物业管理实施iso9002标准全过程（优选10篇）

物业管理实施iso9002标准全过程

物业服务管理在我国目前还属于一个新兴行业，就其本身来讲，是一个及其复杂的综合性行业，如何使其尽快达到规范化、标准化的管理，是每个物业管理公司力求达标的目的。物业管理企业在建立 iso 9000质量保证模式标准中，选用 iso 9002生产、安装和服务的质量保证模式标准是比较适宜的。

物业管理企业实施 iso 9002质量保证模式标准主要有以下四个阶段:

第一节 前期准备阶段

一、前期培训

物业管理企业在准备实施 iso 9002质量保证模式标准时，应对全体员工至少是公司中层以上领导进行 iso 9000族标准的内容要求及实施 iso 9000族的意义的培训。培训可聘请咨询机构，公司内部受过 iso 9000族系统培训的人员及其他适宜的人员讲解。

二、确定认证的服务范围，选择质量保证模式

物业管理企业在了解什么是 iso 9000族标准和物业管理实施 iso 9000族的意义后，如果决定在公司内推行 iso 9000族，一般选择 iso 9002建立质量体系。如果一个物业管理企业有多项物业管理业务，应确定哪些物业管理服务需要认证。

三、制定实施计划

根据选定的质量保证模式，制定详细实施计划，以控制进度，确保标准的实施。如果企业的年初工作安排中有本企业到年底必须完成质量认证的通过工作，那么该企业就应该制定一个科学的时间安排进度表，并且要严格按照进度表去组织实施，一般正常情况下，从编制文件到拿到证书，8―10个月是比较合理的，最少也得 6个月，因为文件编写好必须运行三个月以后，才能申请认证。

第二节 组织实施阶段

一、任命管理者代表

iso 9002质量体系标准要求执行职责的供方管理者，应在自己的管理层中指定一名成员为管理者代表，不论其在其他方面职责如何，应明确权限，以便确保按本标准要求建立、实施和保持质量体系标准;向供方管理者报告质量体系的运行情况，以供评审和作为质量体系改进的基础，还可就供方质量体系有关事宜与外部各方进行联络。

二、成立领导小组，制定质量方针和目标

组长由最高管理者担任，副组长可由管理者代表担任，主要领导都应参与体系建设的总体规划、制定质量方针和目标、按职能部门进行质量职能分解。企业成立专门工作组，解决资源及其他重大问题。专门工作组由管理者代表担任组长，各有关部门都要有人员参与，并有一定的专职人员和骨干力量。专门工作组负责实施 iso 9002 的组织协调、文件编写及具体推动工作，作为质量体系建设领导小组的执行机构。制定的质量方针和目标应做到方向明确、政策有力、先进合理与企业总方针相协调，结合物业的特点，确保各级人员都能理解并执行。

三、检验体系

检验的依据包括所选择的质量体系标准、物业管理合同、公司的基本制度、规定和规程、物业管理条例及其他有关法规、规章等;实施检验的人员可以是公司聘请的咨询人员，也可以是公司内部的人员 (如内部质量审核员);检验的目的在于找出现有质量体系与标准之间的差距、分析形成这些差距的原因等。

四、设计体系

分析、识别物业管理服务过程。物业管理是通过各种活动过程来完成的，一般应包括如下活动过程:

1 前期签订物业管理合同、物业验收接管;

2 入住及装修控制;

3 各项收费管理;

4 日常各项专业管理 (如绿化管理、道路管理、清洁卫生管理、治安管理、 消防管理、停车管理、电梯管理等);

5 维修管理;

6 访客管理;

7 处理各类事件等。

调整组织结构，配备人员，划清各职能部门、各岗位职责和权限，按系统性、科学性、经济性的要求确定质量体系文件结构，列出需新编写的文件目录，根据设计的质量体系制定计划，以控制进程，确保重点。

