物业管理费用测算规范（优选10篇）

物业管理费用测算规范

物业管理服务费用测算

根据“******”人员编制计划，及拟推广管家服务的总体管理思路，对“******”的物业管理服务费进行测算。内容包括:

一、 经费测算的原则及说明;

二、 经费测算:

1、人工成本;2、行政办公费;3、设备/设施维护费;4、公用水电费;5、清洁绿化费;6、保安费;7、固定资产折旧;8、开办费摊销;9、不可预见费;10、管理者酬金;11、税金。

详细测算书内容如下:

第一节 经费测算的原则及说明

一、 测算的依据

(一) 成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定及成都市政府相关物业管理法律、法规;

(二) “四川省城市物业管理服务收费暂行规定”;

(三) “四川省城市物业管理服务收费分类分级指导标准”。

二、 经费测算的原则

(一) 遵循物业管理行业特点的原则

物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，是物业管理企业正常运转的基础，也是为业主/使用者创造舒适工作环境，达到物业保值增值目的的基本条件。

(二) 服务水平与管理费用相匹配的原则

针对“*******”高档物业需求，根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，准确定位物业管理的水平，准确定位管理费用的标准。

(三) “零预算”原则

物业管理费实行“零预算”原则，“以支定收”，根据物业管理服务的要求和标准，确定物业管理费用的支出;再根据物业管理费用的支出确定物业管理的收费标准。这样，物业管理费用收入和支出相抵后的结果为“零”。

(四) 管理者提取酬金原则

物业管理企业的利润来源以物业管理费用支出为基础，并按一定比例提取“管理者酬金”，即:管理者酬金 = 物业管理费用支出×管理酬金比例。

三、 测算的有关说明

(一) 物业管理费支出包括物业管理服务人员工资和福利费，公共设备、设施日常运行、维护及保养费，绿化管理费，保洁卫生费，保安费，办公费用，物业管理单位固定资产折旧费，税费，利润，开办费摊销、不可预见费。

(二) 有关费用的说明

1、人员工资标准

根据市场化原则，参照成都行业工资水平，根据*********规模及高档次的管理服务需求设定人员工资标准，人员工资标准如下:

序号 职 务 月薪 备 注

1 中心经理 4，000

2 品质行政主管(中心经理助理) 2，500

3 安全主管 1，800

4 工程维修主管 2，000

5 清洁绿化主管 1，800

6 高级管家 1，800

7 会计nb

sp;1，400

8 出纳 1，200

9 维修技工 1，200

10 安全班长1，100

11 安全员900

12 清洁工600

13 绿化工600

2、物资装备的摊销

物资装备摊销分两部分进行，单件价格在2，000元以上的物资装备计入“固定资产”，依据财务制度按5年摊销;单件价格在2，000元以下的物资装备计入开办费，按5年摊销。

3、开办费摊销

开办费的摊销期限为5年。开办期的人工成本在入伙前应摊进营销成本中，不可预见费根据物业管理行业惯例，不可预见费提取率为物业管理成本支出的1.5%。开办费中的物资装备的摊销计算方法将物资装备费用的80%(4年)按5年摊销进管理成本中。

4、管理者酬金

依照四川省城市物业管理服务收费暂行规定和行业惯例，每年按总支出的8%提取管理者酬金。

5、本体维修基金及专用基金按四川省及成都市有关规定收取。暂不测算。

第二节 经费测算

经费测算总表(单位:人民币元)

序号 项 目 测算依据 月支出 备 注

1 人工成本 详见人工费测算明细表122，202.00

2 行政办公费 详见办公费测算明细表14，406.67

3 设备/设施维护费 详见维护费测算明细表 9，984.00

4 公用电费 按经验数据测算23，500.00

5 公用水费 按经验数据测算4，200.00

6 清洁费(设施材料) 详见清洁费测算明细表10，233.00

7 绿化费 详见绿化费测算明细表

17，388.00

8 保安费 详见保安费测算明细表 400 注:将开盘期间人工成本摊进物管成本中

9 固定资产折旧 详见固定资产测算明细表1，397.50

10 开办费摊销 详见开办费测算明细表3，036.87 23，994.13

11 小计206，748.03 227，705.30

12 不可预见费 以上各项之和的2% 4，134.96 4，554.11

13 管理者酬金 以上各项之和的10.00!，088.30 23，225.94

14 营业税金及附加 以上各项之和的5.70% 13，222.36 14，562.66

15 总计245，193.66 270，048.01

16 每平方米月管理费(不含电梯分摊) 69416.16平方米收费面积 3.53 4.05

根据我们的测算，本项目管理费月支出为245，193.66元(不含e型房每月电梯维护费用)，按照不同房型的价格、建筑面积比率，将管理费分摊如下:

房型系数 管理费标准(元/平方米.月) 备 注

a 1.143 4.0

b 1.057 3.7

c、d 1 3.5

e 0.914 3.2 按照分摊系数测算e型房管理费2.8元/平方米.月，加上电梯维护费0.42元/平方米.月，实际管理费标准为3.2元/平方米.月

(一)人工成本测算

序号 项目 人数 月薪 计算方法 月支出 备 注

1 工资

(1) 中心经理 1 4，000 人数 * 月薪 4，000

(2) 品质行政主管 1 2，500 人数 * 月薪 2，500

中心经理助理

(3) 安全主管 1 1，800 人数 * 月薪 1，800

(4) 工程维修主管 1 2，000 人数 * 月薪 2，000

(5) 清洁绿化主管 1 1，800 人数 * 月薪 1，800

(6) 高级管家 3 1，800

人数 * 月薪 5，400

(7) 会计 1 1，400 人数 * 月薪 1，400

(8) 出纳 1 1，200 人数 * 月薪 1，200

(9) 维修技工 7 1，200 人数 * 月薪 8，400

(10) 安全班长 31，100 人数 * 月薪 3，300

(11) 安全员 40 900 人数 * 月薪 36，000

(12) 清洁工 30 600 人数 * 月薪 18，000

(13) 绿化工 3600 人数 * 月薪 1，800

(14) 小计 94 87，600

2 三费一金

(1) 福利待遇 工资总额* 8% 7，008.00

(2) 培训费 工资总额* 8% 7，008.00

(3) 工会费 工资总额* 2% 1，752.00

(4) 社会保险费 工资总额* 20，520.00

(5) 教育基金 工资总额* 1.5% 1，314.00

(6) 小计34，602.00

3 合计122，202.00

(二)行政办公费

序号 项目 数量 单位 单价 计算方法 月支出 备注

1 办公用品、低值易耗品

(1) 管理人员 10 人 20 数量 * 单价 200.00

(2) 操作人员 80 人 5 数量 * 单价400.00

小计 90 人 nbs

p;600.00

2 通讯费用

(1) 固定电话/传真 5 部 150 数量 * 单价750.00

(2) 移动电话 2 部300 数量 * 单价600.00

小计1，350.00

3 车辆使用费用 2 部 1500 数量 * 单价 3，000.00

4 员工宿舍租金 4 套 600 数量 * 单价2，400.00

5 社区文化活动费 12 次1500 综合测算1，500.00

6 服装费用

(1) 管理人员服装 13 套900 11700 975.00

(2) 维修工服装 7400 2800 233.33

(3) 清洁绿化工 34 270 9180 765.00

(4) 保安员 431000 43000 3583.33

(5) 小计 66680 5556.67

7 合计 14，406.67

(三)设施设备维护费

序号 项目 数量 单位 单价 保养期 月支出 备注

1 电梯维保费 8 台600 12 4，800.00 不记入总费用

2 电梯年检费 8 台 400 / 266.67 不记入总费用

3 电梯保险费 8 台

4 强电系统维护费2，000.00

(1) 高压供电系统 屏

(2) 低压供电系统 屏

(3) 备用发电机维护费 台

小计2，000.00

5 给排水系统维护费800.00

(1) 给排水水泵维护费 台

(2) 给水水管维护费

(3) 排水水管维护费

(4) 消防水系统

消防箱 套

小计 800.00

6 室外景观绿化水维护费 500.00

7 游泳池维护费 200.00

8 消防系统维保费 500.00

9 弱电系统维护费2，500.00

(1) 消防弱电系统维护费

(2) 控制中心维护费

(3) 保安监控系统维护费

(4) 防盗报警系统维护费

(5) 巡更系统维护费 nbs

p;

(6) ic卡门禁统维护费

(7) 停车场系统维护费

小计 2，500.00

10 建筑本体维修费

11 设备维修零星材料费600.00

小计9，600.00

12 不可预见费 484.00

13 合计9，984.00

(四)公用水电费

序号 项目 数量 单位 单价 保养期 月支出 备 注

1 公用电费 50000 度 0.47 23，500.00

2 公用水费 3500 吨 1.2 4，200.00

合计 27，700.00

(五)清洁费

序号 项目 计算方法 月支出 备 注

1 基本清洁费

(1) 清洁人工费 / /

(2) 工具/材料费 综合测算 2000

2 清洁设备折旧费 (5年分摊) 清洁工具 1333

总价80，000元

3 垃圾清运费 30天×1车/天×150元/车 4500

4 室外水景清洁费 每月清洗1次1000

5 化粪池清理费 每一年清洗2次400

7 消杀费 综合测算

;1000

8 总计10，233.00

(六)绿化费

项目 数量 单位 单价 计算方法 月支出 备 注

绿化费41400 m2 0.42 数量 * 单价 17，388.00

(七)保安费

项 目 计算方法 月支出 备 注

日常耗材、装备保养 综合测算400.00

(八)固定资产折旧

序号 项目 资产总额 计算方法 月支出 备 注

1 行政办公设备 74，000.00 分5年摊消 1，233.33

2 工程设备 9，850.00 分5年摊消164.17

3 合计 1，397.50

附表:固定资产清单

(一) 行政办公设备

项 目 数 量 单位 单价 金额 备 注

会议桌 1 套 3，000.00 3，000.00

大工作台 1 套 2，000.00 2，000.00

复印机 1 台 15，000.00 15，000.00

内联网络电脑终端 10 台 4，000.00 40，000.00

数码照相机 1 部 4，000.00 4，000.00

电视机 5 台 2，000.00 10，000.00

小计74，000.00

(二) 工程设备

项 目 数 量 单位 单价 金额 备注

200型室外疏通机 1 套 2，350.00 2，350.00

备用发电机 1 台 5，000.00 5，000.00

台钻 1 台 2，500.00 2，500.00

小计 9，850.00

合计 83，850.00

(

九)开办费摊销

序号 项目 总额 计算方法 月支出 备注

1 开盘期间人工成本费 1，211，883.00 按5年摊销 20，198.05 摊入营销成本

2 除人工费外其它开办费摊销 227，765.00 按(80%)5年摊销 3，036.87 摊入物管成本

3 总开办费 1，439，648.00 按5年摊销 23，994.13 全部摊入物管成本

“********”的开办期从____年7月1日至____年6月30日，为期12个月。在此期间，购置相应的办公设备、工程工具、治安消防用品、服装等物资装备，人员到位。开办费分五年摊销。 开办费总表

