物业园区设备设施构成规范

适配人群物业工程主管，设施运维技工，消防管理员使用场景物业设备巡检，消防系统维保，电梯年检
制定目的大楼设备多，水电气火都得管好。怕出漏水、漏电、着火、电梯卡人这些事。
适用范围物业管的所有楼里设备，像水泵、消防栓、电梯、空调、电线、避雷针。
职责分工经理盯大头，班长查现场，维修工动手修，保洁员顺手报异常。
管理要求每月试消防泵，电梯贴年检标，水管不冻裂，电线不裸露，避雷针不生锈。
监督与检查主管每月翻记录本，工程部抽查设备，没做就扣当月绩效，三次不过要重培训。

物业园区设备设施的构成

在现代建筑中，综合性的多功能智能大厦越来越多，即使是民用建筑，在建设概念与配套功能上也与过去有了很大的不同，除了满足居住的需要外，还要求居住得舒适、安全，这样，房屋建筑的附属设备设施就成了房屋建筑的一个不可分割的重要组成部分。只有这些配套设备设施与其他工程协调一致，紧密配合，才能充分发挥建筑物的整体功能和作用，满足人们各方面的需要。一般的物业设施设备主要由以下各系统构成。

一、给排水系统

物业给排水系统是指建筑物内部的各种供水、排水、去污等工作设施的总称。它包括:

1、 供水设备、设施。

是指用人工或自动方法提供水源，以解决市政供水水压不足，满足房屋使用人正常用水的设备和设施。按照整个供水环节来看，它可以划分为总蓄水池、水泵、分蓄水池、水阀、水表及供水管网等几个方面。

2、排水设备、设施。

是指用来排除生活污水和房屋雨、雪水的设备和设施。它包括:排水管道、排污管道、通气管、清通设备、提升设备、室外排水管道、污水井、化粪池等。根据纳污(废)性质，建筑物中的排水管道可以分为生活污水管道、生产废水管道和雨水管道。

3、房屋卫生设备。

物业内附属的卫生设备和设施包括:浴缸、水盆、小便戽、镜箱、冲洗盆、抽水马桶、面盆等不同种类。

4、热水供应设备。

物业内热水供应设备和设施包括:沐浴器、热水管道、热水表、加热器(电热、气热或锅炉等)、循环管、冷水箱、疏水阀、自动温度调节器、减压阀等。

5、消防设备。

物业内用于消防的设备和设施包括:喷淋系统、消防栓、灭火器、灭火瓶、消防龙头、消防泵和配套的消防设备，如烟感器、温感器、消防报警系统、防火卷帘、防火门、排烟送风系统、防火阀、消防电梯、消防走道及事故照明、应急照明等。

二、燃气系统、空调通风系统

1、燃气系统

煤气系统包括煤气灶、煤气表、煤气管道、天然气管网等。

2、空调、通风系统

空调、通风系统包括供暖设备、供冷设备和通风设备。

3、供暖设备。

供暖设备有热水供暖和蒸汽供暖之分，包括锅炉、蒸汽喷射器、输热部分(热量的输送管道等)、散热部分(热量散发的设备，如散热器、暖风机、辐射板等)，以及一些辅助设施，如鼓风机、水汀片、回水泵、膨胀水箱、去污器等。

4、供冷设备。

指可以使屋内空气流动，降低室内温度，给住用者带来凉爽感觉的部分，它包括冷气机、深井泵、空调机、电扇、冷却塔、回水泵及输送冷水的管网等。

5、室内通风设备。

即室内通排风换气的设备，包括通风机、排气口及一些净化除尘的设备等。

三、电气工程设备系统

电气工程设备系统是指物业供电、照明及电器控制服务设备设施，房屋运输设备，防雷及接地装置。

1、供电及照明设备。

包括高压开关柜、变压器、低压开关柜及各种温控仪表、计量仪表、配电干线、楼层配电箱、备用电源、电表、各种控制开关、照明设施等。

2、电器服务设备设施。

包括广播设备、电信设备、电视系统设备、共用无线及电视监控设备和电脑设备等。

3、房屋运输设备。

即建筑物内运载人或物品的垂直运输设备，包括电梯和扶梯。

(1)电梯

电梯一般由传动设备、升降设备、安全保护设备和控制设备组成。

按用途分有:客梯、货梯、客货梯、消防梯及各种专用电梯;

按速度分有:速度在2米/秒以上的高速电梯、速度在1.0~1.5米/秒的低速电梯，目前大多数住宅客梯选用低速电梯，少数超高层住宅选用快速电梯;

