别墅小区物业服务手册样本

适配人群业主（住户），物业值班人员，保安员使用场景物业入户服务，小区门岗管控，大件物品放行
制定目的小区刚移交物业管，怕进出乱、家里不安全、外人随便进。
适用范围zz别墅所有业主、访客、家政、聚会客人、宠物。
职责分工保安查证放行，物业上门先确认，业主自己关好门窗，报备家政和访客。
管理要求车贴出入证，访客要登记打电话，大件出门要开单，临时证要办齐，聚会提前约礼宾。
监督与检查保安每天巡，值班员接电话盯落实，没做到就重做，业主可打热线投诉，不满意就改。

―――― zz别墅项目部

尊敬的zz别墅小区业主:

当您收到这封信时，代表即日起北京zz物业管理有限责任公司zz项目部已承担zz别墅区内的物业服务管理责任。在您需要服务时，请拨打物业24小时服务值班热线电话:**，讲明您的需求，以便物业值班人员安排相关专业人员及时为您提供所需的服务，敬请您对所接受的服务给予有效监督，并做出是否满意的评价。

此致

北京zz物业管理有限责任公司

zz项目部全体员工敬上

物业入户服务:

为保证您及您的家人日常生活不被无关之事所干扰，小区物业工作人员在未接到您的服务指令之前，不会上门打扰您及您的家人。如果需要物业人员为您服务，只有接到您的指令之后物业人员才会上门为您提供相应服务。

在物业人员上门为您提供服务时，我们要求员工穿着统一工服、佩戴工牌、主动出示《服务表单》并在得到请您确认之后，方可入户提供服务。物业人员在提供服务前，应将维修项目和内容向您做出说明和解释。完成维修撤场之前会将现场打扫干净，然后请您签字确认，并对本次服务做出评价。

安全保障服务:

当您驾驶车辆出入小区门岗时，请将车辆《出入证》置于前风挡玻璃显着的位置，以便保安人员检查，用以节约您的宝贵时间。

由于本区实行封闭管理模式，保安人员对会对所有来访人员进行登记、询问，并在电话征得受访业主同意后，方可允许来访人员进入。对此，敬请各位住户向您贵亲友做出解释。如果此项管理给您造成不便，敬请您能谅解。

如果您有大件物品需要搬出本区，请提前电话通知物业，保安人员会在约定时间上门核实您的身份，并在现场为您开据大件物品出门手续，然后通知指定门岗保安核实之后予以放行。

临时证件办理

当您家有亲友来访需要留住几日时，请您电话通知物业要求保安人员上门为您来访贵宾办理临时出、入本区证件，来访贵宾可凭临时出、入证件在约定时间之内出、入本区。

贵宾临时出、入证件办理只需核对业主(租户)身份，并尊业主(租户)要求填写、登记办证相关的信息，用以保护您的隐私不会外泄。

当您家有雇佣家政服务人员需求时，请您亲自带领受雇人到物业进行备案登记、领取出、入本区的证件。如您认为需给家政服务人员授予您家大件物品搬出及来访宾客准入对权力，请您一并办理授权登记手续，物业将会依此予以放行。

举办私家聚会:

您在举办私家聚会时，如果希望物业提供保安接引礼宾的服务，请您亲自前往物业与当日值班人员进行协商具体接引服务的细节，然后要求值班人员出具接引服务清单，物业将按清单提供聚会来宾接引上的服务。

如果您的接引礼宾服务相对繁琐，物业值班人员将会收取少量特约服务的费用，敬请您能谅解。

户内安全提示:

请您进出住宅时，请随手关门，防止有人尾随进入，并请提醒来访宾客注意。

当您在外出时间较长时，请将所有门窗关闭，并将水、电、煤气阀门调至关闭位置。如果您在长外出之前通知物业，小区保安将在日常巡视之时，会把您家纳入重点观察的范围。

如果您发现您家周围出现可疑人员，请及时电告物业，值班人员会在第一时间要求保安人员到场查看，直至排除隐患。

建议您在家内避免使用超大功率的电器，以免电线超负荷引起火灾。

绿化服务管理:

本区物业将聘请专业园林绿化管理人员负责园区绿化。并会统一安排本区内所有绿化植物的灌溉、修剪、施肥、消杀和日常养护的工作。

物业在对您的私家花园进行养护服务前，将以送达书面通知的方式履行告知义务。如果您对待养护工作存有特殊需求，请拨打物业电话，值班人员会及时的安排绿化工作人员上门聆听您的指令，然后约定时间为您提供绿化上的服务。

如果您在接受绿化服务后能把您对服务满意于否电告物业，将会对本区绿化服务管理提供极大的帮助。

保洁服务管理:

为了园区的美观清洁，请您将垃圾用袋装好，并投置于就近垃圾箱内，以便保洁员及时清运，用以保持园区良好的环境。

为保证本区安静、祥和，当您弹奏乐器、使用音响设备时，应以不影响周边其他业主的正常生活为宜。

如您家有大型宠物犬，在带它外出时请您按照规定给它带上口罩、拴好引带，以防伤及他人并给自己带来不必要的麻烦。

缴费服务管理:

为了本园区物业管理工作得以正常运行，敬请各位业主按时交纳物业服务费用。如您因故不能按时交纳物业服务费用，可委托他人代为交纳或有时间后再及时进行补交。

如您需要物业对您房屋产权部位、家中设施进行维修、养护等特约性服务时，需支付相关工本费用。

如您决定出让本区物业，望能通知物业，并且结清物业管理服务费用。

投诉与监督

我们欢迎广大业主和住户随时提出宝贵意见，您可通过客服热线或亲临物业管理办公室等渠道对我们的工作进行监督指导，我们将重视您的意见和建议，努力改进各项工作。

我们将以能为您提供优质管理和服务为宗旨。加强沟通，增进理解，是物业管理成功与否的基础。通过与您的通力合作及大力支持，相信我们工作能有效、顺利地开展。让我们共同创造一个和谐舒适的居住、生活环境。

注:如您使用本手册，请依照本册服务之内容，编制相应服务工作的程序。

建议您在将本册装订成小人书的样式方便业主存放及翻阅。

本册可以采用单色印刷用以节约成本。

别墅小区物业服务手册样本：某某别墅小区物业服务手册

适配人群别墅业主，租户住户，家政服务人员使用场景别墅入户服务，封闭小区门禁管理，私家花园养护
制定目的小区封闭管理，怕陌生人乱进，怕家里被偷被扰，怕大件东西随便搬出，怕聚会太吵影响别人。
适用范围所有业主、租户、家政人员、访客、宠物、车辆、私家花园。
职责分工物业管门岗登记、查证、巡逻；业主关好门窗、报备外出、提醒访客；保安盯可疑人、核对出门条。
管理要求进门要登记打电话确认；出门大件要开条；访客办临时证；家政必须备案；聚会提前约接引；外出长时通知保安多看看。
监督与检查值班人员每天查登记本和出门条，主管抽查入户服务流程。没按流程做，扣当月绩效，重培训。业主可打热线投诉，24小时响应，3天内回访。

别墅小区物业服务手册

―――― 某某别墅项目部

尊敬的某某别墅小区业主:

当您收到这封信时，代表即日起北京某某物业管理有限责任公司某某项目部已承担某某别墅区内的物业服务管理责任。在您需要服务时，请拨打物业24小时服务值班热线电话: ，讲明您的需求，以便物业值班人员安排相关专业人员及时为您提供所需的服务，敬请您对所接受的服务给予有效监督，并做出是否满意的评价。

此致

北京某某物业管理有限责任公司

某某项目部全体员工敬上

物业入户服务:

为保证您及您的家人日常生活不被无关之事所干扰，小区物业工作人员在未接到您的服务指令之前，不会上门打扰您及您的家人。如果需要物业人员为您服务，只有接到您的指令之后物业人员才会上门为您提供相应服务。

在物业人员上门为您提供服务时，我们要求员工穿着统一工服、佩戴工牌、主动出示《服务表单》并在得到请您确认之后，方可入户提供服务。物业人员在提供服务前，应将维修项目和内容向您做出说明和解释。完成维修撤场之前会将现场打扫干净，然后请您签字确认，并对本次服务做出评价。

安全保障服务:

当您驾驶车辆出入小区门岗时，请将车辆《出入证》置于前风挡玻璃显著的位置，以便保安人员检查，用以节约您的宝贵时间。

由于本区实行封闭管理模式，保安人员对会对所有来访人员进行登记、询问，并在电话征得受访业主同意后，方可允许来访人员进入。对此，敬请各位住户向您贵亲友做出解释。如果此项管理给您造成不便，敬请您能谅解。

如果您有大件物品需要搬出本区，请提前电话通知物业，保安人员会在约定时间上门核实您的身份，并在现场为您开据大件物品出门手续，然后通知指定门岗保安核实之后予以放行。

临时证件办理

当您家有亲友来访需要留住几日时，请您电话通知物业要求保安人员上门为您来访贵宾办理临时出、入本区证件，来访贵宾可凭临时出、入证件在约定时间之内出、入本区。

贵宾临时出、入证件办理只需核对业主(租户)身份，并尊业主(租户)要求填写、登记办证相关的信息，用以保护您的隐私不会外泄。

当您家有雇佣家政服务人员需求时，请您亲自带领受雇人到物业进行备案登记、领取出、入本区的证件。如您认为需给家政服务人员授予您家大件物品搬出及来访宾客准入对权力，请您一并办理授权登记手续，物业将会依此予以放行。

举办私家聚会:

您在举办私家聚会时，如果希望物业提供保安接引礼宾的服务，请您亲自前往物业与当日值班人员进行协商具体接引服务的细节，然后要求值班人员出具接引服务清单，物业将按清单提供聚会来宾接引上的服务。

如果您的接引礼宾服务相对繁琐，物业值班人员将会收取少量特约服务的费用，敬请您能谅解。

户内安全提示:

请您进出住宅时，请随手关门，防止有人尾随进入，并请提醒来访宾客注意。

当您在外出时间较长时，请将所有门窗关闭，并将水、电、煤气阀门调至关闭位置。如果您在长外出之前通知物业，小区保安将在日常巡视之时，会把您家纳入重点观察的范围。

如果您发现您家周围出现可疑人员，请及时电告物业，值班人员会在第一时间要求保安人员到场查看，直至排除隐患。

建议您在家内避免使用超大功率的电器，以免电线超负荷引起火灾。

绿化服务管理:

本区物业将聘请专业园林绿化管理人员负责园区绿化。并会统一安排本区内所有绿化植物的灌溉、修剪、施肥、消杀和日常养护的工作。

物业在对您的私家花园进行养护服务前，将以送达书面通知的方式履行告知义务。如果您对待养护工作存有特殊需求，请拨打物业电话，值班人员会及时的安排绿化工作人员上门聆听您的指令，然后约定时间为您提供绿化上的服务。

如果您在接受绿化服务后能把您对服务满意于否电告物业，将会对本区绿化服务管理提供极大的帮助。

保洁服务管理:

为了园区的美观清洁，请您将垃圾用袋装好，并投置于就近垃圾箱内，以便保洁员及时清运，用以保持园区良好的环境。

为保证本区安静、祥和，当您弹奏乐器、使用音响设备时，应以不影响周边其他业主的正常生活为宜。

如您家有大型宠物犬，在带它外出时请您按照规定给它带上口罩、拴好引带，以防伤及他人并给自己带来不必要的麻烦。

缴费服务管理:

为了本园区物业管理工作得以正常运行，敬请各位业主按时交纳物业服务费用。如您因故不能按时交纳物业服务费用，可委托他人代为交纳或有时间后再及时进行补交。

如您需要物业对您房屋产权部位、家中设施进行维修、养护等特约性服务时，需支付相关工本费用。

如您决定出让本区物业，望能通知物业，并且结清物业管理服务费用。

投诉与监督

我们欢迎广大业主和住户随时提出宝贵意见，您可通过客服热线或亲临物业管理办公室等渠道对我们的工作进行监督指导，我们将重视您的意见和建议，努力改进各项工作。

我们将以能为您提供优质管理和服务为宗旨。加强沟通，增进理解，是物业管理成功与否的基础。通过与您的通力合作及大力支持，相信我们工作能有效、顺利地开展。让我们共同创造一个和谐舒适的居住、生活环境。

注:如您使用本手册，请依照本册服务之内容，编制相应服务工作的程序。

建议您在将本册装订成小人书的样式方便业主存放及翻阅。

本册可以采用单色印刷用以节约成本。

别墅小区物业服务手册样本：别墅小区物业服务手册

适配人群物业客服专员，安防值班主管，绿化养护技工使用场景别墅入户服务，封闭小区门禁，大件物品放行
制定目的小区刚换新物业，怕业主不熟悉服务流程，怕陌生人乱进乱出，怕家里东西被搬走，怕聚会太吵影响邻居。
适用范围**别墅小区全体业主、租户、访客、家政人员、聚会宾客。
职责分工物业管门岗登记、巡逻、核实身份；业主管自家门窗、提醒访客、报备大件物品；租户要配合登记。
管理要求进门先查证、访客要电话确认、大件出门要开单、家政必须备案、聚会接引要预约、外出长时请报备。
监督与检查保安每天查登记本，主管每周抽查入户记录，没按流程办的要重做，三次出错扣当月绩效，业主投诉查实马上整改。

别墅小区物业服务手册版本3

――――**别墅项目部

尊敬的**别墅小区业主:

当您收到这封信时，代表即日起北京**物业管理有限责任公司**项目部已承担**别墅区内的物业服务管理责任。在您需要服务时，请拨打物业24小时服务值班热线电话:，讲明您的需求，以便物业值班人员安排相关专业人员及时为您提供所需的服务，敬请您对所接受的服务给予有效监督，并做出是否满意的评价。

此致

北京**物业管理有限责任公司

**项目部全体员工敬上

物业入户服务:

为保证您及您的家人日常生活不被无关之事所干扰，小区物业工作人员在未接到您的服务指令之前，不会上门打扰您及您的家人。如果需要物业人员为您服务，只有接到您的指令之后物业人员才会上门为您提供相应服务。

在物业人员上门为您提供服务时，我们要求员工穿着统一工服、佩戴工牌、主动出示《服务表单》并在得到请您确认之后，方可入户提供服务。物业人员在提供服务前，应将维修项目和内容向您做出说明和解释。完成维修撤场之前会将现场打扫干净，然后请您签字确认，并对本次服务做出评价。

安全保障服务:

当您驾驶车辆出入小区门岗时，请将车辆《出入证》置于前风挡玻璃显着的位置，以便保安人员检查，用以节约您的宝贵时间。

由于本区实行封闭管理模式，保安人员对会对所有来访人员进行登记、询问，并在电话征得受访业主同意后，方可允许来访人员进入。对此，敬请各位住户向您贵亲友做出解释。如果此项管理给您造成不便，敬请您能谅解。

如果您有大件物品需要搬出本区，请提前电话通知物业，保安人员会在约定时间上门核实您的身份，并在现场为您开据大件物品出门手续，然后通知指定门岗保安核实之后予以放行。

临时证件办理

当您家有亲友来访需要留住几日时，请您电话通知物业要求保安人员上门为您来访贵宾办理临时出、入本区证件，来访贵宾可凭临时出、入证件在约定时间之内出、入本区。

贵宾临时出、入证件办理只需核对业主(租户)身份，并尊业主(租户)要求填写、登记办证相关的信息，用以保护您的隐私不会外泄。

当您家有雇佣家政服务人员需求时，请您亲自带领受雇人到物业进行备案登记、领取出、入本区的证件。如您认为需给家政服务人员授予您家大件物品搬出及来访宾客准入对权力，请您一并办理授权登记手续，物业将会依此予以放行。

