物业管理中心内部审核工作流程（优选10篇）

物业管理中心内部审核工作流程

1目的

验证中心质量管理体系是否符合管理和服务实现的策划，是否符合标准和质量管理体系的要求，是否得到有效的保持、实施和改进。

2范围

适用于公司质量管理体系所覆盖的**管理中心管理区域。

3职责

3.1中心经理批准中心《年度内审计划》和《内审实施计划》，批准《内审报告》，并担任内审组长。

3.2综合管理部负责人负责内审工作，负责选定内审员，协调内审活动的开展;负责编写《年度内审计划》和《内审报告》;实施《内审实施计划》，组织编写《内审检查表》，编写《内审报告》，组织跟踪纠正/预防措施实施的验证。

3.3受审核管理处负责配合内审活动，负责实施纠正或纠正/预防措施。

4程序

4.1年度内审计划

4.1.1内审每年进行二次。中心综合管理部负责根据拟审核的活动、区域的状况和重要程度及以往审核的结果，策划、编制《年度内审计划》，于每年年初报中心经理批准。出现以下情况时由中心经理及时组织内审:

a.组织机构、管理体系发生重大变化;

b.出现重大质量事故，或业主对某一服务环节连续投诉;

c.法律、法规及其他外部要求的变更;

d.在接受业主、认证方审核、公司内审之前;

e.中心经理认为有必要时。

4.1.2《年度内审计划》内容

a.审核目的、范围、依据、频次和方法;

b.受审部门和审核时间。

4.1.3根据需要，可审核质量体系覆盖的全部要求和管理处，也可以专门针对某几项要求对管理处进行重点审核，但当年内审必须覆盖所有管理处。

4.2内审前准备

4.2.1内审组

a.审核时，内审员必须与受审部门无直接的责任关系;

b.内审员必须经过内审员培训合格、中心经理指定;

c.内审组长由中心经理担任。

4.2.2综合管理部负责人策划、编制本次《内审实施计划》，交中心经理批准。计划的编制要具有严肃性和灵活性，应考虑拟审核的过程、区域的状况和重要性，及以往审核的结果。

4.2.3《内审实施计划》内容

a.审核目的、范围、方法和依据;

b.内审组成员;

c.内审日期、日程;

d.受审部门及审核要点;

e.内审报告分发范围、日期。

4.2.4内审组应提前三天将《内审实施计划》以书面形式通知受审核部门，受审核部门接到计划后应安排配合人员，并做好准备工作。如对审核项目和日期有异议，需在内审前一天通知内审组，经协商另行安排。

4.2.5在了解受审核部门的具体情况后，品质培训部根据《内审实施计划》组织内审员编写《内审检查表》。《内审检查表》要详细列出审核要点、项目、依据、方法，确保无遗漏和审核能顺利进行。

4.3内审实施

4.3.1首次会议

a.参会人员:内审组成员及各受审管理处主任、陪同人员;综合管理部负责人主持会议;与会者在《会议签到表》上签到，并由综合管理部保留会议记录;

b.会议内容:综合管理部负责人介绍审核目的、范围、依据、方式、组员和审核日程，并与被审核部门确定陪同人员。

c.内审组长讲话。

4.3.2现场审核

a.内审员依据内审分工、《内审检查表》对被审核部门的质量管理体系运行情况进行现场审核;

b.当现场审查发现问题时，内审员应进一步调查清楚，对存在问题的客观性进行研究，力求公正，并将不合格事实记录于《内审检查表》中;

c.内审员在审核完成后，对受审核管理处负责人作一次口头报告，将孤立、偶然、轻微的不合格提出纠正要求;对需进行原因分析的不合格提出相应的建议。

4.3.3内审报告

4.3.3.1现场审核后，相关内审小组召开内审小组会议，综合分析、评审检查结果，依据标准、体系文件及有关法律法规要求，必要时还要依据与业主签定的合同要求，确认不合格项:对于孤立、偶然、轻微的能够立即整改的不合格，要求责任部门予以纠正;对于需进行原因分析的不合格填发《不合格报告》，由责任管理处进行原因分析，并制定纠正/预防措施，经内审员确认后实施，内审员负责对实施结果跟踪验证、记录。

4.3.3.2不合格的分级

a.严重不合格:在业主中造成或可能造成严重影响，或服务提供过程中连续多次发生的不合格;在采购服务或采购物资中，已造成或可能造成较大经济损失、引发安全事故、引起业主重大投诉的采购服务或采购物资;质量管理体系的系统失效或区域失效;

b.一般不合格:在业主中不会引起很大争议的需进行原因分析的不合格;服务过程中出现的偶然、一般性需进行原因分析的不合格;在采购服务或采购物资中，偶然、一般性需进行原因分析的不合格;质量管理体系偶然、一般性需进行原因分析的不合格;

c.采取纠正的不合格:个别、偶然、孤立、轻微，且易于纠正和无须原因分析的不合格(通常由发现人通知责任人立即整改纠正即可)。

4.3.3.3内审组依据《不合格报告》在《不合格项分布表》中记录不合格项分布情况。

4.3.3.4现场审核后一周内，品质培训部完成《内审报告》，交中心经理批准。内审报告内容:

b.内审组成员、被审核部门;

c.内审计划实施情况总结;

d.不合格项数量、分布情况、严重程度;

e.存在的主要问题分析;

f.对中心质量管理体系有效性、符合性结论及今后应改进的地方。

4.3.4末次会议

a.参会人员:内审组成员及各部门负责人;综合管理部负责人主持会议;与会者在《会议签到表》上签到，并由综合管理部保留会议记录;

b.会议内容:综合管理部负责人重申审核目的，宣读《不合格报告》和审核结论，根据《改进控制程序》提出完成纠正/预防措施的要求及日期;中心经理讲话;

c.综合管理部发放、保存《不合格报告》。

4.3.5责任管理处实施纠正/预防措施，中心经理指定内审员对实施结果进行验证

相关质量记录

1.《年度内审计划》zc-20/b01

2.《内审实施计划》zc-20/b02

3.《内审检查表》zc-20/b03

4.《不合格报告》zc-20/b04

5.《不合格项分布表》zc-20/b05

6.《内审报告》zc-20/b06

物业管理中心内部审核工作流程：物业管理内部

《物业管理内部制度》汇编前言

前言

为加强管理处正规化管理，强化对员工的管理，使各项工作有章可循、有据可依，特制定本《内部规章制度》，各部门员工应根据本部门工作分工，加强对本制度的学习和领会，认真执行本规章制度中公共制度和相应制度，并严格加以实施。

本规章制度连同《公司管理规定》、《员工手册》、公司文件及相关管理制度，具有同等的效力，各职能部门应按照本制度对所属员工加以管理和考核，违反本规章制度将在考核中予以相应处罚。

不尽之处，管理处将适时予以补充。

本规章制度从下发之日起执行。

口号:

为创建优秀物业管理小区而努力!