第三节 内部运行阶段

一、质量体系文件编写

对参加人员 (如领导小组、专门工作组和文件编写的人员)进行文件内容 (如质量手册、程序文件、作业指导书、质量记录表格)及编写要求和技巧的培训，以利文件的编写。

二、质量体系的运行

质量体系文件编制完成后，应立即宣布体系进入运行阶段。通过运行，检验质量体系文件的有效性和协调性，并对暴露出的问题，采取改进和纠正措施修改质量体系文件，同

时需要注意运行中的问题 (如实记录运行中的结果，并妥善保存这些记录，以提供审核证据，及时修改文件中的不合适之处)。

三、制定与实施内审计划

应对内部审核人员进行培训。参加人员一般为公司主管质量工作的领导、专职的质量管理工作人员及公司的内审员，培训途径可选择咨询机构的人员讲授或送外培训。通过培训后可掌握内部质量审核的程序、方法及技巧。

内审计划一般由内审组长负责制定，计划应包括审核依据、审核范围、审核时间、审核组长及成员。内审应按计划实施，并保存相应的审核记录及审核报告，及时跟踪审核中发现不合格的纠正，在管理评审前至少应对质量体系进行一次全面的内审。

四、管理评审

在体系正式的认证审核前，管理者代表应协助最高管理者至少进行一次管理评审，评审应按体系文件的规定进行，并注意评审活动记录的妥善保存。

第四节 认证审核阶段

一、申请认证

在选择认证机构时，一般应考虑认证机构的认证范围和证书的有效性，原则上就近就便、减少费用。

二、模拟审核或预审

为了减少认证的风险 (可能存在一次认证不能通过的问题)，在由第三方认证机构正式审核之前，可以根据需要，由内审组或咨询机构对质量体系进行一次模拟审核或向选定的认证机构申请进行预审。

三、正式审核

正式审核一般由认证机构拟定审核计划并经申请单位确认后进行。正式审核通过后，一般在四至八周内认证机构会颁发认证证书。

四、监督审核

在证书有效期内，认证机构的监督审核，一般是一年一次，每次监督审核的范围一般是质量体系的某些要素而非全部。

物业管理实施iso9002标准全过程：物业管理质量标准-范文

物业管理质量标准范文

1.实行物业专业化管理，由公司所属各物业管理处对物业项目的建筑、设施设备、环境绿化、消防治安、场地、公共区域等服务工作实施统一的专业化经营管理。

2.物业管辖区域房屋产权多元的，按有关规定成立业主委员会。

3.物业管理项目交付使用前，应建立完整的物业承接验收资料和交接手续。

4.物业管理单位应与委托管理单位签订《物业管理委托合同》，合同文本规范，双方责权利明确。

5.公司及所属管理处各项管理制度完善，各项管理规定、公约、二次装修、物业服务收费标准等编印成册或上墙公布，业主、客户能自觉遵守并做到文明办公。

6.员工上岗要佩带企业标志并有明确的岗位考核标准。公司各部门、管理处负责人要有较强的事业心和责任感，有较全面的物业管理知识，并持有《全国物业管理从业人员岗位证书》;技术岗位的员工须持有特种行业操作证或上岗证书。

7.严格按照公司制定的《大厦(楼)装修规则》及要求，加强二次装修现场的管理，防止事故发生。

8.公司各种档案资料管理、财务管理、运行记录、报表等均应用计算机、智能化等现代化管理手段。

9.物业管理项目的各项收费经业主(发展商)认可并向客户公开，物业服务收费基本合理。

10.物业管理三级投诉电话公布于众，上墙公示。制

11.物业管理投诉电话专人负责，待客态度和气，语言亲切、热情、耐心、周到。

12.建立来电、来函、来访记录，来电、来函、来访处理及时。

13.详细记录投诉、回访内容并及时回访，认真做好记录。

14.用户对投诉处理的满意率达98%以上。

15.用户意见征询综合服务满意率达95%以上。

物业管理实施iso9002标准全过程：物业管理保安部主管副主管录用标准

物业管理(保安)部主管(副主管)录用标准

一.身体标准:

1.性别:不限，男:170cm以上，女:160cm以上;

2.年龄:35岁以下;

3.身体状况:五官端正，经正规医院体检合格，视力5.0以上，无色盲;

4.语言表达:吐词清晰、流利，讲标准普通话，会听粤语，懂得简单的交流;

5.体能:俯卧撑不低于50个/分钟;下蹲50个/分钟;仰卧起坐不低于40个/分钟;