举办私家聚会:

您在举办私家聚会时，如果希望物业提供保安接引礼宾的服务，请您亲自前往物业与当日值班人员进行协商具体接引服务的细节，然后要求值班人员出具接引服务清单，物业将按清单提供聚会来宾接引上的服务。

如果您的接引礼宾服务相对繁琐，物业值班人员将会收取少量特约服务的费用，敬请您能谅解。

户内安全提示:

请您进出住宅时，请随手关门，防止有人尾随进入，并请提醒来访宾客注意。

当您在外出时间较长时，请将所有门窗关闭，并将水、电、煤气阀门调至关闭位置。如果您在长外出之前通知物业，小区保安将在日常巡视之时，会把您家纳入重点观察的范围。

如果您发现您家周围出现可疑人员，请及时电告物业，值班人员会在第一时间要求保安人员到场查看，直至排除隐患。

建议您在家内避免使用超大功率的电器，以免电线超负荷引起火灾。

绿化服务管理:

本区物业将聘请专业园林绿化管理人员负责园区绿化。并会统一安排本区内所有绿化植物的灌溉、修剪、施肥、消杀和日常养护的工作。

物业在对您的私家花园进行养护服务前，将以送达书面通知的方式履行告知义务。如果您对待养护工作存有特殊需求，请拨打物业电话，值班人员会及时的安排绿化工作人员上门聆听您的指令，然后约定时间为您提供绿化上的服务。

如果您在接受绿化服务后能把您对服务满意于否电告物业，将会对本区绿化服务管理提供极大的帮助。

保洁服务管理:

为了园区的美观清洁，请您将垃圾用袋装好，并投置于就近垃圾箱内，以便保洁员及时清运，用以保持园区良好的环境。

为保证本区安静、祥和，当您弹奏乐器、使用音响设备时，应以不影响周边其他业主的正常生活为宜。

如您家有大型宠物犬，在带它外出时请您按照规定给它带上口罩、拴好引带，以防伤及他人并给自己带来不必要的麻烦。

缴费服务管理:

为了本园区物业管理工作得以正常运行，敬请各位业主按时交纳物业服务费用。如您因故不能按时交纳物业服务费用，可委托他人代为交纳或有时间后再及时进行补交。

如您需要物业对您房屋产权部位、家中设施进行维修、养护等特约性服务时，需支付相关工本费用。

如您决定出让本区物业，望能通知物业，并且结清物业管理服务费用。

投诉与监督

我们欢迎广大业主和住户随时提出宝贵意见，您可通过客服热线或亲临物业管理办公室等渠道对我们的工作进行监督指导，我们将重视您的意见和建议，努力改进各项工作。

我们将以能为您提供优质管理和服务为宗旨。加强沟通，增进理解，是物业管理成功与否的基础。通过与您的通力合作及大力支持，相信我们工作能有效、顺利地开展。让我们共同创造一个和谐舒适的居住、生活环境。

注:如您使用本手册，请依照本册服务之内容，编制相应服务工作的程序。

建议您在将本册装订成小人书的样式方便业主存放及翻阅。

本册可以采用单色印刷用以节约成本。

别墅小区物业服务手册样本：某某别墅小区业主公约

适配人群业主委员会成员，物业服务企业，住宅业主使用场景别墅小区管理，业主大会召开，装修施工审批
制定目的小区刚交房，业主多是新搬来，怕乱装修、乱扔东西、乱停车，物业管不过来。
适用范围所有买房的业主，还有租房子住的人，整个别墅区里头。
职责分工业主自己管好家里和阳台，别乱砸墙；物业管公共楼梯、电梯、路灯；业委会盯着大事儿。
管理要求不能高空抛物，不能私改承重墙，停车不堵路，垃圾按时扔，养宠物要牵绳。
监督与检查物业天天巡，拍照片留证据；业主不听劝就贴通知，再不改就停水电；严重了还要赔钱。