按电机拖动方式分有:交流双速电梯、直流快速电梯和交流调速电梯;

按控制方式分有:信号控制电梯、集选控制电梯、微机程序控制电梯和简单手柄控制电梯。

(2)自动扶梯

自动扶梯主要用于相邻楼层的人流输送，可以在很小空间运送大量人员，常用于大型商场、酒店、娱乐场所，以及火车站、机场候机厅等。自动扶梯在构造上与电梯有些相似，但在许多方面比电梯简单，它一般由驱动装置、运动装置和支撑装置组成。

4、防雷及接地装置

不同用途的房屋建筑(构筑)物，有不同的防雷等级要求。

(1)防雷等级的划分

凡存放爆炸物品，或经常发生瓦斯、蒸汽、尘埃与空气的混合物，因电火花能发生爆炸，致使建(构)筑物损坏和人员伤亡的为一类建(构)筑物;凡贮存大量易燃物品的房屋(构筑物)或具有重要政治意义的民用建筑物为二类建(构)筑物;凡不属于一、二类范围，而需作防雷保护的建筑物为三类建(构)筑物。

(2)防雷装置的一般要求

一般建筑物的防雷设施要求装有避雷针、避雨网、避雷带、引下线和接地极。避雷针可分为单支、双支及多支保护等形式。避雷针、避雷带、引下线和接地极等防雷部分必须按照规范的具体要求装设，才能达到防止雷击的危害。

四、智能化楼宇的技术设备系统

现在一般以楼宇所配置的自动化设备来作为智能建筑的定义。在智能化楼宇中，主要的技术设备有以下几种:

1、计算机监控设备

以楼宇自动化系统来说，它包括能源监控系统、安全管理系统、消防及火警系统、给排水管理系统、交通管理系统等。这些控制系统通过传感器对被控制对象进行检测，然后将检测到的信号输入计算机。例如，楼宇内的照明和温度变化情况会被相应的传感器感知并输入计算机，计算机即将当时楼宇内的照明度和温度与外界的日光和气温加以比较，并按设定的要求，将相应的调控指令送到照明系统中的调光装置及空调系统中的加热或冷冻装置，从而完成调控的目的。

2、综合布线系统。

要将楼宇自动化系统、办公自动化系统等许多系统连接成一个整体，就需要通过一个物理实体来实现，这就是智能化楼宇的结构化综合布线系统。

3、计算机信息管理技术设备。

主要是指楼宇的办公自动化系统，其中包括资料档案管理、多媒体信息查询、电视会议、财务计划、人事管理以及电子数据库(edi)系统等。

4、计算机网络与现代通讯技术设备。

在智能化楼宇中，通讯自动化系统是一个中枢神经系统，包括以数字式程控交换机为中心的通信系统，以及通过楼宇的结构化综合布线系统来实现计算机网络、卫星通信、闭路电视、可视电话、电视会议等系统的

综合，从而达到楼宇内、市内、国内以及国际间的信息沟通与共享。由于通信与计算机的结合愈来愈密切，而且传输的媒体也从话音、数据发展到图像及动画，因此，计算机网络及结构化综合布线的作用和优点就更为突出。

所谓计算机网络，就是指将有关计算机及其子系统通过联网集成起来。无论是楼宇自动化系统，还是办公自动化系统，它们都是由许多计算机子系统所组成的。一个子系统往往就是一个局域网，要将这些局域网连接起来，就需要有一个高速主干网，能覆盖到楼宇的各个楼层，连接各个楼层内的局域网和其他联网的办公设备，还应该与外界的网络实现联网。

五、电话通信设备

电话通讯设备的主体是电话交换机，电话网内各电话总机及各用户之间的各种信号的交换、接待以及电话总机向用户提供的各种电信特殊服务功能(如电话语言系统等)，都是通过交换机来完成的。电话交换机已由最初的步进制交换机逐步发展为旋转制交换机、纵横制交换机和程控交换机。程控交换机把电话的呼叫编成计算机操作的程序，赋予必需的数据，由计算机程序逐条操作，把所持续的呼叫接通。由于它具有传输与交换速度快、正确率高、使用新业务方便等特点，因此，目前已被普遍采用。

用户程控交换机主要由硬件和软件两部分组成。

1、硬件

是指计算机及机器等外围设备，具体有:

(1)公共设备

交换网络处理器(cpu)、收号器、音信号、电源[工作电压、-48v(dc直流)或-24v(rg铃流)];

(2)中继/分机设备(用户/线架设备)