二.文化:高中、中专或以上文化程度;

三.证书:身份证、学历证、各类培训证书或荣誉证书;

四.专业要求:

1.物业管理保安类工作满两年，其中任职领班一职一年以上;

2.面谈时对相关物业管理方面的案例及专业知识回答的要点全面;

3.懂得大型投诉及突发事件处理;

五.沟通表达:回答问题思路敏捷，条理清晰，突出要点，对提出问题理解通

彻，见解独特;

六.个人魅力:回答问题果断、自信，不拖泥带水，谦虚有礼，形象气质佳，

个性开朗大方;

七.组织指挥:

1.擅长队列"四会"教学;

2.班队列组织指挥准确无误，口令清晰、洪亮;

3.擅长擒敌拳及教学;

4.对内部管理、队伍建设、岗位培训等有较好的认识并具备较好的运用方法;

八.基础要求:

1.能吃苦耐劳，自我开发意识强;

2.责任心强，关心爱护家属;

3.无酗酒、赌博等不良嗜好;

4.政审合格，无前科。

物业管理实施iso9002标准全过程：某行政中心物业管理收支预算管理费标准

行政中心物业管理收支预算和管理费标准

一、管理费测算依据及说明

(一)管理费测算依据

1、根据zz开发区行政中心项目特点及多次对其实地调研后掌握的一手资料。

2、根据zz开发区行政中心物业管理定位及管理标准。

3、本公司在办公性物业管理方面所积累的成功经验。

4、本土物业管理企业的管理成本优势。

5、本公司现有较大管理规模的资源整合优势。

6、长沙市的整体物价水平。

(二)管理费测算说明

1、管理支出预算中的前期开办费摊销，是指为在行政中心实施物业管理所配备的一些固定资产，如提供服务所需的工具、交通、通讯、办公设备等。

2、前期开办费均按三年平均摊销，如部份物资由甲方提供可相应扣出摊销金额。

3、管理支出预算中的物业管理佣金按长沙市有关规定，按每年实际发生管理成本的10%计提。

4、管理费支出预算中不含室内设施的维修养护费用。

5、某某开发区行政中心内公用设施的重大维修工程项目(中、大修或更多的改造工程项目)，房屋本体的重大维修养护项目等由甲另行委托，本次预算中不含此项费用。物业管理费支出中仅含单价200元(含)以下的维修材料费。

6、管理费支出预算中不含办公室内的清洁卫生费及外墙的清洗。

7、管理费支出预算中不含物业管理公司入场后的全环境开荒费用。

8、管理费支出预算中不含室内外绿化服务，节假日装饰布置费用。

9、所有公共水电费、设备运行费及物业管理办公用水电费均由甲方承担，本次预算不含此项费用。

10、管理费支出预算中不含公共财产保险费、各类设备年度检测费，中央空调年度保养费，保修期内的建筑主体及设施设备维护费。

11、协助业主开展社区文化活动，本测算不含社区文化活动费用。

12、物业管理用房(含护卫宿舍)由业主提供。

四、物业管理费标准及测算

(一)管理费标准

根据zz开发区行政中心项目要求，在确定设备设施及绿化保修期时限后，通过专业测算(以三年为管理周期)。本项目日常物业管理费(年)标准为:

时间费用标准(元)单位面积收费标准备注说明

第一年381865.561.32元/平方米设备保修期一年

第二年412065.561.43元/平方米100元内的维修材料由我方承担

第三年412065.561.43元/平方米100元内的维修材料由我方承担

说明:单位面积收费标准以总建筑面积24000平方米计。

1、日常管理费测算

zz开发区行政中心总建筑面积为24000平方米，根据物业管理费 "以支定收"的原则，具体项目报价如下:

序号项目单价(元/月平方米)月收费标准(元)年收费标准(元)