某别墅小区业主公约

为加强本物业的物业管理，维护全体业主的合法权益，保障物业的安全与合理使用，维护公共秩序，创造优良环境，同意签订本公约，并共同遵守。

一、业主的权利、义务

业主是指房地产所有权人

(一)权利

1、依法享有所拥有物业的各项权利

2、依法合理使用房屋建筑共用设施、共同部位和本物业内公用设施和公共场所(地)的权利。

3、有权按有关规定进行室内装饰装修。

4、有权自己或聘请他人对物业自用部位的各种管道、电线、水箱以及其他设施进行合法修缮，但法规政策规定必须由专业部门或机构施工的除外。

5、有权根据房屋建筑共同部位、共用设施设备和属物业管理范围的市政公用设施的状况，建议物业管理公司及时组织修缮。

6、有权参加业主大会，并拥有对本物业重大管理决策的表决权。

7、有权就物业管理的有关事项向业主委员会、物业管理公司提出咨询，并得到答复。

8、有权要求业主委员会和物业管理公司按照规定的期限定期公布物业管理收支帐目。

9、有权对物业管理工作提出建议、意见或批评。

10、有权对物业管理主管部门进行投诉或提出意见与建议。

11、有权要求房屋建设毗连部位的其他维修负责任人承担维修养护责任，对方不维修养护或不予配合的，可要求业主委员会或物业管理公司强制维修养护，并按规定分摊费用。

(二)义务

1、在使用、经营、转让所拥有物业时，就遵守物业管理法规政策规定。

2、执行和服从业主委员会或业主大会的决议、决定。

3、自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。

4、按规定缴交物业管理服务费、房屋本体维修基金等费用。

5、业主如需进行室内装饰装修，必须遵守本物业装饰装修管理规定，并填写申请表，报物业管理公司审查批准后，向物业管理公司缴交装饰装修押金方可按规定施工，完工后由物业管理公司进行，如无违规、违章情况或妨碍他人正常使用物业的现象(如渗、漏、堵、冒等)，押金予以退回，否则视违章情况予以扣除并限期整改;如属统一清运垃圾和粉刷楼梯的，还应同时交纳垃圾清运费和粉刷费;如有额外使用公用设施(如电梯、供电增容等)的，还应承担相应的补偿费用。

6、业主如请物业管理公司对其自用部位及设施设备、毗连部位及设施设备进行维修、养护，应支付有关费用。

7、明白并承诺与其他非业主使用人在建立合法使用、维护、改造所拥有物业的法律关系时，应告知并要求对方遵守本物业管理的有关规定和本业主公约，并承担连带责任。

8、明白并承诺业主及非业主使用人与物业管理公司在本物业内不存在人身、财产保管或保险关系(另有专门合同规定除外)。

9、在本物业范围内，必须:

(1)各写字楼物业的业主，只可将其物业用作写字楼办公用途;

(2)各住宅楼物业的业主，只可将其物业用作居住用途;

(3)各商场店铺的业主，只可将其物业用作商业性店铺用;

(4)停车场/停车位的用户，只可将其物业用作停放车辆用途。未经物业管理公司书面同意，停车位不得用作其他用途。

10、在出租所拥物业时，需到管理处登记，退租时书面通知管理处。

11、严禁从空中抛弃任何物品，否则须承担因故意或过失向地面坠弃物品而产生的一切后果的责任。

12、在本物业范围内，不得有下列行为:

(1)擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等。

(2)对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿拆、搭建。

(3)占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用部位、设施及公共场所。

(4)擅自损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施。

(5)不按规定堆放物品、丢弃垃圾、高空抛物。

(6)违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有素养、有害、危险物品及饲养家禽、宠物等。

(7)践踏、占用绿地，损坏、涂划园林建筑小品。

(8)影响市容观瞻或本物业外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等。

(9)随意放车辆，鸣喇叭制造超过规定标准的噪音。

(10)利用房屋进行危害公共利益或其他不道德的行为。

(11)法律、法规及政府规定禁止的其他行为。

二、业主大会和业主委员会

1、业主大会是由全体业主组成，决定本物业管理重大事项的业主自治管理组织。业主委员会是业主大会的常设(执行)机构，经政府部门批准成立后，维护全体业主的物业权益，依法行使各项权利。

2、第一次业主大会，在本物业交付使用且住用率达到百分之五十以上时，由区物业管理部门会同开发单位或其委托的物业管理单位，按法定程序和形式召集，并选举产生首届业主委员会。

3、本物业所有享有投票权的已住用业主，均应按时出席业主大会，参加投票，行使法定权利，承担法定责任。

4、业主应亲自出席业主大会并投票，或委托他人出席和投票，否则视作弃权，并应服从业主大会作出的决定。委托他人投票的，必须出具授权委托书，否则该项委托无效。授权委托书必须有业主签字，如业主为法人，须加盖公章。

5、业主大会可采用会议或书面征求意见等形式，会议表决采取投票、举手等形式。

6、业主委员会成立后，负责召集此后的业主大会，并每年至少召开一次。经持有百分之十以上投票权的业主提议，业主管理委员会应于接到该项提议后十四天内就其提议召开业主大会。

7、业主大会必须有已住用业主中持有百分之五十以上投票权的业主出席才能举行，如经已住用业主中持有百分之五十以上投票权的业主决定，可以推迟召开业主大会。

8、业主大会的出席人数达到规定人数时，在会上提出的需经决定的事项，由出席会议的业主表决，以过半数通过有效。

9、业主投票时，各类房屋按建筑面积每十平方米计算为一票;不足十平方米的，五平方米及五平方米以上的计算为一票，不足五平方米的不计票。

10、业主大会的决定和业主管理委员会章程的内容不利与宪法、法律、法规和政策相抵触。违反规定的，区物业管理主管部门有权予以纠正或撤销。

三、违约责任

1、违

反本业主公约义务条款中1、3、4、5、7、9、10、11、12项规定的，物业管理公司有权处理，并要求限期整改;逾期不整改的，有权强制整改，包括采取停水、停电、停气等催改措施;对本物业公共利益造成损失的，物业管理单位有权要求责任人予以赔偿并承担违约金;强制整改措施予以公告，赔偿金和违约金纳入本物业公共收入;赔偿金和违约金的项目及标准，由物业管理公司与业主管理委员会议定，业主管理委员会未成立的，经区物业管理主管部门核准后执行。

2、业主不按规定缴交管理服务费、房屋本体基金等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日万分之五的滞纳金;无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的，物业管理公司可采取停水、停电、停气等催缴措施。