项目 数量 驻场时间 单价 计算方法 开办期支出

1 人工成本

(1) 工资

中心经理 1 12 4，000.00 数量 * 驻场时间 * 单价 48，000.00

品质行政主管(中心经理助理) 1 10 2，500.00 数量 * 驻场时间 * 单价 25，000.00

安全主管 1 12 1，800.00 数量 * 驻场时间 * 单价 21，600.00

工程维修主管 112 2，000.00 数量 * 驻场时间 * 单价 24，000.00

清洁绿化主管 110 1，800.00 数量 * 驻场时间 * 单价 18，000.00

高级管家 6 61，800.00 数量 * 驻场时间 * 单价 64，800.00

会计 1 21，400.00 数量 * 驻场时间 * 单价 2，800.00

出纳 1 21，200.00 数量 * 驻场时间 * 单价 2，400.00

维修技工 2 12 1，200.00 数量 * 驻场时间 * 单价 28，800.00

安管班长 3 12 1，100.00 数量 * 驻场时间 * 单价 39，600.00

安管员 40 12900.00 数量 * 驻场时间 * 单价 432，000.00

清洁工 35 12600.00 数量 * 驻场时间 * 单价 252，000.00

绿化工 2 12 600.00 数量 * 驻场时间 * 单价 14，400.00

小计973，400.00

(2) 三费一金

福利费工资总额 8% 77，872.00

工会经费工资总额 2% 19，468.00

社会保险费工资总额 13% 126，542.00

教育基金工资总额 1.5% 14，601.00

小计 238，483.00

合计1，211，883.00

2 行政办公费

(1) 办公用品、低值易耗品 综合测算 3，000.00

(2) 通讯费 综合测算 3，000.00

(3) 员工宿舍租金及水电费 7 12 900.00 套数 * 开办时间 * 单价 75，600.00

合计81，600.00

3 入伙资料 350 60.00 21，000.00

4 办公设备 见开办期办公设备清单 18，600.00

5 工程工具 见开办期工程工具清单 14，710.00

6 治安消防用品 见开办期治安消防用品清单 25，315.00

7 服装 见开办期低值装备清单 66，540.00

总计1，439，648.00

1、 开办期办公设备清单

序号 项 目 数量 单位 单价 合计(元) 备 注

1 办公家私 3 套 1，500.00 4，500.00

2 工作台 10 套 500.00 5，000.00

3 转椅 10 把 80.00 800.00

5 打印机 2 台 700.00 1，400.00

6 文件柜 5 套 300.00 1，500.00

7 档案柜 2 个 300.00 600.00

8 电话 5 部 100.00 500.00

9 传真机 1 部 1，500.00 1，500.00

10 保险柜 1 部 1，000.00 1，000.00

12 工具柜 5 套 200.00 1，000.00

13 饮水机 4 台 200.00 800.00

物业管理费用测算规范：物业

物业管理服务培训教材:物业管理人员规范用语

第六节物业管理人员规范用语

一、文明礼貌用语

1.问候语:你好!早晨(早上)好!

2.祝贺语:节日好!节日快乐!恭喜发财!祝您好运!万事胜意!

3.一路顺风!

4.欢迎语:欢迎!欢迎光临!欢迎指导!

5.见面语:请进!请坐!请用茶!

6.致歉语:对不起!请原谅!请谅解!

7.祈请语:请关照!请指正!请稍候!请稍等!请留步!

8.致谢语:谢谢!多谢关照!多谢指正!

9.辞别语:再见!bye-bye!晚安!

二、管理人员用语

接到电话接待来访

您好!()部门

请问有什么事您好!请坐!请用茶!请问你有什么

问明事由后迅速判断解决问题的方法、时间;

重要事项作好记载;请示有关领导。

回答:“我们将在()时间内为您解决(服务)问题”。

如遇有解决不了或难以答复的问题，或请示领导后再

回答，或做耐心解释。

请问还有什么事请问还有什么事

三、维修用语

接到住户电话接待住户来访

谢谢，再见欢迎再来，您慢走，再见!

您好!工程部

请问有什么要求您好!请问有什么事

询问明白需要维修内容及地点，判断是否有能力、有人手及时维修。

有能力、有人手缺能力、缺人手

我们立即派人去维修“我们暂时缺人手，是否另给时间”或

对不起我们暂不提供此项服务

再向住户确认一次维修内容、时间、地点之后，再问“您还有什么要求”

再见您走好!

上门维修

“您好!我是工程部的，请问是否您家的……需维修”

检查维修项目情况，若为有偿服务，应向业主(住户)声明收费标准

与业主(住户)意见一致后进行维修，完成后清场，征询意见。

“请您验收，签意见!”。

谢谢再见!

四、安管员用语

1.当来访客人进入值班室时，(起立)“请问先生(小姐……):有什么事(您找谁)”

2.当有上级领导(来宾在公司领导陪同下)来到时，(起立向来客、领导敬礼)“欢迎光临”、“请多指教”、“多谢指导”等。

3.在接待业主(住户)报案时，“先生(小姐)，别急，慢慢讲”当报案人说准业主(住户)楼座号及姓名后“请您出示证件”，查毕交还证件时，“谢谢合作”;在明确案情后，“请稍候”，立即向值班室报告，并告知业主(住户)处理的办法、时间。

4.在巡逻中，当发现有违反治安管理条例的人和事时，主动上前询问“请问先生(小姐)，发生了什么事”需要向当事人作调查时，“对不起，请到值班室协助我们调查”。

5.当发现业主(住户)家中有异常情况时，先按门铃，待主人开门后“请问，您有什么需要帮忙”、“对不起，打扰了。”

6.在巡逻中发现违章时，予以制止，制止违章时均要敬举手礼(限十岁以上人员违章须敬礼)。

7.当车辆停在道口挡车器前时，上前立正敬举手礼，“请先生(小姐)用行驶证(或其他有效证件)换取车位牌(卡)”，当从司机手中接过证件时，“谢谢合作”;当后面有车辆在排队等候时，“对不起，久等了!”

8.当发出有车辆违章停泊时，“先生(小姐)，对不起，请您按位泊车(或“请不要停在人行道”、“请不要停在绿化地”、“请不要停在路口”)。

9.当发现有车辆未关好门、窗(自行车、摩托车未上锁)时，“先生(小姐)，请关好车门、窗(请锁好车)。”

10.当出场车辆有可疑之处，需询问时，“请问，先生(小姐)贵姓住哪栋哪座属何单位”、“请出示证件。”并及时向队长或值班室报告，请示处理办法，退还证件时，“对不起，谢谢!”

11.当司机(或车主)对停车、放行、收费等问题有疑问时，应耐心解释“对不起，我们按……规定办事(收费)，请谅解!”

