房地产目标达成异常追踪检查办法（优选10篇）

房地产目标达成异常追踪检查办法

一、总则

1、目的:

为对联盟各部门的目标达成进行有效的追踪、检查、评估，对异常事件知情、调查，保证联盟有序经营，促进联盟年度目标和战略目标的实现，特制定本办法。

2、范围:

联盟各事业部/处/中心，各事业部/处/中心所属部门。

3、绩效管理中心是追踪、检查、评估、调查的执行部门。

二、目标达成追踪检查细则

追踪检查内容:

1、部门当月《目标计划表》所提报的目标在检查期内达成情况。

2、部门上月没有达成的遗留于本月应当完成的事项。

3、交办于本部门的当月应当完成的临时工作项目。

4、其他依据联盟规定应追踪检查的事项。

(二)检查方式:

采取重点抽检的方法，每个事业部每月检查2个部门以上;具体每月检查哪一部门，由检查的当月临时决定，若上月被检查的部门重点事项未完成，则本月其遗留项应列入重点检查内容。

(三)检查流程:

1、在目标检查前，绩效管理中心应编制好《目标管理抽样检查表》及其他检查准备工作，根据实际情况可提前通知被检::部门并约定时间也可进行突击检查。

2、绩效管理中心对被检部门的目标达成状况进行检查时，对于跨部门的上下手工作项目，采取一追到底的跟进检查方法，并对检查结果实事求是进行记录，被检部门要对记录结果当场核实签署意见。

3、检查完毕后，绩效管理中心将检查结果进行汇总;并将汇总结果进行公告，对于未完成的重点目标或工作项目要督促责任部门拿出改进措施，填写目标检讨表，并列入下期重点检查项目。

三、异常事件的追踪调查细则

(一)对异常事件的定义:

1、房产开发、销售、推广、服务类:

(1)样板房建设工期延长10天以上或成本增加2万元以上的;

(2)营销推广规划不周或实施不到位，引起参与营销活动的客户强烈不满或投诉，营销费用超出预算1万元以上的;

(3)销售不足计划60%的，一周内出现退房2户的(以签约为准);

(4)广告策划、委托制作或播放出现大的失误，使公司形象严重受损或蒙受2万元以上的直接经济损失;

(5)对代理公司所签合同的审查不过关，出现虚假承诺，致使批量客户(或业主)退房或投诉至郑州主流媒体和主管部门的;

(6)对签约客户所提交备案的财物管理不善，使客户蒙受重大经济与精神伤害，同时使公司形象受损并接到重大经济索赔。

2、工程类:

(1)出现严重的工程质量事故，或工程成本增加2万以上，或工期严重滞后15天以上的;

(2)出现重大的安全问题，有严重的人身伤残或死亡;

(3)出现重大的合同失误，致使公司损失2万以上的资金;

(4)收受工程承包商及材料供应商的贿赂，给公司财产造成直接经济损失达1万元以上的;

3、物业服务类:

(1)对物业服务及安保服务强烈不满，客户投诉至郑州市主流媒体或主管部门的;

(2)对业主或民工的联合闹事安抚或阻止不力，致使其围堵公司大门，严重影响公司形象，影响职员的安全和工作;

(3)对省市或中央领导来社区视察的准备工作及安全保卫不力，出现大的失误，引起上级的不满意的;

4、财务类:

(1)出现大的财务工作失误，造成公司损失2万元以上者;

(2)私自挪用或贪污公司款项达2000元以上者;

(3)公司财务失窃事件，给公司造成损失者。

(4)违反财务会计制度的。

5、他未尽的异常事件。

(二)异常事件提报与调查管理规定:

1.联盟内各部门若出现异常事件，应在第一时间通知其直接上级和绩效管理中心，填写《异常事件提报表》。

2.对于联盟各部门提报的异常事件，绩效管理中心视具体情况决定是否调查，若需调查会同人力资源中心开展调查，::联盟各级干部和员工均有义务配合调查，调查结果填写《调查报告》提交总管理处、常务副总裁、抄送相关领导(见附表)。

3.对于异常事件调查结果，绩效管理中心应提出处理意见，人力资源中心依据人事规定进行处理。

4.绩效管理中心对所发生的异常事件应督促责任部门制定纠正预防措施，并追踪其处理结果。同时在联盟内通报，其他部门应引以为戒，避免同类事件发生。

5.联盟各部若发生异常事件，不得迟报或瞒报。若迟报1个工作日，扣减当月绩效总分值10分;若迟报2个工作日，扣减当月绩效总分值20分;迟报3个工作日以上，该部门当月绩效奖金全部扣除。若隐瞒不报，在联盟绩效中心查出真相后，提请人力资源中心按人事规定从重处理。对于及时提报异常事件的责任部门，绩效中心会同人力资源中心根据情节轻重，相对于迟报或瞒报的部门，从轻处理。

四、附则

1.本办法自颁布日起试行至____年12月31日。

2.本办法解释权归绩效管理中心。

五、配套表单

mb-5 目标管理抽样检查表

目标检查汇总表

房地产目标达成异常追踪检查办法：房地产案场处罚

1.销售过失和销售事故的种类

销售过失:

行为过失，违反"职员纪律"的行为;

职责过失:未尽守职责的行为;

销售事故:

报价事故:出现随意报价、报低楼盘价格、造成 经济或名誉损失的;

签单事故:未经销售经理同意、任意改变付款方式、付款折扣及付款期限的;定单、合同没有正确填写或盖章的;

签约事故:未经公司法律顾问同意并书面确认的情况下，任意更改或增加合同中的补充条款的;