四、其他事项

1、本公约由开发建设单位或其委托的物业管理公司报区物业管理主管部门审核批准，在办理住、用手续时由业主签字，并经百分之十五的已住用业主签字后生效。

2、本公约对本物业所有业主和非业主使用人具有同等效力。业主更换，本公约继续有效。

3、业主大会可以根据本物业的实际情况对本公约进行修改补充，并提前报区物业管理主管部门核准备案。修改补充条款自业主大会通过之日起生效，无须经业主重新签订。

4、若本公约任何条文于法律下成为无效，非法或不能执行，本公约其余条文之有效性、合法性及执行性并不因此而受损。

5、任何需要专函送达本物业业主的通知，凡注明地址送至有关业主的单元，或使用普通邮寄式挂号送至有关业主的单元或所知业主的最后通讯地址，均被视为送达有关业主。所有以其单元为通讯地址之业主应将其选择之通讯地址事先通知管理处。

6、业主之间、业主与业主委员会之间、业主与物业管理公司之间因本公约发生的纠纷，可以协商解决;协商不成的，提请市物业管理主管部门调解，或提交深圳市仲裁委员会裁决。

7、本公约一式三份，业主、业主委员会、物业管理公司各执一份。

五、管理费、有偿服务、代收费用表(见7.3.7)

六、《业主公约》签约页

别墅小区物业服务手册样本：某别墅小区装修违规处理条例

适配人群物业管理员，装修项目经理，业主代表使用场景别墅装修管理，公共区域施工，入户结构改造
制定目的怕装修乱来砸坏房子、吵到邻居、弄脏公共地方、引发火灾。
适用范围小区里所有装修的业主和他们请的工人。
职责分工管理处盯着看，业主管好工人，工人自己守规矩别乱动墙和管线。
管理要求不准超时施工，不准在楼道堆东西，不准私接电线，不准破坏承重结构，现场得备灭火器。
监督与检查管理处每天巡查看谁不听话，发现就开罚单或停工，三次违规就赶人走，赔偿当场算清交钱。

别墅小区装修违规处理条例

管理处对违反规例的业主或所雇之承造商，将根据情节和后果，作如下处理:

-责令停工

-责令恢复原状

-扣留或没收工具

-停止水、电等能源

-赔偿经济损失

-根据实际产生后果每项索取2000元以下修复赔偿

-具体索赔标准如下:(按以上条款可同时并处)

1.如业主及装修施工单位触犯下列条款，管理处将向当事人索取50-500元人民币因此而造成的管理成本增加补偿。

(1)出入本物业施工人员不按规定佩带出入证、衣冠不整及经劝阻不服从管理者。

(2)不遵守规定的装修作息时间，造成其它业主投诉的。

(3)施工期间不关闭大门，导致装修尘土或异味影响他人。

(4)施工现场没按规定配备消防器材。

(5)施工现场吸烟、饮酒、煮饭、住宿者。

(6)在公共地方随地大小便者。

(7)施工人员没有办理出入证而进场施工。

(8)不服从管理处管理人员的管理。

(9)擅自进入出入证所规定的可出入范围之外的区域。

(10)装修施工实际日数超过规定期限，但未及时到管理处办理延期手续。

(11)违规使用电梯运输超大、超重、易产生污染的材料。

(12)在公共走道上堆放工具、物料。

(13)对公共部位、公共设施造成较小损害。

2.如业主及装修施工人员违章施工时，管理处将按以下项目每项索取500-1000元人民币的违规赔偿，当事人亦须将损坏部分修复原状，并承担所造成的一切经济损失。

(1)未经管理处同意或未按要求擅自拆装入户门。

(2)擅自更改能源计量表或表前管线。

(3)擅自移动保安对讲机线路及位置。

(4)擅自加装电视天线插座位置和线路。

(5)施工人员有损坏公共设施或有其它不文明行为。

(6)擅自在主梁和墙体剔凿致使结构受到影响等。

(7)致使过道和外墙等公共部位、公共设施受到较严重损伤。

(8)擅自拆除间隔墙。

(9)擅自设置防盗门，将窗花、防盗网等装出外墙。

(10)擅自拆除室内配电箱，改动线路或加装电表。

(11)擅自违反本指南规定之其它条款等。

3.如业主及装修施工人员在以下项目违章施工时，管理处将按每项1000-2000元人民币向当事人收取赔偿金，当事人亦须将损坏部分修复原状，并承担所造成的一切经济损失。

(1)业主未经管理处审批同意，私自动工装修。

(2)私自封闭阳台、加高檐篷、附加建筑物或伸展室外广告及标志等。

(3)进行室内间隔房间时，未按规定采用轻型材料。

(4)装修单位及施工人员未经批准私自搭接公共电路。

(5)安装空调时，违反空调安装规则。

(6)私自改造煤气管道等。

别墅小区物业服务手册样本：别墅小区装修守则范例

适配人群业主方负责人，装修施工单位，物业工程部使用场景别墅装修，阳台改造，厨卫翻新
制定目的怕装修乱打墙、乱改管线，影响整栋楼安全和邻居生活。
适用范围小区里所有正在装修的业主和施工队。
职责分工业主签承诺书担主责，施工队按规矩干活，管理处盯着关键地方。
管理要求承重墙不能碰，水电煤气管不许私改，防水做完要试水，空调装哪有指定位置。
监督与检查管理处天天巡，发现违规马上叫停，扣装修押金，严重就清退施工队。

