数量不详。住宅约10万平米，绿化面积约1.7万平米，地下车库约2.9万平米，其中涵盖25部电梯、217个车库、264个车位等。
二、主要管理方案内容
根据上述数字显示，做出对该项目的物业管理方案如下:
1、管理机构设置及人员配置
根据管理服务的总体设想及小区的特点，本着"以人为本、服务至上、精干高效、以岗定人"的原则建立物业管理机构，管理实行项目经理负责制。
| 编制目的 | 让电梯别老出毛病，天天能用，坐的人安心，不卡人不掉层。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 花园小区里西子奥的斯牌子的电梯，只管日常擦擦扫扫、看看听听。 | ||
| 职责分工 | 维修员自己动手干所有检查保养活，保洁员帮忙擦轿厢和门，班长偶尔来看看。 | ||
| 操作流程 | 每天看一遍电梯跑不跑、灯亮不亮、门开关顺不顺；扫地坎要挂牌停梯；机房天天清灰通风；填好巡视表。 | ||
| 执行标准 | 地坎不能有毛发碎屑，不锈钢面照得出人影；机房地板没灰没蜘蛛网；照明风扇全亮；记录当天手写签字；用蓝色圆珠笔填表。 | ||
花园电梯日常维护保养规程
1.目的
规范电梯的维护管理，确保电梯的正常运行。
2.适用范围
适用于jl花园西子奥的斯电梯的日常维护管理。
3.内容
3.1维修员对电梯负有运行、监视和日常维护保养责任，应严格执行有关规章制度。
3.2维修员应熟悉西子奥的斯电梯的原理、结构、操作方法;熟悉主要部件的结构、动作过程，尤其是熟悉变频装置使用方法;具有熟悉的故障判断、分析、排除能力;具有安全操作知识。
3.3维修员应每日检查电梯的运行情况，并将巡视情况填写在《电梯巡视检查记录表》上。每日巡视机房，保持机房的整洁，做到无积尘、无蜘蛛网，地板上无垃圾。检查照明、通风降温、消防等设施是否完好。
3.4层门、轿门地坎应保持清洁，并做到随脏随扫。
| 制定背景 | 电梯老出问题，人被困住很危险。得快点救人，不能拖。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 写字楼里所有电梯困人的事。 | ||
| 职责分工 | 中控室安保员先发现、通知。电梯维修工动手救人。工程部盯全程。 | ||
| 管理规定 | 监控不能停，一困人马上安慰 通知。断电但留灯，看准位置再开门。乱动电梯不行，不按步骤停手。 | ||
| 监督与罚则 | 中控室每班记《交接班记录》，维修工填《紧急处理记录》。没记录扣分，救得慢要复盘，出错通报批评。 | ||
写字楼电梯故障困人救援程序
1目的
及时排除电梯故障，确保被困人员安全。
2适用范围
电梯中发生困人事件。
3职责
3.1电梯维修人员负责电梯困人的营救工作。
3.2中控室安保员负责发现电梯困人事件后及时通知工程营救人员。
4工作程序
4.1工作程序
4.1.1中控室安保员实行电梯24小时运行监控。通过闭路电视观察轿厢内状况。
a.如发生故障困人，用对讲电话安慰被困人员并迅速通知电梯维修工及时处理，必要时联络电梯公司处理。
b.将每班运行情况记录于《中控室交接班记录》。
4.1.2电梯维修工、电梯操作工
a.把电梯主电源拉断，防止电梯意外的启动，但必须保留轿厢照明。
b.设法弄清电梯轿厢的位置。
福建省特种设备检验院电梯事故紧急处置措施
电梯在使用过程中遇到意外情况时，应及时营救和安全疏散乘客，实施紧急处置措施，严格遵守有关技术规程。
电梯出现紧急情况时，应采取以下处置措施:
一、如遇下列意外情况应立即通知电梯维修人员前来处理，并根据需要按紧急处置措施释放轿厢内的被困乘客。
(一)停电时
停电时(轿厢内的应急照明灯会自动照亮)司机或安全管理员应落实停电的实际情况，如有乘客被困在轿厢内，应安抚乘客不要试图强行逃离轿厢，耐心等待专业人员予以施救。电梯恢复通电后，只要按轿厢内或门厅的楼层按钮，轿厢就会启动。如果停电时间比较长，可按困人处置方法将乘客救出。
(二)发生水灾时