承诺事故:在销售过程中，凡涉及到销售手册载明问题以外的客户建议、意见和问题，未征得其相关方面的人士出具书面意见的;与销售手册所载不符并经查属实的;

楼盘事故:出现一房两卖或房号错写的;

盖章事故:未经公司批准，挪用公章、合同章等盖不确实文件的。

2.销售过失和销售事故的处罚方式

对于销售过失和销售事故部门采取罚单的形式进行处分a型过失单适用范围--一般销售过失:

业务员因行为过失将收到部门开具的a型过失单一张，并处以10元的罚款;

业务员因职责过失将收到部门开具的a型过失单一张，并处以20元的罚款;

b型过失单适用范围--严重销售过失及一般销售事故:

业务员发生一般的销售事故和严重的销售过失，未造成公司直接经济损失或有损公司形象的，但引起客户投诉或导致下一环节或下一部门操作障碍的，将收到部门开具的b型过失单一张，并处以100元的罚款;

c型过失单适用范围--严重销售事故:

业务员发生严重的销售事故，影响公司名誉及形象或导致公司蒙受直接经济损失的，将收到部门开具的红色过失单一张，报公司处理;

一个有内累计6张a型过失单或3张 b型过失单或1张c型过失单，业务员须经重新培训后方可上岗;

注:b型及c型过失单涉及事件的审核人将受到相应的次级处罚(c-b;b-a)

房地产目标达成异常追踪检查办法：x房地产集团法律事务

房地产集团公司法律事务管理办法

第一章 总则

一、为加强集团法律工作的管理，规范公司运作、创造价值、防范风险，制定本管理办法。

二、集团和各公司都应遵循法律事务管理办法，建立相应的重大决策会商制度、合同审查程序、合同管理存档制度、纠纷处理制度，法律培训制度、其他法律审查制度。

三、集团各公司应指定法律事务联系人、配备专职法务人员或外聘律师，以便保持集团法律信息的畅通。

各公司法务部门每年应将工作进行汇总，向总裁办书面报告。

第二章 管理体制

四、集团按统一管理、分级负责的原则对集团整体的法律事务进行管控。

五、集团总裁办对全集团的法律工作进行统一管理，制定有关的管理办法由各公司参照执行。

六、总裁办对各公司工作进行指导。各公司自行制定的法务管理制度应报集团总裁办备案。重大法律事务应及时通报集团总裁办，事后将处理结果报集团总裁办备案。

七、各公司法务人员或法律事务联系人，应报总裁办备案。

八、各公司外聘律师应由总裁办与各分公司共同筛选确定，与外聘律师订立的法律服务合同、律师的应报总裁办备案。

第三章 外聘律师管理办法

九、外聘律师的筛选与聘用

1、外聘律师应选择业务精湛、尽心尽力、在当地或专业上有一定影响力的律师事务所和主办律师，筛选时应选择不少于三家律师事务所。

2、筛选时应取得律师事务所的简介、主办律师的简介、同行业服务经历、在业内的评价、服务方式与内容、服务报价。由集团总裁办与各公司相关部门共同考察、评选。

十、外聘律师的服务

1、外聘律师法律服务合同一般为一年一签，律师费分期支付，受聘律师所应保证主办律师亲自处理我公司委托的事务。

2、外聘律师对重大法律事务、合同、诉讼等应事前提供法律思路，事后提供法律建议，对处理方案进行评析，提出防范改进措施。

3、外聘律师应该将法律服务内容定期向总裁办书面汇报，重大事务承办同时向总裁办汇报，重大合同保留“word修订标记”报总裁办备案。

十一、对律师的考评

每年律师聘用合同结束前一个月总裁办会同各公司相关部门对所聘律师的业务能力、工作业绩、责任心、工作沟通进行考评。

律师能力优秀、责任心强、沟通及时的继续聘用。

律师能力强，但责任心不足的，督促及时改进，否则另行聘请。

律师工作能力差的，发现后及时解除合同，避免引起风险或损失。

第四章 重大决策的法律论证与设计

十二、本办法所称公司重大决策是指公司的重大投资、融资、收购、合作，子公司的设立、合并、分立，股权变更、章程修改，对外担保、知识产权等经营决策。

十三、法律论证的主要内容为:审查论证重大经营决策的合法性及法律可行性;针对经营目标、交易目的提出不同交易模式的法律解决方案;评估不同方案潜在的法律风险、对公司的影响;提出防范化解法律风险的措施;设定的权利义务的法律后果;明确重大经营决策需履行的法律程序;拟定重大经营决策需要签署的各种合同、协议等法律文件。

十四、集团及各公司重大决策前，应将有关的背景资料交法务部门进行法律论证，各公司应将论证的结果在决策实施前报总裁办备案。未经法律论证的不得实施。

十五、公司日常法律事务一般由公司内部法务人员负责，对于重大的，无法处理的事务，可以外聘律师协助处理，必要时还可另行聘请专业律师协助处理。请专业律师处理时，应按律师筛选程序进行选定，并注意保密，签订保密合同。

十六、集团各公司每半年应将本单位发生的重大经营决策以汇总表的方式报送集团公司法律事务部。主要内容包括:重大经营决策基本情况，法律论证情况，决策履行情况。

第五章 合同管理办法

十七、本办法所称合同管理是指对合同订立、履行、变更、终止、纠纷处理、监督检查、文档保管等与合同有关的行为进行监管控制。

第十八条合同管理的原则是“设计交易模式、审查合同订立、监控合同履行、及时处理纠纷”。

十九、合同范围:凡公司与其他公司、单位、个人签字或盖章的两方或多方书面文件及其附件、往来函件、传真、电子文件、会议纪要、备忘录等均为合同管理范围。

二十、合同制定:各式合同原则上由我公司起草拟定，制式的合同应会同外聘律师进行审查，将合同文稿附审查意见报总裁办备案。

二十一、合同签批流程:按合同签批流程进行审查，公司配备专业法务人员的，由法务人员签署意见，没有专职法务人员的 由办公室合同管理人员。重大合同应与外聘律师共同审查，或报集团总裁办共同审查。