一综合服务费0.358405..32

二公共秩序管理0.368562..84

三建筑物及室外道路、停车场、广场的管理

0.02

545.16

6541.92

四清洁管理0.286708.2480498.88

五设施设备管理0.4210117.8121413.6

合计1.4334338.8412065.56

五、增收节支措施

成本控制体现在为业主进行成本控制和内部管理进行成本控制两方面。

(一)为业主进行成本控制

1、通过节能降耗，降低物业能源费用，我们凭借多年的办公性物业管理经验，本着为业主节约每一分钱为出发点，结合长沙市zz开发区行政中心的实际情况，我们拟定了一套行之有效的机电设备经济运行方案，加强平时保养维护，延长设备的大修周期和使用寿命，提高设备的运行效率，降低运行成本，确保物业的保值增值。

2、科学测定行政中心用电、用水情况，通过经济器具的选定、限时控制等方式降低保洁、照明、设备、机电、供水等能源消耗。对各设备系统的运行参数适时调整，使其既达到最佳使用效果，又减少设备设施的磨损和能耗，减少维修用的水、电成本。

3、非上班时间及时关闭部分照明和用电设备，尽量降低其损耗，减少运行费用。

4、合理运行使用长沙市zz开发区行政中心用电高峰期和波谷期的设备设施，提高各类供电系统的功率因数，尽量降低能耗，为甲方节省电费开支。

5、依靠时间管理、目标管理、在公司成熟的质量管理体系平台上，注重细部、细节，控制环节，流程，达到提高效率，节约成本的目的。

6、注重环保和生态，预防二次污染的发生。在管理实践中，防止水污染、噪音污染等各类污染的发生，提倡静式服务，无干扰服务，强调人与自然合谐共存，达到可持续发展的目的。

7、拓展物业服务的广度和深度，丰富服务内容研究行政中心各类需求，满足开放的政府行政办公的需要，以大行政，大后勤的思路，创造多样性的服务。

8、根据长期管理办公性物业的经验，通过对节能的有效管理，节能效果可达到总能源消耗量的15%以上。

(二)管理处内部进行成本控制

物业管理作为微利行业，主要靠规范的内部管理，靠有效的成本控制来创造经济效益，对于长沙市zz开发区行政中心这类现代办公性物业，如何充分利用有限的管理费用提供更全面、高品质的物业管理服务，达到国内一级管理水平，我们将采取以下做法:

1、依托本土公司的规模效应，在物流采购渠道、供应商方面，已形成一套完整的、系统的物流采购供应网络，大大降低了服务用物资的采购费用。

2、完善内部考核机制，制定切实可行的物业管理年度预算。

3、加强员工成本控制意识，修旧利废、工作创新，每个岗位定人定量实行计划管理

4、本公司通过多年的发展经验，已建立了完善的服务体系。在行政中心我们除了做好日常物业管理服务外，还将利用公司的各种资源为业主提供商务、会议、顾问培训等其它增值服务，以增加管理费收入。

5、本公司将利用自身雄厚的技术优势，争取以优质低价向甲方承接物业设备设施的小改造等，以增加管理费收入。

6、以"想到的要说到、说到的要做到、做到的要看到"的iso9000管理理念来加强对所有服务项目的日常巡视，对可能发生的故障和问题提前发现并及时处理

，使行政中心物业管理服务的每一个环节都具有可追溯性，事事有着落，将其消灭在萌状态，以降低运行及管理成本。

7、利用我公司系本地专业物业管理公司的地域优势，在行政中心的人员配置上以满足日常管理服务为主，而当发生突发事件时，公司会将各部门的人力、物力进行综合调配到行政中心，以充分体现本土公司的优势，从而大大地为业主降低了管理成本。

物业管理实施iso9002标准全过程：x物业管理公司日常工作奖惩执行标准

第一条适用范围

1.适合对公司所有中层管理者和员工考核。

2.适合对日常工作的日检、周检、月检、内外审、培训考核和实际操作考核实施的奖惩。

3.对领导、员工中的好人好事、创造发明、创优创新、年终考核、奖优评先，执行《公司奖惩办法》，不在此控制范围内。

第二条奖惩分类

1.操作层员工(直接从事七大服务员工)

(1)月考核超标者罚30元/项;月累计超标超出3项者，扣发半月工资;低于控制标准者奖30元。

(2)超标超出5项者辞退，有效投诉查实者罚30元/项，有严重违纪者辞退，每年的理论考核或半年的实际操作考核不及格或不达标者罚30元，给一次补考机会，补考不及格则辞退。是公司固定员工，扣发本月工资，待岗培训，工资降一档，直至培训合格，再以新岗位定级。