物业管理费用测算规范：邻里小区整体物业管理目标理念规范

左邻右里小区整体物业管理目标和理念

左邻右里以其优越的布局、高档的配置和建筑的现代风格，构筑了具有现代生活气息的城市景观，是集多元化、时尚化、现代化于一体的高档次住宅小区。

左邻右里作为面向高档次的住宅小区，必须具有高标准的物业管理服务来打造舒适的生活、居住环境。我们有信心、也有能力将该小区打造成金坛高品住宅小区优质物业管理的象征。

针对该小区的总体概况和各个要素，确立了以下整体的管理设想及策划方案。

一、管理基本定位

第一步(从房产销售开始到房屋销售结束):物业管理以房屋销售为中心，促进配合开发公司的房屋销售

物业管理的好坏必将直接影响到房屋的销售，优质的物业管理将形成良好的市场口碑，对房屋的销售起到无形的宣传作用，反之将成为销售的阻碍。在此期间，物业管理服务的质量是关键，性价比高的物业管理对房屋的销售将起到积极作用，根据这一特点，在管理初期加强物业管理的品牌效应，集中管理优势，尽快创出该住宅小区的物业管理品牌，形成良好的市场口碑，促进房屋的销售。

第二步:该住宅小区房屋销售结束以后

此后的物业管理进入成熟期，随着业主委员会的成立，工作重心转移到与业主委员会的配合，积极配合与其开展延伸服务，促进物业增值、保值，打造该住宅小区在金坛市住宅小区中的领头地位，达到社会效益和经济效益的双丰收。

二、管理理念定位

树立"以品质为重，以服务为尊"的理念，抓住"运转良好的小区设施设备、安全温馨的生活环境、赏心悦目的小区风景" 三个保障。

(一)树立"以品质为重，以服务为尊"的理念

坚持"以管理服务于人，以服务奉献于人、以诚心打动人、用信誉塑造人"，打造鑫盛物业优质服务的品牌。不断听取小区业主和使用人的合理化建议和要求，及时弥补工作中的缺陷与不足，提供最优质的服务、最贴心的关怀。

该小区作为较高档的住宅小区，其特点决定了物业管理工作开展的标准更应体现出一种"舒适、安全、尊贵"。我们秉着真诚的态度，以高起点、高标准、严要求的标准，为业主缔造最纯粹的感性，使业主充满享受居住的舒适与生活的便捷。

舒适:物业管理的舒适体现在"温暖、洁净、方便、快捷"的人居环境上，居住环境应该首先注重"舒适"的一面，以满足其"生理上的基本需求"。

安全:安全防范是物业管理公司的专业服务，我公司将从治安、消防、车辆三个方面来搞好管理工作，同时为了满足业主(使用人)的"安全需求"需要出发制定出相应的管理制度和应急预案。

尊贵:"以人为尊"、"以人为本"的一贯服务理念能让业主或使用人体现到生活尊贵的一面。高品质的物业管理将使业主(使用人)感受到档次和身份的象征，通过我们的管理，力求让业主(使用人)满足"受人尊重的需求"。

(二)抓住三个保障:"运转良好的小区设施设备、安全温馨的生活环境、赏心悦目的小区风景"。

运转良好的小区设施设备

要保证小区的正常运转，最基本的条件就是保证小区各种设施设备的可靠运行。选派综合素质好、技术精的技术人员对小区的设施设备进行日常管理和维护，对小区的水电设备、智能化设施等进行定期的养护，保证小区设施设备常年运转良好。

安全温馨的居住环境

小区安全是正常居住、生活的基本保障，通过我公司的努力，营造小区安全温馨的工作环境，保障监控设施、消防等安保设施设备的正常运转，确保无重大治安案件。

赏心悦目的小区风景

居住生活环境的舒适、整洁会给人一个好的心情，在做好小区清洁工作的同时，我们侧重抓好小区内的花卉以及环境的绿化工作，做到小区内外的花卉、树木生长正常，布局合理。

三、管理方式

将该住宅小区的物业管理按照按《江苏省住宅物业管理服务等级》四级标准实施进行管理。

在管理合同期内制定年度管理目标，在经济上实行独立核算自负盈亏，实现社会效益、经济效益和环境效益的同步发展。

四、管理目的

1、保持和提高物业的完好程度。通过加强对整体物业管理的养护和对人的管理和服务，以防止使用不当，损坏物业。

2、创造良好环境，统筹安排小区各项设施的管理养护，强化宣传，对业主和使用人进行依法管理约束，共同维护小区环境。

3、维护业主和使用人的权益。加强对业主(使用人)的行为管理、维护业主的整体利益，从而有利于每一位业主和使用人。

4、加强对该住宅小区实施社会化、专业化、一体化管理，不断提高服务管理质量，维护和提高房产公司和物业公司的社会声誉。

5、以良好的售后服务建立该住宅小区的品牌形象，以高附加值回馈业主，使物业开发、管理处于良性循环。

五、管理原则

根据全国《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》及其实施细则，本着"以楼养楼，略有节余"和"精干高效、优质服务"的管理原则，实行"管、养、修、服务"为一体的综合管理。

六、管理内容

1、小区房屋建筑本体公用部分(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备房等)的维修，养护管理。

2、小区房屋建筑本体公用设施设备(公用的上下水管管道、落水管、公用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设备等)的维修，养护，管理和运行服务。

3、小区规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、停车场等)的维修、养护和管理。

4、小区规划红线内属配套服务设施的维修、养护和管理。

5、公共环境(包括公共场地、房屋建筑物公用部位)的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

6、交通、车辆行驶和停泊管理。

7、配合和协助当地派出所进行安全监控和巡视等安护工作。

8、消防管理。

9、小区文化娱乐活动。

10、其他特约服务。

11、物业管理档案、资料。

七、总体目标和创优目标实施方案

(一)总体目标

在管理合同期内将该住宅小区管理成"舒适、安全、文明"的住宅小区。根据委托管理事项和国家、省、市物业管理分项考核标准，使本住宅小

区达到硬件指标。

(二)创优实施方案

1.准备阶段

①成立达标创优工作领导小组，并制定详细的达标创优计划;