二十二、合同印章的管理:合同印章应由专人进行管理，印章管理人应与业务经办人、合同执行人、财务管理人分开;印章管理人在加盖合同章或公章时，应审查合同签批单上的审批是否完成，没有完成全部审批流程的不予盖章。

二十三、合同跟踪管理:在合同的履行过程中，业务部门或财务部门应按合同约定监督、督促合同相对方履行、付款，发生与约定情况不一致情形时，应及时与法务人员沟通;有关合同补充、变更的书面、电子文件应及时报法务备案。法务人员收到有关情况后应及时提出法律意见，防范合同风险。

二十四、合同档案管理:业务经办人在合同各方都加盖印章后，将其中一份原件，交管理部门存档。有关合同履行的所有文件、传真、往来函，会议纪要、备忘录，应将原件存档。电子文件应及时取得对方书面认可，并将原件存档。

二十五、各公司原有的合同管理制度，与本规定不一致的，按本规定执行。与本规定不冲突的，继续执行。

第六章 诉讼事务的管理

二十六、本办法所称诉讼事务，是指以各公司为一方当事人，由人民法院或仲裁机构、行政机关受理、裁决的所有争议法律事项。

二十七、各公司发生的一般诉讼事务，各公司可自行处理，或委托外聘律师处理。按起诉(应诉)受理阶段、庭前准备阶段、庭审阶段强制执行阶段归纳整理成完整的诉讼事务跟踪报告，向集团总裁办备案。

二十八、各公司发生的重大诉讼事务，应及及时向集团总裁办汇报。需要委托外聘律师或专业律师的，应与总裁办共同筛选，并与所聘律师共同处理，以保证工作

质量。

本条所称重大诉讼事务是指:

(一)一审由中级以上人民法院受理的诉讼、仲裁案件;

(二)单项标的额在500万元以上的诉讼、仲裁案件或行政案件。

(三)诉讼相对方在五人以上的集体诉讼、仲裁，或对公司整体工作可能造成影响的诉讼、仲裁。

(四)其他法律关系疑难复杂、或影响较大的案件。

二十九、各公司及有关部门在经营管理活动中发现公司的利益可能或正在受到损害，或者被其他组织或个人起诉而被动参与(包括可能涉及)诉讼活动的，当事人、有关责任人和所在部门、单位应及时收集证据并向所在部门、单位的负责人反映，以备公司及时采取应对措施。

三十、各公司诉讼事务代理实行法律与专业人员双代理人制。

三十一、法律纠纷所涉及的相关业务经办人应全程协助诉讼代理人员处理纠纷，并对纠纷的责任实行终身负责。

三十二、各公司及其职能部门应按照职责分工，具体协助诉讼代理人员做好有关纠纷案件的处理工作。

三十三、各公司将本公司当年度处理的诉讼案件统计情况列表在每年12月31日前向集团总裁办报告，列表内容包括诉讼案件的件数、当事人情况、案由、标的额、立案日期、结案日期及方式、涉及金额等。

第七章 法律宣传与培训

三十四、各公司应加强业务相关法律培训，保障法律培训的时间和经费，通过规范经营防范风险，提升价值。定期安排法务人员参加专项的法律学习，提高法律水平。

三十五、各公司法务人员应密切关注法律动态，及时向公司领导和业务部门作出提示，促使公司及时调整工作方法。

法务人员应经常性的针对公司经营情况研究法律方案与对策，及时化解风险，防患于未燃。

第八章 附则

三十六、本规定所称重大法律事务，指涉及公司经营方针、决策的事务，涉及众多合同相对人的合同(如销售、物业服务合同)，单项金额超过1000万元的合同，涉及公司整体经营的事务，重大的法律诉讼、仲裁。

本规定自____年1月1日起执行。

房地产目标达成异常追踪检查办法：房地产代理项目销售客户界定

代理项目销售客户界定办法

一、现场客户界定

1、来访客户必须留下登记(尽量留全名，且电话清楚)，并经物业顾问签名，才视为有效客户，客户登记不得涂改或销毁

2、客户登记必须是以客户全名或姓和联系电话为确认依据，否则无效。

3、有效客户的确认以第一次来访登记为准，有效期自登记日15天。第一有效登记客户的父母、公婆、岳母、儿子、媳妇、女儿、女婿、夫妻等做的登记均归属为第一登记物业顾问。

4、客户登记有效期超过15天者，需交过期客户名单于销售经理，经销售经理确认后方可延期。

5、同一客户在有效期内被不同物业顾问先后接待，并做有效客户登记，成交后归第一接待物业顾问及成交人员共有，支持分单。

6、第一登记物业顾问接待客户在有效期内被第二物业顾问成交，自成交当日起三天内被第一登记物业顾问跟踪发现，客户归属为分单处理，成交超过三天归属成交物业顾问。

二、展场客户界定

1)展场客户当日上门成交的客户，按展场物业顾问和现场物业顾问各50%分配。

2)展场客户当日未去销售现场，之后到访按照新客户程序接待，成交归接待人。

3)展场客户当日未到访，后期来访找指定人员接待则按照老客户回访制度执行

4)展场客户当日未去销售现场，隔日到访直接找某物业顾问，该物业顾问有优先接待权，不计记接待名额。

房地产目标达成异常追踪检查办法：房地产营销案场守则

房地产营销是一个综合行为，能否使一切最优化的配置切实执行，决定了整个销售过程的成败。现场销售执行是其中必不可少的重要环节，案场守则规范了本案场所有人员必须做到的各个方面。希望所有案场人员认真阅读，并百分之百执行，努力完善自我。条例如下:

一.考勤制度

1、严格按照排班表上所示时间准时上班，基本规定如下:

(1)案场人员正常工作时间:08:30

房地产目标达成异常追踪检查办法：zh房地产企业的定价

房地产企业的定价办法

定价方法，是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法。虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。产品成本规定了价格的最底基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。在实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法三类。

一、成本导向定价

成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是:在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。成本导向定价主要由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定价法三种方法构成。

(一)、成本加成定价方法

这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。售价与成本之间的差额即为利润。这里所指的成本，包含了税金。由于利润的多少是按成本的一定比例计算的，习惯上将这种比例称为“几成”，因此这种方法被称为成本加成定价法。它的计算公司为:

单位产品价格:单位产品成本*(1 加成率)加成率=由于利润的多少是按成本的一定比例计算的。

列如，某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%则该楼盘每平方米售价:2000*(1 15%)=2300(元)

这种方法的优点是计算方便，因为确定成本要比确定需求容易得多，定价时着眼于成本，企业可以简化定价工作，也不必经常依据需求情况而作调整。在市场环境诸因素基本稳定的情况下，采用这种方法可保证房地产企业获得正常的利润，从而可以保障企业经营的正常进行。

(二)、目标收益定价法

这种方法又称目标利润定价法，或投资收益率定价法。它是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。其计算的步骤如下:

1、确定目标收益率。目标收益率可表现为投资收益率、成本利润率、销售利润率、资金利润率等多种不同的形式。

2、确定目标利润。由于目标收益率的表现形式的多种性，目标利润的计算也不同，其计算公式有:

目标利润=总投资额*目标投资利润率

目标利润=总成本*目标成本利润率

目标利润=销售收入*目标销售利润率

目标利润=资金平均占用额*目标资金利润率

3、计算售价

售价=(总成本 目标利润)/预计销售量

例如:某房地产企业开发一总建筑面积为20万平方米的小区，估计未来在市场上可实现销售16万平方米，其总开发成本为4亿元，企业的目标收益率为成本利润率的15%，问该小区的售价为多少

解:目标利润=总成本*成本利润率

=4 * 15%

=0.6(亿元)

每平方米售价=(总成本 目标利润)/预计销售量

=(4=0.6)/160000

=2875(元)

因此，该企业的定价应为每平方米2875元

目标收益率定价法的优点是可以保证企业既定目标利润的实现。这种方法一般适合用于在市场上具有一定影响力的企业，市场占有率较高或具有垄断性质的企业。

(三)、售价加成定价法

这是一种以产品的最后销售为基数，按销售价的一定百分率计算加成率，最后得出产品售价。计算公式为:

单位产品售价=单位产品总成本/(1-加成率)

列如，某楼盘的开发成本为每平方米2500元，加成率20%，则该楼盘的售价为:

售价=2500/(1-20%)=3125(元)

这种定价方法的优点对于销售者来说，容易计算出商品销售的毛利率;而对于消费者来说，在售价相同的情况下，用这种方法计算出来的加成率较低，更容易接受。

以上几种成本定价方法的共同点是:均以产品成本为制定价格的基础，在成本的基础上加一定的利润来定价。所不同的是它们对利润的确定方法略有差异。虽然较容易计算，但它们存在共同的缺点，即没有考虑市场需求和市场竞争情况。

二、需求导向定价

所谓需求导向定价是指以需求为中心，依据买方对产品价值的理解和需求强度来定价，而非依据卖方的成本定价。其主要方法是理解值定法和区分需求定价法。

(一)、理解值定价法

理解值也称“感受价值”或“认识价值”，是消费者对于商品的一种价值观念，这种价值观念实际上是消费者对商品的质量、用途、款式以及服务质量的评估。理解值定价法的基本指导思想是认为决定商品价格的关键因素是消费者对商品价值的认识水平，而非卖方的成本。房地产企业在运用理解值定价法定价时，企业首先要估计和测量在营销组合中的非价格因素变量在消费者心目中建立起来的认识价值，然后按消费者的可接受程度来确定楼盘的售价，由于理解值定价法可以与现代产品定位思路很好地结合起来，成为市场经济条件下的一种全新的定价方法，因此为越来越多的企业所接受。其步骤是(1)、确定顾客的认识价值;(2)、根据确定的认识价值，决定商品的初始价格;(3)、预测商品的销售量;(4)、预测目标成本，(5)、决策。

理解值定价法的关键是准确地掌握消费者对商品价值的认知程度。对自身产品价值估计过高的卖主，会令他们的产品定价过高;而对自身产品的消费者认识价值估计过低的企业，定的价格就可能低于他们能够达到的价值。因此，为了建立起市场的认识价值，进行市场调查是必不可少的。曾在上海房产界闻名一时的“某花苑客户开价销售”就是理解值定价法运用的典范之一。

某实业集团公司与某区建设发展总公司开发的某花苑，坐落于上海市区，占地面积13265平方米，由一栋30层商住楼和3栋30层住宅楼组成。该楼盘于1994年12月底开工，1995年4月开始预售。当时上海的房地产市场销售状况低迷，为了更好地销售楼盘，开发商经过精心策划，推出“客户开价”销售活动。

