地产置业担保抵押管理规定

适配人群财务总监，董事长，总裁办公会使用场景贷款担保申请，担保合同修改，参股公司担保
制定目的公司老给外面公司担保，怕担风险出事，想把担保流程理清楚，让每笔担保都稳当点。
适用范围管公司自己和所有子公司，管贷款担保、财产抵押这些事儿。
职责分工财务部查信用写报告，总裁和财务总监一起签字，董事长签合同，董事会批非控股公司的担保。
禁止行为控股子公司自己不能乱担保，合同签完不能随便改，非控股公司担保必须董事会点头，系统外公司基本不给保。
检查与监督财务部先查申请人还钱能力，出报告，总裁和财务总监双签，董事长签合同，法律部存档，没走完流程的合同算无效，查出来要追责。

1、目的

本管理文件明确了公司为控股子公司、非控股公司(包括参股子公司和股东单位、无资产关系的外部公司三类)提供的对外担保，包括贷款担保、以财产对外提供抵押等的要求与操作规范，以规范公司担保抵押管理的基本程序，以降低公司的经营风险。

2、适用范围

2.1本程序适用于本公司所有对外提供担保抵押的业务活动。

2.2本办法适用于本公司及下属子公司。

3、相关程序及文件

3.1对外融资管理规定fm-tm-08

4、职责

4.1董事会

"批准公司为非控股公司对外出具担保的《贷款申请报告》。

4.2董事长(或委托代理人)

"签署《担保合同》或《抵押合同》;

"签署财务管理协议。

4.3总裁办公会

"批准公司为控股子公司对外出具担保的《贷款申请报告》;

"审批公司对外出具担保的《贷款申请报告》;

4.4总裁

"批准信用评价报告并签字。

4.5财务总监

"审批信用评价报告并签字。

4.6财务部

"对提出担保申请的公司进行偿债能力分析和信用度调查，形成信用评价报告;

"向公司领导层提供各控股子公司银行账户存款情况;

"与控股公司财务部或非控股公司财务部签署关于提供担保的财务管理协议。

5、管理权限

5.1首创置业统一安排对外担保，控股子公司对外担保由首创置业审批(先通过控股子公司董事会审批)，控股子公司不得在未经批准的情况下擅自进行对外担保。

5.2公司财务部是担保批准的办理机构。

5.3公司对外出具担保，应由财务部严格审查被担保单位的偿债能力和信用程度，由公司总裁和财务总监双签批准。对非控股公司的担保申请，必须经董事会批准。

5.4公司为控股子公司对外出具担保，可出具贷款金额的全额担保;公司为参股子公司对外出具担保，原则上出具贷款金额的担保比例不超过公司的参股比例;原则上不对系统外的公司提供对外担保。

5.5《担保合同》或《抵押合同》一经签发，不得擅自修改变更。保证期间，申请人和受益人因主合同发生变更需要修改《担保合同》或《抵押合同》的，应在事先征得首创置业书面同意。

6、工作程序

6.1对外担保办理程序-为控股子公司提供担保

步骤

完成时间

涉及部门及岗位

岗位岗

步骤说明

1

控股子公司财务部

需要公司总部对外提供抵押担保的，《贷款申请报告》中贷款方式一栏应注明:申请担保的事由、受益人、金额、期限、履约计划以及违约的罚则等，上报公司财务经理。

2

控股子公司财务部经理/总经理/董事会

审核批准《贷款申请报告》。

3

将经审批的《贷款申请报告》以及近两年银行贷款及还款记录、目前公司对外提供担保余额等相关资料一并上报公司总部财务部。

4

财务部资金管理岗

对提出担保申请的公司进行偿债能力分析和信用度调查，关注控股子公司的资产负债比率、流动比率，近两年该公司有无拖欠银行利息和不良贷款发生，有无重大合同违约情况发生，形成信用评价报告，上报财务总监。

5

财务总监/总裁办公会

逐级审核批准，财务总监和总裁双签。

6

按照经批准的《贷款申请报告》，与控股子公司财务部签署财务管理协议。

7

董事长(或委托授权人)

在控股子公司与银行办理贷款手续后，与银行签署《担保合同》或《抵押合同》。

8

《担保合同》或《抵押合同》存档，并将合同复印件一份送交公司法律合约部备案。

6.2对外担保办理程序―为非控股公司提供担保

非控股公司财务部

需要公司总部对外提供抵押担保的，编制《贷款申请报告》中应注明:申请担保的事由、受益人、申请人与受益人的关系、申请担保的金额、期限、履约计划以及违约的罚则等，提交公司总部财务部。