②加强员工队伍建设，强化员工团队精神。

2.实施阶段

①做好达标宣传工作;

②做好员工培训工作，提高管理水平;

③对照创优标准，参照先进管理，对薄弱环节、不足之处加以改进;

④按计划分配任务，责任到部门、到人，签定责任书;

⑤定期进行自检，不断改进、总结;

物业管理费用测算规范：小区物业管理投标文件编写规范

小区物业管理投标文件的编写

投标人应仔细阅读招标文件的所有内容，并按招标文件的要求提供投标文件，保证所提供的全部资料的真实性，准确性及完整性，以便使其投标文件做出实质性响应，否则其投标可能被拒绝。

(一)投标文件的组成与装订

投标人应按招标文件的要求编写招标文件，提交包括证明有资格进行投标和有能力履行合同的文件。投标文件包括以下内容:

1、投标人提供的必要管理文件

(1)物业管理服务理念及目标

(2)物业管理服务机构运作方法及管理制度

(3)管理服务人员的配备及主要管理人员简介

(4)物业管理服务用房及相应管理设施的配备

(5)物业管理费用的收支预算方案

(6)物业管理服务分项标准及承诺

(7)物业管理服务分项操作流程图

(8)物业维修养护设想

(9)物业管理应急方案

(10)对本物业项目设计的管理模式及运作方法的创新

(11)对本物业接管验收工作程序

2、报价说明

2、1除非本招标文件或补充通知另有规定，招标范围包括本须知所述的全部内容，以投标人提交并以投标人认可的单价和金额为支付基础。投标价格应为物业管理过程中的全部费用(包括招标文件所列出的服务管理项目的管理酬金、易耗材料费用、人员工资福利、工具配置费用、办公行政费用、税金费用等)。

2、2投标人报价应充分考虑涨价因素，在合同执行中不再更改或调整价格。所有根据合同或其他原因，应由投标人支付的所有税收和其它费用，须根据投标时国家及有关部门的现行税率和费用以及其他有关资料进行计算，并列入投标人呈报的单价及总价金额中。本合同实施过程中，投标人由于投标人的失误的漏项，不允许再补列，也不承担任何经济责任。

3、资格、资质文件

(1)法定代表人或其委托代理人审批签字;

(2)企业简介;

(3)营业执照副本、资质证书、税务登记证副本复印件加盖公章;

(4)企业质量认证证书、获奖证书及其他资质、资格证书;

(5)投标人认为需要提交的其它文件。

4、投标文件的编写方式和装订

投标文件正本和副本用a4纸幅面的纸张打印、装订、密封。

(二)投标文件的签署

投标人的法定代表人(或委托代理人)必须对投标文件的下列组成部分进行签署;

1、投标文件正本、副本封面;

2、招标文件所列的各种附件。

(三)投标语言计量单位

1、投标文件及投标人和投标交换的文件和来往信函，使用中文(简体);

2、除在招标文件的技术规格中另有规定的外，投标文件中所有使用的计量单位应使用中华人民共和国计量单位。

(四)投标文件的密封和标记

1、投标人应准备五份投标文件，一份正本和六份副本。在每一份投标文件上要明确注明"正本""副本"字样，一旦正本副本有差异，以正本为准。

2、投标人应将投标文件正本副本用信封分别密封，并在封口处加盖投标人单位公章，在信封和投标文件封面明显处注明:

(1)项目名称;

(2)投标人姓名(加盖公章)、地址、电话、传真;

(3)正本、副本;

(五)投标文件的递交

1、递交投标文件的地点和截至时间:

地点:

截至时间:

2、投标人代表必须在投标截至时间前将投标文件送达指定地点。如因招标文件的修改提前或推迟投标日期，则按招标人通知规定时间递交。

3、电报、电话、传真、电子邮件形式的投标概不接受。

4、对投标人提交的文件概不退还。

物业管理费用测算规范：写字楼物业管理人员岗位技能规范

写字楼物业管理人员岗位技能

a.写字楼物业部各岗位人员应具备的工作技能

(1)物业部主任应具备的工作技能:

1).能全面负责写字楼物业管理日常事务及服务质量工作;

2).能保证为写字楼用户所需提供良好的管理与服务;

3).能对写字楼物业管理服务分承包合同的相应条款进行审核修改，并进行监督、检查、评定;熟悉写字楼物业管理的日常管理事务;

4).能制定、审核本部门的工作计划和物品需求计划，并保证其彻底贯彻执行;

5).能处理写字楼客户的投诉，定期了解客户对公司各项服务的建议，解决客户的合理要求，并具备与客户沟通的能力;

6).保证本部门服务质量工作的实现，并使本部门的质量记录完整，准确有效，归档及时。

(2)物业部副主任应具备的工作技能:

1).熟悉并能处理写字楼物业管理的日常事务;

2).能参予起草、审核写字楼物业管理服务的分承包合同，并对其进行监督评定;

3).能负责对写字楼物业管理有关费用的及时收缴工作;

4).能检查、指导、督促管辖范围内的物业管理服务质量工作的落实情况;

5).能监督属下履行各岗位职责，保证大厦服务质量目标的实现。

(3)物业助理应具备的工作技能:

1).熟悉公共设施设备存在问题、运行状况的检查方法，及明发现、记录、解决问题;

2).懂得写字楼清洁、绿化管理工作的检查方法，发现问题及时处理;

3).了解写字楼的消防状况，保证消防器材完好、齐备;

4).接受业主客户的投诉，能协助上司帮助业主客户解决问题。

(4)物业部文员应具备的工作技能:

1).熟悉各单元业主/客户收楼/租楼等有关手续的办理程序;

2).能整理、建立业主/客户档案;

3).懂得如何收缴物业管理服务费、租金及其他有关费用;

4).能答复有关写字楼物业管理的各类咨询，能记录投诉信函和电话，并对一般的投拆能及时进行处理;