管理宗旨:

爱岗敬业优良服务

整洁有序安全舒适

管理方针:

用心做事真诚服务

细致热情周到

工作作风:

老老实实做人踏踏实实工作

全心全意服务文明礼貌用语

消防应急有数朴素节约有方

想业主所想急业主所急

员工手则

遵纪守法坚持原则

衣着整洁仪表端庄

文明语言礼貌待人

业务熟练工作勤奋

真诚服务爱岗敬业

行为规范

一、遵守党和国家的政策、法令。

二、严格执行公司的规章管理制度。

三、服从安排、认真做好本职工作。

四、佩带上岗证上岗，工作精力充沛，衣着整洁，言谈举止文明，礼貌待人。

五、爱护公物，爱护集体财产，拾金不昧。

六、团结同志，互相爱护，互相帮助，互勉互励，齐心协力，努力工作。

七、坚持原则，秉公办事，不谋私利。

员工文明服务要求

1、热爱本职工作:

①要树立干好服务工作的职业志向，热爱本职工作。

②刻苦学习，不断完善和提高管理和专业技术水平。

③待业主如亲人，热情服务，尽职尽责做好工作。

2、文明管理:

①仪态端庄:衣着打扮端庄、整洁，给业主有一个美的感觉，使人感到亲切、和蔼。

②语言谦逊:在接待业主过程中，语言要力求文雅、谦恭准确，务必做到"四个不讲"即:"不讲低级庸俗的口头语、不讲脏话、不讲讽刺挖苦话、不讲与管理无关的闲话"。不能取笑人、不能训斥人、不报复人。

③主动热情:在服务过程中要做到:"三个一样"即:"对待生人与熟人一个样，大人与小孩一个样，忙时闲时一个样"。

④优质服务:对业主负责就是对公司负责，处处应多为业主着想，为业主提供各种便民服务。

⑤讲诚信:诚信无欺是公司每一位员工应有的工作作风，也是我们经营管理中职业道德的一个重要内容，为此在工作中要实事求是，做到言而有信，严守信用。

物业管理中心内部审核工作流程：物业管理公司劳动人事

员工招聘制度

一、招聘条件:

1、 符合岗位素质要求，持岗位证书。

2、 外来人口必须提供规定的有关证件。

3、 特殊及重要岗位必须提供政审证明或公司认可的资信担保。

工资的30%，五次以上者，每次扣发当日工资的50%。

八、 加班

1、 员工(管理处主任以下)因公务需延长工作时间，或节假日加班，需事先填写加班申请单，经批准后方可加班。特殊情况应在事后及时补办有关手续。

2、 加班按每4小时为一个计量单位计，实际加班时间应扣除每次用膳时间3 0分钟。

3、 员工加班时间作为调休使用。法定节假日加班确实无法安排补休的，予以计发加班费。法定节日加班以日基本工资的300%计算加班费，除当天外，另发2天基本工资。

4、 公司本部工作人员、管理处副主任以上人员加班不补休、不计加班费。

九、 假期

1、 法定假日:元旦(一天)、春节(三天)、五一劳动节(三天)、国庆节(三天)为有薪假日。

2、 结婚假:正式员工结婚时可享受有薪假期三天，晚婚假七至十五天。

3、 慰唁假:员工的直系亲属不幸逝世，可申请三天有薪慰唁假。

4、 产假:女员工分娩，必须持有医院证明及准生证，可享受有薪假期九十天，发给基本工资。

十、 请假

1、 员工申请事假、病假、婚假、产假、慰唁假等，原则上应事前亲自填写请假单(请假的计量单位以半日计，福利假应一次性请完)。事前无法请假的，应及时电讯核准，并于到岗后者，扣发当日工资及当月岗位补贴;当月旷工一天以上两天以下者，扣发半个月工资及当月岗位补贴;当月旷工两天以上或全年累计旷工三天以上者扣发当月工资和岗位补贴并予以除名。员工解聘制度

十三、 辞职

1、 在试用期内辞职的，除跟班培训期外按实际工作天数计算工资及岗位补贴予以发放，不作任何经济补偿。

2、 经劳资协商，同意辞职的员工，除发给当月实际上班天数工资及补贴外，不作任何经济补偿。

3、 在合同期内自行离职的，扣发当月工资及全部补贴，不作任何其他经济补偿。

十四、 辞退公司有权辞退不合格的员工及冗员。被辞退员工，除发给当月实际上班天数工资及补贴外，并按以下原则给予经济补偿(违反劳动纪律或被辞退处分的除外):工作满半年以上者，给予补发半个月基本工资;工作满壹年以上者，给予补发壹个月基本工资。

十五、 开除开除员工须报公司领导批准。被开除的员工扣发当月工资及补贴，造成公司损失的追究经济责任，触犯法律的送交政府有关部门法办。员工解聘、辞职、被辞退、被开除的，书面通知离职员工办理有关的离职手续。离职员工在离开本企业以前必须交还企业的一切财物、文件以及业务资料。否则，人事部门不予办理任何手续，并追究法律责任。员工工资制度

十六、 公司实行“以岗定薪”的劳动分配制度。公司员工工资实行月薪制，员工月薪(工资)=基本工资 岗位补贴或加班费。工资按员工所担当的职务及岗位套定。职务、岗位发生变动按新职务、岗位套定工资;所有的工资调整均从次月1日起生效。基本工资标准表(附后)和岗位补贴(加班费)按规定发放。基本工资是计算加班费、工会费、社保缴费、辞退经济补偿的基数。