(3)月检、内审和外审检查的优劣不计入员工考核范畴。

2.班长(含机电班组长)

月累计超标者罚30元/项，低于控制标准者奖30元;奖罚同操作层员工的奖惩办法。

3.房管员

月考核超标者罚100元/项，超出3项均另罚一个月浮动工资;低于控制标准者奖100元，其他同操作层员工的规定。

4.员工

月考核超标者罚50元/项，达到3项另罚本月浮动工资，低于控制标准项者奖100元，年度理论考核不及格者罚100元，其他同操作层员工的规定。

5.经理、主任

月考核超标者罚100元/项，达到5项另罚本月浮动工资，达到10项者另罚本月职务工资且通报批评，有严重不合格者扣发本季度的季度奖，并作为个人年终考评依据，低于控制标准1~3项(含3项)者奖100元，低于3项以上者奖300元，年度理论考核不及格者，扣发一个月浮动工资，补考一次不及格者降职，由公司董事会确定使用。

6.内部质量审核

(1)任一管理处或维修部超标，扣经理(执行监督、检查、协调和服务)50元/项，任一管理处或维修部审核超过5项者扣发一个月浮动工资。

(2)某个管理处或维修部内审发现严重不合格或从内审综合统计分析发现轻微不合格集中在某一个要素，其情况比较严重，对经理每一项或某一要素另扣发一个季度的季度奖金。

7.外部质量审核

如发生严重不合格或发生不合格集中在某一要素，并且情况严重，一次不能通过外审时，对责任部门负责人、管理者代表处以扣发一个季度的季度奖金;复审通不过，经理和责任部门负责人应受降职处分，通报批评，管理者代表扣发一个月工资。

8.其他

(1)领导、员工月考核不合格项与控制标准相等时不奖不罚。

(2)日检、周检、月检、内外审的检查结果还将作为发放季度奖、年终奖的依据。

第三条奖惩实施

(1)报表:所有领导、员工月考核情况由各部、室、管理处统计在《月员工考核统计表》上，部门盖章，报办公室。以上管理者审批后报办公室，报表时间在每月的29号至下月1号。

(2)公司办公室根据报表情况核实奖惩结果，如无误，将奖惩结果分类处理，奖罚现金填到工资表上，其他情况根据相应的规定进行处理。

(注:文中提到月工资为月工资总额。)

物业管理实施iso9002标准全过程：一城别墅区物业管理费收费标准测算

"别墅区物业管理二处"员工薪资和其他管理支出明细

(1)员工薪金:计44700 元/月

1、别墅区管理处主任1人

1600元/月人×1人=1600元/月

2、各别墅群管家3人

1300元/月人×3人=3900元/月

3、保安队16人

(1)保安主管(1人):

1200元/月人×1人=1200元/月

(2)保安员(15人):

1000元/月人×15人=15000元/月

4、公共保洁绿化部(10人):

保洁:700元/月人×9人= 6300元/月

园艺:1000元/月人×1人= 1000元/月

5、公共维保服务部，维修工4人

1100元/月人×4人=4400元/月

6、业主服务中心接待员4人

1000元/月人×4人=4000元/月

7、管家保洁3人(每名管家跟一人，专做精细保洁)

800元/月人×3人=2400元/月

8、管家维修(每名管家跟一人，专做业主室内或院内维修)

1200元/月人×3人=3600元/月

9、公共司机1人

1300元/月人×1人=1300元/月

(2)员工福利计17607元/月

1、社会保险金:

(生育0.8%工伤0.5%医疗8%失业2%养老20%)

工资总额×31.3%= 44700元/年×31.3% = 13857元/月

2、年终奖及加班费

按每人1000元/人/年计，1000元/人×45人=45000元/年。

45000元/年/12个月=3750元/年

(3)办公事业费=550元/月

1、管理处办公用水电费

150元/月×12个月/年=1800元/年

2、办公电话费(含业主服务热线)