5).能及时与业主/客户进行沟通，向上司反馈有关信息。

(5)高级物业助理应具备的工作技能:

1).能独立开展物业日常管理工作;

2).熟悉服务质量标准，并能检查属下对服务质量标准的执行情况;

3).熟悉清洁绿化工作要求，能检查清洁绿化养护管理工作的实施情况;

4).具体落实业主/客户投诉处理情况，并能对各种问题提出具体的解决方法和建议。

b.写字楼工程部各岗位人员应具备的工作技能

(1)工程主管应具备的工作技能:

1).能全面负责写字楼所管辖设备系统的安全运行工作;

2).熟悉各机电设备性能，有节省能耗的丰富经验;

3).制订维修养护计划并负责督促落实执行;

4).设备发生重大故障时能及时组织抢修，将损失降至最低;

5).设备运行发生异常时能及分析原因，排除事故隐患。

(2)工程副主管/领班应具备的工作技能:

1).制订各岗位职责及相关规定;

2).检查、督促工作的落实，及时发现问题;

3).具体检查落实检修保养工作，保证设备良好运行。

(3)电梯工应具备的工作技能:

1).熟悉电梯性能、构造和使用操作规程，确保电梯正常运行;

2).能及时发现电梯运行中的问题，及时排除事故隐患;

3).做好电梯的维修养护，使电梯保持最佳的运行状态，缩减损耗，节省能源。

(4)空调工应具备的工作技能:

1).熟悉冷机系统各种调节的性能与使用操作规程;

2).按空调区域的温度、相对湿度的规定要求进行调节，保持空调的正常运行。

(5)高压工应具备的工作技能:

1).熟练地掌握本管理区域内的供电方式，熟悉高、低压调节的性能与操作规程;

2).作好值班报表记录和日常维护保养工作。

(6)维修电工应具备的工作技能:

1).熟悉管理区域内的供电方式，能及时排除故障;

2).熟悉供电维修工作规程。

物业管理费用测算规范：别墅物业管理早期介入工作规范

别墅项目物业管理早期介入工作

前期物业管理早期介入工作计划:派项目经理和相关工程技术人员，根据现场具体情况制定和实施员工招聘工作，实施员工岗前专业培训工作。其他主要任务:

参与工程的规划、设计、施工、验收过程。

协助售房、向购房者提供该项目的物业管理咨询，按照国务院、江苏省《物业管理条例》协助开发商与购房者签订《前期物业管理服务协议》和《业主临时公约》。

确定现场办公地点，为开发商和潜在业主联系提供方便;采购所需的各种物资装备、办公用品共计及相关员工的制服;编制各项工作程序和工作进度时间表，以确保核监督各项工作和物业交接的顺利完成。完善小区各项管理规定、规范。

处理小区物业的交接程序，保障开发商、业主的合法权利。

根据实地情况，列出改善工程项目工作联系单，提供给开发商。督促开发商根据存在的问题及时加以改善和完善，改善业主在日后使用中的便利条件，同时为物业管理公司在今后的管理服务过程中提供一个良好的空间和条件。

协助开发商做好《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》"两书"的制作、发放工作。

做好各项房屋面积测绘资料的手机、统计、明细、测算和存档工作，竣工图纸资料和相关设施、设备的资料。

前期介入具体工作:

1.介入开发商规划、设计、施工、销售全过程，为开发商提供建设性的建议。

2.从物业建成后的管理角度出发，对设计的规划、图纸可操作性和住户的方便使用以及物业的发展趋势提出专业性的建议。

3.从设施的配置能否满足住房普遍需要出发，对物业的设施提供专业性的建议。

4.从物业的长效管理和物业的百年使用大计出发，建筑施工如干线、设备安装等进行监督检查，向开发商或业主提供设备保养维护方面的建议，积极参加开发商重大修改回忆。

5.从利于今后物业管理，主动观察和分析管理难点，有针对性的提出施工方面的建议，编制工程完善和遗漏工程项目联系单等。

6.积极协助和争取为开发商办理或承包设计施工有关通信、宽带网、燃气、照明、绿化园艺工程、小区市政、小区智能化设施(保安监控、家庭防盗、电子对讲机、电子巡更、可视对讲机)等工程。

7.根据开发商、施工单位的要求和协议，为开发商和施工队伍提供前期介入物业管理相关服务。

8.参与部分验收、竣工验收和综合验收，认真负责做好物业接管验收工作。

9.争取开发商的理解和邀请，认真参与施工单位的分部验收和竣工验收，熟悉和掌握一手资料。

10.参与由政府部门组织的综合验收，掌握物业全面状况。

11.找开发商书面通知的安排日程，按规范及时组织物业验收接管，对验收过程中发现的问题必须及时约请开发商协商解决。

12.提请和协助开发商手机提供国家法律规定的所有接管图纸资料。

13.做好住户入住和全面运转实施物业管理的准备工作;做好员工招聘和培训工作，确保员工应知应会，确保员工具备基本上岗素质。

14.制定物业管理制度和各项规定，制定入住手册(用户手册)，建立住户基本档案(入伙通知书、证件、购(租)房合同、住户登记表、户册、维修台帐、住户来信来访都记录、业主临时公约、前期物业管理协议、住宅装饰装修管理服务协议书、装修申请表及物件、装修台账)。

15.与开发商协助确定房屋设施设备验收、接管的具体日程安排，按建设部《物业验收接管规定》，有计划的进行接管前的验收，对验收过程中发现的工程遗留问题或需要完善的项目，按程序修改后方可接受。

16.接收和妥善分类保管住房钥匙。

物业管理费用测算规范：花都小区物业管理整体设想和策划规范

水木花都小区物业管理整体设想和策划

滨海水木花都是获得中国人居环境设计综合大奖，浙西北地区最大的综合型的小区。在设计和建设中，对主体结构体系、维护结构体系、厨卫体系、管网体系、建筑节能体系、建筑防水及饰面技术体系、小区环境质量保障体系、小区智能化管理体系的技术都有特定的要求，这不光为广大客户提供了新一代房产品，也为日后的物业管理打下了良好的基础，同时对物业管理提出了新的更高的要求。