用户电路、出入中继、会议电话板、话务台[由显示屏、拨号盘、环路键(又称路由键，包括外线呼入键、回叫呼入键、内线呼入键)、性能键(大部分可以编程，非常性能可用代码代替)、告警批示灯(有电源告警和中继线告警两种)等组成];

(3)辅助设备

交电装置、蓄电池、充电器、保安器、稳压器、配线架、空调器、打印机、维护终端(用于对交换机进行维护操作、故障排除等日常操作)。

2、软件

是指电脑程序与数据库，具体有:

执行管理程序(操作系统);

呼叫处理程序;

系统监视和故障处理程序;

故障诊断程序;

物业园区设备设施构成规范：z物业园区电梯保养监督

适配人群物业工程部，电梯维保方，安全监督员使用场景电梯维保，井道作业，地坑检修
制定目的电梯老了容易出问题，维修时人容易被夹住、摔下来，或者被电到。
适用范围物业园区里所有电梯，保养工、工程部的人、分包方师傅。
职责分工工程部盯现场，保养工自己守规矩，分包方按要求干活，领导看结果。
管理要求挂停用牌、断电、贴“人在轿顶”标签、不碰钢丝绳、不进湿坑、不吸烟、拆标牌才恢复用。
监督与检查工程部每天查，没做到就重做；记录不签字扣分；三次不合格换掉分包方；领导每月翻记录本。

物业园区电梯保养监督规范

1.0保养维修人员进行工作时，应提前通知工程部，并在电梯入口处挂标识牌。

2.0对电梯进行任何调整或工作时，保证外人离开电梯。轿厢内无人，再关闭轿厢门。

3.0如果一个人攀登轿厢顶部，在操作处必须设挂贴醒目的标签"人在轿顶"或"正在检查"。如果维修操作与厅门按钮有关，要把厅门按钮电路切断。

4.0在电气装置周围工作时，应采取必要安全措施。

5.0当轿厢移动时，要牢牢抓住轿顶绳头板或其它固定部件，不可握住钢丝绳。在双绕钢丝绳悬挂的电梯上，握住钢丝绳子会造成严重的伤害。

6.0正确操纵轿厢顶部的按钮，并先加以检查。

7.0某些自动控制电梯，检查前先切断召唤电钮，然后操纵检修开关上下顶开动轿厢。

8.0只有在轿厢停止时，才可检查钢丝绳。

9.0应特别注意对重的相应移动，电梯可能从控制装置中接到电源，故应停车保养，且必须切断控制装置的主电路隔离开关。

10.0进入地坑前，把地坑制停开关，限位开关以及其它装置上的开关切断，防止轿厢上下移动。不可进入浸湿的地坑或在那里工作。

11.0禁止在井道内吸烟和使用明火，离开时，向公司领导汇报保养维修情况。如恢复使用，必须把"维修停用"标牌拆除。

12.0每次保养完毕后，对分包方的保养记录签字和确认，并保存记录复印件。

13.0每半年对电梯分包方服务质量做出评价。

编制:审核:批准:日期:

物业园区设备设施构成规范：物业园区植物病害防治

适配人群绿化工，园艺师，物业植保员使用场景园区绿化养护，植物病害防治，花卉栽植管理
制定目的白粉病黑斑病这些病害让花长不好，叶子烂、花不开，通风差湿度大就容易出事。
适用范围园区里种的花花草草，特别是叶片、花蕾、嫩梢这些地方。
职责分工园丁要天天看叶子有没有白粉黑点，组长要查喷药有没有漏，主管得盯住整片区域。
管理要求发现病叶马上剪掉烧掉，药水按比例兑好喷全株，冬天扫干净枯枝落叶。
监督与检查班长每天巡园记本子，主管每周翻记录，漏喷一次扣当月绩效，连续两次停岗培训。

物业园区植物病害防治

1.0目的:提高花卉的经济效益和观赏效果。

2.0操作范围:常见的病害防治。

2.1白粉病症状:白粉病能危害各种植物，病害发生在叶片、嫩梢、花梗和花蕾。感病的部位布满一层白粉，使花不能开放或花姿不整，影响花木的正常生长。一般通风不良，空气湿度大，病害发生比较严重。氮肥施用过多，土壤中缺钙或过干的轻沙土，都有利于发病。温度变化剧烈，花盆土壤过干等都将减小抗病能力，造成病害的发生。化学防治:用70%甲基托布津，粉锈宁100-1500倍喷洒感病全株。