同时还需将近两年财务报表、银行贷款及还款记录、目前公司对外提供担保余额、银行存款余额等相关资料一并提交公司总部财务部。

对提出担保申请的非控股公司进行偿债能力分析和信用度调查，关注该公司的资产负债比率、流动比率，近两年该公司有无拖欠银行利息和不良贷款发生，有无重大合同违约情况发生，形成信用评价报告，上报财务总监。

财务总监/总裁办公会/董事会

按照经批准的《贷款申请报告》，与非控股公司财务部签署财务管理协议。

在非控股公司与银行办理贷款手续后，与银行签署《担保合同》或《抵押合同》。

6.3对外担保管理程序-担保合同的修改

控股子公司/非控股公司财务部

需要修改《担保合同》或《抵押合同》的，提交书面申请《担保合同修改申请报告》并加盖公章，注明要求展期的原因或修改的内容，以及原《担保合同》或《抵押合同》的开立日期、编号等。

应就此种变更进行审查，形成调查报告，连同该项担保的原审批材料一并按规定，上报财务总监。

逐级审核批准《担保合同修改申请报告》，财务总监和总裁双签。

备注:对于担保合同的修改，不增加担保范围或不延长担保期间或者因变更不增大保证责任的情况，只需财务总监/总裁办公会逐级审核批准即可，不需上报董事会审批。

按照经批准的申请报告，与控股/非控股公司财务部签署财务管理协议。

在控股/非控股公司与银行办理贷款展期或其他贷款合同变更手续后，与银行重新签署《担保合同》或《抵押合同》。

对没有经过审批的《担保合同修改申请报告》，应及时书面通知申请人和受益人。

注:本流程适用于担保合同的修改，增加担保范围或延长担保期间或者因变更增大保证责任的情况。对于担保合同的修改，不增加担保范围或不延长担保期间或者因变更不增大保证责任的情况，只需财务总监/总裁办公会逐级审核批准即可，不需上报董事会审批。

7、单据与记录

7.1《担保合同修改申请报告》

地产置业担保抵押管理规定：地产置业顾问入职辞职重大过失

适配人群一线置业顾问，案场销售专员，新房销售代表使用场景楼盘销售现场，客户接待过程，销售价格执行
制定目的怕新来的人不懂规矩乱卖房，怕老员工随便走人耽误卖房，怕有人干坏事害公司丢客户。
适用范围所有置业顾问，管卖房这事，从入职培训到辞职交接全得按规矩来。
职责分工人力部招人定标准，销售经理带新人考核，总监盯着执行，行政查违规。
禁止行为不能骂人吓人，不能喝酒上班，不能偷拿公司东西，不能乱说价格，不能骗客户，不能瞎承诺。
检查与监督入职先练15天再考，辞职要提前交纸条办移交，犯错马上罚钱或开除，每月人力抽查记录，没做到扣钱扣提成。

置业顾问入职、辞职、重大过失规定

1、入职:置业顾问由公司公开招聘或内部推荐有楼盘管理经验的专业人士，大专以上学历，达到入职考核条件。考核合格后方可入职试用。

公司新聘销售人员，见习培训时间为15天，主要工作是掌握楼盘概况，了解周边楼盘情况， 模拟、演习等经公司考核合格后，方可上岗售楼。

2、辞职:置业顾问必须提前30天(按劳动法规定)书面提交辞职报告于所属公司，并于离职前办理好工作移交，对没有提前申请或工作移交不当者，将根据其造成的损失程度进行处理。

3、重大过失:按情节轻重处以500元以上或直接开除处罚，并承担相应的经济法律责任。

2)对客人、同事、上司无礼，出言不逊或恐吓、威胁、骚扰客户。

3)当班时饮酒或不服从上班安排，在工作中有意欺骗上司。

4)私藏、挪用公司的贵重物品。

5)谎报消息或编造、传播公司、同事利益的谣言。

6)侮辱、殴打客户或同事。

7)盗窃、骗取或故意损坏客户、同事或公司的财物

8)只能按公司下发的价格销售，在销售人员允许的让利权限内，对外开展销售活动，严禁泄露现场销售低价。

9)泄露公司的文件、资料，使公司利益遭受损害。

10)聚众闹事，组织、参与斗殴事件;煽动员工怠工、罢工等行为。

11)不准利用职务之便为个人牟取不当得利。如:参与炒房和炒卖房号，泄漏和炒卖可户资料，私自收取客户定金，向客户索取好处费等。

12)向客户推荐房号前应先核对销控，不准推荐已销售的房号。

13)不准向客户做出未经确认的承诺或欺骗客户。

14)不准怠慢客户，更不准与客户发生争执、斗殴。

15)不准擅自离岗或安排其他人员替岗

16)不准积压和拖延客户异议，能马上处理、解答的问题当天答复，需要请示后处理的必须当天请示并负责跟进。

4、未经同意擅自离职的，未发工资和提成按公司考勤管理制度处理。(请参考公司新的考勤管理制度)