十七、 员工的月薪计算、发放:

1、 以每月26天计算(安防、保洁等特殊岗位除外)。

2、 员工日薪=月薪÷26天。日薪尾数以人民币角为单位，不计“分”。

3、 工资于次月15日发放，逢节假日可予以提前，遇春节放假的第一天在10日左右的，提前5日发50%，节后第二天再发50%。辞职和辞退人员的工资原则上在次月15日发给，特殊情况的，在每月的10日、20日、30日发给。基本工资(元):一级二级三级四级五级500 岗位补贴(加班费)(元):一级二级三级四级五级800-3000500-1500300-800100-60050-300

4、 安防、保洁等人员的岗位补贴一栏为加班费。

5、 兼职人员的基本工资和岗位补贴，由总经理定。

6、 员工当月全部收入超过个税规定的，超过部分按规定交个人所得税。

7、 级别说明:一级员工:总经理、副总经理、总经理助理二级员工:部门经理三级员工:管理处主任、部门主管、财务人员、 技术管理人员四级员工:管理员、技术工种、安防员(保卫员)、其他管理人员五级员工:保洁员、其他简单劳动员工

8、 公司对由公司办理社保的管理人员和其他骨干人员，按公司规定给予补贴。员工劳动合同

十八、 公司所有转正员工(兼职人员除外)都必须与公司签订劳动合同，劳动合同的签订期限如下:公司领导、财务人员签订三年期合同;部门经理、主管和管理处主任以下员工签订一至三年期合同。

十九、 公司办理团体意外伤害保险和团体意外伤害医疗，所有入职员工都必须参加新员工第二个月参加。保险费100元/人年，分4个月从员工工资中扣取。在保险期内员工因各种原因辞职的，均不退款，保留至保险期满为止。

二十、 劳动合同一旦签订即具法律效力，劳资双方必须严格遵守，认真履行合同的各项约定。员工奖惩条例

二十一、奖励员工的奖励分为加薪、记大功、记功、嘉奖四类。

(一) 员工有下列表现之一的，嘉奖、发给奖金:

1、 遵规守纪，工作认真负责，堪为全体员工楷模的;

2、 参加行业举办的竞赛获奖为公司争得荣誉的;

3、 维护公司形象或声誉表现突出的。

(二) 员工有下列表现之一的，记功、发给奖金:

1、 按规定时间完成临时紧急任务有功的;

2、 完成或超额完成公司下达的年度工作或利润指标的(指责任人);

3、 抢险或排除事故隐患成绩突出的。

(三) 员工有下列表现之一的，记大功发给奖金:

1、 提出合理化建议经采纳成效卓越的;

2、 消除事故有功，使企业免遭严重经济损失的;

3、 及时举报并防止营私舞弊或危害公司利益行为发生的;

4、 见义勇为，树立或维护公司形象表现突出的。

(四) 员工有下列表现之一的，给予晋级加薪:

1、 连续三年被评为优秀员工的;

2、 对企业有特殊贡献的;

3、 三年内获二次记大功的。

二十二、 处罚对员工的处罚分为行政处分和经济处罚两类。两种处罚可合并使用。

(一) 行政处分。对员工的行政处分分为警告、记过、降级(职)、辞退、开除。如情节严重，触犯法律的，交有关部门法办。员工有下列表现的，给予书面警告:

1、 遇非常之事故，故意回避者;

2、 在工作场所内发生口角，经劝导不予纠正者;

3、 工作拖拉，质量低下者;

4、 未完成本岗位工作，但尚未造成经济损失和不良影响的;

5、 对于上级指示未说明正当理由不予执行，或不能如期保质保量完成或处理不当但尚未造成经济损失和不良影响的，经主管领导口头警告二次仍无改正者;

6、 办公时间无正当理由擅离工作岗位或私自外出或工作时间私事串岗者;

7、 当月内迟到次数累计达五次以上者。员工有下列表现之一的，给予降级或记过:

1、 直属主管明知属下员工舞弊，而予以隐瞒庇护或不举报揭发的;

2、 部门负责人以上领导明知所管辖员工工作有失误不予处罚，或公报私愤处罚不公者;

3、 违抗命令或威胁侮辱主管之行为，情节较轻的;

4、 未完成岗位责任制中所规定的工作，但所造成的后果较轻的;

5、 冒、替签到的;

6、 在工作场所有不道德或有伤风化行为的;

7、 在工作场所酗酒滋事，影响秩序者;

8、 未按公文处理时限积压公文影响业务运作的;

9、 遗失公司重要文件、物件或工具的;

10、 人为损坏公物或破坏工作环境的;

11、 一年内被书面警告三次者。员工有下列表现之一的，给予开除或辞退，情节严重者，追究法律责任:

1、 严重违反企业规章制度失职、渎职影响恶劣者;

2、 营私舞弊、贪污或挪用公款，收受贿赂的;

3、 泄漏机密、制造谣言，使企业遭受重大损失的;

4、 玩忽职守，未能履行岗位职责造成工作失误，致使企业蒙受经济损失的;

5、 仿冒上级主管人员签字、盗用印鉴或擅用公司名义的;

6、 一年内被记过二次的;

7、 当月旷工两天或年累积旷工三天者;

8、 品行不端，严重损害公司信誉或违法乱纪受到刑事处分及治安条例处罚的;

9、 在工作场所聚赌或斗殴影响恶劣的;

10、 不服从上级指挥调遣，并有严重威胁行为，影响正常工作秩序的。

(二) 经济处罚。经济处罚类别视情节轻重定为:

1、 一般过失处罚，处罚金额为20元----100元;

2、 明显过失处罚，处罚金额为100元---200元;

3、 严重过失处罚，处罚金额为200元---500元;

4、 连带过失处罚，处罚金额为20元---500元，依据“一般过失”、“明显过失”、“严重过失”的量罚标准确定。一般过失、明显过失、严重过失中若造成经济损失的，还应付赔偿责任。

1、 一般过失处罚范围:本条例规定中受到书面警告行政处分的行为。

2、 明显过失处罚范围:本条例规定中受到降级或记过处分的行为。

3、 严重过失处罚范围:本条例规定中有严重损害公司利益的行为以及造成公司经济损失的过失行为。

4、 连带责任过失处罚范围:

⑴ 管理处主任以上领导对直属员工的工作过失负有连带责任，直属员工在一个月内受到三次“一般过失”处罚，该负责人应受到一次“连带责任过失”处罚;直属员工一个月内受到二次“明显过失”处罚，该负责人应受到一次“连带责任过失”处罚;若直属员工受到“严重过失”处罚，该负责人均要受到“连带责任过失”处罚。

⑵ 企业员工因工作需要须二人以上配合完成某项事务时，应明确责任人，发生过失时，配合人应负连带责任，并视情予以“连带责任过失”处罚。

(三) 处罚权限:

1、 企业员工发现违规行为均有建议处罚权。

2、 公司领导对其所管辖的员工违规违纪行为拥有直接的处罚权。

3、 管理处主任对所管辖的员工拥有直接处罚权。

4、 严重过失处罚应报批后方可执行。本条例不妨碍员工受到规章制度中所规定的其他奖励或处罚。本制度的解释权归公司管理部。

物业管理中心内部审核工作流程：关于建立物业管理联席会议

近年来，随着城市的发展，城区面积不断扩大，城市人口不断增加，各类社会矛盾、社会问题凸显。城市小区作为城市最小的细胞，如果管理不到位，不仅影响城市的整体形象，而且会成为社会稳定的巨大隐患。

目前物业管理发展总体呈现出“起步晚、膨胀快、问题多、欠规范”的特点。随着物业管理规模的扩大和业主维权意识的提高，加之农村人口到县城购买商品房的比例不断上升，涉及商品住房开发销售、使用管理和物业服务方面的投诉及诉讼越来越多，这就需要建立覆盖社区、房管、住建、城管、规划、公安等多个部门的小区综合管理机制和物业管理联席会议制度。

根据物业管理工作的现状和物业中容易出现的矛盾纠纷的特点，需要建立一个社区联动、齐抓共管、能够及时弥补法律缺陷的新机制。物业管理联席会议主要由分管县长负责召集，由街道办事处、开发区、乡(镇)人民政府、社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门参加。联席会议的主要职责为：研究部署全区住宅物业服务业发展的重大事项，协调部门之间关系，及时处理重大矛盾纠纷，协调开展联合执法、集中整治。联席会议确定的事项，交由相关单位具体落实：

（一）县文明办：根据文明城市创建标准，会同县房管局、属地政府对全县物业规范化管理进行指导并督促检查，开展创建工作。

（二）县法制办：做好全县物业管理相关政策文件修订完善的合法性审查工作。

（三）县政府督查室：协助县物业管理联席会议办公室对联席会议相关部门履行职责及联席会议决定事项落实情况进行督查。

（四）县法院：负责物业费纠纷等物业案件的处理，对判决后仍不履行物业费缴纳义务的业主实施相应惩戒机制。

（五）县物价局：负责物业服务收费监督检查；协助、配合县房管局、开发区、镇（街）建立质价相符的物业服务收费机制。

（六）县住建局：负责建设单位履行房屋及附属工程质量、燃气等监督检查；处置建设项目未组织竣工验收即交付使用违法违规行为。

（七）县人防办：负责人防工程设施违法行为的监督检查。

（八）县规划局：负责新建物业项目的统一规划，按规定配置各类公建配套设施；负责物业管理区域的划分、住宅加装电梯的备案；协调解决涉及规划的历史遗留问题；依据《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规，配合城管执法部门查处物业区域内的违法建设行为。

（九）县公安局：负责指导物业服务企业落实治安管理措施；指导物业服务企业划分停车位及行车路线；对物业管理区域内严重阻塞交通等行为，依据相关法律法规规定进行管理；负责依法查处住宅小区内影响公共安全、公共秩序的违法行为，对监控、安防、养犬等开展监督检查；对恶意堵塞进出通道的车辆实施强制拖离。

（十）县司法局：负责加强与物业管理行政主管部门的协调配合，指导开发区、各镇（街）设立物业纠纷人民调解委员会；指导物业纠纷人民调解组织做好人民调解工作；健全各项规章制度，选聘、培训调解人员；对物业纠纷人民调解组织及调解员开展调解工作的情况进行考核。

（十一）县财政局：配合制定有关物业管理的财政扶持政策，统筹安排资金，扶持县物业服务业发展。

（十二）县环保局：负责依法查处在物业管理区域内违法排放水污染物及因经营行为引发的噪声、油烟污染等违法行为，负责调处物业管理区域及周边建设项目涉及环保的投诉和矛盾纠纷。

（十三）县市场监管局：负责按职责分工依法查处物业管理区域内非法广告行为和规定职责范围内的无照经营等行为；负责对物业管理区域内电梯等特种设备安全运行监督检查。

（十四）县综合执法局局：负责违法建设、破墙开店、无照经营、乱设摊点、占用和损坏绿地，擅自伐、移、修剪树木，焚烧树叶、垃圾或者其他废弃物等监督检查。

（十五）县房管局：负责全县范围内物业管理活动的监督管理，具体包括：负责物业管理项目的区域备案、前期物业承接查验备案和物业服务合同备案；负责前期物业管理项目招标投标管理和住宅专项维修资金使用监管；定期开展物业服务质量专项检查，做好物业服务企业及从业人员的信用信息征集、核查和监管工作，并接受查询；组织开展辖区内物业管理项目调查，建立相关物业管理档案；指导、服务和监督辖区内街道办事处（镇政府）调处物业管理矛盾纠纷；责令限期改正或者撤销业主大会、业主委员会和物业管理委员会的违法决定；负责房屋安全监督检查。

（十六）开发区、各镇（街）：设立物业管理办公室，配备专职工作人员；负责业主委员会备案；建立物业管理矛盾投诉调解机制，调解物业管理矛盾纠纷；负责协调物业管理与社区建设之间的关系，落实物业服务企业退出小区时的临时管理；指导、协助和监督辖区内业主组织开展业主大会筹备、业主委员会选举、物业服务企业选聘等自治活动，组织成立物业管理委员会；指导、协助和监督辖区内物业管理项目的移交和接管工作；责令限期改正或者撤销业主大会、业主委员会的违法决定，配合做好辖区范围内物业管理考评等。