2.2黑斑病症状:主要危害植物叶片，我国南方多在4、6、7月份多雨季节发病严重，感病的植株叶片呈圆形或近圆形黑色的斑点。11月份病害停止发展。潮湿多雨的季节发病率高。化学防治:清除植物上被感染的病叶，起到预防传播效果，在冬季彻底清除地上的枯枝病叶，杜绝浸染来源。发病初期用70%甲基托布津100倍或75%百菌清1500倍溶液喷洒全株，有较好的防治效果。

2.3褐斑病症状:褐斑病也是植物栽植中较严重且常发生的病害之一，感病的植株叶片呈褐色斑点。对一些灌木草本植物最易发生。植物过于集中，相对湿度大，通风透光不良，喷淋浇水有利病菌的传播，并且叶面残留的水份为病害发展提供了有利条件。化学防治:花卉植物栽植摆放不易过密，通风透光，避免湿度过大，及时摘除病叶，病花，减小病菌侵染来源。发病初期用1%波尔多液或多菌灵1000-1200倍，多抗霉素喷洒全株也有很好的治疗效果。

2.4叶斑病症状:该病害最易危害植物下部叶片和枝条，花柄感染病菌后能引起花蕾枯死，花蕾感病时，花瓣不能开放，并向一侧扭曲，形成奇形花。化学防治:清除植物病株，减小侵染来源，控制病害发生发病期喷洒1%波尔多液，多菌灵也有很好的防治效果。

2.5标准:减少病害发生，确保植物健康。

物业园区设备设施构成规范：物业园区花卉植物虫害防治

适配人群绿化工班长，园区植保员，园林技术员使用场景园区绿化养护，花卉病虫防治，苗木越冬管理
制定目的植物容易生虫，叶子发黄、变小、卷曲，影响园区好看。不治虫，花长不好，大家看着不舒服。
适用范围物业管的园区里所有花草，养护人员、打药的人、剪枝的人。
职责分工主管盯整体，组长查虫情，工人按时打药、剪病叶、清杂草。谁管哪片地，谁负责到底。
管理要求发现虫子马上剪掉病叶，打药选清晨，按比例兑药，翻晒土或撒颗粒剂，杂草全清光。
监督与检查组长每天转三遍，拍照留底。漏查一次扣50，药没兑准重做，虫没清完返工加罚。月底汇总问题，交主管签字。

物业园区花卉植物虫害防治

1.0目的:确保植物的健康生长，提高植物观赏效果。

2.0花卉虫害的防治，首先了解虫害的发生原因危害部位等规律，才能找出理想的防治措施。常见的虫害如下:

2.1线虫:症状:线虫病感染植株地上部分表现生长衰弱，植株矮小，发黄，花小。化学防治:线虫是植物常见的害虫，防止病虫害随播种材料及带病植物传播到无病区。发病严重的植株应作土壤消毒，可以采用翻晒或用40%二溴氯丙烷处理土壤，用药量每平方米0.3公斤，或40%涕灭威颗粒剂，也可用3%呋南丹颗粒剂，对线虫的防治效果都比较好。

2.2白粉虱症状:白粉虱成虫或幼虫群集在叶子的被面，刺吸汁液进行危害，是花卉的常见虫害。繁殖力强，发育速度快，除吸花卉植物汁液，还分泌大量的蜜露，导致煤污病的发生。化学防治:合理修剪，疏枝，除掉虫叶及清除花卉附近的杂草，减少虫源。喷洒5%三硫磷乳剂2000倍或20%杀灭菊酯2500%倍;也可用10%涕灭威颗粒剂施入土中，植物吸收后起到杀虫作用。杀虫时间可在清晨成虫活动力不强时进行，可提高杀虫效果。

2.3蚜虫症状:是绿化植物最为普遍的一种害虫，成虫及幼虫群集叶片被面及嫩稍的顶面，吸取汁液危害，被害叶片向背面卷曲皱缩。化学防治:清除杂草，冬季在寄主上喷洒波美5度的石硫合剂，消灭越冬虫卵。危害期间喷洒40%乐果或氧化乐果1200倍或灭蚜松剂1500倍溶液喷杀。

2.4蛴螬症状:主要活动在土壤内，危害各种花卉的幼苗及根部，是重要的地下害虫，绿地经常发生。防治方法:危害期喷浇松乳剂800-1000倍或马拉硫磷800-1000倍，25%乙脂甲胺磷1000倍浇灌土壤。