地产置业担保抵押管理规定：地产置业现金余额

适配人群出纳岗位，财务经理，总账会计，财务总监，项目部负责人使用场景项目部日常资金管理，业务部门现金收付，开户银行对接，法定节假日清库，月度现金监盘
制定目的怕现金太多不安全，太少不够用，账和实际对不上，要让钱数准、管得住、合规矩。
适用范围管公司和子公司财务部，也管其他部门碰现金的事，专管库存现金怎么留、怎么点、怎么报。
职责分工出纳天天盘钱记账，财务经理盯限额和异常，总账会计每月抽盘，财务总监批限额，开户行最后定数。
禁止行为超5天开支额不准留现金，下班前不存银行不行，节假日前不清库不行，账实不对不查原因不行。
检查与监督出纳每天盘完填日报表，总账每月监盘填盘点表，财务经理查问题追责任，没按时做扣绩效，月底汇总检查，连续两次错要谈话。

1、目的

为了确保库存现金余额满足日常业务需求，现金余额账实相符，并符合财务制度规定，根据国家有关财务管理、会计核算管理制度的规定，结合首创置业股份有限公司(以下简称“本公司”)实际情况，特制定本规定。

2、适用范围

2.1本办法适用于本公司所有的库存现金余额管理。

2.2本办法适用于本公司及控股子公司财务部，其他部门对涉及到的有关规定亦应遵照执行。

3相关程序及文件

3.1 出纳工作规范 fm-tm-05-03

4. 工作程序

4.1库存现金限额

1)各项目部、业务部门、财务部共同根据业务量及开户行的距离确定合理的库存现金限额。库存现金限额以不超过5天的开支额为限。

2)库存现金的限额具体由财务部经理申报，经财务总监审批后，报开户银行核定。

3)凡库存现金超过该限额的，出纳须在下班前送开户银行，法定节假日时，必须于节前清库。

4.2现金余额核对

步骤

工作内容

涉及岗位

岗位岗

步骤说明

1

余额核实

出纳

出纳盘点库存现金，与现金日记帐核对;确保帐实相符。账实核对记录于《现金日报表》。具体盘点程序见《出纳工作规范》

2

账实不符处理

财务经理

如帐实不符，应及时查找原因，帐实差异较大时，应及时向财务经理汇报，进行相关帐务处理.

3

月度现金抽盘

总帐会计

财务部经理

总帐会计进行月度库存现金余额监盘，并将盘点结果填制《现金盘点表》，出现重大差异，结果报财务经理，进行相关的帐务处理和责任追究

5、单据与记录

5.1现金盘点表(见附件一)

6、流程图

地产置业担保抵押管理规定：地产置业资金管理权限规定

适配人群财务总监，子公司财务负责人，总裁办公会成员使用场景银行账户管理，对外融资申请，担保业务办理
制定目的管钱容易乱，怕大家越权操作出错，想让每笔资金都有人盯、有规矩可循，不出大纰漏。
适用范围所有公司和子公司，管银行开户销户、贷款担保、内部调钱、付款报销这些事。
职责分工总部财务部牵头干活，各子公司财务部日常管，财务总监批关键事，总裁和董事会也得签字把关。
禁止行为账户不能私开私销，贷款不批不能借，担保没双签不能出，付款超计划不说明不能付，支票不能随便领。
检查与监督财务部每月查账户和付款，季度核贷款担保，发现越权马上叫停补手续，没按时改的扣绩效，年底统一复盘调整。

1、目的

本管理文件规范了公司资金管理的业务授权，以使公司内部各级管理人员在其职权范围内明确有关部门职责，根据既定的权限及有关职责执行各项资金业务。

2、适用范围

2.1本程序适用于本公司所有资金管理的业务活动。

2.2本办法适用于本公司及下属子公司。

3、管理权限

3.1银行账户管理权限

3.1.1银行账户的管理由公司总部财务部统一规划、集中控制、分类管理。

3.1.2公司总部财务部具体负责公司银行账户的开立、撤销及各控股子公司银行账户开立、撤销的规划、审批、检查及考核工作;下属各控股子公司的财务部门根据公司总部财务部的安排，对本公司银行账户的使用情况按不同类别进行日常管理，并接受公司总部财务部的统一调度、检查和考核。