（十七）县消防大队：负责指导物业服务企业落实消防安全管理措施；定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查指导；依法处理占用消防通道、破坏消防设施等行为，对物业企业存在不履行消防安全职责的行为进行查处。

（十八）供电公司、供暖公司、自来水公司、通讯公司：建立各项责任制度和应急预案，确保物业管理区域内供电、供水供暖、通讯等公共服务的正常开展。

建立物业管理联席会议制度，将有利于切实提高我县住宅物业管理服务水平，及时化解物业矛盾纠纷，营造良好居住环境，促进和谐社区的建设。

物业管理中心内部审核工作流程：某项目物业管理保险

项目物业管理保险制度

1.0物业管理与保险的关系

1.1保险的概念

保险是为了应付特定的自然灾害或意外事故，通过订立合同实现补偿或给付的一种经济形式。在物业管理过程中，所管理物业难免会受到自然灾害的影响或意外事故的破坏，因此，应充分利用保险，减少损失，在意外事故发生后能尽快恢复正常运作。

1.2保险在物业管理中的作用

1.2.1保证物业财产安全

保险公司因业务需要掌握了大量的资料，有防范事故发生经验，可以指导被保险人消除不安全因素，提高财产的安全系数，保证物业的安全。

1.2.2风险分担，减少物业的经济损失

物业是贵重的财产，通过保险公司的终结，将风险分散，从而减少物业的经济损失。

1.2.3有利于推动物业管理工作的持续进行

物业管理公司负责管理巨大的财产，一旦蒙受灾难，物业管理公司根本无力赔偿。投保后，保险公司协助管理，意外事故发生机会减少;同时，偶有意外也可及时补救，有利于物业管理工作的持续进行。

1.3物业管理中常见的灾害和事故

1.3.1自然灾害如:水灾、风灾、火灾、雹灾、虫灾等，自然灾害可以造成物业损坏，也可造成人员伤亡。

1.3.2设备事故

物业中有许多各类设备，在使用、维修和保养过程中都有发生意

外的可能。如:漏电、漏税、漏气等。这些意外都会造成不同程度的财产损失和人员伤害。

13.3管理人员工作中的意外事故

物业管理人员在日常工作中也有发生各种意外事故的

2.0物业管理常保的险种

2.1人身意外伤害保险

保险公司为了定性准确，一般采用"列举办法"把意外伤害事件的种类统定为:爆炸、倒塌、烫伤、碰撞、雷击、触电、窒息、扭伤及操作机械时发生的工伤事故等。物业管理公司应为自己的职工办理此类保险。

2.2公众责任险

公众责任险在保险单上"业务性质"栏填写保险项目。在保险期内发生意外事故引起的，被保险人在法律上映承担的赔偿金额，保险公司负责赔偿。物业管理公司一般均应投保"公众责任险"种。

工程部应在项目竣工时，有整套项目设备的记录，包括供应商，设备的编号，成本价，保用卡及有关资料，以方便为日后保险公司用以估价和日后任何保险赔偿时使用。

3.0物业管理的保险责任

在保险有效期内，保险财产在保险单注明，由于自然灾害及任何突然和不可预料事故，保险公司均应负责赔偿，具体是:

3.1火灾、爆炸

3.2暴雨、洪水

3.3空中运行物体坠落

3.4被保险人自有的供电、供水、供气设备因天然灾害遭受损害，引起停电、停水、停气以致造成保险财产的直接损失;

4.0财产保险的主要除外责任

由下列原因造成的财产损失，保险公司不负赔偿责任;

4.1自然磨损

4.2清洁、保养、维护修理或修复工作过程中，因操作错误引起的损失，电器或机械事故引起的电器设备或机器本身的损失;

物业管理中心内部审核工作流程：物业管理公司发票收据

物业管理公司发票和收据管理制度

一、总则

1.根据《中华人民共和国发票管理办法》及其它有关规定制定本制度。

2.本公司所有发票、收据(指有价值的收据)及票据(以下简称票据)均属本制度管理的范围。

3.财务管理部统一负责本公司各种票据的管理工作。

4.各种票据的种类、使用范围由财务管理部规定。

二、各种票据的购买及印刷

1.属国家统一规定的发票由财务管理部指定专人向有关税务部门购买。

2.经有关税务部门批准公司自行印制发票时，由财务管理部提出式样经总经理核准，并报有关税务部门批准后，在税务部门指定的印刷单位印制。

3.公司使用的各种发票、收据属代收的部分，使用代收单位的发票、收据;属公司的收据需印制时，由财务管理部提出式样经总经理批准后进行印制;属各部门专用的票据需印制时，由需用部门提出式样，经财务管理部审核，报总经理批准后印制。

4.财务管理部专管人员必须对购买、印刷或代收单位提供的各种票据进行验收，详细清点数量、检查有无印刷错误。数量有误或印刷有错误的应拒收。各种票据验收后，应按不同的票据登记验收日期、数量、起止号码等，设专柜保管。

三、各种票据的领用

1.财务管理部专管人员应设置各种票据领用登记簿，凡发放票据，必须登记领用的日期、数量、起止号码等，并由领用人签收。

2.使用发票或收据的部门必须指定专人负责各种票据的管理工作(以下简称票据专管人员)。

3.票据专管人员在向财务管理部领取各种票据时，必须办理领用手续并清点数量、验看号码，发现有号码错乱的，应拒绝领用。

4.票据专管人员对所领用的各种票据必须妥善保管，在交付使用人员时，应进行登记、签收。

四、各种票据的使用

1.各种票据需按《发票收据使用细则》的规定进行使用。

2.各种票据应当按照规定的时限、顺序，逐栏、全部联次一次性开具。

3.各种票据只能按规定的范围进行使用，不得转借、转让、跳号、拆本使用，或开具空白票据。

4.各种票据需交接使用时，应办理交接手续，写明交接时票据的号码。

5.接收人在接收各种票据时，如发现所交接的票据存在问题，可拒绝接收，并立即报告主管人员。情节严重时，应立即报告财务管理部。

五、各种票据的检查和核销

1.财务管理部有权对各种票据的使用随时进行检查。

2.已用完的各种票据必须立即向财务管理部进行核销。

3.财务管理部专管人员在核销各种票据时，必须对票据进行检查。发现有使用不当的，应提出意见进行纠正;发现有问题的，应立即报告财务经理。

4.财务管理部专管人员应随时核查使用各种票据的人员有否及时将所收款项按规定上交。在各种票据核销后，应对整本票据报收款项有否上交进行核查。

物业管理中心内部审核工作流程：物业

(一)学习要求

掌握物业管理制度体系的内容以及制定物业管理制度的程序和方法;了解业主公约的法律依据、特点和主要内容，掌握业主公约订立原则和程序，并能正确界定管区内违反(公约)的行为，熟悉房屋装修程序。