3.0标准:保证花卉枝叶健康，没有病枝虫害。

物业园区设备设施构成规范：物业园区植物修剪方式

适配人群绿化养护工，园林技术员，物业绿化工使用场景园区绿化养护，乔木冠层调控，灌木艺术造型
制定目的树太高太密，下面花草晒不到太阳。光照不够，虫子病害多，花草长不好。管起来特别费劲。
适用范围园区里所有乔木、灌木、落叶树，还有花坛花球这些地方。
职责分工主管盯着整体效果，班长看修剪对不对，工人动手剪枝条，谁剪谁负责不伤树。
管理要求先看树形再动剪，枯枝病枝必须剪掉，高处用梯子加高枝剪，重剪留够主干，剪口要平滑。
监督与检查班长每天巡查看剪得齐不齐，主管每周抽查，剪秃了或剪歪了要返工，三次不合格换人干，剪错树赔钱。

物业园区植物的修剪方式

1.0目的:保持植物形状，控制植物发展。

2.0修剪方式:

2.1乔木特点:乔木种植初期形状和阔度都适合植物的生长要求。但随着时间转变，有些植物过高过大，树冠连在一起。使下面的花草植物得不到充分的光照，包括绿地草坪严重缺光，造成花草分化不良。缺少光照起不到消杀作用，病虫害发生严重，在管理上带来很大的难度。这时就需要对树冠进行修枝引光，才能有益下边花草的生长。

2.2修剪方式:首先观察树冠形状，怎样剪才能达到引光效果，及保持树冠美观，又能达到剪枝引光的目的。待确定好需要修剪的枝条后，最好用高枝剪站在梯子上操作。便于观察修剪后的效果。修剪时先剪除内生枝、枯枝、病枝最后修枝定型。修剪程度:大型乔木一般适合于重剪，重剪一般称为截:

2.2.1轻截:剪除当年生枝条1/5-1/4

2.2.2中截:剪除一年生枝条长度的1/3--1/2

2.2.3重截:剪除一年生枝条的3/4--2/3

3.0灌木特点:

一般灌木都是以组合形式栽植花坛、花境、花球，如果不定期进行修剪，就变得杂乱无章。修剪方式:

3.1自然式:

各种树木都有一定的树型，保持植物原有的生长形状，能体现园林的自然美和特色美，称为自然美。

3.2人工式:按照设计的形状，将树冠剪成组合式、多层式、悬崖式、螺旋式、球形式半球式、倒半球式、单干式、双干式、曲干式及各种禽、亭、绿篱等。在植物自然生长的基础上加入人工造形，形成一种园林艺术。

4.0落叶树木:从落叶开始到春季发芽前修剪，一般在休眠期修剪。这段时间中树木生长停滞，树体内大部分养份回归根部，修剪后营养损失小，且伤口上不易被细菌感染，有利于树木的春季发芽生长。

4.1轻截:剪除当年生枝条1/5--1/4。

4.2中截:剪除一年生枝条长度的1/3--1/2。

4.3重截:剪处一年生枝条长度的3/4--2/3。

4.4轻修剪又称为蔬(适用于小灌木)。

4.5轻蔬:用剪刀剪除当年生全部枝条的10%。

4.6中蔬:用剪刀剪除当年生全部枝条的10%-20%。

4.7重蔬:用剪刀剪除当年生全部枝条的20%以上。

⒌0标准:植物修剪整齐，花坛美观。

物业园区设备设施构成规范：物业园区植物自然破坏防护

适配人群物业绿化工，园区管理员，园林养护员使用场景台风应对，暴雨防护，园区绿化养护
制定目的台风暴雨老把植物弄坏，树根摇松、花盆摔破、地里积水淹死苗。
适用范围园区里所有花草树木，新栽的树、花坛盆花、地面种的植物。
职责分工物业管事盯天气预报，绿化工人提前动手绑树、搬花、挖沟，班长每天巡一遍。
管理要求台风前用两根水泥桩加木条绑牢新树；暴雨前把盆花挪地上，地栽处提前挖好排水沟。
监督与检查班长查有没有漏绑、漏搬、漏挖，没做到当天重做，还扣当月绩效分，三次没做好换人干。

物业园区植物自然破坏防护措施

1.0目的:做好防护工作，减少植物伤害。

2.0自然破坏主要是台风、爆雨

3.0防护方式:

3.1台风:在台风来之前，对刚种地载植物，用专用水泥桩两根插在树两边，用一根木条横在上边绑牢，以防树木在风中大幅度摇动时伤害根部，影响植物生长。

3.2爆雨:在暴雨来之前，把花坛的盆花最好搬下来，放在地面上，以防摔破。地栽植物要挖好排水沟，在下雨之间如果雨水过多，能够及时排除，避免因积水而导致植物死亡。

物业园区设备设施构成规范：物业园区花卉植物繁殖方式

适配人群绿化工，园艺技师，物业绿化主管使用场景园区绿化养护，花卉扩繁作业，植物季节性更新
制定目的怕花木长不好、数量越来越少，想让园区一直有花有草看着舒服。
适用范围物业园区里种花种草的师傅、绿化工人、管花木的组长。
职责分工组长盯着方法对不对，工人照步骤做，带新人时手把手教清楚。
管理要求土要筛细、水要喷匀、剪刀要干净、插苗深浅看种子大小、沙床天天浇水。
监督与检查班长每天转两圈看操作，发现没筛土或乱浇水就当场重做，三次不改要换人干，月底查记录本。

物业园区花卉植物繁殖方式

1.0目的:持续花木的轮回生长，增加植物数量。

2.0操作程序:

2.1播种繁殖:播种土壤应选择含腐殖质，轻松而肥沃的沙土壤。光照充足，空气流通，排水良好的地方。播种土壤应深耕30cm深，土块细碎，清除杂物后上层覆盖12cm厚的细土壤。最好用1.5cm孔径铁筛将土筛过，覆盖深度取决于种子的大小。一般大粒种子覆盖深度为种子厚度的三倍左右;小粒种子以不见种子为标准，然后用细孔喷壶充分喷水。

2.2走茎:自叶基部抽出节间较长的茎，节上生着叶、花和不定根，用剪刀剪下来，用花盆重新栽培，就成为一棵幼小植株。

2.3球茎:一些球根类植物，老球茎萌发后常在基部形成新球带子球，用刀将新生的球切下来后以备栽培。选用小号盆和培养土，将切下来的球茎重新栽植经过数日，就会发芽生根成为一株新苗。

2.4叶插:将叶柄从植物上剪下来，插入沙中，叶片立于沙面上，遮阴保持沙床湿润，每天浇三次水，二十天后就会生根。起苗上盆，用培养土栽植就成为一株新苗。

2.5茎插:可以在露地进行，也可在室内进行，以季节种类不同，可以自行选择。选择枝条部分称为插惠，长度以花卉种类、节间长度及组织软硬而异，一般5-10cm长，组织以老熟适中而宜。过于柔嫩易于腐烂，过老不易生根，采用生长强健或树龄较幼的母体枝条，生根率比较高。扦插时要保留一部分叶片，如果去掉全部叶片则难以生根。叶片较大的植物在扦插前剪除叶片的一部分，切口以平剪，光滑为好，以提高成活率。将剪好的枝条插入沙床中，注意浇水保持沙床湿润，一个月后就会生根。

2.6根插:有些花卉能从根上产生不定根芽形成幼株，采用插根繁殖，大多数根插的花卉都有粗壮的根，把根剪成5--8cm长，散插于浅箱内，覆盖土沙约1cm保持湿润。

3.0标准:插穗的切口要光滑。

物业园区设备设施构成规范：物业园区植物除草操作方式

适配人群绿化养护员，物业保洁主管，园艺技术员使用场景园区绿化养护，物业日常保洁，植物生长管理
制定目的杂草太多抢养分，花草长不好。开花结籽后更难清，费时费力还反复。
适用范围物业园区里所有种植物的地方，包括花坛、草坪、绿化带。
职责分工主管盯流程，班长带人干活，员工自己动手除草。谁干谁负责根清干净。
管理要求早动手，手拔或锄头挖根；打药避开花草，不喷错地方；药瓶收好不乱放。
监督与检查班长每天看一遍，主管每周查三次。没清干净要返工，药洒多了扣当月绩效。

物业园区植物除草的操作方式

1.0目的:清除杂草，保持土壤中的养份，有益植物的生长发育。

2.0操作程序:

2.1人工除草:除草最好在杂草发生之初，用手连根把掉，杂草多的用锄头j将草根一起抛掉，此时杂草根系较浅，入土不深，易于去除，否则日后易于和花草争夺养份。锄草时间最好在杂草开花之前，不然一次结仔后，需多次清理，即费时又费工，甚至数年后始能清除。一些多年生杂草根扎得比较深，每年春天萌芽前必须用锄头将地下面的根部一起清除。

2.2药物锄草:大面积的草地用喷雾器将化学杀草药物喷洒在杂草上，一般2-3时就可以死亡。然后除去草根，提高工作效率。有效的除草剂有数十种，包括无机化合物和有化合物制品。后者应用较好，药性杀伤力强，所用剂量小。生产上广泛应用生长刺激素除杂草，其杀伤力更强。目前常用的除草剂有:灭草灵、2.4-d、西马津、敌草隆等无机除草剂性质稳定能溶于水，能渗进植物组织，但是对栽培植物容易发生药害，操作时尽量不沾到栽培植物体上。例如:2.4-d丁酯可以防除双子叶杂草;除草枯可防除单叶杂草，西马津可防除一年生杂草;百草枯可防除一般性杂草。