3.1.3公司总部和各控股子公司银行账户开立、撤销的审批权人为财务总监。

3.2对外融资管理权限

3.2.1**置业总部统一安排对外融资，并由总部财务部负责制订实施方案并进行实施管理。

3.2.2公司《资本性筹资计划报告》的最终审批权人为股东大会。

3.2.3公司总部和各控股子公司的年度贷款总额由总裁办公会核定批准。

3.2.4公司总部和各控股子公司的《信贷业务申请书》、《贷款展期申请书》均需通过财务总监的审批，上述文件签署权人为各公司的法定代表人或委托代理人。

3.2.5公司总部和各控股子公司所有银行贷款申请报告以及贷款展期申请报告，需由财务总监和总裁审批签字。

3.2.6贷款合同以及贷款展期协议的签署权人为各公司的法定代表人或委托代理人。

3.3担保抵押管理权限

3.3.1**置业统一安排对外担保。

3.3.2公司财务部是担保批准的办理机构。

3.3.3公司对外出具担保，应由财务部严格审查被担保单位的偿债能力和信用程度，由公司总裁和财务总监双签批准。对非控股公司的担保申请，必须经董事会批准。

3.3.4公司为控股子公司对外出具担保，可出具贷款金额的全额担保;公司为参股子公司对外出具担保，原则上出具贷款金额的担保比例不超过公司的参股比例;原则上不对系统外的公司提供对外担保。

3.3.5《担保合同》或《抵押合同》一经签发，不得擅自修改变更。保证期间，申请人和受益人因主合同发生变更需要修改《担保合同》或《抵押合同》的，应在事先征得**置业书面同意。

3.4内部资金融通管理权限

3.4.1**置业总部统一安排内部资金调剂，并由总部财务部负责制订实施方案并进行实施管理。

3.4.2内部资金的融通及调动的审批权人为财务总监和总裁，所有的内部资金融通申请报告需由财务总监和总裁审批签字。

3.4.3财务管理协议的签署权人为各公司的法定代表人或委托代理人。

3.5对外付款结算管理权限

3.51**置业对外付款结算按业务类、非业务类付款结算以及各业务类别进行资金付款的权限控制。

3.52母公司对外付款结算的最高审批权人为总裁，计划外付款申请必须经过总裁办公会审议通过。

3.52子公司对外付款结算的最高审批权人为母公司财务总监，子公司的业务类对外付款，单笔金额在50万以上的，以及计划外付款申请，必须经母公司财务总监审批同意。

3.53预算管理员以月度资金计划为依据审核各类付款申请，严格控制计划外付款，申请付款部门对计划外付款必须提交《计划外付款申请说明》。

3.6现金借款及报销管理权限

3.61现金借款经各借款经办人部门经理及财务部经理审批，可办理现金借款。

3.62 费用报销严格按预算及资金计划进行管理。超计划的费用报销须经分管副总和财务总监审批。

3.7备用金管理权限

3.71**置业各业务部门是否采用备用金形式进行管理，须经财务总监核定。

3.72使用备用金的业务部门或项目，业务部经理或项目经理为备用金使用和管理的责任人，统一管理备用金的日常使用。

3.73备用金费用报销严格按预算及资金计划进行管理。超计划的费用报销须经分管副总和财务总监审批。

3.8票据管理权限

3.81支票的管理由财务部按财务制度严格控制，任何借款性质的支票领用必须经申领部门的部门经理、分管副总和总经理分别审批。

3.82领用支票的报销严格按预算及资金计划进行管理。超计划的费用报销须经总裁办公会审议通过。

地产置业担保抵押管理规定：地产置业资金余额

适配人群财务部经理，财务总监，集团总裁使用场景资金日常监控，年度预算编制，子公司资金调剂
制定目的公司钱要够花又不能堆着，得在安全和效率间找平衡点，让母子公司钱统一安排。
适用范围管公司和所有控股子公司，只管银行存款和其他货币资金。
职责分工财务部经理定目标区间，财务总监和总裁拍板，财务分析岗每周填表，财务总监巡检，财务部调钱。
禁止行为余额不能低于安全线，也不能超经济线，不准随便改目标区间，改必须领导签字。
检查与监督每年预算时定区间，每周填周报表，差太多就调钱或改指标，没填表扣绩效，填错重做，月底前交齐。