(二)学习重点

1.物业管理制度体系的内容

物业管理制度可分为两大类:一类是物业管理企业内部管理制度;另一类是物业管理企业的外部制度。

(l)物业管理企业内部制度

内部制度是物业管理公司为提高管理服务质量和工作效率，根据经营方针和工作特点制订的一系列工作程序、职责范围、岗位责任制和考核条例等。

①物业管理公司员工管理条例

员工管理条例是物业管理公司最基本的内部管理制度，主要包括劳动用工制度、员工行为规范、员工福利制度、企业奖惩制度。

②物业管理企业各部门的职责范围

包括公司办公室的职责范围、财务部门的职责范围、管理部内助职责范围、服务部门的职责范围。

③物业管理企业员工岗位责任制

包括经理室人员岗位责任制、公司办公室人员岗位责任制、管理处人员岗位责任制。

(2)物业管理企业外部制度

外部制度是指用于界定物业管理参与者权利与义务，规范实施物业管理过程中各方的行为，协调各方主体间关系的制度，主要制度有:

①物业接管验收规定

②楼宇入住规定

包括人住通知书、收楼须知、入住手续书、入住合约。

③物业管理公约

是将业主以及管理者的权利与义务以法律文件的形式加以确定，对全体业主或使用人以及物业管理者均有约束力，主要包括以下内容:

1)明确业主的权利、义务和责任

2)明确物业开发商应享有的权利

3)明确物业管理者的权利与义务

4)明确对物业公共部位以及公用设施的管理

5)对物业全部损坏或部分损坏无法正常使用的规定

6)管理费用的规定

7)法律责任

8)其他事项

④住户手册

是一种交住户保存的文件，主要包括以下内容:

l)居住区概况;

2)居住区的管理;

3)业主或住户须知;

4) 购日灯管理与维修;

5)物业管理条例;

6)综合服务;

7)其他应注意的事项。

⑤住宅区房屋及有关设施接代管制度

1)对房屋及有关设施接代管范围、接管标准、接代管程序的规定。

2)对房屋代管权责的规定。

⑥房屋管理服务制度

1)房屋维修养护管理规定。

2)房屋装修管理规定。

⑦住宅区管理制度

主要包括住宅小区治安保卫管理、楼宇管理、机动车管理、环境卫生管理、消防管理、绿化管理、禁止违章用地及违章建筑的管理及农贸市场管理等规定。

⑧业主公约

⑨业主委员会章程

l)成立业主委员会的宗旨、目的;

2)业主委员会的权利、义务;

3)成立业主委员会的程序;

4)劝业主委员会会议及业主大会;

5)业主委员会的任务;

6)有关补充说明。

2、制订物业管理制度的程序

和方法

⑴程序

第一步:研究所管物业的实际情况。

第二步:研究业主及物业使用人的全面情况。

第三步:正确评价本企业状况。

第四步:学习理解国家及当地政府的有关法律、法规、制度，借鉴外企业经验。

第五步:整理出本管区应制订的内外规章制度条目及制订制度的基本思路。

第六步:分头草拟制度。

第七步:征求各方意见，反复讨论修改。

第八步:定稿。

第九步:通过正式程序批准执行。

(2)方法

①经理意见法:在征求公司内外意见的基础上，以物业公司经理的意见为制订规章制度的基本思路和规章制度的主要内容。

②业主委员会制订法:适用于制订(业主公约)、(业主委员会章程》等。

③内部制订法:适用于制订部门岗位职责和各部门管理范围内相关制度。

④学习借鉴法:主要是学习借鉴国内外对相似物业进行管理的规章制度。

⑤综合征定法:综合运用以上四种制订规章制度的方法。

3、业主公约的法律依据、特点和主要内容

(l)法律依据

业主公约是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的有关物业使用摊护及其管理等方面的行为。其法律依据主要是:

①《民法通则》第83条规定。

②建设部19*第5号令《城市异产毗连房屋暂行规定》第五条和第六条规定。

(2)特点

①公约的主体是全体业主。

②公约的客体是物业使用、维修和其他管理等方面的行为， 是基于物权而派生的客观行为。

③公约的内容是有关物业使用、维护与管理等方面的权利。义务的规定，其中既有法律规范的内容，也有社会公共道德的内容。

④公约经业主签约或业主大会审议通过而生效，对物业管理区域范围内的全体业主和非业主使用人都具有约束力。

⑤公约的立足点是订约主体的自我意识与行为的把握。

(3)业主公约的主要内容

业主公约一般由政府行政主管部门统一制订示范文本。业主大会可以根据本物业区域的实际情况进行修改补充，经业主签约或业主(代表)大会通过后上报行政主管部门备案。

4.业主公约的订立

(1)订立的原则

包括合法性原则、整体性原则和民主性原则。

(2)订立的程序

首次制订业主公约一般按以下程序进行:

第一步:物业管理公司组织有关人员学习研究国家和当地政府的有关法律、法规，尤其是研究建设部制订的业主公约“示范文本。”

第二步:结合所管项目的实际情况，依照建设部“示范文本”的基本内容，制订出所管项目的业主公约(草案)。

第三步:用召业主大会将业主公约(草案)提交大会讨论。修改。

第四步:业主大会通过修改后的业主公约。

第五步:业主签字，业主公约生效

业主公约如需修改，一般由业主委员会提出修改意见及修改草案，将修改草案提交业主大会计论通过后执行。

5、纠正违反业主公约的行为

⑴界定所应处理的违反《公约》的行为

在物业管理中，用来约束主体行为的公约有两种:一是《业主公约》;二是《物业管理公约》。前者的主体是全体业主，后者的主体是业主、非业主使用人和物业管理经营者。因此，违反《公约》的行为一般说来有以下三种:

①业主违反《公约》。

②非业主违反《公约》

③物业管理公司违反《公约》

作为物业管理人员应正确处理的是业主和非业主使用人违反《公约》的行为，具体有:装修时违反《公约》的行为，搬迁时违反《公约》的行为，日常违反《公约》的行为。

⑵及时发现违反《

公约》的行为

物业管理人员应努力做到及时发现各种违约行为，需做到:

①加强工作责任心，认真履行岗位责任。

②物业管理公司和部门负责人要经常检查、解决员工工作不到位的问题，及时发现并处理使用人违约行为。

③提高业主和非业主使用人遵守《公约》的自意识，建立有效的监督机制，认真接待并处理业主和使用人反映的违约行为。

⑶正确处理违反《公约》的行为

从广义上说，《业主公约》和《约业管理公约》也属于物业管理制度，两者既有共性，也有个性，概括起来，共性表现在目的相同的实质内容相近上而个性则表现在:制订者不同、承诺人与制约人不同、性质不同以及对违反者处理方式不同。

对违反《公约》行为的处理只能按照《公约》约定的方式进行，主要有:规劝、制止、批评、警告、按物业管理制度处理、提起民事诉讼。

6、房屋装修管理

⑴住用户装修申报

①业主或使用人如需对房屋进行装修，必须首先向物业管理公司工程部门提出申请。

②工程部门对业主或使用人的资格进行确认，并提供装修指南及有关资料。

③业主或使用人尽快请设计公司进行装修方案设计，并选择合格的装修单位。④业主或使用人在15天将装修设计图纸交工程部门。

⑵物业管理公司审批

①接到业主或使用人递交的装修方案一周内，工程设备部门会同安保部门进行审核，考虑是否同意业主或使用人提交的方案，或提出方案的修 改意见。

②装修方案最终由物业管理公司批准后方可实施。

③方案批准后，与物业管理公司签订协议，并领取装修许可证。

⑶装修单位施工

与物业管理公司签订《装修施工责任书》，并领取施工许可证必须按方案进行施工，施工期间应严格遵守各项规定严格执行建设部《建筑内部装修设计防火规范》。

⑷物业管理公司验收。

①由业主或使用人通知工程设备部门并会同其他有关部门对工程进行验收。

②隐蔽工程必须在隐蔽前进行验收。

③竣工验收合格后，由工程设备部门向业主或使用人出具竣工验收单。

物业管理中心内部审核工作流程：w小区物业

下面是我们制度职责大全提供的制度文章供您参考:

为建设和谐文明小区，规范小区物业管理活动，保持小区全体业主和物业使用人的合法权益，创造一个清新、整洁、文明有序的生活环境，结合《市三塘园怀园小区管理规约(草案)》、《市三塘园怀园小区议事规约(草案)》制定本制度。

一、物业管理范围:凡在小区居住的所有业主和物业使用人都纳入本管理范围。

二、物业管理机构:业主大会是物业小区内全体业主组成机构。业主委员会是业主大会的执行机构。

本届业主委员会是会设主任、委员共七名。业主委员会主要任务是监督执行《市三塘园怀园小区管理规约》、《市三塘园怀园小区议事规约》、《市三塘园怀园小区管理制度》，维护小区全体业主的权益，完全自愿原则，不享受小区任何福利待遇。

三、物业小区的使用与维修。

小区全体业主和物业使用人必须共同执行业主大会授权业主委员会作出的决议、决定。配合物业管理人员做好各项管理工作，遵守各项管理制度。

1.合理使用小区内共用部份共用设施设备，自觉维护物业小区的整洁、美观，遵守政府对市容环境要求的相关规定。不擅自改变房屋的外貌和用途。

2.爱护小区的公共环境。小区所有公共设施属小区全体业主所共有，包括小区道路、球场、绿化、果树、供电、供水设施、路灯、电动拉闸、管理人员办公室、保安亭等等。

3.自觉维护物业小区内的公共生活秩序。小区业主和物业使用人不准在小区公共部位或违反规定在房屋堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其他有毒物质，不得发出影响其他业主正常生活的噪音，不得利用物业从事危害公共利益的活动以及进行法律法规及政府规定禁止的其他行为。

4.业主饲养宠物，应遵守政府有关规定，宠物外出必须由主人牵引并即时清理排在小区公共场所的宠物粪便。

5.机动车在小区内应控制时速低于5公里。车辆出入应按要求出示证件，本物业小区内禁止鸣笛。

机动车应该放在每个业主车库中或者公共车位中。禁止在人行便道和公共绿化带停放。

本物业小区公共车位由物业管理人员施画。仅用于业主和访客车辆的临时停放。

6.业主需要进行房屋维修时，应通知物业管理人员或业主委员会并遵守有关规章制度:施工早上8:00——12:00下午14:00——17:00。维修完工后即时清理余泥垃圾。

四、物业服务费用的交纳。

本小区物业服务费包括:物业管理人员(保安)工资福利、公共场所电水费，维修费等等。

1.业主或物业使用人约定每月10号前向业主委员会交纳物业服务费。业主因故不能按期交纳物业服务费的，应委托他人按期代交或及时补交。

2.对欠缴物业服务费的业主，业主委员会应进行催缴或委托物业服务人员催缴，可采用上门催缴、电话催缴、书面催缴等多种方式，并可采用相应催缴措施。

3.欠费六个月以上或拒缴物业服务费用的，业主委员会在小区内显著位置公布欠缴情况。

4.欠费总金额过高时，业主委员会授权物业服务人员依法通过诉讼途径解决。

五、财务管理。

本小区设收款记账员一名。本小区财会收支情况每季度向全体业主公布一次，做到公正、公开、透明，接受小区全体业主监督。

本物业管理制度自二00八年一月一日起执行

本物业管理制度由业主委员会负责解释。

二00八年一月一日

物业管理中心内部审核工作流程：物业管理公司奖惩

物业管理公司奖惩制度(九)