200元/月部×2部=400元/月

(4)管理行政费用=400元/月

1、办公用品及印刷:100元/月

2、办公行政(加档案费、出差费等):200元/月

3、招聘费、培训费:100元/月

(5)设备维修及保养费=1067元/月

1、附属设备、设施维护更新费用(各类灯泡、管道、阀门、龙头等配件)

按照以往经验每1万平米多层建筑面积，每年约需3200元维护费，合267元/月/1万平米。别墅住宅区面积40125

物业管理实施iso9002标准全过程：某小区物业管理各类人员素质标准

小区物业管理各类人员素质标准

1 主任、服务中心主任:

(1)年龄:男仕不超过四十周岁，女士不超过三十五周岁，高级职称人员可适当放宽。

(2)身体状况:身体健康，且男士身高不低于1.65m，女士不低于1.55m。

(3)工作态度:服从领导、听从分配、积极主动、认真负责。

(4)工作能力:要求能够熟练处理本岗位的各项工作。

(5)学历职称要求:大专以上同等学历或中级以上职称。

2 服务中心接待员:

(1)年龄不超过28周岁，身体健康。

(2)学历要求:中专或同等学历以上。

3 出纳员:

(1)年龄不超过35周岁，身体健康。

(2)学历要求:大专及以上，初级以上职称。

(3)专业水平:须持有会计证，电算会计证。

(4)工作态度:认真仔细、服从领导、积极主动、认真负责。

(5)工作能力:要求能够熟练处理本岗位的各项工作。

4 维修工:

(1)年龄不超过40周岁，身体健康。

(2)学历要求:高中、中技以上。

(3)专业水平:必须有一年以上本专业工作经验。

5 特种工(电工、电梯工):

须持**市劳动局签发或转审的有效 。普通维修工(水工、泥工、空调工等)必须通过公司工程部安排的各类相应专业知识考试或实操考核。

6 护卫员:

(1)年龄:18--25周岁之间。

(2)身体状况:健康、五官端正、身高170cm以上。

(3)学历:具高中(同等学历)以上文化程度。

(4)有较强的观察、记忆、分析和辨别能力，有责任心。

7 清洁工:(建议外包)

(1)年龄在18-35周岁之间。

(2)身体健康、五官端正。

(3)具有初中以上文化程度。

物业管理实施iso9002标准全过程：物业

物业管理标准--安全类

一、人员素质

1.安全员岗位人员按照企业形象策划手册统一着装，各岗位按照工作要求统一形式配戴警用器械、臂章和钥匙等工具，符合应急要求;私用物品的配带不影响统一形象;站立时至少保持跨立姿势。

2.安全员应熟悉小区的环境，熟悉小区的消防设施位置，熟悉本岗位工作方法和流程。

3.安全员行为言语规范、作风严谨、值勤文明、训练有素、认真负责。

4.安全员具有使用消防器材、扑灭初始火灾、人工呼吸、外伤包扎、火灾救援等技能。

5.安全员每周至少一次身体素质训练，一次业务素质的培训，突发事件处理协助正确处理独立正确处理独立正确处理

二、内务管理

1.安全岗位所用器具保持完好，摆放整齐，标识清楚，电器设备电力充足，不影响正常使用。

2.集中住宿房间应保持干净、整齐、无异味、无乱挂乱放乱贴等现象，并具有完善的监督制度。

3.每周至少安排一次内部沟通，并保存记录。

4.项目须保存足够处理突发事件的力量，原则上安全员外出人数不超过不当班安全员总人数的50%(不含50%)。

三、综合安全

1.安全岗位实行24小时值班及巡逻制度，并有交接班记录。

2.根据社区状况实行至少二级监控安全保卫工作，整个小区安全防范有一个较封闭或有效的管理体系。

3.对高空作业人员行为应符合作业安全需要。

4.对危机人身安全处应设有明显标识和具体的防范措施。

5.可控事件年发生数2件以下。

四、治安管理

1.有效控制外来人员，确保形迹可疑人员或无明确目的的探访人员逗留小区。

2.对大型和贵重物资搬运要做到责任可追溯到用户本人。

3.社区公共区域无易爆、剧毒、强腐蚀、放射严重危害生命和财产安全的危险品存放。

4.对突发事件如偷盗抢、意外伤害、非法*、在逃通缉犯等行之有效的处理办法，对相关技能应能把握。

5.在小区范围内若发生紧急事件至少应作如下有效反应:

7层以下10层以下10层以上作出正确判断和指挥统一、即时、恰当

人防2分钟内3分钟内采取封锁行动机防即时

徒步2分钟内3分钟内5分钟

赶到事发地点时间

机动2分钟内

携带事发性质对应工具正确，有效

6.每个小区应具有两套以上的巡逻路线图，巡逻签到周期与规定周期差误不能超过整个周期时间的20%，特殊原因有注明的除外。

7.对非本公司员工的施工人员或供方人员需进行登记、易识别性和其行为举止的管理。

五、交通管理

1.停车场有清晰、有效、规范的安全、交通标识。

2.小区区域内严禁机动车鸣笛，有明确的限速标志。

3.经营性停车场须具有当地政府要求的合法证件。

4.所有机动车施行一车一单据、进出有凭据或车车进出要登记的封闭管理，对纸制凭据和电子凭据的至少保持1个月的追溯根据。

5.对车辆进出敬礼且动作标准、规范。

6.对机动车车主应有双方明确车辆及车辆物品的管理责任关系。

7.机动车出入口都应设有缓冲和防强闯设施，并能有效发挥功能。

8.机动车场地应标识明显的车位线，车位、交通线路、出入口规划合理。

9.机动车停放整齐有序，指挥车辆动作标准规范。

10.夜晚在机动车场值勤的安全员应着反光衣。

11.非机动车管理有序，停放整齐，存取方便，无乱停、乱放、叠放现象。

12.车场现金应和票据相吻合，移交清晰。

13.恶性交通事故发生数为0。

六、消防管理

1.有效按照消防安全责任制度落实，定期进行检查，并有保存总结资料。

2.对小区业主每年至少两次的普及消防知识宣传。

3.消防设备设施完好无损，可随时启用，严禁挪为他用。

4.消防通道畅通，无阻碍物和不符合消防规定的门。

5.火警通报后紧急救援队成员应携带相应消防器具应在2分钟内(参照紧急事件处理相关标准)赶到现场，各岗位能熟练地按照规定的灭火流程投入灭火工作。

6.灭火器选择和配置数量标准燃烧特性及场所灭火器类型配置基准(每只2公升)一般由含碳固体可燃物组成的场所，如公共场所、过道走廊水型、泡沫、磷酸铵盐干粉、卤代烷型灭火器

1只/20m2

存放有汽油、煤油、柴油、

酒精、油漆等场所，如油

类仓库、机房等

干粉、泡沫、卤代烷、二

氧化碳型灭火器。

1只/10m2

大量电器或带电设备场

所，如配电房等

干粉、卤代烷、二氧化碳

型灭火器。

补充说明:

a.地下建筑灭火器配置基准数量应在配置基准上增加30%。

b.设有消防栓的场所，可相应减少30%;设有灭火系统的场所，可减少50%;设有灭火系统、消防栓的场所，可相应减少70%。

c.一个灭火器配置场所内的灭火器不应少于2只，每个设置点的灭火器不宜多于5只。

d.灭火器设置明显便于拿取，并有明显标识。

7.每个小区必须备有消防斧头、消防扳手、铁撬、铁锤等消防工具，以及警戒带、医疗箱、防烟防毒工具等。

8.对燃油罐储备时，要进行隔离管理，区域内严禁烟火，配置足够灭火器材。

9.公共火灾发生数为0，火警有效控制率为100%。

七、智能防范

1.监视摄像机设置位置、摄影范围合理、画面清晰。重要场所停车场和出入口应设有录像，录像至少保持一个月。

2.消防中心和监控中心实行24小时不间断值勤，对信号随时做出反应，并做必要记录。

3.红外报警系统等安全防范系统应确保全天侯布防的需要，信号接受反应灵敏。

物业管理实施iso9002标准全过程：某物业管理公司财务部工作标准

物业管理公司财务部工作标准

1.会计核算工作能有条不紊地进行。(即从收支两条线分别来看，收入方面从款项取得直到交纳税款、报表反映;支出方面从款项提取至报表反映，中间各个环节环环相扣，每个环节操作正常以保证整个过程按会计核算的要求进行。)