该活动的具体操作方式是:开发商拿出3-7层共30套房源，在确定其底价为每平方米5900元后，顾客可以以高于此价的任何价格报价，不另加层次和朝向费用。该活动推出后，立即在社会上引起了一个“客户开价”热潮，仅仅半个多月时间，参与报价的客户就达63名。报价高的前12名客户按报价购买了该花苑的商品房，而其余客户在认识到该花苑的优良品质后，愿意出比“客户开价”更高的价格购买更好的楼层。从1995年8月31日至1995年底，该花苑共售出102套住宅，占第一期推出楼盘的7

0%，取得了巨大的经济效益和社会效益。该活动使购房者感受到了买房由自己定价的全新体验，为上海房地产更合理定价提供了一条新思路。

(二)、区分需求定价法

区分需求定价法又称差别定价法，是指某一产品可根据不同需求强度、不同购买力，不同购买地点和不同购买时间等因素，采取不同的售价。列如消费者在商店的小卖部喝一杯咖啡和吃一块点心要付10元，在一个小餐厅则要付12元，而在大旅店的咖啡厅就要付14元，如果要送到旅店的房间内食用则要付20元。价格一级比一级高并非产品的成本所决定的，而是附加服务和环境气氛为产品增添了价值。同样，对于房地产来说，同一种标准、同一种规格、同一种外部环境的商品房，可以根据楼层数的相应变化而使销售价相应变化。区分需求定价法的主要形式有:以消费群体的差异为基础的差别定价，以数量差异为基础的差别定价，以产品外观、式样、花色等差异为基础的差别定价，以地域差异或时间差异为基础的差别定价等。

三、竞争导向定价

竞争导向定价是企业为了应付市场竞争的需要而采取的特殊定价方法。它是以竞争者的价格为基础，根据竞争双方的力量等情况，制定较竞争者价格为低、高或相同的价格，以达到增加利润，扩大销售量或提高市场占有率等目标的定价方法。对于房地产企业而言，当本企业所开发的项目在市场上有较多的竞争者时，适宜采用竞争导向定价确定楼盘售价，以促进销售，尽快收回投资，减少风险。竞争导向定价有随行就市定价法，追随领导者企业定价法两种。

(一)随行就市定价法

随行就市定价法就是企业使自己的商品价格跟上同行的平均水平。一般来说，在基于产品成本预测比较困难，竞争对手不确定，以及企业希望得到一种公平的报酬和不愿打乱市场现有正常次序的情况下，这种定价方法较为行之有效。在竞争激烈而产品弹性较小或供需基本平衡的市场上，这是一种比较稳妥的定价方法，在房地产业应用比较普遍。因为在竞争的现代市场条件下，销售同样商品房的各个房地产企业在定价时实际上没有选择的余地，只能按现行市场价格来定价。若价格定得太高，其商品房将难以售出，而价格定得过低，一方面企业自己的目标利润难以实现，另一方面会促使其他房地产企业降价，从而引发价格战。因此，这种定价方法比较受一些中、小房地产企业的欢迎。

(二)追随领导者企业定价

使用这种定价方法的房地产企业一般拥有较为丰富的后备资料，为了应付或避免竞争，或为了稳定市场以利其长期经营，往往以同行中对市场影响最大的房地产企业的价格为标准，来制定本企业的商品房价格。

四、可比楼盘量化定价法

针对许多楼盘均倾向于定性描述的现状，我们尝试对楼盘进行定量描述。进行量化统计的楼盘应为可比性较强的、地段、价格、功能、用途、档次都相近的现楼、准现楼或楼花。每一楼盘定级因素的具体指标及等级划分只有落实到具体楼盘所在片区才能清楚描述。

我们总共列出18个定级因素，分别为位置、价格、配套、物业管理、建筑质量、交通、城市规划、楼盘规模、朝向、外观、室内装饰、环保、发展商信誉、付款方式、户型设计、销售情况、广告、停车位数量。此18个因素，共分五等级，分值为1、2、3、4、5分。分值越大，表示等次越高。

1、18个定级因素。

表1-1定级因素、指标与分值

定级因素指标分 值

位置a、距离在片区中心区的远近;b、商业为临街或背街;c、写字楼为临街或背街;d、住宅为距所在片区中心区的远近a.最差(远)1;b.很差(远)2;c.一般3;d.很好(近)4;e.最好(近)5

价格a、百元以上为等级划分基础;b、商铺、写字楼、豪宅、普通住宅等级依次减少;c价格是否有优势a.最高1;b.很高2;c.一般3;d.很低4;e.最低5

配套a、城镇基础设施:供水、排水、供气、供电;b、社会服务设施:文化教育、医疗卫生、文娱体育、邮电、公园绿地a.最不完善1;b.不完善2;c.一般3;d.很完善4;e.最完善5

物业管理a、保安;b、清洁卫生;c、机电;d、绿化率及养护状况;e、物业管理费(元/月);f、是否人车分流;g、物业管理商资质a.最差1;b.很差2;c.一般3;d.很好4;e.最好5

建筑质量a、是否漏水;b、门窗封闭情况;c、内墙;d、地板、e、排水管道a.最差1;b.很差2;c.一般3;d.很好4;e.最好5

交通a、大中小巴士路线数量;b、距工交站远近;c、站点数量;d、大中小巴士舒适程度a.最少(远)1;b.很少(远)2;c.一般3;d.很多(近)4;e.最多(近)5