别墅小区装修守则

业主/住用户必需委托有营业热照和资质证的设计公司来处理贵单位的规划设计，装修工程应由在广州注册的专业装修施工公司进行施工，业主和施工单位负责人应同时在"装修申请表"及"装修承诺书"上签字盖章。所有有关消防、供电系统、保安对讲系统、报警系统、煤气泄露报警系统及煤气管道的改动施工必须由管理处指定的专业施工单位进行。请与管理处联系以取得以上指定施工单位的名单及联系地址和电话。

1.装修范围

(1)不得改变或损坏原有房屋的结构、外观和公共设施，不得改变房屋和配套设施的使用功能。

(2)对单元楼地面、内墙面、天棚进行装修，不可剔凿或凿穿原结构层，不得破坏原防水层。首层地面剔凿找平层超过8毫米者，必须重新做防潮层;二层以上楼地面装修用材料厚度不得超过12毫米(装修楼地面尽量避免使用天然石材)，装修材料对楼面造成的荷载须小于40千克/平方米，墙面装饰材料请勿选用天然石材。

(3)不得改变阳台的样式，阳台不得封闭，禁止在阳台护栏、窗户等处设置任何形式的外置防盗网。不得改变进户门门框及门扇，禁止在发展商交付使用时已安装的入户门外擅自加装防盗门。如因特殊原因必须安装防盗网、防盗门，则须征得管理处书面同意，在管理人员的指导下，使用管理处指定的材料、款式，安装统一的防盗门、网。

(4)不得改变厨房和卫生间的结构和使用功能，不得改变公共上下水管道、接口;在重新安装洁具、装修厨卫地面时，除须补做防水层外，装修户业主还需与下一层业主(下一层为未售房则与管理处)共同协商施工时间和施工措施，协商后将书面结果交管理处备案，完成厨卫地面防水处理后，必须在管理处的监督下做24小时的闭水实验，经管理处认可后方可继续装修。

(5)不得改变入户门、外立面可见的门、窗形状和开启方向;不得占用楼道、露天平台等公共部分空间。

(6)安装空调前必须得到管理处申报。新机安装，业主须在管理处工作人员的指导下或凭机箱内安装卡由管理处指定的专业施工单位免费将空调机按照指定方式安装在指定位置;旧机安装，由管理处指定专业施工单位按公布价格收取适当费用。

(7)严禁改动或损坏房屋的柱、梁、板、承重墙、上下水主管道、供电线路、电讯线路、计量设备、防水层、隔热层等。

(8)严禁将生活污水排入雨水管道。

(9)不得封包燃气供应管道及配套设施的任何部位。

(10)不得封闭、遮挡管线井、检查口或缩小其尺寸。

(11)房屋装修材料及装修工艺必须符合消防要求。

(12)各户用电总负荷不得大于该单元买卖合同规定的用电负荷。如装修需临时用电，施工负责人可向管理处申请，由管理处视情况有偿提供。

2.装修技术管理要求

(1)土建方面

a.墙体

"室内装修时，严禁击打结构墙体、梁、柱、板等部位，不得在承重墙体、楼板、地面上开洞、大面积剔凿;不得改变房屋结构、外貌及公共设施的使用功能。

"严禁装修外墙及公共走道部分。所有外墙之业权属全体业主，故未得管理处书面同意，不得在外墙装修或悬挂招牌广告。

"未经批准，严禁拆除室内隔墙。

"业主需做室内隔墙，应提前向管理处申请，经管理处书面同意后方可施工，墙体材料必须采用轻质材料(空心砌块、轻钢石膏板等)，如果是木柜架或板墙，则须涂上防火漆。未经审批，禁止在室内进行隔墙施工。