为保证公司的各项规章制度贯彻执行，充分调动员工工作积极性、创造性，实行奖勤罚懒的用人机制，特制定员工奖惩制度。

(一)奖励

1.奖励种类

颁发奖状;通报表扬;物质奖励;晋升工资或晋级;发放奖金。

2.奖励条件

(1)对改进公司工作、提高服务质量有重大贡献者。

(2)为用户提供热情、耐心、周到的服务，受到用户表扬者。

(3)在发明创造、技术改进、节能等方面提出合理化建议，使公司在管理中取得良好经济效益者。

(4)在各类报刊或学术研讨会上发表有关物业管理论文者。

(5)发现事故苗头，及时采取措施，防止重大事故发生者。

(6)控制开支、节约费用有显著成绩者。

(7)廉洁奉公，敢于抵制不正之风，事迹突出者。

(8)见义勇为，舍已救人，或做好人好事，事迹突出者。

(9)拾金(物)不昧，主动上交者。

(10)敬业爱岗，工作勤恳，任劳任怨，模范遵守公司规章制度者。

3.奖励程序

凡符合奖励条件者，由所在部门将员工事迹以书面形式报告并填写奖励建议书呈报人事部，由人事部核实无误后报公司领导批准后实施。

(二)处分

1.甲类过失。有下列行为者属甲类过失:

(1)不按公司规定着装。

(2)仪表、仪容不整。

(3)不按公司规定佩戴员工证。

(4)不使用本岗位礼貌用语。

(5)不认真填写交接班记录。

(6)当班时间吃东西、收听广播、看报纸。

(7)在当值岗位使用公司电话办理私事超过3分钟。

(8)在当值岗位上吸烟。

(9)丢失公司财物。

(10)私自使用公司长途电话。

(11)无特殊原因不按时完成上级交付办的任务。

(12)工作时间接待私人来访时间超过15分钟。

(13)工作散漫，粗心大意。

(14)无故不参加公司的业务培训。

(15)1月内无故迟到、早退2次或每次迟到、早退超过10分钟。

2.乙类过失。有下列行为者属乙类过失:

(1)委托他人或代他人打卡。

(2)当班时间睡觉。

(3)撤离工作岗位，经常迟到或早退(1周达3次)。

(4)因服务态度差受到用户投诉时，与用户争辩、吵闹。

(5)在大厦内变相赌博或从事不道德活动。

(6)未经批准私自配制大厦内房间钥匙。

(7)弄虚作假，涂改单据、证明、记录。

(8)私自向外界泄露公司机密资料。

(9)故意损坏公司或业主财物。

(10)不服从领导的正确命令并在公共场合顶撞领导。

(11)超越职权范围或违章操作，造成一定的经济损失。

(12)工作时间消极怠工。

3.丙类过失。有下列行为者属丙类过失:

(1)以权谋私，敲诈勒索用户或下属。

(2)组织及煽动罢工、聚众闹事。

(3)工作时间酗酒、赌博、打架。

(4)侮辱、谩骂、恐吓、诬告、威胁他人，造谣惑众、搬弄是非。

(5)服务态度极差，与用户吵架，或1年累计被用户投诉达3次以上者。

(6)偷窃公司或用户财物。

(7)玩忽职守，违反操作规程，造成重大事故或严重后果。

(8)恶意破坏公物或他人财物，造成公司或他人重大损失。

(9)连续旷工7天或1年内累计旷工10天以上。

(10)不服从正常的工作调动。

(11)私自在外兼职或利用病假、事假炒更。

(12)受到国家法律及治安条例处罚。

(13)其他严重违反公司规定的行为。

(三)处罚种类及执行方式

1.口头警告。仅限首次触犯甲类过失的行为，由部门主管签发并报常务副总经理审核备案。

2.书面警告。员工重复触犯甲类过失或触犯乙类过失，将给予书面警告，并扣除当月浮动工资的20

物业管理中心内部审核工作流程：项目物业管理公司印章

物业管理项目公司印章管理制度

第一节管理原则

一、印章是公司经营管理活动中行使职权的重要凭证和工具，印章的管理，关系到公司正常的经营管理活动的开展，甚至影响到公司的生存和发展，为防止不必要事件的发生，维护公司的利益，制定本办法。

二、公司总经理授权由行政人事部全面负责公司的印章管理工作，发放、回收印章，监督印章地保管和使用。

第二节印章地领取和保管

一、公司各类印章由各级和各岗位专人依职权领取并保管。

二、印章必须由各保管人妥善保管，不得转借他人。

三、公司建立印章管理卡，专人领取和归还印章情况在卡上予以记录。

四、印章持有情况纳入员工离职时移交工作的一部分，如员工持有公司印章地，须办理归还印章手续后方可办理离职手续。

第三节印章地使用

一、公司各级人员需使用印章须按要求填写印章使用单，将其与所需印的文件一并逐级上报，经公司有关人员审核。

二、经有关人员审核，并最终由具有该印章使用决定权的人员批准后方可交印章保管人盖章。

三、印章保管人应对文件内容和印章使用单上载明的签署情况予以核对，经核对无误的方可盖章。

四、在逐级审核过程中被否决的，该文件予以退回。

五、公司总经理对公司所有的印章的使用拥有绝对的决定权。

六、涉及法律等重要事项需使用印章的，须依有关规定经法律顾问审核签字。

七、财务人员依日常的权限及常规工作内容自行使用财务印章无须经上述程序。

八、用印后该印章使用单作为用印凭据由印章保管人留存，定期这个整理后交行政人事部归档。

九、印章原则上不许带出公司，确因工作需要将印章带出使用的，应事先填写印章使用单，载明事项，经公司总经理批准后由两人以上共同携带使用。

十、公章的使用决定权归公司总经理，其他各印章的使用决定权由公司总经理根据实际工作需要进行授权。

第四节责任

一、印章保管人必须妥善保管印章，如有遗失，必须及时向公司行政人事部报告。

二、任何人员必须严格依照本办法规定程序使用印章，未经本办法规定的程序，不得擅自使用。

三、违反本办法的规定，给公司造成损失的，由公司对违纪者予以行政处分，造成严重损失或情节严重的，移送有关机关处理。