城市规划a、规划期限(远中近期);b、规划完善程度;c、规划所在区域重要性程度;d、规划现状a.最不完善1;b.不完善2;c.一般3;d.很完善4;e.最完善5

楼盘规模a、总建筑面积(在建及未建);b、总占地面积;c、户数a.最小1;b.很小2;c.一般3;d.很大4;e.最大5

朝向a、按方向;b、按山景;c、按海景;d、视野a.西(西北、西南)1;b.东(东南、东北)2;c北(东北、西北)3;d.南(东南、西南)5

外观a、是否醒目;b、是否新颖;c、是否高档;d、感官舒适程度a.最差1;b.很差2;c.一般3;d.很好4;e.最好5

室内装修a、高档;b、实用;c、功能是否完善;d、质量是否可靠a.最差(远)1;b.很差(远)2;c.一般3;d.很好(近)4;e.最好(近)5

环保a、空气;b、噪音;c、废物;d、废水a.最差1;b.很差2;c.一般3;d.很好4;e.最好(远)5

发展商实力及信誉a、资产及资质;b、开发楼盘多少;c、楼盘质量;d、品牌a.最差(少)1;b.很差(少)2;c.一般3;d.很好(多)4;e.最好(多)5

付款方式a、一次性付款;b、分期付款;c、按揭付款;d、其他a.最差1;b.很差2;c.一般3;d.很好4;e.最好5

户型设计a、客厅和卧室的结构关系;b、厨房和厕所的结构关系;c、是否有暗房;d、实用率大小a.最差1;b.很差2;c.一般3;d.很好4;e.最好5

销售情况a、销售进度;b、销售率;c、尾盘现状a.最差1;b.很差2;c.一般3;d.很好4;e.最好5

广告a、版面大小;b、广告频率;c、广告创意a.最差(小)1;b.很差(小)2;c.一般3;d.很好(

大)4;e.最好(大)5

停车位数量a、停车位数量;b、住户方便程度a.最差(少)1;b.很差(少)2;c.一般3;d.很好(多)4;e.最好(多)5

2、定级因素权重确定

权重是一个因素对楼盘等级高低影响程度的体现。由于影响楼盘的因素很多，不可能都被选择为楼盘定级因素，只有在进行了重要性排序和差异性选择后确定的因素，才能确定为楼盘定级因素。上述筛选出18个因素，按重要性及影响力的高低，确定每一因素的权重分别为位置0.5、价格0.5、配套0.4、物业管理0.3、建筑质量0.3、交通0.3、城市规划0.3、楼盘规模0.3、朝向0.3、外观0.1、室内装饰0.2、环保0.2、发展商信誉0.1、付宽方式0.2、户型设计0.1、销售情况0.1、广告0.1、停车位数量0.1。权重越大，重要性及影响力就越高，反之亦然。

1-2 可比楼盘综合因素量化统计表(示范表)

(3)楼盘定级因素定级公式。

p =∑wi * fi = w1×f1 w2×f2 w3×f3 w4×f4 w5×f5 w6×f6 … wn×fn

公式中，p--总分(诸因素在片区内寻楼盘优劣的综合反映)

n--楼盘定级因素的总数

wi--权重(某定级因素对楼盘优劣的影响度);

fi--分值(某定级因素对片区所表现出的优劣度)。

注:下述调研数据均为1999年7月统计所得。

可比楼盘综合因素量化统计表(一)

(五)营销简评

1、项目分析

(1)项目优势

a、罗湖老住宅区翡翠竹片区功能完善，交通方便，商业繁荣，居住环境优越，对本花园的营销将产生强大的辐射作用。

房地产目标达成异常追踪检查办法：房地产销售案场沟通协调

房地产项目销售案场沟通协调办法

目的:

为了使案场销售工作的顺利进行，充分提高工作绩效，完成销售任务。

宗旨:

使各级领导的指导思想得以顺利下达，决议顺利执行;保障部门间良好的横向沟通与协调，确保快速的信息平台作业与灵活、务实的策略调整机制，从而提高整体团队的凝聚力与竞争力。

沟通办法

1、内部高层协调会

参会人员:公司管理人员

保密级别:绝密

时 间:必要时(由项目总经理决定)

频 率:每月一次

内 容:急需高层领导解决问题的解决方案决议，当月月报、工作总结的汇报，下一月工作计划部署及战略性方案的定案，相关精神的下达，工作思想的整改等决策性文件的通过与形成。

制 度:此会议为案场a级会议，决定销售时机、战机的得失，既是保证销售案场工作顺利推进的最基本条件，同时也是对本项目案场工作的重视程度的考核;会议召开的具体时间、地点、事项由项目总经理决定。

2、案场周例会

参会人员:销售经理、销售人员

时间:每周一， 频率:每周一次

内容:总结汇报上周工作情况、工作中遇到的问题、急需公司解决

问题等以及下周的工作计划和员工纪律、制度遵守的情况，重点讨论、

解决遇到的客户相关问题。

制度:要求参会人员必须按时参加会议。如遇特殊情况，须向项目总

经理书面请假，批准后方可不参加，否则视为旷工。缺席一次记黄单

警告一次，累计缺席三次记书面警告一次。

3、销售日晨会:

参会人员:销售经理、全体营销顾问

频率:每天一次

内容:1、主管对一天工作的总动员，调动员工一天的工作情绪

2、相关的工作安排

3、销售顾问汇报前一天工作情况，安排当天工作，提出合理化建议

4、听取销售顾问反映的问题

5、解决工作中遇到的问题

6、共同研究难以解决的客户现象并进行交流

7、相关业务知识的学习及稳固

8、员工间思想的沟通与知识、技能、经验的交流

制度:每日晨会(除特殊情况外)必须以上人员均列席，请假必

须经销售经理签字认可方可缺席。如果无故缺席者每次白单警告，累

计三次以上者记黄单一次。

案场轮值、轮休(临时)