⒊0标准:彻底清除，斩草除根。

物业园区设备设施构成规范：xx物业园区维修服务

适配人群维修技工，中班巡检员，早班班长使用场景上门维修，设施巡检，设备保养
制定目的怕维修时乱敲门吓到老人小孩，工具掉地上划坏地板，水漏得到处都是。
适用范围所有上门修灯、修水管、修门锁的师傅。
职责分工班长盯工具箱干不干净，师傅自己管鞋套穿没穿，业主盯着签字前擦不擦地。
管理要求进门先按铃等三秒，铺塑料布再掏工具，修完把椅子搬回原位，垃圾全带走。
监督与检查中班队员每天查灯亮不亮，早班班长收报修单，客服部催维修，没做完要写原因贴业主门上，三次没修好就换人。

物业园区维修服务规范

1)上门维修准备

从接到报修开始应在15分钟内或按约定时间准时到达业主家。所有维修人员出工前必须随身携带工具箱，仔细检查箱内工具，并根据维修项目做好相应调整，做到工具齐备，箱体清洁。

2)入户维修

①按规定门铃、叩门

a、到达业主家门口先轻按门铃，如无反应则在间隔6秒钟后再按第二次，不能连续按。

b、如无门铃则应轻轻地叩门，叩门时，一般用右手食指和中指的中关节轻轻连叩两次，然后等待2~4秒钟。若室内没有回音再连续敲三次，等待6~8秒钟。若仍无回音，再敲三次，等待10秒钟。如果连续敲3遍门仍无回音，则不应该再敲。在业主门上留下另约时间维修通知单后离开，并及时将情况向管理中心汇报。

②在隔门与业主对话时，必须说明身份和来意;业主开门后应招呼一声"您好"，征得业主同意后，穿上专用自备鞋套，在业主带领下进入维修房间，不可随意走动。

③在维修开始前，应再次询问需维修项目，仔细查看维修现场及周边状况，如有妨碍修理的物品应主动协助业主移开。

④摊开塑料布或报纸以摆放工具及材料，并事先铺好自备的毛巾或报纸等隔离物以防止渗水及垃圾撒落。

⑤在维修中应专心致志，保证质量，提高效率，并尽可能降低噪音，工具轻拿轻放;严禁吃、喝、抽和收取小费。

⑥维修完毕后，应对维修结果进行自检，待业主验收认可后，请业主签字。

⑦按公司收费标准收费，如业主有异议，应耐心解释，不可与之争执。同时，维修人员应主动向业主交代使用中应注意事项。

⑧对未能及时完成维修的(如无法独立完成、专业性太强、配件不齐等)，应对业主说明情况，解释原因，取得业主的谅解和支持或说明维修计划(包括完成时间)，并尽快将其解决。

⑨如因各种原因确实无力完成的，应告知业主，请其另行解决。

3)清场

工作完毕后将工作前移动的物品要放回原处，要做好清洁工作。

4)离场

离开业主家时应说声"如有需要尽管与管理中心/维修中心联系"并向业主说"再见"。

5)维修材料注意事项

原则上所需维修材料均由业主自行购买，业主确实不便购买的，可代为购买，购买材料时，应要求供方出示质保卡，并开具发票。

6)与管理中心的通报

如该次维修服务业主未通过管理中心报修，当维修结束或与业主沟通后，及时将情况向管理中心通报，便于及时闭环。

要求标准:

1)草坪灯、地埋灯、庭院灯、车库灯、导向灯每天开关时间:根据季节及天气情况灵活掌握。

2)亮灯情况由中班队员进行检查，发现损坏的填写《报修登记表》，次日由早班班长交客户服务部，客户服务部落实工程维修人员及时查明原因，给予维修，要求:灯泡灯罩无缺损，设备完好，亮灯率在99%以上。