b.地面及楼面

"室内地面、楼面严禁打击、开沟铺设管线。地面铺设磨光大理石、花岗石要经管理处工作人员检查后方能施工。

"卫生间、阳台及厨房地面装修时，需重新做防水处理，并进行48小时闭水试验，合格后，经管理处工程人员签字同意后才能铺设面砖。

"在室内装设吊顶(假天花)时，应在每一个水管闸掣及电源箱或任何重要设备下加装检查口(生口)。

(2)电气方面

a.本物业内的动力用电，设计中已充分考虑，如业主须特别的动力用电，须向管理处申请，经批准，按广州供电局的标准缴交超出部分的增容费后方可增容。

b.本物业内所有电气线路均已暗埋并配齐合适的管线，如需重新布置电气线路，必须考虑每个配电箱用电网的容量，并按规范要求施工。

c.所有弱电系统均已调试最佳状态，对电话、电视线、对讲机、紧急报警、煤气泄露报警、烟气感应报警等系统等装修时不得擅自移位、修改。

d.室内弱电箱容量设计已满足房间功能要求，不得擅自改动。

e.楼宇内公共走廊、楼梯等公共地方，均有足够照明设备，为保持美观，请勿加装任何灯饰及饰物。

f.装修时如需在天花、楼板、墙体上钻孔时，须与管理处联系，以防误钻坏暗配管线。

(3)空调安装

a.分体式空调机的室外机位置要设在管理处所规定的位置，并加装管理处指定款式、颜色的百叶盖板。

b.空调机冷媒管道须按照管理处指定的方式布置，如有需要，还需按照管理处要求做适当装饰。

c.承托或悬挂空调机主机的金属架，一定要用坚固的不锈钢或铝料。

d.所有外露对象的安装均要得到管理处审批及要由业主负责其一切保养维修。

e.空调机冷凝水须经统一设立的集水管排放。

(4)管道系统

a.室内给排水系统均已调试安装完毕，给水系统为暗埋，地面排水接口均已做防水，装修时切勿随意修改，以免造成渗漏。如改动，必须报管理处审批。

b.煤气管属特殊管道，严禁业主擅自改动，如确需改动或移位，需申报管理处，由管理处联系管道煤气公司做专门处理。

(5)外观

阳台或一切影响建筑物整体外貌的部位不得装饰修葺。

3.装修施工管理要求

(1)装修施工期限

为免长期影响毗邻业户正常生活，管理处规定普通洋房装修期限为45天，复式住宅、商铺的装修期限为60天。如确需要延期，要办理延

期手续，延期申报手续与装修报批手续相同。

(2)施工时间

正常施工时间为周一至周五上午8:30-12:00时，下午14:00-19:00时;周六10:00-20:00。如需超时工作或在规定时间外工作，事先必须获得管理处书面同意。(中午12:00至下午14:00以及周日和国家法定假期不得进行任何装修施工，否则管理处有权以任何有效方式阻止违反规定的装修行为。)

(3)材料及垃圾清运

a.装修垃圾必须"袋装化"，超大、超重、易产生污染物料须使用人力搬运运送至指定地点，管理处清运时间为每天下午18:00-22:00时，管理处安排将垃圾清运出本小区。

b.通过共同梯间搬运装修材料，须注意勿撞(划)伤或污染墙面及其它公共设施.

c.施工过程中，所有材料、工具及废物在任何时候都必须放置在所属单元内，不得放置在公共走廊或任何公共地方。

(4)施工用电、用水不得私自从户外接驳、违者将承担一切由此引致的责任。因装修造成管路堵塞、漏水、停电、损毁他人物品等，完全由业主负责修复和赔偿。

(5)业主应确保施工单位不会对本物业的设备、设施及装修造成任何损坏，如有任何损坏，无论意外与否，将由管理处安排修理，而所有修理费将由有关业主负责支付。

(6)装修期间，须关闭单元大门，以免尘土或异味影响他人。

(7)业主在装修施工期内对单元内的安全及装修人员安全负责。

(8)装修申请核批后，业主或其所雇之装修施工单位必须按规定向管理处交纳装修按金、装修垃圾清运费、装修人员临时出入证工本费、出入证按金等，并把所有参与施工人员的姓名、相片和身份证复印件交给管理处，及随时按实际情况补充或更改以保证准确无误。

(9)任何管理处的审批意见，并不代表管理处对方案中的技术参数的认可，同时管理处也不保证方案中所选设备、材料、性能及效果。倘若设备与材料发生问题而引致任何后果，管理处概不负责。

(10)业主应对单元完工后的情况负责，即使按经审批的方案完工后发现任何系统的情况变坏，管理处并不负上任何责任。

(11)为确保装修工程不致触犯政府法例、影响单位之结构或构成任何危害，若有必要，管理处始终有权要求业主对已审批及完工的工程作出改动，业主在接到书面通知后一个月内完成所须改动。

(12)在施工前，业主必须投保第三者责任保险，受益人指定为广州新世界物业管理有限公司，第三者责任保险额每一个案最少人民币十万元，并出示保单证明。

(13)施工前及施工期间，业主必须在单元指定位置张贴由管理处发出的装修施工许可证影印件，以便管理处人员随时检查。

(14)一切在单元内进行的油漆工作或其它施工，如管理处认为此工作可能影响其它业主，则必须在管理处指定的时间或地点完成。

(15)业主必须对其所雇之装修施工单位及施工单位的施工人员的行为负责并加以约束。

(16)业主所雇之装修施工单位之施工人员必须着装整齐，在施工区域外不得赤足，不得穿背心、拖鞋。亦不得在非装修人员临时出入证规定的可出入范围外逗留，不得随地吐痰，不得在公共地方吸烟及扔烟蒂，不得高声喧哗，不得打闹，不得使用任何放声设备如收音机、电视等，严禁赌博、饮酒嫖妓。

(17)管理处绝对有权禁止有关装修承造商所雇用之工人，在违反本物业管理规则后再行进入本物业范围。

(18)在本物业内进行施工之工人，必须佩带管理处核发之装修人员临时出入证以作识别，否则会被要求离开。

(19)承造商必须完全负责保管好在施工期内之工具、设备及物料，管理处不负责任何损坏或决窃之责任。

(20)业主所雇之装修施工单位人员不得在本物业内生火煮食或住宿。

(21)业主所雇之装修施工单位及施工人员应与管理处人员密切配合，互相尊重，如发生矛盾，应由双方领导协商解决，严禁在本物业内发生打骂行为。

(22)消防管理规定

a.施工人员要遵守安全用电规则，要采用适当的插头，严禁用电源线直接接在漏电开关上。

b.严禁在室内抽烟、使用电饭锅等。一切活动须做到安全防火，如有违反，由施工人员负责一切经济损失及法律责任。

c.不得挪用或损坏公共消防设备和器材。

d.不能在施工现场储藏易燃易爆物品。

e.施工现场必须有足够的防火设备(如灭火筒、防火面罩等)，以备发生火警时紧急应用。(装修范围内每50平方米必须保证至少一个手提灭火筒)。