(一)十一月份销售大厅轮值表

日 期值 日 人值班记录备 注

(二)轮值规定:

1、值班时间:12:00-14:00

2、值班人员在值班期间须做好详细的来客登记与电话接听记录。

3、值班人员须注意防火、防盗，保障大厅及办公区域所有物品和用电的安全，并做好记录。

4、值班人员在值班期间不准接待私客，不得私用公司电话。

5、值班人员晚上下班前，必须检查并关好所有电器开关、用水开关，并交待保卫人员锁好门、窗，方可离去。

注:

1、以上条款违反每次、每条罚款5元，三次黄单警告一次。

2、经理做好监督检查工作，并做好值班情况的汇总报告，及时呈送总经理办公室。

3、轮值安排不得随意变动，如有特殊原因需要改动，须报销售经理批准后方可执行。

(三)销售案场轮休表

姓名休 息 日调整 记 录备注

注:1、每周安排休息日为一天，其余时间原则上不安排休班。

2、休班安排如遇特殊情况需要调整时，须报销售经理批准后方可执行，销售经理同时做好休班调整记录。

3、以上所有安排自**月*日起正式执行。

房地产目标达成异常追踪检查办法：某房地产集团绩效考核

一、总则

(一)、 集团公司建立、实施，并不断完善绩效考核与奖罚制度，科学、动态地衡量各公司及员工的价值和贡献，从而实现:

1、 进集团范围内人才开发、合理使用;

2、 公平决定员工的地位和待遇;

3、 持续提升公司管理运行绩效。

(二)、集团公司绩效考核结果不能单纯地用于评判组织或员工优劣，决定奖罚的多少，而应更加重视集团未来发展需要，识别提升绩效的机会，帮助各级组织和员工改进提高。

(三)、集团人力资源部负责集团范围内绩效考核的统一管理，各级公司绩效考核必须按集团管理制度的规定执行，确保考核工作公正、公开、公平、有效。

二、绩效考核组织

(一)、 集团绩效管理委员会

1、 集团考核委员会由集团总裁牵头成立，领导团队、人事主管领导、人力资源部经理作为成员，其他成员由集团总裁决定。

2 、集团绩效管理委员会的主要职责为:

1、 确定整个集团考核工作的方针、政策;

2、 领导、[[组织集团整体的考核工作;

3、 审核、确定集团总部人员的考核结果;

4、 审核、确定所属公司总经理助理、总监级别(包括同等级别技术

类)以上(含)人员的考核结果;

5、 解决考核过程中出现的各种问题;

3、 集团总部人力资源部职责在绩效管理委员会的领导下，具体履行以下方面职责:

a) 组织集团总部机关工作人员考核;

b) 组织各所属公司总经理助理级别以上人员的考核;

c) 负责对上述人员的考核结果进行汇总并呈报绩效管理委员会;

d) 根据考核结果，向绩效管理委员会提出合理化建议;

e) 对所属公司的考核工作进行指导;

f) 对所属公司的考核结果进行不定期的抽查。

(二)、所属公司绩效管理委员会

1 、各公司绩效管理委员会由总经理负责牵头成立，公司领导、团队、人力资源部(综合管理部)经理为成员，其他成员由总经理决定。

2 、所属公司绩效管理委员会主要职责为:

a) 按照集团考核管理规定，负责组织本公司部门经理级别以下(含)

人员进行定期考核;

b) 审核确定上述人员的考核结果并汇总、存档;

c) 解决各部门在考核中遇到的实际问题。

三 、员工个人绩效考核

(一)、考核周期和内容

1、 员工个人绩效考核根据岗位级别不同，其考核周期分别为:

a) 总经理助理、总监级别(包括同等级别技术类)以上(含)人员，

每季度考核一次;

b) 其他级别员工每月考核一次。

2、 各级员工考核内容均包括三个部分:工作绩效、工作过程和基本素质。各部分所占权重按《员工个人绩效考核规则》(hrg601)执行。

3、 为简化员工绩效考核程序，上述三项考核内容中，相应延长员工基本素质考核周期:

a) 总经理助理、总监级别(包括同等级别技术类)以上(含)人员的基本素质考核，每半年进行一次;

b) 其他级别员工的基本素质考核，每季度进行一次，一般安排在每季度最后一个月进行。

(二)、 考核原则和方法

1 、定量考核和定性考核相结合

员工个人绩效考核内容中，"工作绩效"为定量考核，依据员工《职务说明书》中确定的阶段性量化工作要求进行考核。"工作过程"为半定量考核，依据员工《职务说明书》中确定的量化和非量化工作进行考核。"基本素质"为定性考核，由考核人依据个人感受做出判

2、 上级考核、相关人员考核及自我评定相结合

按一级管一级的原则，员工个人绩效考核中"工作绩效"、"工作过程"部分由员工直接上级考核打分。"基本素质"部分由包括直接上级在内的，与被考核员工有工作关系的人员共同进行评价。员工自我评定由员工对自己的工作表现进行评价，并将作为考核结果的参考。

3、 公开原则

员工个人考核结果，应由被考核员工的直接上级与其进行交流，就自我评定与考核结果的不一致进行澄清或评述，以利于被考核员工今后改进。

4、 员工个人绩效考核由各公司绩效管理委员负责组织进行，各公司总经理助理、总监级别(包括同等级别技术类)以上(含)人员的考核直接由集团人力资源部负责组织，具体按集团《员工个人绩效考核规划》执行。