3)每半年擦拭或清洗一次灯泡和灯罩内部。要求:灯泡、灯罩保持清洁明亮。

4)窨井、窨沟、排水沟、集水井，每月检查一次，每年清理一次，(全体员工配合)台风来临前突击检查一次。要求:无积水、无杂物、无塌陷，水流畅通，井盖完好。

5)排污泵、排气扇，每月进行试运行;遇雨天上班时第一时间对半地下车库巡视，检查排水泵液位开关、排水情况是否正常，管道阀门接是否漏水等，并作好检查记录。

6)每月检查一次控制箱，每季检查并进行除尘，对接头螺丝紧固;对控制箱体表面进行一次除尘拭擦。要求:表面无灰尘，及扇叶无变形现象。

7)每季度检查一次每一层水表箱内阀门接口及减压阀，如发现有漏水现象应及时处理。要求:无渗漏现象。

8)露天消防栓每年一次保养。要求:表面无生锈现象，颜色一致。

9)消防箱喷淋管每年一次保养。要求:管道表面无生锈现象，颜色一致。

10)定期检查风机房，每月对风机房内设备设施进行一次全面保养。要求:设备正常运行，无损坏现象，表面无积尘，并做好记录。

11)消防仪表每周巡查(机房维修工负责，公共区域保安负责)。要求:压力正常。

12)每月对亭子进行检查，发现问题及时处理，每年保养一次。要求:屋面、立柱无损坏。

13)每周检查健身娱乐设施，连接是否牢固、表面有无破损、地面保护设施是否开裂。根据需要对螺丝进行加油、紧固。

14)网球场每月检查一次一年保养一次。要求:地面、围栏表面无锈腐现象，螺丝要牢固。

15)花架每季度检查一次，视情况进行养护。要求:表面无破损。

16)景观水池每季度检查一次半年清洗一次。要求:无渗水、无破损、底部无严重积尘。

17)园区建筑小品、护拦每年保养一次。要求:无损坏现象。

18)外墙面每月检查一次，三年清洗一次。要求:无脱落无空鼓无渗水，表面完好无损坏。

19)内墙面每月检查一次，每三年翻新一次。要求:表面整洁无破损。

20)道路、停车场每周检查一次。要求:地面平整无破损。

21)水景开放时间:(保安队负责开关)

国定假日:10:00~12:00，晚上开放时间参照双休日;

双休日:17:00~19:00(12月~4月);18:00~20:00(5月~11月)。

22)公共门窗、锁每周检查一次。要求:表面完好无变形，窗户无渗水。

23)每月一次对道闸进行检查，保养。如对道闸弹簧加油、接触性能是否正常。要求:起动灵活，无损坏现象。

24)每年一次检查并清洁单元电表箱、配电箱、配电柜及每层管线分线盒。要求:无积尘，接头无松动现象。

25)每半年测试一次各主要用电线路的绝缘状况。要求:绝缘良好。

26)每年对围墙的铁质护栏进行一次保养，要求无明显锈迹。

27)ups、备用电源每季放电运行一次，时间约45分钟左右，检查外观是否清洁，各接线端子是否牢固。

物业园区设备设施构成规范：物业园区植物病虫害农药使用

适配人群绿化工，植保员，园区消杀人员使用场景园区绿化养护，病虫害防治作业，农药喷洒作业
制定目的怕打错药伤了植物，也怕药过期不管用，还怕喷的时候人中毒。
适用范围园区里管绿化的员工，所有花草树木，还有喷雾器这些工具。
职责分工主管要看说明书和日期，员工要检查设备、配药、站上风处，大家都要戴口罩手套。
管理要求不许用过期药，浓度按说明书调，喷药时不吃饭，必须戴口罩手套，不能迎着风喷。
监督与检查主管每天查记录和现场，发现没戴手套或乱配药就马上叫停，再犯要重新培训，三次就换岗。

物业园区植物病及虫害农药的使用

1.0目的:正确使用农药，防止药害发生。

2.0使用方式:

2.1操作前检查

2.1.1检查植物病状及虫害的危害程度。

2.1.2阅读农药使用说明书，查看农药的有效日期，如果是过期的和接进有效期的禁止使用，以免误工误时，操作时一定要按规定的浓度比例配调。

2.1.3检查喷雾器水箱是否漏水，加压器是否能够操作，喷雾器喷头是否堵塞。

2.1.4喷药前如果是阴天最好推迟喷药时间，待到天晴后喷杀效果比较好。

2.2喷药后检查

2.2.1虫害防治，一般在喷药2-3小时害虫就会死亡，不然就是药物无效或药的份量不够，再进行补杀时加重农药份量后效果还不理想说明农药失效。

2.2.2病害防治，喷药后一星期内如果病害还在蔓延，一般是两种可能，一是农药失效，二是配调浓度不够。要重新补杀一次，效果还不理想就可以断定农药失效。

3.0操作时注意事项

3.1喷药时要戴口罩、胶手套，不要顶风操作，要站在上风口。

3.2喷药时禁止吃东西，避免发生药物中毒。

4.0标准:达到防治效果，植物生长健康。