1、目的

为确保公司的日常资金保有量符合公司实际业务及日常运作需要，资金余额量能够平衡公司安全性、效率性的资金综合管理需求，确保资金在母公司和各子公司之间得以统一规划，特制定本办法。

2、适用范围

2.1本程序适用于公司的货币资金余额管理。

2.2本办法适用于本公司及控股子公司，其他部门对涉及到的有关规定亦应遵照执行。

3、相关程序及文件

3.1预算编制流程文件 fm-bm-05

3.2内部资金融通与调度程序 fm-tm-07

3.3对外融资管理程序fm-tm-08

4、工作程序

4.1资金余额管理的目标与意义

1)公司进行资金余额管理的目标是确立公司整体的最佳资金日常保有水平，并在日常运营资金的管理中，贯彻该最佳保有水平的基本管理原则，监控资金流量，控制资金余额，在此基础上统一调配公司内的资金。

2)资金余额管理的范围主要包括银行存款和其他货币资金。

3)资金最佳日常保有水平体现为一个合理的流动性区间，该区间的低限为资金的最低安全保有量，资金余额在该低限之上，确保公司避免支付性危机;高限为资金的经济保有量，资金余额限制在该高限之下，确保公司不会造成资金浪费。

4)资金余额的管理目标区间每年由母公司统一确定一次，年度运营中资金的余额水平以该目标区间为管理指标。在年度管理目标的确定之外，也可根据公司的经营周期特点，对该区间指标进行调整和修订。

5)资金余额的管理目标区间的确定、调整和执行有严格的控制程序，最高审定权限为母公司财务总监和总裁。

4.2资金余额管理的方法

1)确定资金余额的管理目标区间。该管理决策涉及经验数据分析、行业水平、资金预算参照等多因素的综合分析。

分析因素

分析权重

明细项

1.经验数据分析(过往3年)

20%

1.1资金平均余额

1.2资金平均余额/总资产

1.3资金平均余额/平均土地开发面积

1.4资金平均余额/平均新建筑面积

1.5资金平均余额/平均租售面积

1.6短缺资金发生次数，金额;

1.7闲置资金在库时间，金额;

2.行业水平

(行业一般水平和标杆企业水平)

10%

2.1行业资金平均余额

2.2标杆企业资金平均余额

2.3资金平均余额/总资产

2.4资金平均余额/平均土地开发面积

2.5资金平均余额/平均新建筑面积

2.6资金平均余额/平均租售面积

3.预算期资金状况

40%

3.1预算年度资金总需求量

3.2预算年度资金周转周期

4.预算期资金收支项基本分析

30%

4.1日常运营资金支出分析

44.2新项目投资资金支出分析

2)目标余额区间的资金管理。日常经营中，母公司每周汇总子公司资金余额情况，监控各公司的资金余额变动情况，并得到加总的资金余额，与目标余额区间对比，对差异进行分析和说明。

4.3资金余额管理的关键程序

步骤

工作内容

涉及岗位

岗位岗

步骤说明

1

制定目标余额管理区间

财务部经理

每年预算制定期间，财务部经理总结资金余额的历史经验数据、历史财务分析数据、当期行业数据，并获得预算期的资金收支数据，制定日常资金的目标余额管理区间，并附说明。

2

目标余额管理区间审批

财务总监

总裁

该区间指标及说明呈交财务总监和总裁，经审定后作为预算年度公司的资金余额管理基本指标执行。

3

日常资金余额监控

母公司财务总监日常巡检各子公司的帐户余额，及时掌握资金余额动态的整体情况，检查资金余额的管理状况。

4

财务分析岗

每周，财务部财务分析岗根据对各子公司帐户余额及其他货币资金余额的查询结果，填制《资金余额周报表》，列明资金余额的变动情况以及与资金余额管理指标的差额。

5

财务部

母公司财务部根据《资金余额周报表》检查整体的资金余额情况，资金实际余额与管理指标差额较大的，根据实际情况实行资金调剂或调整资金余额管理指标。

6

目标余额管理区间的修订

财务总监根据日常资金余额的管理现状，提出是否需要修订目标余额管理区间。

7

资金余额指标的调整指标由财务部经理制定，附修正说明，得到财务总监和总裁的审定后执。

5、单据与记录

《资金目标余额管理区间审批表》(见附件一)

6、流程图