2.及时准确地提供各项财务信息，包括收入情况、支出情况及银行存款余额情况或某项经济业务的效益情况。

3.及时准确地编制会计报表及报表说明、财务分析报告。

4.加强收入的管理，保证公司收入不流失。

5.加强支出管理，保证一切支出都在受控制状态，包括工资性支出以及水、电、维修材料、办公用品等费用的支出。

6.加强预算管理，保证日常的收支状况与财务预算基本一致。

7.制定切实可行的财务管理制度和操作流程，并对部门内员工进行岗位培训与指导，保证部门员工基本上能履行各岗位的职责。

8.与税务、金融等部门沟通良好，不因为公关工作不到位导致公司利益受损失。

物业管理实施iso9002标准全过程：z家园小区物业管理评标方式标准

z家园小区物业管理评标方式和标准

第一节 评标方法

评标原则:

本次评标将严格遵守《中华人民共和国招标投标法》以及《北京市物业管理招标办法》的规定，恪守公正、公平、公开和诚实守信的原则。

评标委员会:

按照相关法律法规的有关规定，组建评标委员会。

评委会人数为5人:由招标人(招标代理机构协助招标人)在开标前1日到北京市建委标办，从北京市建委组建的物业管理评标专家库中以随机抽取的方式确定专家评委会委员4人，招标人代表委员1人组成评委会，其中1人为评委会召集人。

评委会将根据相关法律法规及本招标文件的规定，分别根据各投标人投标文件、项目经理的陈述以及对评委质疑的答辩情况进行综合评分。

分数计算方法和定标排名:

评委在全部公司答辩结束后，根据评分标准对照各公司投标书内容，项目经理的陈述情况与对评委质疑的答辩情况，对投标公司进行综合评分(满分150分)。

计算各公司得分:将各个评委评标所给分数合计，取算术平均值即为该投标公司的最终得分(精确到小数点后2位)。

评标委员会依据评审程序和办法(详见"物业招标开标程序"、"评标方式和标准")以及投标人标书中的投标结果进行综合评审， 按最终得分高低进行排序，若得分有相同者，则并列排名。

评标委员会将排名前3位的投标人推荐给招标人。

其他

招标人不接受任何选择性报价，对每一投标人的投标方案只允许有一个报价。

本次招标为基准价招标(最高限价招标)，评标时以服务质量与物业费的性价比高者为优先原则，最低价不是最终中标或被授予合同的保证。

提醒投标人报价中应包括本招标文件所述的全部招标内容的价格、价格风险和由于技术、服务偏离引起的费用以及其它投标人认为可能发生的费用，并在投标价格表和偏离表中明示。若投标人未在上述表中明示，招标人认为已经包含在其报价中，并在合同签定和履行过程中不再追加。

第二节 评分标准(总分150分)

经济标(物业费用报价):40分

最高分40分，最低分0分;小数点后保留2位小数。

技术标评分标准(标书及述标情况):总分90分，其中:

物业企业基本情况(5分)，主要内容包括:企业从业人员的素质及资格情况、企业管理运作的特点、管理业绩;

物业管理服务整体设想及策划(10分)，主要内容包括:对该项目的市场调查及分析、明确可行的管理思路、体现小区特色的管理模式;

组织机构设置及人员配备和培训计划(5分);

采取的工作计划及装备情况(10分);

采取的保安服务方案和应急预案(10分)，主要内容包括:岗位设置、区域保安方案、应急处理方案、相关案例;

服务标准、措施、承诺及二次承诺指标、特约服务(10分);

物业维修、养护计划，包括:房屋和设备定期、日常养护计划(10分);

项目接管方案(10分);

其它费用及特约服务费用报价(5分);

其它(5分)，包括项目内停车位规划及管理、公共房屋出租和广告管理方案及费用分成方案、项目内的商业用户(包括在住宅内开公司的用户)的管理方案等等。

上述10项评分内容应在投标文件及拟派项目经理的陈述中有相应的体现，内容合理、科学、可行。评委根据投标文件的内容结合上述评分标准综合评分。

述标情况(10分):述标人及述标人对标书的阐述;