发生水灾时，且电梯尚未被淋湿，应立即将电梯停在最高层，以免电梯发生淋水故障。若电梯因意外情况而被侵入电梯井道的水淋湿时，当班人员应及时将电梯停用，并将电梯电源关掉，并采取防护措施防止水流入电梯。此时电梯内如有乘客被困，可按困人处置方法将乘客救出。电梯再运行前，要先经电梯维保单位专业人员维修保养合格。
(三)发生火灾时
1、发生火灾时，根据情况让电梯就近平层或直接指引所有乘客离开电梯到安全地方。
| 编制目的 | 防止电梯维修时出意外，保护修梯的人不被夹、不坠落、不触电，让每次修梯都平平安安。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 物业电梯维修工，只管电梯轿顶、机房、底坑这些地方的活儿。 | ||
| 职责分工 | 维修工自己动手干，同事在旁边搭把手，班长盯着看有没有漏步骤、不安全。 | ||
| 操作流程 | 先断电再上轿顶，进底坑先按急停，机房盘车得两人一起，修完要恢复开关、清工具、试运行。 | ||
| 执行标准 | 急停开关必须亲手按下去，照明灯要亮着才开始干，防护栏不能碰，安全帽必须戴，工具用完全收走，试运行要看三趟以上。 | ||
物业电梯维修工安全操作规程
1、在轿顶检修时，应注意:
1.1严禁一脚踩在轿顶，另一脚踏在井道任一固定点上时作业。
1.2检查保养前首先应切断轿顶急停开关，打开照明开关。
1.3站在轿顶，切忌靠近或挤压防护栏，并应注意对重与轿厢间距，人体切勿伸出防护栏。
1.4严禁站在井道外探身到轿顶上作业。
2、检查电梯时应注意:
2.1机房操作电梯时确保厅、轿门关闭;再关断门电机控制电源，再操作电梯运行。
2.2手动盘车时，应先切断主电源开关，机房内至少两人配合操作。一旦盘车完毕， 务必全部拆除掉松闸扳手等物件，并放在安全位置。
2.3轿内操作应防止超越限端站，以防冲顶或蹲底。
3、底坑检修时应注意:
3.1严禁井道上、下部同时工作。
| 设立背景 | 物业要保证灯亮着、电器能用，安全通道不能黑，业主报修得有人管。 | ||
|---|---|---|---|
| 核心职能 | 修灯、修开关、修插座、修小家电，查线路，做保养。 | ||
| 工作内容 | 每天看安全通道灯亮不亮，换坏灯泡，修跳闸开关，接插座，修吹风机电水壶这些小东西。 | ||
| 协作关系 | 跟客服对接业主报修，听工程主管安排活儿，和保洁说哪盏灯坏了，帮前台修打印机插头。 | ||
明洁物业工程部维修电工岗位职责
1)负责物业内所有安全通道的照明指示灯、电器标示的日常巡查、巡检和电器修理，
2)负责物业项目内服务区域、办公区、公共场所等室内外照明灯具、电器开关、插座的日常维修。
3)熟练掌握各种电器设备的性能、供电线路及实际操作维修技能。
4)负责各部门使用或业主使用的小型电器的维修。
5)按照维护保养计划，实行指定电器设施的计划性保养，
6)完成部门安排的其他指定性任务。
| 编制目的 | 让绩效考评不偏不倚，看清大家干活好不好、态度正不正、技术行不行、出勤勤不勤。 | ||
|---|---|---|---|
| 适用范围 | 工程部所有员工，包括主管、工程师、管理员、维修技工。 | ||
| 职责分工 | 管理员查维修工，主管查管理员和维修工，经理查主管、工程师、管理员、维修工。 | ||
| 操作流程 | 每周检查、每月检查、随机抽查；按百分制打分；每项扣分对应具体行为。 | ||
| 执行标准 | 用《工作、服务绩效综合考评办法》打分；工具要会用、培训要合格、进住户家要守规矩；仪容仪表要干净、说话做事要得体；设备操作不能错、保养维修不能漏。 | ||
小区物业工程部绩效考评管理规程及细节要求
1.0目的
规范员工绩效考评工作，确保公平、公正、公开考评员工的德、绩、能、勤。
2.0适用范围
适用于工程部员工的绩效考评工作。
3.0职责
3.1工程部管理员负责依照本办法进行维修工的检查工作。
3.2工程部主管负责依照本办法进行管理员及维修工的检查工作。
3.3管理处经理负责依照本办法进行工程部主管、工程师、管理员和维修工的检查工作。
4.0程序内容
4.1工程部员工工作标准。