5、 考核结果分为五个等级:a级(优秀)、b级(良好)、 c 级(中等)、d级(一般)、e级(差)。各公司员工个人绩效考核结果均应逐级报集团人力资源部审核认可。

(三)、 考核奖罚

1 、各公司绩效考核管理委员会应根据员

工考核结果做出奖罚决定，各下属公司绩效管理委员会的奖罚决定在执行前须报人力资源部审核确认。

2、 奖罚兑现应在考核后一个月完成，并将执行结果报集团人力资源部备案

房地产目标达成异常追踪检查办法：房地产公司员工提案奖励

某房地产公司员工提案奖励(试行)办法

1.目的(员工提案奖励的目的):

(1)规范提案管理，增强员工的主人翁意识，进一步调动员工的积极性，表彰和激励先进，以期达到节约和降低成本、提高工作效率和经济效益的目的。

(2)制定激励机制，提高有效挖掘资源潜力，增强企业的竞争能力。

2.提案的具体内容

(1)对生产建设、质量、技术、设备、工艺等方面的合理化改善提案。

(2)对公司项目的开发，营销业务等方面的合理化改善提案。

(3)对公司行政、后勤、人事管理等方面的合理化改善提案。

(4)对财务、物控、采购、固定资产等方面的合理化改善提案。

(5)对公司违纪，滥用职权或其它不良行为的举报、揭发等及其它有利于公司发展的提案。

3.提案的流程描述

(1)公司员工准备提案材料，选择提案途径。

(2)公司人事部门负责接待员工提案，进行提案事由登记，并交提案改善领导小组。

(3)提案领导小组对个人或集体提案进行分析，根据提案的价值与可行性确定处理方案有实施、改善价值、且具备相关条件的提案，由相关部门组织推广性实施。

(4)对实施、改善价值，但暂时不具备相关条件，或有一定参考价值的提案，先予以存档备用，待条件成熟后组织实施。

(5)由提案改善小组根据提案实施效果，按规定确定奖励形式。

4.公司提案改善小组

(1)组长:

(2)组员:

5.提案奖励分类

(1)鼓励奖:通报表扬，奖励现金20元。

(2)三等奖:通报嘉奖，奖励现金50元。

(3)二等奖:记功，奖励现金100元。

(4)一等奖:记功，奖励现金300元。

(5)贡献奖:特别嘉奖，发给荣誉证书，奖励现金5000元。

6.员工提案奖励细则

(1)员工有下列表现之一者，公司应发予以鼓励奖:

①提出一般性问题提案，或反映一般性问题，有一定参考作用或价值的。

②具有一定的创造性，暂时未被采纳，但有对今后工作有一定启发性的提案。

③以积极，负责的态度指出公司其它方面存在的问题或不足的。

④其它应适当予以鼓励的提案。

(2)员工有下列行为表现之一者，应当予以三等奖。

①合理化提案对工作有一定积极推动作用的。

②以积极、负责的态度指出公司经营管理其它方面存在被忽视的问题或不足的。

③检举、揭发一般违纪行为的。

④其它经营管理方面具有较大参考与实用价值的提案。

(3)员工有下列行为之一的，应当予以二等奖。

①行政人事管理方面的提案被采纳后，取到良好效应的。

②生产建设、质量、技术等方面被采纳后，具有一定效果的提案。

③以积极、负责的态度指出公司其它方面存在的问题或不足，具有较大改善空间的。

④检举、揭发严重违纪行为，使公司避免、减轻一定损失或不良的。

⑤制止不合理建设项目，为公司减少直接损失在1000元以上，3000元以下的提案。

(4)员工有下列行为之一的，应当予以一等奖。

①经营管理方面的提案被采纳后，对全面公司管理起到积极地推进与指导作用的。

②生产建设、质量、技术等方面的提案被采纳后，对保证生产安全或促进生产质量提高等方面有明显改善的。

③提出合理化建议提案被采纳后，对降低生产或管理成本取得显著效果的。

④合理化提案可减少资源浪费，对提高工作效率或经济效益起到明显作用的。

⑤检举、揭发严重违纪行为，使公司避免、减少重大损失或不良影响的。

⑥其它为公司节约资金3000元以上，10000元以下的合理化提案。

(5)员工各下列行为表现之一者，应当予以贡献奖:

①合理化提案被采纳后，在生产中得到广泛的应用与推广，并持续取得良好经济效益的。

②合理化提案被采纳后，对管理制度的完善起着极大指导意义的。

③其它为企业带来极大经济效益或管理效应，应当授予效益奖的。

7.奖励的实施

对奖项的认定权限属公司提案改善小组，奖金的发放审批权限为总经理。

8.本办法的修订经由提案改善小组讨论通过并报总经理审批后执行。

房地产目标达成异常追踪检查办法：某某房地产集团地区公司工程建设计划考核

为确保全面实现集团系统的各项目标，强化目标计划管理及责任意识，特制定本办法:

一、考核对象:

1、地区公司领导班子

2、各部门(不含集团直管部门)中层干部

3、工程部项目经理、监理工程师

二、考核时间:自20**年11月1日至20**年3月31日，按月考核。

三、考核办法:

1、考核方式:按地区公司各项目工程建设计划完成情况，对考核对象的浮动奖金及额外奖金部分进行考核;奖励上不封顶。

2、额外奖金发放条件:项目首期开工且至±0.00面积达到该期面积的60%即为开工项目;项目未开工或未达到上述开工标准的公司无额外奖金。

3、额外奖金发放标准:一个开工项目的公司额外奖金比例为考核对象月薪资额的60%，每增加一个项目，额外奖金再增加20%。

4、考核计算公式:

考核对象实发奖金总额=各项目平均工程建设计划完成率×(浮动奖金 额外奖金)

四、由集团管理中心负责考核，考核结果报董事局主席审批后执行。

五、本办法由集团管理中心负责解释。