(一)总体思路

我们对滨海水木花都物业管理体系设想与策划思路可概括为:"一种观念，二个目标，三条思路，四项保证。"

1、一种观念

我们长期以来一直秉承"团结、拼搏、求实、创新"的公司理念，以"业主满意"作为我们做好各项工作的标准。

团结:每一位员工要爱岗敬业，以主人翁的态度参与管理和服务工作;

拼搏:每一位员工要以最大的工作热诚和一丝不苟的工作态度，为业主住户提供优质服务;

求实:每一位员工要以熟练的业务知识和精益求精的工作本领做好每一项工作;

创新:思想观念、服务意识、工作方法、质量标准，要不断

创新，以适应业主、住户对物业管理新的更高的要求和适应企业自身发展的需要。

2、两个目标

(1)、以《全国物业管理示范住宅小区59条标准》为小区日常管理与服务工作的指导，一年内达到湖州市物业管理示范小区水平，两年内达到国家级示范小区水平。

(2)、一开始全面实施iso9001质量保证体系，对各项制度的实施进行全程监控，保证管理与服务的专一化、业主和住户对物业管理与服务的满意率达到95%以上，并以物业管理费收缴率作为衡量标准。

3、三条思路

(1)、在追求经济效益的同时，更注重环境和社会效益。不仅仅重视营造自然环境，更注重对内对外坚持以人为本原则，营造团结、向上、融洽、亲和的人居环境。把人文精神融入到小区物业管理与服务活动中去，组织、配合业主开展各种形式社区文化活动，丰富业主的业余生活，满足业主对精神生活方面更高层次的追求，提高小区文化品位。

(2)、一业为主，多种经营。我们在落实物业管理主业的基础上，围绕业主实际需要，开展多种经营服务，重视个性化服务，拓展收入渠道，走市场化自负盈亏道路，最终的目的实现以区养区的目标。

(3)、加强当地员工培养，最终实现属地化管理。我们将以

杭州的总公司为依托，同时学习物业管理成熟地区的先进经验，不断完善自己，超越自我，采用两个结合的办法解决人员选聘和人员培训的问题，工作人员采取杭州选派和当地招聘相结合，员工培训采取当地培训和抽调管理人员定期到杭州培训相结合。在两年后基本实现湖州属地化管理。

4、四项保证

(1)、开发建设的硬件设施，通过精心规划、精心设计、精心施工、精心管理、严格按照国家人居环境设计工程落实，设施齐全，一步到位。物业管理提前介入，从确保使用功能和方便日后正常管理两个方面参与质量管理，确保开发建设高标准，同时为今后的物业管理奠定良好基础。

(2)物业管理软件，公司依托十年来物理管理实际操作经验，注重积累，并不断学习，总结和完善，形成一套有效的管理制度文本。严格按照iso9001质量保证体系要求，实施规范化运作，并以成功的创优标准来指导各项管理与服务工作。同时建立和执行严格的督查与考核制度，更好地使水木花都的管理维持在高水平。

(3)公司高度重视人才选派和严把人员招聘入职关，上岗前进行为期一个月的严格培训，通过考试和实际操作，合格者方能上岗。平时加强在职培训，缺什么，学什么。要为业主住户提供高质量服务，首先要在建设培养一支高素质的员工队伍上下功夫，要令业主满意，必须首先让员工自己满意，要教育、培养员工主动发现问题，主动学习，主动改进服务质量。

(4)努力争取和紧紧依靠长兴县政府及有关部门，对我们工作的大力支持和帮助;虚心学习当地物业管理的先进经验和值得借鉴的做法，把杭州的好的物业管理理念和成功的做法与长兴的实际情况结合起来，选准突破口，明确主攻方向，把物业管理水平和服务质量，提高到一个新的水平，上一个较大的台阶。

(二)拟采用的管理模式

1、本公司指的物业管理是为管理人员对保安、保洁、绿化、

房管维修等操作人员的管理，对小区房屋公用部位、公共设施(设备)的管理维护等工作，强调的管理制度体系。对广大业主、住户来说，我们提供尽善尽美的优质服务，因此，公司内部架构设置必须条理严密、科学、规范的管理运作机制。

公司总经理是全本公司最高领导者，第一责任人。其主要职责是确定公司质量方针和质量目标，确保质量方针和质量目标为全体职工理解和坚决贯彻执行，为质量体系的有效运行和确保服务质量提供充足的资源，对公司体系建立、完善、实施起到主要作用，对服务质量全面负责。

公司设常务副总经理，根据总经理授权，全面主持负责本公

司日常事务工作，贯彻公司质量方针，为实现质量目标带领全体员工对所管理小区的物业管理与服务全面负责，保证经营方向，善于经营理财，定期向总经理汇报质量体系运行情况，在质量体系运行过程中，对各部门工作进行检查、指导、帮助、督促、考核。公司总经理室下设高效、精干、实用的五个专业工作部门:即行政人事部、环境保洁部、保安部、工程维修部、客户服务部。

2、组织架构图:

(1)、各部门主要职责:

行政人事部:主要负责计算机档案文件资料的处理，后勤、人事、信访、财务、接待、办证等事务;

环境保洁部:负责环境清洁，绿化维护、卫生消杀，环保监测和居民委托的保洁服务项目等;

保安部:主要配合公安部门维护住宅区的公共秩序，做好安全防范工作;道路畅通，车辆进出及有序停放管理;消防安全管理和监控中心管理等;

工程维修部:负责物业及设备、设施维修保养，住户委托维修服务、装修管理、工程项目外包工作等;

客户服务部:负责会馆中心各项服务，社区文化活动策划、组织、实施;与当地政府有关部门的联络工作，业主来电来访接待，特约服务等。

物业管理费用测算规范：新城物业管理通用行为规范：巡逻岗项目规范礼仪礼节

丽景新城物业管理通用行为规范(5):巡逻岗项目规范礼仪礼节

巡逻:

1.行走时应昂首挺胸，正视前方，保持中速，手臂要摆直线，肘关节略屈，前臂不要向上甩动。向后摆动时，手臂外开不超过30度，随步伐自由、协调摆动，前后摆动的幅度为30-40厘米。手不能插入口袋。

2.巡逻行走时头可微摆，主要以眼睛余光巡视四周。

路遇客户:

1.巡逻行走时遇到客户，要面带微笑，点头致意。

2.在小区或大厦内见到需要帮助者，应主动上前询问并帮忙。

遇见可疑人物:

1.通知中心进行监视。

2.进行跟进，严密注意对方行为。

3.上前询问前，要先通告同伴，再近距离接触。有礼貌地询问对方:“您好，是否有什么可以帮到您”，如确定对方是外来无干人员，要委婉地告诉对方，这是私人住宅小区，谢绝参观。

保持小区卫生巡逻时主动拾捡小区内垃圾，做到人过地净。

车场出入口(收费)岗项目规范礼仪礼节:交通手势车辆交通指挥手势(停止、直行、右转弯、左转弯)均采用国家规定之标准手势。交通手势分为:直行手势与直行辅助手势、左转弯、右转弯、停车手势、慢行手势与前车避让后车手势。

1.直行手势，在身体保持立正姿势，以左手势伸出与身体呈90度，掌心朝外，五指并拢，并且目跟臂走。

2.直行辅助手势，在直行手势前提下，由目随右臂伸出与身体成90度，然后手臂由右至左摆动，小臂与身体平行，小臂与大臂成90度，距胸前约20公分。

3.左(右)转弯:以身体保持立正姿势下，左(右)手臂朝前方伸出，手臂与身体约120度，手呈立掌，掌心向前，五指并拢，随即左(右)手向前伸出，手臂与身体成45度距右小腹部约30公分，目光随左(右)手掌进行左右摆动。

4.停车手势动作要领:以身体保持立正姿势下，左手臂伸出前方伸出，手呈立掌，掌心朝前，手臂与身体约120度。

5.慢行手势动作要领:以身体保持立正姿势下，右手臂伸出前方伸出，掌心朝下，右手臂与身体约60度，目光随右手臂上下摆动。

6.前车避让后车动作要领:身体保持立正姿势，以左手臂向前伸出与身体呈90度，掌心朝左同时向左摆动、随即右手向前伸出与身体呈90度，掌心向上，小手臂后折与大手臂呈90度，掌心朝后同时向后摆动。

车辆进出停车场:

1.车辆驶入入口前即填好出入凭证(使用智能卡除外)。

2.发放(收取)车辆出入凭证:“请您保留凭证。”、“请您出示凭证”。

3.立正，右手(或左手)抬起路障，使路障呈直立状态。

4.右臂(左臂)向右(向左)平伸，手掌向前，示意车辆直行通过。

中心值班岗项目规范礼仪礼节:

接听电话:

1.按照接听电话礼仪执行。

客户预约:

1.接客户预约时，要严格遵守接听电话的礼仪，及时记录并重复内容以确认。

2.及时反馈给相关部门。

3.跟进处理结果，及时登记。

物业管理费用测算规范：物业管理员工的仪表行为规范

物业管理员工的仪表、行为规范

物业管理是该住宅小区的一个组成部分，员工的仪容仪表，标志着物业公司形象，也是小区业主(使用人)开展小区活动的对外窗口。物业管理员工的外在表现形式是缺一不可的，要求我们每个员工对自己的行为有一个准确的任职，将仪表、仪容、言行举止形象作为一项长期的工作常抓不懈，全面提高企业的信誉度和公司形象。

一、着装

所有员工一律穿制服上岗。

二、仪表行为规范

1、公司各岗位员工上班时间必须穿规定制服，制服应干净、整齐、笔挺。

2、穿西装制服时，领带必须结正，不得卷起衣袖和裤脚。

3、制服外不得显露个人衣物和物品，制服口袋不要装过大的物品以免鼓起。

4、上岗时必须佩戴工作牌，工作牌应端正佩戴于左胸。

5、男员工不得留长发，女员工不得浓妆艳抹，时刻保持良好形象。

三、仪态行为规范

1、面对业主(或客人)应随时保持微笑，不准给业主(或客人)看脸色，向业主(或客人)发脾气。

2、和业主交谈时应全神贯注，双眼注视对方，适当地点头称是。不得东张西望、心不在焉。

3、在业主面前不准做不雅或不尊敬的动作，如双手叉腰、挠头、挖耳等。

4、上岗时不得哼歌曲、吹口哨、跺脚等。

5、不得当众整理个人衣物、化妆等。

6、行走时不要勾肩搭背，与业主相遇应靠边而走，不得从二人中穿行，请人让路要讲对不起，不得横冲直撞，粗俗无礼。

7、上班时间不准大声说话、谈笑、喊叫、乱丢乱碰物品，以免发出不必要的声响影响他人工作。

8、咳嗽、打喷嚏时应转身向后，并说对不起。

9、员工在工作、打电话或工作与人交谈时，如有业主走近，应立即打招呼或点头同意，表示注意到他(她)的来临，不准毫无表示或装作没看见。

10、在为业主服务时不得流露出不耐烦、不高兴、冷淡的表情，应做到亲切、友好、精神饱满、不卑不亢。

11、上班时要保持良好的坐姿或站姿，不得东歪西倒前倾后靠，不得伸懒腰。

物业管理费用测算规范：z大厦物业管理原则规范

z大厦物业管理原则

为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程将始终把握以下原则:

(一)服务第一、管理从严的原则:

“服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念，从业主的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。

(二)专业管理与业主自治管理相结合的原则:

在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和业主(租户)的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大业主的要求，通过管理处对物业实施专业化的管理，同时努力争取业主(租户)的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明的办公环境。

(三)物管为主、多种经营的原则:

在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业主(租户)不同需求，又增强物管公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主(租户)服务。